[年报]泛海控股：2014年年度报告
泛海控股股份有限公司 2014年年度报告 2015年4月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈 述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事李亦明先生先生、陈贤胜先生、刘洪伟先生因公务原因无法出席会议，已分别书面委托董事韩晓生先生、刘国 升先生、陈昌国先生出席会议并代理行使表决权；公司其他董事均出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以4,557,311,768股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.50元（含 税），不送红股，不以资本公积金转增股本。 公司董事长韩晓生先生、副董事长兼总裁郑东先生、财务总监刘国升先生、资产财务部总经理于海波先生声明：保证年 度报告中财务报告的真实、准确、完整。 没有董事、监事、高级管理人员对2014年年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议。 公司2014年年度报告经立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具了标准无保留意见的审计报告。 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 北京证监局 指 中国证券监督管理委员会北京监管局 公司、本公司或泛海控股 指 泛海控股股份有限公司（原泛海建设集团股份有限公司） 中国泛海 指 中国泛海控股集团有限公司，为公司控股股东 泛海能源 指 泛海能源控股股份有限公司（原泛海能源投资股份有限公司），为公 司第二大股东 泛海建设控股 指 泛海建设控股有限公司，为公司原股东 武汉公司 指 武汉中央商务区建设投资股份有限公司，为公司子公司 浙江公司 指 浙江泛海建设投资有限公司，为公司子公司 泛海东风 指 北京泛海东风置业有限公司，为公司子公司 星火公司 指 北京星火房地产开发有限责任公司，为公司子公司 通海建设 指 通海建设有限公司，为公司子公司 商业管理 指 泛海商业地产经营管理有限公司，为公司子公司 泛海投资 指 泛海建设集团投资有限公司，为公司子公司 泛海香港 指 泛海控股（香港）有限公司（原泛海建设集团（香港）有限公司）， 为公司子公司 民生证券 指 民生证券股份有限公司 民生信托 指 中国民生信托有限公司 酒店管理公司 指 泛海酒店投资管理有限公司（原泛海酒店管理有限公司），为公司联 营公司 中民投 指 中国民生投资股份有限公司 和记港陆或中泛控股 指 中泛控股有限公司（原和记港陆有限公司），为公司子公司 报告期 指 2014年1月1日至2014年12月31日 元 指 人民币元 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .......................................................................................................................................................... 2 第二节 公司简介 .................................................................................................................................................................................. 6 第三节 会计数据和财务指标摘要 ...................................................................................................................................................... 9 第四节 董事会报告 ............................................................................................................................................................................ 11 第五节 重要事项 ................................................................................................................................................................................ 29 第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................................ 51 第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................................................................... 57 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .............................................................................................................................. 58 第九节 公司治理 ................................................................................................................................................................................ 66 第十节 内部控制 ................................................................................................................................................................................ 74 第十一节 财务报告 ............................................................................................................................................................................ 76 第十二节备查文件目录 .................................................................................................................................................................... 212 重大风险提示 公司已在本报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告中“公司未来发展的展望”中“可能面对的风 险及应对措施”部分的内容。 