[年报]宋都股份：2014年年度报告
公司代码：600077 公司简称：宋都股份 宋都基业投资股份有限公司 2014年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人俞建午、主管会计工作负责人陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）于晓华 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2014年全年归属于全体股东的净利润 37,089,740.39 元，报告期末母公司可供分配利 润174,016,035.62元。以公司现有股本1,340,122,326元为基数进行现金分红，拟每10股分红0.10 元（含税），本分配议案尚需经2014年年度股东大会审议批准后实施。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 目录 第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3 第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 4 第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 6 第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 9 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 25 第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 34 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 43 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 44 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 49 第十节 内部控制 ........................................................................................................................... 55 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 56 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 144 第一节 释义及重大风险提示 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 并购重组委 指 中国证监会上市公司并购重组 审核委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、宋都股份、百 科集团 指 宋都基业投资股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民 币亿元，中国法定流通货币单 位 宋都控股 指 浙江宋都控股有限公司 宋都集团 指 杭州宋都房地产集团有限公司 浙江东霖 指 浙江东霖房地产开发有限公司 杭州永都 指 杭州永都房地产开发有限公司 杭州恒都 指 杭州恒都房地产开发有限公司 佳讯贸易 指 杭州佳讯贸易有限公司 佳瑞投资 指 杭州佳瑞投资管理有限公司 杭州博闲 指 杭州博闲酒店管理有限公司 杭州博投 指 杭州博投投资管理有限公司 宋都物业 指 杭州宋都物业经营管理有限公 司 宋都旅业 指 杭州宋都旅业开发有限公司 建德宋都置业 指 建德宋都置业有限公司 建德宋都酒店 指 建德宋都酒店管理有限公司 建德宋都休闲 指 建德宋都运动休闲有限公司 建德宋都 指 浙江建德宋都实业有限公司 合肥印象西湖 指 合肥印象西湖房地产投资有限 公司 合肥宋都 指 合肥宋都房地产开发有限公司 合肥印象商业 指 合肥印象西湖商业运营管理有 限公司 绍兴宋都 指 绍兴县宋都房地产开发有限公 司 桐庐兴寓 指 桐庐县兴寓房地产开发有限公 司 桐庐桐郡 指 桐庐桐郡置业有限公司 南京宋都 指 南京宋都房地产开发有限公司 南京南郡 指 南京南郡房地产开发有限公司 杭州香悦郡 指 杭州香悦郡置业有限公司 杭州博晓 指 杭州博晓酒店管理有限公司 杭州江都 指 杭州江都房地产开发有限公司 杭州颂都 指 杭州颂都投资管理有限公司 杭州加都 指 杭州加都实业有限公司 杭州加悦都 指 杭州加悦都实业有限公司 杭州茂都 指 杭州茂都投资管理有限公司 杭州淘天地 指 杭州淘天地房地产开发有限公 司 杭州和都 指 杭州和都投资管理有限公司 杭州融都 指 杭州融都投资管理有限公司 舟山蓝郡 指 舟山蓝郡置业有限公司 舟山宋都 指 舟山宋都房地产开发有限公司 北京应天 指 北京应天阳光太阳能技术有限 公司 平安置业 指 深圳市平安置业投资有限公司 平安信托 指 平安信托有限责任公司 二、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、政策风险等风险因素存在可能带来的影响，敬 请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的 内容。 第二节 公司简介 一、 公司信息 公司的中文名称 宋都基业投资股份有限公司 公司的中文简称 宋都股份 公司的外文名称 SUNDY LAND INVESTMENT CO., LTD. 