[年报]新湖中宝：2014年年度报告
公司代码：600208公司简称：新湖中宝 新湖中宝股份有限公司 2014年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人林俊波、主管会计工作负责人潘孝娜 及会计机构负责人（会计主管人员） 胡倩倩声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2015年4月23日总股本 8,138,131,967股为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.56元（含税 ），共计455,735,390.15元。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者 的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 目录 第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3 第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 4 第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 6 第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 9 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 39 第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 49 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 59 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 60 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 65 第十节 内部控制 ........................................................................................................................... 70 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 71 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 180 第一节 释义及重大风险提示 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 新湖中宝、公司、本公司 指 新湖中宝股份有限公司 大股东、控股股东、新湖集团 指 浙江新湖集团股份有限公司 新湖控股 指 新湖控股有限公司 宁波嘉源 指 宁波嘉源实业发展有限公司 浙江恒兴力 指 浙江恒兴力控股集团有限公司 报告期、本报告期 指 2014年1月1日至2014年12月31日 二、 重大风险提示 无 第二节 公司简介 一、 公司信息 公司的中文名称 新湖中宝股份有限公司 公司的中文简称 新湖中宝 公司的外文名称 XINHU ZHONGBAO CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 XINHU ZHONGBAO 公司的法定代表人 林俊波 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 虞迪锋 高莉 联系地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商 务大厦11层 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层 电话 0571-87395003 0571-85171837 传真 0571-87395052 0571-87395052 电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net 三、 基本情况简介 公司注册地址 浙江省嘉兴市中山路禾兴路口 公司注册地址的邮政编码 314000 公司办公地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层 公司办公地址的邮政编码 310007 公司网址 www.600208.net 电子信箱 xhzb@600208.net 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证 券日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上交所 新湖中宝 600208 中宝股份 六、 公司报告期内注册变更情况 （一） 基本情况 注册登记日期 2014-12-11 注册登记地点 浙江省 企业法人营业执照注册号 330000000004201 税务登记号码 330401142941287 组织机构代码 14294128-7 （二） 公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见公司2011年年度报告公司基本情况。 （三） 公司上市以来，主营业务的变化情况 2006年11月17日，经公司2006年第三次临时股东大会表决通过，公司完成重大资产重组， 主营业务从商业贸易变更为房地产开发和销售。 （四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况 1999年6月23日，公司上市，第一大股东为中国圣出瑞资源投资控股有限公司。 