[年报]世茂股份：2014年年度报告
公司代码：600823 公司简称：世茂股份 上海世茂股份有限公司 2014年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人刘赛飞、主管会计工作负责人张杰 及会计机构负责人（会计主管人员）潘辛育 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2014年度母公司净利润291,352,586.41元，连同母公司上年度可供股东分配的利润 309,479,961.53元，扣除公允价值变动形成的收益11,700,000.00元和提取的法定盈余公积 29,135,258.64元及已宣告分配的股利175,589,300.70元，本年度末实际可供股东分配的利润为 384,407,988.60元。 以截止2014年12月31日公司总股本1,172,415,338股为基数，向全体股东按每10股派发现金 股利1.7元(含税)，合计派发199,310,607.46元，剩余未分配利润结转至下一年度；同时，以资 本公积金每10股转增5股，合计转增586,207,669股。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、目标、估 计、规划、计划及展望）涉及各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 目 录 第一节 释义及重大风险提示 .................................................................................................. 4 第二节 公司简介 ...................................................................................................................... 5 第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................... 7 第四节 董事会报告 .................................................................................................................. 9 第五节 重要事项 .................................................................................................................... 21 第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................................ 37 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................................ 41 第八节 公司治理 .................................................................................................................... 49 第九节 内部控制 .................................................................................................................... 55 第十节 财务报告 .................................................................................................................... 56 第十一节 备查文件目录 .......................................................................................................... 197 第一节 释义及重大风险提示 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 本公司、公司 指 上海世茂股份有限公司 世茂房地产 指 世茂房地产控股有限公司（0813HK） 峰盈国际 指 Peak Gain International Limited（峰盈国际有限公司） 世茂投资 指 上海世茂投资管理有限公司 世茂企业 指 上海世茂企业发展有限公司 二、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的风险因素，敬请查阅第四节董事会报告中关于 公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。本报告中，对公司未来的 经营展望，系管理层根据公司当前的经营情势和当前的宏观经济政策、市场状况做出 的预判和计划，并不构成公司的业绩承诺，敬请投资者注意投资风险。 第二节 公司简介 一、 公司信息 公司的中文名称 上海世茂股份有限公司 公司的中文简称 世茂股份 公司的外文名称 Shanghai Shimao Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 SMC 公司的法定代表人 刘赛飞 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 俞峰 联系地址 上海市银城中路68号时代金融中心43F 电话 021-20203388 传真 021-20203399 电子信箱 600823@shimaoco.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 上海市黄浦区南京西路268号 公司注册地址的邮政编码 200003 公司办公地址 上海市银城中路68号时代金融中心43F 公司办公地址的邮政编码 200120 公司网址 www.shimaoco.com 电子信箱 600823@shimaoco.