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为本公司选定的信息披露媒体，本 公司所有信息均以在上述选定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。 第二节 公司简介 一、公司信息 股票简称 泛海控股 股票代码 000046 变更后的股票简称（如有） 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 泛海控股股份有限公司 公司的中文简称 泛海控股 公司的外文名称 OCEANWIDE HOLDINGS CO., LTD. 公司的外文名称缩写 OCEANWIDE HOLDINGS 公司的法定代表人 韩晓生 注册地址 北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层 注册地址的邮政编码 100005 办公地址 北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层 办公地址的邮政编码 100005 公司网址 www.fhkg.com 电子信箱 dsh@fhkg.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈怀东 陆 洋 联系地址 北京市东城区建国门内大街28号民生金 融中心C座22层 北京市东城区建国门内大街28号民生金 融中心C座22层 电话 （010）85259683 （010）85259601 传真 （010）85259797 （010）85259797 电子信箱 chd@fhkg.com luyang@fhkg.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会监事会办公室 四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照 注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1989年5月9日 深圳 工商外企合粤深字 第100326号 440301520800001 61881587-7 报告期末注册 2014年4月22日 北京 440301103314955 110101618815877 61881587-7 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 2014年初，面对外部环境变化和公司内部经营发展需要，经审慎研究，公司 董事会作出企业战略转型发展的决策，提出在继续发挥现有房地产业务优势的基 础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖 “房地产+金融+战略投资”的综合性控股上市公司。 目前，公司经营范围为：投资及投资管理；资产管理；经营房地业务及物业 管理；自有物业租赁；企业管理咨询；销售建筑材料、装饰材料、机械设备。 历次控股股东的变更情况（如有） 公司的前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司。南海石油深圳开 发服务总公司物业发展公司系经深圳市政府深府(89)3号文批准于1989年成立， 公司注册资本为人民币300万元，实收股本人民币401万元。 1998年10月，经中国证监会以证监函[1998]177号文和深圳市证券管理办公 室以深证办复[1998]74号文件批准，深圳南油物业发展股份有限公司发起人深圳 南油（集团）有限公司将其持有的深圳南油物业发展股份有限公司的法人股（占 总股本的52.50%）全部转让给光彩事业投资集团有限公司（现已更名为“泛海能 源控股股份有限公司”），深圳南油物业发展股份有限公司于1998年12月24日领 取新的企业法人营业执照，注册号为4403011013197，执照号为深司字N47742。 1999年7月，经国家工商行政管理局核准，深圳市工商行政管理局登记注册， “深圳南油物业发展股份有限公司”更名为“光彩建设股份有限公司”；2002年4 月，“光彩建设股份有限公司”更名为“光彩建设集团股份有限公司”。 2001年4月，经中国证券监督管理委员会证监公司字[2000]242号文批准， 本公司以1999年末总股本204,887,825股为基数向全体股东每10股配售3股，实 际配售39,196,516股，配股后注册资本变更为244,084,341元。 2005年9月，泛海建设控股收购光彩事业投资集团有限公司所持有的本公司 28.17%的非流通法人股股份（即99,004,473股，含权），从而泛海建设控股与光彩 事业投资集团有限公司合计持有本公司48.17%的股份。 2006年3月，公司实施了股权分置改革，原非流通股东以每10股送2.2股的 方案向流通股东支付对价，以获取所持股份流通权。股权分置改革后，有限售条 件的法人股东持股数由169,295,187股变为129,214,210股，持股比例由48.17%变 为36.76%，无限售条件普通股股数相应增加。 2006年12月，经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]88号文核准， 公司向泛海建设控股非公开发行股份4亿股，总股本由原351,481,450股变为 751,481,450股，有限售条件法人股东持股比例由36.76%变为70.42%。 2008年1月，经中国证监会证监许可字[2008]117号文《关于核准泛海建设 集团股份有限公司向泛海建设控股有限公司发行新股购买资产的批复》核准，公 司向泛海建设控股非公开发行股份380,366,492股，总股本由原751,481,450股变 为1,131,847,942股，有限售条件法人股东持股比例由70.42%变为80.36%。 2009年末，中国泛海承继泛海建设控股所持有的本公司股份，中国泛海成为 公司控股股东。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 深圳市福田区香梅路中投国际商务中心A座16楼 签字会计师姓名 顾燕君、李斌华 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □ 否 2014年 2013年 本年比上 年增减 2012年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业总收入（元） 7,615,852,505.00 5,937,506,858.99 7,241,189,639.64 5.17% 4,445,401,043.96 5,590,111,965.29 归属于上市公司股东的净利 润（元） 1,558,688,940.46 1,181,208,075.20 1,255,710,498.06 24.13% 782,077,010.66 819,782,378.58 归属于上市公司股东的扣除 非经常性损益的净利润（元） 1,062,421,350.37 1,157,454,769.50 1,157,454,769.50 -8.21% 771,052,612.72 771,052,612.72 经营活动产生的现金流量净 额（元） 727,783,719.82 -2,825,900,342.96 -3,967,987,151.31 118.34% -1,706,083,784.83 -1,983,671,068.08 基本每股收益（元/股） 0.3420 0.2592 0.2755 24.14% 0.1716 0.1799 稀释每股收益（元/股） 0.3420 0.2592 0.2755 24.14% 0.1716 0.1799 加权平均净资产收益率 14.44% 13.31% 11.14% 3.30% 9.47% 7.74% 2014年末 2013年末 本年末比 上年末增 减 2012年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 70,889,108,573.14 40,738,039,058.40 53,842,417,294.76 31.66% 30,934,760,741.08 39,248,423,111.23 归属于上市公司股东的净资 产（元） 9,273,976,463.95 9,236,063,038.44 11,671,691,825.10 -20.54% 8,509,126,695.65 10,870,136,669.47 注： 1、公司根据财政部于2014年新颁布和修订的《企业会计准则第2号—长期股权投资》等八项会计准则变更了相关会计 政策并对比较报表进行了追溯重述，追溯重述财务报表中，上表中的主要会计数据和财务指标没有变化，详见第十一节财务 报告之“五、36、重要会计政策和会计估计变更”。 