2003年10月，中国圣出瑞资源投资控股有限公司将所持有的本公司股份转让给浙江恒兴力。 股份转让完成后，浙江恒兴力成为本公司第一大股东。 2006年7月20日，浙江恒兴力的原股东分别将所持有的浙江恒兴力股权转让给新湖集团。转让 完成后，新湖集团成为公司的控股股东。 此后，公司控股股东未发生变更。 七、 其他有关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 杭州市西溪路128号10层 签字会计师姓名 林国雄、景彩子 报告期内履行持续督导职责的 保荐机构 名称 西南证券股份有限公司 办公地址 陆家嘴东路166号中保大厦1楼北侧大厅 签字的保荐代表人 姓名 葛鑫、王文毅 持续督导的期间 2014年12月4日至2015年12月31日 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2014年 2013年 本期比上 年同期增 减(%) 2012年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 11,038,339,077.92 9,209,040,364.56 9,209,040,364.56 19.86 9,908,655,442.57 9,908,655,442.57 归属于上市公 司股东的净利 润 1,081,922,249.92 983,137,478.08 983,137,478.08 10.05 2,309,431,581.17 2,309,431,581.17 归属于上市公 司股东的扣除 非经常性损益 的净利润 638,494,300.58 256,164,996.66 256,164,996.66 149.25 1,891,990,904.44 1,891,990,904.44 经营活动产生 的现金流量净 额 -5,008,432,532.98 -861,632,484.00 -861,632,484.00 不适用 -115,774,182.96 -115,774,182.96 2014年末 2013年末 本期末比 上年同期 末增减（% ） 2012年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公 司股东的净资 产 19,220,774,485.86 12,900,222,266.58 12,900,222,266.58 49.00 12,572,878,926.99 12,572,878,926.99 总资产 70,849,233,162.20 58,579,251,340.62 58,579,251,340.62 20.95 46,459,599,769.13 46,459,599,769.13 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2014年 2013年 本期比上年 同期增减(%) 2012年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元／股） 0.17 0.16 0.16 6.25 0.37 0.37 稀释每股收益（元／股） 0.17 0.16 0.16 6.25 0.37 0.37 扣除非经常性损益后的基 本每股收益（元／股） 0.10 0.04 0.04 150.00 0.30 0.30 加权平均净资产收益率 （%） 8.09 7.67 7.67 增加0.42个 百分点 20.85 20.85 扣除非经常性损益后的加 权平均净资产收益率（%） 4.77 2.00 2.00 增加2.77个 百分点 17.08 17.08 二、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2014年金额 2013年金额 2012年金额 非流动资产处置损益 429,751,415.14 365,693,857.65 171,369,803.48 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性 的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常 4,675,010.15 16,815,862.85 236,851,109.33 经营业务密切相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政 府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资 金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的 投资成本小于取得投资时应享有被投资 单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 242,054.79 2,265,894.91 5,080,679.06 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提 的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合 费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公 允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初 至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产 生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期 保值业务外，持有交易性金融资产、交易 