公司的外文名称缩写 SUNDY CORPRATION 公司的法定代表人 俞建午 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 龚睿 王甲正 联系地址 浙江省杭州市富春路789号宋都 大厦5楼 浙江省杭州市富春路789号宋都 大厦5楼 电话 0571-86759621 0571-86759621 传真 0571-86056788 0571-86056788 电子信箱 600077@songdu.com 600077@songdu.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 杭州市富春路789号宋都大厦506室 公司注册地址的邮政编码 310016 公司办公地址 杭州市富春路789号宋都大厦 公司办公地址的邮政编码 310016 公司网址 http://www.songdu.com 电子信箱 600077@songdu.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》《证券日报》、《证 券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团 六、 公司报告期内注册变更情况 （一） 基本情况 注册登记日期 2013年11月22日 注册登记地点 杭州市富春路789号宋都大厦506室 企业法人营业执照注册号 210132000015031 税务登记号码 浙税联字330100720962064号 组织机构代码 72096206-4 （二） 公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见2011年年度报告的公司基本情况内容。 （三） 公司上市以来，主营业务的变化情况 1997年4月15日，铁岭精工集团股份有限公司公开发行股票材料被中国证券监督管理委员 会复审通过，1997年5月20日在上海证券交易所挂牌上市，主营业务为机械制造与销售。 1998年12月，公司实施资产重组，同月，公司更名为辽宁国能集团（股份）有限公司，主 营业务变更为电子通讯产品、半导体材料及半导体制冷产品、干燥设备、自动化立体仓库的生产 与销售。 2006年8月，公司控股股东发生变更，并于2008年更名为辽宁百科集团（控股）股份有限 公司，主营业务转变为钢铁贸易与物流。 2009年12月，公司启动重大资产重组工作，2010年1月，由于控股权转让，公司控股股东 变更为浙江宋都控股有限公司；公司于2011年10月完成重大资产重组，主营业务更改为房地产 业务开发。 （四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况 1997年5月，铁岭精工集团股份有限公司股票在上海证券交易所挂牌上市，控股股东为铁岭 市国有资产管理局，持有公司股票20,100,000股，占总股本的40.15%。 1998年12月，公司资产重组，更名为辽宁国能集团股份有限公司，控股股东为辽宁节能投 资控股有限公司，持有公司股票67904000股，占总股本的53.54%。 2006年8月，由于控股权转让，公司控股股东变更为百科实业集团有限公司（以下简称"百 科实业"），百科实业持有公司股票43,808,363股，占公司总股本的34.54%。 2008年11月27日，百科实业集团有限公司与百科投资管理集团有限公司（以下简称"百科 投资"）签署《股权转让协议》，百科实业将其持有的37,857,878股公司股票转让给百科投资； 2009年1月15日，百科实业将其持有的公司股份8,820,000股过户给百科投资；至此，百科投 资成为公司控股股东。 2009年12月15日，浙江宋都控股有限公司与百科投资签订《股权转让协议》，约定百科投 资将其拥有的辽宁百科集团（控股）股份有限公司27,896,521股股份全部转让给浙江宋都控股有 限公司，并于2010年1月18日在登记公司办理了股份过户手续。股权转让完成后，浙江宋都控 股有限公司成为公司第一大股东。 七、 其他有关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦九 层 签字会计师姓名 黄元喜、雷应波 报告期内履行持续督导职责的 保荐机构 名称 齐鲁证券有限公司 办公地址 山东省济南市市中区经七路86号证券大厦 签字的保荐代表 人姓名 胡 炼、林 琳 持续督导的期间 2014年12月至2015年12月 报告期内履行持续督导职责的 财务顾问 名称 海通证券股份有限公司 办公地址 上海市广东路689号海通证券大厦 签字的财务顾问 主办人姓名 潘晓文 持续督导的期间 2011年10月至2014年10月 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2014年 2013年 本期比 上年同 期增减 (%) 2012年 营业收入 2,323,031,034.37 2,791,294,799.23 -16.78 3,062,585,885.98 归属于上市公司股东 的净利润 37,089,740.39 368,198,332.50 -89.93 387,313,350.59 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润 41,935,496.24 336,426,592.13 -87.54 367,927,137.14 经营活动产生的现金 流量净额 -970,116,807.11 -677,638,672.69 -43.16 1,364,258,557.63 2014年末 2013年末 本期末 比上年 同期末 增减（% ） 2012年末 归属于上市公司股东 的净资产 3,740,635,124.91 2,602,313,579.84 43.74 2,186,321,640.17 总资产 13,685,071,178.90 11,324,671,859.54 20.84 