[收购]风华高科：拟进行股权收购所涉及的奈电软性科技电子（珠海）有限公司股东全部权益价值资产评估说明
广东风华高新科技股份有限公司拟 进行股权收购所涉及的奈电软性科 技电子（珠海）有限公司股东全部权 益价值 资产评估说明 国众联评报字（2015）第3-007号 （资产评估报告共分三册，本册为第二册） 国众联资产评估 土地房地产估价有限公司 二○一五年四月一日 中国·深圳 资产评估说明目录 第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 ............................ 1 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................ 2 第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明 .............................. 3 一、评估目的 ............................................................ 3 二、评估对象和范围 ...................................................... 3 第四部分：资产清查核实情况说明 .......................................... 9 一、资产清查核实内容 .................................................... 9 二、实物资产分布情况及特点 .............................................. 9 三、影响资产清查的事项 ................................................. 10 四、资产清查的过程与方法 ............................................... 11 五、资产清查结论 ....................................................... 14 第五部分：资产基础法评估技术说明 ....................................... 16 一、流动资产评估技术说明 ............................................... 16 二、长期股权投资评估技术说明 ........................................... 22 三、房屋建（构）筑物评估技术说明 ....................................... 23 四、机器设备评估技术说明 ............................................... 37 五、在建工程评估技术说明 ............................................... 48 六、建设用地使用权评估说明 ............................................. 49 七、其他无形资产评估说明 ............................................... 62 八、递延资产评估技术说明 ............................................... 62 九、负债评估技术说明 ................................................... 62 第六部分：收益法技术说明 ............................................... 66 一、收益法概述 ......................................................... 66 二、收益法适用条件 ..................................................... 66 三、收益法评估思路 ..................................................... 67 四、评估假设及限定条件 ................................................. 69 五、FPC行业发展概况 .................................................... 71 六、公司在行业中的竞争地位及竞争优势 ................................... 83 七、公司组织机构设置及内部管理制度 ..................................... 87 八、人力资源情况 ....................................................... 92 九、技术竞争力和研发情况 ............................................... 93 十、公司的主营业务情况 ................................................. 95 十一、公司盈利能力分析 ................................................. 98 十二、公司财务状况分析 ................................................ 105 十三、偿债能力分析 .................................................... 116 十四、营运能力分析 .................................................... 116 十五、预测期年度现金流量的预测 ........................................ 116 十六、折现率的确定 .................................................... 130 十七、评估值的计算过程及评估结论 ...................................... 138 第七部分：评估结论及其分析 ............................................ 141 一、评估结论 .......................................................... 141 二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .............................. 143 三、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑 .............................. 144 第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 本评估说明供所出资企业、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料 的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由资产评估委托方——广东风华高新科技股份有限公司和被评估单位 ——奈电软性科技电子（珠海）有限公司撰写并盖章，详细内容见附件1。 第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明 一、评估目的 广东风华高新科技股份有限公司拟进行股权收购，本次评估系为广东风华高新科 技股份有限公司拟进行股权收购所涉及的奈电软性科技电子（珠海）有限公司股东全 部权益价值的经济行为提供价值参考依据，本次经济行为已获得总裁办公会议批准。 二、评估对象和范围 本次评估对象为奈电软性科技电子（珠海）有限公司于评估基准日的股东全部权 益。 