2、公司报告期因受让控股股东中国泛海、泛海能源合计持有的民生证券72.999%股权，在报告期内发生同一控制下企 业合并，因此对期初数及上年同期数进行追溯调整。 二、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □ 适用 √ 不适用 三、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2014年金额 2013年金额 2012年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲 销部分） 16,937,986.11 88,028.83 -1,652,390.22 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按 照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 4,028,763.59 2,794,971.90 1,091,994.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 550,743.40 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的 当期净损益 161,551,923.30 102,059,511.58 51,651,896.49 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 39,200.00 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公 允价值变动产生的损益 483,559,816.45 27,672,036.22 16,675,346.44 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,396,051.26 2,402,694.61 -996,369.31 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 127,155,568.99 8,025,088.53 3,707,582.82 少数股东权益影响额（税后） 48,051,381.63 29,326,369.45 14,333,128.72 合计 496,267,590.09 98,255,728.56 48,729,765.86 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及 把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项 目，应说明原因 □ 适用 √ 不适用 第四节 董事会报告 一、 概述 2014年全球经济复苏艰难曲折，主要经济体分化加剧。国内经济下行压力持续加大，经济进入―新常态‖，即经济增速 从高速向中高速回归，发展方式从数量型向质量效率型转变，经济结构向调整存量、做优增量并存推进，发展动力则转向新 增长点。 随着中国经济进入新常态，房地产市场也进入新的发展阶段，区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。新一届政 府以―市场化‖为主导的决策思路，房地产市场逐渐回归自身调节机制。2014年全年，房地产行业快速上行的推动力明显减 弱，市场步入调整周期，房地产投资增速明显下滑，房地产企业纷纷根据自身业务特点和资源积累状况，积极谋求变革调整。 为此，公司董事会前瞻性地分析了世界经济和中国经济未来发展趋势，紧紧围绕―抓住机遇、调整思路、奋发图强、加快发 展、实现腾飞‖的战略指导方针，提出了公司实施战略转型发展的重大决策，以不断适应外在环境变化，知变、应变、善变、 快变，实现企业与国家、社会发展的同步同轨。公司董事会提出要在继续发挥房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展 潜力的金融、战略投资等业务板块，以摆脱单纯依赖房地产业务的发展模式，努力将公司由―房地产上市公司‖打造成为―房 地产+金融+战略投资‖的综合性业务上市公司，从而形成多业并举、互为支撑、联动发展的新业务格局，充分发挥各产业间 的协同效应，通过转型发展增加新的经营业务及利润增长点，推动公司进入均衡、可持续发展通道。 为尽快实现转型发展，公司充分发挥大股东产业优势、有效把握政策及市场机会、灵活采取多种市场化运作方式，已成 功涉入金融、战略投资领域。报告期内，公司成功收购了大股东旗下优质资产——民生证券72.999%股权，成功控股民生证 券；公司参与增资大股东旗下信托平台——民生信托，间接持有民生信托25%股权。2015年初，公司再接再厉，敏锐把握 金融业政策向好所带来的新空间、新机遇，通过收购香港上市公司时富金融服务集团有限公司40.71%股权，成功铸造境内 外双券商平台；出资不多于17.85亿元收购民安财产保险有限公司部分股权，成功进军保险业领域。证券、期货、信托、保 险等优质金融资产的购入，大大充实了公司金融平台版图，公司倾力打造之金融控股集团已初具雏形。此外，公司抓住国家 鼓励发展壮大民营经济、启动新一轮国企改革所带来的投资机会，在战略投资领域频频动作，先是作为发起人入股大型民间 投资平台公司——中民投，后作为战略投资者入股香港上市公司——中信股份(0267.HK)，上述战略投资均取得不错的正效 应。经过一系列资本运作，公司产业转型成效显著，业务布局由单一房地产向多元化发展，业务边界由境内向境外延伸。 2014年是公司加快实施海外战略的关键一年。为响应国家―走出去‖战略、适应企业国际化发展趋势、推进公司资产优 化配置、分散经营风险、稳定投资回报，公司董事会在对行业知名企业海外发展战略进行充分研究的基础上，决议实施海外 发展战略，走国际化发展之路。报告期内，公司海外业务发展迅猛。公司积极参与国际资本市场，依托香港发展平台拓展境 外投融资渠道。2014年9月，公司通过境外间接附属公司泛海建设国际控股有限公司以发行境外美元债券的方式募集资金 3.2亿美元，开创了A股民营企业成功赴海外发行美元债券的先河；2014年11月，公司通过泛海控股国际有限公司成功控 股香港上市公司和记港陆，促成了海外投融资平台的搭建。此外，公司首个海外地产项目——美国洛杉矶泛海城市广场已于 年内顺利开工，拉开了公司正式进军海外地产市场的序幕；随后于2014年12月，公司通过泛海香港所属通海置业投资有限 公司成功签约收购美国旧金山First & Mission项目，该项目将在核心区域建成旧金山市第二高的地标性建筑。 公司在房地产行业耕耘二十余年，逐步形成了独有的房地产业务发展优势。未来很长一段时期，房地产业务仍将在公司 业务构成中占据重要地位，充分发挥房地产业务既有优势、加速房地产项目价值释放，为公司转型发展提供关键支撑。为推 动公司土地资源优势向价值优势转变，公司着重加强了项目开发力度。