10,692,184,784.08 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2014年 2013年 本期比上年同期 增减(%) 2012年 基本每股收益（元／股） 0.03 0.34 -91.18 0.36 稀释每股收益（元／股） 0.03 0.34 -91.18 0.36 扣除非经常性损益后的基本每 0.04 0.31 -87.10 0.34 股收益（元／股） 加权平均净资产收益率（%） 1.43 15.46 -14.03个百分比 19.49 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 1.62 14.13 -12.51个百分比 18.51 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 1、2014年度，公司营业收入比上年下降16.78%，主要系销售形势未见好转，相应交付项目结转 收入减少所致。 2、归属于上市公司股东的净利润比上年下降89.93%，主要系本期交付的东郡国际项目为满足城 市居民的刚需楼盘，利润空间更窄。 3、经营活动产生的现金流量净额比去年下降43.16%，主要系销售形势未见好转，相应回款额减 少所致。 二、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 三、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2014年金额 附注（如适用） 2013年金额 2012年金额 非流动资产处置损益 100,384.38 -23,896.05 -60,939.86 越权审批，或无正式批准文 件，或偶发性的税收返还、 减免 计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切 相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 217,733.33 52,425.73 269,955.78 计入当期损益的对非金融企 业收取的资金占用费 12,756,082.18 9,038,712.33 9,199,561.64 企业取得子公司、联营企业 及合营企业的投资成本小于 取得投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值产 生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的 损益 因不可抗力因素，如遭受自 然灾害而计提的各项资产减 值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工 的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产 生的超过公允价值部分的损 益 同一控制下企业合并产生的 子公司期初至合并日的当期 净损益 与公司正常经营业务无关的 或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关 的有效套期保值业务外，持 有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变 动损益，以及处置交易性金 融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投 资收益 480,635.05 302,964.36 128,604.57 单独进行减值测试的应收款 项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 6,315,555.55 2,800,166.67 2,253,939.84 采用公允价值模式进行后续 计量的投资性房地产公允价 值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法 规的要求对当期损益进行一 次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业 外收入和支出 -21,577,527.10 主要系对外捐 赠 20,012,500.00 元 -7,386,126.26 20,954,634.58 其他符合非经常性损益定义 的损益项目 32,092,728.09 -1,027,417.77 少数股东权益影响额 93,556.28 -37,099.46 -42,854.18 所得税影响额 -3,232,175.52 -5,068,135.04 -12,289,271.15 合计 -4,845,755.85 31,771,740.37 19,386,213.45 四、 采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 交易性金融资产 2,079,637.51 1,395,909.34 -683,728.17 -683,728.17 合计 2,079,637.51 1,395,909.34 -683,728.17 -683,728.17 第四节 董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2014年中国房地产市场进入调整期。报告期内，全国商品住宅销售面积约为10.52 亿平方米， 销售金额约为6.24 万亿元，较2013 年分别下降9.1%和7.8%。为促进市场稳定发展，2014 年3 月，政府工作报告提出针对不同市场进行分类调控；6 月份开始，全国40 多个城市陆续对原有 的限购政策进行调整；9 月底，央行、银监会下发通知，对限贷政策进行调整，提出支持居民合 理住房贷款需求以及房企合理融资需求等多项措施；11月，央行两年多来首次下调存贷款基准利 率。