[年报]中粮地产：2014年年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司 COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD. 2014年度报告 二〇一五年四月 致股东 尊敬的各位股东： 冬去春来，万象更新。 2014年，中粮地产迈入了上市后的第二十一个年头。 二十一岁，这是一个满怀激情和怀揣梦想的年纪。正是大家的激情挥洒和全力拼搏造就 了如今的中粮地产。二十一年，我们开拓了一片版图，从一个蜗居南国一隅的区域性公司发 展成为一个初步完成整体布局的全国性企业。二十一年的岁月，我们更是见证了一个资产规 模不断壮大的央企地产公司应有的坚持与从容。 一路走来，荆棘密布。尤其是在过去的2014年，我们更是第一次面对经济发展的“新常 态”与行业调整的“分化期”双重影响相互叠加、相互碰撞的复杂局面。仰望星空容易，坚 守价值很难。在发展的过程中，我们始终相信，只有恪守基本的商业逻辑，保持常态的进取 精神，才有可能真正锻造一家“百年老店”。为了这个终极目标，我们始终努力前行。 我们坚信，高效资源是企业的基石。 房地产行业是一个重资源属性的行业，人才、土地、资金等核心资源对于企业的发展至 关重要。因此，我们不敢懈怠。我们坚持“活用人、高绩效、强激励”的人才理念，搭建以 推动业绩成长为主线，以优化人才选用为基础，以提升团队专业力为核心的人力资源管理体 系。我们探索多元的土地获取方式，立足招拍挂的传统土地获取模式，同时积极通过旧城改 造、合作开发、对外收购等方式增加土地储备。我们追求多元的融资方式，通过总对总授信、 债权融资、股权融资等途径优化资金结构，降低资金成本，提升资金使用效率。 我们坚信，有效管理是成功的助力。 房地产行业的白银时代不再机会满地，但是精益化管理、内生化发展的模式更是克敌制 胜、赶超同业的不二法宝。因此，我们一直坚守。我们始终将梳理产品体系和优化运营管控 作为有效手段：一方面，推进产品研发工作，规范产品设计流程，《都市精品产品手册》、 《郊区刚需产品手册》等成果喜人；另一方面，提升开发管理能力，全面推行“全生命周期 的运营管控”体系，不断优化项目开发的标准化流程。 我们坚信，卓越品牌是不懈的追求。 随着房地产行业的逐步“分化”，房地产企业之间的业绩差距越来越大，只有具备品牌 知名度和美誉度的企业才能在市场竞争中脱颖而出。因此，我们高举“品牌”战略，依托母 公司“中粮”的品牌优势,整合中粮优质食品产业链和服务链资源，为消费者提供更多公司产 品和物业管理的增值服务，全力推广“中粮地产”品牌，不仅做品牌开发商，更要成为品质 开发商。正是我们的坚守，“中粮·鸿云”、“中粮·锦云”、“中粮·祥云”、“中粮·澜 山”等明星产品应运而生，提升了公司的品牌内涵，强化了公司的核心竞争力。 “为股东创造价值”是我们永恒的追求。回首过去，正是你们的一路相随，让我们在奋 斗的道路上并不孤单；感谢你们的默默坚守，让我们对公司的未来始终充满信心。2015年， 我们将满怀激情、锐意进取，再一次用我们的青春和汗水谱写一曲属于我们自己的华美篇章。 第一节 重要提示、目录和释义 重 要 提 示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 董事马建平因公无法出席董事会审议年度报告，委托董事周政代为出席并行使表决权； 其余董事均出席董事会审议年度报告。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、 完整性无法保证或存在异议。 公司经董事会审议通过的2014年度利润分配及资本公积金转增股本预案：本公司拟以 2014年12月31日总股本1,813,731,596股为基数，向在本公司确定的股权登记日登记在册 的全体股东每10股派现金红利0.35元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配，本公 司2014年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。公 司法定代表人周政、主管会计工作负责人崔捷、会计机构负责人张建国声明：保证本年度报 告中财务报告真实、准确、完整。 本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 目录 第一节重要提示、目录和释义 .......................................................................................................... 3 第二节公司简介 ................................................................................................................................. 7 第三节会计数据和财务指标摘要 ...................................................................................................... 9 第四节董事会报告 ............................................................................................................................ 11 第五节重要事项 ............................................................................................................................... 39 第六节股份变动及股东情况 ............................................................................................................ 53 第七节优先股相关情况 .................................................................................................................... 59 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................................ 