股东全部权益账面金额人民币19,859.63万元。 具体评估范围为奈电软性科技电子（珠海）有限公司于评估基准日的全部资产及 负债，其中资产总额账面值51,178.10万元，负债总额账面值31,318.47万元，所有者 权益账面值19,859.63万元。评估前账面值已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审 计，并出具了信会师报字[2015]第310300号的无保留意见审计报告。 资产评估范围申报汇总表 金额单位：人民币万元 项 目 账面价值 1 流动资产 30,011.07 2 非流动资产 21,167.03 3 长期股权投资 2,000.88 4 固定资产 17,194.60 5 在建工程 428.27 6 无形资产 206.21 7 其中：土地使用权 139.36 8 长期待摊费用 660.11 9 递延所得税资产 676.96 10 资产合计 51,178.10 11 流动负债 30,428.55 12 非流动负债 889.92 13 负债合计 31,318.47 14 净资产（所有者权益） 19,859.63 （一）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且 已经过审计；具体评估范围以被评估单位提供的资产评估申报表为准。 （二）价值较大实物资产情况及特点： 1.房屋建（构）筑物类 企业房屋建（构）筑物类资产主要包括厂房、宿舍及厂区其他配套用房，位于珠 海市金湾区三灶镇安基路中路217号厂区。大部分建于2004-2014年间，建筑结构以 框架、钢混为主。其中厂房A、宿舍、办公楼、厂房C、配电房均已办理房产权证， 分别为粤房地产权证第C2864179号、粤房地产权证第C2864180号、粤房地产权证第 C2864181号、粤房地产权证珠字第0200001288号、粤房地产权证珠字第0200001289 号，其他厂区配套用房尚未办理相关产权证明。珠海奈电根据工艺流程的需要，在房 屋建筑物建成后对原有建（构）筑物进行了改造。 房屋建筑物承重结构、基础、维护保养良好，使用正常，能满足企业当前经营的 生产场所需要。 2.设备类资产主要包括生产设备、车辆和电子办公设备。 2.1企业经营所用的设备主要为镀铜生产线、曝光机、蚀刻脱模线、假接着机、 冲孔机、印刷机、回流焊等。 企业实行设备动态保养及定期维护保养制度。设备管理良好，运行环境良好，运 行正常，符合设备的性能要求。机器设备总体能满足企业经营的生产需要。 2.2运输设备为一辆别克商务车和一辆奥德赛汽车。 2.3电子办公设备为计算机、空调机、传真机、打印机等生产、办公用设备，分 布在各办公室内，规格种类较多。 企业设备由设备部门进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使用状 态较佳。 3.建设用地使用权类 建设用地使用权是为建设厂房、宿舍及厂区其他配套用房而取得，为位于珠海市 金湾区三灶镇安基路中路217号两宗地，面积合计29,613.33平方米，均为工业用地。 4.在建工程包括土建工程和设备安装工程，为企业尚在建设中或已建成但未转入 固定资产的项目。 5.存货类 存货是由原材料、产成品、发出商品和在产品等组成。主要存放于企业仓库。库 房保管制度健全，物品按大类堆放整齐，标签标示正确，进出库数量登记卡片记录及 时准确。 （三）企业未记录的账外无形资产： 1.专利： (1)奈电科技拥有专利权共31项，具体情况如下表所示： 序 号 专利 类型 专利号 专利名称 发明人 授权公告 日 1 发明 201010155135.7 贴膜方法 刘惠民、伍晓川、陈 伟、刘佳荣 2012.2.22 2 发明 200710027085.2 假贴机 刘惠民、伍晓川、陈 伟、刘佳荣 2011.1.19 3 发明 200910192581.2 一种线路板的压合导通工艺 及叠板结构 刘惠民、彭勇强、陈 明祺 2013.1.2 4 发明 201110327559.1 一种FPC不良品的移植嫁接 工艺 刘惠民、彭勇强 2013.4.17 5 发明 201110378515.1 一种冲切机的自动开闭落料 装置 刘惠民、彭勇强 2013.7.17 6 发明 201110378511.3 一种电路板定位结构 刘惠民、彭勇强 2013.8.21 7 发明 201110378510.9 一种用于FPC软板测量的压 平装置 刘惠民、彭勇强 2013.6.26 8 发明 201110378504.3 一种用于FPC冲切机上的模 具自动化清洁装置 刘惠民、彭勇强 2014.4.23 9 发明 201210345844.0 一种涨缩钢网的制作方法 刘惠民、彭勇强 2014.7.9 10 实用 新型 200720049109.X 假贴机 刘惠民、伍晓川、陈 伟、刘佳荣 2008.2.27 11 实用 新型 200920195234.0 一种线路板及其叠板结构 刘惠民、彭勇强、陈 明祺 2010.12.15 12 实用 新型 201120473686.8 一种用于FPC冲切机合模高 度调整的螺纹微调装置 刘惠民、彭勇强 2012.9.12 13 实用 新型 201120473689.1 一种双工位的FPC检测治具 刘惠民、彭勇强 2012.7.25 序 号 专利 类型 专利号 专利名称 发明人 授权公告 日 14 实用 新型 201120473691.9 一种用于FPC冲切机的自动 供取料系统 刘惠民、彭勇强 2012.8.22 15 实用 新型 201120473698.0 一种自动测量装置 刘惠民、彭勇强 2012.12.5 16 实用 新型 201120473699.5 改良型冲切机的上模驱动机 构 刘惠民、彭勇强 2012.7.25 17 实用 新型 201120473701.9 一种自动冲切机的物料自动 感应装置 刘惠民、彭勇强 2012.7.25 18 实用 新型 201120473702.3 一种自动冲切机的供料台定 位装置 刘惠民、彭勇强 2012.7.25 19 实用 新型 201120473708.0 一种FPC测试夹具 刘惠民、彭勇强 2012.7.25 20 实用 新型 201120473710.8 一种自动冲切机的模具保护 装置 刘惠民、彭勇强 2012.7.25 21 实用 新型 201120474115.6 一种高精度X/Y轴调节系统 刘惠民、彭勇强 2012.10.31 22 实用 新型 201120474148.0 一种用于FPC冲切机的可装 卸供料平台 刘惠民、彭勇强 2012.7.25 23 实用 新型 201120474156.5 一种自动感应升降系统 刘惠民、彭勇强 2012.10.03 24 实用 新型 201120474160.1 一种冲切机模板自动调节升 降结构 刘惠民、彭勇强 2012.9.12 25 实用 新型 201320187360.8 一种设有自动进料机构的自 动开料机 刘惠民、彭勇强、龙 战阳、龙炼刚 2013.9.11 26 实用 新型 201320187148.1 设有板材送料装置的FPC钢 片生产机 刘惠民、彭勇强、龙 战阳、龙炼刚 2013.9.11 27 实用 新型 201320187409.X 一种设有进料调整装置的自 动开料机 刘惠民、彭勇强、龙 战阳、龙炼刚 2013.9.11 28 实用 新型 201320187365.0 设有薄膜剪料装置的FPC钢 片生产机 刘惠民、彭勇强、龙 战阳、龙炼刚 2013.10.23 序 号 专利 类型 专利号 专利名称 发明人 授权公告 日 29 实用 新型 201320187149.6 设有薄膜进料装置的FPC钢 片生产机 刘惠民、彭勇强、龙 战阳、龙炼刚 2013.10.23 30 实用 新型 201320187408.5 一种FPC钢片生产机 刘惠民、彭勇强、龙 战阳、龙炼刚 2013.10.23 31 实用 新型 201320187366.5 一种FPC电路板自动吹尘机 刘惠民、彭勇强 2013.10.23 (2)奈电科技拥有专利申请权共11项，具体情况如下表所示： 序 号 专利 类型 专利号 专利名称 发明人 申请日 1 发明 专利 201110378507.7 一种分布冲切系统 刘惠民、彭勇强 2011.11.24 2 发明 