[年报]新黄浦：2014年年度报告
公司代码：600638 公司简称：新黄浦 上海新黄浦置业股份有限公司 2014年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司刘继东董事未出席董事会会议。 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 刘继东 因工作原因，时间冲突 程齐鸣 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波 及会计机构负责人（会计主管人员）段铭 华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司2014年实现归属于母公司所有者的净利润 169,709,363.26元，提取法定盈余公积金 6,714,639.46元，扣除当年实际支付普通股股利 127,945,389.26元，加上年初未分配利润1,451,012,917.84元，实际可供股东分配利润为 1,486,062,252.38 元。 根据公司实际情况，经董事会审议决定：2014年度利润分配采取派发现金股利的形式，拟以 2014年末总股本561,163,988股为基数，向全体股东每10股派发现金红利 1 元（含税），共分 配现金红利计 56,116,398.80元，并决定不实施资本公积金转增股本。 以上预案需经公司2014年度股东大会审议通过。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者 的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 目录 第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3 第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3 第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5 第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 8 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 25 第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 27 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 34 第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 40 第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 43 第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 44 第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 142 第一节 释义及重大风险提示 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、新黄浦置业 指 上海新黄浦置业股份有限公司 新华闻 指 上海新华闻投资有限公司 华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司 北京信托 指 北京国际信托有限公司 上交所 指 上海证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通 合伙） 二、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、政策风险等风险因素存在可能带来的影响，敬请查 阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 第二节 公司简介 一、 公司信息 公司的中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司 公司的中文简称 新黄浦 公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 NHPRECL 公司的法定代表人 王伟旭 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李薇洁 蒋舟铭 联系地址 上海市北京东路668号东楼32层 上海市北京东路668号东楼32层 电话 （021）63238888 （021）63238888 传真 （021）63237777 （021）63237777 电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 上海市北京东路668号西楼32层 公司注册地址的邮政编码 200001 公司办公地址 上海市北京东路668号东楼32层 公司办公地址的邮政编码 200001 公司网址 http://www.600638.com 电子信箱 600638@600638.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网 址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新黄浦 600638 六、 公司报告期内注册变更情况 （一） 基本情况 注册登记日期 2007年1月17日 注册登记地点 上海北京东路668号西楼32层 企业法人营业执照注册号 3100001007450 税务登记号码 310101132345908 组织机构代码 13234590-8 （二） 公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见公司1993年年度报告 （三） 公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来，主营业务未发生变动，一直为房地产经营, 旧危房改造，室内外建筑装潢，物业 管理，房产咨询等 （四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况 2005年12月12日，公司原控股股东上海市黄浦区国有资产监督管理委员会，与上海新华闻 投资有限公司签署《股份转让协议书》，转让持有的新黄浦置业国有股10,200万股（占新黄浦置 业总股本的18.18%），上海新华闻投资有限公司成为本公司的第一大股东。（详细情况见本公司 于2005年12月13日在《中国证券报》、《上海证券报》上披露的公告）。 2006年5月8日，公司股权分置改革实施，上海新华闻投资有限公司向流通股股东支付对价 股份26,346,591股，之后持股数变更为75,653,409股，占公司总股本的13.48%。 