报告期内，公司依据2014年经营发展计划，科学制 定各项目工程总控节点计划和月度分解计划，并通过定期巡检和不定期抽检的方式跟踪、督导工程计划执行情况。全年，公 司项目在施面积561.06万平方米，新开工面积111.10万平方米，竣工面积74.34万平方米。报告期内，公司各重点项目建 设进展顺利，其中美国洛杉矶项目于2014年11月24日实现前期工程开工；受益于公司所属北京东风乡项目、上海董家渡 10号地块项目拆迁工作取得的重大突破，北京东风乡项目、上海董家渡10号地块项目建设进展顺利。在强调施工进度提速 的同时，公司董事会更加注重项目品质。公司对项目打造一贯坚持―对品质和价值孜孜以求‖的态度，在项目设计、工程技术、 工程质量、物资采购等方面均细化了管理节点，进一步建立健全有关工作标准、管控制度，有效提升了项目品质。 面对国内房地产市场整体量价下行、库存高企的客观环境，为有效达成年度销售目标，公司进一步强化―以营销为龙头‖ 的管理理念，以―快速去化‖为基本原则，主动求新、求变，在统筹把握市场形势、项目特点、客户需求的基础上，积极调整 营销思路，丰富营销渠道，创新营销模式，以实现销售收入的稳步增长。特别是考虑到武汉CBD项目体量大、业态丰富的 特点，公司对该项目销售采取的―整售策略‖取得巨大成功，平安银行、邮储银行、金澳科技等多家机构均通过此方式先后入 驻武汉中央商务区，武汉中央商务区区域投资环境也得以进一步改善。此外，为抢抓下半年政策松动的有利时机，公司加快 推动北京及深圳项目入市，并根据产品定位采取差异化的价格策略、推广策略、销售政策，以更好地实现产品价值；针对目 前各类媒体效果的转变，公司努力开拓新媒体推广渠道，尝试通过建立公众号、引入电商渠道等方式，扩大了客户覆盖范围， 提升了品牌知名度。全年公司房地产项目累计实现签约销售收入人民币约97.83亿元，签约销售面积55.84万平方米，累计 实现结算收入人民币55.37亿元，同比增长1.23%。 大力夯实金融业务基础、持续扩展金融业务版图，是公司向金融控股集团转型的必要步骤。资产并购后的产业有效整合 则是促使企业真正成长为金融控股集团的必由之路。报告期内，对于搭建大金融平台，公司正在加强对房地产与金融业互动 以及―互联网‖金融对于金融业务创新的研究。公司将充分利用、整合境内外券商资源，以―深港通‖业务为突破口，加大境内 外券商的全面交流与合作，互联互通，探讨共同做大做强的可行性途径。对于金融平台管控，公司董事会深知―人才‖对于金 融业务平台发展的重要意义。目前，公司董事会正在就转型后公司新的业务体系后续管理及团队建设进行研究完善，方向是 在保有原来业务团队的基础上，加强顶层设计研究。金融业务管理团队现已初具规模，未来将继续加强金融团队建设。 公司新的―房地产+金融+战略投资‖业务布局初具雏形，并初步打通国内、国际两个资本市场，公司资产规模、盈利状况 及持续发展能力得到显著提升。经审计，截止2014年12月31日，公司总资产为人民币708.89亿元，归属于上市公司股东 的净资产为人民币92.74亿元；全年公司合并报表反映的营业总收入为人民币76.16亿元，实现归属于上市公司股东的净利 润为人民币15.59亿元，较2013年提高24.13%。 凭借清晰的转型战略和坚实的转型举措，公司的未来发展潜力及投资价值逐渐得到市场认可：公司入围―2014年度中国 上市公司资本品牌价值百强‖；荣获―2014年度最具投资价值地产上市公司‖、―2014年度中国卓越价值管理上市公司‖、―2014 年度最具金融创新价值地产企业‖等多个奖项。 二、主营业务分析 1、概述 公司本报告期在房地产板块及金融板块均取得了良好的业绩。在房地产行业调整周期的大环境下，公司2014年实现房 地产结算收入55.37亿元，较上年同期小幅上升；金融板块实现营业收入15.53亿元，较上年同期增长19.41%。 公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 详细情况请参见本节“概述”部分。 公司主要在建项目开发情况 1、武汉中央商务区项目 A 住宅项目 截止报告期末，香海园、竹海园已完成竣工备案，其中，香海园正在开展精装修施工；碧海园、松海园实现结构封顶， 正在开展幕墙施工；桂海园正在开展主体结构施工；芸海园目前处于桩基施工阶段。 B 商业项目 截止报告期末，泛海城市广场购物中心及影院、喜来登酒店已分别于2014年5月31日、11月28日盛大开业；武汉中 心项目塔楼核心筒竖向结构施工至76层，塔楼外框钢结构施工至66层，幕墙施工至30层；泛海财富中心结构封顶，幕墙 施工至10层以上；泛海国际中心费尔蒙酒店项目和招商银行大厦项目完成结构封顶，转入幕墙机电施工阶段，武汉民生金 融中心项目主体结构施工至35层；泛海城市广场二期项目两栋公寓塔楼分别施工至27层、29层，商业部分基本完成地下 室封顶，正在进行首层结构施工；武汉世贸中心项目塔楼完成了基坑支护工程。 C 新开工项目 报告期内，宗地17项目已于2014年6月27日开工，目前已完成支护桩施工，即将转入工程桩施工。 D 市政及其他 报告期内，核心区地下交通环廊一标、二标完成地面道排工程，三标围护桩及主体结构全部完工；王家墩山体公园提升 工程基本完成；梦泽湖公园完成人防和地下车库一期支护工程及桩基工程，正在开展人防和地下车库工程施工；黄海路隧道 一标段工程桩完成95%。 2、杭州泛海城市广场项目 截止报告期末，泛海国际大酒店已按计划完成主体结构施工及验收、幕墙工程完成40%。 3、深圳泛海城市广场项目 截止报告期末，深圳泛海城市广场项目实现主体结构封顶，现正进行外墙装饰工程、电梯与机电安装工程、室外园林工 程、各标准层的公共部分及大堂精装修工程。 4、上海董家渡项目 截止报告期末，上海董家渡10号地块动迁工作取得重要进展；10号地块已开工项目开发建设进展顺利，其中8#楼主体 结构施工至12层，9#楼完成主体结构施工，地下车库完成主体结构施工。 5、北京泛海国际居住区二期项目 截止报告期末，北京泛海国际居住区二期项目2-11#12#商业、3-8#商业已完工，目前正在办理初装验收手续；住宅2-8#、 9#楼已完成外装修，目前正在进行初装修施工；住宅2-6#、7#住宅楼、2-10#会所、2-13#地库已完成主体结构，目前正在进 行二次结构施工准备等；住宅3-5#、6#、7#、11#楼已于2014年12月开工，目前正在进行土护降施工；4#-1商品房地块所 属4-4#楼、配套公建（会所）已完成精装及外幕墙施工，其余楼座（4-1#、4-2#、4-3#、4-5#）及地下车库于2014年8月开 工；4#-2保障房地块已完成主体结构工程，外幕墙、机电、二次结构进场施工。 6、青岛泛海名人广场二期项目 截止报告期末，青岛泛海名人广场二期项目已取得竣工验收备案证。二期综合楼项目2014年8月1日开工，12月底完 成全部施工。 7、大连泛海国际居住区项目 截止报告期末，大连泛海国际居住区项目A、B区填海工程已完成，C区填海工程完工，D区填海工程岸壁全部形成， G、H区岸壁形成1300米（占总长度的80%）。 8、沈阳泛海国际居住区项目 截止报告期末，沈阳泛海国际居住区项目首期第一部分新古典建筑（2#地）主体结构施工完成90%；首期第一部分法 式建筑（3#地）主体结构施工完成78%。 9、美国洛杉矶项目 美国洛杉矶项目已于2014年11月24日实现前期工程开工，启动原遗留构筑物拆迁工作。 公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于20%以上的差异原因 □ 适用 √ 不适用 主要经营模式的变化情况 √ 适用 □ 不适用 报告期内，根据房地产及金融市场环境的变化和公司内部经营发展需要，经审慎研究，公司董事会作出战略转型发展的 决策。为此，公司重新规划了产业发展方向，提出在继续发挥房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战 略投资等业务板块，以摆脱单纯依赖房地产业务的发展模式，努力将泛海控股由之前的房地产上市公司转型为“房地产+金 融+战略投资”的综合性业务上市公司，从而形成多业并举、互为支撑、联动发展的新业务格局，充分发挥各产业间的协同 效应，通过转型发展增加新的经营业务及利润增长点，推动公司进入均衡、可持续发展通道。 