专利 201110378509.6 一种用于FPC冲切机的自动 供取料系统 刘惠民、彭勇强 2011.11.24 3 发明 专利 201110378960.8 一种用于FPC冲切机的可装 卸供料平台 刘惠民、彭勇强 2011.11.25 4 发明 专利 201210146944.0 一种集成电路板制作工艺 刘惠民、彭勇强 2012.5.14 5 发明 专利 201210346047.4 LGA和BGA返修工艺 黄清华 2012.9.18 6 发明 专利 201210346052.5 QFN封装返拆工艺 黄清华 2012.9.18 7 发明 专利 201210346219.8 BGA植树工艺 黄清华 2012.9.18 8 发明 专利 201310003410.7 SMT简易网板制作方法 刘惠民、彭勇强 2013.1.6 9 发明 专利 201310129143.8 一种FPC钢片生产机 刘惠民、彭勇强、龙 战阳、龙炼刚 2013.4.15 10 发明 专利 201310129145.7 一种自动开料机开料系统 刘惠民、彭勇强、龙 战阳、龙炼刚 2013.4.15 11 发明 专利 201310129162.0 一种FPC电路板自动吹尘机 刘惠民、彭勇强 2013.4.15 2.注册商标 （1）奈电科技拥有境内注册商标共4项，具体情况如下表所示： 序号 商标注册人 商标 注册证号 注册类别 有效期限 1 奈电科技 3703736 9 2005.9.14-2025.9.13 2 奈电科技 6983168 9 2010.9.21-2020.9.20 3 奈电科技 6983166 9 2010.9.21-2020.9.20 4 奈电科技 6983167 9 2010.9.21-2020.9.20 注：根据公司提供的商标注册证，序号1商标注册人仍为芯电科技，公司尚未提供更名 之后的商标注册证。 （2）奈电科技拥有境外注册商标共1项，具体情况如下表所示： 序号 商标注册 人 商标 注册地 注册证号 注册类别 有效期限 1 奈电科技 香港 301321307 9 2009.4.9-2019.4.8 （四）本次评估未引用其他机构的报告结论，全部评估工作由国众联资产评估土 地房地产估价有限公司独立完成。 第四部分：资产清查核实情况说明 一、资产清查核实内容 国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受广东风华高新科技股份有限公司 （以下简称“风华高科”）的委托，对奈电软性科技电子（珠海）有限公司（以下简 称“珠海奈电”）纳入评估范围的资产及相关负债进行了抽查复核，列入清查范围的 资产类型主要有：流动资产、非流动资产（包括长期股权投资、固定资产（包括房屋 建（构）筑物、机器设备、电子办公设备、运输设备）、在建工程、无形资产、递延 资产）及流动负债和非流动负债。 上述资产评估前账面金额如下： 金额单位：人民币万元 项 目 账面价值 1 流动资产 30,011.07 2 非流动资产 21,167.03 3 长期股权投资 2,000.88 4 固定资产 17,194.60 5 在建工程 428.27 6 无形资产 206.21 7 其中：土地使用权 139.36 8 长期待摊费用 660.11 9 递延所得税资产 676.96 10 资产合计 51,178.10 11 流动负债 30,428.55 12 非流动负债 889.92 13 负债合计 31,318.47 14 净资产（所有者权益） 19,859.63 二、实物资产分布情况及特点 珠海奈电是FPC生产企业，其实物资产的种类主要有：房屋建（构）筑物、机器 设备、电子办公设备、运输设备、土地、在建工程、存货等。上述实物资产主要分布 在厂区各厂房、仓库内，实物资产量大，地点分散，部分固定资产的单位价值较大。 资产的主要分布及特点是： （一）房屋建（构）筑物 企业房屋建（构）筑物类资产主要包括厂房、宿舍及厂区其他配套用房，位于珠 海市金湾区三灶镇安基路中路217号厂区。大部分建于2004-2014年间，建筑结构以 框架、钢混为主。其中厂房A、宿舍、办公楼、厂房C、配电房均已办有房产权证， 其他厂区配套用房尚未办理相关产权证明。房屋建筑物结构、基础、维护保养良好， 使用正常，能满足企业当前经营的生产场所需要。本次委估房产部分办理了《房地产 权证》。 （二）机器设备 1.企业经营所用的设备主要为镀铜生产线、曝光机、蚀刻脱模线、假接着机、冲 孔机、印刷机、回流焊等。 企业实行设备动态保养及定期维护保养制度。设备管理良好，运行环境良好，运 行正常，符合设备的性能要求。机器设备总体能满足企业经营的生产需要。 2.运输设备是一别克商务车，一辆奥德赛汽车。 3.电子办公设备为各类计算机、空调机、传真机、打印机等生产、办公用设备， 分布在各办公室内。通用设备的规格种类多。 企业设备由设备部门进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使用状 态较佳。 （三）土地：主要指为厂房、宿舍及厂区其他配套用房而取得的建设用地使用 权，为位于珠海市金湾区三灶镇安基路中路217号两宗地，面积合计 33,539.47 平方 米，均为工业用地。 （四）在建工程：包括土建工程和设备安装工程，为企业尚在建设中或已建成但 未转入固定资产的项目。 （五）存货：存货是由原材料、产成品、发出商品和在产品等组成。存货权属状 况无争议，主要存放于企业仓库。库房保管制度健全，物品按大类堆放整齐，标签标 示正确，进出库数量登记卡片记录及时准确。 三、影响资产清查的事项 本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响： （一）本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。 （二）纳入本次清查范围的房屋建筑物有房屋所有权证的以《房地产权证》为准； 未办理产权证的，评估人员只对较大面积的房屋进行了抽查复核，在抽查复核无误的 基础上以产权持有单位提供的数据为准。 （三）纳入本次评估范围的地下电缆、室外管网和建筑物基础等隐蔽工程由于实 际条件限制，未对其进行实质性勘察，评估人员通过查阅有关图纸、结算等相关替代 程序，根据委托方提供的相关参数为准进行评估。 （四）纳入本次清查范围的运输设备有车辆行驶证的以所提供的行驶证为准。 （五）由于本次评估实物资产数量较多且空间分布相对分散，评估人员对价值量 较大的设备和部分存货进行了现场详细勘察和核实，对其余设备采用点面结合的方式 进行抽查。 由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公 司考虑的范围之内。 四、资产清查的过程与方法 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关法 律规定和公司规范化的要求，按照资产评估委托书所约定的事项，评估人员业已实施 了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要 求，评估负责人制订了资产清查方案，将评估人员按专业分成小组，分别负责流动资 产和负债、机器设备和车辆、房屋建筑物、构筑物和建设用地使用权的清查核实工作。 （一）清查组织工作 2015年2月23日评估组各专业主要负责人4人进入现场，在辅导企业填表的同 时，对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解，针对资产分布分散 等特点，和企业共同制定了详细的现场清查实施计划。根据FPC企业的资产特点，资 产清查分成流动资产、机器设备和房产小组，在企业相关人员的配合下分别对各类资 产进行了清查。评估组清查核实工作从2015年2月23日开始，2015年3月11日结 束。清查工作结束后，各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。 自评估人员全部抵达现场后，首先按专业分组对评估明细表进行初步审核，再根 据资产分布情况，分别成立若干组进行现场清查核实。为便于安排，对各专业组勘察 地点相同的进行混合编组。 （二）清查主要步骤 1.