60 第九节公司治理 ............................................................................................................................... 70 第十节内部控制 ............................................................................................................................... 78 第十一节财务报告 ............................................................................................................................ 82 第十二节备查文件目录 .................................................................................................................... 83 释义 释义项 指 释义内容 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深交所 指 深圳证券交易所 中粮集团 指 中粮集团有限公司 公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司 北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司 深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 成都公司 指 中粮地产成都有限公司 上海公司 指 中粮地产（上海）有限公司 南京公司 指 中粮地产南京有限公司 长沙公司 指 长沙中粮地产投资有限公司 上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目 沈阳中粮隆玺 指 原沈阳隆玺壹号项目 北京中粮瑞府 指 北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块 成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路52号地块 成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目 成都中粮鸿云 指 成都市锦江区攀成钢2号地块项目 南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块 深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安67区中粮产业园项目 深圳云景国际 指 光明新区公明创维城市更新项目 深圳中粮紫云 指 深圳市宝安22区城市更新项目 深圳中粮凤凰里 指 深圳市宝安区福永鹏丽地块项目 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期、本报告期 指 2014年1月1日至2014年12月31日 重大风险提示 本公司在本报告的“董事会报告”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对 策略，敬请投资者关注相关内容。 第二节 公司简介 一、 公司信息 股票简称 中粮地产 股票代码 000031 变更后的股票简称(如有) 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称 中粮地产 公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD. 公司的外文名称缩写（如有） COFCO PROPERTY 公司的法定代表人 周政 注册地址 深圳市宝安区新城二区湖滨路5号 注册地址的邮政编码 518101 办公地址 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层 办公地址的邮政编码 518048 公司网址 http:www.cofco-property.cn 电子信箱 cofco-property@cofco.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 崔捷 范步登 联系地址 深圳市福田区福华一路1号大中华 国际交易广场35层 深圳市福田区福华一路1号大中华 国际交易广场35层 电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291 传真 86-755-23999009 86-755-23999009 电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、 《证券日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35 层 四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人 营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1993年10月08 日 深圳市宝安区新 城二区湖滨路5 号 深企法字04498号 （注册号 19224718-9） 国税粤字 44030652080003 号1011 19224718-9 报告期末注册 2013年6月6日 深圳市宝安区新 城二区湖滨路5 号 440301103197805 深税登字 440300192247189号 19224718-9 公司上市以来主营业务的变化情况 （如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 2004年12月31日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司 与中粮集团有限公司签订《股权转让协议书》，将其所持有的本公司 278,062,500股国家股转让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为本 公司第一大股东。 