[年报]苏州高新：2014年年度报告
公司代码：600736 公司简称：苏州高新 苏州新区高新技术产业股份有限公司 2014年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人徐明、主管会计工作负责人潘翠英及会计机构负责人（会计主管人员）茅宜群声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本年度拟以2014年12月31日总股本105,788.16万股为基数，每10股派发现金红利0.49元（含 税），合计分配5,183.62万元。本分配议案尚需经公司2014年度股东大会审议批准后实施。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 其他 无 目录 第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3 第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3 第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5 第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 21 第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 26 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 30 第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 36 第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 41 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 42 第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 147 第一节 释义及重大风险提示 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司/苏州高新 指 苏州新区高新技术产业股份有限公司 苏高新集团/控股股东 指 苏州高新区经济发展集团总公司 苏州高新区管委会 指 苏州国家高新技术产业开发区管理委员会 苏州高新区 指 苏州国家高新技术产业开发区 报告期 指 2014年1月1日至2014年12月31日 地产集团 指 苏州高新地产集团有限公司 新港建设 指 苏州新港建设集团有限公司 新创建设 指 苏州新创建设发展有限公司 永新置地 指 苏州永新置地有限公司 苏州乐园 指 苏州乐园发展有限公司 高新商旅 指 苏州高新商旅发展有限公司 高新污水 指 苏州高新污水处理有限公司 金粉公司 指 苏州钻石金属粉有限公司 徐州投资 指 苏州高新（徐州）投资发展有限公司 大阳山投资 指 苏州大阳山投资发展有限公司 福瑞融资租赁 指 苏州高新福瑞融资租赁有限公司 徐州商旅 指 苏州高新（徐州）商旅发展有限公司 CSSD 指 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 华泰柏瑞 指 华泰柏瑞基金管理有限公司 江苏银行 指 江苏银行股份有限公司 南京金埔 指 南京金埔园林股份有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 律师事务所 指 江苏竹辉律师事务所 二、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述面对的风险，请查阅“第四节董事会报告”中董事会关于公司未 来发展的讨论与分析中关于“可能面对的风险”部分的内容。 第二节 公司简介 一、 公司信息 公司的中文名称 苏州新区高新技术产业股份有限公司 公司的中文简称 苏州高新 公司的外文名称 SUZHOU NEW DISTRICT HI-TECH INDUSTRIAL CO.,LTD 公司的外文名称缩写 SZNH 公司的法定代表人 徐明 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王平（代行） 宋才俊 联系地址 江苏省苏州市高新区科发路101号致远 江苏省苏州市高新区科发路101号致 国际大厦18楼 远国际大厦18楼 电话 （0512）67379010 （0512）67379025 传真 （0512）67379060 （0512）67379060 电子信箱 wang.p@sndnt.com song.cj@sndnt.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 江苏省苏州市新区运河路8号 公司注册地址的邮政编码 215011 公司办公地址 江苏省苏州市高新区科发路101号致远国际大厦18楼 公司办公地址的邮政编码 215163 公司网址 http：//www.sndnt.com 电子信箱 szgx600736@sndnt.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 上海证券交易所 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 苏州高新 600736 / 六、 公司报告期内注册变更情况 （一） 基本情况 公司报告期内注册情况未变更。 （二） 公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见2010年年度报告公司基本情况。 （三） 公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来主营业务未发生变化，主营业务为房地产开发及基础设施经营。 （四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况 公司上市以来控股股东未发生变化，为苏州高新区经济发展集团总公司，截止2014年12月 31日，控股股东持有429,135,017股，占公司总股本的40.57%。 