[年报]世联行：2014年年度报告
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告 2015年 03月 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 第一节重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2014年 12月 31日的公 司总股本 763,776,000股为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 0.60元（含 税），送红股 2.4股（含税），以资本公积金向全体股东每 10股转增 3.6股。 公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主 管人员)欧志鹏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对 投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 ，祥云战略落地的深服务之道 致世联行投资人： 从去年开始，中国经济进入“新常态”，这个常态是以增量增速下滑为主要标志的，房地 产新房交易量也一样。作为目前 A股唯一的以房地产增量交易为主的服务商，世联行的压力 可想而知，但在此压力之下， 2014年我们依旧达成了既定目标，收获了成长。借此机会，我 谨代表世联行董事会特别感谢您一直以来对世联行的关注、信任和支持！ 房地产交易增量增速持续下滑，即说明房地产业总体由“旧常态”进入“新常态”了吗？ 什么叫“常态”？对于房地产行业而言，“常态”应该意味着：政策和金融环境已经稳定，行 业新的游戏规则已经确立，行业上下游价值链已重新分布。“三十年为一世而道更”，显然我 们尚未进入“常态”，而是“道更”，进入了变局和转型之年，或者说 2015年的“新常态” 就是变化本身，这使得 2015年注定是行业非同凡响的一年。 各种模式远未定型，都在探讨变化，那么什么是房地产交易永恒不变的特征呢？传统的 房地产估价教科书是这样总结的： ·位置的不动性·标的的唯一性·价格的个别性形成·交易的长周期·金融属性 如果换成当下互联网的语言，我们愿意重新表述如下： 1.非标准：指标的唯一性和价格形成个别性； 2.地域化：指位置的不动性和客户的地域化； 3.低频度：指单个客户买卖的次数频率几乎是所有商品中最低的； 4.长周期：指流动性弱，交易期长； 5.深服务：指交易背后的产权、金融、交割、物业、出租等服务。 变化正在发生，而以上就是变化的基础。也就是说，转型期表面上看是商业模式之争， 实质上是解决客户痛点之争；表面上看是流量之争，实质上是为客户降低交易成本之争。开 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 发商和消费者在所谓单边上扬的“黄金时代”结束之后，在长周期的交易过程中，几乎到处 是痛点，远远谈不上“爽点”。十万亿级交易总额的深服务因此前景广阔是不言而喻的。 世联行的战略，用一句话说，就是“在房地产交易入口上扩大份额、深化服务”。三十年 为一世而道更，而“道更转型”恐怕要走三至五年，甚至更长的时间，这段时间是： ——转型之年：利用移动互联网，改造传统价值创造模式。 ——布局之年：提升交易入口份额。 ——投入之年：为道更为有价值的未来，高强度投入。 ——创新之年：创设和运行新的服务，解决消费者的痛点。 这都需要不断迭代服务能力，不断建构系统能力，也就是加大投资的规模和力度。这是 历史性的机遇，世联行有幸可以在资本市场帮助下，取得先机，继续坚持基于“服务、入口、 开放、平台”展开代理、金融和资管服务。 2015年，面向 C端，世联行将以统一形象整合移动互联网服务入口，形成开放的“世联 集”系列： 涵盖国际国内世联行代理楼盘的直销平台，向公众开放。 一二手联动平台，向经纪机构开放。 金融 P2P平台，向公众开放。 正如世联集的“小积极 ”形象一样。世联行的深服务之道还很稚嫩，但会积极生长，同 时也不断提醒我们要适应环境的变化。 未来的日子里，我们将不辜负时代，再接再厉，不负所托！ 再次感谢大家对世联行的支持！ 深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 释义和目录 释义项指释义内容 世联、世联行或公司、本公司指深圳世联行地产顾问股份有限公司 世联中国指世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东 FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司 万凯华信指深圳万凯华信投资有限公司，世联行之股东之一 卓群创展指乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一 北京世联指北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 东莞世联指东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 上海世联指上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联行经纪指深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联指世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司 广州世联指广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 天津世联指天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 山东世联指山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司 四川嘉联指四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之控股子公司 重庆世联指重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 青岛雅园指青岛雅园物业管理有限公司，世联行之控股子公司 世联投资指深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司 世联小贷指深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司 盛泽担保指深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司 北京安信行指北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司 珠海世联指珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联指杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 厦门世联指厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联先锋指深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司 长沙世联指长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 沈阳世联指沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 大连世联指大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 成都世联指成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联指苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 常州世联指常州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 西安世联指西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 青岛世联指青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 武汉世联指武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 三亚世联指三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 合肥世联指合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 无锡世联指无锡世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 福州世联指福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 佛山世联指佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南昌世联指南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司 南京世联指南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司 长春世联指长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南通世联指南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 昆明世联指昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 宁波世联指宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 南宁世联指南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 苏州居善指苏州居善网络技术服务有限公司，世联行之全资子公司 南京云掌柜指南京云掌柜信息技术有限公司，世联行之全资子公司 天津居善指天津居善电子商务有限公司，世联行之全资子公司 郑州世联指郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 漳州世联指漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 