[年报]万 科Ａ：2014年年度报告
2014年度报告 公告编号：〈万〉 2015-012 重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、乔世波副主席、郁亮董事、王文金董事、陈鹰董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海 闻独立董事亲自出席本次董事会会议。孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事代 为出席会议并行使表决权。魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权陈鹰董事代为出席会议并 行使表决权。华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权张利平独立董事代为出席会议并行 使表决权。 公司2014年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每 10股派送人民币 5.0元（含税）现 金股息。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务 报告的真实、完整。 致股东………………………………………………………………….…………………………2 公司简介………………………………………………………………………………………… 4 会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5 董事会报告………………………………………………………………………………………6 重要事项………………………………………………………………………………………….41 股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……47 董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….51 公司治理报告暨企业管治报告 ………… ………………………………………………58 监事会报告………………………………………………………………………………………62 内部控制情况……………………………………………………………………………………64 财务报告………………………………………………………………………………………….69 第 1页 一、致股东 2014年是万科成立 30周年。一个十年成为历史，一个十年正在到来。但这并非简单的十年循环。相对于 以往的十周年节点，2014对万科来说尤为关键。未来通往何方，我们何去何从？关于这组问题的思考， 万科从没有像 2014年这么多。 我们身边的世界正发生巨变。房地产行业正由黄金时代转入白银时代，而移动互联网正在颠覆整个商业 社会的运行规则。容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实 是深思的时候了。 白银时代：从想象到轮廓 白银时代将是怎样的图景？这一图景将持续多少年？2014年，我们尝试用一项对世界不动产价值发展历 史的研究来回答这个问题。这项研究覆盖了全部 27个有较为完整数据的经济体（包括爱尔兰、奥地利、 澳大利亚、比利时、丹麦、德国、法国、芬兰、韩国、荷兰、加拿大、卢森堡、马来西亚、美国、南 非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰国、西班牙、香港、新西兰、意大利、英国和台湾），覆盖 了它们过去 40年的历史。 过去 40年，这 27个经济体除德国外，都出现过房价累计上涨 100%以上的阶段。其中包括 12次上涨超 过 5倍和 5次超过 10倍的案例。在 61次快速上涨之后，有 14次出现大幅下跌。而日本是唯一一个持续 下跌超过 20年并始终不能修复的个案。我们试图找到，能够提前区分这 14次和另外那 47次的可观测指 标，再结合中国当前的情况进行预判。我们也确实得出了结论。 我们的结论是相对乐观的。我们相信，在白银时代，中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍 将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经 结束。 因此，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长，并为之后的第二个十年 发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。 一项新业务的发展可以分为三个阶段。0到 1的阶段，关键在于找到令人信服的商业模式；1到 10的阶 段，关键在于验证成功案例的可复制性； 10到 100的阶段，进入稳定的发展阶段，关键在于提升经营效 率和竞争力，进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。 未来三年，万科新业务的主要目标，就是找到那个“1”，或者说，找到那些“ 1”。 移动互联网时代：变化与不变 只要市场经济还存在，商业机会就永远存在。这个世界上有无数的“ 1”。如果随意投资，只要手中有 钱，那么“1”俯拾皆是。但要找到真正适合自己、属于自己的“1”，却需要时间。 在 2014年，万科对选择新业务发展方向，确定了两条基本原则。一是，新业务必须能够体现万科的优势 或潜力，必须与万科的文化基因、体制特征、客户基础和能力优势相符合。二是，新业务必须代表着未 来发展的方向，必须顺应移动互联网时代的大趋势，而不是与之背道而驰。 过去两年，万科管理团队走访了多家互联网企业，或者在移动互联网时代广受关注的优秀企业。我们试 图通过这些交流，结合我们自己的学习和思考，找到移动互联网时代的变与不变。 我们认为，“对客户好”是永恒不变的商业逻辑。移动互联网时代，它只会变得更重要。移动互联网时 代，信息更对称、更透明，“货比三家”更容易。一切竞争性行业都将进入买方市场。产品、服务必须 更有竞争力，并切中客户痛点。 而移动互联网时代对房地产行业的具体影响，我们主要关注以下三点： 第 2页 住宅地产方面，客户关注的将不仅是房子本身，还有围绕居住的一系列生活服务，以及邻里间互动的社 区氛围。 消费地产方面，电商全面颠覆传统零售渠道，购物中心走向没落，但面向体验和展示的新一代消费中心 将兴起。新生代将追求更丰富的人生体验，度假需求将迅速增长，并取代原来单一的观光旅游模式。 产业地产方面，创客文化兴起，中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。原有物流地 产难以适应现代物流的要求，需全面升级换代。 基于这样的分析，万科将自身未来十年的业务版图归纳为：“三好住宅” +“城市配套服务商”。我们希 望在十年后，后者能取得和前者并驾齐驱的地位。 三好住宅，指的是好房子、好服务、好社区。我们将以互联网时代的极致精神，不断更新行业和消费者 对优质居住体验的定义和标准，捍卫和扩大我们在居住品牌上的优势。我们相信客户价值的提升将带来 更丰厚的股东回报。我们将谋求投资回报的增速超过销售规模的增速，并向万科股东回报率的最高历史 纪录发起挑战。随着资金效率的提升，我们将加大以现金回报股东的力度。 城市配套服务商，将主要体现在两个方面。一个是，有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新 兴地产业务。一个是，与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。未来三年，万科 这些业务方向将逐渐显露出来。 事业合伙人：从共创、共享到共担 在白银时代，住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平。万科如何实现“逆生长”，做到回 报增速高于规模增速，如何创造股东回报率的新高度？ 作为一个已经攀上两千亿规模的公司，万科又如何摆脱大企业的“创新困境”，回归创业心态，焕发创 业激情，实现新业务的成功孵化？ 回答这两个问题，或许是一个系统工程。但其中最重要的一点，或者说万科信心的最重要来源，是我们 的事业合伙人计划。 万科的事业合伙人计划，基于经济利润奖金制度。作为中国最早全面采用经济利润作为核心考核指标的 企业之一，我们早就意识到，股权投资是有成本的，而且其成本远远高于债权资本。只有扣除股权资本 机会成本之后的经济利润，才是我们为股东创造的真正价值。 2010年推出经济利润奖金制度以来，万科全面摊薄净资产收益率水平逐年上升，到 2012、2013年，上升 到 19.66%，这是万科二十年来的高位。但之后公司股价的波动，让我们进一步意识到，股东不仅希望我 们重视回报率，也希望我们重视股价。我们没有能力改变资本市场的偏好和波动，但我们至少要让股东 意识到，在股价问题上，管理团队和他们是利益一致、同甘共苦的。 2014年，万科推出了事业合伙人持股计划和项目跟投制度，万科骨干团队，从此跟随股东成为公司的投 资者。无论持股计划还是项目跟投，都引入了杠杆。这意味着，事业合伙人团队将承受比股东更大的投 资风险。 共担，也就是说，与股东共同承担投资风险，是事业合伙人与职业经理人最大的区别所在。在存在浮动 薪酬、奖金制度和股权激励的情况下，职业经理人与股东之间本身存在共创、共享的关系，但事业合伙 人增加了共担。 当同时存在共创、共享和共担机制的时候，管理团队的利益将与股东高度一致。在这样的制度下，团队 将更真切、更直接地感受到经营的好坏，也更加关心这一点。2014年，我们欣慰地看到城市公司在投资 上变得更加谨慎，看到公司团队为提升效率、减少浪费的大量创新和努力，看到了专业壁垒正在被打 破。我们看到，团队成员不仅关心自己的工作内容，也开始关心他们所看到的其他情况。这种自我激励 和相互管理，比一切严密的“他律”制度更加有效。 第 3页 事业合伙人制度培养的，不仅是忠于职守的职业经理，更是具备企业家精神和企业家才能的经营者。在 创业的过程中，没有其它任何资源比这二者更加重要。 无论从现有业务的效率、效益提升角度来看，还是从新业务的创新、创业来看，事业合伙人制度都是重 要的基础和保障。未来它可能作为企业管理机制的一次重要提升而载入商业史册。 能参与这样一个伟大的进程，我们深感荣幸。而我们的路，才刚刚开始。 二、公司简介 1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称： CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”) 2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码： 518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码： 518083 香港主要营业地点：香港花园道 1号中银大厦 55楼 国际互联网网址： www.vanke.com 电子信箱： IR@vanke.com 3、法定代表人：王石 4、授权代表：王文金、谭华杰 替代授权代表：陆治中 5、董事会秘书，公司秘书：谭华杰 电子信箱：IR@vanke.com 股证事务授权代表：梁洁 电子信箱：IR@vanke.com 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：陆治中 电子邮件：peterluk@vanke.com 联系地址：香港花园道 1号中银大厦 55楼 电话：00852-23098822 传真：00852-23288097 6、 A股股票上市地：深圳证券交易所 A股股票简称：万科 A A股股票代码： 000002 H股股票上市地：香港联合交易所有限公司 第 4页 H股股票简称：万科企业、万科 H代注 H股股票代码： 2202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原 B股股东自本公司 H股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公司交易 系统交易本公司的 H股使用 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东 183号合和中心 17楼 1712-1716室 7、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网以及 香港一家英文媒体 登载年度报告的国际互联网网址 A股：www.cninfo.com.cn H股： www.hkexnews.hk 年度报告备置地点：公司董事会办公室 8.