七、 其他有关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 南京东路61号新黄浦金融大厦7楼 签字会计师姓名 唐国骏、蒋承毅 八、 其他 无 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2014年 2013年 本期比 上年同 期增减 (%) 2012年 营业收入 3,574,585,598.64 3,393,243,613.04 5.34 2,771,128,375.82 归属于上市公司股 东的净利润 169,944,883.85 230,009,666.16 -26.11 182,849,292.25 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 -41,029,189.82 95,207,527.75 -143.09 166,110,634.59 经营活动产生的现 金流量净额 282,801,698.55 -931,201,406.63 130.37 -264,702,588.95 2014年末 2013年末 本期末 比上年 同期末 增减（% ） 2012年末 归属于上市公司股 东的净资产 3,505,940,319.24 3,404,959,835.65 2.97 3,250,383,420.08 总资产 21,254,858,709.98 20,078,322,729.38 5.86 18,167,398,276.87 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2014年 2013年 本期比上年同期增 减(%) 2012年 基本每股收益（元／股） 0.16 0.22 -27.27 0.17 稀释每股收益（元／股） 0.16 0.22 -27.27 0.17 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） -0.04 0.09 -144.44 0.16 加权平均净资产收益率（%） 4.92 6.79 减少1.87个百分点 5.78 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） -1.19 2.86 减少4.05个百分点 5.25 二、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 三、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2014年金额 附注（如 适用） 2013年金额 2012年金额 非流动资产处置损益 244,625,012.05 3,513,255.64 -20,494.77 越权审批，或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与 公司正常经营业务密切相关，符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补 助除外 84,795,934.05 41,365,283.34 25,327,566.99 计入当期损益的对非金融企业 收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合 营企业的投资成本小于取得投 资时应享有被投资单位可辨认 净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损 益 因不可抗力因素，如遭受自然灾 害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生 的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 与公司正常经营业务无关的或 有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的 有效套期保值业务外，持有交易 性金融资产、交易性金融负债产 生的公允价值变动损益，以及处 置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 27,464,667.05 -10,780.32 单独进行减值测试的应收款项 减值准备转回 200.00 176,086.25 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的 要求对当期损益进行一次性调 整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外 2,212,403.90 144,912,925.14 2,797,429.71 收入和支出 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 少数股东权益影响额 -53,179,517.30 -9,921,690.02 -4,808,303.73 所得税影响额 -67,479,959.03 -72,708,388.99 -6,546,759.22 合计 210,974,073.67 134,802,138.41 16,738,658.66 第四节 董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 . 总体经营情况回顾 2014年，公司贯彻执行文化旅游地产战略，借助区域西部旅游大发展契机，整合区域旅游资 源，发挥旅游、地产联动效应，进一步推动产业转型。通过加快项目周转、盘活资产存量、优化 内部管理、创新市场融资等手段，不断提升公司经营效率和效益。2014年，公司实现营业务收入 35.75亿元，比去年同期增长5.34%；利润总额3.52亿元，比去年同期增长1.09%；实现归属母 公司净利润1.70亿元，比去年同期下降26.11%。 . 房地产业 2014年，房地产主业紧跟宏观形势和市场变化，坚持以快周转为策略，加快现有项目的开发 力度，实施多渠道、多元化及差异化营销，借助促销活动，加快存量消化。