五、其他有关资料 （一）公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路8号院7号楼中海地 产广场西塔5-11层 签字会计师姓名 雷波涛崔幼军 （二）公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用√不适用 （三）公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用√不适用 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 主要会计数据和财务指标 单位: 元 2014年 2013年 本年比上年 增减（%） 2012年 营业收入（元） 9,040,833,228.84 10,178,640,140.51 -11.18 7,944,889,640.36 归属于上市公司股东的净利润 （元） 598,526,380.97 534,570,092.14 11.96 511,183,982.44 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润（元） 92,457,639.00 202,788,438.41 -54.41 119,905,075.56 经营活动产生的现金流量净额 （元） -2,061,824,305.16 -3,281,900,009.57 37.18 2,643,336,522.80 基本每股收益（元/股） 0.33 0.29 13.79 0.28 稀释每股收益（元/股） 0.33 0.29 13.79 0.28 加权平均净资产收益率（%） 10.68 10.48 增加0.20个百 分点 10.82 2014年末 2013年末 本年末比上 年末增减（%） 2012年末 总资产（元） 46,311,473,255.99 40,602,717,174.27 14.06 34,999,026,330.67 归属于上市公司股东的净资产 （元） 5,984,823,334.76 5,407,718,541.92 10.67 4,887,196,015.19 注：本公司本年度依据财政部2014年1月26日起相继修订和颁布的会计准则第2号、第9号、第30 号、第33号、第37号、第39号、第40号、第41号等八项准则及2014年7月23日发布的新《企业会 计准则——基本准则》变更了会计政策，并对会计政策变更后影响公司报表长期股权投资、可供出售金融 资产、递延收益、其他非流动负债、资本公积、其他综合收益、外币报表折算差额等项目做了调整。本次 调整对上述表格中的会计数据和财务指标无影响。 截止披露日前一交易日的公司总股本 截止披露日前一交易日的公司总股本（股） 1,813,731,596 二、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2014年金额 2013年金额 2012年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提 资产减值准备的冲销部分） 280,331,587.61 372,284,959.13 226,179,362.50 主要是处置投资性房 地产 计入当期损益的政府补助（与企业 业务密切相关，按照国家统一标准 定额或定量享受的政府补助除外） 778,250.00 7,271,566.65 773,360.44 计入当期损益的对非金融企业收取 的资金占用费 18,573,558.89 32,185,405.61 21,334,534.65 控股子公司收取其他 股东的资金使用费 企业取得子公司、联营企业及合营 企业的投资成本小于取得投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允 价值产生的收益 9,169,902.01 收购成都香颂丽都项 目产生并购收益 除同公司正常经营业务相关的有效 套期保值业务外，持有交易性金融 资产、交易性金融负债产生的公允 价值变动损益，以及处置交易性金 融资产、交易性金融负债和可供出 售金融资产取得的投资收益 454,907,592.95 111,912,322.72 286,580,491.88 处置可供出售金融资 产收益 单独进行减值测试的应收款项减值 准备转回 2,149,556.88 2,048,712.49 3,327,918.05 受托经营取得的托管费收入 3,000,000.00 3,000,000.00 3,250,000.00 受托管理杭州世外桃 源公司等6家公司托 管费 除上述各项之外的其他营业外收入 和支出 1,032,854.74 -3,983,011.52 -6,207,181.12 其他符合非经常性损益定义的损益 项目 小计 769,943,303.08 524,719,955.08 535,238,486.40 减：所得税影响额 191,655,115.36 131,375,160.49 135,499,370.49 少数股东权益影响额（税后） 72,219,445.75 61,563,140.86 8,460,209.03 合计 506,068,741.97 331,781,653.73 391,278,906.88 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定 的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常 性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 □ 适用√不适用 第四节董事会报告 一、主营业务分析 （一）概述 2014年，中国经济经历着从高速增长转向中高速增长的“新常态”，全年GDP增速为7.4%， 是三十多年以来的最低值，房地产行业也进入了比2008年更严酷的冬天。在“稳增长、调结 构”的经济调控思路指引下，国内宏观经济运行缓中趋稳，房地产行业投资增速持续下行， 对GDP增长贡献率持续下降。全国土地供需量下降，住宅销售面积回落，百城住宅价格从5 月起连续下跌，10月底，主要城市库存出清周期普遍延长。纵观2014年，行业转折点不期 而至，竞争日益激烈，整合速度加快，房地产行业从“黄金时代”全面转入“白银时代”， 平稳发展成为常态。 面对严峻的市场形势，公司坚决贯彻“优化结构、精细管理、提升效率、价值创造”的 经营方针，提升开发管理水平，加强精细管理能力，研究创新销售策略，积极开拓融资渠道， 全年实现营业收入90.41亿元，归属于上市公司股东的净利润5.99亿元，较好地完成了2014 年度的经营指标。 