[年报]珠江控股：2014年年度报告摘要
证券代码：000505、200505 证券简称：珠江控股、珠江B 公告编号：2015—006 海南珠江控股股份有限公司2014年年度报告摘要 1、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指 定网站上的年度报告全文。 公司简介 股票简称 珠江控股、珠江B 股票代码 000505、200505 股票上市交易所 深圳证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 俞翠红 俞翠红 电话 0898-68583723 0898-68583723 传真 0898-68581026 0898-68581026 电子信箱 hnpearlriver@21cn.net hnpearlriver@21cn.net 2、主要财务数据和股东变化 （1）主要财务数据 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2014年 2013年 本年比上年增减 2012年 营业收入（元） 238,904,161.09 225,308,239.00 6.03% 204,015,077.79 归属于上市公司股东的净利润 （元） -173,422,925.66 13,489,485.71 -1,385.62% -126,873,614.96 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） -179,382,026.46 -175,455,431.84 -2.24% -155,988,398.64 经营活动产生的现金流量净额 （元） -243,681,708.74 -45,736,703.09 -432.79% -60,344,200.94 基本每股收益（元/股） -0.41 0.03 -1,466.67% -0.3 稀释每股收益（元/股） -0.41 0.03 -1,466.67% -0.3 加权平均净资产收益率 -262.21% 7.61% -269.82% -41.55% 2014年末 2013年末 本年末比上年末增 2012年末 减 总资产（元） 1,645,436,644.78 1,237,713,804.04 32.94% 1,424,764,273.52 归属于上市公司股东的净资产 （元） 15,564,470.40 116,714,215.59 -86.66% 237,625,634.44 （2）非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2014年金额 2013年金额 2012年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资 产减值准备的冲销部分） -183,980.99 180,123.52 772,600.81 计入当期损益的对非金融企业收取的 资金占用费 1,267,980.81 1,267,980.80 3,493,230.13 债务重组损益 7,411,437.43 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取 得的投资收益 5,275,287.87 178,442,549.26 24,881,387.14 除上述各项之外的其他营业外收入和 支出 -357,909.24 1,632,437.75 2,952.80 减：所得税影响额 41,518.07 -17,653.07 24,794.97 少数股东权益影响额（税后） 759.58 7,264.28 10,592.23 合计 5,959,100.80 188,944,917.55 29,114,783.68 -- （3）同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 -173,422,925.66 13,489,485.71 15,564,470.40 116,714,215.59 按国际会计准则调整的项目及金额 - 土地使用权摊销的调整 -1,337,000.00 -1,337,000.00 境内外会计准则差异合计 -1,337,000.00 -1,337,000.00 （4）前10名普通股股东持股情况表 报告期末普通股股东总数 34,036 年度报告披露日前第5个交 