[公告]*ST广夏：拟发行股份购买资产所涉及的宁夏宁东铁路股份有限公司股东全部权益项目资产评估说明
广夏（银川）实业股份有限公司拟发行股份购买资产 所涉及的宁夏宁东铁路股份有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 中和评报字（2014）第 YCV1081号 二○一五年三月二十四日 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 资产评估说明目录 第一部分关于评估说明使用范围的声明 ......................................................................................................... 2 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ......................................................................................... 3 第三部分评估对象与评估范围说明 ................................................................................................................. 4 第四部分资产核实情况总体说明 ................................................................................................................... 11 第五部分资产基础法评估技术说明 ............................................................................................................... 16 流动资产评估技术说明 ................................................................................................................................... 16 长期股权投资评估技术说明 ............................................................................................................................ 22 房屋建筑物评估技术说明 ............................................................................................................................... 29 机器设备评估技术说明 ................................................................................................................................... 65 在建工程评估技术说明 ................................................................................................................................... 83 生产性生物资产（含林地使用权）评估技术说明 ........................................................................................ 93 无形资产—土地使用权评估技术说明 .......................................................................................................... 104 其他无形资产评估技术说明.......................................................................................................................... 144 递延所得税资产评估技术说明 ...................................................................................................................... 146 长期待摊费用评估技术说明.......................................................................................................................... 147 其他非流动资产评估技术说明 ...................................................................................................................... 148 负债评估技术说明 ........................................................................................................................................ 149 第六部分收益法评估技术说明 ..................................................................................................................... 153 第七部分评估结论及其分析 ......................................................................................................................... 199 资产评估说明附件 ............................................................................................................................................ 210 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 1 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 第一部分关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监 管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或部分内容 不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 本评估说明涉及部分机密材料，敬请阅读者注意保密。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 此部分由委托方和被评估企业共同撰写，具体内容详见附件一。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 第三部分评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 根据本次评估目的，评估对象是宁夏宁东铁路股份有限公司的股东 全部权益。评估范围是宁夏宁东铁路股份有限公司经审计后账面上列示 的全部资产及相关负债。 本次评估的资产总额 5,214,723,012.25元，其中：流动资产 424,324,638.66元，非流动资产 4,790,398,373.59元；负债总额 1,133,578,972.03元，其中：流动负债 659,583,263.49元，非流动负债 473,995,708.54元，所有者权益合计 4,081,144,040.22元。详细见下表： 2014年6月30日资产负债表 金额单位：人民币元 科目名称账面价值 一、流动资产合计 424,324,638.66 货币资金 137,387,022.85 应收票据 103,150,000.00 应收账款 69,504,841.41 预付款项 36,791,123.77 其他应收款 43,399,292.12 存货 34,092,358.51 二、非流动资产合计 4,790,398,373.59 长期股权投资 505,090,554.14 固定资产 3,476,340,659.71 在建工程 171,729,255.81 生产性生物资产 35,544,145.78 无形资产 540,330,213.14 长期待摊费用 82,478.90 递延所得税资产 1,913,259.07 其他非流动资产 59,367,807.04 三、资产总计 5,214,723,012.25 四、流动负债合计 659,583,263.49 应付票据 27,450,000.00 应付账款 97,038,660.01 预收款项 15,825,263.55 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 科目名称账面价值 应付职工薪酬 28,097,352.29 应交税费 13,087,452.03 应付利息 748,706.85 应付股利（应付利润） 463,127,264.61 其他应付款 3,408,564.15 其他流动负债 10,800,000.00 五、非流动负债合计 473,995,708.54 长期借款 427,670,000.00 递延所得税负债 46,325,708.54 六、负债总计 1,133,578,972.03 七、所有者权益 4,081,144,040.22 股本 3,533,368,080.00 资本公积 51,080,955.92 专项储备 9,735,558.12 盈余公积 120,248,775.89 未分配利润 366,710,670.29 以上评估范围与委托评估的范围及被评估企业所申报评估的资产 范围一致，并且经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计。 （二）实物资产的分布情况及特点 本次评估范围内的实物资产除宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡 萄种植分公司资产位于宁夏贺兰山沿山公路118公里处的青铜峡树新林 场鸽子山分场西侧、甘城子南附近外，其它实物资产集中分布在宁夏灵 武市宁东开发区宁东能源重化工基地，宁夏宁东能源重化工基地位于自 治区首府银川市灵武境内。实物资产主要包括：存货、房屋建筑物、构 筑物、机器设备、车辆、电子设备、在建工程、生产性生物资产、土地 及林地使用权。 1、存货账面价值 34,092,358.51元，包括原材料、委托加工物资及 生产成本-农业开发成本。原材料按类别分别存放在 1-3号平库、1-3号 料场、6号料场、柴油基地、车间及立库内，存放环境及周转情况良好； 委托加工物资包括酿酒葡萄和委托加工费，是由宁夏宁东铁路股份有限 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 公司提供葡萄原料，由受托加工单位根据原酒加工品种、数量及质量要 求组织加工。 2、建筑物类资产共计291项，账面原值为3,644,465,042.57元，账面 净值为3,200,194,344.65元。其中：宁夏宁东铁路股份有限公司本部申报 评估的房屋建筑物账面原值为3,636,503,930.69元，账面净值为 3,193,444,422.98元；酿酒葡萄种植分公司申报评估的房屋建筑物账面原 值为7,961,111.88，账面净值为6,749,921.67元。 宁夏宁东铁路股份有限公司本部房屋建筑物共计269项，包括房屋 建筑物共82项，一般构筑物67项，铁路资产121项。房屋建筑物总建筑 面积78347.57平方米，主要为铁路沿线各站点的调度楼、信号楼、基地 食堂、职工文体中心、办公楼、材料库、汽车库、养路工区等；附属设 施主要有古窑子车站的站台墙、水池、硬化地坪、热力网、站后工务、 厂区内的道路、围墙以及各站点信号楼配套使用的室外工程等；铁路资 产正线里程为275.494公里，包括大古线、古黎线、羊枣线、上宁线、 黎红线、古鸳线、古灵线、鸳化线、黎临线、马清线、红老线、鸳梅线。 上述资产建造于1999-2012年。 酿酒葡萄种植分公司（葡萄园二基地）建筑物主要为葡萄园区的管 理用房及设施。包括：宿舍、办公室、车库、库房、泵房、厕所、地磅 房及地坪等。均为单层砖木结构为主，部分砖混结构。绝大部分正常在 用，个别看护房闲置。建造于2001-2012年。 上述房屋建筑物的日常维护保养已经规范和制度化。房屋建筑物维 护、保养较好，能够满足宁东铁路的生产及生活需要。 宁夏宁东铁路股份有限公司申报评估的房屋建筑物，总建筑面积 89007.39平方米，其中有 31项，建筑面积 14125.72平方米（其中含酿 酒葡萄种植分公司葡萄园区生产管理用房产 10659.82平方米）尚未进 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 行房屋权属登记。 3、设备类账面原值 464,629,447.28元，账面净值 276,146,315.06元， 包括机器设备、车辆和电子设备，共计 1045项。设备主要有铁路运输 设备（包括机车、车皮、通信、信号、电力、供水、采暖等），主要分 布在古窑子站及大古铁路沿线各站；车辆主要为企业办公用车辆，电子 设备主要为办公用电脑、打印机、复印机、传真机、空调、照相机、摄 像机、投影仪、办公桌椅、电视机等。设备在用状况良好。 4、在建工程账面价值 171,729,255.81元，其中：铁路工程及附属 148,985,374.84元，待摊费用 22,743,880.97元。具体在建项目有：上宁 线——长城南至煤化工 B、C区段的路基、桥涵、桥梁工程—纬四路大 桥、上沟湾水库特大桥及大临工程、轨道、电力工程，以及电气化改造 设计费、工程监理费等其他费用，贷款利息支出等；临河铁路——临河 A区至红墩子铁路的其他费用和分摊的管理费；古窑子基地的地理信息 系统—其他和协同办公系统全面升级系统；灵武车站扩能改造用地补偿 费等。 5、生产性生物资产 -林木账面价值35,544,145.78元，为宁夏宁东铁 路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司所属的位于宁夏青铜峡市甘城子 南附近，紧邻青铜峡市树新林场鸽子山分场的葡萄树，葡萄园净种植面 积约6179.37亩，主要在1998年6月—1999年6月间成片栽植，现已进入 盛产期，正常产果。 6、土地使用权账面原值为 525,755,376.08元，账面净值为 468,268,098.26元。共 23宗，分别位于青铜峡市大坝镇小坝镇、吴忠市 利通区新华桥镇、灵武市崇兴镇、东塔镇、宁东镇、临河镇、盐池县冯 记沟乡冯记沟村，总面积 12,880,873.00m2，土地使用权类型全部为作 价出资，土地用途均为铁路用地。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 7、林地使用权账面原值为 74,947,400.00元，账面净值为 71,060,895.49元，位于青铜峡市树新林场鸽子山分场；林木主要树种为 酿酒葡萄，《林权证》证号为“青林证字（2013）第 0000356号”，办证 林地面积 8000亩，林地使用期 44年，终止日期 2056年 08月 24日。登 记四至：东至包兰铁路；南至山洪沟；西至沿山公路；北至曹沿路。 2014 年 1月 22日，青铜峡市人民政府永久性征用林地 94.54亩。据此，现实 际剩余林地面积为 7905.46亩。 8、宁夏宁东铁路股份有限公司拥有 2个全资子公司—宁夏世纪大 饭店有限公司、宁夏大古物流有限公司， 1个控股子公司—广夏（银川） 实业股份有限公司，1个非控股子公司—太中银铁路有限责任公司，1 个分公司—宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司。 （1）宁夏世纪大饭店有限公司成立于 2012年 12月 26日，为一人 有限责任公司，位于银川市兴庆区玉皇阁北街 24号，其前身为宁夏华 兴实业有限公司银川世纪大厦，为宁夏华兴实业有限公司下设的分支机 构，成立于 2000年 4月 18日，为非法人独立核算单位。 2008年 1月 银川世纪大厦由宁夏大古铁路有限责任公司接管。2008年 5月 30日宁 夏大古铁路有限责任公司增资成立宁夏宁东铁路股份有限公司。 2011 年 6月正式成立宁夏宁东铁路股份有限公司世纪大厦分公司。2012年 10 月，宁夏宁东铁路股份有限公司第三次临时股东会决议，将原宁夏宁东 铁路股份有限公司世纪大厦分公司注册为独立法人的全资子公司—宁夏 世纪大饭店有限公司，公司的经营范围和经营场所、资产仍然为原宁夏 宁东铁路股份有限公司世纪大厦分公司的延续。 （2）宁夏大古物流有限公司成立于 2014年 5月 20日，为一人有 限责任公司（法人独资），注册资金： 1000万元人民币，法定代表人： 丁志威，公司住所：银川市金凤区北京中路 168号 C座办公楼，经营范 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 围：货物运输服务；货运代理；仓储服务；装卸搬运；包装；流通加工、 配送；物流信息服务；物流服务方案策划与咨询；铁路专用线代建、代 运营及代维护管理。 （3）广夏(银川)实业股份有限公司现证券简称为 ST广夏（000557） 成立于 1994年 2月 18日，住所：银川市金凤区北京中路 168号 C座一 楼。 1993年 11月 26日，经中国证券监督管理委员会证监发字（ 1993） 103号文批准，向社会公开发行人民币普通股 30,000,000.00股，公司股 票于 1994年 6月 17日在深圳证券交易所上市交易。 2010年 11月 3日，深圳证券交易所公告广夏(银川)实业股份有限 公司股票停牌，当日股票收盘价为 7.00元/股。 2012年 1月 5日，宁夏宁东铁路股份有限公司召开第一届董事会 第二次临时会议和 2012年第一次临时股东大会，决定参与广夏(银川) 实业股份有限公司重整。截止 2012年 12月 31日，宁夏宁东铁路股份 有限公司受让广夏(银川)实业股份有限公司 100430245股股票，每股 3.19元，支付对价款 320,090,554.14元，占其总股本的 14.64%，在人员 安排上对其财务和经营的影响能力已转为控制地位。 （4）太中银铁路有限责任公司成立于 2007年 4月 26日，持股比 例为 1.246%，注册资金：1053159万元人民币，法定代表人：于文峰， 公司住所：西安市文景路 15号公安厅小区北侧办公楼，经营范围：太 中银铁路建设；客货运输服务。 （5）宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司 宁夏宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司成立于 2013年 10 月 20日，负责人：高华，营业场所：青铜峡市大坝镇（大沙沟车站）， 经营范围：酿酒葡萄种植销售。 9、宁夏宁东铁路股份有限公司未申报未记录的无形资产及表外资 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 产，经核实，我们也未发现宁夏宁东铁路股份有限公司有未记录的无 形资产及表外资产。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 第四部分资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 1、清查组织工作 接受委托后，本公司评估人员根据宁夏宁东铁路股份有限公司提供 的资产评估清查申报明细表（初步），组成评估工作小组，并制定了详 细的现场清查实施计划，于 2014年 8月 4日至 2014年 8月 30日深入 现场，对实物资产主要采用逐项清查和抽查的方式，现场清查核实了宁 夏宁东铁路股份有限公司所申报评估资产的存在和使用情况，验证其所 提供的文件资料。