1、公司在报告期内的经营措施 在经营管理方面，公司经营管理层遵照既定的经营方针，并充分考虑经济形势和市场行 情变化，因时制宜、因地制宜地开展和实施各项经营措施，保证各项经营计划的顺利推进。 （一）聚焦内涵增长，提升精细化管理水平 2014年，外部市场环境持续低迷，公司通过苦练内功，不断提升开发管理能力，提升 精细化管理水平，聚焦内涵增长，为自身创造更大的发展空间。具体措施如下： 一是加强运营节点控制。2014年，公司通过全面推行全生命周期管控体系，有序推进在 建项目整体运营计划，新拿地项目从拿地到开工时间已缩短至6.3个月，与2013年相比减少 了2.3个月。全年应达成里程碑节点161个，提前或按计划达成141个，准点达成率88%。 二是产品研发持续深化。公司积极推动产品设计标准化落地，在开放平台的基础上进行 模块组合，不断完善产品线管理框架及管理流程，编制《彩云系列（刚需）产品手册》、下 发《户型库》以及《各景观、室内风格设计指引》。 三是规范招标采购制度，推行集中采购。公司通过收集反馈现有招标采购制度流程的执 行情况，同时借鉴标杆企业经验，对现有制度流程以及招标采购思路进行梳理，对《招标采 购管理办法》进行修订。报告期内公司推行材料设备类集中采购，降低了采购成本费用。 四是推进成本管理体系建设。通过建立统一的合约规划，完善全过程成本管理体系，实 现目标成本管理与合约管理的有效接轨，严格控制目标成本。同时公司参考行业标杆，结合 管理现状，完成了合约规划管理体系的建立，并推出《合约规划管理作业指引》。 五是激励考核有所创新。公司一方面推行“项目试点激励”，将过程考核与结果考核相 结合，激发工作热情，提高工作效率；另一方面启动了“营销专项激励”，对完成销售任务 起到了极大的促进作用。 （二）强化营销，及时调整营销策略 面对市场形势的快速变化，公司及时应对，采取“以价换量、加速去化”的营销策略， 全力冲刺年度业绩指标。住宅业务当年签约金额受整体市场调整及部分项目调整价格策略的 影响，略有下降，但好于行业平均水平。具体措施如下： 一是召开多场 “一户一策”专项策略研讨会，邀请合作伙伴、项目营销团队、专家委员 会对重点难点项目营销策略进行专场研讨，形成了有效的“营销31条”策略。为推行营销 31条的落地执行，及时下发了每个项目的通用及专属营销策略，建立自有渠道团队，颁布出 台《销售型物业价格管理办法（试行）》以及专项激励政策等举措。 二是完善营销标准化建设。营销关键路径标准化方面，通过以“七步法”和“四结合” 为核心的营销关键路径动作标准化，结合营销风险检查进行落地巡检；案场管理标准化方面， 细化形成一套围绕客户体验与促进客户成交的指引文件，同时内容结合开盘风险检查对城市 公司进行巡检。 （三）拓宽融资渠道，丰富土地获取方式 2014年，公司通过总对总授信、债权融资、股权融资等途径，全面保障项目资金需求。 一是拓宽债权融资渠道，公司债、中期票据工作取得突破。公司利用资本市场和银行间市场 新政策利好，申请发行公司债券与中期票据。相关发行议案已经董事会、股东大会审议通过， 目前正在积极准备公司债申报材料以及中期票据注册材料，公司将根据公司债的申报情况及 中期票据的注册情况，结合市场择机发行 二是项目层面引入投资者，股权融资规模逐年扩大。2014年，公司成功为北京中粮瑞府、 深圳云景国际、成都中粮鸿云等项目引入股权合作方。公司通过项目股权融资，一方面优化 了项目股权结构，节省了资金成本，提高了资金利用效率；另一方面通过引入第三方，促进 项目提升管理水平，提高项目投资回报。 三是拿地模式多样化。为了顺利完成土地储备指标，报告期内除通过招拍挂方式成功获 取成都攀成钢地块外，公司总部与城市公司形成合力，系统研究城市土地与房地产市场发展 趋势和不同城市的房地产政策，以解决历史遗留问题为契机成功获取深圳凤凰里项目；同时 凭借丰富的城市更新项目开发运营经验收购其他城市更新项目，成功获取深圳云景国际项目。 全年累计新增土地储备74.4万平米。 2、公司在报告期内的经营计划完成状况 报告期内公司住宅项目新开工项目10个，实现新开工面积74.33万平米，较年初计划有 所下降。2014年公司针对住宅市场的快速调整，根据客户的需求对部分项目的规划设计方案 进行了调整和优化，增加了项目前期准备工作，导致部分项目的新开工进度慢于预期。 2014年公司工业地产出租面积约113万平方米，全年实现物业出租率99.1%，租金收取 率为99.8%，物业出租率和租金收取率均完成了年初计划。 公司持续推进城市更新项目。截至2014年底，深圳中粮紫云项目（深圳宝安22区项目） 已完成项目实施主体确认，正在办理用地审批。深圳市宝安25区城市更新项目继续推进拆迁 谈判及专项规划的审批工作。深圳市宝安区67区中粮商务公园项目已竣工。 2014年，公司全年实现营业收入90.41亿元，较上年同期下降11.18%，主要是本年商品 房结算收入较上年同期减少；利润总额14.06亿元，较上年同期增长14.66%，主要是本年主 营业务毛利率提高以及处置可供出售金融资产收益较上年同期增加；归属于上市公司股东的 净利润5.99亿元，较上年增长11.96%；基本每股收益0.33元，较上年增长13.79%。 截至2014年12月31日，公司总资产463.11亿元，较上年末增长14.06%，主要是本年 在建项目投入及持有型物业（投资性房地产）增加；公司所有者权益106.65亿元，较上年末 增长18.89%，主要是本年经营盈利及少数股东投入增加；归属于上市公司股东的所有者权益 59.85亿元，较上年末增长10.67%；加权平均净资产收益率10.68%;资产负债率76.97%，扣 除预收账款后的资产负债率为58.81%。 （二）收入情况 1、公司在报告期内的收入 （1）住宅销售：报告期内，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积69.82万 平米，签约金额108.50亿元；结算面积54.97万平米，结算收入96.40亿元；已售待结转面 积68.87万平米。 其中，合作项目广州金域蓝湾（按权益计）、北京中粮万科3号地（按权益计）住宅销 售实现签约面积1.17万平米，签约金额1.37亿元；结算面积8.09万平方米，结算收入13.13 亿元；已售待结转面积0.22万平方米。 （2）房屋租赁：房屋租赁业收入25,274.73万元，比上年增加65.41万元，增长0.26%， 公司物业租赁收入保持相对稳定。 （3）物业管理、来料加工：收入10,503.77万元，比上年增加2,406.90万元，增长29.73%， 主要原因是报告期内物业管理、服务的项目较上年增加。 （4）其他业务收入： 35,662.71 万元，比上年减少9,198.77 万元，下降20.50%，主 要是报告期内处置投资性房地产取得的收入较上年减少。 