性金融负债产生的公允价值变动损益，以 及处置交易性金融资产、交易性金融负债 和可供出售金融资产取得的投资收益 -816,949.78 211,718,727.14 70,253,823.31 单独进行减值测试的应收款项减值准备 转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资 性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当 期损益进行一次性调整对当期损益的影 响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支 出 10,995,265.64 62,043,567.73 -2,987,345.05 其他符合非经常性损益定义的损益项目 131,879,522.01 少数股东权益影响额 -41,505.23 -593,363.00 -175,348.19 所得税影响额 -1,377,341.37 -62,851,587.87 -62,952,045.21 合计 443,427,949.34 726,972,481.42 417,440,676.73 三、 采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 以公允价值计量且变动计 入当期损益的金融资产 27,726,244.26 14,196,803.80 -13,529,440.46 1,212,186.59 衍生金融资产 885,486.00 -885,486.00 942,645.00 可供出售金融资产 621,801,219.82 971,447,264.12 349,646,044.30 -27,431,075.44 以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融负债 157,807,040.00 157,807,040.00 767,602.83 合计 650,412,950.08 1,143,451,107.92 493,038,157.84 -24,508,641.02 第四节 董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 1、报告期内总体经营情况 2014年是公司战略转型取得重大进展的一年,经过多年前瞻布局，公司“地产+互联网金控” 战略逐步成型。地产业务资产质量优质，销售收入稳健增长；金融及互联网金融投资取得重大突 破。期内，公司实现营业收入110.38亿元，归属于上市公司股东的净利润达10.82亿元；每股收 益0.17元；加权平均净资产收益率8.09%。 2、公司主营业务及其经营状况 (1) 财务情况 截至2014年12月31日，公司总资产708.50亿元，同比增长20.95%；归属于上市公司股东 的净资产192.20亿元，同比增长49%；公司货币资金余额127.52亿元，流动比率188.90%，均保 持在合理范围内。期内，公司实现营业收入110.38亿元，同比增长19.86%，其中，实现地产业 务收入63.48亿元（不含合作项目），较上年增长46.84%，毛利率32.73%。 期内，公司财务稳健，负债结构进一步优化。公司帐面资产负债率71.06%；期末预收款项达 67.98亿元，扣除预收款项后的资产负债率仅为61.46%，继续保持在行业较低水平。尽管加大了 投资力度，公司的经营性现金流平衡情况保持良好。 期内，相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活地应对市场变化。公司主要间接融资渠道 为银行及信托公司等金融机构，年末融资余额为336亿元，其中银行借款的平均融资成本7.82%， 各类融资加权平均融资成本9.69%。利息资本化金额24亿元，利息资本化率76%。 （2）地产业务情况 期内，公司克服市场调整困难，创新推广方式和销售模式，积极拼抢市场，地产业务稳健增 长。全年实现销售72.97亿元；全年实现销售面积61.07万平方米；住宅每平方米平均售价为11950 元；实现结算面积56.94万平方米，结算金额63.48亿元（不含合作项目）。在行业利润率趋势 性下滑的大背景下，公司严控成本，提升管理效益，努力保持了利润率的稳定。 期内，公司坚持普通刚需住宅产品定位，加大设计优化，产品设计更加精准，整体品质提升 明显，为销售的稳步增长奠定基础。期内，累计新增住宅面积约80万平方米，新增住宅产品中，140平方米以下中小户型产品占比超90%，更好地迎合了市场需求。 期内，公司坚持审慎的土地获取策略，新增土地储备面积约90万平方米，规划建筑面积约 200万平方米，实现了土地储备的合理增长；截至2014年末，公司现有开发项目30余个（不含 海涂开发项目），项目土地面积约1200万平方米，按公司权益计算约为1000万平方米；规划建 筑面积约2100万平方米，权益规划建筑面积约1700万平方米。 期内，公司商业地产和城镇化综合项目稳步推进。期内，天津静海义乌小商品国际商贸城已 进入招商阶段。温州西湾项目正积极推进中，南片区域正持续从一级开发转二级公开出让阶段， 北片区域围堤建设进度正常，主堤工程推进3000余米，子堤工程推进2500余米。启东长江口圆 陀角旅游度假区项目已进入开工阶段。 ①主要房地产项目概况一览表 面积单位：平方米 金额单位：万元 序 号 公司名称 项目名称 权益 占地面积 权益占地 面积 规划建筑 面积 权益规划 建筑面积 截至2014年12月31日 累计开工 面积 累计竣工 面积 累计合同 销售面积 累计合同 销售收入 累计结算 面积 累计结算 收入 1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳·北国之春 100% 525,339 525,339 1,171,371 1,171,371 1,087,831 1,011,511 875,717 505,254 860,849 488,866 沈阳·新湖花园 100% 54,933 54,933 137,333 137,333 62,109 0 14,491 12,701 0 0 2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳·仙林金谷 100% 268,162 268,162 436,532 436,532 97,854 34,565 20,360 16,247 15,915 12,662 3 沈阳新湖明珠置业有限公司 沈阳·新湖湾 100% 283,038 283,038 383,567 383,567 13,976 0 0 0 0 0 4 天津新湖凯华投资有限公司 天津·香格里拉 100% 145,059 145,059 140,097 140,097 92,903 89,652 80,567 69,303 68,675 62,259 5 义乌北方（天津）国际商贸城有 限公司 天津·义乌商贸城 100% 625,468 625,468 915,402 915,402 522,184 0 47,961 30,595 29,424 15,730 其中：拟发展作出租 100% 263,335 263,335 383,282 383,282 6 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州·新湖玫瑰园 100% 123,801 123,801 55,174 55,174 21,291 21,291 7,984 4,398 3,563 1,485 7 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安·新湖绿园 100% 120,129 120,129 192,325 192,325 192,325 61,863 102,890 42,515 58,200 24,230 8 江苏新湖宝华置业有限公司 南京·仙林翠谷 100% 637,048 637,048 508,000 508,000 265,590 154,986 172,274 143,971 143,756 111,684 9 苏州新湖置业有限公司 苏州·明珠城 100% 1,041,089 1,041,089 2,050,773 2,050,773 1,492,670 858,604 817,160 568,601 630,503 411,680 其中：拟发展作出租 100% 69,307 69,307 89,883 89,883 10 南通新湖置业有限公司 南通·新湖长江公园 100% 251,005 251,005 451,860 451,860 200,118 0 0 0 0 0 11 芜湖长江长置业有限公司 芜湖·长江长现代城 100% 154,079 154,079 432,770 432,770 432,770 432,770 377,790 189,547 377,489 188,442 12 上海新湖房地产开发有限公司 上海·新湖明珠城 98% 228,717 224,143 900,000 882,000 549,344 493,675 472,204 795,874 435,515 640,067 13 上海中瀚置业有限公司 上海·青蓝国际 100% 64,784 64,784 325,262 325,262 153,921 0 0 0 0 0 14 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州·香格里拉 100% 832,601 832,601 461,464 461,464 308,859 253,483 140,565 227,273 133,032 208,453 15 浙江新兰得置业有限公司 杭州·新湖果岭 100% 360,929 360,929 511,285 511,285 396,129 157,207 127,772 136,378 96,231 101,121 16 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 杭州·金色童年 100% 138,982 138,982 152,880 152,880 6,177 0 0 0 0 0 其中：拟发展作出租 100% 64,627 64,627 71,089 71,089 17 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州·武林国际 70% 26,256 18,379 128,741 90,119 128,741 112,937 43,070 188,609 32,046 129,696 18 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴·新中国际 51% 186,344 95,035 490,000 249,900 228,469 0 16,498 12,870 0 0 19 海宁绿城新湖房地产开发有限公 司 海宁·百合新城 50% 942,344 471,172 1,254,737 627,369 1,254,737 1,054,685 838,242 822,817 753,059 708,303 20 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州·新湖景城 100% 480,507 480,507 893,121 893,121 720,107 395,143 367,245 190,819 364,792 186,451 21 丽水新湖置业有限公司 丽水·新湖国际 100% 191,050 191,050 470,062 470,062 