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 上海市银城中路68号时代金融中心43F 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团 六、 公司报告期内注册变更情况 （一） 基本情况 公司报告期内注册情况未变更。 （二） 公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见1994年年度报告公司基本情况。 （三） 公司上市以来，主营业务的变化情况 公司前身为上海万象(集团)股份有限公司，2000年8月，上海世茂投资发展有限公司协议受 让上海市黄浦区国有资产管理办公室持有的公司部分法人股6,250万股，成为公司第一大股东， 同时经批准调整了资产结构和经营范围，公司主营业务转变为房地产开发。 2008年9月，中国证券监督管理委员会批准下发《关于核准上海世茂股份有限公司向Peak Gain International Limited、北京世茂投资发展有限公司、上海世茂企业发展有限公司发行股 份购买资产的批复》（证监许[2008]1083号）；2009年5月，公司于中国证券登记结算有限责任 公司上海分公司完成股份变更登记。公司主营业务转变为专注于商业地产投资、开发与经营。 （四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况 2000年8月，上海世茂投资发展有限公司协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公室持有的 公司部分法人股6,250万股，成为公司第一大股东。 2002年12月上海世茂企业发展有限公司协议受让上海世茂投资发展有限公司持有的公司法 人股6,250万股，成为公司第一大股东。 2008年9月，公司根据中国证券监督管理委员会证监许[2008]1083号《关于核准上海世茂股 份有限公司向Peak Gain International Limited、北京世茂投资发展有限公司、上海世茂企业 发展有限公司发行股份购买资产的批复》的批准，核准公司向Peak Gain International Limited 发行55,800万股人民币普通股、向北京世茂投资发展有限公司发行7,200万股人民币普通股；向 上海世茂企业发展有限公司发行6,224万股人民币普通股。2009年5月13日，公司于中国证券 登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更登记，公司的注册资本变更为1,170,595,338.00 元。Peak Gain International Limited持有公司55,800万股人民币普通股，成为公司第一大股 东。 2014年6月，公司第六届董事会第二十一次会议审议通过了《关于股票期权激励计划第一期 股票期权开始行权的议案》，经审核公司及激励对象已满足股票期权激励计划的行权条件，第一 个行权期可行权的激励对象为14名，对应的可行权股票期权数量为390万份，行权价格为9.60 元。本次股权激励计划行权的人数为7名，行权股票数量182万股。在本次行权后，公司的注册 资本变更为1,172,415,338.00元。Peak Gain International Limited持有公司55,800万股人 民币普通股，为公司第一大股东。 七、 其他有关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市威海路755号文新报业大厦20楼 签字会计师姓名 陶喆、张健 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2014年 2013年 本期比上年 同期增减 (%) 2012年 营业收入 12,700,954,264.84 10,153,469,910.41 25.09 6,785,982,434.51 归属于上市公司股东的 净利润 1,892,146,372.41 1,643,190,122.43 15.15 1,366,344,450.52 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润 1,415,284,133.50 1,360,845,830.37 4.00 1,084,091,618.48 经营活动产生的现金流 量净额 76,162,301.77 2,498,187,346.94 -96.95 1,747,513,549.30 2014年末 2013年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2012年末 归属于上市公司股东的 净资产 16,077,935,247.56 14,202,296,758.97 13.21 12,557,004,055.93 总资产 58,900,514,434.57 50,382,781,896.28 16.91 37,084,486,288.66 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2014年 2013年 本期比上年同 期增减(%) 2012年 基本每股收益（元／股） 1.61 1.40 15.00 1.17 稀释每股收益（元／股） 1.61 1.40 15.00 1.17 扣除非经常性损益后的基本每股收益 （元／股） 1.21 1.16 4.31 0.93 加权平均净资产收益率（%） 12.43 12.15 增加0.28个百 分点 11.86 扣除非经常性损益后的加权平均净资 产收益率（%） 9.30 10.06 减少0.76个百 分点 9.41 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 （1）本期加快开发进度，同时加大商业地产的销售力度，营业收入持续增加，公司净利润 上升，每股净资产和每股收益都有一定幅度提高。 （2）公司根据财政部2014年发布的《企业会计准则第2号—长期股权投资》等八项会计准 则变更了相关会计政策并对比较财务报表进行了追溯重述，追溯调整后2013年12月31日总资产 变更为50,382,781,896.28元，具体内容详见本报告第十一节财务报告部分。 