2014年住宅项目销售明细 序号 项目名称 签约面积（平米） 签约金额（万元） 1 北京祥云国际 66,801.99 121,323.55 2 北京长阳一号地、五号地 99,777.33 216,615.60 3 上海翡翠别墅 8,270.39 57,927.94 4 上海南桥半岛 45,083.91 92,541.22 5 深圳中粮锦云 14,853.44 48,021.78 6 深圳中粮鸿云 473.42 917.66 7 深圳一品澜山 12,878.32 17,336.72 8 成都御嶺湾 5,030.35 9,375.00 9 成都祥云国际 47,506.27 56,152.82 10 成都香榭丽都 3,014.66 3,019.90 11 成都香颂丽都 41,586.99 60,453.20 12 成都中粮锦云 74,681.36 82,208.11 13 天津中粮大道 35,855.85 74,343.21 14 沈阳中粮隆玺 47,895.33 49,109.37 15 南京颐和南园 80.07 256.25 16 南京鸿云坊 66,861.96 80,197.26 17 长沙北纬28度 67,550.04 39,542.96 18 杭州方圆府 26,810.54 41,878.39 19 杭州云涛名苑 21,481.75 20,105.69 小计 686,493.97 1,071,326.63 20 广州金域蓝湾（按权益计） 9,335.50 12,120.39 21 北京长阳三号地(按权益) 2,389.17 1,569.09 小计 11,724.67 13,689.48 合计 698,218.64 1,085,016.11 2、公司在报告期内的在建拟建项目 报告期内，公司在建拟建项目共20个，权益占地面积428.39万平米，权益规划总建筑 面积658.17万平米。其中，2014年新增住宅地产项目3个（深圳云景国际、深圳中粮凤凰 里、成都中粮鸿云），占地面积19.67万平米，建筑面积74.40万平米。 此外，公司在宝安区拥有物业建筑面积113.92万平米，其中新安片区占地17.76万平米， 建筑面积30.44万平米；福永片区占地47.84万平米，建筑面积83.48万平米。 2014年在建拟建项目明细 序号 项目名称 占地面积 （平方米） 规划建筑面积 （平方米） 累计已结转建筑 面积（平方米） 1 北京祥云国际 290,360 520,822 281,781.59 2 北京长阳一号地、五号地 437,175 852,500 437,331.97 3 北京中粮瑞府 75,360 81,716 — 4 上海翡翠别墅 304,832 198,952 186,360.12 5 上海南桥半岛 107,183 201,389 44,950.54 6 深圳中粮凤凰里 47,595 127,800 — 7 深圳云景国际 84,780 423,210 — 8 成都御嶺湾 734,150 249,611 102,466.02 9 成都祥云国际 88,831 224,708 190,403.08 10 成都中粮锦云 60,579 181,738 — 11 成都香颂丽都 29,065 103,325 — 12 成都中粮鸿云 64,314 192,941 — 13 天津中粮大道 129,785 755,000 — 14 沈阳中粮隆玺 258,854 673,140 212,700.69 15 南京颐和南园 504,467 302,148 271,265.45 16 南京中粮鸿云坊 144,958 318,909 — 17 长沙北纬28度 771,655 783,302 131,584.39 18 杭州方圆府 38,513 94,498 35,092.63 小计 4,172,456 6,285,709 1,893,936.48 19 北京中粮万科3号地、 广州金域蓝湾按权益计算小计 111,491 295,982 294,499.26 按权益计算合计 4,283,947 6,581,691 2,188,435.74 注：1规划建筑面积指计容积率面积。 2深圳云景国际、深圳中粮凤凰里为城市更新项目，均已取得建设用地规划许可证。 3、报告期内销售客户情况 （1）公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 165,880,000.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 1.84 （2）公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%） 1 客户一 33,880,000.00 0.37 2 客户二 33,350,000.00 0.37 3 客户三 33,000,000.00 0.37 4 客户四 33,000,000.00 0.37 5 客户五 32,650,000.00 0.36 合计 —— 165,880,000.00 1.84 报告期内，公司前五名客户与公司不存在关联关系。公司董事、监事、高级管理人员、 核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在公司前五名客户中未拥有权益。 （三）成本情况 1、行业分类 单位：元 行业分类 2014年 2013年 同比增 减 百分点 金额 占营业成本比重 （%） 金额 占营业成本比 重（%） 商品房销售 5,398,559,065.91 95.82 6,874,302,414.25 96.83 减少 1.01个 百分点 房屋租赁 98,246,511.61 1.74 105,141,593.99 1.48 增加 0.26个 百分点 物业管理及来料加 工 121,821,804.40 2.16 101,820,714.44 1.43 增加 0.73个 百分点 2、公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 1,295,603,551.97 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 （%） 24.19 3、公司前5名供应商资料 公司前五名供应商情况 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%） 1 供应商一 350,564,432.31 6.55 2 供应商二 270,582,025.49 5.05 3 供应商三 245,294,346.36 4.58 4 供应商四 236,154,213.00 4.41 5 供应商五 193,008,534.81 3.60 合计 —— 1,295,603,551.97 24.19 报告期内，公司前五名供应商与公司不存在关联关系。