徐州世联指徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联卓群指杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 合肥世联先锋指合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 北京世联兴业指北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 贵阳世联指贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 武汉世联先锋指武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联先锋指惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 太原世联指太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 石家庄世联指石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 世联资管指深圳世联兴业资产管理有限公司，世联行之全资子公司 海南世联指海南世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 固安世联指固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 廊坊世联指廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 香港世联指世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 兰州世联指兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 包头世联指包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 唐山世联指唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 前海资管指深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 目录 第一节重要提示、目录和释义 .......................................2 第二节公司简介 ..................................................10 第三节会计数据和财务指标摘要 ....................................14 第四节董事会报告 ................................................15 第五节重要事项 ..................................................45 第六节股份变动及股东情况 ........................................59 第七节优先股相关情况 ............................................64 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况.........................65 第九节公司治理 ..................................................71 第十节内部控制 ..................................................77 第十一节财务报告 ................................................79 第十二节备查文件目录 ........................................... 186 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 重大风险提示 1、政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性，从而对市场成交的变动方向产生重 大影响。世联在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效 的应对方法，重要的是密切关注市场变化，及时调整经营策略。 2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡；尽管目前公司代理顾问业务的全国 布局已经基本完成，但各地区公司尚处在不同的发展阶段。在这种情况下，可能存在某个地 区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机，或无法及 时规避突然出现的市场风险的情况。这需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注， 定期跟踪和分析这些地区的市场变化，对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。 3、公司新业务的发展受政策、市场、行业发展阶段的影响，其发展速度和结果存在不 确定性。公司认为，新业务如果结合世联现有业务的优势（例如代理业务的强大销售能力和 广泛的客户网络等），沿着与公司核心资源密切相关的方向延展，可以发展得更加迅速和稳健。 特别需要提到的是公司新业务中的金融业务，公司将通过有效的组织和制度安排更加有效地 控制其风险。 4、公司属于人力资源密集型公司，企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能 力，这一点对于公司核心人员的上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势， 核心人员是否能够不断学习、改善，持续投入工作热情，都存在不确定性。同时，人员和机 构数量的快速增长，会带来企业文化稀释和协同工作难度加大的挑战。对此，唯有继续强化 企业文化的传承和对管理人员领导力的提升，完善激励和绩效考核机制，培养潜力人才，才 能创造卓越绩效。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 第二节公司简介 一、公司信息 股票简称 SLH 股票代码 002285 股票上市证券交易所深圳证券交易所 公司的中文名称深圳世联行地产顾问股份有限公司 公司的中文简称世联行 公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED 公司的外文名称缩写（如有）无 公司的法定代表人陈劲松 注册地址深圳市罗湖区深南东路 2028号罗湖商务中心 12楼 注册地址的邮政编码 518001 办公地址深圳市罗湖区深南东路 2028号罗湖商务中心 12楼 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http://www.worldunion.com.cn 电子信箱 info@worldunion.com.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书证券事务代表 姓名袁鸿昌栾婧 联系地址深圳市罗湖区深南东路 2028号罗湖商务中心 12楼深圳市罗湖区深南东路 2028号罗湖商务中心 12楼 电话 0755-22162824 0755-22162708 传真 0755-22162231 0755-22162231 电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称证券时报、中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点深圳市罗湖区深南东路 2028号罗湖商务中心 12楼 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 四、注册变更情况 注册登记日期注册登记地点企业法人营业执照注册号税务登记号码组织机构代码 1993年 04月 13日 深圳市罗湖区人民南 路国商东座 418室 企合粤深总字第 301534 号 440303618867554 61886755-4 首次注册 2013年 12月 12日 深圳市罗湖区深南东 路 2028号罗湖商务中 心 12楼 440301501120135 440300618867554 61886755-4 报告期末注册 2009 年 8 月 28 日-2009 年 10月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、 房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业 务（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。 2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管 理。 公司上市以来主营业务的变化情况 （如有） 历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 9 层 签字会计师姓名张伟坚、潘传云 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 √适用 □不适用 保荐机构名称保荐机构办公地址保荐代表人姓名持续督导期间 招商证券股份有限公司 广东省深圳市福田区益田路 江苏大厦 A座 41 楼 万虎高、刘光虎 2009年 8 月 28 日至今 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 √不适用 六、回顾与展望 （一）2010-2014年世联行发展情况回顾 1.经营指标稳步提升，盈利结构不断优化 2009年 8月世联行成功在深交所上市，上市五年来，世联代理销售额和收入超过市场和开发企业增速，市场份额扩大 至 4.5%、行业影响力持续提升。2014年世联实现代理销售额 3218亿，在淡市中保持增长，五年复合增长率为 40%。利润方 面，归属于上市公司股东的净利润为 3.94亿元，同比增长 23.9个百分点。从营收结构看，资管、金融和电商等创新服务已 占营收 19.48%，同比上升 11.6个百分点；毛利贡献度也从 8.27%上升至 24.55%。世联行基本面良好，顺利叠加创新服务， 完善服务链条，为公司构建全方位的房地产服务平台奠定基石。 2.