在此基础上，补充或调整了原评估申报明细表。 2、清查实施步骤 第一步：指导评估企业财务与相关资产管理人员在资产清查的基础 上，按照评估机构提供的 “资产评估明细表”、“资料清单”及其填写要求， 进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、 状态、经济技术指标等情况的文件资料。 第二步：初步审查被评估企业提供的资产评估明细表 评估人员通过了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后审查 各类资产评估明细表，检查有无填写不全、错填、漏填、资产项目填写 不明确等现象，并要求公司人员及时更正。 第三步：现场实地勘察 评估人员依据资产评估明细表，于 2014年 8月 4日至 2014年 8月 30日对申报资产进行了现场核查，对非实物资产主要通过查阅企业的 原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通 过访谈、函证及账龄分析了解其真实性及回收（偿付）可能。对实物资 产主要采用逐项清查和抽查，针对不同的资产性质及特点，采取不同的 勘查方法，核查其数量、使用环境及状态等。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 第四步：补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到 “表”“实”相符。 第五步：核实产权证明文件 对被评估资产的产权进行调查，收集、查验相关权属证明资料。对 权属资料不完善、权属不清晰的提请被评估企业核实，出具相关产权说 明文件。 3、各项资产清查过程 ★货币资金的清查：包括库存现金及银行存款。 （1）库存现金：存放在企业财务部的保险柜中。我们核对了总账、 现金日记账和会计报表，并与财务人员一起对现金进行了现场盘点， 并根据盘点日至评估基准日间的收入支出倒推到评估基准日现金的余 额，经盘点金额无差异。 （2）银行存款：我们查阅了 2014年 6月 30日银行对账单和余额 调节表，对大额的未达账项进行了核实，同时对大额账户进行了函证， 函证都一一收回，与对账单相符。 ★往来账款的清查：纳入本次评估范围的往来账款主要有应收票 据、应收账款、预付账款及其他应收款。首先将申报表与会计报表、明 细账、总账进行核对，对每笔往来款项进行逐项清查核实，并进行必要 的取证核实，对大额款项进行函证。 ★存货的清查：首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对， 并查阅相关的会计记录和原始凭证。同时根据评估申报表对存货进行了 监盘，对于价值较大的存货进行逐一盘点，对于单位价值较小数量繁多 的存货进行了抽查，抽查比例为 80%左右。在盘点结果的基础上，根据 盘点日至评估基准日的出入库倒推出评估基准日的数量。在盘点过程 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 中，同时关注存货存放环境、存放时间、使用情况等。 ★长期股权投资的清查：评估人员长期投资评估申报明细表搜集了 与长期股权投资相关的协议、合同、投资凭证、验资报告、被投资企业 的营业执照、章程、评估基准日资产负债表等资料，并对被投资企业的 经营状况进行了了解。 ★设备的现场勘察：评估人员在 8月 4日进驻评估现场后，根据资 产评估申报表，评估小组对设备进行了逐台清查核对，注意核对有无未 入账的和已核销的设备，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维 护、修理和技术改造情况。 对车辆进行现场核查，了解企业车辆资产的使用特点和维护保养情 况，掌握车辆的性能状态，同时核对企业申报的机动车行驶证。 对机器设备除现场勘察外，还结合企业填写的 “设备状况调查表” 对设备进行了核实。对漏填、错填、重填的返回企业补充完善。 ★建筑物的现场勘察：评估人员 8月 4日驻评估现场后，对于建、 构筑物，根据企业提供的建筑物、构筑物评估申报表，所列项目的项数、 面积、结构类型、其它主要参数、装饰及给排水、供电照明、采暖通风 等设备配备情况，详细进行了现场清查核实，结合查阅主要建、构筑物 的相关图纸，对申报表与实物不符的部分进行纠正，除核对建、构筑物 的数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看：建筑物结构、装修、 设施，配套使用状况；构筑物的结构形式、状况等情况。 评估人员对于建筑物进行全面的清查，逐个核实资产的情况。对于 账实不符的根据实际情况，在征求企业有关人员意见的前提下，按照实 际情况进行调整。 ★在建工程的清查：对在建工程，首先了解在建工程项目的可研、 立项、批复过程、法定规划文件、设计概况及目前状态，逐项清点核实 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 了各已开工子项工程，了解其工程内容、核实其具体开工日期、承建方、 查看了相关图纸、合同及招标文件；检查资产评估明细表各项内容填写 情况，核实资产评估明细表中数据与财务报表在建工程账面数量是否一 致，了解在建项目的主要内容和资产状况；根据申报的土建工程和设备 安装工程项目，审查其合同内容，并通过与财务人员交谈了解工程实际 进度情况及工程款项支付情况，分析账面值的构成及其合理性；现场实 地勘察在建工程的形象进度，核实是否按照合同条款执行。 ★生产性生物资产的清查：根据被评估企业提供的生产性生物资产 评估明细表对林木资产实地进行勘察与核对，对被评估企业提供的财产 资料、有关凭证进行整理与补充搜集；核实重要的成本构成证明资料， 并多方面了解可能影响资产评估的重大事项。 ★无形资产的清查：本次委托评估的无形资产主要是外购软件，通 过查阅原始凭证和购置合同，对其真实性和准确性进行了核实，并对其 摊余情况进行了解。 ★土地使用权的清查：主要是对土地的现时状况、地理位置、开发 环境及用途等实际情况进行调查了解，对土地的权属状况进行调查，并 收集土地的相关权属证明材料等。 ★林地使用权的清查：评估人员调查了与林地使用权的取得情况， 搜集有关的相关权证、出让合同等资料，并向有关人员了解情况、对委 估林地的四至及利用现状进行了调查。 ★其他资产的清查：评估人员了解分析其他资产的形成依据和明细 过程，收集有关合同、协议、决议等重要资料，并抽查有关会计凭证， 做好相应清查核实记录。 ★负债的清查：包括应付票据、应付账款、预收账项、应付职工薪 酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款、其他流动负债、长 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 期借款及递延所得税负债。在清查时，将申报表与会计报表、明细账、 总账进行核对，同时查阅了相关原始凭证及合同，对每笔款项逐一核实， 确认其债务的存在与否，并对大额款项进行函证。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 对隐蔽工程，包括地下管网、输电线路等，主要依据企业提供的 相关图纸资料及企业技术人员介绍等情况进行核查。 （三）核实结论 通过对评估范围内的资产产权进行核实，对实物资产的数量和状况 进行现场盘点和勘察，对其他资产及负债进行真实性检查，经查存在以 下情况： 1、纳入评估范围的房屋建筑物，总建筑面积89007.39平方米，其 中有31项，建筑面积 14125.72平方米（其中含酿酒葡萄种植分公司葡萄 园区生产管理用房产10659.82平方米）尚未进行房屋权属登记。 2、纳入评估范围的 2辆摩托车（号牌号码宁 A98312、宁 AA6510）， 车辆行驶证上的所有人为宁夏大古铁路有限责任公司；摩托车（号牌号 码宁 A90582），车辆行驶证上的所有人为徐柏涛，未办理过户。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 第五部分资产基础法评估技术说明 流动资产评估技术说明 一、资产概况 评估范围为宁夏宁东铁路股份有限公司申报评估的各项流动资产， 包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、预付款项和存货。 上述资产在评估基准日的账面值如下所示： 金额单位：人民币元 资产项目账面价值占流动资产比例 货币资金 137,387,022.85 32.38% 应收票据 103,150,000.00 24.31% 应收账款 72,247,955.58 减：坏账准备 2,742,914.17 应收账款净额 69,504,841.41 16.38% 预付款项 36,791,123.77 8.67% 其他应收款 43,511,672.53 减：坏账准备 112,380.41 其他应收款净额 43,399,292.12 10.23% 存货 34,092,358.51 8.03% 流动资产合计 424,324,638.66 100.00% 二、各项流动资产的评估 （一）货币资金 1.现金的评估说明 宁夏宁东铁路股份有限公司现金账面值为 2,799.90元。现金由财务 部出纳专人保管存放于保险柜。我们对现金进行了盘点，由财务负责人、 出纳、注册资产评估师参加，注册资产评估师监盘，按面额逐张核实， 盘点完成后参加人员签字并编制现金盘点表。我们以盘点核实后的账面 值作为评估值。 2.