指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料 先期派遣专家，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照 评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细 致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术 指标等情况的文件资料进行收集。 2.初步审查被评估单位提供的资产评估明细表 评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。 然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明 确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。 3.现场实地勘察 依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。针对不同的资产 性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设 备的购置合同、竣工决算资料及验收记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技 改等技术资料和文件，并通过和设备管理人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产 地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。 通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况；对房屋建筑物逐一进行现场 勘察，对各类房屋建筑物及附属构筑物主要了解其产权情况，了解房屋建筑物的基本 结构类型，查阅了主要房屋建筑物的预（决）算书及施工图纸等，根据房屋的技术状 况和检修记录填写房屋现场勘察记录表；对于存货按规定进行了抽查。 对在建工程，首先了解在建工程项目的概况、付款情况及目前完工程度，收集并 核实了企业的开工文件，查阅了工程记录、付款凭证等相关资料，核对工程内容、进 度及付款情况是否与申报情况一致；对于停建的在建工程，了解其原因，对于未完工 的主要了解工程形象进度。 4.补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相 符。 5.核实产权证明文件 对评估范围内的设备、房产的产权进行调查，查验产权证明文件。经过核实，房 屋部分办理《房地产权证》。 （三）清查的主要方法 在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查 方法。 1.固定资产的清查 1.1对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对价 值量大的全部清查、其他设备清查价值比例超过80%。评估人员查阅和复印了大部分 进口设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价、备品备件和各项服务费用 及摊销费用比例。同时，评估人员查阅了有关安装工程的预、决算报告及相关证明文 件。 1.2对于房屋建筑物，核查每一项房屋的房产证明文件，并与企业有关人员座 谈，了解房产概况，对其面积、层高、结构、建造时间、账面值、是否抵押、出租等 逐一落实，达到实物与明细表相符，现场勘察率100%。 1.3对于土建工程，对其形象进度进行现场勘察，勘察率超过90%。评估人员通 过与企业有关人员座谈，了解土建工程概况，并结合有关预决算资料对土建工程造 价、资金成本进行详细核查。 1.4对于设备安装工程，我们对其形象进度进行现场勘察，并结合有关预决算资 料对设备价款、安装费、资金成本进行详细核查。我们还与企业有关人员座谈，了解 在建安装工程概况，现场勘察率90%以上。 2.流动资产、负债的清查 2.1实物性流动资产（主要为存货）：我们会同企业有关人员对企业申报存货的数 量及质量按照评估规范的要求进行了必要的清查。存货的抽查实物比例为40%左右， 价值量在60%以上。评估人员通过对存货的数量和购入时间等有关情况进行了详细的 核实，并收集了有关采购合同及发票，了解企业入账方法。经过核查，企业的存货管 理严格、科学，无腐蚀、短缺现象。 2.2非实物资产和负债的清查 主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进 行清查。我们对货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款、短期借 款、应付票据、应付账款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、长期 应付款、递延所得税负债等科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理 比较严格，账目清楚，无重大异常情况。 3.递延资产的清查 递延资产是长期待摊费用和递延所得税资产，评估人员核对了相关的记账凭证， 了解其产生的原因，并重点核查其是否还有受益期。 4.长期投资的清查 珠海奈电的长期投资共有2项，均为控股的长期投资。评估人员在核对长期投资 协议和被投资单位资产负债情况的同时，对控股的被投资单位履行了整体评估的程 序，详见长期投资说明。 5.无形资产—土地使用权的清查 对于土地使用权，核查每一项产权证明文件，并与企业有关人员座谈，了解土地 概况，对其取得时间、开发状况、规划状况、面积、账面值、是否抵押等逐一落实， 达到“表”“实”相符，现场勘察率超过100%。 6.损益类会计科目 6.1对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的 变化趋势和引起价格变化的主要因素等。 6.2成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项 目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原 则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。 6.3了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。 五、资产清查结论 珠海奈电具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员 严格遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退做到手续齐全，计量准确。 固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度， 企业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准，购入、更新固定资产需由计划部门 下达计划，出售固定资产须经主管负责人审核。 企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账 表、账实相符。 经评估人员现场清查确认，资产总额与账面值相符。 清查结果如下： 金额单位：人民币万元 项 目 账面价值 1 流动资产 30,011.07 2 非流动资产 21,167.03 3 长期股权投资 2,000.88 4 固定资产 17,194.60 5 在建工程 428.27 6 无形资产 206.21 7 其中：土地使用权 139.36 8 长期待摊费用 660.11 9 递延所得税资产 676.96 10 资产合计 51,178.10 11 流动负债 30,428.55 12 非流动负债 889.92 13 负债合计 31,318.47 14 净资产（所有者权益） 19,859.63 第五部分：资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估技术说明 （一）评估范围 本说明评估范围涉及珠海奈电的各项流动资产，包括货币资金、应收票据、应收 账款、其他应收款、预付款项、存货等。 