深化服务有序推进，增长潜力明显 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 2014年，世联行基于自身主营服务规模优势，积极尝试创新服务。金融产品增势明显，其中家圆云贷放贷达19.7亿， 成为爆款单品，同时进一步提升了代理楼盘的成单率、叠加销售能力的作用得到体现。金融产品的多元化正有序推进，包括 装修贷推向市场、积极尝试尾盘基金、P2P上线试运行。资管服务方面，新增签约项目26个，落地16个城市，实际在管全委 托项目60个；成功实现创新服务的落地，包括通过统一经营管理、为公寓提供定位销售、运营的全链条服务，实现存量物业 的价值最大化，并通过运作上海中城国际大厦项目，为将来的REITs服务做好了准备。 3. 电商平台发挥整合营销渠道优势，盘活客户资源 2014年 6月份，在世联行“祥云战略”的推进下，公司整合资源打造了房地产 O2M整合营销电商平台，截至 2014年 12月 31日,顺利完成 39个城市的服务布局，全国落地项目 154个，营业收入 6838万元。 基于 2014年世联行成交客户逾 35万、上门客户逾 300万的强大客户资源和大数据优势，电商平台以移动互联网技术 为载体，深入挖掘终端消费者的潜在需求，提供增值服务。自会员版移动端上线后，日均关注量超过 15000人，截至 2014 年 12月 31日仅两个月时间，会员人数已超 100万。 （二）展望未来 1.市场告别高增长，销量将在高位波动 展望未来，我们认为中国房地产市场长期需求无忧，新型城镇化将为房地产市场带来坚实的需求。根据研究机构预测， 2030年中国城镇化率将达到 64.3%，城镇人口将达到 9.4亿人，未来十年，年均新增城镇人口的住房刚性需求、改善性需求 及房屋更新需求分别为 4.1亿平米、5.5亿平米和 2.1亿平米，三项合计年均新增住房需求约 11.7亿平米，对比 2013年全 国商品住宅销售面积 13.06亿平米，长期潜在需求仍然空间巨大。 然而我们也看到，尽管房地产行业在 2014年迎来了暖冬行情，但成交量的高位波动已是不争的事实，而 2013年的成 交量很可能是中国房地产市场的天花板，意味着住宅成交面积已经进入了高位平台。虽然央行宽松政策延续，进一步的降准 降息有利于需求的释放，但是规模化的扩张已经走到尽头，房价快速上涨的时代已结束，中国房地产市场正式进入下半场。 2.行业加速转型，发展机遇隐现 2014年白银时代的开启，意味着比拼销售额的黄金时代已终结，而此后，以传统销售型服务为主导的地产格局将被重 构。相比重视规模扩张，互联网思维更强调了客户需求的重要性，在下半场，企业真正要做的是切入用户痛点、满足精细化 需求从而赢得客户。借鉴美国成熟的房地产市场，除了定位住宅开发、金融服务等综合型业务的房企，投向商办物业、酒店 物业、旅游中心、老年公寓、工业园区等细分领域的企业才是大多数。销售规模见顶并不代表这个行业失去了酝酿新商机的 土壤，相反的是，伴随竞争加剧，束缚减少，这个行业将属于那些定位差异化、精细化，提供丰富多样产品和服务的参与者， 这让我们相信未来房地产行业必然会像移动互联网一样精彩无限。 伴随着市场的转变，中国房地产服务企业的转型也在加快。借助移动互联网的发展，行业对线上线下结合的方式进行 了有益的探索，同时，服务行业的并购整合进一步加速。 3. 世联行发展战略 在过去十年高速规模化发展的市场中，世联行凭借良好的服务口碑和高效的运营架构牢牢抓住了行业的大趋势， 成功地完成了主营服务全国布局。面对下半场的机遇和挑战，世联行依托“祥云战略”，在快速变幻的市场环境和竞争 格局中，赢得了良好的开局，利用平台优势为机构客户及终端置业者提供多元化的集成服务。 下一个十年，世联行将贯彻执行祥云战略，秉承客户至上的服务精神，利用公司积累的资源优势，深化用户服务， 为客户创造价值。同时，叠加创新服务，打造移动互联网生态，以满足客户日益丰富的需求来形成竞争优势。 聚焦未来，世联将延续 O2M商业模式，遵循移动互联网新生态下的新价值定律：P = KN2× (M1M2/R2) (P：企 业价值；K：价值系数；N：客户数；M：商业模式；R：客户距离)。在确立传统代理营销、顾问咨询的行业领先优势下， 继续扩大交易入口份额，切入存量市场，同时，着力于新兴领域的服务布局，深化用户服务。2015年公司部署以下战 略规划： 第一、扩大交易入口份额：继续强化代理服务在各区域市场份额的持续领先，完成顾问服务向咨询+实施的转型， 同时通过战略合作切入存量房市场，丰富入口资源； 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 第二、形成金融服务的个性化、多元化：满足客户多样化的需求、丰富金融服务的品类是核心，将多样化的产品 与服务推向市场。实现小额贷规模增长的同时，全面上线 P2P平台，积极探索资产证券化、财富管理和投资管理等多 元服务； 第三、资管服务规模化发展：在已成功实现的创新服务基础上，积极开展与金融机构的合作，形成资产证券化的 成熟产品；通过统一运营，进一步提升存量公寓市场的资产价值。另一方面，探索更多收益性物业的创新模式，如产 业园、度假公寓；同时，通过资管服务，为企业客户提供更多的增值服务，比如行政外包、租赁交易等服务； 第四、构筑互联网新生态：基于大数据优势和移动互联技术，建立商家联盟和网上售楼处，盘活海量客户资源， 围绕终端置业者的购房、装修、贷款、理财等需求，提供一站式解决方案。 第五、布局大数据时代、服务 C端；依托世联的上门量、成交量和经纪人平台沉淀的真实海量数据，反向倒推重 构产品设计，提升服务水平。同时通过挖掘数据价值，探索客户潜在需求及完善 C端客户平台。 风险提示：上述发展战略陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 第三节会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 √否 2014年 2013年本年比上年增减 2012年 营业收入（元） 3,308,170,629.85 2,563,027,901.39 29.07% 1,878,031,708.00 归属于上市公司股东的净利润（元） 394,344,162.95 318,288,144.61 23.90% 211,291,633.11 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 389,922,836.29 305,036,433.54 27.83% 207,662,952.78 经营活动产生的现金流量净额（元） -921,857,612.94 463,270,771.81 -298.99% 225,335,309.27 基本每股收益（元/股） 0.52 0.42 23.81% 0.28 稀释每股收益（元/股） 0.52 0.42 23.81% 0.28 加权平均净资产收益率 21.13% 20.13% 1.00% 14.85% 2014年末 2013年末本年末比上年末增减 2012年末 总资产（元） 4,115,952,685.29 2,497,644,886.02 64.79% 2,338,101,496.76 归属于上市公司股东的净资产（元） 2,026,145,436.48 1,708,863,807.64 18.57% 1,486,744,583.03 二、非经常性损益项目及金额 √适用 □不适用 单位：元 项目 2014年金额 2013年金额 2012年金额说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -264,413.33 -202,519.77 -464,094.19 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定 4,924,495.73 7,127,020.17 5,684,015.47 量享受的政府补助除外） 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,914,721.61 8,612,409.34 348,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -771,298.97 331,527.23 -656,762.94 减：所得税影响额 1,231,227.80 2,028,155.77 1,273,410.86 少数股东权益影响额（税后） 150,950.58 588,570.13 9,067.15 合计 4,421,326.66 13,251,711.07 3,628,680.33 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □适用 √不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 第四节董事会报告 一、概述 （一）市场环境和政策分析 “三十年为一世而道更”，2014年是中国房地产史上里程碑式的一年，是房地产行业实现总体均衡的一年。 “需求见顶，水入平川”，标志着中国房地产正式开启白银时代。对比过去激流勇进的黄金时代，无论是商品房销售还是 新开工面积，在2014年均出现从高增速向市场正常运行的区间回归。全年的行业表现，是过往政策不断退出、市场自发调整 的结果。中国正迎来需求探顶后的均衡阶段，2013年13.1亿平方米的成交量很可能是中国房地产市场增量销售面积的天花板。 当市场需求总量触顶，并不意味着行业规模会急剧衰减。一方面，反映居民财富水平的人均储蓄余额仍在快速增长中，2013 年该数据为32,894元，同比增11%，依然保持双位数的增长；另一方面，购房者意愿依然谨慎乐观。回顾08年金融危机最艰 难的时候，客户上门指数降至20至30的水平。而2014年即便是在一年当中最低的月份元旦、春节，客户上门指数还是在80-90 左右，全年也维持在106、表现甚至要好于2011年105的水平。自发的市场调节机制将会驱使供求逐渐向均衡回归，而不像以 往政策周期下的大起大落。 “新常态”下的房地产市场，即需求顶部的探明，正是2014年硬政策退出的逻辑。均衡之后，上半场“强调控、抑需求” 政策逐步退场，“强市场”特征将主导中国房地产市场的下半场。回顾2014年，中国房地产市场在政策调控方面，主要是借市 场调整的窗口期，一些限购、限价等行政色彩比较浓的干预措施逐步退出；2014年以后，以利率、信贷、税收等经济手段为 主和中长期制度建设的调控方式将取而代之，市场化的信号更加强烈。 从原来的常态到“新常态”的过渡期内，大多数身处行业变局中的房地产开发商和服务商，必然经历风雨洗礼。即便投 资和新开工量等数据仍呈正增长，对于房地产这样一个资金驱动型的行业来说，增速下滑带来的冲击依然是难以承受之重。 经历2013年大丰收的从业公司，都订立了更高的目标，但市场有其内在的规律性。2014年多数房企的业绩增速与2013年相比， 黯然失色。销售放缓、库存攀升，大部分房企采取了主动收缩规模、减少拿地的策略。