易日末普通股股东总数 30,824 前10名普通股股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量 质押或冻结情况 股份状态 数量 北京市万发房 地产开发有限 责任公司 国有法人 26.36% 112,479,478 LI LEON ZHAN WEI 境外自然人 2.03% 8,654,285 YAO XIU GUANG 境外自然人 1.52% 6,475,059 张晓霞 境内自然人 0.46% 1,949,250 胡正秀 境内自然人 0.43% 1,845,400 陈明伟 境内自然人 0.43% 1,827,900 陈诗平 境内自然人 0.42% 1,809,879 王建军 境内自然人 0.39% 1,658,000 刘 敏 境内自然人 0.36% 1,534,600 黄月玲 境内自然人 0.35% 1,504,700 上述股东关联关系或一致行 动的说明 上述股东中公司第一大股东和其他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公 司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。未知其他股东之间是 否存在关联关系和是否属于规定的一致行动人。2 参与融资融券业务股东情况 说明（如有） 股东王建军通过南京证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股票 1,658,000股，股东黄月玲通过光大证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 持有公司股票1,504,700股。 （3）前10名优先股股东持股情况表 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无优先股股东持股情况。 （4）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 3、管理层讨论与分析 2013年度公司通过出售西南证券股权获得投资收益成功扭亏保牌，使得2014年公司股票撤销了退 市风险警示，为公司的可持续发展争取了时间。2014年，国内宏观经济增速持续趋缓，房地产市场整体下 行，信贷收紧导致企业持续多年的资金紧张未能缓解，加上物业、酒店等服务行业人工成本持续攀升、区 域市场竞争激烈等，公司经营仍然面临较大的困难。 截止2014年12月31日，公司总资产164,544.00万元，归属于上市公司股东的净资产 1,556.00万 元；2014年公司实现营业收入23,890.00万元，实现利润总额 -19,542.00万元，实现归属于上市公司股 东的净利润 -17,342.00万元。 一、报告期的经营情况如下： 1、湖北美林青城项目三期2013年12月通过引入私募地产基金融资获得了1.5亿的前期开发启动资 金，2014年7月通过招商银行股份有限公司委托贷款方式，向国泰元鑫资产管理有限公司申请人民币不超 过2亿元融资；2015年1月由湖北珠江向浦发银行申请房地产开发贷款获得综合授信额度2.5亿元，贷款 期限3年，专项用于“美林青城”三期项目建设。2014年完成了“土地出让合同签订、工程招投标、施工 许可”等程序工作，主体工程于2014年7月正式开工建设。报告期内已完成深基坑支护工程施工；完成 全部工程桩施工；完成人防地下车库约10万方土方工程施工；主体工程38号楼已完成负二层墙柱梁板钢 筋混凝土浇筑，40号楼已完成负二层墙柱梁板模板及部分混凝土浇筑，39号楼正在进行负二层墙柱梁板 钢筋施工；车库分区片不同程度完成底板混凝土浇筑、负二层墙柱梁板浇筑、模板搭设或钢筋安装；其他 工程如工程桩检测、边坡监测、基坑降水、内支撑拆除与换撑等同步正常进行。项目三期销售策划及销售 代理工作于2014年10月全面启动。2014年度已完成房地产建设投资约2.6亿元。 2、“原管桩用地房地产开发项目”的土地权属问题，经过多方努力，该项目土地权属历史遗留问题 已得到解决，三亚市国土环境资源局明确了该项目土地证办理的落实依据。报告期内完成了地籍测绘成果 报告、土地勘测定界技术报告、三亚市城市总体规划图（涉及企业用地部分）、宗地测量资料、用地勘测 定界图、土地使用合同书以及土地款缴纳等工作。办理土地证的各项文件已上报三亚市政府有关部门，正 在等待审批中。 