同时，进一步整合房 地产项目、人才及品牌资源，优化管理模式及流程制度体系，打造”苏州高新地产”品牌，提升 开发能力，助力后续规模扩张。 全年商品房项目施工面积169.34万平方米，同比下降12.66%，其中商品房新开工面积42.32 万平方米，同比下降43.57%。全年完成商品房销售面积23.74万平方米，销售额25.41亿元，同 比分别下降31.55%和8.83%。结转方面，全年共结转商品房项目面积29.51万平方米，同比下降 26.46%。 截止报告期末，公司竣工在售、在建、拟建项目商品房总可售面积约214万平方米，其中： 住宅约193万平方米，商业约21万平方米。 . 旅游服务业 2014年，公司抓住旅游产业发展机遇，深耕区域旅游开发，借助苏州乐园的经营及品牌优势， 发挥公司在区域旅游产业上的主导地位，通过投资、合作以及品牌管理输出等方式，加大旅游资 源整合力度，扩大旅游产业规模，丰富旅游产品，创新旅游开发经营模式，实现苏州乐园及区域 旅游产业的提档升级。为进一步提高整合效应，以苏州乐园为核心实施对徐州商旅内部旅游产业 平台的收购，增加两大乐园的协同，实现旅游产业集团化发展。 全年苏州乐园欢乐、水上、糖果、温泉及白马涧生态等五大世界及徐州乐园水上世界、糖果 世界共接待游客总数约318万人次，实现营业收入3.37亿元，其中：苏州地区接待游客总数261 万人次，实现营业收入2.95亿元，保持稳定；徐州地区接待游客总数57万人次，实现营收0.42 亿元。公司进一步加大旅游项目与酒店在营销推广及客户资源上的联动，目前公司酒店已运营3 家，在建3家，总客房1,490余间。清山酒店全年实现营收2,777万元，同比增长3.99%，二期 业已投入运营。日航酒店已完成建设，预计2015年5月正式运营。 . 基础设施开发与经营业 基础设施经营业涉及水务、热电、物流等行业。控股的高新污水公司全年完成污水处理量 5,940万吨，同比增长8.77%，实现营业收入1.20亿元，同比增长12.91%；参股的新区自来水公 司通过区内水务资产的整合实现产业规模的扩大。公司投资比例30.31%的华能苏州热电有限责任 公司实现净利润5,182万元；投资比例40%的中外运高新物流苏州有限公司实现净利润684万元。 以动迁房及代建为主的基础设施开发施工面积全年56.18万平方米，主要项目包括：狮山科技馆、 苏州实验中学重建项目等。 . 金融、股权投资业 金融、股权投资业主要涉及银行、基金以及拟上市企业股权投资。投资的中新开发集团、江 苏银行及金埔园林处于IPO上市进程中；发起设立的3.8亿元融联新兴产业基金已完成第二期出 资，累计出资比例60%。作为国家发改委扶持的江苏省内第一支新兴产业创投计划参股基金，该 基金目前累计完成8家企业、9,050万元的投资。公司与境外融资机构东京盛世利租赁株式会社 开展合作，设立了苏州高新福瑞融资租赁有限公司，实现产融协同发展。 (一) 主营业务分析 1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 3,574,585,598.64 3,393,243,613.04 5.34 营业成本 2,656,152,096.82 2,560,259,987.68 3.75 销售费用 212,719,769.35 180,330,092.68 17.96 管理费用 161,162,032.74 174,112,656.94 -7.44 财务费用 320,881,140.22 112,736,992.11 184.63 经营活动产生的现金流量净额 282,801,698.55 -931,201,406.63 130.37 投资活动产生的现金流量净额 13,756,163.68 114,631,140.36 -88.00 筹资活动产生的现金流量净额 -442,906,729.57 837,661,540.68 -152.87 2 收入 (1) 驱动业务收入变化的因素分析 本年度公司出售了部分商业物业，结转营业收入同比增加。 3 成本 (1) 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成 本期金额 本期占 上年同期金额 上年同 本期金 情况 项目 总成本 比例 (%) 期占总 成本比 例(%) 额较上 年同期 变动比 例(%) 说明 房地产 业 土地成本 787,504,021.21 29.65 788,627,928.24 30.80 -0.14 建安成本 及配套 1,089,945,243.32 41.03 1,128,106,543.93 44.06 -3.38 其他 410,317,490.97 15.45 113,945,741.50 4.45 260.10 出租成本 41,427,747.24 1.56 45,781,328.32 1.79 -9.51 小计 2,329,194,502.73 87.69 2,076,461,541.99 81.10 12.17 旅游服 务业 人员工资 91,159,447.02 3.43 64,381,775.11 2.51 41.59 水电能源 16,941,863.00 0.64 15,424,486.08 0.60 9.84 固定资产 折旧 61,980,531.55 2.33 49,202,503.82 1.92 25.97 其他 25,342,096.93 0.95 19,226,510.55 0.75 31.81 小计 195,423,938.50 7.36 148,235,275.56 5.79 31.83 是由于 子公司 新建的 游乐园 竣工投 运后及 公司旗 下酒店 开业筹 备人员、 折旧和 各类成 本增加 所引起 基础设 施开发 业 动迁房 0.00 0.00 208,014,184.01 8.12 本年度 无动迁 房结转 道路开发 工程 920,626.60 0.03 0.00 小计 920,626.60 0.03 208,014,184.01 8.12 -99.56 基础设 施经营 业 原材料 5,287,361.56 0.20 3,856,937.14 0.15 37.09 人员工资 12,664,951.26 0.48 10,310,180.50 0.40 22.84 水电能源 16,670,014.73 0.63 17,078,338.23 0.67 -2.39 