在一系列因素的推动下，4季度市场信心有所恢复。2014 年前3 季度，全国商品住宅成交面 积同比分别下降5.7%、9.3%和14.2%，降幅不断扩大，4季度降幅收窄至6.9%。报告期内，全国 住宅开发投资增速由2013 年的19.4%大幅降至9.2%；住宅新开工面积由2013年的14.6亿平方 米降至12.5 亿平方米，为2010年以来最低。 报告期内，受限于近年来房地产成交的持续低迷，公司本年度交付项目较少，全年共计实现 营业收入23.2亿元，且由于本期交付项目多为利润率较低的刚需产品，公司本年度实现净利润 3,709万元，营业收入与净利润较之往年有不同程度的下滑。在艰难的市场环境中，公司董事会 管理层依据公司战略规划，紧紧围绕2014年初制订的主要工作任务，持续不断地加强公司管理水 平的提高和运营体系的建设完善，以“调规模、调组织、调产品、调布局”为核心指导理念，积 极地应对市场的变化，积蓄公司适应未来发展的力量。 调规模——借力资本市场，构筑具有长效性的资本驱动配置 报告期内，公司完成了自重大资产重组以来首次再融资工作。为保证公司非公开发行股票的 顺利推进，结合监管机构的要求及证券市场实际情况公司对非公开发行股票方案进行了相应调整， 调整内容包括本次非公开发行的发行价格、发行数量、募集资金总额等。2014年8月，公司非公 开发行股票获证监会审核通过；12月，顺利完成近12亿元资金募集工作。本次再融资大幅优化 了公司资产结构，增强公司的盈利能力。同时，为了加速实现公司的战略目标、建立与公司快速 发展相匹配的投融资渠道，公司与平安信托有限责任公司共同成立百亿产业发展基金，对公司单 个或多个项目或项目公司进行循环投资。该战略合作协议的实施不仅能有效地改善公司现金流状 况、显著地提升公司在土地市场获取土地储备的竞争力，并且能够大幅地提升公司资金周转效率， 对公司项目开发的周转速度有较大推动作用，从而对公司的经营业绩带来积极的影响。 调组织——建设精英团队，与战略相匹配的组织持续优化 报告期内，公司在管理人员没有增加的情况下，管理项目较之去年有了大幅提升，表明了公 司的管理和创新最终取得了较好的结果，管理幅度和管理质量都获得了提升，为公司创造了实际 价值，让公司在弱势市场中保持了强劲的发展潜力。同时，公司积极推动公司管理系统信息化进 程，建立完备财务业务一体化系统，有效提高公司运营效率。 调产品——IQE运营体系持续深化，产品竞争力持续提高 公司充分地将以"创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）"为核心 的IQE运营体系应用在公司各个项目的所有开发环节，顺利实现了杭州东郡国际项目的批量交付， 与此同时，公司延续加快刚需项目的开发节奏的经营理念，实现“香悦郡”项目等刚需楼盘的快 周转与快去化。报告期内，以南京南郡国际为代表的公司刚需产品销售情况喜人，数次开盘都取 得了当地的销冠，有效地保障了公司未来业绩。另一方面，公司管理层不断强化对产品细节的设 计，例如在香悦郡项目推出适应市场需求变化的“一卫半”等个性化设计、在淘天地项目推出“38 方”可变空间导入等，力求通过空间拓展、景观设计、商务服务配套等全方位的细节优化，提升 公司产品在市场上的竞争力。 调布局——坚持聚焦区域，优化资源配置 报告期内，公司立足于长三角地区市场，在坚持"区域聚焦"的地域开发战略的基础上，更重 视多元化地产业务的经营与开发。在持续做好宋都"江湾系"产品开发的基础上，遵循"拿有市场的 土地，做有市场的产品"的理念，精心筛选项目，最终成功地以较低价格竞得杭州火车东站附近" 淘天地"商业项目与舟山蓝郡国际花园项目，进一步丰富了公司产品结构，并在跨区域经营发展的 道路上更进一步，也为公司未来业绩奠定良好基础。 (一) 主营业务分析 1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 2,323,031,034.37 2,791,294,799.23 -16.78 营业成本 1,856,978,680.56 1,858,199,046.34 -0.07 销售费用 93,969,286.56 76,802,036.34 22.35 管理费用 75,523,108.33 106,981,483.51 -29.41 财务费用 18,035,124.57 8,849,097.35 103.81 经营活动产生的现金流量净额 -970,116,807.11 -677,638,672.69 -43.16 投资活动产生的现金流量净额 -132,668,132.23 55,053,652.13 -340.98 筹资活动产生的现金流量净额 1,862,763,302.39 313,653,845.92 493.89 研发支出 2 收入 (1) 驱动业务收入变化的因素分析 报告期内，公司营业收入比上年下降16.78%，主要系销售形势未见好转，相应交付项目结转收入 减少所致。 (2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析 (3) 订单分析 (4) 新产品及新服务的影响分析 (5) 主要销售客户的情况 单位：万元 前五名销售客户销售金额合计 8,521.99万元 占销售总额比重 3.66% (6) 其他 3 成本 (1) 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构 成项目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年 同期 占总 成本 本期 金额 较上 年同 情况 说明 比例 (%) 期变 动比 例(%) 房地产业 房地产 1,825,244,319.00 98.29 1,843,145,517.96 99.19 -0.97 物业服务 业 