公司首次注册登记日期： 1984年5月30日，地点：深圳 变更登记日期： 2014年10月22日，地点：深圳 9.企业法人营业执照注册号： 440301102900139 10.税务登记号码：地税登字 440300192181490号 国税登字 440300192181490号 11.组织机构代码： 19218149-0 12.公司聘请的会计师事务所 名称：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层 签字会计师：王晓梅，罗永辉 13.公司聘请的律师事务所 境内：广东信达律师事务所 地址：深圳市福田区深南大道4019号航天大厦 境外：普衡律师事务所 地址：香港花园道1号中银大厦 21~22楼 三、会计数据和财务指标摘要 1.本年度主要会计数据和财务指标 单位：人民币元 2014年 2013年本年比上年增减 2012年 营业收入 146,388,004,498.44 135,418,791,080.35 8.10% 103,116,245,136.42 营业利润 24,979,358,867.78 24,261,338,387.14 2.96% 21,013,040,794.06 利润总额 25,252,363,233.49 24,291,011,249.30 3.96% 21,070,185,138.11 归属于上市公司股东的净利润 15,745,454,144.70 15,118,549,405.78 4.15% 12,551,182,392.23 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 15,576,596,101.66 15,113,721,585.36 3.06% 12,511,303,092.59 经营活动产生的现金流量净额 41,724,819,113.36 1,923,868,889.89 2,068.80% 3,725,958,472.52 第 5页 基本每股收益 1.43 1.37 4.15% 1.14 稀释每股收益 1.43 1.37 4.15% 1.14 全面摊薄净资产收益率 17.86% 19.66%下降 1.80个百分点 19.66% 加权平均净资产收益率 19.17% 21.54%下降 2.37个百分点 21.45% 2014年末 2013年末 本年末比上年末增 减 2012年末 资产总额 508,408,755,415.65 479,205,323,490.54 6.09% 378,801,615,075.37 负债总额 392,515,138,495.68 373,765,900,091.91 5.02% 296,663,420,087.27 归属于上市公司股东的股东权益 88,164,569,909.35 76,895,983,339.70 14.65% 63,825,553,925.30 股本 11,037,507,242.00 11,014,968,919.00 0.20% 10,995,553,118.00 归属于上市公司股东的每股净资 产 7.99 6.98 14.47% 5.80 资产负债率 77.20% 78.00%下降 0.80个百分点 78.32% 注：报告期内，公司 A股股票期权激励计划内共有 22,538,323份期权行权，公司股份数因此增加 22,538,323股。 非经常性损益项目 单位：人民币元 项目 2014年 2013年 2012年 非流动资产处置损益 (2,168,344.08) (4,474,719.05) (4,670,558.15) 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 (73,553,232.10) (2,111,260.86) (24,920,299.96) 出售、处理部门或投资单位收益 11,532,549.63 4,644,660.07 33,179,668.85 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 275,172,709.79 34,147,581.21 61,814,902.20 所得税影响 (37,786,252.19) (14,677,613.30) (17,850,642.97) 少数股东损益影响 (4,339,388.01) (12,700,827.65) (7,673,770.33) 合计 168,858,043.04 4,827,820.42 39,879,299.64 注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括罚没收入及补偿等。 2.境内外会计准则差异 单位：人民币元 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的所有者权益 2014年 2013年 2014年 12月 31日 2013年 12月 31日 按境外会计准则 15,745,454,144.70 15,118,549,405.78 88,164,569,909.35 76,895,983,339.70 按境内会计准则 15,745,454,144.70 15,118,549,405.78 88,164,569,909.35 76,895,983,339.70 按境外会计准则调整的分项及合计： 按境外会计准则 --- 差异说明无差异 四、董事会报告 1.管理层讨论与分析 市场环境变化与管理层看法 2014年中国住宅市场进入调整期。报告期内，全国商品住宅销售面积约为 10.52亿平方米，销售金额约 为 6.24万亿元，较 2013年分别下降 9.1%和 7.8%。为促进市场稳定发展，2014年 3月，政府工作报告提 出针对不同市场进行分类调控；6月份开始，全国 40多个城市陆续对原有的限购政策进行调整； 9月底， 央行、银监会下发通知，对限贷政策进行调整，提出支持居民合理住房贷款需求以及房企合理融资需求 等多项措施；11月，央行两年多来首次下调存贷款基准利率。在一系列因素的推动下， 4季度市场信心有 所恢复。2014年前 3季度，全国商品住宅成交面积同比分别下降 5.7%、9.3%和 14.2%，降幅不断扩大，4 季度降幅收窄至 6.9%。 相比全国市场，主要城市成交变动更加明显。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成 都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等 14个有较多年度历史数据可观察的城市， 2014年前 3季度新房成 第 6页 交面积同比分别下降 24.2%、17.9%和 19.5%，4季度同比上升 8.3%。 报告期内，上述城市的住宅批准预售面积同比增长 4.3%。年初，由于新推盘不多， 14城市 1季度住宅成 交面积与批准预售面积基本保持在 1：1的比例；随着新盘入市加快， 2、3季度成交批售比（住宅成交面 积/同期批准预售面积）下降至 0.65和 0.66；4季度在成交回升的带动下，批售比回升至 0.96，新房供应 与成交重新回到较为均衡的状态。 截至 2014年底，上述城市的新房库存（已取得销售许可、尚未售出的面积）约 1.52亿平方米，较 13年 底的 1.22亿平方米有所上升。 8、9月份，上述城市的库存去化周期（库存面积/最近三月移动平均成交面 积）一度攀升至 16.5个月，年底随着成交的好转，库存去化周期回落至 11.3个月（ 2013年底： 9.8个 月）。 报告期内，全国住宅开发投资增速由 2013年的 19.4%大幅降至 9.2%；住宅新开工面积由 2013年的 14.6 亿平方米降至 12.5亿平方米，为 2010年以来最低。住宅开发投资和新开工面积的放缓将减少未来一到两 年的新房供应。 主要城市土地市场量缩价涨。2014年下半年，上述主要城市的住宅（含商住）土地供应、成交面积同比 大幅萎缩，降幅分别为 40.0%和 45.1%。但成交下滑的同时土地出让底价继续攀升。4季度上述城市的平 均土地出让底价相比去年同期增长 71.9%。由于企业普遍加大了在核心城市的布局，部分热点城市的土地 竞拍依然激烈，成交地价不断创出新高。公司坚持理性投资的策略，回避估值过于乐观的地块，合理补 充项目资源。 公司业务回顾 公司为专业化房地产公司，主营业务包括房地产开发和物业服务。 2014年，公司营业收入为 1,463.9亿元，较 2013年的 1,354.2亿元上升 8.1%；归属于股东的净利润为 157.5亿元，较 2013年的 151.2亿元增长 4.2%；基本每股收益为 1.43元，较 2013年的 1.37元增长 4.15%。 单位：人民币万元 行业 营业收入营业成本营业利润率注 金额增减金额增减数值增减 1.主营业务 14,551,810.45 8.39% 10,248,182.76 10.56% 20.66% -1.54个百分点 其中：房地产 14,353,009.21 8.09% 10,087,359.72 10.21% 20.76% -1.55个百分点 物业服务 198,801.24 35.13% 160,823.04 38.22% 13.24% 1.05个百分点 2.其他业务 86,990.00 -25.00% 7,523.61 -28.74% 69.26% -16.56个百分点 合计 14,638,800.45 8.10% 10,255,706.37 10.52% 20.95% -1.79个百分点 注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。 （1）分业务类型 房地产业务 公司主要产品为商品住宅。报告期内，公司坚持主流产品定位，贯彻积极销售策略，销售业绩稳步增 长。2014年公司实现销售面积 1,806.4万平方米，销售金额 2,151.3亿元，同比分别增长 21.2%和 25.9%， 按 2014年全国商品房销售金额 76,292.4亿元计算，公司在全国的市场占有率为 2.82%（2013年： 2.09%）。 2014年公司产品延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中， 144平方米以下的户型占 比超过 90%。 公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2014年底，公司进入中国大陆 65个城市，分布在以珠三角为 核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组 成的成都区域。 国内分区域的销售情况 销售面积 （平方米） 比例 销售金额 （人民币亿元） 比例 广深区域 4,837,964 26.78% 618.57 28.75% 上海区域 4,911,325 27.19% 690.45 32.10% 北京区域 4,343,555 24.05% 508.96 23.66% 成都区域 3,971,215 21.98% 333.31 15.49% 合计 18,064,059 100.00% 2,151.29 100.00% 第 7页 此外，公司自 2013年开始尝试海外投资。