固定资产 27,428,204.8 1.03 22,831,031.20 0.89 20.14 折旧 7 其他 23,111,460.70 0.87 25,963,507.85 1.01 -10.98 小计 85,161,993.12 3.21 80,039,994.92 3.13 6.40 工业 原材料 36,750,974.45 1.38 34,603,752.78 1.35 6.21 人员工资 4,139,612.84 0.16 4,036,629.03 0.16 2.55 水电能源 1,988,075.81 0.07 3,038,169.56 0.12 -34.56 固定资产 折旧 727,304.92 0.03 1,050,759.74 0.04 -30.78 其他 1,845,067.85 0.07 4,779,680.09 0.1 -61.4 小计 45,451,035.87 1.71 47,508,991.20 1.86 -4.33 4 费用 单位：元 项目 2014年度 2013年度 同比增减（%） 销售费用 212,719,769.35 180,330,092.68 17.96 管理费用 161,162,032.74 174,112,656.94 -7.44 财务费用 320,881,140.22 112,736,992.11 184.63 合计 694,762,942.31 467,179,741.73 48.71 说明：本年度公司财务费用同比增长184.63%，系利息支出总额增加以及房地产项目竣工交付后 资本化利息减少所致。 5 现金流 单位：元 项目 2014年度 2013年度 同比增减（%） 经营活动产生的现金流量净额 282,801,698.55 -931,201,406.63 130.37 投资活动产生的现金流量净额 13,756,163.68 114,631,140.36 -88.00 筹资活动产生的现金流量净额 -442,906,729.57 837,661,540.68 -152.87 合计 -146,348,867.34 21,091,274.41 说明：报告期内，由于公司出售商业物业回笼资金，经营上以消化房地产存量为主，未新增拍地， 使经营活动产生的现金流量净额同比增加；投资活动方面，年内政府收储子公司部分经营用地的 流入资金量小于去年出售子公司的流入量，故投资活动产生的现金流量净额同比减少；由于偿还 贷款和偿付利息数额高于去年，故筹资活动产生的现金流量净额同比减少。 6 其他 (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 报告期内，政府经营性补贴以及苏州乐园部分土地收储增加了公司的利润。 (2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明 ①非公开发行A股股票：报告期内，公司积极推进该再融资项目审批进度，已获得国资委审 批同意批复，并于2015年3月2日获得证监会审核通过，相关信息披露详见公司刊登于《中国证 券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站(www.sse.com.cn)有关非公开发行股票事项的相 关公告。 ②公司债发行：报告期内，公司已将申请材料上报证监会，并于2015年3月16日获得证监 会审核通过，相关信息披露详见公司刊登于《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所 网站(www.sse.com.cn)有关发行公司债事项的相关公告。 (3) 发展战略和经营计划进展说明 2014年公司贯彻执行文化旅游地产发展战略，立足区域开发，推动产业组合异地扩张。重点 通过旅游资源整合，不断做大做强旅游产业。报告期内，公司借助区域旅游产业主导地位优势， 增加大阳山及大小贡山旅游开发项目，其中大阳山项目涉及苏州高新区大阳山24.6平方公里内旅 游资源的开发、建设及运营，也为房地产主业储备后续开发资源。文化旅游地产异地扩张项目徐 州彭城欢乐世界继水上世界后，糖果世界实现开园，酒店项目于2015年5月开业，首期房地产项 目于2015年一季度实现交付并贡献收益。旅游产业在扩大投资的同时，实施轻资产扩张，新增大 阳山植物园、文殊寺景区、阳山温泉度假酒店的专业化受托管理。在产业多元化发展战略上，公 司加大旗下融联产业基金的投资力度，同时设立了苏州高新福瑞融资租赁有限公司，实现产融结 合。为了更好地推动公司战略发展，公司大力推进资本市场融资，13亿元非公开发行股票及7亿 元公司债发行项目相继获得证监会审核通过。 公司房地产主业结合市场的发展状况及未来趋势，调整了开发节奏，全年施工面积比计划有 所降低；公司商品房项目主要分布于苏州、扬州及徐州地区，受二三线城市商品房销售市场低迷 影响，全年实际销售面积低于计划。 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率 比上年 增减（%） 商品房销售 收入 2,956,120,461.85 2,287,148,483.41 22.63 14.60 12.63 增加 1.35个 百分点 房地产出租 收入 106,092,271.33 41,427,747.24 60.95 2.29 -9.51 增加 5.09个 百分点 游乐服务收 入 324,071,601.13 195,423,938.50 39.70 6.49 31.83 减少 11.59个 百分点 公用事业污 水处理收入 118,634,958.55 85,161,993.12 28.22 13.16 6.4 增加 4.57个 百分点 工业品销售 收入 49,474,007.67 45,451,035.87 8.13 -3.03 -4.33 增加 1.24个 百分点 基础设施开 发收入 1,350,855.59 920,626.60 31.85 -99.42 -99.56 增加 21.62个 百分点 主营业务分行业和分产品情况的说明 报告期旅游服务业营业收入同比增长6.49%，营业成本同比增长31.83%，是由于子公司新建 的游乐园竣工投运后以及公司旗下酒店开业筹备期间人员、折旧和各类成本增加，导致毛利率同 比下降11.59个百分点。 