银行存款的评估说明 宁夏宁东铁路股份有限公司银行存款账面值 137,384,222.95元，明 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 细如下： 序号开户银行账号币种账面值 1 中国银行银川市新华支行 106002050945 人民币 16,958,017.97 2 中国银行灵武市宁东支行 106007389133 人民币 16,046,818.90 3 中国银行玉皇阁北街支行 106003314401 人民币 2,067,290.35 4 中国银行青铜峡铝厂支行 106002869103 人民币 287,735.83 5 中国银行新华支行（党费户） 106015251638 人民币 60,469.04 6 中国银行新华支行（贷款户） 106002050934 人民币 37.64 7 国家开发银行宁夏区分行 64101560061211680000 人民币 1,625,364.73 8 国家开发银行宁夏区分行（贷款户） 64101560060805620000 人民币 225,047.52 9 国家开发银行宁夏区分行（贷款户） 64101560060807200000 人民币 2,113,709.85 10 建行银川市东城支行 64001170100052504949 人民币 749,205.76 11交行宁夏区分行营业部 641301100018010050106人民币 3,110,577.99 12 黄河农村商业银行营业部 5002785200040 人民币 748.61 13 宁夏银行新华东街支行（保证金户） 19000154300001984 人民币 20,021,067.99 14 宁夏银行西城支行 02000140900021184 人民币 1,000,876.94 15 中国银行银川市新华支行 106002050967 人民币 30,000,000.00 16 中国银行玉皇阁北街支行 106026945952 人民币 5,000,000.00 17 交行宁夏区分行营业部 641301100608510001161人民币 8,117,253.83 18 宁夏银行西城支行 02000143100000374 人民币 20,000,000.00 19 黄河农村商业银行营业部 5002785200057 人民币 10,000,000.00 合计 137,384,222.95 评估人员主要通过查阅银行对账单、银行余额调节表进行核实并向 相关银行进行了函证。以核实后账面值作为评估值。 （二）应收票据:宁夏宁东铁路股份有限公司应收票据账面价值 103,150,000.00元，应收票据均为银行承兑的不带息的银行承兑汇票。 评估人员对持有的应收票据进行了核查，对出票日期及到期时间进行核 对，在此基础上，以核实后的金额确定评估值。 （三）应收账款：宁夏宁东铁路股份有限公司应收账款账面净值 69,504,841.41元，为应收运费、机车回送费、货车占用费、线路养护费、 代管代维款及酿酒葡萄款。评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据， 发函询证，了解应收款项的内容及发生时间，在清查核实其账面余额的 基础上，了解款项收回的可能性及坏账的风险，按扣减评估风险损失后 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 的金额作为评估值。 （四）预付款项：宁夏宁东铁路股份有限公司预付款项账面价值 36,791,123.77元，包括预付的设备款、葡萄酒加工款、水费、油款、改 造设计费等。评估人员根据明细表中所列客户业务内容、发生日期及金 额，抽查账户发生额与会计凭证的一致性，付款有无依据（即付款的合 同、协议，或其他有关证明）。评估时，具体分析预付账款形成的原因， 在审查核实的基础上，以核实后的账面值确定评估值。 （五）其他应收款：宁夏宁东铁路股份有限公司其他应收款账面净 值 43,399,292.12元，主要核算的是企业间往来款、个人备用金、工程 款等。评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据并询问了有关财务、业 务人员，对其他应收款进行了调查核实，进行账龄分析和收回可能性判 断确定评估风险损失，以其他应收款账面余额扣除评估风险损失金额后 确定为其他应收款的评估值。 （六）坏账准备：宁夏宁东铁路股份有限公司坏账准备账面值为 2,855,294.58元，包括应收账款计提的坏账准备 2,742,914.17元，其他 应收款计提的坏账准备 112,380.41元。根据评估行业有关规定，坏账准 备评估为零。 （七）存货 1、存货基本情况：评估基准日宁夏宁东铁路股份有限公司的存货 账面金额为 34,092,358.51元，包括：原材料、委托加工物资及生产成 本-农业开发成本。 （1）原材料：主要为外购的金属材料、非金属用料、机车车辆配 件、通信信号器材、仪器仪表、电工器材、机器配件及轴承、工具、衡 器。评估基准日账面金额如下： 存货类别账面金额占比 金属材料 6,200,893.71 29.78% 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 存货类别账面金额占比 非金属用料 12,331,400.69 59.21% 机车车辆配件 3,304,777.10 15.87% 机械配件 13,720.00 0.07% 通信信号器材 18,921.00 0.09% 仪器仪表 873.00 0.00% 轴承、工具、衡器 3,073.80 0.01% 电工器材 8,255.00 0.04% 材料成本差异 -1,056,275.23 -5.07% 合计 20,825,639.07 100.00% （2）委托加工物资：账面余额 14,421,815.05元，提取存货跌价准 备 6,820,173.13元，账面价值 7,601,641.92元，包括酿酒葡萄和委托加 工费。是由宁夏宁东铁路公司提供葡萄原料，由受托加工单位中粮（宁 夏）葡萄种植有限公司、保乐力加贺兰山（宁夏）葡萄酿酒管理有限公 司根据原酒加工品种、数量及质量要求组织加工生产，其它辅料由受托 单负责提供并计入加工费用。 （3）生产成本-农业开发成本：账面价值 5,665,077.52元，为宁夏 宁东铁路股份有限公司酿酒葡萄种植分公司生产成本，包括折旧费、无 形资产摊销、员工工资、材料款等成本费用。 2、盘点说明 （1）原材料 评估人员于 2014年 8月 14日-8月 16日对存货—原材料进行了抽 查盘点，评估基准日存货按类别分别存放在 1-3号平库、1-3号料场、6 号料场、柴油基地、车间及立库内。本次重点抽查盘点了机车车辆配件、 燃料、钢轨、道岔及轨枕，抽查数量为 30项，抽查金额占原材料总金 额的 80%以上。 （2）委托加工物资 评估人员于 2014年 8月 17日-8月 18日对存放在委托加工单位的 葡萄原汁进行了抽盘，抽查比例达 80%。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 3、评估方法说明 （1）原材料：原材料以清查后的数量乘以现行市场购买价，加上 合理的运杂费等费用，综合确定评估值。 举例：存货 —原材料明细表中第 55项，0#柴油，数量 698770.1915 升，账面单价 6.32元/升，账面价值 4,416,227.61元，基准日评估单价 6.26元/升，则评估值为 4,374,301.40元。 （2）委托加工物资：其中酿酒葡萄按评估基准日每公斤售价乘以 账面数量确定评估值；委托加工费以核实后的账面值确定评估值。 （3）生产成本—农业开发成本：评估人员核实后确认，由于生产 成本所对应的产品收益实现方式及价值已体现在生产性生物资产中，生 产性生物资产已单独评估，因此将生产成本-农业开发成本评估为零。 经评估，存货评估价值为 27,475,503.40元。 三、评估结论及分析 宁夏宁东铁路股份有限公司流动资产评估结果见下表: 流动资产评估结果 单位：人民币元 资产项目账面价值评估价值增值额增值率% 货币资金 137,387,022.85 137,387,022.85 0.00 0.00 应收票据 103,150,000.00 103,150,000.00 0.00 0.00 应收账款 72,247,955.58 72,247,955.58 0.00 0.00 减：坏账准备 2,742,914.17 0.00 -2,742,914.17 -100.00 减：评估风险损失 2,742,914.17 2,742,914.17 应收账款净额 69,504,841.41 69,504,841.41 0.00 0.00 预付款项 36,791,123.77 36,791,123.77 0.00 0.00 其他应收款 43,511,672.53 43,511,672.53 0.00 0.00 减：坏账准备 112,380.41 0.00 -112,380.41 -100.00 减：评估风险损失 112,380.41 112,380.41 其他应收款净额 43,399,292.12 43,399,292.12 0.00 0.00 存货 34,092,358.51 27,475,503.40 -6,616,855.11 -19.41 流动资产合计 424,324,638.66 417,707,783.55 -6,616,855.11 -1.56 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 宁夏宁东铁路股份有限公司流动资产评估增值-6,616,855.11元，增 值率-1.56%，减值的主要原因分是：存货评估增值-6,616,855.11万元， 增值率-19.41%，减值的原因是：一是委托加工物资中酿酒葡萄评估基 准日售价较原账面单价有所下降，致评估有所减值；二是生产成本 -农 业开发成本价值已含在生产性生物资产的评估值中，故将其评估为零， 形成减值。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 长期股权投资评估技术说明 一、评估范围 本次长期股权投资的评估范围包括： 1、宁夏宁东铁路股份有限公司对宁夏世纪大饭店有限公司的投资， 持股比例 100%，账面价值为 5,000,000.00元。 2、宁夏宁东铁路股份有限公司对广夏（银川）实业股份有限公司 的投资，持股比例 14.64%，账面价值为 320,090,554.14元。 3、宁夏宁东铁路股份有限公司对太中银铁路有限责任公司的投资， 持股比例 1.246%，账面价值为 170,000,000.00元。 4、宁夏宁东铁路股份有限公司对宁夏大古物流有限公司的投资， 持股比例 100%，账面价值为 10,000,000.00元。 在具体评估中，主要以其提供的资产评估申报表为准。 二、评估依据 1、宁夏宁东铁路股份有限公司提供的长期投资评估申报明细表； 2、宁夏宁东铁路股份有限公司提供的投资协议、合同、投资凭证、 验资报告等； 3、宁夏宁东铁路股份有限公司提供的被投资企业的营业执照、章 程、评估基准日资产负债表等； 4、其它与长期投资评估相关的资料。 三、评估过程及方法 根据被评估企业长期投资的具体情况，核实原始入账凭证、至评 估基准日余额；对投资项目的协议、章程进行审核；核实长期投资占被 投资企业实收资本的比例和所有者权益的比例及相关的会计核算方法 等。 本次针对各项投资和被投资单位的实际情况，分别采用下列方法 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 评估： 1、对于全资子公司—宁夏世纪大饭店有限公司，按同一标准、同 一基准日进行现场清查核实和整体评估，以子公司评估后的股东权益价 值确定评估值。 