316,249 158,717 193,309 300,789 102,969 152,736 22 乐清新湖置业有限公司 乐清·海德公园 65% 186,967 121,529 372,676 242,239 199,993 0 43,760 100,648 0 0 23 瑞安市中宝置业有限公司 规划中 60% 159,845 95,907 407,000 244,200 0 0 0 0 0 0 24 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪·香格里拉 100% 319,817 319,817 503,604 503,604 194,852 119,779 78,025 72,086 73,387 68,346 25 舟山新湖保亿置业有限公司 舟山·御景国际 55% 105,623 58,093 242,563 133,410 242,563 0 18,744 26,666 0 0 26 九江新湖远洲置业有限公司 九江·柴桑春天 70% 635,400 444,780 1,073,216 751,251 1,073,216 932,685 834,284 379,427 794,868 356,615 27 九江新湖中宝置业有限公司 九江·庐山国际 70% 406,935 284,855 964,631 675,242 557,056 324,103 178,220 109,693 132,448 78,183 28 其他 - - 2,331,691 - 4,994,398 - 468,196 311,769 296,524 166,657 193,110 94,258 合 计 11,827,942 9,973,865 21,020,844 17,271,190 11,280,230 6,979,425 6,165,656 5,113,738 5,299,831 4,041,267 注：本表数据未考虑权益比例 海涂开发项目 面积单位：平方米 公司名称 项目名称 权益 占地面积 权益占地面积 已完成海涂开发面积 启东新湖投资开发有限公司 启东圆陀角项目 100% 4,000,000 4,000,000 2,358,000 平阳县利得海涂围垦开发有限公司 温州西湾项目 51% 8,060,000 4,110,600 3,490,000 注：1、启东新湖投资开发有限公司截至2014年已完成235.8万平方米（约合3537亩）的海涂开发，并取得相应的收入。 2、平阳县利得海涂围垦开发有限公司2012年已完成南片349万平方米（约合5231.35亩）的海涂开发，并于2012年12月被平阳县国土资源局收储。 辽宁, 10.13% 天津, 5.02% 山东, 1.18% 江苏, 14.32% 安徽, 2.06% 浙江, 28.01% 上海, 5.83% 江西, 9.69% 其他, 23.76% ②2014年房地产项目规划建筑面积按地区分布图 ③2014年度主要房地产项目开发情况一览表 面积单位：平方米 金额单位：万元 序 号 公司名称 项目名称 类别 新开工面 积 新竣工 面积 在建楼面 面积 可供出售楼 面面积 合同销售 面积 合同销售 收入 结算面积 结算收入 1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳·北国之春 住宅 0 117,942 76,320 148,338 51,067 44,714 79,320 54,760 沈阳·新湖花园 住宅 62,109 0 62,109 32,037 14,491 12,701 0 0 2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳·仙林金谷 住宅 0 0 63,289 61,479 2,005 1,490 2,449 2,058 3 沈阳新湖明珠置业有限公司 沈阳·新湖湾 住宅 13,976 0 13,976 13,994 0 0 0 0 4 天津新湖凯华投资有限公司 天津·香格里拉 住宅 0 22,693 3,251 5,615 9,440 4,291 2,113 1,542 5 义乌北方（天津）国际商贸城有 限公司 天津·义乌商贸城 住宅 0 0 101,744 69,046 10,484 5,750 29,424 15,730 商铺及购 物中心 0 0 420,440 30,904 13,602 12,213 0 0 6 滨州新湖房地产开发有限公司 滨州·新湖玫瑰园 住宅 0 16,955 0 13,307 367 202 606 403 7 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安·新湖绿园 住宅 50,181 0 130,462 36,214 11,193 6,176 0 0 8 江苏新湖宝华置业有限公司 南京·仙林翠谷 住宅 38,653 14,972 110,604 25,266 23,018 25,144 16,277 19,273 9 苏州新湖置业有限公司 苏州·明珠城 住宅 375,199 0 634,066 162,117 77,725 61,421 75,375 53,320 10 南通新湖置业有限公司 南通·新湖长江公园 住宅 200,118 0 200,118 0 0 0 0 0 11 芜湖长江长置业有限公司 芜湖·长江长现代城 住宅 0 0 0 3,424 1,963 1,945 5,627 2,200 12 上海新湖房地产开发有限公司 上海·新湖明珠城 住宅 0 0 55,669 29,571 56,869 185,431 21,713 34,232 13 上海中瀚置业有限公司 上海·青蓝国际 住宅 0 0 153,921 0 0 0 0 0 14 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州·香格里拉 