截至报告期末，公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约等 4 个海外城市，参与 6个房地产开发项目。 2014年，公司房地产项目结算面积 1,259.0万平方米，同比增长 2.3%；结算收入 1,435.3亿元，同比增长 8.1%。截至报告期末，公司合并报表范围内有 1,670.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 1,946.0亿元，较 2013年末分别增长 16.2%和 19.9%。 近年来，受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升的影响，房地产行业的利润率普遍有所下降。 2014年，公司房地产业务的结算毛利率为 20.76%，比上年减少 1.55个百分点；结算净利率为 11.41%， 较 2013年下降 0.60个百分点。 物业服务业务 公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。截止 2014年底，公司物业服 务已覆盖中国大陆 61个大中城市，服务项目 457个，合同管理面积 10,340万平方米。2014年物业服务业 务实现合并报表范围内主营业务收入 19.9亿元，同比 2013年增长 35.1%。物业服务营业利润率 13.24%， 同比 2013年上升 1.05个百分点。 （2）分区域经营情况 2014年，公司实现营业收入 1463.9亿元，净利润 157.5亿元。按地域来看广深区域占比较高，成都区域 占比较低。 国内分区域的主营业务收入和利润情况 结算面积 （平方米） 比例 主营业务收入 （万元） 比例 净利润 （万元） 比例 广深区域 3,768,937 29.93% 4,482,171.41 31.22% 743,320.99 45.39% 上海区域 2,833,604 22.51% 3,942,568.63 27.47% 544,828.53 33.27% 北京区域 3,257,816 25.88% 3,567,586.23 24.86% 192,374.84 11.75% 成都区域 2,729,721 21.68% 2,360,682.94 16.45% 157,022.77 9.59% 合计 12,590,078 100.00% 14,353,009.21 100.00% 1,637,547.13 100.00% 注：报告期内有项目结算的城市，广深区域包括：广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠 海、中山、三亚；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、扬州、徐州、合肥、芜湖、宁波、 温州、南昌；北京区域包括北京、廊坊、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、大连、鞍山、抚顺、长春、济南、青岛、烟 台；成都区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。 公司主要全资附属企业经营情况 单位：人民币万元 公司名称权益 2014年营 业收入 2014年净 利润 2014年末总 资产 2014年主要开发项目 杭州良渚文化村开发有限公司 100% 312,503.21 67,961.29 292,518.29白鹭郡南、七贤郡西 广州市万合房地产有限公司 100% 206,017.60 48,321.74 696,719.59欧泊 杭州万普置业有限公司 100% 200,527.93 33,307.30 207,915.34紫台 佛山市万科中心城房地产有限公司 100% 182,589.94 33,460.38 471,000.16万科广场 南京金域蓝湾置业有限公司 100% 173,897.73 22,934.60 300,653.81金域蓝湾 佛山市顺德区万科置业有限公司 100% 139,367.98 21,325.60 184,307.11新城湾畔 成都万科成华置业有限公司 100% 119,802.84 22,821.68 97,157.26钻石广场 福州市万榕房地产开发有限公司 100% 117,715.74 23,374.56 339,894.58万科广场 东莞市万悦房地产有限公司 100% 111,666.03 22,309.59 39,882.63金域国际 昆明申城房地产开发有限公司 100% 105,882.56 24,893.18 143,849.60白沙润园 项目发展和开发情况 公司坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要择机补充优质项目资源。 2014年，公司新增加开发项目 41个，按万科权益计算的占地面积约 206万平方米，对应的规划建筑面积 约 591万平方米，平均楼面地价约 4,372元/平方米。关于公司新增项目的具体信息，详见公司“非募集 资金投资情况”之“项目投资”。 报告期内，公司实现新开工面积 1,728万平方米，较年初计划有所下降。年内，为更好的应对市场调整， 公司加大了市场研究力度，根据潜在客户的需求对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化，增加了 项目前期准备工作，导致部分项目的新开工进度慢于预期。尽管如此，对产品方案的动态优化有助于进 第 8页 一步提升公司的产品竞争力和市场表现，使公司保持安全合理的库存结构。 报告期内，公司完成竣工面积 1,385万平方米，较 2013年竣工面积增加 6.2%，低于年初制定的竣工面积 计划。 2014年主要项目开发情况 单位：平方米 项目名称 位置权益 占地面积 规划建筑 面积 14年开工 面积 14年竣工 面积 截至 14年末 竣工面积 广深区域 深圳天琴湾 盐田区 100.0% 253,990 30,028 --19,608 深圳壹海城 盐田区 50.0% 137,250 354,695 -110,025 110,025 深圳安托山项目 南山区 100.0% 48,804 219,967 --- 深圳留仙洞 南山区 79.2% 394,044 1,335,510 95,000 -- 深圳地铁红树湾项目 南山区 49.0% 68,285 419,000 --- 深圳溪之谷 宝安区 60.0% 158,639 47,270 --- 深圳翡丽郡 宝安区 100.0% 77,045 264,075 -106,731 149,968 深圳金域缇香 坪山新区 100.0% 104,801 323,624 -72,754 204,209 深圳第五园 龙岗区 100.0% 421,916 595,982 -81,245 595,982 深圳天誉 龙岗区 100.0% 118,132 690,219 -18,162 85,474 深圳万科红三期 龙岗区 50.0% 43,713 178,241 -76,027 76,027 深圳布吉水径项目 龙岗区 60.0% 164,982 456,405 99,971 17,020 17,020 深圳公园里 龙岗区 65.0% 104,876 478,318 121,337 101,182 244,188 深圳八意府 龙岗区 100.0% 28,894 115,040 -40,718 88,298 深圳浪骑项目 龙岗区 100.0% 41,487 22,380 --- 深圳嘉悦山花园 龙岗区 60.0% 37,982 113,950 113,950 -- 深圳三馆项目 龙岗区 34.0% 66,600 250,600 --- 深圳金域九悦花园 龙华新区 94.9% 61,000 146,000 --- 深圳大甲岛 惠州市 100.0% 364,450 93,340 --- 惠州双月湾 惠东县 67.0% 704,223 1,068,191 82,864 93,428 213,023 惠州金域华庭 惠城区 100.0% 151,298 327,550 -38,577 257,414 东莞双城水岸 塘厦镇 100.0% 596,786 414,759 -19,828 210,139 东莞朗润园 塘厦镇 51.0% 128,144 256,287 -159,739 178,516 东莞金色城市 塘厦镇 100.0% 32,002 96,006 -29,712 29,712 东莞四季花城 塘厦镇 100.0% 51,263 92,273 -21,243 21,243 东莞金域松湖 松山湖园 区 51.0% 135,049 381,000 -121,377 332,158 东莞松湖中心一期 松山湖园 区 34.0% 95,506 73,872 -17,957 41,466 东莞松湖中心 松山湖园 区 25.0% 30,084 30,084 -11,219 30,084 东莞万科大厦 南城区 100.0% 4,771 42,937 --- 东莞金域华府 南城区 51.0% 189,934 493,827 -113,668 493,827 东莞翡丽山 南城区 50.0% 249,534 374,302 -50,778 101,495 东莞香树丽舍 南城区 51.0% 43,851 109,626 -37,822 37,822 东莞万科中心 莞城区 55.0% 53,887 215,547 --- 东莞金域华庭 莞城区 55.0% 9,185 29,393 --- 东莞紫台 虎门镇 100.0% 60,570 151,426 --151,426 东莞金色里程 虎门镇 100.0% 17,374 69,495 --- 东莞虎门万科城 虎门镇 57.5% 349,805 784,136 354,124 -- 东莞长安万科中心 长安镇 100.0% 75,653 249,658 -103,958 150,530 东莞金色悦府 长安镇 75.1% 46,666 116,666 --- 东莞金域国际 厚街镇 10.0% 88,788 257,486 -171,149 257,486 东莞厚街广场 厚街镇 67.0% 32,002 113,856 --- 东莞常平万科城 常平镇 100.0% 635,971 442,460 --357,792 东莞松湖传奇 寮步镇 100.0% 68,431 150,548 --- 第 9页 广州金域蓝湾 白云区 50.0% 144,657 433,584 -27,342 433,584 广州峰境花园 白云区 100.0% 24,052 93,803 --- 广州金域华庭 海珠区 100.0% 9,117 85,682 --41,444 广州万科派广场 海珠区 68.0% 16,831 52,765 --- 广州新隆沙 AF020122地块 荔湾区 100.0% 7,141 30,706 --- 广州府前花园 南沙区 95.0% 134,760 269,520 --269,520 广州南方公元花园 南沙区 95.0% 156,555 250,488 229,491 -- 广州兰乔圣菲 花都区 49.0% 210,252 126,172 -12,709 106,828 广州热橙花园 花都区 50.0% 126,941 279,270 129,254 -- 广州东荟城 萝岗区 55.0% 177,588 444,943 -87,307 199,280 广州东荟城（扩展） 萝岗区 33.0% 109,748 271,463 -71,897 71,897 广州金色梦想 萝岗区 51.0% 115,671 289,178 86,990 -- 广州金色悦府 黄浦区 100.0% 24,056 63,591 --63,591 广州黄埔客运站项目 黄埔区 65.0% 26,700 96,700 96,700 -- 广州幸福誉花园 黄埔区 