竣工在售项目 开发主体/权 益比例 项目名称 地块位置 2014年度销 售面积(㎡) 剩余未 售面积 (㎡) 楼面地 价(元/ ㎡) 开发类 型 新港/84.94% 吴江天城一号地 吴江汽车站 南、长安路西 侧 13,334 99,916 1,338 住宅、商 业 扬州名仕花园一 期 邗江区文汇西 路266号 6,132 4,447 4,155 住宅 扬州名仕花园二 期 邗江区文汇西 路266号 3,036 2,759 4,093 住宅 新创/100% 悦山墅 高新区长江路 西、大新河南 8,884 68,947 4,168 住宅 宝带熙岸一期 高新区开山河 西、何山路北 2,056 6,416 4,849 住宅 玉山广场 高新区玉山路 近淮海街交界 处 3,163 34,404 7,106 住宅、商 业 理想家园商业中 心 长江路农副产 品批发市场对 面 1,953 5,390 1,313 商业 永新/80.05% 大成珺一期 吴中区苏福路 与金枫路交界 处 140 4,270 3,780 住宅、商 业 大成珺二期 吴中区苏福路 与金枫路交界 处 10,095 45,406 3,780 住宅 秀珺花园 高新区科技城 科北路、规划 河道西 14,822 25,497 2,095（多层） 住宅 1,219（高层） 龙池华府 高新区建林路 与马涧路延伸 段 1,358 54,053 7,308 住宅 马敦风尚街 高新区加工区 入口,马敦路、 大同路交界处 0 7,834 3,060 商业 金都城 文昌路与兴贤 路交汇处北侧 168 10,065 3,959 商业 永华/51% 荣尚花园 高新区通安镇 华金路南、西 塘路西 1,626 5,436 1,237 住宅 荣华花苑 高新区通安镇 华金路南、西 塘路西 4,768 12,303 3,189 住宅、商 业 （住宅） 5,415 （商业） 合计 71,535 387,143 在建项目 开发主体 /权益比 例 项目名称 地块位置 开发 类型 地块面积 /建筑面 积（㎡） 总可售 面积 (㎡) 2014年 度销售 面积 (㎡) 楼面地价 (元/㎡) 预计 竣工时间 新港 /84.94% 吴江天城 三号地 吴江汽车站 南、长安路西 侧 住宅 138,125/ 353,064 295,390 9,019 1,481 2015.12 天之运一 期 高新区马运 路与太湖大 道高架交汇 处 住宅 43,304/ 113,299 85,568 9,445 5,400 2015.06 天之运二 期 高新区马运 路与太湖大 道高架交汇 处 住宅 72,668/ 188,585 146,581 0 2015.12 天都大厦 竹园路汾湖 路路口 商业 15,000/ 146,983 113,500 0 1,911 2017.6.30 扬州名泽 园一期毛 坯 广陵区开发 东路与联谊 路交叉口 住宅 69,287/ 68,230 42,846 0 3,788 2015.12.31 扬州名泽 园二期毛 坯 广陵区开发 东路与联谊 路交叉口 住宅 34,017 0 2016.10.31 扬州名泽 园二期成 品 广陵区开发 东路与联谊 路交叉口 住宅 31,136 0 2016.10.31 新创 /100% 宝带熙岸 二期 宝带西路和 科锐路交汇 处 住宅 93,000/ 228309 173,439 5,660 4,849 2015.5 永新 /80.05% 大成郡三 期 吴中区苏福 路与金枫路 交界处 住宅 33,266/ 76677 69,408 0 3,780 2016.3 苏里人家 高新区镇湖 街道 住宅 56,261/ 49195 45,008 0 3,046 2015.6 徐州 /100% 万悦城 1-3组团 徐州玉带路 与三环南路 交叉紧邻徐 州乐园 住宅 190,903/ 325,442 135,068 13,525 833 2015.3 4组团 住宅 69,352 0 833 2015.12 商业 商业 26,453 0 497 2015.10 合计 1,267,766 37,649 拟建项目 开发主体 /权益比 例 项目名称 地块位置 开发类 型 地块面积/建筑面 积(㎡) 可售面 积(㎡) 楼面地 价(元/ ㎡) 备注 新港 /84.94% 天之运三 期 高新区马运 路与太湖大 道高架交汇 处 商业 9,419/15,919 11,303 5,425 预计2015/10 开工，2016/12 竣工 吴江天城 二号地 吴江汽车站 南、长安路 西侧 住宅 173,738/392,517 328,335 1,482 预计2015/11 开工，2017/11 竣工 徐州 /100% A、E地块 二期 徐州玉带路 与三环南路 交叉紧邻徐 州乐园 住宅 71,725/105,541 102,681 760 预计2015/5开 工，2016/12 竣工 B商业地 块 商业 99,378/150,000 618 预计2015/9开 工，2017/3竣 工 D地块 住宅、商 业 85,761/145,794 145,794 2015/12开 工,2017/12竣 工 合计 440,021/809,771 588,113 2、 主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%） 苏州 3,370,761,994.23 14.05 扬州 162,240,729.36 -59.49 徐州 41,582,875.05 11.32 (三) 资产、负债情况分析 1 资产负债情况分析表 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%） 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例（%） 资产总额 21,254,858,709.98 100.00 20,078,322,729.38 100.00 5.86 流动资产 17,544,154,038.07 82.54 15,443,083,093.31 76.91 13.61 货币资金 1,868,464,319.15 8.79 1,742,088,567.81 8.68 7.25 存货 14,724,258,202.17 69.27 12,867,484,998.47 