住宅 8,291 0 55,376 35,953 2,307 7,647 2,003 7,680 15 浙江新兰得置业有限公司 杭州·新湖果岭 住宅 104,755 119,181 238,922 47,357 16,738 19,443 63,487 65,922 16 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 杭州·金色童年 住宅 6,177 0 6,177 0 0 0 0 0 17 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州·武林国际 住宅 0 112,937 15,804 39,405 6,417 30,413 32,046 129,696 18 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴·新中国际 住宅 62,326 0 228,469 88,272 15,148 11,756 0 0 19 海宁绿城新湖房地产开发有限 公司 海宁·百合新城 住宅 0 0 200,052 49,360 60,388 84,025 17,461 28,325 20 桐乡新湖升华置业有限公司 桐乡·香格里拉 住宅 0 0 0 0 4,126 939 6,761 1,994 21 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州·新湖景城 住宅 219,901 50,859 324,964 15,446 18,955 20,392 48,725 44,682 22 丽水新湖置业有限公司 丽水·新湖国际 住宅 93,989 158,717 157,532 76,830 45,902 78,836 102,969 152,736 23 乐清新湖置业有限公司 乐清·海德公园 住宅 0 0 199,993 135,599 0 0 0 0 24 瑞安市中宝置业有限公司 规划中 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0 25 浙江澳辰地产发展有限公司 兰溪·香格里拉 住宅 0 18,777 75,073 43,942 2,495 2,107 721 710 26 舟山新湖保亿置业有限公司 舟山·御景国际 住宅 0 0 242,563 22,066 5,233 6,900 0 0 27 九江新湖远洲置业有限公司 九江·柴桑春天 住宅 0 0 140,531 101,178 65,263 36,679 36,545 20,216 28 九江新湖中宝置业有限公司 九江·庐山国际 住宅 0 119,241 232,953 76,780 66,931 43,796 43,231 30,533 29 其他 - 住宅 0 39,182 156,427 53,479 28,553 25,315 0 0 合 计 1,235,675 791,456 4,300,805 1,416,979 610,680 729,726 586,853 666,012 注1：本表数据未考虑权益比例。 注2：住宅区附带的商铺、车位、储藏室、公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示。 ④2014年度主要房地产项目出租情况表 序 号 公司名称 项目名称 物业类型 可供出租房地产楼 面面积（平方米） 已出租房地产楼 面面积（平方米） 出租率 2014年年租金 收入（元/年） 每平方米平均租金 （元/平方米/年） 1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳·北国之春 办公写字楼 5,472 2,939 53.71% 220,428 150 2 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州·香格里拉 办公写字楼 654 654 100.00% 1,892,530 2,894 3 苏州新湖置业有限公司 苏州·明珠城 商铺及购物中心 19,796 13,912 70.28% 2,325,278 167 4 上海新湖房地产开发有限公司 上海·新湖明珠城 商铺及购物中心 21,326 15,879 74.46% 11,147,114 702 5 海宁绿城新湖房地产开发有限公司 海宁·百合新城 商铺及购物中心 11,891 10,830 91.08% 6,042,321 558 6 丽水新湖置业有限公司 丽水·新湖国际 商铺及购物中心 3,988 534 13.39% 119,354 894 7 九江新湖远洲置业有限公司 九江·柴桑春天 商铺及购物中心 10,858 10,858 100.00% 2,827,563 260 8 绍兴市百大房产有限责任公司 绍兴·红太阳中心 办公写字楼 1,607 1,114 69.32% 186,345 167 商铺及购物中心 22,226 20,445 91.99% 5,716,197 280 合 计 97,818 77,165 - 30,477,130 - （3）互联网金控情况 期内，公司积极打造互联网金控平台。增资入股温州银行股份有限公司获得银监会批准，公 司成为温州银行单一第一大股东，持股比例为13.96%（哈尔滨高科技（集团）股份有限公司另持 有温州银行1.82%的股份）；同时，公司参股公司盛京银行也已于2014年12月29日在香港成功上市。 公司所投资的保险、证券、银行、期货等金融板块已初步成型，未来将借助互联网和资本市场实 现新的突破。 近期，公司参股公司湘财证券股份有限公司（以下简称“湘财证券”）与上海大智慧股份有 限公司（以下简称“大智慧”）换股合并事项已于2015年4月17日获中国证监会并购重组委审核通 过。