17.3% 259,300 543,939 71,124 -- 广州万科云广场 天河区 100.0% 30,995 82,962 --- 广州云启家园 天河区 25.0% 13,200 49,236 49,236 -- 广州万科云二期 天河区 98.9% 89,229 357,433 --- 广州新光城市花园 番禺区 100.0% 364,651 591,662 57,603 120,109 301,738 清远万科城 清城区 100.0% 1,219,450 2,438,901 372,011 199,132 553,322 清远万科华府 清城区 100.0% 79,336 316,002 -51,799 170,074 佛山金域蓝湾 南海区 55.0% 221,035 564,226 -165,692 510,417 佛山金色溪谷花园 南海区 49.0% 66,533 81,080 -5,627 81,080 佛山金融C区B 21地 块 南海区 96.6% 30,984 130,000 130,000 -- 佛山金融C区B 2324 地块 南海区 49.9% 188,996 793,784 156,960 -- 佛山万科大厦 南海区 100.0% 25,178 146,000 --- 佛山金色领域广场 南海区 50.0% 47,254 354,404 101,581 -- 佛山缤纷四季 顺德区 100.0% 156,840 426,617 -143,329 426,617 佛山水晶城 顺德区 49.0% 284,036 710,092 41,199 102,253 335,003 佛山沁园 顺德区 100.0% 80,571 241,712 -88,916 238,663 佛山天傲湾 顺德区 50.0% 30,382 74,335 15,962 -58,373 佛山金域滨江广场 顺德区 50.0% 113,224 452,880 123,566 -- 佛山缤纷西园 顺德区 100.0% 43,748 153,000 104,978 -- 佛山万科广场 禅城区 88.0% 114,429 555,819 107,027 161,121 161,121 佛山万科城 禅城区 100.0% 337,544 776,350 43,680 74,730 371,106 佛山金域国际 禅城区 51.0% 89,009 373,820 116,519 92,077 101,720 珠海珠宾花园 香洲区 100.0% 109,917 146,497 --109,873 珠海金域港湾 香洲区 50.0% 78,000 196,358 --- 珠海魅力之城 斗门区 100.0% 137,061 274,122 102,335 52,138 52,138 珠海城市花园 金湾区 51.0% 63,233 186,446 -81,066 132,399 珠海金域缇香 香洲区 50.0% 11,333 70,480 70,480 -- 中山金悦华庭 坦洲镇 100.0% 32,103 127,264 -33,888 127,264 中山朗润园 中山东区 100.0% 76,387 175,133 --175,133 中山金色家园 东凤镇 100.0% 255,623 789,453 -110,768 252,381 中山柏悦湾 火炬区 65.0% 251,900 469,359 --- 中山金域蓝湾 石岐区 75.0% 143,852 429,779 93,655 -- 厦门湖心岛 湖里区 100.0% 95,098 199,710 -13,431 68,227 厦门金色悦城 翔安区 100.0% 54,441 109,000 -2,908 109,000 厦门金域华府 集美区 100.0% 102,427 446,842 -170,896 312,350 第 10页 厦门万科广场 集美区 100.0% 137,934 710,000 --- 厦门海沧万科城 海沧区 40.0% 189,752 517,690 176,586 99,954 99,954 泉州万科城 丰泽区 60.0% 136,741 478,591 134,857 -- 泉州石狮金域中央 石狮市 70.0% 82,769 211,503 --- 漳州万科城 芗城区 38.1% 235,606 805,195 135,172 -- 福州金域榕郡 晋安区 100.0% 166,736 383,296 37,802 -324,098 福州金域华府 仓山区 100.0% 16,168 37,614 --34,399 福州三江口项目 仓山区 99.0% 80,014 412,488 --- 福州万科广场 台江区 100.0% 93,360 443,107 94,878 49,947 309,310 福州金域花园 台江区 60.0% 25,397 130,795 --- 福州永泰万科城 永泰县 51.0% 392,000 418,919 48,555 28,848 28,848 福州金域蓝湾 闽侯县 50.0% 213,602 687,507 4,597 -- 莆田万科城 荔城区 80.0% 250,708 537,772 61,964 177,221 325,966 长沙金域华府 雨花区 60.0% 238,066 509,624 -169,700 509,624 长沙魅力之城 雨花区 40.0% 460,237 1,335,730 142,544 63,487 121,057 长沙金域蓝湾 芙蓉区 100.0% 120,208 362,976 --102,956 长沙城市花园 岳麓区 100.0% 40,461 137,910 --137,910 长沙金域缇香 岳麓区 100.0% 43,737 128,996 -23,138 23,138 长沙金域滨江 岳麓区 58.0% 58,287 207,995 85,231 -- 长沙白鹭郡 岳麓区 100.0% 100,351 297,167 82,814 33,273 33,273 长沙金域国际 岳麓区 51.0% 159,393 587,739 172,356 -- 长沙梅溪郡 岳麓区 99.4% 129,323 310,517 152,982 -- 长沙万科城 开福区 70.0% 206,251 489,617 48,030 149,499 441,587 长沙紫台 天心区 70.0% 116,486 270,177 62,944 4,158 4,158 南宁万科大厦 良庆区 100.0% 25,545 117,685 117,685 -- 南宁魅力之城 良庆区 47.6% 104,174 332,381 107,041 -- 三亚森林度假公园 田独镇 65.0% 942,745 470,814 65,017 28,754 189,795 三亚高知园项目 田独镇 65.0% 387,807 349,026 --69,185 三亚湖畔度假公园 河东区 80.0% 338,410 423,315 45,528 97,301 97,301 广深区域小计 18,621,303 41,204,737 4,944,180 4,408,734 13,141,634 上海区域 上海五玠坊 浦东新区 100.0% 121,463 126,887 -49,804 126,887 上海海上传奇 浦东新区 60.0% 140,981 310,159 -54,711 138,491 上海金色城市 浦东新区 60.0% 264,646 549,046 35,340 -296,741 上海翡翠滨江 浦东新区 50.0% 11,834 49,920 49,920 -- 上海滨江项目 浦东新区 50.0% 78,334 233,885 181,166 -- 上海张江东地块 浦东新区 45.0% 79,548 216,569 135,361 -- 上海张江西地块 浦东新区 45.0% 24,756 74,269 74,269 -- 上海御河企业公馆 浦东新区 22.6% 137,270 162,141 --- 上海七宝 53# 闵行区 50.0% 48,932 126,800 126,800 -- 上海城花新园 闵行区 51.0% 269,476 401,070 15,815 25,956 240,292 上海虹桥商务区核心 区一期 03号地块南 块 闵行区 10.0% 32,177 110,462 --- 上海翡翠别墅 闵行区 49.0% 304,830 199,071 -28,276 190,174 上海虹桥时一区 闵行区 61.0% 112,864 177,885 46,171 65,933 65,933 上海万科城 闵行区 70.0% 210,615 501,833 48,751 99,950 99,950 上海南站商务区地块 徐汇区 51.0% 107,486 493,447 --- 上海尚源 青浦区 49.0% 116,524 142,858 --136,829 上海赵巷有山 青浦区 8.5% 95,991 97,911 64,971 -- 上海松江商务区 14# 松江区 60.0% 57,734 143,220 39,305 63,044 63,044 第 11页 上海新城西部 松江区 100.0% 57,433 80,405 --- 上海南桥传奇 奉贤区 17.0% 43,900 87,752 87,752 -- 上海金域南桥 奉贤区 85.0% 58,531 134,622 --- 上海金色领域 嘉定区 50.0% 90,013 180,026 -24,848 97,465 南通金域蓝湾 港闸区 55.0% 99,910 218,650 -100,366 218,650 南通任港路地块 崇川区 100.0% 53,277 141,700 46,503 -- 南京安品街项目 白下区 100.0% 27,325 20,340 --- 南京金域蓝湾 江宁区 100.0% 272,298 545,280 41,661 107,986 380,829 南京新都荟 江宁区 34.0% 36,043 107,606 24,538 -- 南京金色领域 栖霞区 100.0% 91,751 201,828 -138,788 201,212 南京金色半山 浦口区 100.0% 62,291 102,127 -99,536 99,536 南京九都荟 雨花台区 80.0% 126,058 317,203 133,975 -- 南京荟东 雨花台区 99.6% 55,308 144,316 --- 南京溧水万科城 溧水区 98.8% 218,800 525,400 111,203 -- 镇江魅力之城 润州区 100.0% 795,100 942,820 39,024 53,076 527,735 镇江蓝山花园 润州区 60.0% 285,683 416,285 13,161 28,931 119,181 苏州玲珑湾 工业园区 70.0% 384,042 835,281 -61,262 797,876 苏州金域缇香 工业园区 10.0% 47,177 118,027 --118,027 苏州玲珑东区 工业园区 50.0% 104,486 179,075 --- 苏州新都会 新区 55.0% 89,098 83,220 --56,064 苏州金色里程 金阊区 49.0% 99,093 247,732 -52,573 139,712 苏州万科城 吴中区 55.0% 144,535 361,338 85,634 124,592 124,592 苏州金域平江 姑苏区 46.0% 80,948 189,677 59,605 -- 苏州 VC小镇相城区 51.0% 138,601 415,804 111,309 -- 昆山高尔夫 巴城镇 100.0% 433,916 327,891 --- 昆山魅力花园 花桥开发 区 92.0% 309,217 773,042 91,556 -- 无锡魅力之城 滨湖区 60.0% 962,116 