[年报]苏州高新：2014年年度报告摘要
公司代码：600736 公司简称：苏州高新 苏州新区高新技术产业股份有限公司 2014年年度报告摘要 一 重要提示 1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交 易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。 1.2 公司简介 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 苏州高新 600736 / 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王平（代行） 宋才俊 电话 （0512）67379010 （0512）67379025 传真 （0512）67379060 （0512）67379060 电子信箱 wang.p@sndnt.com song.cj@sndnt.com 二 主要财务数据和股东情况 2.1 公司主要财务数据 单位：元 币种：人民币 2014年末 2013年末 本期末比上 年同期末增 减 （%） 2012年末 总资产 21,254,858,709.98 20,078,322,729.38 5.86 18,167,398,276.87 归属于上市公司股 东的净资产 3,505,940,319.24 3,404,959,835.65 2.97 3,250,383,420.08 2014年 2013年 本期比上年 2012年 同期增减 (%) 经营活动产生的现 金流量净额 282,801,698.55 -931,201,406.63 130.37 -264,702,588.95 营业收入 3,574,585,598.64 3,393,243,613.04 5.34 2,771,128,375.82 归属于上市公司股 东的净利润 169,944,883.85 230,009,666.16 -26.11 182,849,292.25 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 -41,029,189.82 95,207,527.75 -143.09 166,110,634.59 加权平均净资产收 益率（%） 4.92 6.79 减少1.87个 百分点 5.78 基本每股收益（元 ／股） 0.16 0.22 -27.27 0.17 稀释每股收益（元 ／股） 0.16 0.22 -27.27 0.17 2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表 单位: 股 截止报告期末股东总数（户） 89,290 年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 75,846 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0 年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东总数 （户） 0 前10名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比 例(%) 持股 数量 持有有限 售条件的 股份数量 质押或冻结的股份 数量 苏州高新区经济发展集团总 公司 国有法人 40.57 429,135,017 0 无 苏州新区创新科技投资管理 有限公司 国有法人 1.30 13,800,000 0 无 苏州市苏州新区乐星工商实 业公司 未知 0.55 5,860,537 0 未知 苏州创元投资发展（集团）有 限公司 未知 0.50 5,255,686 0 未知 招商银行股份有限公司－兴 全轻资产投资股票型证券投 资基金（LOF） 未知 0.47 4,999,946 0 未知 王丽娴 未知 0.40 4,250,000 0 未知 中国银行股份有限公司－国 泰国证房地产行业指数分级 证券投资基金 未知 0.23 2,449,358 0 未知 黄学明 未知 0.22 2,290,000 0 未知 郭健 未知 0.21 2,250,000 0 未知 云南国际信托有限公司－云 锦天成2号集合资金信托计 划 未知 0.18 1,941,303 0 未知 上述股东关联关系或一致行动的说明 公司前十名股东中，苏高新集团持有苏州新区创新科技投资 管理有限公司100%的股份,系关联公司；其它股东，公司未 知其之间是否存在关联关系。 2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 三 管理层讨论与分析 （一）总体经营情况回顾 2014年，公司贯彻执行文化旅游地产战略，借助区域西部旅游大发展契机，整合区域旅游资源，发 挥旅游、地产联动效应，进一步推动产业转型。