市场的土地成本和融资成本居高难下， 加上房价整体向下调整，房企的净利润率下降成为“白银时代”的新常态。依靠简单规模扩张的粗放式发展，2014年走到尽头、 行业已到转折点。 认识到2014年的行业变局，公司的经营策略相应做出了调整，一方面，成功地实现代理销售额正增长（不含2014年新 并购公司）；与此同时，公司基于自身服务发展的多样性，在坚持规模化发展的基础上积极转型，积极布局金融、资管、电 商等创新服务，达到预期目标： 第一、代理持续执行大客户策略，在淡市中实现增长且跑赢大市，同时承载新服务落地的基础叠加，保证了云贷在全 国范围内的推广、实现预期目标；电商平台产品的初期研发，使得电商服务能够在2014年下半年顺利运作起来。 第二、顾问服务方面，推进针对居住类物业销售的营销顾问和针对综合体物业的招、售、营一体化服务，实现从单纯 的咨询服务向咨询+实施的链条服务转型。在完成26个地区布局的基础上，进一步优化组织结构，打破现有的公司管理边界， 采取1+N模式，复合能力强规模大的机构托管了市场腹地大但团队能力弱的机构，成单率和收款率都有明显提升。 第三、金融服务方面，以家圆云贷为核心，实现了较大规模信贷产品的开发、推广及运营管理，信贷管理能力取得突 破，为公司利润结构改善做出贡献，同时在资产证券化、财富管理、投资管理、P2P等方向进行了有益的尝试。 第四、资管服务方面，坚定不移的落实植入成功分公司战略，完成核心一二线城市的布局。新增签约项目26个，实际 在管全委托项目60个；成功实现创新服务的落地，包括通过统一经营管理、为公寓提供定位销售到运营的全链条服务，实现 存量物业的价值最大化，并通过运作上海中城国际大厦项目，开启了资产证券化模式。 第五、电商服务方面，顺利完成39个城市的业务布局，全国落地项目154个。12月底云掌柜会员版微信平台已成功累 积超100万会员量，同时启动了O2M整合营销平台第三期电商商家联盟网上平台。 (二)未来展望 仔细研究2014年以来出台的政策，不难看出政府稳定房地产市场的意图。一方面由于房地产投资对经济的拉动作用无 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 须赘言；另一方面，即使经济调结构是未来经济工作的重心，但是制造业升级换代和淘汰落后产能并不是朝夕之事。我们也 关注政府提出的“一带一路”经济战略，具体落实到拉动经济的层面还有相当大的工作需完成。所以2015年房地产市场仍将在 稳增长中发挥作用。 2015年房地产行业被赋予了“转型元年”的期待，重服务是未来的风口。根据马斯洛需求层次理论，国人已经从追求物 质温饱的层面日益注重精神层面的享受，也意味着，对多元化服务的需求会与日俱增。2014年之前，是行业比拼销售额的时 代，而此后，以传统销售型服务为主导的地产格局将被重构，以满足精细化需求的服务业会重塑行业面貌。房地产的交易规 模足够大，决定了行业所涉及的上下游产业链足够长、触及的客户量足够多，也决定了服务业蓝海的广袤。 与此同时，移动互联网的飞速发展也让不少传统行业重新审视调整自己的运营模式。借助移动互联网的发展，服务行 业呈现去中心化的趋势，服务内容不再是由公司自身或者特定人群所产生，而是趋向于由全体用户共同参与、共同创造的结 果。叠加大数据分析的应用，客户与企业之间的距离大大压缩，增强用户与企业之间的信息交互，争夺入口、深化客户服务 成为未来的制胜关键。 我们也必须看到存量房市场对扩大交易入口份额的作用。过去高速增长的新房市场进入了高位波动的阶段，新房市场 主导的服务格局将向存量房倾斜。从国外的房地产市场发展历史来看，存量房市场的崛起是必然的趋势。由于住房自有率高、 住房质量好以及人口在城际间流动，美国、英国、法国、澳大利亚的存量房交易量分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5 倍。目前中国的商品房存量已超过1亿套，规模足够大，加上城市分化人口流动的因素，未来存量房的爆发是大势所趋。 还有一个必然会发生的是房地产金融化。分两步，第一步是商业不动产的金融化，就是REITs；第二步是房地产抵押贷 款的证券化。美国80年代开始的房地产商业不动产证券化，90年代开始房地产抵押贷款的证券化，这“两化”是未来房地产的 重要趋势，将对行业发展产生深远影响。 因此，展望房地产下半场，移动互联网、地产金融和深化C端服务成为重要方向。在“祥云战略”的指导下，公司提出三 大发展方向，即进入存量市场、扩大交易入口份额和深化用户服务： 1. 存量市场：未来代理服务空间不仅聚焦于增量市场，同时切入存量市场，把握行业发展趋势。 2. 扩大交易入口份额：代理服务是世联行为终端置业提供产品和服务的入口，其规模领先是公司所有创新服务 的根基，世联行将坚定不移地推进规模化战略，保证市场份额的增长和领先。同时，在内生发力的基础上， 通过战略合作和并购扩张的方式扩大入口资源。 3. 深化用户服务：世联行将基于入口平台，嵌入互联网思维，专业提供多元化服务，为终端置业提供包括金融 在内的各种增值产品及服务。 二、主营业务分析 1、概述 公司最近几期经营业绩情况如下： 项目 2014年 2013年 2012年 总营业收入（万元） 330,817.06 256,302.79 187,803.17 营业利润（万元） 55,910.91 46,994.75 29,994.52 利润总额（万元） 56,299.79 47,720.36 30,450.84 归属于上市公司股东的净利润（万元） 39,434.42 31,828.81 21,129.16 经营活动产生的现金流量净额（万元） -92,185.76 46,327.08 22,533.53 营业收入增长率 29.07% 36.47% 13.38% 归属于上市公司股东的净利润增长率 23.90% 50.64% 34.31% 资产负债率 49.28% 29.01% 35.38% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 公司本报告期实现营业收入330,817.06万元，同比增长29.07%，归属于上市公司股东的净利润为39,434.42万元，同比增 长23.90%，主要是因为2014年公司主营业务实现的代理销售金额在全国房地产市场销售规模同比下降的形势下仍然保持上 升，同比增长了1.35%，同时家圆云贷业务实现超预期的规模增长，这两方面原因确保了公司当年的收入和利润同比上升均 超过20%。 本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比下降了298.99%，主要是因为家圆云贷产品贷款规模增长，贷款发放和 回收产生的现金净流出为136,864.12万元，此项现金净流出较上年增加了127,006.98万元。 截至2014年12月31日，公司资产负债率为49.28%，较年初增长了20.27个百分点，主要是因为公司在今年开始利用银行 贷款、私募基金和资产证券化等融资手段获得了开展新业务的资金，公司盈利因此而有所增厚。公司2015年的工作重点之一 是实现云贷资产出表的资产证券化业务模式的突破。做到这一点，资金问题将不再是世联云贷业务规模扩张的瓶颈问题，世 联也将逐渐回归到其“房地产服务提供商”的本源。 公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 请见第四节《董事会报告》第一点《概述》。 公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因 □适用 √不适用 2、收入 说明 1、营业收入按公司战略所规划的服务集群分类 服务类型 2014年 2013年 2012年 金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例 云端服务 33,783.94 10.25% 6,985.92 2.73% 4,745.58 2.53% 增长率 383.60% 47.21% -- 机构客户服务集群 （ToB集群） 83,680.60 25.40% 66,054.42 25.83% 55,848.50 29.80% 增长率 26.68% 18.27% 6.83% 业主生活服务集群 （ToC集群） 212,021.27 64.35% 182,662.13 71.44% 126,800.19 67.66% 增长率 16.07% 44.06% 12.24% 合计 329,485.81 100.00% 255,702.47 100.00% 187,394.27 100.00% 云端服务目前主要是指公司的金融业务和电商业务。随着公司祥云战略的推进，金融业务发展顺利，业务收入较上年同 期增长明显；电商业务是公司在2014年新开展的业务，当年已经实现了一定的收入规模，2015年世联将加大此项业务的拓展 力度。 机构客户服务集群（ToB集群）主要包括公司的顾问策划业务、资产服务业务、写字楼租售和招商业务，本报告期的增 长主要来源于公司资产服务业务规模的扩大。 业主生活服务集群（ToC集群）主要包括目前的住宅代理销售业务和经纪业务，是公司为终端置业者提供产品和服务的 入口，本报告期保持稳步增长。 2、营业收入按业务分类 项目 2014年 2013年 2012年 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例 代理销售业务 216,627.64 65.48% 186,301.14 72.69% 130,432.12 69.45% 增长率 16.28% 42.83% 14.33% 顾问策划业务 46,680.96 14.11% 47,334.67 18.47% 41,155.62 21.91% 增长率 -1.38% 15.01% -13.01% 资产服务业务 30,658.10 9.27% 13,197.60 5.15% 9,207.10 4.90% 增长率 132.30% 43.34% -- 金融服务业务 26,945.45 8.15% 6,985.92 2.73% 4,745.58 2.53% 增长率 285.71% 47.21% -- 电商业务 6,838.49 2.07% -------- 增长率 ------ 其他业务 3,066.43 0.93% 2,483.46 0.96% 2,262.75 1.21% 合计 330,817.06 100.00% 256,302.79 100.00% 187,803.17 100.00% 随着2014年资产服务业务和金融服务业务收入的迅速增长，代理、顾问业务收入在营业收入中所占的比例较上年同期下 降了11.57个百分点，资产服务、金融服务和电商业务的占比已经接近20%。