2、对于持股比例较小的太中银铁路有限责任公司，由于控制权的 原因，评估人员未对其实施整体评估，仅依据宁夏宁东铁路股份有限公 司提供的太中银铁路有限责任公司本次评估基准日未审会计报表列示 的所有者权益金额乘以持股比例作为该项长期股权投资的评估值。 3、对于控股的广夏（银川）实业股份有限公司，本次评估按取得 成本 320,090,554.14元确定评估值，具体评估值确定过程详见下文。 4、对于评估基准日近期成立的全资子公司—宁夏大古物流有限公 司，以核实后的账面投资成本确定评估值。 四、评估价值确定过程 1、宁夏世纪大饭店有限公司 （1）公司概况 宁夏世纪大饭店有限公司成立于 2012年 12月 26日，为一人有限 责任公司，注册资金： 500万元人民币，法定代表人：李双洲，公司住 所：银川市兴庆区玉皇阁北街 24号，经营范围：住宿、餐饮、娱乐服 务。 宁夏世纪大饭店有限公司其前身为宁夏华兴实业有限公司银川世 纪大厦，为宁夏华兴实业有限公司下设的分支机构，成立于 2000年 4 月 18日，为非法人独立核算单位。 2008年 1月银川世纪大厦由宁夏 大古铁路有限责任公司接管。2008年 5月 30日宁夏大古铁路有限责任 公司增资成立宁夏宁东铁路股份有限公司。2011年6月正式成立宁夏宁 东铁路股份有限公司世纪大厦分公司。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 2012年 10月，宁夏宁东铁路股份有限公司第三次临时股东会决议， 将原宁夏宁东铁路股份有限公司世纪大厦分公司注册为独立法人的全资 子公司—宁夏世纪大饭店有限公司，公司的经营范围和经营场所、资产 仍然为原宁夏宁东铁路股份有限公司世纪大厦分公司的延续。 （2）长期股权投资评估的具体情况 宁夏世纪大饭店有限公司评估基准日审计后会计报表反映，资产、 负债、所有者权益分别为72,118,764.18元、71,580,317.40元和538,446.78 元。评估人员到现场实地核查其资产和负债，按前述评估程序、过程、 原则，采用资产基础法对宁夏世纪大饭店有限公司的股东全部权益价值 进行评估，经评估宁夏世纪大饭店有限公司的资产、负债和股东全部权 益价值分别为 153,629,139.75元、71,580,317.40元和 82,048,822.35元。 长期股权投资按评估后该公司的股东全部权益价值 82,048,822.35元确 定为评估值。 2、广夏（银川）实业股份有限公司 （1）公司概况 广夏(银川)实业股份有限公司现证券简称为 ST广夏（000557）成 立于 1994年 2月 18日，为其他股份有限公司(上市)，注册资金： 68,613.3996万元人民币，法定代表人：孟虎，公司住所：银川市金凤 区北京中路 168号 C座一楼，经营范围：高新技术产品的开发、生产销 售；天然物产的开发、加工销售；植物养殖、种殖、加工销售；食品、 日用化工产品、酒的开发、生产、销售；投资房地产；餐饮、客房服务、 经济信息咨询服务。 广夏(银川)实业股份有限公司于 1993年 8月 30日经宁夏回族自治 区经济体制改革委员会宁体改发[1993]79号文和 1993年 11月 15日经 中华人民共和国对外贸易经济合作部[1993]外经贸资二函字第 736号批 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 准，采用社会募集方式设式的股份有限公司，发起人法人股 44,000,000.00股；1993年 11月 26日，经中国证券监督管理委员会证 监发字（1993）103号文批准，向社会公开发行人民币普通股 30,000,000.00股，公司股票于 1994年 6月 17日在深圳证券交易所上市 交易。 2008年 12月 3日，第一次临时股东大会决议以资本公积定向向银 川培鑫投资有限责任公司转增股份 81126370股，定向转增形成的股份 由银川培鑫投资有限责任公司根据 2008年第一次临时股东大会决议和 公司与各债权人签订的债务重组协议过户至相关债权人名下。 2010年 3 月 22日进行了工商变更登记，营业期限为：永久。 2010年 11月 3日，深圳证券交易所公告广夏(银川)实业股份有限 公司股票停牌，当日股票收盘价为 7.00元/股。 2011年 12月 8日，宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出 “（2010）银民破字第 2-4号”《民事裁定书》，批准本公司重整计划。 根据重整计划规定，拟定宁夏宁东铁路股份有限公司为重组方。 2012年 1月 5日，宁夏宁东铁路股份有限公司召开第一届董事会 第二次临时会议和 2012年第一次临时股东大会，决定参与广夏(银川) 实业股份有限公司重整。截止 2012年 12月 31日，宁夏宁东铁路股份 有限公司受让广夏(银川)实业股份有限公司 100430245股股票，每股 3.19元，支付对价款 320,090,554.14元，占其总股本的 14.64%，在人员 安排上对其财务和经营的影响能力已转为控制地位。 （2）长期股权投资评估的具体情况 截止 2014年 6月 30日，广夏 (银川)实业股份有限公司经审计后合 并会计报表反映，资产、负债、所有者权益分别为 276,573,331.03元、 133,602,703.30元和 142,970,627.73元。银广夏已于 2010年 11月 3日 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 停牌，近年来生产经营亏损，现无主营业务，也无生产类核心资产，处 于重整阶段。 鉴于该项投资于 2012年底完成，实为取得了银广夏 100364181股 股票。对该类上市公司股权，一方面，银广夏目前已处于破产重整阶段， 企业实际已无主营业务，也无实物资产，主要资产为货币资金。若按本 次评估基准日银广夏的每股净资产与持股股数的乘积作为该股权投资 的评估值，将不能公允的反映其价值；加之该只股票已于 2010年 11月 停牌，距评估基准日已 3年零 8个月，期间资本市场股票指数已发生了 较大的变化，若依然以停牌前 20个交易日均价作为评估值，也不能反 映评估基准日的实际价值。考虑到宁东铁路股份有限公司受让银广夏 100430245股股票，实际取得日期为 2012年年底，取得成本是通过市 场充分博弈后的结果，代表的是市场价值。因此，本次该部分股权投资 按实际取得成本 320,090,554.14元作为评估值。 3、太中银铁路有限责任公司 太中银铁路有限责任公司由西安铁路局、中国交通建设股份有限公 司、中国中铁股份有限公司、宁夏宁东铁路股份有限公司等 11家单位 共同出资组建，成立于 2007年 4月 26日，注册资金： 1053159万元人 民币，法定代表人：于文峰，公司住所：西安市文景路 15号公安厅小 区北侧办公楼，经营范围：太中银铁路建设；客货运输服务。 宁夏宁东铁路股份有限公司应出资 3.50亿元，实际出资 1.70亿元， 依据宁夏宁东铁路股份有限公司提供的太中银铁路有限责任公司本次 评估基准日未审会计报表列示的实收资本金额计算的持股比例应为 1.246%，为非控股子公司。 由于控制权的原因，评估人员未对其实施整体评估，仅依据宁夏宁 东铁路股份有限公司提供的太中银铁路有限责任公司本次评估基准日 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 未审会计报表列示的所有者权益金额乘以持股比例作为该项长期股权 投资的评估值。截止本次评估基准日，太中银铁路有限责任公司未审会 计报表反映的资产总额为 43,035,795,064.94元，负债总额为 28,758,611,020.84元，归属于母公司所有者权益总额 14,277,184,044.10 元，则宁夏宁东铁路股份有限公司持有的 1.246%股权评估值为 177,893,713.19元。 4、宁夏大古物流有限公司 （1）公司概况 宁夏大古物流有限公司成立于 2014年 5月 20日，为一人有限责任 公司（法人独资），注册资金： 1000万元人民币，法定代表人：丁志威， 公司住所：银川市金凤区北京中路 168号 C座办公楼，经营范围：货物 运输服务；货运代理；仓储服务；装卸搬运；包装；流通加工、配送； 物流信息服务；物流服务方案策划与咨询；铁路专用线代建、代运营及 代维护管理。 宁夏大古物流有限公司属新成立的公司，目前正在编制公司各部门 规章制度及岗位职责，进行具体项目的可行性研究等前期工作，还未开 展具体业务经营。 （2）长期股权投资的具体情况 由于宁夏大古物流有限公司成立日期距评估基准日较近，且未开展 任何具体业务，尚在筹备中。因此，本次以核实后的账面投资成本 1,000.00万元确定评估值。 五、评估结果 截止评估基准日 2014年 6月 30日，此次评估范围的长期投资账面 值 505,090,554.14元，评估值 590,033,089.68元，评估增值额为 84,942,535.54元，增值率为 16.82%。增值的主要原因：一是子公司宁 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 夏世纪大饭店有限公司纳入评估范围的房屋建筑物（含投资性房地产） 属于商业房产，均位于银川市兴庆区，地理位置优越，银川市近几年房 地产市场发展速度快，致使房地产价值增幅大；二是子公司太中银铁路 有限责任公司投入运营后经营效益良好，所有者权益逐年得到积累。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 房屋建筑物评估技术说明 一、评估对象及范围 评估范围：宁夏宁东铁路股份有限公司拥有的全部房屋建筑物、构 筑物及其他附属设施。 评估对象：主要包括铁路沿线的站房、信号楼、辅助用房、构筑物 （包括铁路工程）等以及位于银川市兴庆区的办公楼及酿酒葡萄种植分 公司（葡萄园二基地）管理用房及设施等。铁路沿线分别经过灵武市宁 东地区、吴忠市、青铜峡市，终点在青铜峡市大沙沟与国铁包兰线接轨。 截止2014年6月30日，宁夏宁东铁路股份有限公司本部申报评估的房 屋建筑物账面原值为3,636,503,930.69元，账面净值为3,193,444,422.98 元；酿酒葡萄种植分公司申报评估的房屋建筑物账面原值为 7,961,111.88，账面净值为6,749,921.67元。