2、收入 单位：元 行业分类 项目 2014年 2013年 同比增减 金额 占营业总收 入比重 金额 占营业总收 入比重 房地产业务 房地产业务收入 5,726,229,293.83 75.19% 5,666,582,644.96 78.25% 1.05% 金融证券业务 金融证券业务净收入 1,553,383,219.00 20.40% 1,300,905,746.19 17.97% 19.41% 商品销售业务 商品销售业务收入 315,793,576.88 4.15% 264,599,314.06 3.65% 19.35% 其他业务 其他业务收入 20,446,415.29 0.26% 9,101,934.43 0.13% 124.64% 公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2014年 2013年 同比增减 房地产销售 开工面积 万平方米 561.06 451.62 24.23% 结转收入 元 5,537,322,441.00 5,469,876,471.00 1.23% 存货 元 36,833,288,933.97 30,381,826,543.32 21.23% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 公司其他业务收入较上年同期大幅增加主要系武汉泛海影院本报告期开业新增票品及卖品收入所致。 公司重大的在手订单情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 1,783,946,235.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 23.42% 公司前5大客户资料 □ 适用 √ 不适用 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、成本 单位：元 行业分类 项目 2014年 2013年 同比增减 金额 占营业成本 比重 金额 占营业成本 比重 房地产业务 房地产业务成本 2,437,413,153.12 92.48% 2,514,693,509.63 93.97% -3.07% 商品销售业务 商品销售业务成本 188,160,768.53 7.14% 158,344,065.24 5.92% 18.83% 其他业务 其他业务成本 9,912,862.79 0.38% 2,967,258.40 0.11% 234.07% 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 947,270,551.93 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 12.98% 公司前5名供应商资料 □ 适用 √ 不适用 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 4、费用 单位：元 项目 2014年 2013年 同比增减 销售费用 251,475,229.34 199,520,302.43 26.04% 管理费用 1,313,903,653.58 1,413,001,538.29 -7.01% 财务费用 344,502,725.38 104,071,595.88 231.02% 所得税费用 634,592,343.35 436,035,712.70 45.54% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内公司财务费用同比上涨系因费用化借款利息增加所致； 报告期内公司所得税费用同比上涨系因利润总额增加所致。 5、研发支出 三江电子2014年度研发经费支出为2,968.93万元，占三江电子2014年净资产的27.36%，占三江电子营业收入的8.62%。 三江电子2014年持续不断创新、提高对技术改造的研发投入，其中消防报警电子产品方面主要有“JB-QGL-9016火灾报警 控制器”、“JB-QBL-QM300/4气体灭火控制器”、“EK3060烟雾探测器”以及“消防应急照明和疏散指示控制系统”等研发 项目，新型火灾报警控制系统的核心技术成果已申报2项发明专利，目前处于实审阶段。在智能楼宇产品方面的研发项目主 要有“十寸数字室内分机”、“采用S5PV210平台的数字管理机”、“联网隔离器”、“家居智能产品中的场景模块项目和动作 执行器项目”等，研发成果明显，目前已申报1项发明专利，获得6项外观专利。在监控电子产品方面，主要有“A1600 监控系统主机功能完善项目（分Windows版客户端、嵌入式客户端）”、“高清网络摄像机（海思方案IPC）项目”、“高清网 络录像机NVR项目”等研发项目，项目技术成果已申报2项发明专利，目前处于实审阶段。 6、现金流 单位：元 项目 2014年 2013年 同比增减 经营活动现金流入小计 14,393,588,476.64 8,313,228,083.05 73.14% 经营活动现金流出小计 13,665,804,756.82 12,281,215,234.36 11.27% 经营活动产生的现金流量净额 727,783,719.82 -3,967,987,151.31 118.34% 投资活动现金流入小计 800,513,212.71 904,527.45 88400.71% 投资活动现金流出小计 4,288,174,125.50 737,326,256.80 481.58% 投资活动产生的现金流量净额 -3,487,660,912.79 -736,421,729.35 -373.60% 筹资活动现金流入小计 30,121,852,974.61 14,726,522,061.39 104.54% 筹资活动现金流出小计 21,801,789,567.53 10,473,999,093.53 108.15% 筹资活动产生的现金流量净额 8,320,063,407.08 4,252,522,967.86 95.63% 现金及现金等价物净增加额 5,523,702,017.71 -454,511,037.67 1315.31% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 （1）经营活动现金流入同比上涨主要系代理证券业务现金流入增加； （2）投资活动现金流入同比上涨主要系处置子公司少数股权现金流入增加； （3）投资活动现金流出同比上涨主要系股权投资现金流出增加； （4）筹资活动现金流入同比上涨主要系新增融资规模增加； （5）筹资活动现金流出同比上涨主要系偿还贷款增加； （6）现金及现金等价物净增加额同比上涨主要系证券业务客户资金增加。 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 公司部分房地产项目仍处于建设期，前期资金投入在本年度未产生现金流入。 三、主营业务构成情况 1、房地产板块业务情况 单位：元 项目 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产销售 5,537,322,441.00 2,267,795,561.22 59.05% 1.23% -2.23% 1.45% 商品销售 315,793,576.88 188,160,768.53 40.42% 19.35% 18.83% 0.26% 物业管理收入 132,193,450.62 149,159,587.08 -12.83% -23.42% -21.61% -2.60% 物业出租收入 56,713,402.21 20,458,004.82 63.93% 135.52% 309.24% -15.31% 项目 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分地区 武汉地区* 5,560,569,365.69 2,326,307,992.70 58.16% 54.33% 43.43% 3.17% *公司仅对占公司营业收入总额10%以上的地区分项列示其营业收入、营业成本、毛利率并分析其变动情况。 