具体变动情况如下： （1）代理销售业务收入 项目 2014年 2013年 2012年 新增签约代理项目面积（万m2） 14,720.21 8,525.74 6,215.60 增长率 72.66% 37.17% 0.12% 已结算代理销售额（亿元） 2,593.83 2,217.28 1,569.14 增长率 16.98% 41.31% 17.41% 已结算代理销售面积（万m2） 3,024.52 2,504.65 1,732.35 增长率 20.76% 44.58% 29.23% 代理销售业务收入（万元） 216,627.64 186,301.14 130,432.12 增长率 16.28% 42.83% 14.33% 代理收费平均费率 0.84% 0.84% 0.83% 注：1）代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。 2）新增签约代理项目面积是按代理合同中约定的实际委托面积统计的，未约定的不予统计。 受市场销售压力增长的影响，开发商寻求专业的销售代理公司帮助其解决销售问题的需求增加，同时公司聚焦大客户的 战略，推动和扩大了与大客户的合作规模，本报告期公司新增签约代理项目面积增长明显，同比上涨了72.66%，有利于公 司代理销售规模的进一步扩大。 从下表代理费率的的变动情况来看，在2012年下半年之后，公司代理业务的平均费率基本稳定。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 公司已实现代理销售额在各月的分布情况如下： 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月合计 2014年已实现的代理 销售额(亿元) 192 123 195 222 233 339 222 254 278 403 352 405 3,218 2013年已实现的代理 销售额(亿元) 202 115 259 260 251 259 253 299 310 325 310 332 3,175 2012年已实现的代理 销售额(亿元) 39 98 138 138 222 192 190 168 220 219 226 261 2,111 根据国家统计局公布的数据，2014年，商品房销售额76,292亿元，下降6.3%，其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售 额下降21.4%。公司本报告期已实现代理销售额同比略有增长，上涨了1.35%，跑赢大市。 公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约2,312亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约16.9亿元的代理费收入；其 中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2,145亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约15.5亿元的代理费收入； 剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联的未结算代理销售额和未结算代理费。 （2）顾问策划业务 项目 2014年 2013年 2012年 年度执行合约数(个） 1,120 1,042 737 其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 15 33 42 房地产开发商策划项目数(个) 1,105 1,009 695 顾问策划业务收入（万元） 46,680.96 47,334.67 41,155.62 公司的顾问策划业务主要包括住宅咨询策划顾问、商业策划顾问、战略策划顾问等业务，其中住宅咨询策划顾问中包括 为住宅代理销售项目提供的营销策划服务。本报告期，公司顾问策划业务收入同比下降了1.38%，主要原因是2014年公司为 了确保代理销售规模的逆市增长，重点加强了现楼代理业务的拓展，而现楼项目由于已经开盘销售，一般不需要我们提供营 销策划服务，所以2014年公司此类收入较上年同期有所减少，影响了顾问业务总体增长水平。 （3）资产服务业务 项目 2014年 2013年 2012年 新增签约的全委托物业管理项目个数 26 8 2 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 实际在管的全委托项目个数 60 58 10 在管的全委托项目的实际收费面积（万平方米） 228.00 208.30 62.44 资产服务业务收入（万元） 30,658.10 13,197.60 9,207.10 公司于2012年开始涉足资产服务业务，经过几年的运营拓展，业务规模增长迅速，本报告期实际在管的全委托项目个数 是2012年的6倍，实现资产服务业务收入30,658.10万元，同比增长132.30%。 本报告期新签约的全委托物业管理项目个数较上年增加了18个，而实际在管的全委托项目个数仅比上年增加了2个，主 要是因为资产服务由于从签约到开发商交付物业，公司开始进驻现场实施管理需要一定的时间，目前大部分新增签约的全委 托物业大部分尚未交付管理。 （4）金融服务业务 产品类型 2014年 2013年 2012年9-12月 金额（万元）比重增长率金额（万元）比重增长率金额（万元）比重 小额贷款 26,187.53 97.19% 492.08% 4,422.97 63.31% 151.60% 1,757.96 37.04% 其中：家圆云贷 24,475.43 90.83% 2,744.69% 860.39 12.32% - 投资管理 653.50 2.43% -22.95% 848.16 12.14% 14.42% 741.30 15.62% 现金赎楼 36.70 0.14% -97.79% 1,657.97 23.73% -16.65% 1,989.22 41.92% 其他金融服务 67.72 0.25% 19.18% 56.82 0.81% -77.90% 257.10 5.42% 合计 26,945.45 100.00% 285.71% 6,985.92 100.00% 47.21% 4,745.58 100.00% 本报告期，公司金融服务业务实现收入26,945.45万元，同比增长285.71%，增长主要来源于家圆云贷产品的收入。2013 年7月份，金融服务业务推出家圆云贷产品，2014年在公司“祥云战略”的推动下，家圆云贷产品的销售迅速上量。本报告期 家圆云贷产品的放贷共计19,518笔，金额达到196,977.94万元，平均每笔贷款约10万元，充分体现了该产品小额分散的特征， 同时该业务为公司带来收入24,475.43万元，占公司金融服务业务收入的90.83%。 （5）电商业务 项目 2014年 在执行项目数（个） 154 未结转的预收费金额（万元） 5,900.20 电商业务收入（万元） 6,838.49 公司目前的电商业务主要是通过收取团购服务费获取购房团购优惠，整合营销渠道，建立起一个综合平台，为开发商、 渠道、购房者提供更好的服务。本报告期内，公司电商业务实现收入6,838.49万元；截至本报告期末，账面上尚有未结转的 预收费金额5,900.20万元，这部分预收费金额将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。 （6）经纪业务 鉴于经纪业务收入规模在公司的营业收入的占比非常小，自2014年半年报起，经纪业务与其他业务合并列示。公司仍会 坚持探索新的服务方式进入存量市场，实现传统经纪业务的转型。 3、营业收入按地区分类 20 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 区域 2014年 2013年 2012年 金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例 华南区域 130,071.36 39.32% 91,250.87 35.60% 72,524.89 38.62% 增长率 42.54% 25.82% 25.82% 华东区域 71,770.47 21.69% 57,621.39 22.48% 39,911.08 21.25% 增长率 24.56% 44.37% 44.37% 华北区域 66,720.07 20.17% 48,608.22 18.97% 30,754.18 16.38% 增长率 37.26% 58.05% 58.05% 华中及西南区域 35,483.67 10.73% 36,866.15 14.38% 28,215.75 15.02% 增长率 -3.75% 30.66% 30.66% 山东区域 26,771.50 8.09% 21,956.16 8.57% 16,397.27 8.73% 增长率 21.93% 33.90% 33.90% 合计 330,817.06 100.00% 256,302.79 100.00% 187,803.17 100.00% 本报告期，由于金融服务业务和电商业务的发展，华南区域营业收入同比增长了42.54%，占比也较上年上涨了3.72个百 分点；另外，华北区域由于资产服务规模的扩大，实现的营业收入同比增长了37.26%，占比也较上年上涨了1.20个百分点； 华东、山东区域的收入在本报告期保持稳步增长。 本报告期，华中及西南区域实现的营业收入同比下降了3.75%，主要原因是公司在本报告期再次收购了四川嘉联部分股 权，使得四川嘉联有条件开始按照世联全资控股子公司的标准纳入公司的统一管理，在管控方式过渡期间，其业务开展受到 暂时的影响，但公司有信心随着整合工作的深入，四川嘉联的业务规模将逐步实现恢复性的增长。 公司实物销售收入是否大于劳务收入 □是 √否 公司重大的在手订单情况 □适用 √不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 633,233,683.55 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 19.15% 公司前 5大客户资料 √适用 □不适用 序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例 1 恒大地产集团有限公司 222,200,768.44 6.72% 2 万科企业股份有限公司 197,381,117.51 5.97% 3 保利房地产（集团）股份有限公司 97,582,573.69 2.95% 4 华夏幸福基业股份有限公司 61,591,284.39 1.86% 5 中信房地产股份有限公司 54,477,939.52 1.65% 合计 --633,233,683.55 19.15% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 3、成本 行业分类 单位：元 2014年 2013年 行业分类项目 同比增减 金额占营业成本比重金额占营业成本比重 房地产中介服务业工资奖金 1,515,909,108.84 69.24% 1,213,171,745.31 73.61% 24.95% 产品分类 单位：元 2014年 2013年 产品分类项目 同比增减 金额占营业成本比重金额占营业成本比重 说明 （1）、总体情况 公司最近各期的成本情况如下： 项目 2014年 2013年 2011年 金额 （万元） 占营业收入 的比重 金额 （万元） 占营业收入 的比重 金额 （万元） 占营业收入 的比重 营业收入 330,817.06 100.00% 256,302.79 100.00% 187,803.17 100.00% 增长率 29.07% 36.47% 13.38% 营业成本 218,931.62 66.18% 164,810.40 64.30% 122,319.84 65.13% 增长率 32.84% 34.74% 21.84% 营业成本中的工资奖金 151,590.91 45.82% 121,317.17 47.33% 87,963.50 46.84% 增长率 24.95% 37.92% 22.03% 工资奖金占营业成本的比重 69.24% 73.61% 71.91% 本报告期，营业成本同比增长32.84%，高于营业收入的增长速度，主要原因是：1）2014年公司代理销售业务成本较上 年增加了27,195.03万元（其中工资奖金增加了18,426.44万元），占营业成本增长总额的50.25%；2）2014年公司增加了资产 服务、金融服务和电商业务的成本投入，这几项业务本报告期产生的营业成本较上年增加了24,350.17万元，占营业成本增长 总额的44.99%。 