上述资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 1 货币资金 32,099,246.26 2 应收票据 3,107,891.71 3 应收账款 214,571,713.07 4 预付款项 1,559,651.34 5 其他应收款 3,309,141.01 6 存货 45,463,060.98 7 流动资产合计 300,110,704.37 （二）评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清 单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动 资产评估明细表； 第二阶段：现场调查阶段 1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务台账核对， 然后和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报 的项目进行改正，由企业重新填报，作到申报数真实可靠。 2.现场查点：评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对2014年12 月31日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点，存货的抽查 实物比例为40%左右，价值量在60%以上，填写了“现金盘点表”和"“存货抽查盘 点记录”。 第三阶段：评定估算阶段 1.将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库； 2.对各类资产，遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则的规定，有针对性地 采用成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表； 3.提交流动资产的评估技术说明。 （三）具体评估方法 根据被评估单位提供的已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计审定的2014 年12月31日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评 估明细表和实物的基础上，按照资产评估准则的要求，遵循独立性、客观性、科学性 的工作原则来进行评估工作。 1.货币资金 货币资金是由现金、银行存款两部分组成。 1.1库存现金账面值191,577.43元，存放在财务部门保险柜中，均为人民币。评 估人员在各部门财务负责人和出纳员陪同下，对现场日的库存现金进行盘点，并认真 填写了现金盘点表，倒推核实，未发现异常现象。 对库存现金评估，采取盘点倒轧的方法计算出评估基准日库存现金余额，对于外 币现金按照基准日人民银行公布的汇率换算为人民币金额，并同现金日记账、总账库 存现金户余额进行核对，以核实后的账面值作为评估值。 1.2银行存款 银行存款账面值31,907,668.83元，指企业存入各商业银行的各种存款。包括中国 工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、招商银行等处存款，为人民 币、美元、港币存款。 评估人员采取对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账 单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表，评估过程中，对全部银行存 款进行了函证，回函均无疑议；在对上述资料核对无误的基础上，对余额调节表的未 达账项等调节事项进行了分析，看是否有影响净资产的事宜。最后以核实后的账面值 确认评估值。 经核实，确认无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。 2.应收票据 应收票据指企业因销售产品或提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票 和商业承兑汇票。在评估基准日的应收票据均为无息银行承兑汇票，账面值为 3,107,891.71元。 对于应收票据，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并对票据进 行了盘点核对，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同和出库单（发 货单）等当原始记录。 经核实确认无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。 3.应收账款 应收账款指企业因销售FPC产品等，应向购货单位收取的款项。应收账款评估基 准日账面值为226,860,132.57元，企业提取坏账准备金12,288,419.50元，应收账款净 额为214,571,713.07元。 评估人员在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。 评估人员首先了解了珠海奈电的信用政策，然后通过函证、查阅会计账簿、相关 合同、发票、发运凭证等方式，确定款项的真实性。在核实无误基础上，借助于业务 往来的历史资料、询证函的回函和现在调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时 间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，判断各笔应收账款 的可回收性和可回收金额。 对于欠款时间较短、债务人信用情况良好、有长期业务往来或存在抵押、担保等 因素的应收账款，在未发现坏账损失迹象的情况下，以核实无误的账面值确定评估 值；对于有确凿证据证明已经全部或部分发生坏账损失项目，根据核实后账面值扣除 可确认的坏账损失后确定评估值；对于欠款时间较长（账龄长）、超过信用期、且长 期无业务往来应收款项，很可能发生坏账损失，但具体的损失项目和损失的金额无法 准确判断，对此部分应收账款，我们参照会计计提坏账准备的方式，以账龄为基础， 根据企业历史上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政策，估计出可能收不回 的款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值。 根据客户提供的资料，评估人员在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的 数额确定评估值。对于无法准确判断坏账损失的，我们参照会计计提坏账准备的方 式，以账龄为基础，根据企业历史上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政 策，估计出可能收不回的款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值。 综上，应收账款评估值为214,571,713.07元。 4.预付款项 预付款项是指珠海奈电根据购货合同规定预付给供货单位的款项。预付款项科目 于评估基准日账面值为1,559,651.34元，主要内容为预付购设备、材料费等。 评估人员核对了会计账簿记录，对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有 关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查 预付款项申报数据真实、金额准确，部分预付款项已经收到相应货物或劳务，其余预 计到期均能收回相应物资，故以核实后的账面值确认评估值。 5.其他应收款 其他应收款指企业除应收票据、应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、暂 付款项，主要包括存出保证金、应向职工收取的各种借款、应收补贴款、押金、工会 经费等。