二、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 三、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2014年金额 附注（如适 用） 2013年金额 2012年金额 非流动资产处置损益 -430,972.08 -464,519.03 -311,036.38 计入当期损益的政府补助，但与公司 正常经营业务密切相关，符合国家政 策规定、按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 34,477,163.90 70,760,530.79 80,312,341.40 除同公司正常经营业务相关的有效 套期保值业务外，持有交易性金融资 产、交易性金融负债产生的公允价值 变动损益，以及处置交易性金融资 产、交易性金融负债和可供出售金融 资产取得的投资收益 326,152,756.45 采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产公允价值变动产生的 损益 282,700,000.00 312,600,000.00 291,200,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入 和支出 6,128,168.40 1,515,165.80 1,133,048.09 其他符合非经常性损益定义的损益 项目 4,329,749.52 公司所持有 海通证券股 份有限公司 本期分红 4,329,749.52 8,046,722.25 少数股东权益影响额 -14,237,848.11 -10,293,840.63 -4,386,021.20 所得税影响额 -162,256,779.17 -96,102,794.39 -93,742,222.12 合计 476,862,238.91 282,344,292.06 282,252,832.04 四、 采用公允价值计量的项目 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 海通证券股份有 限公司流通股 408,439,704.72 204,510,000.00 -203,929,704.72 326,152,756.45 投资性房地产 13,304,100,000.00 17,530,800,000.00 4,226,700,000.00 282,700,000.00 合计 13,712,539,704.72 17,735,310,000.00 4,022,770,295.28 608,852,756.45 第四节 董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2014年，公司在董事会的科学决策下，经营管理层认真贯彻董事会决议精神，通过全体员工 的共同努力，采取一系列行之有效的经营举措，为全体股东创造长期业务价值和丰厚回报。 报告期内，公司实现营业收入127亿元，同比增长25.1%；实现净利润26.1亿元，同比增长 39.4%；归属于母公司的净利润18.9亿元，同比增长15.2%。公司实现物业销售收入116.8亿元； 实现非物业销售收入10.2亿元，非物业销售收入在公司整体营业收入的占比已达到8.1%，并预 计将在未来保持持续增长。报告期内，公司进一步增强经营管理能力，公司下属商业地产开发、 商业投资运营、院线经营及文化传媒投资等多元业态经营业务继续保持良好的发展势头，经营水 平得到不断提升。 商业地产开发方面，报告期内，公司实现合同签约额160.3亿元，较2013年同期实现23%的 增长；合同签约面积123.5万平方米，同比增长26%，顺利完成年初制定的160亿元销售目标。 公司坚持符合市场需求的产品定位和营销方式，努力把控推盘节奏，持续强化物业销售力度，通 过济南、青岛、常熟、苏州、天津、徐州、常州、宁波、石狮、南京、武汉等项目的销售，取得 了良好的销售业绩。报告期内，公司项目开发有序推进，项目资源充足，年内新增开工面积196 万平方米，当年施工面积达到611万平方米，竣工面积达到98万平方米，公司持有的经营性物业 面积达到100万平方米。截止到12月末，公司持有的土地储备1,088万平方米，为公司后续发展 提供有力支持和保障。报告期内，公司以市场、客户为导向，以年度经营目标为核心，扎实稳妥 地推行各项运营管控措施，不断梳理部组织架构及业务流程，努力提高各专业条线的专业能力和 管控能力，最终实现企业运作效率和管理水平的显著持续提升。 商业广场运营方面，商业运营管理团队以年度经营目标为导向，有序、有效地推进与实施各 项计划。公司在下属世茂商业广场实施现场提升方案，使得公司各商业广场在业态布局、购物环 境、消费体验等诸多方面得到有力提升和改善，最终达到吸引更多的消费客流；公司分阶段、有 计划地开展了各商业场所的品质提升工作、招商调改工作，商户管理体系、商户评价体系、店铺 管理体系纳入到日常运营与管理范畴，着重提升商户经营水平。此外，在内部管理方面，公司着 力打造执行力强、适应力强、支持服务意识强的商业管理精英团队；同时继续优化商业管理体系， 使得内部制度、流程、架构得以进一步适应商业运营管理的需要。报告期内，济南世茂国际广场 于5月1日正式对外营业。济南世茂国际广场位于济南市中心核心区域，毗邻济南标志性建筑解 放阁、泉城广场，北接济南“金街”泉城路，建筑面积约13万平方米，是公司精心打造的集创意、 社交、时尚与商业等全新消费理念融为一体的商业中心。 院线经营方面，2014年中国电影市场延续高速发展势头，电影文化消费已成为中国消费者日 常娱乐生活的重要组成部分。全国电影总票房296.39亿元，同比增长36.15%；全年城市影院观 众达到8.3亿人次，同比增长34.52%；全年新增影院1015家，新增银幕5397块。报告期内，世 茂院线实现营业收入2.33亿元，同比大幅增长57.7%，为超过660万人次提供了观影服务，各家 影院门店在票房、衍生品、卖品等方面收入均实现大幅增长。截至2014年末，世茂院线在全国各 地已开业经营17家门店以及拥有148块银幕，影院座位数亦增加至2.36万个。世茂影院团队全 年围绕年度经营目标积极开展各项工作，在门店管理、影片排片放映、门店非票房类收入等诸多 方面取得了显著提升，确保全年经营业绩的达成。 文化传媒投资方面，报告期内，公司旗下世茂传媒积极参与中国文化产业发展，参与投资的 影视项目逐步在年内实现公映播放，并取得良好的市场反响与经营业绩。电影《闺蜜》于7月31 日在全国各大院线上映，内地票房超过2亿元；电视剧《一仆二主》于3月19日登陆东方、深圳、 山东、北京等卫视，最终取得全年度收视率排名第二名，网络点击率排名第六名的成绩；电视剧 《二炮手》、《花红花火》于12月22日在国内重要卫视平台黄金时段开播，首周收视率分别排 第3名和第4名。世茂传媒将致力于文化产业项目的投资与经营，并努力孵化和培育更多优秀项 目与作品。 