3、控股子公司牡丹江旅游发展集团2014年实现营业收入3,095.00万元，营业成本 9,991.00 万元 （含折旧），实现利润 -5,392.00 万元（含折旧）。营业收入比上年同期增长1,340.00万，同比增长 76% ，增幅较大。 报告期内完成了雪乡集中供热工程的投资建设，有效改善了酒店和所属家庭旅馆的冬季供暖条件，增 设了羊草山穿越雪地摩托项目，新修建开设了“雪飘”穿越通道，打造冰挂长廊，开发千年古树、建造雪 房子等服务设施，加强滑雪场各项管理，取消家庭旅馆返佣，从而促进散客消费比例直线上升，提高了经 济效益。将二龙山影视基地对外承包经营，既增加了效益又节约了费用。同时为降低成本开展淡季多种经 营，精减机构优化部门岗位，有效节省了人员成本。截止2014年底公司已陆续对雪乡投入约4亿元的建 设资金，极大地改进和完善了雪乡的各项旅游和基础设施，雪乡的客流量逐年快速递增，2014年经营季游 客已达45万人次，比上年增长了50%。但随着雪乡知名度在国内外的逐步提升，当地林业局管委会和居民 也在争相抢建旅游设施项目，形成了恶性竞争，对我公司经营造成了极为不良的影响。 4、三亚万嘉戴斯度假酒店2014年实现营业收入 3,072.00 万元，营业成本5,133 .00万元（含折旧）， 实现利润 -2,063.00万元（含折旧）。报告期内三亚市新开业的酒店新增的房间数量远远供大于求，各酒 店争相降价抢客源，市场竞争异常激烈。本公司酒店因经营年份超过5年，硬件设施和装修环境已不具较 强竞争力。酒店通过各种降价促销手段，基本维持收支平衡。 5、物业管理方面：2014年海南珠江物业酒店管理有限公司完成营业收入 16,555.00万元，营业成本 支出16,443.00万元， 实现利润 71.00万元。在用工成本持续刚性上涨以及物业服务企业经营风险日益 加剧的大背景下，公司加强内部管理、提升服务质量、开源节流，优化项目结构，推动产品转型升级，积 极探索新的发展方式，基本完成了2014年计划经济指标任务。2014年重点接洽了河南平顶山大型综合项 目前期物业服务，建筑面积210万平方米，郑州分公司已派人员进驻，开始了前期服务的准备工作。因劳 动力和物料成本的大幅上涨，造成项目运营成本连年持续攀升，报告期内公司将海口水岸长桥、长沙房产 交易大楼、内江大厦项目退出管理。截止目前，公司管理项目84个，业务类型涉及住宅、写字楼、医院、 高校、高铁物业、大型场馆物业等等。公司综合管理面积752万平方米，其中住宅594.87万平方米、办 公57.22万平方米、高铁、场馆物业60.66万平方米、学校（医院）物业39.3万平方米。 报告期内由方圆标志认证公司审核小组对公司实施了质量管理体系第三方认证审核工作，经方圆认证 中心的客观评审，公司的质量体系运行良好，质量体系要求得以贯彻落实，达到了公司整体质量管理目标。 6、木林镇煤炭物流项目。由于煤炭市场价格持续走低，政府对煤炭行业整顿持续，为响应政府号召 及谋求公司未来发展前景，公司自2013年起陆续收回前期用于煤炭贸易、水煤浆生产线建设的投资，报 告期内累计已收回投资本金7000万元。报告期内公司积极规划利用原项目用地开展新的项目合作开发。 目前已确定利用该地块开发太阳能发电和大棚农业项目，并已初步完成了可行性分析和设计方案，同时委 托专业的新能源科技服务公司为本项目出具项目建议书、立项报告、可研报告、场区规划图、施工图设计 方案等。待前期准备工作完成将按审批程序报董事会审议。 7、郧西铁矿项目：报告期内，赵家院矿区电力改造工程已完成变电站的基础设施的建设及设备的安 装，线塔也已架设完工，矿区内居民正在进行逐步搬迁，并对田地果树及坟地进行补偿。杜家湾矿区根据 详查地质资料设计相关生产线，在专家指导下，矿区为节约生产成本进行了多次反复的选矿试验，根据试 验结果制定的选矿方案已使铁粉与尾矿均能达到生产与销售的合理平衡点，只要严格控制采矿边界品味， 将原矿提高到18%以上，选矿过程中严格控制金属流失，做好中矿再回收，则生产效益会更为可观。该方 案为后续规模生产解决了技术难题。为解决后续投资所需资金，报告期内公司已与相关的基金公司、信托 公司接触商洽融资方案。 8、石家庄鹿泉新农村建设项目与国家城镇化发展政策相吻合，但目前主要困难是如何在当地不良的投 资环境下解决农民的拆迁补偿问题，同时完成项目的各项审批程序，完成上述工作目前面临较大的不确定 性，公司积极与当地政府和村民沟通协商，重点解决村内矛盾，解决上访问题，以便完成征地。争取尽快 妥善解决。 