换股合并后，公司及参股公司新湖控股将合计持有大智慧29.88%的股份，公司直接间接持有 比例为15.1%。此次交易完成后，大智慧将成为第一家真正意义上的互联网券商，可全面、深入整 合大智慧和湘财证券的业务资源，搭建真正以互联网为基础的业务平台，并在此平台基础上进一 步整合拓展相关资源，以分享互联网金融的巨大成长空间。 （4）公司管理和内控情况 期内，公司对系统内主要子公司的内控情况进行核查，积极落实整改方案，推动管理提升。 期内，公司地产业务一贯坚持对品质和价值孜孜以求的态度，在项目设计、工程技术、工程 质量、物资采购等方面均细化了管理节点，进一步建立健全有关工作标准、管控制度，有效提升 了项目品质。同时， 公司进一步加强了成本管理。不断强化标准化应用，深化与合作伙伴的关系， 加大集团采购力度，发挥采购规模效益。加强工程质量管控，开展内部工程质量考评，持续提升 开发效益。 期内，公司加强对投资的金融企业和其它企业的内控和管理。公司所投资的金融企业均合规 经营，有规范的内控管理制度。同时，公司对所投资的企业也建立了有效的管理流程，以控制投 资风险。 （5）公司再融资情况 期内，公司抓住机遇，成功实施再融资，并启动新一轮非公开发行、公司债和中期票据融资 方案。 期内，在地产公司再融资政策放开后，公司敏锐把握政策变化，及时启动再融资方案，并于 2014年7月获得中国证监会发审委通过，9月获得中国证监会的核准通知书，12月成功发行并办理 完毕股份登记工作，募集资金约55亿元，募集资金投向“上海新湖明珠城三期三标段、四标段” 和“上海新湖.青蓝国际”两个棚户区改造项目。 期内，公司充分运用资本市场各种融资工具，启动了新一轮再融资、公司债和中期票据融资 方案，拟非公开发行股票募集资金50亿元、发行公司债35亿元和申请注册中期票据35亿元。目前 上述方案己经公司董事会、股东大会审议通过，正在积极推进中。 （6）企业形象和品牌建设 期内，公司投资者关系管理工作稳步提升，资本市场形象更趋稳定。凭借清晰战略和坚实转 型举措，公司发展潜力和投资价值得到了资本市场的高度认同。 期内，公司继续强化品牌建设，地产业务品牌得到显著提升。公司产品研发、设计、营造、 策划和销售能力持续提高，获得了客户、合作伙伴、员工和股东等利益相关方的高度认可。杭州. 武林国际项目被评为2014年度杭州市建设工程“西湖杯”（建筑工程奖）。公司荣获2014博鳌房 地产论坛“中国地产风尚大奖.2014中国最具价值地产上市企业”称号。在中国房地产研究会、中 国房地产业协会与中国房地产测评中心主办的2014年中国房地产上市公司综合实力100强测评中， 新湖中宝位列49强。 期内，公司金融品牌逐渐凸现。湘财证券、大智慧、新湖期货、温州银行、盛京银行在行业 内均具有良好的品牌和优良的业绩。 (一) 主营业务分析 1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 11,038,339,077.92 9,209,040,364.56 19.86 营业成本 8,596,467,864.64 6,974,893,614.85 23.25 销售费用 346,073,064.65 321,422,557.34 7.67 管理费用 290,143,744.94 307,799,041.15 -5.74 财务费用 655,590,233.09 613,629,033.03 6.84 经营活动产生的现金流量净额 -5,008,432,532.98 -861,632,484.00 不适用 投资活动产生的现金流量净额 412,547,203.82 -1,519,918,980.39 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 6,541,471,575.45 4,522,593,409.61 44.64 研发支出 8,621,441.07 8,423,250.95 2.35 2 收入 (1) 驱动业务收入变化的因素分析 报告期内，公司实现营业收入110.38亿元，同比增长19.86%，其中房地产业务结转收入63.48 亿元，同比增长46.84%，主要是由于本期房地产结算面积增加所致。 (2) 主要销售客户的情况 报告期内，公司向前5名客户销售额合计为339,260.59万元，占公司年度销售总额的30.73%。 3 成本 (1) 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行 业 成本构成项 目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 房地 产 房地产开发 成本 4,270,679,304.27 49.84 2,699,026,102.26 38.79 58.23 本期较上 期变动主 要是因为 本期房地 产结算面 积增加 海涂 开发 海涂开发成 本 184,961,705.85 2.16 269,544,962.15 3.87 -31.38 商业 贸易 购货成本 4,088,266,308.44 47.72 3,963,784,157.64 56.96 3.14 其他 其它成本 24,031,450.11 0.28 26,248,344.89 0.38 -8.45 合计 8,567,938,768.67 100.00 6,958,603,566.94 100.00 23.13 (2) 主要供应商情况 报告期内，公司向前5名供货商采购额合计为337,417.28万元，占公司年度采购总额的 40.66%。 