儿童事业发展方面，公司根据门店经营水平和区域发展状况，及时调整门店经营策略，改善 整体业绩水平。报告期内，儿童乐园根据门店经营和团队的实际情况，加强各门店员工的培训和 考核，进一步提升服务品质，增强门店运营能力。与此同时，公司将会在儿童产业发展脉络中进 一步探寻，通过尝试新的经营方式，逐步丰富公司儿童事业发展的产品线，并确立更优质的商业 盈利模式，寻求在行业快速发展中取得更好的经营业绩。 (一) 主营业务分析 1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 12,700,954,264.84 10,153,469,910.41 25.09 营业成本 7,442,731,603.65 5,908,973,764.04 25.96 销售费用 571,947,756.67 499,533,696.99 14.50 管理费用 619,795,993.30 551,126,388.80 12.46 财务费用 63,312,069.77 66,739,709.28 -5.14 经营活动产生的现金流量净额 76,162,301.77 2,498,187,346.94 -96.95 投资活动产生的现金流量净额 -1,221,781,090.25 -3,415,137,467.94 64.22 筹资活动产生的现金流量净额 854,353,296.24 1,602,873,798.97 -46.70 2 收入 (1) 房地产合约销售情况 单位：亿元、万平方米、万元/平方米 分产品 当年竣工面积 至年末在建面积 合约销售金额 合约销售面积 合约销售单价 住宅销售 45 346 112 91 1.23 商业地产销售 53 265 49 32 1.50 合计 98 611 160 124 1.30 (2) 房地产出租情况 单位：平方米、%、元 种类 建筑面积 可供租赁建 筑面积 已出租面积 出租率 租赁收入 租金收入占房地 产公允价值比 办公楼 70,175 58,447 57,906 99% 134,766,518 5% 广场 1,044,217 615,889 582,755 95% 276,509,624 3% 其他 45,811 2,900 2,900 100% 14,858,535 4% 合计 1,160,203 677,236 643,561 95% 426,134,677 3% (3) 主要销售客户的情况 单位：元币种:人民币 客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例 前五名营业收入合计 1,683,415,408.00 13.25% 3 成本 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成 项目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 房地产 房地产 7,279,075,276.23 97.80 5,726,886,713.85 96.92 27.10 其他 其他 163,656,327.42 2.20 182,087,050.19 3.08 -10.12 分产品情况 分产品 成本构成 项目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 住宅销售 住宅销售 2,684,421,350.01 36.07 1,796,345,084.53 30.40 49.44 商业地产 销售 商业地产 销售 4,541,841,335.99 61.02 3,878,863,519.03 65.64 17.09 房地产租 赁 房地产租 赁 52,812,590.23 0.71 51,678,110.29 0.87 2.20 百货业务 百货业务 16,995,530.22 0.23 79,478,303.48 1.35 -78.62 电影院业 务 电影院业 务 101,162,399.88 1.36 64,854,991.40 1.10 55.98 酒店服务 酒店服务 39,309,030.60 0.53 34,387,371.78 0.58 14.31 业务 业务 物业管理 物业管理 784,444.65 0.01 - 0.00 其他 其他 5,404,922.07 0.07 3,366,383.53 0.06 60.56 4 费用 单位：元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 销售费用 571,947,756.67 499,533,696.99 14.50 管理费用 619,795,993.30 551,126,388.80 12.46 财务费用 63,312,069.77 66,739,709.28 -5.14 5 现金流 单位：元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 经营活动产生的现金流量净额 76,162,301.77 2,498,187,346.94 -96.95 投资活动产生的现金流量净额 -1,221,781,090.25 -3,415,137,467.94 64.22 筹资活动产生的现金流量净额 854,353,296.24 1,602,873,798.97 -46.70 6 其他 (1) 报告期内公司财务指标与财务状况分析 单位：元币种:人民币 2014年12月 31日 2013年12月 31日 增加额 增减幅 度(%) 说明 每股净资产 17.09 13.86 3.23 23.30 主要系报告期实现净利润及投 资性房地产公允值增加。 资产负债率 65.98 67.80 -1.82 -2.68 主要系报告期负债结构持续稳 定，资产增长较快。 流动比率 1.13 1.24 -0.11 -8.87 主要系报告期加快开发进度应 支付的工程款以及销售形成预 收款增加导致负债上升。 速动比率 0.27 0.29 -0.02 -6.90 主要系报告期加快开发进度应 支付的工程款以及销售形成预 收款增加导致负债上升。 每股资本公积 2.55 2.54 0.01 0.39 主要系股权激励行权增加股本 溢价。 每股未分配利润 6.30 4.87 1.43 29.36 主要系报告期实现利润。 (2) 房地产储备情况 单位：万平方米，元 序 号 项目 权益 占地面 积 规划建筑 面积 拟发展作销 售的房地产 面积 拟发展作投资 性房地产面积 拟发展作投资性房 地产的期末公允价 值 1 天津 100% 20 25 25 - - 2 济南世茂国际 100% 11 36 34 2 52,000,000 广场项目 3 常熟 100% 32 38 38 - - 4 苏州 100% 9 9 3 6 310,000,000 5 昆山 100% 2 6 6 - - 6 苏州木渎 100% 8 1 1 - - 7 常熟黄河路 38% 5 17 17 - - 8 苏州工业园7#- 湖滨 49% 15 15 15 - - 9 苏州工业园6#- 世纪 40% 15 22 22 - - 10 青岛世奥商业 75% 1 14 14 - - 11 青岛国际中心 100% 9 22 22 - - 12 青岛诺沙湾 100% 32 42 42 - - 13 徐州 100% 12 7 7 - - 14 常州 100% 6 20 20 - - 15 无锡 48% 7 65 65 - 16 宁波包家漕 100% 2 10 10 - - 17 宁波滨江 48% 6 17 17 - - 18 宁波孙家 100% 10 25 25 - - 19 厦门 51% 3 21 11 10 2,022,000,000 20 南京 50% 48 115 115 - - 21 上海 100% 43 16 10 6 690,000,000 22 武汉 51% 149 65 18 47 1,313,000,000 23 沈阳 100% 6 82 77 5 492,000,000 24 长沙 49% 1 23 23 - - 25 石狮新城 36% 58 150 150 - - 26 石狮房地产 36% 35 117 102 15.62 436,000,000 27 石狮新里程 51% 12 19 19 - - 28 济南天城 49% 12 91 91 - - 合计 / 571 1,088 996 92 5,315,000,000 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比 上年增减 （%） 房地产 12,094,323,510.88 7,279,075,276.23 39.81 24.80 27.10 -2.67 其他 606,630,753.96 163,656,327.42 73.02 31.21 -10.12 20.47 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 营业成本 比上年增 毛利率比 上年增减 减（%） 减（%） （%） 住宅销售 3,567,451,414.00 2,684,421,350.01 24.75 17.27 49.44 -39.56 商业地产销售 8,110,336,928.46 4,541,841,335.99 44.00 28.01 17.09 13.47 房地产租赁 426,134,676.57 52,812,590.23 87.61 36.03 2.20 4.9 百货业务 18,661,842.75 16,995,530.22 8.93 -79.34 -78.62 -25.77 电影院业务 233,462,494.54 101,162,399.88 56.67 57.68 55.98 0.84 酒店服务业务 110,822,252.75 39,309,030.60 64.53 13.39 14.31 -0.44 物业管理 162,079,100.16 784,444.65 99.52 80.83 / -0.48 其他 72,005,555.61 5,404,922.07 92.49 97.03 60.56 1.88 主营业务分行业和分产品情况的说明 公司本期继续深化业务板块的多元化经营，本期房地产业务收入继续保持增加态势，同时公 司继续加大对其他业态的投资力度，本期商铺租赁业务及电影院业务等商业业态收入比上年度大 幅增加。 2、 主营业务分地区情况 单位：元币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%） 华东地区 10,256,689,568.71 24.78 华北地区 1,560,391,520.27 17.24 东北地区 78,529,462.62 -85.55 华中地区 748,153,156.75 2,731.46 西南地区 57,190,556.49 74.40 主营业务分地区情况的说明 本期公司在华东地区的业务持续增加，同时公司也加大了对其他地区的投入，本期华中地区 的收入比上年大幅增加。 (三) 资产、负债情况分析 1 资产负债情况分析表 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%） 情况说明 货币资金 5,189,585,343.06 8.81 5,418,528,600.84 10.75 -4.23 减少主要系报告期公司加快 开发进度，工程款项等支付 增加。 应收票据 3,824,442.00 0.01 100,000.00 0.00 3,724.44 增加主要系报告期收取客户 银行承兑汇票。 应收账款 1,082,705,970.70 1.84 729,064,882.82 1.45 48.51 增加主要系报告期加快开发 进度，商业地产销售增加。 其他应收款 1,401,857,650.47 2.38 859,219,404.96 1.71 63.15 增加主要系报告期应收合营 公司往来款。 存货 22,742,325,165.06 38.61 20,807,661,785.38 41.30 9.30 增加主要系报告期项目开发 增加。 其他流动资产 631,286,973.73 1.07 295,081,712.22 0.59 113.94 增加主要系报告期销售增加 引起的预缴各类税金。 可供出售金融资 产 289,526,706.21 0.49 493,456,410.93 0.98 -41.33 减少主要系报告期抛售海通 证券。 长期股权投资 4,713,215,450.18 8.00 3,039,847,022.48 6.03 55.05 增加主要系报告期新增合营 企业。 投资性房地产 17,530,800,000.00 29.76 13,304,100,000.00 26.41 31.77 增加主要系报告期新增投资 性房地产及其公允价值增值 短期借款 2,985,900,000.00 5.07 2,488,000,000.00 4.94 20.01 减少主要系报告期发行中期 票据归还部分贷款。 一年内到期的非 流动负债 2,788,600,000.00 4.73 1,768,350,000.00 3.51 57.70 减少主要系报告期发行中期 票据归还部分贷款。 