物业服 务 18,192,192.85 0.98 10,130,944.56 0.55 79.57 分产品情况 分产品 成本构 成项目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年 同期 占总 成本 比例 (%) 本期 金额 较上 年同 期变 动比 例(%) 情况 说明 房地产业 房地产 1,825,244,319.00 98.29 1,843,145,517.96 99.19 -0.97 物业服务 业 物业服 务 18,192,192.85 0.98 10,130,944.56 0.55 79.57 (2) 主要供应商情况 单位：万元 前五名供应商采购金额合计 86,394.58万元 占采购总额比重 58.96% 4 费用 单位：万元 2014年度 2013年度 2012年度 金额 占营业收入 比例(%) 金额 占营业收 入比例 (%) 金额 占营业收入比 例(%) 营业收入 232,303.10 279,129.48 306,258.59 销售费用 9,396.93 4.05 7,680.20 2.75 7,798.63 2.55 管理费用 7,552.31 3.25 10,698.15 3.83 11,382.85 3.72 财务费用 1,803.51 0.78 884.91 0.32 2,115.54 0.69 期间费用 合计 18,752.75 19,263.26 21,297.02 报告期内，公司销售费用占营业收入比例，较上年上升1.3个百分点，占房地产业营业收入的比 例，较上年上升0.98个百分点，主要系项目增多而相应的营销推广费用增加所致；管理费用扣除 股份支付服务费因素，比上年管理费用上升0.26%。 5 现金流 单位：元 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 经营活动产生的现金流量净额 -970,116,807.11 -677,638,672.69 43.16 投资活动产生的现金流量净额 -132,668,132.23 55,053,652.13 -340.98 筹资活动产生的现金流量净额 1,862,763,302.39 313,653,845.92 493.89 报告期内，投资活动产生的现金流量净额比上年下降，主要系新增合营企业投资所致。筹资 活动产生的现金流量净额比上年上升，主要系本期非公开发行股票募集资金所致。 6 其他 (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 单位：元 期间 房地产销售收入 房地产销售成本 毛利率 营业收入 占总收入比重 营业成本 占总成本比重 2014年度 2,273,125,410.20 97.85% 1,825,244,319.00 98.29% 19.70% 2013年度 2,754,258,722.00 98.67% 1,843,145,517.96 99.19% 33.08% 公司主要的利润来源为房地产销售业务，而导致利润变动较大的原因主要系本期交付结转项 目多为满足城市居民的刚需楼盘，利润空间更窄。 (2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明 经中国证券监督管理委员会证监许可〔2014〕1012号文核准，并经上海证券交易所同意，本 公司由主承销商齐鲁证券有限公司采用非公开发行方式，向特定对象非公开发行人民币普通股（A 股）股票249,157,894股，发行价为每股人民币4.75元，共计募集资金1,183,499,996.50元。 (3) 发展战略和经营计划进展说明 报告期内，公司管理层紧紧围绕“五年内实现在全国专业地产公司排名前三十、力争前二十” 的战略量化指标，重点开展了以下几个方面的工作： 1、关于"棉花TOWN"运营体系的持续构建：在东郡国际项目验证成功的基础上，公司管理层 结合市场的变化与项目的具体情况，对"棉花TOWN"运营体系进行升级与再造，优化出"棉花TOWN"2、 "棉花TOWN"3运营体系，全面指引着公司今年面对刚需市场的产品开发与销售工作。报告期内， 南郡国际项目取得的良好的销售业绩与东郡国际批量交付的顺利完成，再次验证了公司优秀运营 体系带来的效益。 2、关于"U乐活"运营体系的实践：以现金流峰值可控为抓手、以重资产项目轻资产运营为导 向的"U乐活"运营体系已在公司建德项目与桐庐项目的开发运营中开展。通过对运营节点的制定 与现金流的把控，使得公司始终保持着较强的扩张能力，公司也将在成熟的时机，通过适合的方 式增加项目储备。 3、关于建立与百亿规模相适应的组织框架：为了适应公司未来快速增长的企业规模，公司以 建立全面信息化系统为突破口，着眼于提高管理层与后台人员的执行力，从而加强对一线的目标 保障。 4、关于精英人才梯队培训体系：公司以价值观认同为准绳选用、培养人才，通过分层级培训、 集中宣导和工作中的理念传递，努力打造拥有统一价值观和文化的精英团队。报告期内，公司面 向全体开展价值观、礼仪、工作导则等系列培训，进一步提升了公司竞争的软实力。 5、关于长效资本驱动的建设：报告期内，鉴于证券市场实际情况并结合公司自身情况，为保 证公司本次非公开发行股票的顺利推进，公司对非公开发行股票方案进行了相应调整，并最终于 2014年12月顺利完成发行工作。为了加速实现公司的战略目标、建立与公司快速发展相匹配的 投融资渠道、提高公司在土地市场获取土地储备的竞争力，公司与平安信托成立地产基金，对公 司单个或多个项目或项目公司进行循环投资。 (4) 其他 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比上 年增减（%） 房地产销售 2,273,125,410.20 1,825,244,319.00 19.70 -17.47 -0.97 减少13.38 个百分点 物业管理 19,301,222.98 18,192,192.85 5.75 63.89 79.57 减少8.23个 百分点 咨询服务 0.00 0 0 -100.00 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比上 年增减（%） 房地产销售 2,273,125,410.20 1,825,244,319.00 19.70 -17.47 -0.97 减少13.38 个百分点 物业管理 19,301,222.98 18,192,192.85 5.75 63.89 79.57 减少8.23个 百分点 咨询服务 0.00 0 0 -100.00 主营业务分行业和分产品情况的说明： 报告期内，公司实现的主营业务收入总额为229,242.66万元，比上年同期下降了17.25%， 其中，房地产行业产生的营业收入占主营业务收入的99.16%，物业服务业的营业收入占0.84%。 从产品结构看，商品房销售的营业收入占99.16%，物业服务的营业收入占0.84%。 2014年度，公司的房地产业毛利率比上年下降13.38个百分点，主要系本期交付结转项目多 为满足城市居民的刚需楼盘，利润空间更窄。 报告期内，公司主要项目情况如下表所示： 宋都股份2014年主要项目情况（截止12月31日） 单位：平方米 项目名称 项目位 置 状 态 占地面积 总建筑面积 剩余可售面积 2014年在建 总建筑面积 2014年新开 工面积 2014年月竣 工面积 印象西湖 合肥 蜀山区 在 建 137,343.70 589,294.20 140,427.44 316,430.98 ﹣ 160,000.00 晨光国际 杭州 下沙区 竣 工 122,570.00 449,896.27 164,239.59 - ﹣ ﹣ 东郡国际 杭州 下沙区 竣 工 98,153.00 302,361.00 62,273.11 302,361.00 - 302,361.00 东郡三期 杭州 下沙区 在 建 47,507.00 147,182.80 67,609.95 147,182.80 - - 大奇山郡 杭州 桐庐县 在 建 1,081,508.33 588,418.33 516,224.70 113,068.23 18,360.97 44,494.49 阳光国际 杭州 九堡 竣 工 111,362.00 354,034.32 113,223.78 15,639.72 - 15,639.72 南郡国际 南京板 桥新城 在 建 110,966.15 330,229.80 106,183.76 330,229.80 169,413.30 - 香悦郡 杭州 拱墅区 在 建 57,383.00 205,424.21 139,194.44 205,424.21 205,424.21 - 淘天地 杭州 江干区 在 建 16,444.00 64,079.79 46,302.73 64,079.79 64,079.79 - 蓝郡国际 舟山 储 备 63,684.40 310,164.00 - - - - 合计 - - 1,846,921.58 3,341,084.72 1,355,679.50 1,494,416.53 457,278.27 522,495.21 说明： 可售面积=地上计容面积-物业用房面积-配套公建面积 剩余可售面积=可售面积-以合同为准的已售面积 竣工面积：所在项目当年取得竣工备案表的所有项目分期的总建筑面积 截止报告期末，公司主要项目房地产储备情况如下表所示： 宋都股份2014年主要房地产储备情况（截止12月31日） 单位：平方米 项目 名称 项目 位置 状态 持有土地及房产面积 拟发展作销售的土地及房产 面积 拟发展作出租的土地及房产 面积 合作开发 项目涉及 的土地及 房产面积 和权益占 比 土地 房产 土地 房产 土地 房产 印象 西湖 合肥 蜀山区 在建 ﹣ 308,004.07 ﹣ 140,427.44 ﹣ - 51% 晨光 国际 杭州 下沙区 竣工 ﹣ 284,428.53 ﹣ 164,239.59 ﹣ ﹣ ﹣ 东郡 国际 杭州 下沙区 竣工 ﹣ 174,523.99 ﹣ 62,273.11 ﹣ ﹣ ﹣ 东郡 三期 杭州 下沙区 在建 ﹣ 147,182.80 ﹣ 67,609.95 ﹣ ﹣ ﹣ 阳光 国际 杭州 九堡 竣工 ﹣ 194,281.06 ﹣ 113,223.78 ﹣ 15,639.72 ﹣ 大奇 山郡 杭州 桐庐县 在建 286,889.71 89,434.41 237,635.21 66,314.03 ﹣ 50% 东门 新天 地 杭州 桐庐县 在建 ﹣ 6,484.13 - 6,484.13 ﹣ ﹣ ﹣ 南郡 国际 南京板 桥新城 在建 ﹣ 330,229.80 ﹣ 106,183.76 ﹣ ﹣ ﹣ 淘天 地 杭州 江干区 在建 - 64,079.79 ﹣ 46,302.73 - - ﹣ 香悦 郡 杭州 拱墅区 在建 205,424.21 ﹣ 139,194.44 ﹣ ﹣ ﹣ 蓝郡 国际 舟山 储备 63,684.40 - ﹣ - ﹣ ﹣ ﹣ 合计 ﹣ ﹣ 350,574.11 1,804,072.79 237,635.21 912,252.96 ﹣ 15,639.72 ﹣ 说明：房地产储备情况一表中，“持有土地及房产面积”一栏中持有的房产包括了已预售未交付 之面积。 