通过加快项目周转、盘活资产存量、优化内部管理、创 新市场融资等手段，不断提升公司经营效率和效益。2014年，公司实现营业务收入35.75亿元，比去年 同期增长5.34%；利润总额3.52亿元，比去年同期增长1.09%；实现归属母公司净利润1.70亿元，比去 年同期下降26.11%。 1、房地产业 2014年，房地产主业紧跟宏观形势和市场变化，坚持以快周转为策略，加快现有项目的开发力度， 实施多渠道、多元化及差异化营销，借助促销活动，加快存量消化。同时，进一步整合房地产项目、人 才及品牌资源，优化管理模式及流程制度体系，打造”苏州高新地产”品牌，提升开发能力，助力后续规 模扩张。 全年商品房项目施工面积169.34万平方米，同比下降12.66%，其中商品房新开工面积42.32万平方 米，同比下降43.57%。全年完成商品房销售面积23.74万平方米，销售额25.41亿元，同比分别下降31.55% 和8.83%。结转方面，全年共结转商品房项目面积29.51万平方米，同比下降26.46%。 截止报告期末，公司竣工在售、在建、拟建项目商品房总可售面积约214万平方米，其中：住宅约 193万平方米，商业约21万平方米。 2、旅游服务业 2014年，公司抓住旅游产业发展机遇，深耕区域旅游开发，借助苏州乐园的经营及品牌优势，发挥 公司在区域旅游产业上的主导地位，通过投资、合作以及品牌管理输出等方式，加大旅游资源整合力度， 扩大旅游产业规模，丰富旅游产品，创新旅游开发经营模式，实现苏州乐园及区域旅游产业的提档升级。 为进一步提高整合效应，以苏州乐园为核心实施对徐州商旅内部旅游产业平台的收购，增加两大乐园的 协同，实现旅游产业集团化发展。 全年苏州乐园欢乐、水上、糖果、温泉及白马涧生态等五大世界及徐州乐园水上世界、糖果世界共 接待游客总数约318万人次，实现营业收入3.37亿元，其中：苏州地区接待游客总数261万人次，实现 营业收入2.95亿元，保持稳定；徐州地区接待游客总数57万人次，实现营收0.42亿元。公司进一步加 大旅游项目与酒店在营销推广及客户资源上的联动，目前公司酒店已运营3家，在建3家，总客房1,490 余间。清山酒店全年实现营收2,777万元，同比增长3.99%，二期业已投入运营。日航酒店已完成建设， 预计2015年5月正式运营。 3、基础设施开发与经营业 基础设施经营业涉及水务、热电、物流等行业。控股的高新污水公司全年完成污水处理量5,940万 吨，同比增长8.77%，实现营业收入1.20亿元，同比增长12.91%；参股的新区自来水公司通过区内水务 资产的整合实现产业规模的扩大。公司投资比例30.31%的华能苏州热电有限责任公司实现净利润5,182 万元；投资比例40%的中外运高新物流苏州有限公司实现净利润684万元。以动迁房及代建为主的基础 设施开发施工面积全年56.18万平方米，主要项目包括：狮山科技馆、苏州实验中学重建项目等。 4、金融、股权投资业 金融、股权投资业主要涉及银行、基金以及拟上市企业股权投资。投资的中新开发集团、江苏银行 及金埔园林处于IPO上市进程中；发起设立的3.8亿元融联新兴产业基金已完成第二期出资，累计出资 比例60%。作为国家发改委扶持的江苏省内第一支新兴产业创投计划参股基金，该基金目前累计完成8 家企业、9,050万元的投资。公司与境外融资机构东京盛世利租赁株式会社开展合作，设立了苏州高新 福瑞融资租赁有限公司，实现产融协同发展。 （二）发展战略和经营计划进展说明 2014年公司贯彻执行文化旅游地产发展战略，立足区域开发，推动产业组合异地扩张。重点通过旅 游资源整合，不断做大做强旅游产业。报告期内，公司借助区域旅游产业主导地位优势，增加大阳山及 大小贡山旅游开发项目，其中大阳山项目涉及苏州高新区大阳山24.6平方公里内旅游资源的开发、建 设及运营，也为房地产主业储备后续开发资源。文化旅游地产异地扩张项目徐州彭城欢乐世界继水上世 界后，糖果世界实现开园，酒店项目于2015年5月开业，首期房地产项目于2015年一季度实现交付并 贡献收益。旅游产业在扩大投资的同时，实施轻资产扩张，新增大阳山植物园、文殊寺景区、阳山温泉 度假酒店的专业化受托管理。在产业多元化发展战略上，公司加大旗下融联产业基金的投资力度，同时 设立了苏州高新福瑞融资租赁有限公司，实现产融结合。为了更好地推动公司战略发展，公司大力推进 资本市场融资，13亿元非公开发行股票及7亿元公司债发行项目相继获得证监会审核通过。 公司房地产主业结合市场的发展状况及未来趋势，调整了开发节奏，全年施工面积比计划有所降低； 公司商品房项目主要分布于苏州、扬州及徐州地区，受二三线城市商品房销售市场低迷影响，全年实际 销售面积低于计划。 （三）董事会关于公司未来发展的讨论与分析 1、行业竞争格局和发展趋势 2014年，房地产行业在政策逐渐放松并逐步走向市场化调节的基调下，呈现分化的格局，行业集中 度进一步提升。