64.09 14.43 其他应收款 515,692,953.36 2.43 322,699,880.12 1.61 59.81 长期资产 3,710,704,671.91 17.46 4,635,239,636.07 23.09 -19.95 固定资产 1,612,964,676.14 7.59 1,436,166,071.67 7.15 12.31 在建工程 558,324,845.31 2.63 626,893,002.81 3.12 -10.94 无形资产 533,683,804.52 2.51 557,214,133.22 2.78 -4.22 长期股权投 资 296,385,518.36 1.39 307,275,458.71 1.53 -3.54 投资性房地 产 354,456,732.01 1.67 1,410,167,063.20 7.02 -74.86 负债总额 16,815,641,686.72 100.00 15,891,705,455.77 100.00 5.81 流动负债 11,431,473,481.65 67.98 10,637,788,051.49 66.93 7.46 短期借款 4,898,450,000.00 29.13 4,423,330,000.00 27.83 10.74 一年内到期 的非流动负 债 3,075,200,926.77 18.28 2,926,080,694.80 18.41 5.10 预收款项 758,825,866.53 4.51 818,889,734.41 5.15 -7.33 应付账款 2,183,223,192.24 12.98 1,914,687,662.20 12.04 14.03 长期负债 5,384,168,205.07 32.01 5,253,917,404.28 33.06 2.48 长期借款 4,728,657,000.00 28.12 4,815,560,000.00 30.30 -1.80 应付债券 490,889,890.93 2.91 196,381,303.59 1.23 149.97 说明：期末公司资产总额212.55亿元，较期初增加11.77亿元。总资产中流动资产占比82.54%， 长期资产占比17.46%。由于报告期内出售了部分商业物业，政府收储了部分经营性用地，降低了 长期资产的占比，资产的流动性有所提高。 期末公司负债总额168.16亿元，比期初增加9.24亿元，其中银行借款和债券融资净增加8.32 亿元。 (四) 核心竞争力分析 1、深耕区域市场能力。公司作为开发区背景上市公司，区域经济快速发展、产业转型升级给 公司创造了很大的发展空间，公司房地产业在区域具备一定的市场地位并形成较好的品牌形象。 公司作为地方国有控股的上市公司，与区域政府和控股股东有着密切的关联，在区域有着近二十 年的开发经验，对区域规划的把握、对区域市场的准确判断以及在区域形成的地产品牌效应使公 司能够最大程度分享区域经济发展带来的成果。 2、产业资源整合能力。公司产业涉足房地产、旅游、基础设施及股权投资等产业，产业资源 丰富，产业结构逐步优化，产业协同效应显现。公司能够借助在区域的本土化优势实现对各产业 资源的整合，推进产业间资源互补和共享，从而实现公司整体收益。 3、旅游品牌输出能力。以苏州乐园为代表的旅游业经过近20年运营，已在长三角形成很高 的品牌效应。苏州乐园通过整合旅游资源，结合服务业发展机遇，发展大旅游市场，具备了品牌 输出、管理输出的能力，公司通过徐州项目的实施培育了文化旅游加地产组合开发、异地扩张的 实力，助力公司未来规模发展和增强盈利空间。 4、融资创新和资金管控能力。公司在产业扩张的过程中，不断拓展融资平台的建设和加大资 金管控的力度。2014年公司加快推进非公开发行股票和公司债发行项目，以提升资本运作能力， 扩大融资规模和降低融资成本。公司通过自身设立的结算中心，加强资金的统筹管理，保证资金 链的安全畅通，并有效地控制融资成本；为提高财务管理和资金使用效率，2014年公司启动了金 蝶EAS系统上线工作。 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 公司参股股权投资企业共10家，主要涉及基础设施经营产业、与房地产相关联产业及金融业。 截止报告期末，公司对外参股投资5.22亿元，2014年实现股权投资收益3,391万元，其中：CSSD、 江苏银行、华泰柏瑞年度分红收益共计881万元，其他参股企业确认投资收益2,510万元，公司 股权投资收益持续稳定。 (1) 证券投资情况 公司报告期不存在证券投资。 (2) 持有其他上市公司股权情况 公司报告期未持有其他上市公司股权。 (3) 持有非上市金融企业股权情况 所持 对象 名称 最初投资金 额（元） 持有数量 （股） 占该 公司 股权 比例 （%） 期末账面价 值（元） 报告期损益 （元） 报告期 所有者 权益变 动（元） 会计 核算 科目 股 份 来 源 华泰 柏瑞 基金 4,000,000 2 4,000,000 800,000 0 可供 出售 金融 资产 股 权 投 资 江苏 银行 71,700,000 66,857,360 0.64 71,700,000 5,348,611.92 0 可供 出售 金融 资产 股 权 投 资 合计 75,700,000 66,857,360 / 75,700,000 6,148,611.92 / / 持有非上市金融企业股权情况的说明 报告期内，获得华泰柏瑞基金分红800,000元，江苏银行分红5,348,611.92元。 2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托理财情况 报告期内公司无委托理财事项。 (2) 委托贷款情况 报告期内公司无委托贷款事项。 (3) 其他投资理财及衍生品投资情况 报告期内公司无其他投资理财及衍生品投资情况事项。 3、 募集资金使用情况 (1) 募集资金总体使用情况 □适用√不适用 (2) 募集资金承诺项目情况 □适用 √不适用 (3) 募集资金变更项目情况 □适用 √不适用 4、 主要子公司、参股公司分析 控股公司： . 徐州投资，注册资本100,000万元人民币，公司持有其100%的股权，该公司经营范围：项目 投资及咨询；旅游资源开发；游乐场所管理服务；土木工程建筑施工；房屋中介代理。