公司董事、监事、高级管理人员、 核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在公司前五名供应商中未拥有权 益。 （四）费用情况 报告期内期间费用及所得税费用变动情况 单位：万元 项目 2014年发生数 2013年发生数 增减金额 变动幅度 （%） 备注 销售费用 48,689.96 42,421.93 6,268.03 14.78 管理费用 33,767.88 30,718.16 3,049.72 9.93 财务费用 38,919.28 43,867.55 -4,948.27 -11.28 所得税费用 50,342.01 30,724.83 19,617.18 63.85 主要是本年递延所 得税费用调整较上 年减少 （五）研发支出 □ 适用√不适用 （六）现金流 现金流构成及变动情况 单位：元 项目 2014年 2013年 同比增减 （%） 备注 经营活动现金流入小计 13,973,855,124.16 15,968,359,189.46 -12.49 经营活动现金流出小计 16,035,679,429.32 19,250,259,199.03 -16.70 经营活动产生的现金流量净额 -2,061,824,305.16 -3,281,900,009.57 37.18 主要是本年在建项目地价款 及工程款等支出较上年减少 投资活动现金流入小计 791,918,328.28 527,859,741.14 50.02 主要是本年处置可供出售金 融资产收回的现金较上年增 加 投资活动现金流出小计 851,660,417.59 212,917,198.78 300.00 主要是本年支付成都香颂丽 都、深圳祥云国际项目并购款 较上年增加 投资活动产生的现金流量净额 -59,742,089.31 314,942,542.36 -118.97 主要是本年支付成都香颂丽 都、深圳祥云国际项目并购款 较上年增加 筹资活动现金流入小计 14,443,428,094.19 13,069,788,957.31 10.51 筹资活动现金流出小计 10,943,569,768.04 10,094,052,225.16 8.42 筹资活动产生的现金流量净额 3,499,858,326.15 2,975,736,732.15 17.61 现金及现金等价物净增加额 1,378,322,668.51 8,758,764.70 15,636.50 主要是经营活动及筹资活动 现金增加 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异，其原因主要是本年支 付的地价款及工程款等因项目开发周期原因未能在当年实现结算。 二、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%) 营业收入比上 年同期增减 （%） 营业成本比上 年同期增减 （%） 毛利率比上年 同期增减（百分 点） 分行业 商品房销售 8,326,421,078.56 5,398,559,065.91 35.16 -11.39 -21.47 8.32 房屋租赁 252,747,320.97 98,246,511.61 61.13 0.26 -6.56 2.84 物业管理及 来料加工 105,037,743.78 121,821,804.40 -15.98 29.73 19.64 9.77 合计 8,684,206,143.31 5,618,627,381.92 35.30 -10.75 -20.66 8.08 分地区 深圳 2,181,671,845.43 1,195,029,039.77 45.22 107.38 127.46 -4.84 北京 2,565,123,432.85 1,648,247,711.95 35.74 -40.15 -47.22 8.60 成都 272,974,340.57 206,686,748.27 24.28 -72.49 -74.03 4.50 长沙 155,281,331.28 93,184,576.01 39.99 -53.57 -48.75 -5.65 南京 208,535,713.64 94,093,667.91 54.88 -53.38 -63.88 13.12 上海 1,666,426,999.51 1,049,303,122.32 37.03 79.79 89.63 -3.26 沈阳 753,685,961.00 609,481,596.61 19.13 -37.61 -48.55 17.20 杭州 880,506,519.03 722,600,919.08 17.93 82.26 58.14 12.52 三、资产、负债状况分析 （一）资产项目重大变动情况 单位：元 2014年末 2013年末 比重增 减（百分 点） 重大变动说明 金额 占总资 产比例 （%） 金额 占总资 产比例 （%） 货币资金 7,290,599,093.25 15.74 6,925,058,798.37 17.06 -1.32 应收账款 226,835,547.93 0.49 195,174,325.19 0.48 0.01 预付款项 45,750,728.64 0.10 108,201,005.26 0.27 -0.17 主要是股权并购交易完 成，年初已付股权转让 款年末转出 其他应收款 427,845,897.20 0.92 563,506,516.86 1.39 -0.47 存货 32,673,271,009.10 70.55 29,182,363,395.27 71.87 -1.32 可供出售金融资产 837,077,688.79 1.81 838,657,786.08 2.07 -0.26 长期应收款 7,156,674.97 0.02 652,601.25 0.00 0.02 长期股权投资 483,913,658.20 1.04 816,478,699.35 2.01 -0.97 主要是本年权益法核算 的长期股权投资收益分 红 投资性房地产 2,797,035,006.05 6.04 759,352,242.15 1.87 4.17 主要是中粮万科房地产 开发有限公司、中粮地 产投资（北京）有限公 司持有型物业增加 固定资产 587,331,781.76 1.27 591,331,034.96 1.46 -0.19 在建工程 265,105,921.78 0.57 58,876,169.39 0.15 0.42 主要是深圳宝安67区 在建项目投入增加 无形资产 61,763,751.43 0.13 