长期借款 4,144,880,000.00 7.04 6,723,100,000.00 13.34 -38.35 减少主要系报告期发行中期 票据归还部分贷款。 应付票据 209,659,109.34 0.36 60,091,600.00 0.12 248.90 增加主要系报告期新增银行 承兑汇票用于支付工程款。 应付账款 5,983,722,701.23 10.16 4,504,337,187.70 8.94 32.84 增加主要系报告期预提工程 款。 预收款项 6,643,819,178.82 11.28 4,365,587,786.66 8.66 52.19 增加主要系报告期销售增加 应付利息 108,663,913.03 0.18 41,060,502.57 0.08 164.64 增加主要系发行中期票据应 支付的利息。 应付股利 347,811,789.60 0.59 217,382,368.50 0.43 60.00 增加主要系报告期应付大股 东股利挂账。 (四) 核心竞争力分析 1、品牌优势显著 经过多年的发展与沉淀，"世茂"品牌在全国具有一定的知名度和影响力，公司依托于品牌的 显著优势，在过往年间成绩斐然。“2012年中国商业地产最具影响力开发商”、“2012年度最具 投资潜力地产上市公司”、“2013中国商业地产价值榜”、“2013中国房地产公司品牌价值TOP10”、 “2014中国房地产开发企业品牌价值10强、商业地产企业品牌价值10强”等殊荣更令“世茂” 品牌熠熠生辉。 2、专业、敬业、优秀的经营团队 公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合未来商 业地产快速发展需要的商业运营、招商和管理的团队，在此基础上，形成了更专业、更高效的多 元化商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和专业管理的职业精神，积极向上， 勤奋进取，以实现公司战略发展为目标，为公司快速发展、为股东和合作伙伴创造持续稳定的收 益而努力。 3、优质的土地和项目储备 公司发展依托于突出的土地储备成本优势和项目地理优势。公司战略布局始终专注于经济发 展潜力巨大的长三角、环渤海和海西区域等地区的二、三线城市，公司现有项目大部分坐落于各 二、三线城市的核心区或城市经济功能区，并将持续受益于中国城镇化发展进程。 公司严格控制获取土地的成本，为项目开发和后续经营预留空间。公司突出的土地成本优势， 为公司有效抵御行业系统风险、渡过经济发展不确定时期以及为拓展项目运营空间、确保项目利 润收益提供了有效的保障。 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 报告期内，公司长期股权投资余额为47.13亿元。具体内容请详见财务报表附注六/9长期股权投 资。 (1) 证券投资情况 序 号 证 券 品 种 证券代 码 证券简称 最初投资金额 （元） 持有数 量 （股） 期末账面价值 （元） 占期末 证券总 投资比 例 （%） 报告期损益 （元） 1 A 股 600837 海通证券 49,358,984.00 8,500,000 204,510,000.00 100 0 期末持有的其他证券投资 / / 0 0 0 报告期已出售证券投资损益 / / / / 326,152,756.45 合计 49,358,984.00 / 204,510,000.00 100% 326,152,756.45 证券投资情况的说明 截止2014年12月31日，公司持有海通证券股份有限公司流通股8,500,000股，期末市价为24.06 元/股。 2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托理财情况 本年度公司无委托理财事项。 (2) 委托贷款情况 本年度公司无委托贷款事项。 (3) 其他投资理财及衍生品投资情况 本年度公司无其他投资理财及衍生品投资事项。 3、 募集资金使用情况 (1) 募集资金总体使用情况 □适用√不适用 (2) 募集资金承诺项目情况 □适用 √不适用 (3) 募集资金变更项目情况 □适用 √不适用 4、 主要子公司、参股公司分析 单位：元币种:人民币 公司名称 经营范围 注册资本 总资产 净资产 净利润 上海世茂新体验置 业有限公司 房地产开发、建设、销售、 出租、物业管理 391,092,834.46 4,391,753,972.34 1,383,956,873.71 256,027,754.75 苏州世茂置业有限 公司 房地产开发、建设、出售、 出租、停车场管理、物业 管理等 526,795,630.00 2,779,972,632.07 1,077,698,981.26 65,094,256.67 苏州世茂新里程有 限公司 房地产开发经营、房屋销 售代理、物业管理、房屋 出租等 600,000,000.00 1,206,059,209.49 721,552,479.70 149,019,604.85 青岛世奥投资发展 有限公司 房地产开发建设，出租， 出售和物业管理 1,000,000,000.00 2,055,410,923.97 1,412,030,569.20 226,788,634.74 济南世茂置业有限 公司 房地产开发、销售，物业 管理 1,460,000,000.00 4,538,990,785.33 2,289,145,805.28 172,707,926.10 福建世茂新里程投 资发展有限公司 房地产业投资；房地产开 发经营；酒店委托管理； 物业管理等 1,867,000,000.00 6,969,087,963.33 3,448,723,129.99 1,037,115,339.69 武汉世茂嘉年华置 业有限公司 房地产开发，商品房销售、 出租、物业管理 200,000,000.00 2,427,804,410.30 509,053,073.45 9,007,143.48 石狮世茂新城房地 产开发有限公司 房地产开发建设；自有房 屋出租、出售及配套服务 的建设；物业管理等 781,000,000.00 6,008,743,462.53 769,803,471.13 -1,309,680.06 青岛世茂滨海置业 有限公司 房地产开发、物业管理 200,000,000.00 2,177,194,280.78 447,467,104.81 151,331,323.08 5、 非募集资金项目情况 √适用 □不适用 单位:万元币种:人民币 项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况 