至2014 年12月31日，该公司总资产182,973.90万元，2014年营业收入为0； . 地产集团（原新港建设），注册资本110,000万元人民币，公司持有其84.94%的股权。该公 司经营范围：开发经营房地产。至2014年12月31日，该公司总资产1,024,185.09万元， 2014年实现营业收入240,281.67万元，实现净利润3,977.39万元； . 新创建设，注册资本38,000万元人民币，公司直接持有其78.95%的股权，通过地产集团间 接持有其21.05%的股权。该公司的经营范围：开发经营房地产。至2014年12月31日，该 公司总资产354,039.53万元，2014年实现营业收入37,252.20万元，实现净利润-6,361.68 万元； . 苏州乐园，注册资本7931.41万美元，公司持有其75%的股权。该公司的经营范围：游乐园 及配套设施建设经营。至2014年12月31日，该公司总资产422,294.40万元，2014年实现 营业收入33,660.76万元，实现净利润18,282.02万元； . 高新污水，注册资本30,000万元人民币，公司持有其75%的股权，该公司的经营范围：污水 处理及相关设施开发建设。至2014年12月31日，该公司总资产188,243.87万元，2014年 实现营业收入12,011.47万元，实现净利润1,756.03万元； . 金粉公司，注册资本4,500万元人民币，公司持有其83.16%的股权，该公司的经营范围：铜 金粉、墨等的加工、生产，房地产开发及租赁。至2014年12月31日，该公司总资产42,255.88 万元，2014年实现营业收入31,790.20万元，实现净利润8,931.22万元； . 高新商旅，注册资本50,000万元人民币，公司直接持有其20%的股权，通过地产集团间接持 有其40%的股权，该公司经营范围：开发经营房地产。至2014年12月31日，该公司总资产 198,142.84万元，2014年实现营业务收入2,777.34万元，实现净利润-4,645.05万元； . 大阳山投资，注册资本10,000万元人民币，公司持有其55%的股权，于2014年9月设立， 该公司经营范围：房地产、旅游项目投资开发、经营等。至2014年12月31日，该公司总资 产127.14万元，2014年实现营业收入为0。 参股公司： . 中外运高新物流苏州有限公司，注册资本1,957万美元，公司直接持有其40%的股权，该公 司经营范围：运输、仓储、装卸、国际货物运输代理。至2014年12月31日，该公司总资产 48,019万元，2014年实现营业收入9,146万元，实现净利润684万元； . 华能苏州热电有限责任公司，注册资本24,000万元人民币，公司直接持有其30.31%的股权， 该公司经营范围：火力发电，蒸汽生产。至2014年12月31日，该公司总资产66,479万元， 2014年实现营业收入49,257万元，实现净利润5,182万元。 5、 非募集资金项目情况 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 项目名称 项目金额 项目进度 本年度投入金 额 累计实际投入 金额 项目收益情况 苏州大阳山投 资发展有限公 司 55,000,000 已完成工商注 册登记和首期 出资 1,100,000 1,100,000 -47,625 苏州高新福瑞 融资租赁有限 公司 150,000,000 办理工商登记 手续中 0 0 0 合计 205,000,000 / 1,100,000 1,100,000 / 非募集资金项目情况说明 大阳山投资公司注册资本1亿元，其中公司出资额5500万元， 占注册资本的55% ；瑞福融资租赁公司注册资本3亿元，其中 公司出资额1.5亿元，占注册资本的50%，截止年报披露日，已 完成工商注册登记和全部出资。 二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 2014年，房地产行业在政策逐渐放松并逐步走向市场化调节的基调下，呈现分化的格局，行 业集中度进一步提升。一二线城市仍是房企投资的重点，而三四线城市随着库存的增加市场风险 逐渐加大；大型房企市场份额、开发能力以及品牌影响力等优势凸显，而中小房企则面临经营模 式的调整甚至产业发展的转型；房地产行业整体利润的降低推动了行业发展模式的转变，从内涵 式发展上房地产与金融、互联网的互动加强，从外延式发展上产业地产、旅游地产、养老地产等 综合开发成为大多数房企转型的目标；房地产行业在广度和深度上的变革将持续进行。我国旅游 业较长期保持7％年均增长率，其中2014年国内旅游人次增长11%，旅游消费已经成为国民经济 新的经济增长点，旅游产业已经由“观光式旅游”逐步向“休闲、度假式旅游”转变。生态文明 建设作为“新常态”中的重要一环，国家越来越重视环境问题，环保产业将迎来大的发展机遇。 公司管理层认为，随着我国经济改革的深化和推进，各产业机遇与挑战并存。房地产过热与 过冷均不利于经济的稳定发展，房地产仍具备一定的市场发展空间。房地产企业的竞争将由规模 化竞争向品牌竞争、管理竞争的内涵式增长阶段，房地产行业对企业的综合开发能力要求逐步提 升。对于中小房企来说，需要结合自身特点，找准市场定位，实施细分市场的聚焦战略，形成独 有的竞争能力，将是未来竞争制胜的关键。随着旅游消费的进一步释放，旅游发展空间巨大，借 助旅游产业的经营将带动其他相关产业的发展。 (二) 公司发展战略 2015年，房地产行业的变革将继续深化，高库存带来的市场竞争将更加激烈，对于依托区域 发展的公司来说，2015年公司将借助区域背景优势、发挥自身经营优势、对接资本市场热点，进 一步推进战略转型，形成产业多元化发展。 1、稳定房地产发展。房地产主业继续立足区域开发，定位刚性和改善性需求；重点通过旅游 地产的扩张获取开发资源，同时积极探索产业地产、养老地产等复合地产的参与方式。 2、提升旅游产业规模。发挥本土优势，继续整合区域旅游资源，优化产业及产品配置，进一 步强化区域旅游的核心地位；持续投资与轻资产扩张并举，重点输出苏州乐园的品牌和管理。 3、培育环保产业。借助在水务产业的经营及技术优势，实施产业链延伸，推进上下游产业的 整合。 