59,870,116.12 0.15 -0.02 商誉 161,183,979.11 0.35 85,539,379.11 0.21 0.14 主要是并购项目合并成 本高于可辨认净资产的 公允价值 长期待摊费用 21,159,168.17 0.05 30,120,481.14 0.07 -0.02 递延所得税资产 425,443,349.61 0.92 387,534,623.77 0.95 -0.03 （二）负债项目重大变动情况 单位：元 2014年 2013年 比重增 减（百分 点） 重大变动说明 金额 占总资 产比例 （%） 金额 占总资 产比例 （%） 短期借款 6,040,000,000.00 13.04 8,146,000,000.00 20.06 -7.02 应付账款 3,498,681,719.85 7.55 3,602,013,905.24 8.87 -1.32 预收款项 8,409,063,398.58 18.16 6,855,647,284.71 16.88 1.28 应付职工薪酬 116,270,612.24 0.25 90,659,468.19 0.22 0.03 应交税费 886,706,209.32 1.91 701,171,072.93 1.73 0.18 应付利息 97,014,908.56 0.21 70,922,478.09 0.17 0.04 主要是本年偿还借款利 息增加 应付股利 1,547,569.47 0.00 1,547,569.47 - - 其他应付款 1,448,367,096.51 3.13 3,843,837,187.47 9.47 -6.34 主要是本年归还往来款 一年内到期的非流 动负债 3,163,300,000.00 6.83 1,334,000,000.00 3.29 3.54 主要是一年内到期的银 行借款增加 长期借款 10,421,576,649.42 22.50 5,591,873,555.23 13.77 8.73 主要是因项目开发增加 银行借款 应付债券 1,193,114,968.72 2.58 1,191,483,087.88 2.93 -0.35 长期应付款 - 0.00 324,438.22 - - 预计负债 - 0.00 1,280,064.00 - - 递延所得税负债 368,662,699.76 0.80 199,386,765.15 0.49 0.31 主要是并购项目土地评 估增值影响 递延收益 2,129,633.36 - 2,174,014.18 0.01 -0.01 （三）以公允价值计量的资产和负债 单位：元 项目 期初数 本期公允 价值变动 损益 计入权益的 累计公允价 值变动 本期计 提的减 值 本期购 买金额 本期出售金 额 期末数 金融资产 1．以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金 融资产2（不含衍生金融 资产） 2.衍生金融资产 3．可供出售金融资产 803,477,786.08 766,585,948.21 0.00 498,431,753.77 801,897,688.79 金融资产小计 投资性房地产 生产性生物资产 其他 上述合计 803,477,786.08 766,585,948.21 0.00 498,431,753.77 801,897,688.79 金融负债 报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化。 四、核心竞争力分析 房地产业宏观调控去行政化的政策导向逐渐明确，影响房地产行业发展的人口老龄化等 因素开始凸显，行业进入了一个高速增长之后的稳定阶段，平稳发展将成为房地产行业未来 一段时间的“新常态”。公司的核心竞争力主要体现为： 1、高效率的资源整合能力 （1）土地。中粮地产在重视常规发展的同时，积极开拓非常规的发展思路，通过收购项 目整合土地资源和团队，同时深入挖潜，积极参与城市更新，快速扩大规模。除了在售或在 建项目，公司目前在深圳市宝安区拥有可出租物业约110万平方米，公司宝安22区项目、25 区项目、69区项目已相继纳入了深圳的城市更新单元计划，目前正在有序地推进相关工作。 未来公司将继续按照战略要求，在重点深耕城市和次重点深耕城市，常规和非常规方式并举， 合理储备土地资源。 （2）资金。公司一方面依托控股股东央企中粮集团的支持，同时凭借在多年的经营发 展过程中积累的良好信誉，与各大银行保持着长期合作关系，形成了稳定的信贷资金来源， 另一方面，随着房地产行业资本市场融资政策的调整，未来公司能够更加充分有效地发挥在 资本市场的融资优势。此外，公司还积极拓宽融资渠道，在项目层面引入合作方进行“股权+ 债权”的融资方式，优化了项目股权结构，节省了资金成本，提高了资金利用效率，促进项 目管理水平的提升。公司通过各种融资所获得的资金成本，一般不高于市场同期同类融资产 品的平均资金成本。 2、精细化的运营管理能力 （1）全生命周期管控能力。公司不断完善全生命周期滚动开发的计划管理体系，探索计 划分级管理模式，由原来主要监控工程节点调整为监控项目全生命周期开发计划，确保项目 按期有序、有效搭接进行开发，使每个阶段都在监控范围内。同时，公司在里程碑及一级计 划全覆盖的基础上，全面推行专项计划，对价值链上的关键步骤进行监控，抓住关键路径、 确保计划执行。 （2）产品复制能力。公司通过完善的规划设计组织架构和三级评审体系，规范设计管 理标准模板，推进项目设计标准化，提升规划设计能力。推行标准化的产品线可大幅提高项 目开发效率、降低项目成本和费用、缩短项目开发周期。公司根据不同客户需求建立了自身 的《都市精品产品手册》和《郊区刚需产品手册》，并在多个城市公司进行推广和复制，例 如鸿云、锦云、祥云等系列产品已在北京、深圳、成都、南京等城市复制和推广。 3、强大的品牌影响力 控股股东中粮集团有限公司是中央管理的53家国有重要骨干企业之一，凭借其良好的经 营业绩，持续名列美国《财富》杂志全球企业500强，其品牌优势和资源优势为中粮地产的 发展创造了优越的条件，作为中粮集团住宅业务唯一的上市平台，中粮地产对消费者、合作 伙伴、供应商等均有较强的吸引力。 五、投资状况分析 （一）对外股权投资情况 1、对外投资情况 对外投资情况 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%） 1,290,708,421.13 1,659,780,000.00 -22.24 被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司 权益比例（%） 中粮地产发展（深圳）有限公司 在合法取得使用权的土地上从事房地产开发与经 营；房地产配套服务设施的建设与经营，自有物 业租赁，物业管理；酒店管理；会议服务，国内 贸易（不含专营、专控、专卖商品）。 