徐州世茂商业管理有限公司 10 已开业 -4.61 南通世茂商业管理有限公司 100 已开业 -101.28 昆山世茂新纪元房地产有限公司 2,000 前期筹备 -2.26 上海惠沁投资管理有限公司 100 前期筹备 -0.02 济南世茂彩石置业有限公司 10,000 前期筹备 - 石狮世恒商务咨询有限公司 50 前期筹备 -0.06 石狮世茂商业管理有限公司 50 前期筹备 -1.06 厦门世茂商业管理有限公司 50 前期筹备 - 南通世茂影院管理有限公司 900 已开业 -38.77 虹桥世茂影院管理有限公司 1,000 已开业 -39.27 合计 14,260 / / 二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 2014年是房地产行业的调整年，从年初的悲观情绪蔓延至后来的成交量持续下滑，再至年末 在政策的支持下成交回稳，总体呈现先冷后暖的态势。2014年全国全年房地产开发投资95,036 亿元，比上年增长10.5%。其中，住宅投资64,352亿元，增长9.2%；办公楼投资5,641亿元，增 长21.3%；商业营业用房投资14,346亿元，增长20.1%。施工面积726,482万平方米，比上年增 长9.2%；新开工面积179,592万平方米，下降10.7%；竣工面积107,459万平方米，增长5.9%。 商品房销售面积120,649万平方米，同比下降7.6%，其中，住宅销售面积下降9.1%，商业营业用 房销售面积增长7.2%；商品房销售额76,292亿元，下降6.3%，。其中，住宅销售额下降7.8%， 商业营业用房销售额增长7.6%。 (二) 公司发展战略 世茂股份始终以“提升城市生活品质”为己任，致力于商业地产的专业化开发和经营，打造 高标准的商业物业综合体。作为国内商业地产的龙头企业之一，我们将客户的需求、股东的利益、 优秀人才的培育以及社会的和谐发展作为永恒追求的目标。 (三) 经营计划 2015年，公司计划实现合约销售176亿元，合约销售面积达到134万平方米。全年公司计划 新开工建筑面积达到116万平方米，计划当年施工建筑面积达到725万平方米，计划竣工建筑面 积为133万平方米。 世茂股份2015年经营规划目标单位为：万平方米或亿元 各项目标 2015年 总体目标 目标合约销售建筑面积（万平方米） 134 目标合约销售额（亿元人民币） 176 计划新开工面积（万平方米） 116 计划当年施工面积（万平方米） 725 计划竣工面积（万平方米） 133 展望2015年，我国经济发展已进入新常态，宏观经济下行压力还在加大，社会发展的复杂性 更为凸显，使得公司亦将承受着战略目标和经营业绩的双重压力与挑战。着眼2015年，公司将以 客户需求为导向，以实现销售为目标，作为工作开展的首要目标。公司将以品质吸引客户、以客 户口碑积累世茂品牌，通过进一步提升工程质量，向业主和客户交付高质量的产品和服务，做好 物业服务标准和流程，调整品牌结构和档次等一系列工作的开展，在理念、方法、工具、等方面 做出系统的品质提升与改造；公司将累积品牌影响力，不断沉淀品牌内涵，在公司长期深耕的区 域树立并开拓品牌影响力，以此进一步支持公司业务在当地市场的渗透和拓展。公司将持续不寻 求创新和实用性，公司积极关注和参与新科技和行业演变带来的新机会，以此提升内部管理效率、 降低企业经营成本，研发实用和创新相结合的产品和服务，进一步丰富公司未来的业务形态。公 司将努力追求基业长青，把世茂做成百年老店，为社会源源不断地创造价值，让股东获得长久的 回报，让员工获得稳定的收入。 (四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求 根据公司目前开发项目2015年开发计划，为配合公司现有业务发展的需要，公司计划于2015 年度资本性开支约需180.2亿元，三项费用预计14.2亿元，计划采用银行借款、债权融资、预售 房款、委托贷款等融资手段满足资金需求。 (五) 可能面对的风险 预计2015年，公司依旧将面临复杂的宏观经济和行业市场形势，国内经济面临的形势依然错 综复杂，有利条件和不利因素并存。世界经济复苏存在不稳定、不确定因素，一些国家宏观政策 调整带来变数，新兴经济体又面临新的困难和挑战，以及房地产行业调控政策所产生的不确定性 依然较多，进而导致经营环境的复杂多变。 三、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 (一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 □适用 √不适用 (二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明 □适用 √不适用 (三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明 □适用 √不适用 四、利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 根据中国证监会《上市公司监管指引第3号—上市公司现金分红》、上海证券交易所《上市 公司现金分红指引》等文件的相关要求，结合公司经营管理情况，公司于2014年3月19日第六 届董事会第十九次会议审议通过了《关于修改<公司章程>的议案》，该议案已经2014年4月15 日2013年度股东大会审议通过。新修订的《公司章程》对利润分配政策和决策程序、利润分配的 形式和周期、利润分配政策的调整方面进行了修改，强调公司采取现金、股票或者现金与股票相 结合的方式进行利润分配，并优先采用现金分红的利润分配方式。 2014年4月15日公司2013年度（第二十一次）股东大会审议通过了《关于<2013年度利润 分配方案>的议案》，以截至2013年12月31日公司总股本1,170,595,338股为基数，向全体股 东按每10股派发现金股利人民币1.50元(含税)，合计派发现金股利175,589,300.70元，上述利 润分配预案已于2014年5月28日发放。 2015年3月24日经公司第六届董事会第二十九次会议通过了2014年度利润分配预案： 2014年度母公司净利润291,352,586.41元，连同母公司上年度可供股东分配的利润 309,479,961.53元，扣除公允价值变动形成的收益11,700,000.00元和提取的法定盈余公积 29,135,258.64元及已宣告分配的股利175,589,300.70元，本年度末实际可供股东分配的利润为 384,407,988.60元。 