其他应收款于评估基准日账面值为3,331,968.65元，提取坏账准备金 22,827.64元，其他应收款净额3,309,141.01元。 对于其他应收款，评估人员查阅了会计账簿和部分主要项目的原始凭证，对大额 其他应收款进行了函证，经核实账面记录金额真实、准确。在此基础上，根据每笔款 项可能收回的数额确定评估值。 评估人员首先借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析欠款性质、数 额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，据此估 计出可能收不回的款项，再从这部分其他应收款总额中扣除得到评估值。 被评估单位其他应收款共计18笔，包括企业员工借款、应收补贴款、押金、存出 保证金等，其中企业员工借款和应收工会经费等款项，我们参照会计计提坏账准备的 方式，以账龄为基础，根据企业历史上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政 策，估计出可能收不回的款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值；应收补 贴款，经评估人员核实相关政府补贴文件，确认应收补贴款未发现损失迹象，按账面 值确认评估值；押金，未发现损失迹象，按账面值确认评估值；存出保证金未发现损 失迹象，按账面值确认评估值。 综上，其他应收款评估值为3,309,141.01元。 6.存货 是指为持续、正常经营而储备的原材料、产成品、发出商品、在产品等，评估基 准日账面原值为51,113,048.93元，计提的跌价准备为5,649,987.95元，存货净额 45,463,060.98元。 各核算单位的存货保管井然有序，原材料日常核算按计划价结算，月未分摊材料 成本差异，坚持每月对本月发生出入库的存货进行盘点，执行严格的物资收发制度。 6.1原材料 原材料账面原值4,807,594.15元，计提跌价准备283,733.76元，净额4,523,860.39 元。主要包括各类型化学制剂、油墨、铜板、电容、电阻等。 评估人员向被评估单位调查了解了原材料的采购模式、供需关系、市场价格信息 等。按照重要性原则对大额采购合同进行了抽查。评估人员和被评估单位存货管理人 员共同对原材料进行了抽盘，并对原材料的质量和性能状况进行了重点察看与了解， 最后根据盘点结果进行了倒轧，故评估倒轧结果和评估基准日原材料数量、金额一 致。 被评估单位原材料采用实际成本核算，账面值主要由材料购置费、运杂费等构 成。 评估人员通过与企业管理层、采购部门的访谈和沟通，了解了相关原材料的交易 价格等市场情况；企业已经就相关材料计提跌价准备，评估人员考虑按相关材料预计 可回收价值，以账面值扣除可能发生的损失确定评估值。 原材料评估值为4,523,860.39元。 6.2产成品（库存商品）、发出商品 评估基准日产成品（库存商品）账面原值13,697,399.77元，计提跌价准备 5,168,857.87元，净额8,528,541.90元；发出商品账面原值18,434,044.13元，计提跌价 准备197,396.32元，净额18,236,647.81元。主要为企业待售的单面板、双面板、多层 板、软硬结合板。评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含 税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估价值。 其评估值计算公式为： 产成品评估值=该产品不含税销售单价×[1-销售费用/销售收入-销售税金及附加/ 销售收入-所得税额/销售收入－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率r]× 该产品库存数量 产成品评估案例： 以《存货—产成品（库存商品、开发产品、农产品）评估明细表》中第691项 6.1.AAZ.30906B102AV为例，不含税售价5.93元/PCS，数量54,794.00PCS，根据审计 后的损益表（2012-2014年度）计算各项费率： 项 目 2012年度 2013年度 2014年度 平均值 销售费用/销售收入 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 销售税金及附加/销售收入 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 所得税额/销售收入 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 净利润率 3.00% 5.00% 6.00% 4.67% 净利润折减率考虑企业为正常销售，根据综合考虑销售折扣率、坏账损失率、追 加的销售费用率等各种因素确定为50%。 该产品评估值＝不含税销售单价×[1-销售费用率-税费率-所得税率－净利润率× 净利润折减率]× 该产品库存数量 ＝ 5.93×[1-2.00%-1.00%-1.00%－4.67%×50%]×54,794.00 ＝ 304,106.70元 经评估，产成品（库存商品）评估值为10,518,493.93元，发出商品评估值为 23,537,890.41元。 6.3在产品的评估 在产品公司按实际成本记账，其成本组成内容为生产领用的原材料、制造费用、 辅助材料和人工费用等，评估人员在核查其成本构成与核算情况后认为其账面值基本 可以体现在产品的现时价值，故以核实后的账面值确认评估值。 在产品评估值为14,174,010.88元。 9.8 存货跌价准备 存货跌价准备账面值5,649,987.95元，评估按零值处理。 存货评估结果汇总表 单位：人民币元 序号 科目名称 账面原值 账面净值 评估价值 增值额 增值率% 1 原材料 4,807,594.15 4,523,860.39 4,523,860.39 - - 2 产成品 13,697,399.77 8,528,541.90 10,518,493.93 1,989,952.03 23.33 3 在产品 14,174,010.88 14,174,010.88 14,174,010.88 - - 4 发出商品 18,434,044.13 18,236,647.81 23,537,890.41 5,301,242.60 29.07 5 存货合计 51,113,048.93 45,463,060.98 52,754,255.61 7,291,194.63 16.04 （三）评估结果及增减值原因分析 1.评估结论 流动资产评估结果 金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 1 货币资金 32,099,246.26 32,099,246.26 - - 2 应收票据 3,107,891.71 3,107,891.71 - - 3 应收账款 214,571,713.07 214,571,713.07 - - 4 预付款项 1,559,651.34 1,559,651.34 - - 5 其他应收款 3,309,141.01 3,309,141.01 - - 6 存货 45,463,060.98 52,754,255.61 7,291,194.63 16.04 7 流动资产合计 300,110,704.37 307,401,899.00 7,291,194.63 2.43 2.评估结果增减值原因分析 流动资产评估增值7,291,194.63元，主要为存货增值所致，存货增值原因为： 存货中产成品增值1,989,952.03元，增值率23.33%，发出商品增值5,301,242.60 元，增值率29.07%。存货增值是由于产品销售状况良好，产品售价扣减相关税费和 适当利润后的评估单价高于账面记载的存货历史取得成本，由此导致存货评估增值。 二、长期股权投资评估技术说明 长期股权投资共2家，均为珠海奈电全资子公司。 （一）长期股权投资概况 被投资单位 投资日期 持股比例 账面值 奈电软性电子（香港）有限公司 2009年4月 100% 8,834.00 珠海奈力电子有限公司 2013年10月 100% 20,000,000.00 20,008,834.00 （二）评估方法 公司共有两家的全资子公司，其中：珠海奈力电子有限公司在业务模式上实际为 公司的一个生产部门；奈电软性电子（香港）有限公司在业务模式上实际为公司的一 个销售部门。