9、龙珠三期项目情况：2010年公司为避免所属海口龙珠三期项目开发用地被政府无偿收回，将该开 发用地以土地换未来建成物业的方式将该项目土地48年的使用权转让给海口鸿州置业发展有限公司（以 下简称“鸿洲公司”）开发建设房地产项目；约定待鸿洲公司投资建设三期项目竣工验收备案合格后，本 公司可获得该项目土地上建成的15000平方米建筑面积的写字楼物业。由于该项目至今未开工建设，我公 司合同权益无法及时兑现。为了保护和尽快实现我公司的合法权益，2014年我公司提出以未来建成的该项 目1.5万平方米的写字楼物业等值置换鸿洲公司现有房产物业的方案。经双方多次谈判商洽，方案几次修 改，鸿洲公司初步同意按龙珠三期项目建成物业15000平方米的市场估值等值置换其在海口地区部分现有 别墅房产和三亚地区现有房产（含住宅和商铺）过户给我公司，但要求我司补齐原定《房屋预购合同》约 定的购房价款差额3178.0389万元（之前本公司已预付5000万元）。公司认为这种置换方案将合同权益转 为可流动变现的资产，有利于提升公司资产质量，现有房产可随时变现获得现金保障公司经营活动。目前 公司正在与鸿洲公司积极沟通协商具体置换房产的合同条款，力争早日签订有关协议。 二、新年度经营计划： 由于2014年度归属于上市公司的净利润为负，净资产规模较小，2015年又一次面临艰巨的保牌任务， 因此公司将围绕利润中心进一步应挖掘潜力，通过多种方式保证实现一定的现金流和净利润。主要措施如 下： 1、加快美林青城项目三期的建设和销售：确保按期、优质、高效地完成工程施工任务，力争2015年 4月底结构封15层，以实现工程进度对销售的进度支撑，10月结构封顶。2015年春节前后启动认筹登记； 2015年5月实现开盘预售，力争开盘预售合同额20000万元，2015年底前完成销售合同额35000万元。 同时对一、二期商铺、商品住宅、别墅及车位择机销售，以适时尽快回笼资金。截至报告日，美林青城三 期项目38号楼已完成11层建设、39号楼和40号楼已完成9层建设，工程进展顺利；38号楼总计270套 房中目前已认筹260套，销售情况较为乐观。 2、择机处置公司现有资产，包括出售公司所持有的西南证券股票、现有出租和办公类物业和存货， 以及酒店资产等，适时变现资产价值，提高公司净资产增量。截至报告日，公司已出售西南证券股票 7,750,000 股，预计产生 2015 年度所得税前投资收益约12000万元。 3、石家庄落凌项目：公司继续积极与当地政府和村民沟通协商，争取尽快妥善解决农村居民拆迁补 偿问题。同时公司也积极寻求对公司有利的退出方式，保证投资的安全。 4、郧西铁矿项目：2015年公司将着重抓好矿区的各项生产管理工作，根据已签订的矿区管理协议， 明确双方的责权利，我方派驻专人主抓矿区管理工作，一方面协调督促当地政府落实矿区居民的搬迁补偿， 一方面组织专家继续生产工艺流程的改进，并抓紧与相关金融机构商洽拟通过发行基金或者信托的方式融 资 ，以完成后续投资；同时公司也可考虑向第三方合理溢价转让该项目以尽早收回投资本金和收益，确 保2015年经营目标的完成。 5、木林镇煤炭项目将进行大幅度调整，2015年将利用该地块开发太阳能发电和大棚农业项目，报告 期初步完成了可行性分析和设计方案，公司将抓紧委托专业的新能源科技服务公司为本项目出具项目建议 书、立项报告、可研报告、场区规划图、施工图设计方案等。待前期准备工作完成将按审批程序报董事会 审议，计划于2015年7月前开展项目建设工作。光伏农业大棚是一种新形式的土地综合利用方式，是现 代化农业与清洁能源紧密结合的产物，项目节约土地，不改变土地属性，又可以将空间立体利用，产生清 洁电力，扩大供电可再生能源比例，带来双向效益,因该项目符合国家环保和清洁能源利用的政策导向， 公司将积极运作向政府申请政策扶持和相应的资金补贴。 6、 “原管桩用地房地产开发项目”要抓紧完成前期工业用地土地证的办理，根据目前的进度预计 2015年6月可完成工业用地土地证。因三亚市政府正在对该项目所在地区进行控规调整，公司将根据政府 出台控规适时调整本项目的规划设计。同时公司也在积极寻找能够溢价整体受让该项目的合同权益的开发 商，争取年内收回投资本金和收益，以保证2015年的利润目标实现。 7、继续完善雪乡景区基础设施建设，完成集中供热工程建设后将驻地大海林林业局所属办公、 经营网点和全部居民供热全部并入供热系统,公司收取供暖费；继续建设好雪乡戴斯酒店14000平方米的 游客服务中心,争取在经营季前投入使用，提升接待能力。