根据公司经营及未来房地产项目发展情况，为回报公司股东，公司制定了《2014年度利润分 配预案》：以截止2014年12月31日公司总股本1,172,415,338股为基数，向全体股东按每10 股派发现金股利1.7元(含税)，合计派发199,310,607.46元，剩余未分配利润结转至下一年度； 同时，以资本公积金每10股转增5股，合计转增586,207,669股。 上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。 (二) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元币种：人民币 分红 年度 每10股送 红股数 （股） 每10股 派息数 (元)（含 税） 每10股转 增数（股） 现金分红的数额 （含税） 分红年度合并报表 中归属于上市公司 股东的净利润 占合并报表 中归属于上 市公司股东 的净利润的 比率(%) 2014年 0 1.70 5 199,310,607.46 1,892,146,372.41 10.53 2013年 0 2.40 0 280,942,881.12 1,643,190,122.43 17.10 2012年 0 1.60 0 187,295,254.08 1,366,344,450.52 13.71 第五节 重要事项 一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项 □适用 √不适用 二、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 □适用 √不适用 三、破产重整相关事项 本年度公司无破产重整相关事项。 四、资产交易、企业合并事项 □适用√不适用 五、公司股权激励情况及其影响 √适用 □不适用 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 事项概述 查询索引 2014年3月19日公司第六届董事会第十九次会议审议并通过了《关于调整股票期权激励计划激励对象名 单及股票期权数量的议案》。 2014年3月21日于上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn）上发布。 2014年6月27日公司第六届董事会第二十一次会议审议并通过了《关于调整股票期权激励计划激励对象 名单、期权数量及行权价格的议案》；《关于股票期权激励计划第一期股票期权开始行权的议案》。 2014年6月28日于上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn）上发布。 2014年12月26日公司发布《股权激励计划行权结果暨股份上市公告》。 2014年12月26日于上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn）上发布。 (二) 临时公告未披露或有后续进展的股权激励情况 激励方式:股票期权 标的股票来源:向激励对象发行股份 单位：万份 报告期内激励对象的范围 公司部分董事、高级管理人员及中层核心管理人员 报告期内授出的权益总额 0 报告期内行使的权益总额 182 报告期内失效的权益总额 220 至报告期末累计已授出但尚未行使的权益总额 598 至报告期末累计已授出且已行使的权益总额 182 报告期内授予价格与行权价格历次调整的情况以及经调整后的最新授予价格与行权 价格 9.60 董事、监事、高级管理人员报告期内获授和行使权益情况 姓名 职务 报告期内获授 权益数量 报告期内行使 权益数量 报告期末尚未 行使的权益数量 许薇薇 副董事长、总裁 0 0 120 周黎明 董事、副总裁 0 0 60 宋垚 副总裁 0 0 60 孟洁 副总裁 0 0 60 李俊杰 副总裁 0 30 30 张杰 首席财务官 0 30 30 因激励对象行权所引起的股本变动情况 公司新增股份182万股 权益工具公允价值的计量方法 根据《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》中关于公允价值确定的相关规定，公 司选择Black-Scholes模型来计算期权的公允价值。 估值技术采用的模型、参数及选取标准 其中：C为期权的理论价值，S为标的股票授权日的价格，X为期权的行权价格，Rf为无 风险收益率的连续复利率，T为期权的剩余存续期限，δ为期权标的股票价格的波动率，N(.) 是累计正态分布函数，ln(.)是自然对数函数。相关参数取值如下： 1、行权价格：本计划中股票期权行权价格为人民币9.84元。 2、授权日的价格：10.33元。暂以行权价格的105%进行测算(实际授权日期权价值最终 以授权日公司股票收盘价等数据为参数计算）。 3、剩余存续期限：每个行权期的股票期权剩余存续期限分别为一年、两年。第一期股 票期权剩余存续期限为授权日至授权日起24个月内的最后一个交易日止，为2年；第二期股 票期权剩余存续期限为授权日至授权日起36个月内的最后一个交易日止，为3年。 4、期权标的股票价格的波动率：按本计划（草案）公布前一年交易日的股价测算年化 波动率为31.11%。计算波动率时选取的时间区间为2011年12月30日到2012年12月30日收盘。 5、无风险收益率：我们以中国人民银行制定的金融机构存款基准利率来代替无风险收 益率。我们采用中国人民银行2012年7月6日制定的一年期存款基准利率3%第一个行权期 行权的股票期权的无风险收益率；以两年期存款基准利率3.75%代替在第二个行权期行权的 股票期权的无风险收益率。 权益工具公允价值的分摊期间及结果 项目 第一个行权期期权 第二个行权期期权 年度摊销费用合计 （万元） 公允价值 208 573.3 781.30 剩余存续期 6个月 18个月 总摊销月数 24个月 36个月 2013年摊销月数 6个月 6个月 2013年摊销金额 112.50 115.15 227.65 2014年摊销月数 12个月 12个月 2014年摊销金额 43.50 171.50 215 2015年摊销月数 6个月 12个月 2015年摊销金额 52 191.10 243.1 2016年摊销月数 6个月 2016年摊销金额 95.55 95.55 (三) 报告期公司股权激励相关情况说明 1、激励对象及股票期权数量调整 （1）2014年3月19日公司第六届董事会第十九次会议通过了《关于调整股票期权激励计划 激励对象名单和股票期权数量的议案》，具体调整情况如下： 由于杨震麟、尹闵离职，易利军2013年度个人考核未达标，故取消杨震麟等3人共计80万（未完）  |