1,346,963 51,286 68,214 1,110,327 无锡金域蓝湾 滨湖区 100.0% 154,468 386,170 -27,581 190,456 无锡信成道 滨湖区 100.0% 154,119 385,299 88,609 52,422 89,131 无锡金域缇香 新区 100.0% 224,118 620,713 -44,796 373,948 常州万科城 武进区 100.0% 93,994 234,983 87,378 -- 扬州万科城 邗江区 65.0% 297,139 313,970 97,518 99,698 201,334 扬州金域华府 邗江区 65.0% 59,835 129,512 19,484 -- 徐州万科城 九里区 100.0% 396,349 716,021 144,025 148,622 148,622 徐州淮海天地 泉山区 85.0% 226,776 810,587 300,189 -- 徐州万科城 B地块 鼓楼区 100.0% 295,688 648,096 34,860 -- 杭州良渚文化村 余杭区 100.0% 3,108,146 2,361,628 -244,505 1,223,110 杭州北宸之光 余杭区 50.0% 115,683 293,409 --- 杭州良渚文化村未来 城 余杭区 30.9% 56,286 140,715 140,715 -- 杭州西庐一期 西湖区 51.0% 80,140 151,996 --- 杭州西庐二期 西湖区 50.0% 30,403 60,806 --- 杭州玉泉 西湖区 48.1% 58,667 99,734 --- 杭州草庄 江干区 100.0% 45,709 89,644 -55,350 89,644 杭州公园大道 江干区 50.0% 68,564 150,841 --- 杭州紫台 江干区 100.0% 46,069 110,566 -110,566 110,566 杭州大都会 79号 江干区 50.0% 21,915 76,703 --- 杭州万科大家钱塘府 江干区 42.5% 51,945 135,057 --- 杭州璞悦湾 滨江区 60.0% 66,521 166,204 --- 杭州金辰之光 萧山区 50.0% 67,425 188,790 188,790 -- 杭州公望 富阳市 100.0% 517,900 208,981 -14,516 97,005 杭州君望 A+D 富阳市 20.0% 129,874 164,845 --- 杭州君望 B+C 富阳市 20.0% 138,233 152,231 79,858 -- 嘉兴金域缇香 秀州新区 100.0% 85,286 137,495 --123,622 第 12页 嘉兴金色梦想 秀州新区 100.0% 80,987 144,699 -69,761 69,761 嘉兴海上传奇 经济开发 区 100.0% 31,945 66,904 --- 嘉兴海上家园 经济开发 区 70.0% 25,100 60,200 60,200 -- 宁波云鹭湾 江北区 100.0% 314,208 394,764 49,291 105,829 181,196 宁波金色城市 鄞州区 100.0% 95,242 171,425 -9,814 171,425 宁波金域国际 鄞州区 55.0% 41,080 73,940 -66,195 73,940 宁波金域传奇 鄞州区 54.6% 43,752 100,630 100,630 -- 宁波万科城 镇海区 49.0% 226,777 491,525 -80,869 219,107 宁波万科城东 镇海区 49.0% 70,795 127,431 127,431 -- 宁波江东府 江东区 100.0% 66,833 133,666 --- 宁波公园里 高新区 76.6% 48,004 105,609 --- 温州龙湾花园 龙湾区 60.0% 125,219 179,733 --90,424 温州金域传奇 龙湾区 100.0% 45,864 128,396 --- 温州金域中央 瓯海区 60.0% 53,765 144,939 --- 合肥金域华府 蜀山区 50.0% 115,628 412,101 23,676 61,666 265,650 合肥万科城 滨湖区 55.0% 107,220 375,272 86,605 109,825 225,883 合肥蓝山花园 滨湖区 55.0% 165,584 463,635 134,302 138,500 138,500 合肥森林公园 庐阳区 100.0% 516,459 1,394,439 283,041 -- 合肥城市之光 庐阳区 49.0% 151,514 424,239 --- 芜湖万科城 鸠江区 100.0% 274,404 493,926 21,782 62,441 278,212 芜湖海上传奇 弋江区 48.5% 121,895 405,464 112,239 -- 南昌青山湖名邸 青山湖区 50.0% 97,061 133,693 --133,076 南昌金色名郡 青山湖区 50.0% 16,888 50,381 --- 南昌润园 青云谱区 50.0% 97,109 144,011 --144,011 南昌洪都 05号地青云谱区 24.8% 27,879 94,053 --- 南昌万科城 高新区 32.5% 299,708 417,362 100,978 135,826 205,261 南昌海上传奇 高新区 50.0% 163,213 355,802 182,297 26,510 26,510 南昌粹叠园 红谷滩区 50.0% 80,120 181,738 181,738 -- 南昌时代广场 红谷滩区 30.0% 83,800 293,400 89,171 -- 上海区域小计 17,561,716 30,060,216 4,449,883 2,913,138 10,219,941 北京区域 北京如园 C1 海淀区 50.0% 85,099 187,218 --- 北京如园 C3 海淀区 50.0% 33,745 79,306 -35,849 79,306 北京公园 5号朝阳区 60.0% 37,917 97,044 --97,044 北京大都会 朝阳区 100.0% 5,329 36,465 --36,465 北京北河沿甲 77号 东城区 100.0% 4,103 14,372 --14,372 北京红狮家园 丰台区 100.0% 59,800 180,152 --180,152 北京万科蓝 丰台区 100.0% 14,449 36,084 -36,084 36,084 北京西华府 丰台区 15.0% 233,209 629,170 --- 北京公园里010、 014、015、017、019 号地块 通州区 50.0% 88,767 210,738 192,563 -- 北京公园里 007号地 块 通州区 35.0% 34,657 122,483 29,676 -- 北京公园里005、 008、009号地块 通州区 50.0% 61,717 124,579 27,124 -- 北京金隅万科城 昌平区 49.0% 178,908 485,234 -57,292 474,434 北京金域华府 昌平区 50.0% 198,007 559,214 61,399 120,195 192,966 北京七里渠地块 昌平区 50.0% 68,944 240,089 --- 北京长阳半岛 房山区 50.0% 437,179 859,085 -46,280 453,005 北京云湾家园 房山区 50.0% 61,567 157,984 -127,721 151,630 北京幸福汇 房山区 68.0% 71,912 141,665 2,295 47,766 82,388 北京新里程 房山区 20.0% 77,834 142,612 --59,838 第 13页 北京金域缇香 房山区 40.0% 65,967 156,993 6,143 82,975 82,975 北京金域公园 房山区 51.0% 27,528 55,056 -24,465 24,465 北京长阳天地 房山区 38.0% 112,673 208,351 102,037 -- 北京长阳半岛·中央 城 房山区 34.0% 63,950 156,384 49,988 -- 北京朗润园 大兴区 50.0% 67,651 173,215 -54,448 54,448 北京金域东郡 大兴区 50.0% 57,826 144,564 --- 北京万科橙 大兴区 50.0% 43,446 155,207 53,795 -- 北京首开万科中心 大兴区 50.0% 41,092 122,923 71,034 -- 北京万科天地 大兴区 14.4% 47,000 94,797 --- 北京天竺悦城 顺义区 47.1% 17,985 30,034 30,034 -- 北京天竺万科中心 顺义区 97.0% 25,112 46,191 --- 北京高丽营项目 顺义区 35.0% 187,830 170,568 --- 北京 28街区项目 顺义区 49.6% 22,913 41,200 --- 廊坊欢庆城 香河县 50.0% 168,245 297,477 112,398 -- 秦皇岛假日风景 海港区 48.0% 75,526 188,816 -67,929 173,682 秦皇岛北戴河小镇 北戴河区 50.0% 238,561 278,286 --- 唐山红郡 路南区 100.0% 200,534 152,080 -24,095 128,540 唐山金域华府 路北区 60.0% 78,977 166,159 -41,593 128,943 唐山金域蓝湾 路北区 40.0% 53,440 154,828 89,460 65,368 65,368 唐山新里程 凤凰新城 48.0% 88,848 264,639 208,699 -- 天津东丽湖 东丽区 100.0% 2,708,886 1,763,059 84,597 99,682 997,894 天津魅力之城 东丽区 100.0% 176,773 258,579 -6,698 258,579 天津新里程 东丽区 51.0% 136,524 206,863 --206,863 天津金色雅筑 东丽区 49.0% 90,792 173,937 --173,937 天津金域华府 东丽区 51.0% 221,217 360,069 72,520 30,478 30,478 天津假日润园 西青区 100.0% 229,201 343,101 -22,515 329,217 天津四季花城 西青区 51.0% 409,701 502,892 173,708 -- 天津滨海时尚 开发区 100.0% 6,538 43,473 --- 天津柏翠园 开发区 60.0% 32,270 48,709 -25,436 48,709 天津海港城 滨海新区 51.0% 149,483 373,048 -104,438 262,095 天津锦庐 滨海新区 95.0% 90,604 127,095 -59,473 106,828 天津东海岸 滨海新区 60.0% 255,311 377,516 -23,157 23,157 天津金域国际 滨海新区 51.0% 108,389 189,160 -48,156 48,156 天津仕林苑 津南区 40.0% 63,582 114,474 -110,690 110,690 天津梅江柏翠园 河西区 80.0% 62,205 124,410 61,969 -- 沈阳万科城 和平区 49.0% 361,320 868,373 -85,015 868,373 沈阳鹿特丹 和平区 100.0% 120,333 360,999 40,431 74,664 141,748 沈阳金域蓝湾 浑南新区 100.0% 226,356 601,439 34,716 64,838 479,234 