本报告期，占营业成本主要比重的工资奖金同比增长24.95%，低于营业收入的增长幅度。其中工资支出增加了22,331.92 万元，同比增长38.31%，高于营业收入增长幅度，占工资奖金增长总额的73.77%，这部分增长主要来源于代理销售业务工 资支出的增长。出现这种情况的原因是公司坚持“保证代理份额的快速增长和绝对领先”的长期战略，虽然2014年前三季度房 地产销售市场低迷，但公司对未来的市场依然保持信心，所以没有降低人员的配置规模，从而导致了工资支出的增加。第四 季度销售市场回暧，公司当季销售规模的快速增长印证了公司正确的市场判断。 （2）、毛利分析 公司最近各期各项业务的毛利情况如下： 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 业务类别 2014年 2013年 2012年 金额 （万元） 占比毛利率金额 （万元） 占比毛利率金额 （万元） 占比毛利率 代理业务 67,311.35 60.16% 31.07% 64,179.88 70.15% 34.45% 44,926.27 68.61% 34.44% 增长率 4.88% -3.38% 42.86% 0.01% 3.56% -3.58% 顾问业务 17,090.43 15.28% 36.61% 19,896.94 21.75% 42.03% 15,686.92 23.96% 38.12% 增长率 -14.11% -5.42% 26.84% 3.91% -33.29% -11.58% 资产服务业务 6,157.49 5.50% 20.08% 3,153.87 3.45% 23.90% 2,162.80 3.30% 23.49% 增长率 95.24% -3.82% 45.82% 0.41% ---- 金融服务业务 20,485.71 18.31% 76.03% 4,409.26 4.82% 63.12% 2,927.51 4.47% 61.69% 增长率 364.61% 12.91% 50.61% 1.43% ---- 电商业务 828.26 0.74% 12.11% ------------ 增长率 ----------- 其他业务 12.20 0.01% 0.40% -147.56 -0.16% -5.94% -220.17 -0.33% -9.73% 合计 111,885.44 100.00% 33.82% 91,492.39 100.00% 35.70% 65,483.33 100.00% 34.87% 本报告期，公司金融服务业务实现毛利20,485.71万元，同比增长364.61%，毛利率较上年同期上涨了12.91个百分点，主 要是因为2014年公司家圆云贷产品逐渐成熟，业务规模迅速增长，并且收入增长的规模效应也降低了单位收入的平均管理成 本。 本报告期，公司资产服务业务实现毛利6,157.49万元，同比增长95.24%。虽然资产服务业务是毛利率较为稳定的业务， 但由于本报告期内新增签约的全委托项目较多且尚未进入收费管理阶段，公司前期投入较大造成毛利率有所下降。 本报告期，公司代理销售业务毛利率同比下降了3.38%，主要是因为该业务的人力成本增长快于业务收入的增长所致。 本报告期，公司顾问策划业务毛利率同比下降了5.42%，主要是因为顾问策划业务收入同比下降所致。 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 70,085,994.66 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 15.09% 注：属于同一实际控制人控制的供应商应当合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。 公司前 5名供应商资料 √适用 □不适用 序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例 1 新世界(青岛)置地有限公司 46,115,219.01 9.93% 2 深圳市罗湖区机关物业管理办公室 9,956,864.47 2.14% 3 清远市万科酒店管理有限公司 5,713,481.18 1.23% 4 国际商业机器（中国）有限公司 4,500,430.00 0.97% 5 深圳市易聆科信息技术有限公司 3,800,000.00 0.82% 合计 --70,085,994.66 15.09% 注：属于同一实际控制人控制的供应商应当合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 4、费用 本报告期其他费用类项目的变动情况如下表： 单位：万元 项目 2014年 2013年变动幅度主要变动说明 提取保险合同准备 金净额 -13.90 -325.39 -95.73%主要是因为去年公司对金融服务的业务结构进行了调整，随 着担保费收入及担保责任余额的逐步减少相应冲回前期已 经计提的担保赔偿准备金和未到期责任准备金，本报告期冲 回的金额较上年同期有明显减少。 营业税金及附加 18,473.87 14,334.89 28.87% 管理费用 31,824.78 26,931.69 18.17% 财务费用 -32.36 -1,277.53 97.47%主要是因为本报告期公司利用财务杠杆拓展业务规模，导致 借款利息支出增加。 资产减值损失 5,927.92 4,980.84 19.01% 营业外支出 295.06 177.81 65.94%主要是因为本报告期依合同约定支付的赔偿支出增加。 所得税费用 14,402.77 12,665.77 13.71% 5、现金流 单位：元 项目 2014年 2013年同比增减 经营活动现金流入小计 3,981,696,535.63 3,747,710,270.34 6.24% 经营活动现金流出小计 4,903,554,148.57 3,284,439,498.53 49.30% 经营活动产生的现金流量净额 -921,857,612.94 463,270,771.81 -298.99% 投资活动现金流入小计 4,087,832.55 5,344,379.88 -23.51% 投资活动现金流出小计 101,454,286.85 167,844,048.60 -39.55% 投资活动产生的现金流量净额 -97,366,454.30 -162,499,668.72 -40.08% 筹资活动现金流入小计 975,767,348.25 2,000,000.00 48,688.37% 筹资活动现金流出小计 125,906,864.96 357,956,736.97 -64.83% 筹资活动产生的现金流量净额 849,860,483.29 -355,956,736.97 -338.75% 现金及现金等价物净增加额 -169,371,090.44 -55,184,553.88 206.92% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 √适用 □不适用 （1）经营活动现金流出同比增长49.30%，主要是因为本报告期公司家圆云贷产品规模增长,发放贷款产生的现金流出较上 年增加了161,886.05万元。 （2）投资活动现金流出同比下降39.55%，主要原因是：1）本报告期公司对外股权投资金额减少了2,718.45万元；2）上年 公司合并北京安信行，“取得子公司及其他营业单位支付的现金净额”项目金额为3,763.95万元，本报告期无此类现金流出。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 （3）筹资活动现金流入同比增长48,688.37%，主要是因为本报告期公司运用财务杠杆拓展业务规模，通过银行贷款、私募 基金、资产证券化等方式融入的资金较大，金额为98,478.63万元，而上年同期的比较基数较小。 （4）筹资活动现金流出同比下降了64.83%，主要原因是：1）上年偿还了万凯华信借款16,000.00万元，本报告期无该项现 金流出；2）上年偿还了山川壹号借款5,000.00万元，本报告期无此项现金流出；3）本报告期支付的现金股利较上年同期减 少了5,497.57万元；4）本报告期支付了收购四川嘉联的少数股权转让款3,500万元。 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √适用 □不适用 本报告期，公司实现的净利润为41,897.01万元，经营活动产生的现金流量净额为-92,185.76万元，存在较大的差异， 主要是因为家圆云贷产品贷款规模增长，贷款发放和回收产生的现金净流出为136,864.12万元。 