考虑到两家公司无独立运营、盈利能力，本次评估中收益法采用了合并 报表为基础进行预测分析。因而，不再单独对控股的其他长期投资采用收益法进行评 估，而是采用成本法对被投资企业进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算 长期投资评估值。 （三）评估结果及增减值分析 金额单位：人民币元 被投资单位 投资日期 持股 比例 评估方法 账面值 评估值 增值率% 奈电软性电子（香港） 有限公司 2009年4月 100% 整体评估 8,834.00 - -8,834.00 珠海奈力电子有限公司 2013年10月 100% 整体评估 20,000,000.00 19,975,873.25 -24,126.75 合 计 20,008,834.00 19,975,873.25 -32,960.75 详见长期股权投资评估说明。 三、房屋建（构）筑物评估技术说明 （一）评估范围 本次评估范围房屋建筑物账面原值95,284,530.48元，账面净值为72,973,652.13 元。具体情况如下： 金额单位：人民币元 序 号 权证编号 建筑物名称 结构 建成 年月 建筑面积 m2 账面价值 原值 净值 1 粤房地产权证第C2864179 厂房A 框架 2004/9/28 2,842.98 5,920,473.39 4,526,188.12 2 粤房地产权证第C2864180 宿舍A 框架 2004/9/28 1,822.13 2,196,577.90 1,153,203.40 3 粤房地产权证第C2864181 办公楼 框架 2004/9/28 1,084.17 1,699,154.51 922,562.80 4 粤房地产权证珠字第0200001288 厂房C 钢混 2008/2 15,884.07 85,468,324.68 66,371,697.81 5 粤房地产权证珠字第0200001289 配电房 钢混 2008/2 294.75 6 无 配电房（一期） 钢混 2004/9/28 79.86 7 无 机房（一期） 钢混 2004/9/28 95.04 8 无 保安室1 混合 2004/9/28 33.20 9 无 保安室2 混合 2004/9/28 13.76 10 无 员工康乐室 混合 2008/8/2 299.00 11 无 员工食堂 框架 2008/8/3 1,566.52 12 无 空压机房 钢混 2008/8/2 198.45 13 无 维修房 混合 2008/8/2 318.78 14 无 危废仓 混合 2008/8/2 167.10 15 无 应急水池 钢混 2008/8/2 202.16 16 无 环保废水处理系统 钢混 2009/12/28 1,100.00 17 无 广告牌 钢架 2013/2/28 88.20 小 计 26,090.17 95,284,530.48 72,973,652.13 （二）主要资产概况 1.建筑物特点 本次评估房屋建筑物主要为办公楼及厂房，根据企业财务制度和行业特点将企业 房屋建筑物分为生产性房屋建筑物和非生产性房屋建筑物，生产性房屋建（构）筑物 是厂房等；非生产性建（构）筑物是指辅助生产服务的办公楼等。房屋结构有框架、 钢混、混合结构。 经现场勘察，总的情况如下： ①基础承载能力。建筑物部分采用了桩基，地基承载能力较好，未发现这些建 （构）筑物由于基础产生不均匀下沉而使上部结构出现裂缝。 ②主体结构强度较好，各类建（构）筑物承重构件和非承重构件均较好，具有继 续承力和使用的功能。 ③屋面一般采用防水油膏防水，耐久性较好。 综上所述，我们认为本次被评估的建（构）筑物，均具有继续使用的功能。 2.账面价值的构成 原则上账面原值构成应为：工程竣工时的建安工程费、勘察设计费、工程建设监 理费、建设单位管理费、资金成本等主要部分及其他前期费用构成，但实际存在以下 影响因素：公司根据工艺流程的需要，在房屋建筑物建成后不断对原有建（构）筑物 进行更新改造，账面原值中含有装修改造成本。 3.权利状况 纳入本次评估范围内房屋建筑物共有17项，其中部分取得《房地产权证》。具体 情况如下： 序 号 权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积m2 1 粤房地产权证第C2864179 厂房A 框架 2004/9/28 2,842.98 2 粤房地产权证第C2864180 宿舍A 框架 2004/9/28 1,822.13 3 粤房地产权证第C2864181 办公楼 框架 2004/9/28 1,084.17 4 粤房地产权证珠字第0200001288 厂房C 钢混 2008/2 15,884.07 5 粤房地产权证珠字第0200001289 配电房 钢混 2008/2 294.75 （三）评估过程 第一阶段：准备阶段 评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申 报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否 相符进行了核对并加以调整。 第二阶段：现场勘察阶段 对被评估建筑物逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落 地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表 中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、 构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以 及维修使用情况，并作了详细的观察记录。 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑 物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用 状况。 1.结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评 估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂， 有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及 风化的严重程度。 2.装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、 高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容 有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。 3.设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要 求。 4.维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损 坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 第三阶段：评估测算阶段 查阅了典型建（构）筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日当 地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。 第四阶段：报告撰写阶段 在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。 （四）评估依据 1.委估方提供的房屋建筑物、构筑物、管道沟槽清查评估明细表； 2.委估方提供的房屋使用权证； 3.委估方提供的国有国有土地使用权； 4.《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部计价格(2002)10号文； 5.