具体构成见下表： 名称项数面积(m2)账面原值账面净值备注 房屋 82 78347.57 265,782,143.91 241,987,786.42宁东铁路本部 构筑物及其他附属设施 其中：一般构筑物 67 82,229,497.62 65,094,910.36 其中：铁路资产 120 3,288,492,289.16 2,886,361,726.20 宁东铁路本部小计 249 3,636,503,930.69 3,193,444,422.98 房屋及附属设施 22 10659.82 7,961,111.88 6,749,921.67种植分公司 合计 269 3,644,465,042.57 3,200,194,344.65 二、工程概况描述 （一）总体概述 宁夏宁东铁路股份有限公司沿线分别经过灵武市宁东地区、吴忠市、 青铜峡市，终点在青铜峡市大沙沟与国铁包兰线接轨。主要建设项目位 于宁夏灵武市宁东开发区宁东能源重化工基地，距银川市约45km，有 高速公路、铁路通达，交通条件便利。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 宁夏宁东能源重化工基地位于自治区首府银川市灵武境内，基地规 划区面积645km2，主要包括鸳鸯湖、灵武、横城三个矿区、石沟驿井 田及重化工项目区，包括煤、电、煤化工三大产业项目和基础设施建设 项目，规划总体目标成为我国西部重要的大型能源重化工基地。 宁夏宁东铁路股份有限公司主要是为宁东能源化工基地服务的地方 铁路支线，是在原宁夏大古铁路有限责任公司的基础上，于2008年5月 通过增资扩股成立的以铁路开发建设和经营管理及仓储和物流为主的 交通物流企业。目前，宁东铁路正线里程275.494km，有内燃机车、轨 道车和自备敞车等铁路运输装备。规划的宁东能源化工基地地方铁路交 通支线，将连接包 (头)兰(州)铁路、太 (原)中(卫)银(川)、银川 -庆阳-西安 (拟建)铁路等国铁三大干线，并与内蒙古三新铁路相连，进而连接神华 铁路网，形成大坝、新上海庙、梅花井、太阳山及与银川—西安铁路接 轨点等多个外运出口，形成安全便捷的外运网络。 （二）各类建筑物具体情况 1、铁路线基本情况 宁夏宁东铁路股份有限公司铁路正线里程为275.494公里，包括大古 线、古黎线、羊枣线、上宁线、黎红线、古鸳线、古灵线、鸳化线、黎 临线、马清线、红老线、鸳梅线： 序号铁路线公里数投入运营时间 一大古（大坝—灵武—横沟-(复线)-古窑子）铁路 88.685 1995-1997 二古黎（古窑子—黎家新庄）铁路 5.661 2007-2008 三古羊枣（古窑子—羊场湾煤矿—枣泉煤矿）铁路 20.378 2004-2006 四上配（上海庙—长城南—宁东化工园区配煤中心）铁路 10.756 2011-2012 五鸳红（鸳鸯湖—梅园—石槽村煤矿—红柳煤矿）铁路 39.957 2010-2011 六古鸳（古窑子—鸳鸯湖矿区）铁路 8.737 2010-2011 七古灵（古窑子—灵新矿）铁路 3.086 1999-2002 八鸳鸯湖矿区铁路鸳化线（鸳鸯湖—宁东化工园区配煤中心）铁路 30.460 2010-2011 九黎临（黎家新庄—临河工业园(黎临段)）铁路黎临段 13.684 2010-2011 十马清（马跑泉—清水营煤矿）铁路 13.298 2010-2011 十一红老（红柳—红梁子—冯记沟—老庄子）铁路 36.728 2011-2012 十二鸳梅线（鸳鸯湖—梅花井段）铁路 4.064 2010-2011 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 序号铁路线公里数投入运营时间 小计 275.494 2、铁路沿线房屋及附属设施基本情况 主要为铁路沿线各站点的调度楼、信号楼、基地食堂、职工文体中 心、办公楼、材料库、汽车库、养路工区等；附属设施主要有古窑子车 站的站台墙、水池、硬化地坪、热力网、站后工务、厂区内的道路、围 墙以及各站点信号楼配套使用的室外工程等。 上述委估房屋中，办公用房（包括调度楼、信号楼、基地食堂）等 主要以现浇钢筋混凝土框架结构为主，其他辅助用房（包括材料库、养 路工去等）则主要以砖混结构为主。钢筋混凝土框架结构为钢筋砼基础， 钢筋砼柱，现浇屋面板， 370mm砖外墙，外墙主要以涂料粉刷为主、部 分贴砖；砼地面、部分贴地瓷砖，门窗主要有塑钢窗、铝合金窗，水暖 电设施齐全。 上述建筑物始建于1995年，在企业发展过程中不断进行扩建和技能 改造，逐步形成了现在的规模。 3、银川市区房屋基本情况 位于银川市市区的房屋主要为金凤区北京中路的办公楼，已办理了 《房屋所有权证》，证号为：房权证金凤区字第2012060853号，建筑面 积 10087.70㎡，产权人为宁夏宁东铁路股份有限公司；地下室面积为 2734.42㎡(合66个车位）。房屋占用的土地已办理了《土地使用证》，证 号为：银国用（2013）第01199号。 金凤区北京中路的办公楼总层数5层，钢混结构，为宁东铁路行政办 公大楼。该建筑由深圳市建筑设计总院有限公司设计，2009年施工。2011 年6月建成。大楼外墙氟碳涂铝合金玻璃幕墙，室内铺花岗岩、 800*800 抛光地瓷砖、sd耐磨彩色地坪走道塑胶地板，套装木门，矿棉板吊顶， 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 铝合金断桥中空玻璃窗，有防火报警、消防系统、中央空调、电梯、通 风、通讯等监控系统、上下水、电照设施等。 上述资产建造于1999-2011年。各房屋具体面积及权证情况详见《房 屋建筑评估明细表》。经现场勘察发现房屋建筑物维护、保养较好，能 够满足宁东铁路的生产及生活需要。 4、酿酒葡萄种植分公司建筑物 主要为葡萄园区的管理用房及设施。包括：宿舍、办公室、车库、 库房、泵房、厕所、地磅房及地坪等。均为单层砖木结构为主，部分砖 混结构。绝大部分正常在用，个别看护房闲置。建造于2001-2012年， 经现场勘察发现房屋建筑物维护、保养较好，能够满足分公司种植生产 及生活需要。 三、评估方法 根据评估目的，本次对铁路沿线、种植分公司房屋建筑物及附属设 施、铁路线路采用成本法进行评估；对位于金凤区北京中路的办公楼采 用市场法评估。 (一)重置成本法计算公式： 评估值＝重置价值×综合成新率 1、重置价值的确定 重置价值＝建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 (1)建筑安装工程造价的确定 建筑安装工程造价＝建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价 建筑安装工程造价指建设单位直接投入工程建设，支付给承包商的 建筑费用，主要采用预决算调整法或工料法和类比法计算。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 评估人员按被评估建筑物的用途分类归集、选择同类用途和结构中 有一定代表性的建筑物进行决算指标调整，根据当地有关土建（建筑及 装饰）、安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调至评 估基准日建安工程造价。 本次评估中评估人员获得了部分被评估房屋建筑物的建筑安装工程 竣工决算和招标（预算）资料，搜集到一些与被评估房屋建筑物类似工 程的技术经济指标，以及被评估房屋建筑物所在地的建设工程概预算定 额及造价信息，这为评估人员结合专业知识、利用所搜集的工程设计及 现场勘察资料采用预（决）算调整法或工料法获得有代表性房屋建筑物 的建筑安装工程造价创造了条件。 对其他房屋建筑物，则以所计算的有代表性建筑物的建筑安装工程 造价、评估人员所搜集的类似工程建筑安装造价为基础，结合房屋建筑 物评估常用的数据与参数，采用类比法，将被评估房屋建筑物的具体施 工用料、建筑面积、层高、檐高、跨度、进深、开间、平面形式、宽长 比、装修等影响其造价的参数与评估人员选定的类似房屋建筑物进行类 比，通过差异调整测算出这些房屋建筑物的建筑安装工程造价。 (2)前期及其他费用 前期及其他费用指工程建设应发生的，支付给工程承包商以外的单 位或政府部门的其他费用，具体包括如下内容： 前期及其他费用费率表 序号项目名称计费基础费率收费依据 1 可行性研究费工程造价 0.10% 计价格［1999］1283号 2 勘察设计费工程造价 2.10% 计价格[2002]10号 3 勘测费工程造价 0.20% 计价格[2002]10号 4 施工图设计文件审查费工程造价 0.29% 宁价发（2001）71号 5 招投标服务费工程造价 0.03% 计价格[2002]1980号 6 地质灾害危险性评估费工程造价 0.02% 铁建设(2010)151号 7 环境影响报告编制费与评估费工程造价 0.02% 铁建设(2010)151号 8 水土保持监测工程造价 0.20% 铁建设(2010)151号 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 9 水土保持方案报告编制与评估费工程造价 0.04% 铁建设(2010)151号 10建设单位管理费工程造价 0.100%铁建设(2006)113号 11建设管理其他费工程造价 0.05% 铁建设(2006)113号 12工程监理费工程造价 1.30% 发改价格[2007]670号 13工程预算编审费工程造价 0.48% 宁价费发[2010]87号 14工程质量检测费工程造价 0.40% 铁建设(2006)113号 15工程质量安全监督费工程造价 0.05% 铁建设(2006)113号 16工程定额测定费工程造价 0.03% 铁建设(2006)113号 17安全生产费工程造价 2.00% 财企[2012]16号 18联合试运转费及动态检测费工程造价 0.29% 铁建设(2006)113号 19生产准备费工程造价 0.07% 铁建设(2006)113号 合计 7.77% (3)资金成本 根据委估房屋建筑物的建筑规模，评估人员核定其合理建设工期， 选取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投 入，计算其资金成本。即： 资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其他费用）×贷款利率×合 理工期×1/2 2、综合成新率的确定 对于房屋建筑物采用年限法和打分法综合确定成新率，对于一般构 筑物及辅助设施（包括铁路线路资产）采用年限法确定成新率。 (1)年限法 以房屋建筑物已使用年限以及预计尚可使用年限来确定成新率，用 公式表示即为： 年限成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% 对于正常维护保养的房屋建筑物，评估人员根据国家规定的房屋建 筑物经济寿命年限，减去其已使用年限，求取其尚可使用年限。对使用 环境和维护保养特殊的房屋建筑物应结合其使用维护状况对以公式计 算的尚可使用年限进行修正。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 (2)打分法 依据房屋建筑物成新率的评分标准，对被评估房屋建筑物的不同构 成部分进行勘察、对比、打分，汇总得出其现场勘察成新率。 根据《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》 以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》进行现场勘察，主要勘 察内容为： A、结构部分 地基基础有无足够承载能力，是否有不均匀沉降现象，对上部结构 是否产生影响：承重构件如屋架、屋面板、柱、墙是否产生下沉开裂等： 非承重墙墙体有无轻微裂缝、面层破损，墙板节点是否牢固；屋面防水、 隔热、保温、排水设施是否完好；楼地面整体面层是否牢固，有无空鼓、 起砂、下沉裂缝等。 B、装饰部分： 门窗开关是否灵活、玻璃、五金、油漆是否齐全完好，内外粉饰是 否完整粘结牢固，有无空鼓、裂缝、剥落。清水沟缝砂浆是否密实等； 顶棚面层有无损坏、下垂变形等。 C、设备部分： 水卫系统上下水管道是否畅通，有无锈蚀，各种卫生器具是否完好 无损，零件是否齐全，电器线路及各种照明装置是否老化、零乱，不符 合绝缘要求，暖通管道、设备是否完好，有无堵漏、锈蚀等。 根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分实际状况分 别计取结构部分、装修部分、设备部分的成新率分值，再根据以下公式 测算打分法的成新率。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 打分法成新率=结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分 ×B G：结构部分的评分修正系数； S：装修部分的评分修正系数； B：设备部分的评分修正系数； (3)综合成新率的确定 综合成新率结合年限法和打分法的结果，综合（加权）判定。 综合成新率＝打分法成新率×60%＋年限法成新率×40% 3、评估值的确定 评估值＝重置全价×综合成新率(%) (二)市场法 市场比较法是将被评估房地产与评估基准日近期发生过交易的类似 房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估 算被评估房地产客观合理价值的评估方法。 1、计算公式： 评估值=市场价值 市场价值＝Σ比准价格×权重（加权算术平均法） 比准价格＝可比案例价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数× 区域因素修正系数×个别因素修正系数 2、交易情况修正：参照物是非正常的交易价格，将其调整为正常市 场情况下的交易价格。 3、交易日期修正：参照物的交易时间与待评估时间不一致时，根据 价格变动指数或其他方法将参照物的价格调整到评估时间的价格。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 4、区域因素修正：将参照物与委估房地产所在地理位置、繁华程度， 交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度交通条件、距火车 站距离、基础设施状况、环境质量等区域因素比较分析进行调整。 5、个别因素修正：将参照物与委估房地产的有关土地方面的个别因 素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备 程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用 权年限等；有关房地产个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装 修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等因素进 行比较、分析、调整。 四、评估依据 1、宁夏宁东铁路股份有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报明细 表； 2、宁夏宁东铁路股份有限公司提供的相关项目决（结）算资料； 3、中国资产评估协会中评协 [2007]189号《资产评估准则 ——评估 程序》、《资产评估准则 ——不动产》及《资产评估准则 ——工作底稿》 等； 4、国家计委计价格 [1999]1283号发布的《关于建设项目前期工作咨 询收费暂行规定》的通知； 5、国家计委、建设部计价格 [2002]10号关于发布《工程勘察设计收 费管理规定》的通知； 6、宁夏回族自治区物价局宁价（费）发 [2001]71号关于制定《建筑 工程施工图设计文件审查收费试行标准》的通知； 7、国家计划委员会计价格［ 2002］1980号《招标代理服务收费管理 暂行办法》； 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 8、财政部财建字[2002]394号《基本建设财务管理规定》； 9、国家发展改革委、建设部发改价格[2007]670号关于印发《建设 工程监理与相关服务收费管理规定》的通知； 10、铁道部铁建设 (2010)151号《关于印发铁路工程地质灾害危险性 评估费等十二项费用设计概预算计列指导意见的通知》； 11、铁道部铁建设（ 2006）113号关于发布《铁路基本建设工程设计 概（预）算编制办法》的通知； 12、铁道部铁建设 [2006]129号关于发布《铁路工程建设材料基期价 格(2005年度)》和《铁路工程施工机械台班费用定额（ 2005年度）的通 知》； 13、铁道部铁建建设（ 2010）196号《关于调整铁路基本建设工程设 计概预算综合工费标准的通知》； 14、宁夏回族自治区物价局宁价费发[2010]87号《关于核定建设工 程造价咨询服务收费标准的批复》； 15、宁夏回族自治区现行建筑（装饰）、安装工程预算定额以及相关 规定； 16、宁夏回族自治区建设厅、财政厅、发展和改革委员会宁建(科) 发[2013]6号《关于调整宁夏回族自治区计价定额人工费的通知》； 17、宁夏回族自治区建设工程造价管理站《2014年宁夏建材价格指 南》（第一册、第二册）； 18、原国家城乡建设环境保护部1985年颁布的《房屋完损等级评定 标准》； 19、中华人民共和国国家标准GB/T 50291—1999《房地产估价规范》； 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 20、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 21、宁夏宁东铁路股份有限公司提供的委估房屋有关权属证明； 22、宁夏宁东铁路股份有限公司提供的其他有关资料； 23、评估人员通过市场搜集的其他各种信息资料。 五、评估过程 (一)评估准备 评估人员根据宁夏宁东铁路股份有限公司提供的固定资产-房屋建 筑物清查评估申报表所列内容，明确评估范围和对象，拟定评估工作计 划和实施方案，搜集准备相关资料。 (二)房屋建筑物现场勘察及评估调查 1、评估人员协同宁夏宁东铁路股份有限公司的基建工程技术人员、 资产管理人员，深入建筑物及构筑物现场，逐项勘察、核对实物、丈量 核实建筑面积。详查建筑结构，建筑物质量，完工日期、平立面形状、 室内外装修情况，水、暖、电等配套设施的安装使用情况，以及建筑物 的拆、改、扩建情况等，将测量数据及勘察结果详细记入《房屋建筑物 现状勘察表》中作为评估计算的重要依据。 2、核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，向基建管理人 员调查了解建筑物基本情况，查询并收集有关图纸，技术文件和工程预 （决）算等资料。 3、对被评估房屋建筑物所在地的工程造价水平、与被评估资产购 建及交易有关的税费进行调查咨询，收集被评估房屋建筑物所在地在此 次评估基准日有效的建筑安装工程概预算及费用定额、工程造价信息及 造价管理文件等资料。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 (三)评定估算 依照此次评估目的要求，根据现场勘察所掌握的资料，对房屋建筑 物逐一做出合理的评估计算。 (四)汇总整理 1、汇总评估结果； 2、撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。 六、典型案例分析 案例一：古窑子基地食堂（宁东古窑子）序号为表 4-6-1，No.48 该房屋是本次被评估房屋中面积及账面原值较大的房屋，也是宁东 铁路的主要房产。现以该房屋为例，说明运用重置成本法测算房屋建筑 物评估值的过程。 工程特征 古窑子基地食堂建筑面积 2944.08平方米，账面原值 5,999,268.47 元，账面净值 4,344,411.84元。 该建筑物由宁夏建工集团施工，2011年 7月建成，2011年 6月 27 日取得《中华人民共和国房屋所有权证》（灵武市房权证磁窑堡字第 00025214号）。房屋所有者为“宁夏宁东铁路股份有限公司”。 该建筑物为二层钢筋混凝土框架结构，按八度抗震设防，檐高为 8 米。长 42米，宽 35米。钢筋混凝土框架结构，钢筋混凝土条型基础， 现浇钢砼连续梁、现浇钢砼板、围护结构为多孔砖，围护墙厚 250mm。 由柱、梁、板共同组成承重结构，屋面为 15厚 1：3水泥砂浆找平层， 做 SBS卷材防水。层高 3.9m。外立面为防水漆，内墙面、顶棚刷白色 乳胶漆。顶棚作轻钢龙骨石膏板吊顶。室内地面用浅色防滑地砖，门厅 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 为不锈钢玻璃门。室内套装木门，外窗为铝合金玻璃窗，卫生间墙面全 部贴白色瓷砖、防滑砖地面，PVC板吊顶。 室内白炽灯或荧光格栅灯照明，PVC管排水，镀锌管给水，楼内设 有公共卫生间；厂区集中供暖。抗震以烈度 8°设防；房屋耐火二级。 经现场，勘察房屋状况完好，满足正常生产需要。 （一）重置价值的确定 由于该建筑物有完整的工程决算资料，评估采用决算调整法计算典 型工程的建安造价。