三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入比上营业成本比上年毛利率比上 营业收入营业成本毛利率 年同期增减同期增减年同期增减 分行业 房地产中介服务业 3,294,858,061.11 2,186,210,913.46 33.65% 28.86% 32.78% -1.96% 分产品 代理销售业务 2,166,276,363.56 1,493,162,830.82 31.07% 16.28% 22.27% -3.38% 顾问策划业务 466,809,636.89 295,905,295.54 36.61% -1.38% 7.85% -5.42% 资产服务业务 306,580,963.00 245,006,045.83 20.08% 132.30% 143.94% -3.82% 金融服务业务 269,454,508.39 64,597,436.29 76.03% 285.71% 150.70% 12.91% 电商业务 68,384,922.01 60,102,291.68 12.11% 经纪业务 17,351,667.26 27,437,013.30 -58.12% -7.86% 11.22% -27.12% 分地区 华南区域 1,290,971,870.34 701,197,711.18 45.68% 42.38% 20.43% 9.89% 华东区域 716,222,092.85 506,436,289.01 29.29% 24.32% 38.89% -7.42% 华北区域 665,796,618.06 546,680,227.01 17.89% 37.00% 60.83% -12.17% 华中及西南区域 354,198,527.91 269,827,028.90 23.82% -3.92% 16.41% -13.30% 山东区域 267,668,951.95 162,069,657.36 39.45% 21.91% 26.72% -2.30% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 √不适用 四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况 单位：元 25 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 2014年末 2013年末 比重增减重大变动说明 金额占总资产比例金额占总资产比例 货币资金 790,782,844.62 19.21% 958,460,010.94 38.37% -19.16% 678,862,116.09 16.49% 462,820,001.81 18.53% -2.04% 主要是因为公司在本年第四季度特 别是 11月和 12月确认的收入比较 集中，导致期末应收账款余额增长 较快。 应收账款 74,525,200.26 1.81% 51,603,530.66 2.07% -0.26% 主要是因为本报告期公司将位于成 都汇日央扩国际广场的办公楼由公 司自用转为对外出租，由固定资产 转入导致增加。 投资性房地 产 固定资产 212,230,456.55 5.16% 241,073,670.87 9.65% -4.49% 应收票据 21,959,394.57 0.53% 1,600,000.00 0.06% 0.47% 主要是因为本报告期公司业务结算 收到的商业承兑汇票增加。 预付款项 25,854,243.80 0.63% 17,726,608.52 0.71% -0.08% 增加的金额主要是公司电商业务预 付的第三方费用以及 IT系统平台 建设支出。 其他应收款 108,696,429.33 2.64% 163,731,686.01 6.56% -3.92% 主要是因为期初的其他应收款余额 中暂挂的上海中城未来的投资有限 公司的款项本期已经按协议约定转 为投资款，并根据公司会计政策转 至可供出售金融资产科目进行核 算。 贷款 1,634,201,548.17 39.70% 221,317,066.54 8.86% 30.84% 主要是因为本报告期世联小贷的家 圆云贷业务发放的贷款金额增加。 可供出售金 融资产 127,530,500.00 3.10% 55,630,000.00 2.23% 0.87% 主要原因是：1) 前期支付给上海中 城未来投资有限公司的款项 5,000.00万元，本期按协议转为合 作项目的投资款； 2) 本期投资北 京家捷送电子商务有限公司 1,850.00万元。 无形资产 46,955,862.40 1.14% 739,337.52 0.03% 1.11% 主要是因为本报告期青岛雅园与新 世界（青岛）置地有限公司签署了 车位使用权转让合同，期限约为 36 年，按公司会计政策转入无形资产 核算而增加。 递延所得税 资产 158,986,855.16 3.86% 120,907,909.66 4.84% -0.98% 主要是因为本报告期末公司已计提 未支付的应付职工薪酬、资产减值 准备、电商业务待付的第三方费用 按规定确认的递延所得税增加。 26 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 其他非流动 资产 34,600,000.00 0.84% 0.84% 增加的金额主要是本报告期按合同 约定进度支付的股权收购款项，因 尚未达到合并条件而暂时挂账。 2、负债项目重大变动情况 单位：元 2014年 2013年 比重增减重大变动说明 金额占总资产比例金额占总资产比例 424,200,000.00 10.31% 1,000,000.00 0.04% 10.27% 主要是因为本报告期公司的银行借 款增加。 短期借款 应付账款 18,730,893.01 0.46% 28,143,908.46 1.13% -0.67% 主要是因为期末应付未付的外包服 务费、能源费及装修款项较期初减 少。 预收款项 77,572,989.65 1.88% 34,891,856.38 1.40% 0.48% 主要是因为本报告期公司预收客户 的代理费及家圆云贷业务预收的利 息款项增加。 应付利息 12,543,087.09 0.30% 0.30% 主要是因为本报告期为拓展业务规 模，通过发起私募基金和资产证券化 的方式融入资金，依合同约定计提应 付的利息或收益，上年同期无此类业 务。 应付股利 20,373,720.10 0.49% 0.49% 主要是因为本报告期公司实施 2013 年度利润分配预案，应付给世联中国 的现金股利因税务、外汇等审批手续 办理的原因，截至本报告期末尚未支 付。 其他应付款 137,824,422.52 3.35% 56,142,864.27 2.25% 1.10% 增加的金额主要是电商业务收到的 团购服务费及应付未付的第三方费 用。 未到期责任 准备 139,034.72 0.01% -0.01% 主要是因为公司对金融服务的业务 结构进行了调整，本报告期没有融资 性担保费收入，原计提的准备金按公 司会计政策的规定冲回。 其他流动负 债 549,786,277.00 13.36% 13.36% 本项目余额增加的主要原因是：1） 本报告期公司通过资产证券化方式 融入资金 44,690.63万元，用于家圆 云贷业务；2）本报告期本公司之二 级子公司山川投资陆续参与发起设 立四个私募基金，筹集款项 10,288.00 万元，用于家圆云贷业务。 27 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 增加的金额主要是青岛雅园本报告 长期应付款 44,840,000.00 1.09% 1.09% 期购置长期车位使用权的应付款项。 五、核心竞争力分析 1、夯实传统业务 世联行专注房地产服务业廿二载，以代理业务起家：与全国两万多家开发商都有不同程度的业务合作；拥有六十余家各 地分公司，覆盖全国所有核心城市；同时开设1200个售楼处，年新增200个售楼处，年接待客户逾200万组。公司在房地产服 务行业积累了较丰富的经验，具备良好的专业能力，在传统业务领域占据领先地位。 2、推进创新业务 移动互联网风起云涌，互联网金融方兴未艾。在稳固传统业务的基础上，世联行凭借对行业发展的理解和客户需求的认 识，在此两大领域及时推出创新产品，获得了一定的成功：针对房地产交易的拓展环节，公司利用互联网工具整合线下渠道； 针对房地产交易的支付环节，公司推出了面向消费者的金融产品。面对不断变化的市场环境，公司通过创新能力把握住了机 遇，在业务转型上获得了进展。 3、扩大规模优势 世联行连续两年代理销售额超过3000亿人民币，市场份额扩大至4.5%，稳居全国第一。公司认识到市场份额的重要性， 始终将提升市场份额作为公司经营的首要目标之一。相对领先的市场规模将会成为业务量变到质变的催化剂，让公司能够较 稳妥地应对市场变化、创新产品迭代和业务品类叠加等管理经营问题。以资产管理业务为例，目前布局的非住宅物业管理行 业目前在国内尚未有统一连锁的品牌，公司通过填空式收购获得专业能力，依托全国化布局进行复制，显示了公司的规模优 势。 4、增强资本运营能力 作为国内唯一一家A股上市的房地产服务商，公司 2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放；在过去6年，公司通 过合适的并购，整合行业资源，涉足新兴领域，使得竞争力进一步提升。公司财务常年稳健，资产负债率在同行业中保持较 低水平，资本结构稳定；金融业务通过资产证券化获得长足发展。2014年，公司有效把握资本市场的再融资机会，在行业调 整时期获得充足的资本储备，资本实力再次增强，为未来的成长打下基础。 六、投资状况分析 1、对外股权投资情况 （1）对外投资情况 √适用 □不适用 对外投资情况 报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度 406,730,078.36 195,796,672.00 107.73% 被投资公司情况 公司名称主要业务上市公司占被投资公司权益比例 深圳世联云贷壹号投资管理合伙企业 （有限合伙） 投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资管理、 股权投资、受托资产管理、投资咨询、信息咨询 （不含金融、证劵、保险、人才中介等其他限制 项目） 1.60% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 广州市世联房地产咨询有限公司 房地产信息咨询、房地产项目策划、房地产中介 服务、市场营销顾问（法律咨询除外） 100.00% 深圳市世联小额贷款有限公司专营小额贷款业务（不得吸收公众存款） 100.00% 四川嘉联房地产信息咨询、房地产经纪 75.50% 深圳世联云贷贰号投资管理合伙企业 （有限合伙） 投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资管理、 股权投资、受托资产管理、投资咨询、信息咨询 （不含金融、证劵、保险、人才中介等其他限制 项目） 0.5115% 深圳世联云贷叁号投资管理合伙企业 （有限合伙） 投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资管理、 股权投资、受托资产管理、投资咨询、信息咨询 （不含金融、证劵、保险、人才中介等其他限制 项目） 0.7576% 深圳世联云贷伍号投资管理合伙企业 （有限合伙） 投资管理（不含证劵、期货、保险及其他金融业 务）；股权投资；受托资产管理（不含证劵、期 货、保险、银行及其他金融业务）；投资咨询； 信息咨询。 