财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知( 财建〔2002〕394号)； 6.国家发展改革委、建设部关于《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通 知（发改价格[2007]670号）； 7.国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格 [2002]1980 号）； 8.国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知(计价格 [1999]1283)； 9.国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题》的通知 (计价格[2002]125号)； 10.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率； 11.《房屋完损等级及评定标准》原城乡建设环境保护部(城住字[1984]第678号)； 12.广东省房屋建筑工程概算定额（2004）； 13.广东省建设工程概算编制办法； 14.珠海市工程造价信息(2014年12月)； 15.评估人员现场收集的其他资料。 （五）评估方法 评估方法通常有市场比较法、收益法、成本法等三种评估方法。市场比较法适用 于同类房地产交易实例较多的评估；收益法适用于有收益或潜在收益的房地产评估； 成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行评估的情 况下的房地产评估。评估对象所处区域多为企业自建自营，工业房地产交易市场不够 发达，故不适合采用市场法；厂房及配套用房均为自用，故不宜采用收益法进行评 估；由于这类型物业无市场依据且无直接出租收益，本次采用房地分估的方式，采用 成本法对厂房及配套用房房屋建筑物进行评估。 所谓重置成本法是指根据在评估基准日有关市场价格，重新购建与委估房屋建筑 物及构筑物功能相同的全新房屋所需支付的全部成本，即重置全价，扣除各种贬值 (含实体性损耗,功能性贬值和经济性贬值)，以此确定委估房屋在评估基准日的评估值 一种评估方法。 实体性磨损又称有形损耗，是指建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失； 功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修设备配备等不合 理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失； 经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬 损。各种贬值通过综合成新率来体现,其基本计算公式为: 评估值=重置成本×(1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率) =重置成本×综合成新率 本次对建（构）筑物、管道沟槽的评估，采用重置成本法。 计算公式为：评估值=重置全价×综合成新率 1.重置全价的确定 重置全价=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本+销售费用+销售税费+利 润 2.综合造价的确定 采用预决算调整法确定其建安综合造价，即以待估建（构）筑物决算中的工程量 为基础，按现行工程预算价格、费率，将调整为按现行计算的建安综合造价。 前期费用及其它费用确定 前期费用及其他费用包括勘察设计费、招投标管理费、环境评价费、监理费、建 设管理费等，根据广东省《建设工程相关费率及税率调查表》测算出合理的前期费用 及其它费用的费用率。 前期费用及其他费用费率表如下： 序号 费用名称 取费基础 税率 取值依据 一 前期费用 1 勘察设计费 按建安费的 1.85% 国家物价局建设部2002价字10号 2 招投标管理费 按建安费的 0.55% 粤价[2002]386号 二 其它费用 1 环境评价费 建安工程造价 0.34% 粤价[2001]323号 3 建设单位管理费 建安工程造价 2.40% 国家物价局建设部2002价字10号 4 工程建设监理费 建安工程造价 2.50% 粤价[2001]323号 合理的资金成本 评估对象在正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合造价、其他费用）的 筹资成本，即利息。根据合理的建设工期，按照半年至一年（含一年）贷款利率6%， 测算出各房屋建筑物合理的资金成本。 销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理 费等。销售费用通常是按房地产销售价值乘以一定比率来测算。根据当地的实际情况， 销售费率取3%。 销售税费 应由卖方缴纳的税费，包括：销售税金及附加，印花税，交易手续费等；一般不 包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。销售税费取5.65%。 利润 参照当地房地产开发市场利润确定15%。 3.成新率的评定 3.1勘察成新率的确定 建筑物：对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年来的维修、 管理情况，并经现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，填 写成新率的现场勘察表，逐一算出这些建筑物的勘察成新率。 构筑物：调查了解构筑物的维修、使用情况，并结合现场勘察，分别对构筑物基 础、主体、照明设备等部分进行打分，填写成新率的现场勘察表，逐一算出各构筑物 的勘察成新率。 3.2理论成新率的确定 对于上述房屋建（构）筑物，根据耐用年限和已使用年限确定理论成新率。 3.3综合成新率的确定 综合成新率的确定是根据理论成新率与现场勘察成新率的权重确定的。综合成新 率=勘察成新率×60%+理论成新率×40% 4.评估值的计算 评估值=重置全价×综合成新率 （六）典型案例评估分析 案例一：厂房C （房屋建筑物评估明细表第4项） 结构：钢混结构； 建筑面积：15,884.07平方米； 建成年代：2008年2月 1.资产概况 权利人：奈电软性科技电子（珠海）有限公司 地理位置：珠海市金湾区三灶镇安基路中路217号 权属状况：粤房地产权证珠字第0200001288号 资产状况：厂房C所在土地规划用途为工业，房屋所有权取得方式为自建，房屋 结构为钢混结构，建筑面积15,884.07 平方米，共三层，层高为5米，吊顶各层高3.4 米，为全封闭无尘车间。强电、弱电工程，生活用水、室内排水、消防用水工程、通 风工、净化空调装饰工程、废气处理工程、智能化安装工程、室外配套工程等配套齐 全，维护保养状况较好。 2.重置价值的确定 2.1建安成本 根据房屋和构筑物实物结算工程量，按照现行建筑安装工程定额(或指标)和取费 标准及当地的材料价格、人工工资、工程预算价格、费率，确定其综合造价。具体计 算过程见下表： 2.1.1土建及安装工程测算表： 序号 费用名称 计算规则 金额（元） 取费基础 费率 （%） 计算公式 1 分部分项工程费 （分项工程工程 量×单价） 15,315,746.34 2 措施项目费 （1） 3,226,194.02 2.1 安全文明施工措施项目 费 813,444.85 2.1.1 系数计算安全文明施工 措施项目费 3.16 （1）×3.16% 483,977.58 2.1.2 综合脚手架 322,797.15 2.1.3 靠脚手架安全、独立挡 板 6,670.12 2.2 其他措施费 2,412,749.17 2.2.1 材料二次运输 2.2.2 机械设备进出场及安装 87,263.34 2.2.3 混凝土模板及支架 1,804,702.78 2.2.4 混凝土泵运送增加费 94,456.68 2.2.5 垂直运输 244,668.52 2.2.6 工程保险 （1） 0.03% （1）×0.03% 4,594.72 2.2.7 工程保修 （1） 0.10% （1）×0.10% 15,315.75 2.2.8 赶工措施 （1） 2.2.9 预算包干 （1） 1.00% （未完）  |