一二线城市仍是房企投资的重点，而三四线城市随着库存的增加市场风险逐渐加大；大 型房企市场份额、开发能力以及品牌影响力等优势凸显，而中小房企则面临经营模式的调整甚至产业发 展的转型；房地产行业整体利润的降低推动了行业发展模式的转变，从内涵式发展上房地产与金融、互 联网的互动加强，从外延式发展上产业地产、旅游地产、养老地产等综合开发成为大多数房企转型的目 标；房地产行业在广度和深度上的变革将持续进行。我国旅游业较长期保持7％年均增长率，其中2014 年国内旅游人次增长11%，旅游消费已经成为国民经济新的经济增长点，旅游产业已经由“观光式旅游” 逐步向“休闲、度假式旅游”转变。生态文明建设作为“新常态”中的重要一环，国家越来越重视环境 问题，环保产业将迎来大的发展机遇。 公司管理层认为，随着我国经济改革的深化和推进，各产业机遇与挑战并存。房地产过热与过冷均 不利于经济的稳定发展，房地产仍具备一定的市场发展空间。房地产企业的竞争将由规模化竞争向品牌 竞争、管理竞争的内涵式增长阶段，房地产行业对企业的综合开发能力要求逐步提升。对于中小房企来 说，需要结合自身特点，找准市场定位，实施细分市场的聚焦战略，形成独有的竞争能力，将是未来竞 争制胜的关键。随着旅游消费的进一步释放，旅游发展空间巨大，借助旅游产业的经营将带动其他相关 产业的发展。 2、公司发展战略 2015年，房地产行业的变革将继续深化，高库存带来的市场竞争将更加激烈，对于依托区域发展的 公司来说，2015年公司将借助区域背景优势、发挥自身经营优势、对接资本市场热点，进一步推进战略 转型，形成产业多元化发展。 稳定房地产发展。房地产主业继续立足区域开发，定位刚性和改善性需求；重点通过旅游地产的扩 张获取开发资源，同时积极探索产业地产、养老地产等复合地产的参与方式。 提升旅游产业规模。发挥本土优势，继续整合区域旅游资源，优化产业及产品配置，进一步强化区 域旅游的核心地位；持续投资与轻资产扩张并举，重点输出苏州乐园的品牌和管理。 培育环保产业。借助在水务产业的经营及技术优势，实施产业链延伸，推进上下游产业的整合。 加大金融产业投资。通过产业基金以及直接投资等方式，利用区域新三板以及新兴产业资源优势， 主动对接市场，在与区域协同发展的过程中寻找发展机会。 3、经营计划 2015年，房地产产业板块，公司商品房项目计划施工面积172.87万平方米，新开工面积28.25万平 方米，重点计划开工商品房项目为苏州天之运、吴江天城、徐州万悦城等；公司将紧跟宏观经济形势， 提高市场反应能力，快速推出营销方案，加快商品房销售。旅游产业板块，重点计划开发项目包括苏州 大阳山温泉世界二期、大小贡山旅游项目以及徐州欢乐世界建设等，加快推进绿世界、顽皮世界项目年 内落地；日航酒店、清山酒店二期、徐州乐园度假酒店年内开业。基础设施开发与经营板块，重点投入 项目包括污水公司污泥处理二期工程、苏州实验中学原址重建代建项目等。 四、涉及财务报告的相关事项 4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。 根据《企业会计准则第2号-长期股权投资》准则，公司对持有的不具有控制、共同控制、重大影 响的股权投资，作为可供出售金融资产进行核算，不作为长期股权投资核算，并对其采用追溯调整法进 行调整。上述会计政策变更，仅对“可供出售金融资产”和“长期股权投资”两个报表项目金额产生影 响，对公司2013年度及本期资产总额、负债总额、净资产及净利润未产生影响。除《企业会计准则第2 号-长期股权投资》外，其他新准则的实施不会公司 2013 年度及本期财务报表相关项目金额产生影响。 4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。 截至2014年12月31日止，公司合并财务报表范围内子公司如下： 子公司名称 苏州高新商旅发展有限公司 苏州永华房地产开发有限公司 苏州苏迪旅游度假开发有限公司 苏州高新（徐州）投资发展有限公司 苏州高新（徐州）商旅发展有限公司 苏州高新（徐州）置地有限公司 苏高新（徐州）置业有限公司 苏州乐园温泉世界有限公司 苏州高新（徐州）文化商业发展有限公司 苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司 苏州新港（扬州）置业有限公司 苏州新创建设发展有限公司 苏州新港建设集团有限公司 苏州高新污水处理有限公司 苏州钻石金属粉有限公司 苏州乐园发展有限公司 苏州永新置地有限公司 苏州市苏迪旅游物业管理有限公司 苏州乐园国际旅行社有限公司 苏州大阳山投资发展有限公司（注） 注：苏州大阳山投资发展有限公司系本年度新设成立的控股子公司，故纳入本年度合并范围。 苏州新区高新技术产业股份有限公司 二○一五年四月二日 中财网
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