沈阳明天广场 浑南新区 69.5% 199,319 597,957 -148,118 237,843 沈阳柏翠园 沈河区 55.0% 83,229 290,681 62,819 38,092 159,363 沈阳春河里 沈河区 82.0% 81,378 431,232 -107,186 183,670 沈阳惠斯勒小镇 东陵区 70.0% 285,599 286,141 --60,717 沈阳朗园 铁西区 100.0% 66,547 178,598 -93,178 178,598 沈阳润园 铁西区 100.0% 57,030 150,315 11,882 54,995 54,995 沈阳铁西蓝山 铁西区 99.3% 51,832 155,497 45,950 -- 沈阳香湖盛景苑北区 于洪区 49.0% 190,156 342,360 16,437 43,589 127,958 沈阳香湖盛景苑南区 于洪区 51.0% 135,464 304,520 --8,816 沈阳公园大道 于洪区 100.0% 169,774 407,374 65,567 101,280 101,280 沈阳假日风景 皇姑区 100.0% 200,000 475,936 86,340 -- 抚顺金域蓝湾 开发区 100.0% 300,150 1,034,003 35,342 37,142 150,421 抚顺金域国际 顺城区 100.0% 72,560 316,582 31,300 -- 营口海港城 鲅鱼圈区 100.0% 138,990 399,449 12,413 -- 第 14页 鞍山惠斯勒小镇 铁东区 100.0% 422,171 713,400 --263,494 鞍山万科城 高新区 100.0% 167,664 375,002 23,502 -316,813 鞍山金域国际 铁西区 51.0% 225,715 677,000 --- 大连溪之谷 甘井子区 100.0% 363,716 380,922 --380,922 大连朗润园 甘井子区 100.0% 118,506 229,822 -91,801 91,801 大连西山项目 甘井子区 55.0% 90,404 91,308 -67,150 67,150 大连蓝山 甘井子区 100.0% 125,100 214,470 80,375 -- 大连公园里 甘井子区 93.4% 19,131 37,627 37,627 -- 大连现在城 甘井子区 100.0% 39,224 71,254 71,254 -- 大连海港城 普湾新区 55.0% 581,172 968,300 -42,695 144,316 大连樱花园 高新技术 产业园区 100.0% 146,677 342,625 -88,208 88,208 大连万科城 金州区 100.0% 284,806 620,607 114,513 -- 大连城花东项目 沙河口区 100.0% 35,757 64,260 --- 长春蓝山 二道区 100.0% 228,670 501,678 -65,929 332,860 长春惠斯勒小镇 净月区 50.0% 399,715 484,714 51,516 44,399 156,028 长春万科城 净月区 51.0% 350,965 1,068,964 -17,192 141,766 长春柏翠园 朝阳区 100.0% 267,981 503,349 -31,016 196,158 长春金域长春 南关区 50.0% 121,109 343,058 104,857 -- 吉林万科城 高新区 65.0% 728,139 2,001,721 -123,199 550,515 吉林松花湖项目 丰满区 100.0% 531,598 681,890 86,217 -- 青岛魅力之城 城阳区 80.0% 200,289 341,136 --341,136 青岛玫瑰里 城阳区 51.0% 340,069 539,173 39,250 82,862 82,862 青岛春阳花园 城阳区 51.0% 86,493 182,637 47,996 -- 青岛桃花源 城阳区 51.5% 129,032 230,294 98,169 -- 青岛桃花源二期 城阳区 57.4% 78,560 148,104 --- 青岛金色城品 市北区 100.0% 61,873 173,945 --173,945 青岛万科城 市北区 55.0% 154,607 375,523 70,514 71,743 311,226 青岛福州路万科中心 市北区 100.0% 38,775 123,703 --- 青岛山东路万科中心 市北区 70.0% 18,646 70,486 --- 青岛蓝山 市北区 100.0% 68,153 208,462 -41,058 186,770 青岛紫台 市北区 100.0% 68,562 184,075 114,495 -- 青岛生态城 李沧区 100.0% 141,346 261,571 -8,920 256,880 青岛生态新城 李沧区 100.0% 110,919 348,663 --- 青岛小镇 开发区 34.0% 933,293 1,004,599 45,927 124,976 188,231 青岛东郡 即墨市 55.0% 196,446 436,874 -120,347 120,347 青岛平度万科城 平度市 51.0% 59,308 178,017 43,129 74,566 74,566 青岛平度新城 平度市 51.0% 75,701 81,370 41,429 -- 烟台海云台 芝罘区 100.0% 311,614 444,000 --113,986 烟台假日风景 福山区 70.0% 190,281 362,813 -63,574 217,361 烟台假日润园 福山区 70.0% 65,733 152,466 -152,466 152,466 烟台御龙山 芝罘区 51.0% 341,943 615,200 28,884 13,120 13,120 烟台万科城 开发区 51.0% 241,167 627,813 123,603 -- 济南金域国际 高新区 63.0% 127,759 405,306 94,594 116,160 116,160 济南万科城 历下区 50.0% 191,418 481,072 172,139 -- 济南新里程 历城区 100.0% 113,132 324,074 117,749 -- 济南公园里 槐荫区 45.2% 48,763 149,225 149,225 -- 太原紫台 迎泽区 51.0% 95,687 334,330 -109,940 246,165 太原蓝山 万柏林区 51.0% 198,392 692,107 267,274 -- 太原公交公司地块 万柏林区 100.0% 37,060 177,415 --- 晋中朗润园 榆次区 51.0% 218,143 480,326 155,520 106,860 210,543 北京区域小计 21,111,144 40,075,853 4,052,394 3,869,061 13,401,519 成都区域 第 15页 成都魅力之城 成华区 60.0% 308,501 761,258 -63,920 761,258 成都万科钻石广场 成华区 85.0% 15,404 92,422 -92,422 92,422 成都万科华茂广场 成华区 51.0% 29,720 208,037 --- 成都金色乐府音乐广 场 成华区 60.0% 152,852 759,036 --- 成都金域西岭 金牛区 60.0% 79,331 361,100 --361,100 成都金色领域 青羊区 100.0% 49,628 244,459 -49,563 244,459 成都金润华府 锦江区 100.0% 52,895 267,928 -32,084 267,928 成都金色海蓉 武侯区 49.0% 54,970 234,125 -101,373 234,125 成都五龙山公园 新都区 100.0% 345,168 356,503 -104,962 356,503 成都金域缇香 新都区 100.0% 111,166 329,000 83,543 -- 成都金域名邸 高新区 50.0% 48,345 145,034 85,260 -- 成都公园 5号高新区 50.0% 87,822 263,464 --- 成都金色城市 龙泉驿区 55.0% 72,102 288,410 --- 成都金色城品 龙泉驿区 55.0% 47,245 141,642 --- 成都海悦汇城 双流县 90.0% 104,307 524,843 -122,891 328,898 南充金润华府 高坪区 60.0% 182,012 518,004 68,878 67,585 70,316 武汉金域华府 武昌区 100.0% 59,790 191,300 --140,020 武汉汉阳国际 汉阳区 70.0% 166,817 568,974 127,856 168,500 273,483 武汉万科城 江汉区 100.0% 65,901 299,337 -32,119 263,917 武汉金域湖庭 江汉区 100.0% 17,413 105,657 --- 武汉汉口传奇 江汉区 50.0% 42,385 228,430 --- 武汉红郡 东湖新技 术开发区 100.0% 230,894 349,607 --349,607 武汉联投万科生态城 东湖新技 术开发区 50.0% 199,709 299,563 --- 武汉城花璟苑 东湖新技 术开发区 50.0% 89,665 409,600 116,772 -- 武汉嘉园 东湖新技 术开发区 50.0% 67,259 324,100 268,032 -- 武汉锦程 东湖新技 术开发区 25.5% 38,286 202,620 151,380 -- 武汉金域蓝湾 武汉经济 技术开发 区 100.0% 213,440 533,600 -58,585 287,953 武汉金色城市 洪山区 100.0% 273,850 896,484 -251,159 697,983 武汉长征村项目 洪山区 100.0% 77,387 239,083 130,119 -- 重庆友诚生态名苑 渝北区 51.0% 229,581 344,372 -16,162 344,372 重庆锦程 渝中区 100.0% 105,406 533,486 --533,486 重庆缇香郡 北部新区 100.0% 41,448 145,067 --145,067 重庆悦府 北部新区 100.0% 137,996 376,737 -166,074 376,737 重庆万科城 北部新区 55.0% 278,167 647,378 -315,046 315,046 重庆悦湾 江北区 45.0% 435,499 649,158 18,595 88,661 88,661 重庆溉澜溪 江北区 100.0% 129,535 652,785 138,062 -- 重庆金域学府 南岸区 47.4% 241,314 845,611 105,540 -- 重庆金色悦城 沙坪坝区 80.0% 175,000 700,000 108,385 -- 重庆万科西九 九龙坡区 50.0% 26,515 145,688 --- 重庆万科西城 九龙坡区 100.0% 60,276 271,207 60,359 -- 重庆锦尚 九龙坡区 96.2% 69,160 167,677 57,863 -- 西安金域曲江 曲江新区 55.0% 152,667 390,176 --348,466 西安万科城7#地 长安区 85.0% 186,849 619,806 93,921 129,439 425,976 西安万科城3#地 长安区 60.0% 113,231 352,802 61,329 87,276 87,276 西安万科城8#地 长安区 100.0% 89,377 201,569 --- 