2015年重点要解决公司与大海林林业局及当地 居民同业不良竞争的局面，协商统一经营发挥各自资源优势，划分经营领域，避免打价格战，加强价格监 督统一经营策略实现共赢。公司将一些低端经营项目以承包经营或转让的方式减少经营成本获得稳定收 益，重点抓好高档和精品项目的经营和拓展。2015年公司还将加快夏季旅游市场的开发。发挥夏季小气候 及良好的林区生态环境，继续开发海浪河漂流、野营和垂钓项目；以新版《智取威虎山》播映为契机，持 续加大“二龙山”影视基地宣传推广力度，继续开发影视基地住宿区、餐饮区、娱乐区建设。 2014年公司在董事会的领导下，在经营团队和全体员工的共同努力下，各方面工作基本达到预定目标。 展望新的一年，我们有决心和信心迎接新的挑战，以求实的精神，扎实的工作作风，灵活的经营战术，不 断强化资本运作水平和质量，保证企业的稳妥经营和健康发展。 4、涉及财务报告的相关事项 （一）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 1． 会计政策变更 财政部于2014年修订了《企业会计准则第2号-长期股权投资》、《企业会计准则第9号-职工薪酬》、 《企业会计准则第30号-财务报表列报》、《企业会计准则第33号-合并财务报表》，以及颁布了《企业会计 准则第39号-公允价值计量》、《企业会计准则第40号-合营安排》、《企业会计准则第41号-在其他主体中 权益的披露》等具体准则，本公司已按要求于2014年7月1日执行新的该等企业会计准则，并按照新准 则的衔接规定对比较财务报表进行调整。执行新准则对比较财务报表影响说明如下： （1） 职工薪酬 本公司不存在设定受益计划。 根据财政部《企业会计准则第9号-职工薪酬》（2014年修订）的规定，本公司对施行日已存在的离职 后福利计划、辞退福利、其他长期职工福利进行追溯调整，包括：离退人员的统筹外福利、去世员工遗属 生活费等。 本公司按照职工薪酬准则调整对期初数无影响数。 （2） 长期股权投资 本公司根据新修订的《长期股权投资准则》，将原成本法核算的对被投资单位不具有控制、共同控制 或重大影响的权益性投资纳入可供出售金融资产核算，其中：在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠 计量的权益工具按照成本进行后续计量，其他权益工具按公允价值进行后续计量。上述会计政策变更追溯 调整影响如下： 被投资单位 持股 比例 (%) 2013年1月1 日归属于母公 司股东权益 2013年12月31日 长期股权投 资 可供出售金融 资产 归属于母公 司股东权益 海南珠江管桩有限公司 1.33 -426,315.00 426,315.00 海南华地珠江基础工程有限 公司 2.00 -160,000.00 160,000.00 广州珠江投资管理有限公司 9.4785 -10,824,994.90 10,824,994.90 合计 -- -11,411,309.90 11,411,309.90 （3） 财务报表列报准则变动对于合并财务报表的影响 本公司根据修订后的《企业会计准则第30号—财务报表列报》，对原资本公积中归属于其他综合收益 的部分予以调整，根据列报要求作为其他综合收益项目列报，并对年初数采用追溯调整法进行调整列报， 追溯调整影响如下： 项目 2013年1月1日 2013年12月31日 调整前 调整后 调整前 调整后 资本公积 521,946,157.17 334,260,156.98 387,545,252.61 334,260,156.98 其他综合收益 187,686,000.19 53,285,095.63 合计 521,946,157.17 521,946,157.17 387,545,252.61 387,545,252.61 （二）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 （三）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。 （四）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 □ 适用 √ 不适用 海南珠江控股股份有限公司 二0一五年四月十五日 中财网
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