0.4950% 深圳市南电云商有限公司 网上销售节能环保产品，提供节能环保产品技术 信息服务；网站及计算机软硬件、节能环保产品 的技术开发、销售与维护；企业管理咨询；经济 信息咨询；投资咨询（不含限制项目）；从事广 告业务（法律法规、国务院规定需另行办理广告 经营审批的，需取得许可后方可经营）；商业资 料的包装设计和编印；企业形象和品牌宣传策 划；会议策划、展览展会的设计及策划；节能环 保领域项目和产品的设计、研发、投资、销售； 国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；经营 进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止 的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经 营）。^平台增值电信业务；培训；对外劳务合作、 人才中介机构和职业介绍；节能环保领域项目和 产品的改造、生产制作、安装及维护。 13.00% 厦门立丹行房地产项目行销策划、投资咨询、物业代理 51.00% 北京家捷送电子商务有限公司 批发预包装食品、乳制品（不含婴幼儿配方乳 粉）；零售预包装食品、乳制品（不含婴幼儿配 方乳粉）（食品流通许可证有效期至 2017年 03 月 18日）；互联网信息服务（不含新闻、出版、 教育、医疗保健、药品和医疗器械、含电子公告 服务）（互联网信息服务增值电信业务经营许可 证有效期至 2017年 06月 15日）。销售日用品、 服装、鞋帽、化妆品、工艺品、文具用品、家用 电器、新鲜水果、新鲜蔬菜、鲜蛋、计算机、软 件及辅助设备；零售机械设备、电子产品、五金 3.936% 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 交电、建筑材料；技术推广、技术服务、技术咨 询；家庭劳务服务；经济贸易咨询；企业策划； 组织文化艺术交流活动（不含演出）；会议服务； 承办展览展示活动；代理、设计、发布、制作广 告；计算机系统服务 上海中城创盈商业经营管理有限公司 商业管理（除市场经营管理），资产管理，企业 管理，投资管理，物业管理，商务信息咨询， 会务服务，展览展示服务，城市规划设计，市场 营销策划，房地产咨询（不得从事经纪） 6.67% 世联养老 养老产业的投资及管理、咨询，日用百货的销售， 养老电子信息系统的研发和销售，养老康复器械 设备的租赁及销售，股权投资，养老服务 55.00% 上海善居 电子商务（不得从事增值电信、金融业务），房 地产经纪，家居用品、家居电器、建筑材料的销 售，设计制作各类广告，利用自有媒体发布广告 （不含互联网信息服务），房地产信息咨询，商 务咨询，建筑设计咨询，投资咨询（以上咨询均 除经纪），投资管理（除股权投资及股权投资管 理），金融信息服务（除金融许可业务），网络技 术，计算机软硬件技术开发和销售（除计算机信 息系统安全产品） 100.00% 红璞公寓物业管理，自有物业租赁，信息咨询 100.00% 香港世联房地产咨询，房地产代理，房地产经纪服务 100.00% 香港世居房地产咨询，房地产代理，房地产经纪服务 55.00% 北京安信行 接受委托从事物业管理，科技产品的技术咨询、 技术服务；出租房屋；开办机动车停车场；从事 房地产经纪业务；房地产营销策划；经纪信息咨 询；销售五金交电、化工产品、装饰材料、日用 品。 60.00% 青岛荣置地房地产项目策划，受托代理房产销售代理 51.00% 2、募集资金使用情况 √适用 □不适用 （1）募集资金总体使用情况 √适用 □不适用 单位：万元 募集资金总额 60,041.05 报告期投入募集资金总额 7,210 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 已累计投入募集资金总额 47,848.22 报告期内变更用途的募集资金总额 8,193.27 累计变更用途的募集资金总额 14,283.88 累计变更用途的募集资金总额比例 23.79% 募集资金总体使用情况说明 本公司经中国证券监督管理委员会以证监许可[2009]740号文核准，在深圳证券交易所公开发行人民币普通股（A） 股 3,200万股。发行采用网下向配售对象询价配售与网上资金申购定价发行相结合的方式，其中网下向配售对象发行 640 万股，其余 2,560万股于 2009年 8月 17日通过深圳证券交易所交易系统网上定价发行，每股发行价为人民币 19.68元， 募集资金总额为人民币 62,976万元，扣除发行费用人民币 2,934.95万元后，募集资金净额为人民币 60,041.05万元。截至 2009年 8月 20日止的上述募集资金到位情况业经深圳南方民和会计师事务所有限责任公司出具的深南验字（2009）第 157 号验资报告予以验证。 公司的募集资金承诺投资项目的总额为人民币 31,923.67万元，计划投资于顾问代理业务全国布局项目、集成服务管 理平台项目、人力发展与培训中心项目和品牌建设项目。截至本报告期末，原承诺项目累计使用募集资金为人民币 8,149.84 万元。公司超募资金为人民币 28,117.38万元，截至本报告期末，已累计使用了人民币 27,488.38万元。公司累计变更募集 资金投资项目共计人民币 14,283.88万元，截至本报告期末，变更项目已累计使用募集资金人民币 11,848.99万元，另累计 使用募集资金专户的存款利息收入人民币 361.01万元。 （2）募集资金承诺项目情况 √适用 □不适用 单位：万元 是否已截至期末项目可行 承诺投资项目截至期末本报告期 募集资金承调整后投本报告期项目达到预定可是否达到变更项投资进度 性是否发 和超募资金投累计投入实现的效 目(含部诺投资总额资总额(1)投入金额(3)＝ 使用状态日期预计效益生重大变 向金额(2)益 分变更)(2)/(1) 化 承诺投资项目 顾问代理业务 全国布局项目 是 17,393.27 9,200 3,200 34.78% 2012年 08月 28日 4,991.69否 集成服务管理 平台项目 是 5,732.4 5,732.40 2,242.45 100.00% 2012年 08月 28日否 人力发展与培 训中心项目 是 4,248 1,396.38 1,396.38 100.00% 2012年 08月 28日否 品牌建设项目是 4,550 1,311.01 1,311.01 100.00% 2012年 08月 28日否 承诺投资项目 31,923.67 17,639.79 0 8,149.84 4,991.69 ---------- 小计 超募资金投向 收购山东世联 51%股权 否 4,000 4,000 4,000 100.00% 2010年 05月 31日 1,883.77否否 增资盛泽担保，否 4,608 4,608 4,608 100.00% 2010年 06月 30日 -511.29否否 31 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014年年度报告全文 持有其 37.5%的 股权 收购青岛雅园 60%股权 否 2,100 2,100 2,100 100.00% 2012年 01月 01日 610.89否否 四川嘉联股权 收购款余款 否 990.83 990.83 990.83 100.00% 2011年 02月 28日 28.01否否 收购盛泽担保 62.5%的股权 否 10,569.88 10,569.88 10,569.88 100.00% 2012年 09月 01日 -852.15否否 收购世联投资 100%的股权 否 2,348.51 2,348.51 2,348.51 100.00% 2012年 09月 01日 -574.83否否 收购世联小贷 29%的股权 否 2,871.16 2,871.16 2,871.16 100.00% 2012年 09月 01日 2,863.52否否 收购厦门立丹 行 51%的股权 否 629 629 0 0.00% 2015年 01月 12日否 超募资金投向 28,117.38 28,117.38 0 27,488.38 3,447.92 ---------- 小计 合计 --60,041.05 45,757.17 0 35,638.22 ----8,439.61 ---- 1、顾问代理业务全国布局项目募集资金总额为 17,393.27万元，截至本报告期末，原承诺投资项目累计投入 3,200万元，变更后投资项目累计投入 5,960万元；专户存款余额为 10,298.82万元，其中本金可用余额 8,233.27万 元，利息收入 2,065.55万元。 由于不同城市的房地产市场在宏观调控下呈现出不同的发展特征，使得原募投计划涉及的资金投放进度和城市 布局变得不能适应当前的市场变化情况，所以公司在原募投计划之内适当调整了不同城市资金投放的先后顺序，并 针对原募投计划未覆盖的城市，根据公司战略和市场情况运用自有资金 13,735.85万元进行布局，两部分合计投入 16,935.85万元，与原募投项目的资金总额基本一致。在公司上市后至 2014年 12月 31日这期间，采用自有资金投 资新设或并购的子公司共计为公司创造了净利润 18,883.94万元。原募投计划实施和自有资金实现布局的情况详见 公司公告的《2014年募集资金年度存放与使用情况鉴证报告》中备注一的相关内容。 目前公司顾问代理业务全国布局已经基本完成，原募投计划涉及需增资的核心城市子公司和绝大多数新设的分 子公司经过几年的发展和沉淀，目前流动资金充足，无需额外再投入资金。按照战略，公司将以上述子公司为基础 继续布局三四线城市，由于这些区域市场业务发展不太成熟，公司的发展策略是现有子公司先就近支持，待市场成 熟后再考虑开设分支机构，这样可以最大程度地节省分子公司的中后台运营成本，提高资金使用效率，比原募投计 划实施的效果更好。 公司上市以来有效利用资源把握发展机会，业绩规模已大幅提升。2014年实现净利润 39,434.42万元，较上市 前一年 2008年净利润 7,973.06万元增长 394.60%，公司整体效益表现良好。 对于上述无需继续投入的募集资金，公司积极考虑新的方案： 1）2014年 7月 11日，公司召开了 2014年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更部分募集资金投资项 目的议案》,同意公司部分变更募集资金投资项目，使用本项目募集资金 3,500万元用于收购四川嘉联兴业地产顾问 有限公司 24.5%股权；本报告期，该笔款项已经支付完毕，详细情况请见本报告中关于募集资金项目变更的内容。 2）2014年 11月 12日，公司召开了 2014年第四次临时股东大会，审议通过了《关于部分变更募集资金投资项目 及使用超募资金的议案》，同意公司变更募集资金投资项目和使用超募资金共计 8,200万用于收购厦门立丹行置 业有限公司 51%的股权，其中使用本项目尚未使用的募集资金本金投入 4,693.27万元、及该项目专用账户的利息净 额投入 1,306.73万元；使用超募资金本金投入 629万元、超募资金专用账户的利息净额投入 （未完）  |