100.00 中粮地产（深圳）实业有限公司 在合法取得使用权的土地上从事房地产开发与经 营；房地产配套服务设施的建设与经营，自有物 业租赁，物业管理；酒店管理；会议服务，国内 贸易（不含专营、专控、专卖商品）。 51.00 深圳市锦峰城房地产开发有限 公司 在合法取得使用权的土地上从事房地产开发与经 营；房地产经纪；物业管理；投资咨询（不含限 制项目） 100.00 成都硕泰丽都房地产开发有限 公司 房地产开发、经营（法律法规禁止及限制的除外） 61.4545 成都鸿悦置业有限公司 房地产开发与经营、房地产中介服务 100.00 2、持有金融企业股权情况 公司名称 公司 类别 最初投资成 本（元） 期初持股 数量（股） 期初持 股比例 （%） 期末持股 数量（股） 期末 持股 比例 （% ） 期末账面值 （元） 报告期损益 （元） 会计核 算科目 股份来 源 招商证券 股份有限 公司 证券 公司 35,311,740.58 63,365,756 1.36 28,365,677 0.49 801,897,688.79 350,875,655.38 可供出 售金融 资产 法人股 合计 35,311,740.58 63,365,756 --- 28,365,677 --- 801,897,688.79 350,875,655.38 --- --- 3、证券投资情况 □适用√不适用 4、持有其他上市公司股权情况的说明 请参见以上“持有金融企业股权情况”。 （二）委托理财、衍生品投资和委托贷款情况 □适用√不适用 （三）募集资金使用情况 □适用√不适用 （四）主要子公司、参股公司分析 1、主要子公司、参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类 型 所 处 行 业 主要产品或服 务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 中粮地产 投资（北 京）有限 公司 控股孙 公司 房 地 产 开 发 房地产开发经 营 800,000,000.00 4,573,090,409.82 1,290,041,494.81 1,760,947,698.74 356,267,258.17 265,563,105.44 上海加来 房地产开 发有限公 司 控股子 公司 房 地 产 开 发 房地产开发经 营、建筑材料 销售 180,000,000.00 1,449,890,121.88 471,090,890.17 760,213,456.51 181,395,159.91 138,403,189.80 上海悦鹏 置业发展 有限公司 控股子 公司 房 地 产 开 发 房地产开发经 营 10,000,000.00 1,670,033,449.91 374,314,295.14 906,213,543.00 135,588,519.41 100,055,889.75 深圳市宝 安三联有 限公司 控股子 公司 工 业 地 产 租 赁 兴办各类实业 63,523,100.00 628,779,057.74 489,840,792.41 324,394,875.57 312,242,379.81 234,336,700.78 广州市鹏 万房地产 有限公司 合营企 业 房 地 产 开 发 房地产开发、 商品房销售 200,000,000.00 552,290,333.06 301,835,443.32 653,477,424.72 197,543,105.81 148,093,537.20 招商证券 股份有限 公司 参股公 司 券 商 注1 5,808,135,529.00 193,408,050,497.25 41,596,161,155.66 11,002,468,274.67 4,963,161,589.37 3,884,519,769.67 注1：证券经纪；证券投资；咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐； 证券自营；证券资；产管理；融资融券；证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业务；代销金融产 品业；务；保险兼业代理业务（凭许可证经营） 上述招商证券股份有限公司数据来源于招商证券股份有限公司2014年度报告。 2、报告期内取得和处置子公司的情况 公司名称 报告期内取得和处置子公司 目的 报告期内取得和处置子公司 方式 对整体生产和业绩的影 响 成都硕泰丽都房地 产开发有限公司 开发成都香颂丽都项目 非同一控制下并购 对公司未来经营业绩产 生积极影响 深圳市锦峰城房地 产开发有限公司 开发深圳祥云国际项目 非同一控制下并购 对公司未来经营业绩产 生积极影响 （五）非募集资金投资的重大项目情况 单位：万元 项目名称 计划投资总额 本报告期投入 金额 截至报告期末 累计实际投入 金额 项目进度 项目收益情况 长沙北纬28度 487,020.00 35,950.05 198,004.84 在建在售 累计实现净利润12,429.46万元 天津中粮大道 1,630,367.92 45,354.48 308,085.43 在建在售 累计实现净利润-15,745.21万 元 北京祥云国际 825,052.00 149,176.94 752,146.28 在建在售 累计实现净利润49,003.37万元 成都祥云国际 274,360.00 13,932.61 270,728.79 在建在售 累计实现净利润4,796.79万元 南京彩云居 73,513.06 1,110.99 63,509.99 竣工售罄 累计实现净利润11,314.23万元 成都香榭丽都 76,793.49 4,485.23 85,035.23 竣工在售 累计实现净利润435.39万元 北京长阳三号地 南侧地块 192,545.48 16,073.43 183,840.43 在建售罄 累计实现净利润5,345.82万元 杭州云涛名苑 146,187.00 196.07 125,959.95 竣工在售 累计实现净利润-27,553.63万 元 杭州方圆府 208,789.00 23,618.00 180,981.00 竣工在售 累计实现净利润-12,551.71万 元 沈阳中粮隆玺 877,470.00 56,833.44 526,964.34 在建在售 累计实现净利润-6,650.42万元 深圳中粮一品澜 山 155,598.00 21,171.51 153,346.67 （未完）  |