2、金融板块业务情况 单位：元 业务 营业收入 营业费用 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 投资银行 304,074,196.69 309,662,297.98 -1.84% -28.13% -40.29% 20.74% 证券自营 220,203,419.33 53,269,815.80 75.81% 240.61% 17.71% 45.81% 资产管理 19,644,725.04 22,237,004.58 -13.20% 56.84% 35.44% 17.89% 证券经纪 773,120,493.74 390,635,884.82 49.47% 19.90% -1.88% 11.22% 融资融券 181,544,325.49 17,165,894.30 90.54% 190.06% 99.87% 4.27% 期货业务 39,508,256.03 41,768,264.18 -5.72% -21.35% -19.55% -2.36% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况 单位：元 项目 2014年末 2013年末 比重增 减 重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资产 比例 货币资金 11,473,676,835.21 16.19% 8,136,713,281.41 15.11% 1.08% 结算备付金 2,469,844,668.46 3.48% 954,029,993.89 1.77% 1.71% 本期证券行情较好客户资金 增加 融出资金 3,236,625,619.26 4.57% 1,417,499,684.10 2.63% 1.94% 本期融资融券业务规模扩大 应收账款 1,551,481,439.46 2.19% 1,051,912,329.79 1.95% 0.24% 本期应收售房款增加 买入返售金融资产 241,874,886.59 0.34% 4,218,125,127.47 7.83% -7.49% 期末公司买入返售金融资产 未到期金额减少 项目 2014年末 2013年末 比重增 减 重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资产 比例 存货 36,879,324,588.31 52.02% 30,427,066,534.04 56.51% -4.49% 本期工程投入增幅低于资产 总额增幅 可供出售金融资产 2,311,852,896.81 3.26% 198,717,699.41 0.37% 2.89% 本期新增股票及股权投资 长期股权投资 1,037,827,034.58 1.46% 1.46% 本期新增对外股权投资 投资性房地产 4,934,515,907.01 6.96% 662,450,543.15 1.23% 5.73% 本期出租物业完工结转至投 资性房地产 固定资产 556,297,064.69 0.78% 365,104,417.05 0.68% 0.10% 本期自用物业完工结转至固 定资产 2、负债项目重大变动情况 单位：元 2014年 2013年 比重增减 重大变动说明 金额 占总资 产比例 金额 占总资 产比例 短期借款 4,316,020,932.89 6.09% 1,707,980,000.00 3.17% 2.92% 本期借入短期借款增加 应付账款 2,518,012,489.12 3.55% 1,849,130,035.64 3.43% 0.12% 本期应付工程款增加 预收款项 2,103,704,374.45 2.97% 761,903,832.38 1.42% 1.55% 本期预售增加 代理买卖证券款 7,479,008,902.75 10.55% 3,128,348,643.58 5.81% 4.74% 本期末证券市场行情较 好，代理客户资金增加 一年内到期的非流动负债 8,785,180,000.00 12.39% 5,362,244,469.01 9.96% 2.43% 本期一年内到期的长期 借款增加 长期借款 24,359,970,013.75 34.37% 18,924,599,013.75 35.15% -0.78% 本期长期借款增加 应付债券 2,732,689,313.18 3.85% 3.85% 本期新发行债券 3、以公允价值计量的资产和负债 单位：元 项目 期初数 本期公允价值变 动损益 计入权益的累计 公允价值变动 本期 计提 的减 值 本期购买/企业合并 增加金额 本期出售金额 期末数 金融资产 1.以公允价值 计量且其变动 计入当期损益 的金融资产 （不含衍生金 融资产） 2,079,731,927.89 72,924,420.26 222,617,627,634.26 223,132,540,442.72 1,618,824,607.70 2.可供出售金 融资产 84,872,132.34 -9,418,246.61 1,169,887,069.97 26,499,630.97 1,234,784,679.74 金融资产小计 2,164,604,060.23 72,924,420.26 -9,418,246.61 223,787,514,704.23 223,159,040,073.69 2,853,609,287.44 投资性房地产 662,450,543.15 483,559,816.45 21,375,814.40 812,762,925.01 4,934,515,907.01 上述合计 2,827,054,603.38 561,828,190.31 6,613,614.19 224,600,277,629.24 223,159,040,073.69 7,788,125,194.45 金融负债 76,185,921.01 -12,686,797.04 42,296,415.51 衍生金融负债 -12,269,428.46 78,981.61 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 4、主要境外资产情况 √ 适用 □ 不适用 资产的具体内容 资产规模 所在地 经营管理 保障资产安全性的 控制措施 盈利情况 是否存在 重大减值 风险 货币资金 折合人民币17.70 亿元 香港及美国 为公司日常经营业 务所需 健全并有效执行资 金管理控制制度 不适用 否 美国洛杉矶Fig Central项目 截止报告期末已 投入1.94亿美元 美国洛杉矶 公司设立独立子公 司负责项目运营 健全风险控制制度 并有效执行 项目处于建设期， 尚未产生盈利 否 其他情况说明 无 五、核心竞争力分析 2014年初，公司董事会审时度势决定公司实施战略转型，提出在继续发挥现有房地产业务优势的基础上，融合具有较 大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖“房地产+金融+战略投资”的综合性控股上市公司。 未来，公司将依托下述资源及优势，实现企业的持续、快速、健康发展： 1、独有的房地产业务优势 公司在房地产业务领域耕耘二十余年，逐步形成了独有的房地产业务发展优势，主要体现在：（1）公司集投资规划、开 发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力；（2）公司在重点城市核心区域拥有大量低成本 的优质土地储备，项目规模优势明显，产品持续增值能力强；（3）秉持多业态发展理念，公司产品种类涵盖住宅、商业、写 字楼、酒店、大型城市综合体等，具有较强的抗风险和抗周期能力。