报告期内，公司主要项目出租情况如下表所示： 宋都股份2014年房地产出租情况（截止12月31日） 项目名称 项目种类 楼面面积（㎡） 出租 率（%） 租金收入（元） 每平方米平均基本租金 （元） 阳光国际 商铺及购物中心 2,591.37 87.25 568,027.50 1.6元/㎡/天 新城国际 商铺及购物中心 5,203.12 98.00 5,185,916.00 2.78元/㎡/天 采荷嘉业 办公 6,524.26 97.6 6,134,804.50 2.6元/㎡/天 宋城大饭店 商铺 9,512.00 100.00 1,000,000.00 0.28元/㎡/天 总计 ﹣ 23,830.75 ﹣ 12,888,748.00 ﹣ 报告期内，公司主要项目销售情况如下表所示： 宋都股份2014年房地产销售情况（截止12月31日） 项目名称 项目种类 已竣工楼面 面积（㎡） 在建的楼面面 积（㎡） 可供出售楼面 面积（㎡） 报告期内已售 或已预售楼面 面积（㎡） 每平方米 平均售价 （元） 大奇山郡 酒店及休闲 14,988.44 - - - ﹣ 住宅 48,095.07 87,371.83 49,784.15 5,692.48 13,454.09 东门新天地 商铺及购物中 心 - - - - ﹣ 晨光国际 商铺及购物中 心 14,479.87 - 5,130.21 493.01 21,122.84 住宅 324,632.17 - 159,109.38 25,692.13 11,143.62 东郡国际 商铺及购物中 心 3,230.06 - 810.14 - ﹣ 住宅 214,385.42 - 47,632.97 2,242.97 12,115.74 东郡三期 商铺及购物中 心 - 4,360.29 361.00 1,208.56 24,099.71 住宅 - 103,334.71 34,684.98 38,154.57 9,968.70 阳光国际 住宅 250,086.66 - 105,504.95 10,966.58 19,239.92 商铺及购物中 心 11,071.98 - 7,718.83 293.69 23,500.00 印象西湖 办公写字楼 85,926.80 87,937.85 96,607.01 18,861.33 8,442.59 商业 30,305.48 32,463.16 62,768.64 - 住宅 214,883.56 - 3,439.53 2,354.22 7,634.59 南郡国际 住宅 - 238,326.89 7,940.13 103,193.02 11,633.11 商铺及购物中 心 - 1,223.92 920.51 - - 香悦郡 住宅 - 149,877.12 36,272.09 15,839.61 13,231.22 商铺及购物中 心 - 7,974.79 2,996.23 - - 淘天地 商业 - 10,285.37 1,281.1 - - 写字楼 - 38,642.64 16,832.74 2,625.28 13,545.84 合 计 1,212,085.51 761,798.57 639,794.59 227,617.45 说明：可供出售楼面面积=已取得销售许可证（现售或预售）的可售面积-以合同为准的已售面积。 2、 主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%） 浙江 1,832,754,094.90 -28.43 安徽 455,451,538.28 265.98 江苏 4,221,000.00 -95.04 主营业务分地区情况的说明： 2014年度公司的营业收入浙江地区占78.89%，安徽地区占19.61%，江苏地区占0.18%；相比 去年安徽地区营业收入变动较大的原因系印象西湖二期本期交付结转所致。公司主要业务分布在 长江中下游地区，在国家房地产业宏观调控的背景下，保持了业务的相对稳定。 (三) 资产、负债情况分析 1 资产负债情况分析表 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%） 上期期末数 上期期 末数占 总资产 的比例 （%） 本期期 末金额 较上期 期末变 动比例 （%） 情况 说明 货币资金 1,303,055,249.98 9.52 551,620,549.78 4.87 136.22 交易性金 融资产 1,395,909.34 0.01 2,079,637.51 0.02 -32.88 存货 11,111,100,962.16 81.19 9,588,604,488.21 84.67 15.88 长期股权 投资 201,792,920.71 1.47 77,258,499.91 0.68 161.19 短期借款 1,201,900,000.00 8.78 300,000,000.00 2.65 300.63 应付账款 748,815,183.25 5.47 554,254,199.87 4.89 35.10 应付职工 薪酬 7,711,569.24 0.06 1,908,598.57 0.02 304.04 应交税费 44,588,270.66 0.33 128,063,630.82 1.13 -65.18 一年内到 期的非流 动负债 865,260,000.00 6.32 1,932,660,000.00 17.07 -55.23 长期借款 3,829,460,000.00 27.98 2,515,720,000.00 22.12 52.22 货币资金：主要本期非公开发行股票募集资金所致。 交易性金融资产：主要系本期处置部分基金投资所致。 存货：主要系子公司香悦郡、南京南郡、淘天地、江都房产在建项目增加及永都、恒都、东霖、 印象西湖等销售结转共同影响所致。 长期股权投资：主要系本期新投资设立合营企业南京博腾投资企业（有限合伙）。 短期借款：主要系公司利用短期融资增加所致。 应付账款：主要系待结算工程款增加所致。 应付职工薪酬：主要系应计未付年终奖和绩效薪酬。 应交税费：主要应交企业所得税大幅下降所致。 一年内到期的非流动负债：主要系到期归还及长期借款根据合同约定的到期日转入共同影响所致。 长期借款：主要系长期借款新增及转入一年内到期而减少共同影响所致。 