西安金域华府 未央区 51.0% 106,667 372,461 -243,637 243,637 第 16页 西安大明宫项目 未央区 70.0% 69,052 221,603 26,280 66,538 66,538 西安幸福里 未央区 100.0% 65,628 229,698 --- 西安金色悦城 莲湖区 80.0% 193,571 664,643 146,383 -- 西安金色悦城 DK1 莲湖区 100.0% 36,708 146,831 --- 西安金域国际 高新区 95.0% 23,831 150,132 --- 西安金域东郡 浐灞生态 区 100.0% 175,387 686,388 187,644 -- 西安高新华府 雁塔区 75.0% 114,745 476,559 --- 郑州万科美景龙门龙 堂 管城区 51.0% 79,457 296,123 82,209 -- 郑州美铭科技产业园 高新区 51.0% 130,818 457,863 58,816 -- 郑州万科美景万科城 高新区 51.0% 324,897 1,066,524 346,805 -- 郑州万科美景魅力之 城 航空港区 51.0% 224,474 593,713 159,191 -- 贵阳金域华府 小河区 100.0% 351,800 581,217 31,223 62,238 312,586 贵阳大都会 小河区 95.1% 159,972 649,917 128,312 40,904 40,904 贵阳大都会商业综合 体 小河区 51.0% 21,264 111,270 111,270 -- 贵阳玲珑湾 云岩区 100.0% 80,594 200,705 25,069 54,525 64,481 贵阳悦城 云岩区 51.0% 85,341 262,728 24,298 -- 贵阳万科城 云岩区 30.0% 347,872 914,893 --- 贵阳公园 5号云岩区 65.1% 10,927 98,132 --- 昆明白沙润园 盘龙区 100.0% 192,104 247,394 30,780 86,180 162,067 昆明云上城 五华区 23.0% 34,293 177,468 -10,685 23,457 昆明金色领域 高新区 67.0% 105,484 314,459 74,799 78,811 118,221 昆明魅力之城 官渡区 55.0% 417,919 1,662,861 323,454 -- 昆明公园里 官渡区 48.0% 213,037 580,438 176,542 -- 乌鲁木齐金域华府 新市区 82.0% 83,366 245,779 16,841 -115,004 乌鲁木齐金域国际 沙依巴克 区 100.0% 24,150 60,376 --- 乌鲁木齐金域缇香 沙依巴克 区 100.0% 20,078 50,196 50,196 -- 乌鲁木齐兰乔圣菲 沙依巴克 区 60.0% 204,628 204,628 -63,418 63,418 乌鲁木齐中央公园 水磨沟区 100.0% 80,698 201,745 44,416 -- 乌鲁木齐四季花城 高新区 39.7% 188,748 566,243 103,637 -- 乌鲁木齐南山郡 乌鲁木齐 县 100.0% 32,298 14,900 9,883 -- 成都区域小计 9,956,093 29,695,026 3,833,942 2,654,757 8,605,372 合计 67,250,256 141,035,83 2 17,280,399 13,845,690 45,368,466 截至 2014年末，公司在中国大陆拥有 417个主要开发项目，在建项目权益建筑面积合计约 2,776万平方 米，规划中项目权益建筑面积合计约 3,801万平方米。此外，公司还参与了 7个城市更新改造类项目，目 前拆迁与相关手续办理尚在进行中，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约 64万平 方米，对应万科权益规划建筑面积约 295万平方米。 公司经营和财务状况分析 净资产收益率 公司 2008年以来明确了质量效益型增长思路。近年来，公司在利润率下降的背景下，仍然保持了较高的 净资产收益率。2012-2013年，公司全面摊薄的净资产收益率达到 19.66%，为多年来历史高位。 报告期内，公司继续以股东利益为导向，努力提升经营效益，公司全面摊薄的净资产收益率为 17.86%， 较 2012-2013年的高点有所下降，但仍保持在较高水平。为推动战略转型，公司加大了与城市配套相关的 新业务尝试，这些投入短期内可能难以体现为收益率的提升，但长期而言将为公司发展提供更大空间。 第 17页 投资收益 报告期内，公司实现投资收益 41.59亿元，较 2013年大幅增长 313.78%。公司投资收益主要来源于联营 合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益。因公司不断深化合作经 营，此类“投资收益”属于经常性收益，并非一次性所得。公司虽出让了部分开发项目或商用物业股 权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理仍由 公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有利于 提升公司的投资回报率。 存货跌价准备 报告期内，部分城市房价、地价调整幅度较大，公司基于审慎的财务策略，根据市场情况对温州龙湾花 园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾、乌鲁木齐南山郡、乌鲁木齐金域缇香等 6个可能存在风险 的项目计提存货跌价准备 7.64亿元。考虑递延所得税因素后，该等存货跌价准备影响本报告期税后净利 润 6.74亿元，影响归属于母公司所有者的净利润 5.68亿元。未来公司将持续关注市场环境的变化，根据 实际情况对存货跌价准备进行调整。随着房地产行业进入白银时代，局部市场发生波动的可能性增加， 这也再次提醒公司，在进行项目投资决策时需要有更强的风险管控意识。报告期内，公司推出项目跟投 制度，将项目经营成果与员工利益直接挂钩，这有助于推动一线公司进一步完善投资决策过程，控制项 目风险。 销售和管理费用 期内，公司继续强调费用控制，2014年全年销售费用为 45.2亿元，占销售金额的比例为 2.10%，较 2013 年下降 0.16个百分点；管理费用为 39.0亿元，占销售金额的比例为 1.81%，较 2013年上升 0.06个百分 点。 现金状况 公司坚持积极销售、审慎投资，资金状况良好。年内，公司以现金流为核心加强运营管控，实现经营性 现金流净额 417.2亿元，资金实力进一步增强。截至报告期末，公司共有货币资金 627.2亿元，较 2013年 底大幅增加 41.36%。充沛的资金为公司未来进行项目发展和新业务创新提供了有力支持。 期末公司持有的货币资金中，人民币占比 96.32%，美元占比 2.46%，港币占比 1.22%，其余为新加坡 币。 有息负债情况 截至 2014年底，公司有息负债合计 689.8亿元，占总资产的比例为 13.57%，较 2013年底减少 2.44个百 分点。 公司有息负债中，银行借款占比为 39.94%，应付债券占比为 16.83%，其他借款占比为 43.23%。 公司有息负债中，固定利率负债占比 16.83%，浮动利率负债占比 83.17%。公司有抵押的有息负债 11.7亿 元，占总体有息负债的 1.70%。 截至报告期末，公司有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计 228.3亿元，占总体有息负债的比 例为 33.10%；一年以上有息负债 461.5亿元，占总体有息负债的比例为 66.90%。 报告期内，公司发挥境外融资优势，充分利用境外低成本资金支持公司发展。截至报告期末，公司有息 负债中，境内负债占比 80.35%，境外负债占比 19.65%。人民币负债占比 83.24%，外币负债占比 16.76%，外币负债占比较 2013年底提高了 5.68个百分点。 报告期内，公司资本化的利息支出合计 52.9亿元，没有资本化的利息支出 15.5亿元。 负债率 报告期末，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为 41.46%，较 2013 年底下降 4.08个百分点。由于货币资金大幅增长，公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资 产）为 5.41%，较 2013年底下降 25.27个百分点，为 2006年以来最低水平。 融资和评级情况 2013年下半年，公司设立了 20亿美元中期票据计划。 2014年 6月，公司基于该中期票据计划进行了第四 次发行，发行金额为 4亿美元的 5年期定息债券，债券票面利率 4.5%。 为拓宽融资渠道，优化债务结构，公司启动债务融资工具计划。2014年 11月，公司临时股东大会审议并 第 18页 批准公司在不超过人民币 150亿元的范围内发行债务融资工具。 2014年 12月 26日，公司完成人民币 18 亿元中期票据的发行。此次中期票据的期限为 3年，发行利率为 4.7%。 报告期内，标准普尔、穆迪和惠誉继续维持公司 BBB+、Baa2和 BBB+的长期企业信用评级，评级展望为 稳定。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理和良好的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认 可。 资本开支承担 截至报告期末，公司的资本承担为 842.4亿元，主要包括公司已签订的正在或准备履行的建安合同，以及 已签订的正在或准备履行的土地合同。 或有负债 按照行业惯例，公司为按揭购房客户的按揭贷款提供阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生 效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期 末，公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 558.5亿元。公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损 失。公司认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。 汇率波动风险 公司在中国境内经营绝大部分业务，大部分收入与开支均以人民币计值，人民币汇率的波动对公司经营 的影响十分有限。 2014年，由于人民币兑换港元、美元的汇率波动，公司共产生约人民币 0.6亿元的汇 兑收益。 为了锁定外币借款汇率变动产生的风险，报告期内公司针对 3.3亿美元外币借款签署了无本金交割远期外 汇契约（ NDF）。NDF价值变动对公司损益没有影响，报告期内， NDF价值变动对公司资本公积的影响 为人民币 4,782万元。NDF在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期汇率，控制汇率变动风险。 