未来，公司将在充分发挥既有优势的基础上，加速房地 产项目价值释放，为公司转型发展奠定坚实基础。 2、前瞻的战略发展规划 面对中国经济日趋复杂的内外发展环境，公司董事会深入研究政策和市场，在遵循产业发展规律的前提下，对公司发展 战略进行重新规划，提出以2014年为起始元年，未来五年公司将充分利用和发挥公司多年发展形成的基础和优势，通过市 场化多重手段的运用，把公司由目前的房地产上市公司转型为一个综合性业务的上市公司。在新的战略发展规划指引下，公 司将重新规划产业结构，通过在金融及战略投资领域积极布局，实现房地产、金融、战略投资等多行业并举、互为支撑、联 动发展的新格局。同时，公司积极践行海外发展战略，将加速搭建海外业务发展及投融资平台。未来，公司将充分利用国际 国内两种资源、两个市场稳步拓展公司发展空间，以谋求企业更好发展。 3、蓄势待发的金融业务 大力夯实金融业务基础、持续扩展金融业务版图，是公司向金融控股集团转型的必要步骤。经过一年多的系统整合，公 司发展“大金融”战略得以有效践行，涵盖证券、期货、保险、信托等主要业务的金融控股集团已初具雏形。未来，公司将 遵循行业发展规律，在不断深化“互联网”概念促进金融业务创新的同时，有效整合境内外金融资源以最大化发挥协同效应， 实现公司金融业务的和谐、均衡、快速发展。 4、控股股东的大力支持 公司控股股东中国泛海拥有卓越的企业文化和经营管理模式。经过多年成长发展，现已形成以金融产业为龙头，地产、 能源、文化传媒及战略投资协调发展的多元化产业结构和业务格局。横跨实业和金融两大领域的中国泛海，近年来通过资本 和产业的有效互动，发挥协同效应，实现了跨越式发展。未来，中国泛海将继续利用拥有的内外部资源，为公司创造商业机 会，全力支持公司实施转型发展战略。 六、投资状况分析 1、对外股权投资情况 （1）对外投资情况 对外投资情况 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 13,724,266,992.59 1,221,364,000.00 1023.68% 被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例 民生证券股份有限公司 证券业务 72.999% China Oceanwide Holdings Limited(―中泛控股‖) 投资控股 71.58% 北京金多宝建筑工程有限公司 装饰工程 100.00% 中国民生信托有限公司 信托业务 25.00% 中国民生投资股份有限公司 投资控股 2.00% 武汉中央商务区建设投资股份有限公司 房地产开发 93.94% 浙江泛海建设投资有限公司 房地产开发 100.00% （2）持有金融企业股权情况 公司名称 公司类别 最初投资成本 （元） 期初持股数量 （股） 期初持股比 例 期末持股数量 （股） 期末持股比 例 期末账面值（元） 报告期损益（元） 会计核算科目 股份 来源 中国民生信托有限公司 信托公司 1,000,000,000.00 -- -- 25.00% 1,000,000,000.00 - 长期股权投资 增资 郑州银行股份有限公司 商业银行 6,780,000.00 6,780,000.00 0.47% 6,780,000 0.17% 6,780,000.00 1,057,050.00 可供出售金融资产 购买 合计 1,006,780,000.00 -- -- -- -- 1,006,780,000.00 1,057,050.00 -- -- （3）证券投资情况 □ 适用 √ 不适用 （4）持有其他上市公司股权情况的说明 证券代 码 证券 简称 期末投资成本 （元） 期初 持股 比例 期末持 股比例 期末账面值 （元） 报告期损 益（元） 年初至报告期 所有者权益变 动 会计核算科 目 股份来 源 0267.HK 中信 股份 610,423,587.17 0.23% 598,649,838.46 775,038.96 -11,773,748.71 可供出售金 融资产 购买 2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况 （1）委托理财情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在委托理财。 （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 （3）委托贷款情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在委托贷款。 3、募集资金使用情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 4、主要子公司、参股公司分析 √ 适用 □ 不适用 主要子公司、参股公司情况 单位：万元 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品 或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 武汉公司 子公司 房地产 房地产开 发项目 660,000.00 2,823,326.12 861,784.41 551,373.98 189,315.57 143,710.24 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品 或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 泛海东风 子公司 房地产 房地产开 发项目 399,860.00 1,243,698.35 394,915.41 -3,365.76 -2,515.60 北京星火 子公司 房地产 房地产开 发项目 150,000.00 1,064,499.80 134,996.88 -553.76 -459.36 通海建设 子公司 房地产 房地产开 发项目 250,000.00 577,273.12 246,024.54 249.52 -1,913.11 -1,437.21 浙江泛海 子公司 房地产 房地产开 发项目 180,000.00 546,179.20 220,930.79 2,463.62 8,690.01 6,506.17 泛海青岛 子公司 房地产 房地产开 发项目 10,348.38 96,094.87 23,725.14 107.22 -1,006.37 -762.07 三江电子 子公司 电子设备 制造 消防报警 设备的生 产销售 1,000.00 28,356.20 10,850.45 34,448.23 1,096.11 1,769.45 大连泛海 子公司 房地产 房地产开 发项目 20,000.00 150,941.10 18,627.05 -460.16 -361.13 深圳光彩 子公司 房地产 房地产开 发项目 50,000.00 189,991.20 63,350.97 1,571.31 -436.98 -817.48 民生证券 子公司 金融行业 金融产品 217,730.63 1,481,233.35 365,025.43 156,641.07 54,270.47 40,564.77 泛海香港 子公司 房地产 投资控股 USD20,000 万 661,666.92 104,558.59 1,154.02 -10,128.37 -11,709.46 主要子公司、参股公司情况说明： 公司经营业绩与上年度相比变动在30%以上主要系房地产结算业绩大幅增加； 公司资产总额与上年度相比变动在30%以上主要系项目投入增加。 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用 报告期内取得和处置子公司的情况详见第十一节财务报告之“八、合并范围的变更”。 5、非募集资金投资的重大项目情况 □适用 √ 不适用 公司报告期无非募集资金投资的重大项目。 