2 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明 3 其他情况说明 (四) 核心竞争力分析 （1）2014年12月公司完成11.8亿元的非公开发行募集工作，有效地改善了公司资产结构，而 公司持续在资本市场创新融资模式，将在改善公司现金流的基础上，降低公司财务成本，提高运 营效率。 （2）在未来我们始终认为，专业地产运营商真正有竞争力的不仅是产品，更应是产品之上的整体 运营。公司以逾30年的房地产开发运营经验，构建了一套成熟、高效的IQE项目运营体系。整个 项目运营体系以"创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）"的理念为核 心，以财务为导向，计划管理为引擎、全预算管理为基础、ISO制度流程为标准、绩效管理为推 动力、信息化管理为平台，形成高效的、可复制的运营系统。在这个运营体系的基础上，公司项 目开发涉及的所有流程，从拿地、规划、设计、到营造、销售、直至客服物业等各个环节，均围 绕"创新、品质、效益"的核心理念，实现产品的客户价值最大化 、项目收益的最大化。 （3）公司目前产品结构合理，以南京南郡国际与杭州香悦郡为代表的刚需项目已经赢得了市场的 认可，在未来数年内能够持续稳定地输出业绩；而江湾系产品中以阳光国际、晨光国际为代表的 改善型住房项目，从成本比较上来看具有较强的市场竞争力；限贷松绑叠加央行限贷政策的放松， 长三角区域住宅市场已经有回暖迹象，我们预计随着放松政策的相继落地，未来住宅成交有望企 稳回升，而淘天地项目等商业项目的开发，也有效地补充和完善了公司的产品结构。 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 报告期内，公司对外股权投资额共计3.71亿，具体情况如下： 单位：万元 被投资公司名称 主要业务 投资金额 占被投资公司权益的比例 杭州茂都投资管理有限公司 投资管理 100 100% 杭州淘天地房地产开发有限公司 房地产开发 2,000 100% 合肥印象西湖商业运营管理有限公司 商业运营 尚未出资 100% 杭州和都投资管理有限公司 投资管理 尚未出资 100% 杭州融都投资管理有限公司 投资管理 尚未出资 100% 杭州加悦都实业有限公司 实业 尚未出资 49% 舟山宋都房地产开发有限公司 房地产开发 尚未出资 100% 舟山蓝郡置业有限公司 房地产开发 20,000 100% 南京博腾投资企业（有限合伙） 投资管理 15,000 50% 2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托贷款情况 单位:元 币种:人民币 借款方名 称 委托贷款金额 贷款期限 贷款 利率 借款用途 抵押物 或担保 人 是否 逾期 是否 关联 交易 是否 展期 是否 涉诉 资金来 源并说 明是否 为募集 资金 关联 关系 预期收益 投资盈亏 明发集团 南京房地 产开发有 限公司 140,000,000.00 2014年7 月10日至 2014年11 月10日 14% 经营周转 有 否 否 否 否 自有资 金，非 募集资 金 其他 6,658,630.18 6,315,555.56 委托贷款情况说明： 公司于2014年7月10日与南京银行签订公委贷字第ZH1400000116945号合同，并于2014年7月14日委托民生银行南京分行向明发集团南京房地 产开发有限公司出借14,000万元，同时明发集团以面积为51,500.70平方米的土地【宁浦他项（2014）第00175号】抵押给民生银行南京分行取得该 笔借款，抵押合同号公委抵字第ZH1400000116945-1号，并于2014年11月7日全额收回委托贷款,并收回委托贷款利息6,315,555.56元。 3、 募集资金使用情况 (1) 募集资金总体使用情况 √适用□不适用 单位:元 币种:人民币 募集年份 募集方式 募集资金 总额 本年度已使用募 集资金总额 已累计使用募集 资金总额 尚未使用募集资 金总额 尚未使用募 集资金用途 及去向 2014 非公开发行 1,150,749,796.50 656,157,801.00 656,157,801.00 494,591,995.50 存放于募集 资金专户 合计 / 1,150,749,796.50 656,157,801.00 656,157,801.00 494,591,995.50 / 募集资金总体使用情况说明 经中国证券监督管理委员会证监许可〔2014〕1012号文核准， 并经上交所同意，本公司由主承销商齐鲁证券有限公司采用非公 开发行方式，向特定对象非公开发行人民币普通股（A股）股票 249,157,894股，发行价为每股人民币4.75元，共计募集资金 1,183,499,996.50元，坐扣承销和保荐费用27,670,000.00元后 的募集资金为1,155,829,996.50元，已由主承销商齐鲁证券有限 公司于2014年12月22日汇入本公司募集资金监管账户。另减除 公司于2013年12月17日预付保荐费2,000,000.00元及律师费、 会计师费用、法定信息披露费等其他发行费用3,080,200.00元 后，公司本次募集资金净额为1,150,749,796.50元。 (2) 募集资金承诺项目情况 √适用 □不适用 单位:万元 币种:人民币 承诺项目 名称 是 否 变 更 项 目 募集资金拟 投入金额 募集资金本 年度投入金 额 募集资金累 计实际投入 金额 是 否 符 合 计 划 进 度 项 目 进 度 预 计 收 益 产生 收益 情况 是否 符合 预计 收益 未达到 计划进 度和收 益说明 变更原 因及募 集资金 变更程 序说明 南京南郡 国际花园 项目 否 81,624.98 44,191.16 44,191.16 是 在 建 是 杭州东郡 国际三期 项目 否 33,450.00 21,424.62 21,424.62 是 在 建 是 合计 / （未完）  |