4、加大金融产业投资。通过产业基金以及直接投资等方式，利用区域新三板以及新兴产业资 源优势，主动对接市场，在与区域协同发展的过程中寻找发展机会。 (三) 经营计划 2015年，房地产产业板块，公司商品房项目计划施工面积172.87万平方米，新开工面积28.25 万平方米，重点计划开工商品房项目为苏州天之运、吴江天城、徐州万悦城等；公司将紧跟宏观 经济形势，提高市场反应能力，快速推出营销方案，加快商品房销售。旅游产业板块，重点计划 开发项目包括苏州大阳山温泉世界二期、大小贡山旅游项目以及徐州欢乐世界建设等，加快推进 绿世界、顽皮世界项目年内落地；日航酒店、清山酒店二期、徐州乐园度假酒店年内开业。基础 设施开发与经营板块，重点投入项目包括污水公司污泥处理二期工程、苏州实验中学原址重建代 建项目等。 (四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求 公司今年主要投资建设的项目是计划开工的商品房项目、徐州欢乐世界、苏州大阳山温泉世 界二期及增加土地储备等，预计2015年资金需求29.70亿元左右，公司将通过自身经营积累、银 行贷款、发行债券等方式，以满足项目建设资金需求。 (五) 可能面对的风险 1、政策风险 近年来，房地产行业宏观调控深化，对房地产开发产生较大的影响，虽然调控手段由政府调 控向市场调控转变，政策逐渐宽松，但房地产持续调整的影响仍然存在，公司需要对国家政策导 向进行深入研究，及时识别政策风险和快速做好应对措施，确保主业房地产开发与经营紧跟市场 风向，降低政策风险带来的不利影响。 2、行业风险 房地产行业经过多轮洗牌，行业集中度大大提高，市场平均利润水平大大下滑，地产龙头继 续保持较高的销售率，而二三线房地产开发商开发压力加大，也在积极探索产业转型。公司虽然 在区域市场上占有主导地位，但与全国性规模开发商相比存在差距，因此，公司将继续发挥本土 化优势，精耕细作区域市场，向房地产经营及服务业延伸，继续整合旅游资源，通过产业组合扩 张方式，实现公司主业低成本、规模化扩张。 3、经营风险 受政策调控、经济下行压力影响，房地产投资性需求下滑，消费性需求回归理性，公司商品 房销售有所放缓，资金回笼缓慢，经营压力有所加大。为应对经营风险，公司将积极调整产品开 发结构，丰富营销手段，创新融资方式，继续调整资金需求量巨大且回收周期长的大型持有性物 业的经营模式，积极引入战略合作伙伴，实施有进有退策略。 三、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 (一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 □适用 √不适用 (二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明 √适用 □不适用 根据《企业会计准则第2号-长期股权投资》准则，公司对持有的不具有控制、共同控制、重 大影响的股权投资，作为可供出售金融资产进行核算，不作为长期股权投资核算，并对其采用追 溯调整法进行调整。 上述会计政策变更，仅对“可供出售金融资产”和“长期股权投资”两个报表项目金额产生 影响，对公司2013年度及本期资产总额、负债总额、净资产及净利润未产生影响。 除《企业会计准则第2号-长期股权投资》外，其他新准则的实施不会公司 2013 年度及本期 财务报表相关项目金额产生影响。 (三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明 □适用 √不适用 四、利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 2014年4月18日召开的公司2013年度股东大会审议通过了公司2013年度利润分配方案， 本年度以2013年12月31日总股本105,788.16万股为基数，每10股派发现金红利0.66元（含 税），合计分配69,820,185.60元。公司董事会于2014年6月11日在《中国证券报》、《上海 证券报》及上交所网站上刊登了《苏州高新2013年度利润分配实施公告》，利润分配于2014年 6月17日实施完毕。 (二) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：万元 币种：人民币 分红 年度 每10股送 红股数 （股） 每10股派 息数(元) （含税） 每10股转 增数（股） 现金分红 的数额 （含税） 分红年度合并 报表中归属于 上市公司股东 的净利润 占合并报表中 归属于上市公 司股东的净利 润的比率(%) 2014年 0 0.49 0 5,183.62 16,994.49 30.50 2013年 0 0.66 0 6,982.02 23,000.97 30.36 2012年 0 0.52 0 5,500.98 18,284.93 30.08 五、积极履行社会责任的工作情况 (一). 社会责任工作情况 公司已披露《苏州高新2014度社会责任报告》。 (二). 属于国家环境保护部门规定的重污染行业的上市公司及其子公司的环保情况说明 无 第五节 重要事项 一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项 二、□适用√不适用 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 □适用 √不适用 三、资产交易、企业合并事项 √适用□不适用 (一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的 事项概述及类型 查询索引 苏州乐园收购徐州商旅100%股权 详见www.sse.com.cn于2014年4月19日披 露的2014-014号公告 苏州乐园部分土地被收储 详见www.sse.com.cn于2014年12月30日 披露的2014-041号公告 (二) 临时公告未披露或有后续进展的情况 1、 出售资产情况 单位:元 币种:人民币 交易 对方 被 出 售 资 产 出售日 出售价 格 本年初 起至出 售日该 资产为 上市公 司贡献 的净利 润 出售产生 的损益 是否为 关联交 易（如 是，说 明定价 原则） 资产出 售定价 原则 （未完）  |