七、2015年1-3月经营业绩的预计 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明 □ 适用 √ 不适用 八、公司控制的特殊目的主体情况 □ 适用 √ 不适用 九、公司未来发展的展望 行业发展趋势及竞争格局 2014年末的中央经济工作会议指出，2015年将―坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主 动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置‖。随着我国经济发展进入新常态， 经济下行压力还在加大，必须加快转变经济发展方式，实现有质量有效益可持续的发展。 对于房地产行业而言，伴随着中国经济增长方式从规模速度型的粗放增长转向质量效率型的集约增长的变化，房地产市 场也将步入―新常态‖。预计2015年行业政策仍将会围绕―去行政化‖、―趋市场化‖手段、稳定楼市的措施及刺激住房消费等 方面进行调整。国内房地产业在经历了2010年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后，随着限购、限贷等行政干预的大 范围退出，以及930房贷新政和新一轮降息周期的开启，行业再次迎来了政策由从紧到略松的拐点，但短期政策只能解决短 期的市场走势，不能改变全国房地产市场长期供大于求的市场格局。在此背景下，2015年房地产市场将呈现整体向好但增 速放缓的发展态势，楼市成交量还将以刚需为主，不同城市间去化压力分化显著。 对于金融行业而言，2015年是证券行业的机遇之年。《证券法》将修改，注册制将推出，牛市持续存在，金融创新方兴 未艾，证券行业迎来前所未有的战略机遇期。这是中国经济改革、创新、转型、开放，大力发展资本市场的内在需求和应有 之义。一带一路、沪港通、深港通、多种金融牌照的解禁将促使证券市场繁荣兴盛，不断丰富的金融衍生品将不断冲击传统 行业格局，为券商发展打开空间，同时也带来巨大的挑战和潜在的风险。 公司战略目标 2014年，在公司董事会的领导下，公司经过不懈的努力，“房地产+金融+战略投资”三个板块与“国际、国内”两个市 场已初步成型。2015年是公司“三年打基础，十年创大业”的第二年，公司董事会将领导并团结带领全体员工，积极适应 新形势，充分抓住发展机遇，加速释放现有项目潜力，加快国际化、多元化战略发展步伐，将“房地产”、“金融”、“战略投 资”三大板块及“国内”、“国际”两个市场做大、做强。 经营计划 国内“房地产板块”是公司长久以来发展的核心，但公司目前的营业收入与资产规模不相匹配。加大项目开发力度、加 速项目价值释放仍是公司2015年推进“房地产”业务的主题。2015年全年，公司计划实现总开发建设面积542.26万平方米， 其中：新开工面积67.92万平方米，续建面积395.94万平方米，竣工备案面积78.40万平方米。公司将统筹各类资源要素， 积极探索多种运营模式，提升现有的精装修、物资采购、商业与酒店管理、物业管理等专业服务水平，同时搭建如广告业务、 会展经营、观光旅游等一批新的经营平台，引进高端医疗与养老地产等功能型配套服务，并依托现代网络信息技术，搭建客 户移动服务终端平台，逐步延伸服务范围，实现物业管理的升级转型。自2015年起，公司将尽快调整完善地产板块的盈利 模式，形成项目开发公司、投资管理公司、专业服务公司三足鼎立、互为支撑的结构，使资金实现良性循环。 “金融板块”将成为公司未来发展的重要支撑。随着公司产融结合的逐步深入，核心的地产业务将充分利用金融板块形 成资金优势，持续稳定发展，同时可与“战略投资板块”形成联动，把握金融与地产领域新机遇，实现公司整体可持续发展。 2015年，公司将充分利用多元化综合平台，力争通过公司增发帮助民生证券实现增资扩股，并规划民生证券于2016或2017 年上市。此外，公司将依托落户武汉项目的华中互联网金融产业基地，着手成立互联网金融公司及互联网金融产业基地孵化 器服务公司，积极开展金融投资及服务业务，实现金融板块业务收入的快速增长。 “战略投资板块”是公司现有业务的补充，通过寻求新的投资领域及优质项目，培育新的利润增长点和增长极，扩大盈 利空间，提升公司在资本市场上的目标价值，实现在发展中升级、在升级中发展。2015年，公司将进一步探讨与“中民投” 深入合作的可能性。 持续推进“国际化”战略是公司新的挑战，2015年的重点是将“中泛控股”纳入公司统一管理，充分利用好这一国际 平台，多方组织资金，对公司及境外项目形成支持；公司将继续完成对时富金融服务集团有限公司的收购，搭建起境内、境 外的双券商平台，实现跨境共享客户资源和境内外业务联动。2015年，洛杉矶项目将实现全面开工，启动各项经营前期工 作，完成EB5融资3亿美元；旧金山First&Mission项目于2015年2月完成交割，并启动定位策划及方案设计、前期手续 等工作。此外，公司将继续扩大境外投资，不断寻求新的优质项目进行投资，实现资产的全球合理配置。 可能面对的风险及应对措施 1、政策风险。地产业务方面，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，虽然不动产登记本身并不属于房 地产调控政策，但是会带来针对不动产登记后房产税开征的各种猜测，进而对市场形成扰动。新业务方面，2014年国务院 出台《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》以来，已有具体措施陆续出台，随着改革的不断深入，后续仍会有一 系列细化政策以落实文件精神，将给公司在新业务的经营管理上增加不确定性。 2、市场风险。在多项利好政策的叠加影响下，房地产市场将于2015年有所回暖。但房地产行业的供需格局已经发生变 化，全局来看，行业已度过供不应求的阶段；分城市来看，部分二、三线城市因供求失衡严重而去化压力较大。基于此，公 司消化库存周期可能受到一定影响。同时，公司在涉入金融领域后，新增收入主要来自证券市场，证券市场波动、市场交易 量不稳定、市场竞争加剧等因素将增大经营业绩的波动性。 3、财务风险。在过去几年房地产行业境内融资渠道受限的情况下，公司债务融资较多，资产负债率居高不下。2014年 以来，公司资本运作频频，资金需求较大，同时，公司涉入杠杆率较高的金融行业，若不考虑公司2015年度非公开发行股 票因素，预计公司负债率仍将维持在较高水平。 4、利润率风险。在房价上涨趋缓的前提下，随着人工成本、建筑装饰材料成本、融资成本持续快速增加，导致项目开 发成本上升、企业开支增加，未来项目或存在利润率下降的风险。 5、海外发展风险。随着国际化布局的逐渐推进，公司境外项目将越来越多，相对而言，境外项目政策、规范、市场等 方面均与国内项目有较大的不同。目前公司团队对境外项目管理尚处于摸索阶段，未来实际管理中可能存在一定风险。 6、多元化风险。公司涉足新的行业和领域后，业务管理能力、人力资源配置等方面尚需进一步充实，将会对公司的经 营管理带来挑战，另一方面，能否顺利实施整合以及整合效果能否达到并购预期存在一定的不确定性。 十、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 □ 适用 √ 不适用 十一、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 1、会计政策变更 本公司于2014年7月1日开始采用财政部于2014年新颁布的《企业会计准则第39号—公允价值计量》、《企业会计准 则第40号—合营安排》、《企业会计准则第41号—在其他主体中权益的披露》和经修订的《企业会计准则第2号—长期股权 投资》、《企业会计准则第9号—职工薪酬》、《企业会计准则第30号—财务报表列报》、《企业会计准则第33号—合并财务报 表》、《企业会计准则第37号—金融工具列报》。详见第十一节财务报告之“五、重要会计政策及会计估计”。 上述新的或修订的企业会计准则而导致的会计政策变更已提交本公司董事会审议批准。 2、会计估计变更及核算方法的变化 公司报告期无会计估计和核算方法发生变化的情况。（未完）  |