4 费用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 销售费用 346,073,064.65 321,422,557.34 7.67 管理费用 290,143,744.94 307,799,041.15 -5.74 财务费用 655,590,233.09 613,629,033.03 6.84 所得税费用 349,673,355.05 366,020,120.23 -4.47 5 研发支出 (1) 研发支出情况表 单位：元 本期费用化研发支出 8,621,441.07 本期资本化研发支出 0 研发支出合计 8,621,441.07 研发支出总额占净资产比例（%） 0.04 研发支出总额占营业收入比例（%） 0.08 (2) 情况说明 公司子公司新湖期货有限公司符合《国家重点支持的高新技术领域》和国家发展改革委员会 等部门公布的《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南（2007年度）》规定的研发项目共2 项：机构投资者量化交易解决系统和新湖期货资产管理软件平台系统开发项目。当期研发费用计 入当期损益未形成无形资产。 6 现金流 科目 本期数 上年同期数 变动比 例（%） 变动原因 经营活动产生的 现金流量净额 -5,008,432,532.98 -861,632,484.00 不适用 本期支付土地款及房 地产项目投入增加 投资活动产生的 现金流量净额 412,547,203.82 -1,519,918,980.39 不适用 本期处置股权投资收 回的现金增加及本期 股权投资减少 筹资活动产生的 现金流量净额 6,541,471,575.45 4,522,593,409.61 44.64 本期非公开发行股票 其他说明： 2014年公司经营活动产生的现金流净额为-50.08亿元，净利润11.46亿元，两者差异主要系 房地产项目开发周期较长，项目结转利润滞后于投入。 7 其他 (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 报告期，公司出售大智慧股份89,072,391股，实现投资收益320,719,282.41元。 (2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明 根据本公司第八届董事会第十六次会议和2013年度第二次临时股东大会决议，并经中国证 券监督管理委员会《关于核准新湖中宝股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可〔2014〕 885号）核准，本期公司获准非公开发行人民币普通股。本次非公开发行共计募集资金净额为 5,437,176,556.12 元，其中计入实收资本1,773,958,060.00元，计入资本公积（股本溢价） 3,663,218,496.12元。公司本次增资，业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审验出具了天健 验〔2014〕246号验资报告。公司已于2014年12月11日办妥工商变更登记手续。 (3) 发展战略和经营计划进展说明 公司已在本节“董事会关于公司未来发展的讨论与分析”中对公司发展战略及计划进行说明， 敬请查阅。 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比 上年增减 （%） 房地产 6,348,421,796.00 4,270,679,304.27 32.73 46.84 58.23 减少4.84 个百分点 海涂开发 347,753,533.79 184,961,705.85 46.81 -44.74 -31.38 减少10.36 个百分点 商业贸易 4,105,132,328.96 4,088,266,308.44 0.41 3.43 3.14 增加0.28 个百分点 其他 165,304,901.92 24,031,450.11 85.46 11.05 -8.45 增加3.09 个百分点 合计 10,966,612,560.67 8,567,938,768.67 21.87 20.90 23.13 减少1.41 个百分点 2、 主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%） 浙江 7,814,120,366.55 66.9 辽宁 533,822,062.00 -37.6 安徽 21,995,908.00 -46.74 江西 507,492,993.00 -49.85 江苏 1,078,095,873.79 -38.08 上海 834,330,674.33 52.89 天津 172,724,483.00 50.21 其他 4,030,200.00 -94.83 合计 10,966,612,560.67 20.90 主营业务分地区情况的说明 其中：占公司营业收入总额或营业利润总额10%以上的地区 分行 业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上 年增减（%） 浙江 7,814,120,366.55 6,490,304,465.06 16.94 66.90 46.78 增加11.38 个百分点 江苏 1,078,095,873.79 674,937,741.57 37.4 -38.08 -27.88 减少8.85 个百分点 上海 834,330,674.33 492,116,530.72 41.02 52.89 96.09 减少12.99 辽宁, 8.53% 天津, 2.59% 山东, 0.06% 江苏, 10.90% 安徽, 0.33% 浙江, 64.83% 上海, 5.14% 江西, 7.62% 个百分点 2014年度主要房地产业务分地区情况一览表 面积单位：平方米 金额单位：万元 地区 合同销售 面积 合同销售 收入 销售收入 占比 结算面积 结算收入 结算收入占比 辽宁 67,563 58,905 8.07% 81,769 56,818 8.53% 天津 33,526 22,254 3.05% 31,537 17,272 2.59% 山东 11,560 （未完）  |