公司主要财务指标变动情况 单位：人民币万元 项目 2014-12-31 2013-12-31 变动幅度说明 资产总额 50,840,875.54 47,920,532.35 6.09%经营规模扩大 货币资金 6,271,525.34 4,436,540.98 41.36%销售回款加快 存货 31,772,637.85 33,113,322.33 -4.05%新获取项目减少 其他应收款 4,892,446.37 3,481,531.72 40.53%应收合营、联营公司款增加 应付票据 2,129,189.39 1,478,389.99 44.02%优化支付方式 预收款项 18,174,933.70 15,551,807.14 16.87%销售金额增加 其他应付款 4,544,172.97 5,470,428.53 -16.93%股权收购款减少 归属于上市公司股东 的股东权益 8,816,456.99 7,689,598.33 14.65%本年净利润增加 项目 2014年 1-12月 2013年 1-12月变动幅度说明 营业收入 14,638,800.45 13,541,879.11 8.10%结算规模增长 营业成本 10,255,706.37 9,279,765.08 10.52%结算规模增长 营业税金及附加 1,316,674.59 1,154,499.81 14.05%结算规模增长 利润总额 2,525,236.32 2,429,101.12 3.96%营业收入增加 归属于上市公司股东 的净利润 1,574,545.41 1,511,854.94 4.15%利润总额增加 其他指标 2014年 1-12月 2013年 1-12月变动幅度说明 资产负债率 77.20% 78.00% -0.80%有息负债减少 流动比率 1.34 1.34 - 速动比率 0.43 0.34 0.09货币资金增加 股东权益比率 22.80% 22.00% 0.80% 应收帐款周转天数 6 7 -1销售回款加快 存货周转天数 1,139 1,153 -14 公司资产主要构成情况 第 19页 单位：人民币万元 项目 2014-12-31 2013-12-31 占总资产的比 重增长百分点金额 占总资产的比 重(％)金额 占总资产 的比重(％) 资产总计 50,840,875.54 100.00 47,920,532.35 100.00 货币资金 6,271,525.34 12.34 4,436,540.98 9.26 3.08 其他应收款 4,892,446.37 9.62 3,481,531.72 7.27 2.35 存货 31,772,637.85 62.49 33,113,322.33 69.10 -6.61 其中：已完工开发产品 2,269,478.79 4.46 1,771,731.11 3.70 0.76 在建开发产品 19,629,107.75 38.61 18,868,167.51 39.37 -0.76 拟开发产品 9,520,371.03 18.73 12,437,453.23 25.95 -7.22 建造合同及其它 353,680.28 0.69 35,970.47 0.08 0.61 应付账款 6,704,719.98 13.19 6,395,845.91 13.35 -0.16 预收账款 18,174,933.70 35.75 15,551,807.14 32.45 3.30 其他应付款 4,544,172.97 8.94 5,470,428.53 11.42 -2.48 一年内到期的非流动负债 2,044,928.83 4.02 2,752,179.16 5.74 -1.72 长期借款 3,453,671.21 6.79 3,668,312.84 7.65 -0.86 公司销售费用、管理费用、投资收益等财务数据变动情况 单位：人民币万元 项目 2014年度 2013年度增减率变动原因 销售费用 452,188.95 386,471.36 17.00%销售规模增长 管理费用 390,261.77 300,283.76 29.96%经营规模增长，人工费用增加 投资收益 415,926.20 100,518.78 313.78%联合营企业对应的收益增加及合 作项目股权转让收益增加 公司现金流量数据变动情况 单位：人民币万元 项目 2014年度 2013年度结构比增 长百分点金额 结构比 金额 结构比 经营活动现金流入 18,532,761.71 100.00% 17,567,675.09 100.00% 其 中：销售商品、提供劳务收到的现金 16,830,906.76 90.82% 15,343,706.74 87.34% 3.48 经营活动现金流出 14,360,279.80 100.00% 17,375,288.20 100.00% 其 中：购买商品、接受劳务支付的现金 9,523,183.23 66.32% 12,865,695.28 74.05% -7.40 经营活动产生的现金流量净额 4,172,481,91 192,386.89 投资活动产生的现金流量净额 (348,737.09) (795,441.72) 筹资活动产生的现金流量净额 (1,961,725.15) (205,764.56) 公司管理回顾 强化质量管理 2014年，公司全年交付 12万套住宅，在交付规模不断扩大的背景下，公司持续完善并推广“实测实量、 交付评估、客户验房指引表”的管理方法，交付评估质量稳步提升。 坚持积极销售 公司坚持积极销售策略。对于新开盘项目，公司以新推盘当月销售率为核心管理指标，力争保持较好的 销售节奏；对于在售项目，公司持续关注库存去化情况，以保持健康合理的存货结构。截至报告期末， 公司各类存货中，已完工开发产品（现房）226.9亿元，占比 7.14%。 公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款。报告期内，公司实现销售回款 2090亿元，销售回款率超 过 90%。 移动互联网开启了创新的大门。公司相信，主动拥抱变革才能赢得更多机会。报告期内，公司积极借鉴 互联网思维，依托网络平台和工具，变革房地产销售模式，在部分城市发起全民经纪人等营销创新，主 动整合渠道资源，取得较好成效。 第 20页 向城市配套服务商转型 “和城市同步发展”是公司的一贯策略。近年来，随着人口、产业结构的变化以及社会生活方式的日益 丰富，新的物业需求不断涌现。公司顺应城市发展的方向，从传统的住宅开发商向“城市配套服务商” 转变，积极寻求和拓展新的商业机会。 公司相信，做好住宅业务是进行业务创新的必要前提。未来十年，公司将以“好房子，好服务，好社 区”为标准，全面提升传统住宅业务的产品和服务内容。在住宅业务以外，公司将加大在度假物业、服 务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服 务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。 启动事业合伙人变革 报告期内，公司大力推进事业合伙人制度变革，进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创 造力，为经营转型提供管理机制的支持。 公司推出项目跟投机制，对于 2014年 4月 1日后所有新增项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求 项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，除公司董事、监事、高级管理人员 以外的其他员工可自愿参与跟投。截止报告期末，公司开放跟投项目 47个，申请跟投达到 9089人次。 项目跟投制度出台后，公司员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的 意识和作用，对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极的作用。 2014年 5月，公司启动事业合伙人持股计划， 1320位员工成为公司首批事业合伙人。首批事业合伙人将 其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（“盈安合 伙”）的普通合伙人进行投资管理。自 5月 28日以来，盈安合伙通过券商集合计划多次增持万科 A股股 票。截至 2015年 1月 27日，集合计划共持有本公司 A股股份 494,277,819股，占公司总股本的 4.48%。 合伙人持股计划的推出，进一步强化了管理团队与股东之间共同进退的关系，确保了事业合伙人与股东 利益的一致性。2015年 1月，事业合伙人持股计划迎来了第二批员工的加入。 B转 H顺利实施 2014年 6月 25日，公司 H股“万科企业”在香港联交所成功上市交易，股票代码“2202”，公司境内上 市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所上市及挂牌交易的方案取得圆满成功。转板方案的顺利实 施，在改善原有 B股股东交易环境的同时，也使公司全面、直接对接国际资本市场，为公司有效利用境 外资源创造了更有利的条件。 探索海外业务 期内，公司继续推进海外业务探索，积极拓展合作资源，学习借鉴发达国家和地区市场的成熟经验和管 理运营模式，提升产品和服务竞争力。报告期内，公司新增加 3个海外投资项目。在纽约，公司通过与 当地知名开发商合作的方式，参与 610 Lexington Avenue项目的开发；在香港，公司通过收购的方式获得 湾仔项目；在旧金山，公司与铁狮门合作，参与 Block One项目的开发。 绿色建筑和产业化 绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、 适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。随着社会环保意识的普及，节能之于建筑的重要性将 日益凸显。公司是国内率先推广绿色建筑的企业之一。 2014年公司完成绿色三星项目面积 205.3万平方 米，绿色一星、二星项目面积合计约 674.8万平方米，相比 2013年均有所增加。 作为住宅产业化的先行者，公司以“提高质量，提升效率，减少对人工的依赖”为原则，积极推广应用 产业化生产方式。2014年公司新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等三 项工业化应用的比例分别达到 27%、100%和 87%，较计划数分别超额完成 7个百分点、40个百分点和 37 个百分点。 近年来，空气质量日益成为社会关注热点，为净化室内空气，提供健康家居环境，报告期内，公司联合 中城联盟的 60余家房企以及多家设备厂商和研发机构，采用了全产业链协同研发，提出了针对室内 PM2.5污染的解决方案，未来，公司将进一步完善相关技术体系，联合业内同行，积极推广室内除霾系 统。 物业服务创新 房子可能是客户一生中最大的一笔消费，也是最重要的资产之一。万科物业始终以提供一流水准的物业 第 21页 服务、做好建筑打理作为企业立命之本。针对万科物业的一项调查研究表明，相对于周边可比项目，万 科物业所服务的项目在资产保值增值上具有明显优势。报告期内，万科物业服务费收缴率达到 96.12%， 公司的服务质量获得业主的高度认同。 期内，万科物业大力推进技术创新，提升工作效率。以物业自主研发的远程设施设备管理系统为例，目 前可通过 530个网络模块实时监控 204个已覆盖项目中共计 726个设备房里的所有设备，随时提供应急响 应和远程维护，大幅减少了人员周期性巡查、重复纸质记录的工作量，显著提高了服务响应性与管理效 率。 此外，万科物业积极引进移动互联网技术，整合社区资源。目前万科物业已成功实现“四有”（所有项 目有经纬度、所有设备有身份证、所有岗位有二维码、所有员工有经验值），对全国范围内的电梯、出 入口、垃圾桶等社区设施的细节逐条记录在案。以此为基础，结合员工端、业主端移动应用，形成了资 源调度平台，确保了万科物业在业务实施、调度员工、分配任务、服务业主上的合理有序，并为将来进 一步整合其他社区资源、提升效率提供了可能。 物业行业需要模式创新来推动可持续发展。报告期内，万科物业推出了全新的物业服务解决方案“睿服 务”体系，对传统的物业管理模式进行重塑。未来万科物业将积极推进该体系在全国范围内的落地工 作，实现该体系的对外输出，以开放、融合的心态推动行业共同进步，让更多用户体会万科物业之美（未完）  |