根据提供的该建筑物完整的工程结算资料，参照其 原结算价采用的直接费、人工费，套用评估基准日工程所在地区建筑工 程造价管理站公布的材差文件中的材料价格和现行的人工费用标准，计 算出典型工程的材料价差，得到典型工程的不含税金的建安造价，再按 规定计取税金，求得典型工程的建安工程造价。 1、建筑工程造价 工程类别：三类工程 建安工程计算表 序号费用名称计算公式费率金额(元) 1 直接工程费直接工程费 2,871,664.90 1.1 其中：人工费人工费 697,067.60 1.2 材料费材料费 2,101,125.58 1.3 机械费施工机械使用费 73,471.72 1.4 未计价材料未计价材料 2 措施项目费 (1.1+1.3)*措施费费率 15.13 116,582.60 2.1 其中：四项措施费 (1.1+1.3)*四项措施费费率 9.37 72,199.53 3 其他费用(按政策调整费用) 政策允许按实计算费用 3.1 人工费调整 0.00 3.2 材料费价差材料费价差 543,550.06 3.3 按实计算费用按实计算费用 3.4 其他其他 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 序号费用名称计算公式费率金额(元) 4 企业管理费 (1.1+1.3)*企业管理费费率 17.02 131,145.79 5 规费 1.1*规费费率 31.23 217,694.21 6 施工利润 (1.1+1.3)*施工利润费率 8.94 68,886.22 7 税前造价 1+2+3+4+5+6 3,949,523.78 8 税金 7*税率 3.3592 132,672.40 9 税后工程造价 7+8 4,082,196.18 10 安装工程含税价 639,944.81 11装修及其他 604,358.00 12 工程总造价(大写) 9+10+11 5,326,500.00 2、前期及其他费用 根据国家、宁夏回族自治区相关部门对建设项目所涉行政事业性收 费的规定标准、相关专业机构对经营性服务的收费水平，结合业界惯例， 确定该建筑物在评估基准日应计取的前期及其他费用费率表如前所述 为 7.77%。（计算见重置价值计算表） 3、资金成本 根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模，评估人 员核定其合理建设工期为 2年，选取评估基准日有效的相应期限贷款利 率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。即： 资金成本＝（建筑安装工程造价+前期及其他费用）×贷款利率×合 理工期×1/2 具体计算见“重置价值计算表”。 4、重置价值 重置价值计算表 ⑴建筑安装工程造价元见建安工程造价计算表 5,326,500.00 ⑵前期及其他费用元 ⑴×其他费率费率 7.77% 413,869.00 ⑶资金成本元 [⑴+⑵]×资金成本率成本率 6.150% 353,033.00 ⑷重置价值元 [⑴+⑵+⑶] 6,093,400.00 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 （二）综合成新率的确定 1、使用年限法 以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限 的比率作为其年限法成新率，用公式表示即为： 年限法成新率＝尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% 该食堂为钢筋混凝土框架结构用房，相关评估规范规定，钢筋混凝 土结构生产用房的经济寿命年限分别为 50年。至此次评估基准日被评 估房屋已使用 3.00年，依据相关评估规范和被评估房屋的结构、用途 及使用环境，评估人员将被评估房屋的尚可使用年限确定为 47.00年。 年限法成新率＝尚可使用年限（已使用年限/+尚可使用年限）×100% ＝47.00/（3.00+47.00/）×100% ≈94% 2、打分法 对被评估房屋进行现场勘察后，依据房屋现场勘察评分标准，分别 对被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计 算出该房屋的现场勘察成新率，详见下表。 房屋建筑物现场记录及分数评定表 序号分项标准分评定分评定依据 1 基础 20 20有足够的承载力 2 承重构件 30 29完好坚固 3 权重非承重结构 15 15基本完好 4 结构 地面 15 14未见渗漏 5 屋面 20 19基本完好 A 0.8小计 100 97 77.6 1 门窗 25 22基本完好 2 外墙 20 17基本完好 3 装修权重 内墙 20 17基本完好 4 顶棚 20 18基本完好 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 序号分项标准分评定分评定依据 5 其他 15 12使用正常 B 0.1小计 100 86 8.6 1 水卫 25 22未见堵漏和器具缺损 2 电照 30 27线路装置基本完好，设备可满足使用要求 3 设备 权重 暖通 35 30设施设备基本完好 4 其他 10 7 使用正常 C 0.1小计 100 86 8.6 成新率 95.00 3、综合成新率 打分法得出的成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘察、 评定，但却不能充分反映不可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成新 水平的影响；年限法得出的成新率则基于被评估房屋实际使用年限及评 估人员所判断的相关房屋尚可使用年限，而尚可使用年限则是评估人员 依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿 命年限，结合被评估房屋的改善、维修状况加以判定的。两种判断结果 均有其合理性。按使用年限法和打分法分别 40%和 60%的权重比例计算 被评估房屋的综合成新率： 综合成新率＝ 94%×40%+95%×60% ≈95% （四）评估值的确定 评估值＝重置价值 ×成新率 ＝6,093,400.00元×95% ＝ 5,788,730.00 （元） 案例二：大沙沟综合一号楼（青铜峡市大沙沟）序号为表 4-6-1， No.2 工程特征 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 该房屋建筑面积 811.74平方米，账面原值 1,126,611.98元，账面净 值 851,493.89元。 该建筑物由宁夏第三建筑工程公司，2005年 12月建成，2011年 7 月 20日取得《中华人民共和国房屋所有权证》（青铜峡房权证大坝字第 10017257号）。房屋所有者为“宁夏宁东铁路股份有限公司”。 该建筑物为二层砖混结构，按八度抗震设防，檐高为 7米。长 29 米，宽 13.5米。钢筋混凝土砖混结构，钢筋混凝土条型基础，空心预 制板、红砖和多孔砖围护墙厚 250mm。由柱、梁、板共同组成承重结 构，屋面做 SBS卷材防水。层高 3.3m。外立面为防水漆，内墙面、顶 棚刷白色乳胶漆。室内地面用浅色防滑地砖，外窗为铝合金玻璃窗。室 内白炽灯或荧光格栅灯照明，PVC管排水，镀锌管给水，楼内设有公共 卫生间；厂区集中供暖。抗震以烈度 8°设防；房屋耐火二级。 经现场，勘察房屋状况完好，满足正常生产需要。 （一）重置价值的确定 由于该建筑物有完整的工程决算资料，评估采用决算调整法计算典 型工程的建安造价。根据提供的该建筑物完整的工程结算资料，参照其 原结算价采用的直接费、人工费，套用评估基准日工程所在地区建筑工 程造价管理站公布的材差文件中的材料价格和现行的人工费用标准，计 算出典型工程的材料价差，得到典型工程的不含税金的建安造价，再按 规定计取税金，求得典型工程的建安工程造价。 1、建筑工程造价 工程类别：三类工程 建安工程计算表 序 号 费用名称计算公式费率金额(元) 1 直接工程费直接工程费 692,412.60 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 序 号 费用名称计算公式费率金额(元) 1.1 其中：人工费人工费 165,191.31 1.2 材料费材料费 511,623.92 1.3 机械费施工机械使用费 15,597.37 1.4 未计价材料未计价材料 2 措施项目费 (1.1+1.3)*措施费费率 15.13 27,353.33 2.1 其中：四项措施费 (1.1+1.3)*四项措施费费率 9.37 16,939.90 3 其他费用(按政策调整费用) 政策允许按实计算费用 3.1 人工费调整 0.00 3.2 材料费价差材料费价差 59,154.12 3.3 按实计算费用按实计算费用 3.4 其他其他 4 企业管理费 (1.1+1.3)*企业管理费费率 17.02 30,770.23 5 规费 1.1*规费费率 31.23 51,589.25 6 施工利润 (1.1+1.3)*施工利润费率 8.94 16,162.51 7 税前造价 1+2+3+4+5+6 877,442.04 8 税金 7*税率 3.3592 29,475.03 9 税后工程造价 7+8 906,917.07 10 安装工程含税价 70,952.62 11 装修及其他 165,936.00 12 工程总造价(大写) 9+10+11 1,143,810.00 2、前期及其他费用 根据国家、宁夏回族自治区相关部门对建设项目所涉行政事业性收 费的规定标准、相关专业机构对经营性服务的收费水平，结合业界惯例， 确定该建筑物在评估基准日应计取的前期及其他费用费率如前所述为 7.77%。（计算见重置价值计算表） 3、资金成本 根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模，评估人 员核定其合理建设工期为 2年，选取评估基准日有效的相应期限贷款利 率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。即： 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座13层 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 宁夏宁东铁路股份有限公司资产评估说明 资金成本＝（建筑安装工程造价+前期及其他费用）×贷款利率×合 理工期×1/2 （未完）  |