截止2014年12月31日，上海新华闻投资有限公司持有新黄浦140,297,977股，占公司总股 本的25.001% 七、 其他有关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路61号4楼 签字会计师姓名 葛勤、黄海 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数 据 2014年 2013年 本期比 上年同 期增减 (%) 2012年 调整后 调整前 营业收入 1,011,787,798.53 828,801,848.72 828,801,848.72 22.08% 1,033,856,388.05 归属于上市 公司股东的 净利润 169,709,363.26 228,316,611.06 228,316,611.06 -25.67% 208,015,312.78 归属于上市 公司股东的 扣除非经常 性损益的净 利润 138,820,579.05 163,228,657.46 163,228,657.46 -14.95% 185,313,736.78 经营活动产 生的现金流 量净额 315,654,843.07 -331,041,151.37 -331,041,151.37 195.35% 359,094,239.72 2014年末 2013年末 本期末 比上年 同期末 增减（% ） 2012年末 调整后 调整前 归属于上市 公司股东的 净资产 3,467,885,570.83 3,356,476,538.93 3,357,235,308.37 3.32% 3,241,588,624.39 总资产 10,106,189,823.13 9,442,114,846.14 9,442,873,615.58 7.03% 8,421,527,473.77 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2014年 2013年 本期比上年 同期增减 (%) 2012年 调整后 调整前 基本每股收益（元／股） 0.302 0.407 0.407 -25.80% 0.371 稀释每股收益（元／股） 0.302 0.407 0.407 -25.80% 0.371 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.247 0.291 0.291 -15.12% 0.330 加权平均净资产收益率（%） 4.99 6.84 6.84 减少1.85个 百分点 6.66 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 4.08 4.89 4.89 减少0.81个 百分点 5.93 二、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 三、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2014年金额 附注（如 适用） 2013年金额 2012年金额 非流动资产处置损益 7,284,396.52 10,262,223.38 -32,598.00 越权审批，或无正式批准文 件，或偶发性的税收返还、 减免 - 计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切 相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 24,588,595.00 23,727,471.00 27,398,184.00 计入当期损益的对非金融企 业收取的资金占用费 - 企业取得子公司、联营企业 及合营企业的投资成本小于 取得投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值产 生的收益 - 非货币性资产交换损益 - 委托他人投资或管理资产的 损益 766,668.00 2,778,904.11 因不可抗力因素，如遭受自 然灾害而计提的各项资产减 值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工 的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产 生的超过公允价值部分的损 益 同一控制下企业合并产生的 子公司期初至合并日的当期 净损益 与公司正常经营业务无关的 或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关 的有效套期保值业务外，持 有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变 动损益，以及处置交易性金 融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投 资收益 单独进行减值测试的应收款 项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续 计量的投资性房地产公允价 值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法 规的要求对当期损益进行一 次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业 外收入和支出 9,056,102.02 55,051,165.98 709,123.83 其他符合非经常性损益定义 的损益项目 少数股东权益影响额 -1,940,244.90 -1,692,691.67 -438,634.45 所得税影响额 -8,866,732.43 -22,260,215.09 -7,713,403.49 合计 30,888,784.21 65,087,953.60 22,701,576.00 第四节 董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 过去的一年，新黄浦置业立足自身、坚持发展、主动作为，不断创新工作思路与方法。经过 一整年扎实工作，公司年初制定的工作目标全面完成，整体经营态势继续保持健康有序、稳中求 进向好态势。 2014年度，公司全面对照董事会下达的经营指标，坚持贯彻问题导向、结果导向、绩效导 向，根据决算，全年实现主营业务收入10.12亿元，净利润1.67亿元。 （一）房产开发齐头并进 目前各在建项目中，处于竣工收尾阶段的开发项目正抓紧时间、尽快完工，项目管理团队在 善始善终的前提下不断总结成功经验，不断改进薄弱环节；处于施工推进阶段的开发项目继续狠 抓质量、狠抓安全，项目管理团队在日常管理全过程中不断提高管理水平。其中： （1）北外滩“浦江国际金融广场”项目除景观工程外的其它工程建设已基本完工，景观工 程经设计优化和树种选配后也已开始全面施工。项目公司在工程竣工验收关键时期，进一步严格 要求监理和施工单位狠抓施工质量管理与安全生产管理，目前已分别组织虹口区质监站、市民房 质监站、市防雷办、设计院开展了有关验收工作，检查结果良好。项目部继2013年获评虹口区、 上海市安全文明工地后，2014年度再次被上级单位推荐为黄浦区“安康杯”安全生产优秀集体。 （2）嘉兴“科技京城”项目一期(A)如期进入竣工结算阶段，一期（B）中间结构验收全部完 成，目前已进入内外装饰阶段，其中幕墙钢骨架安装完成过50%，门窗正在加工，粉刷工程完成 近50%，室内水电安装开始施工。 （3）青浦“欣沁苑”项目整体工程已于2014年年中顺利竣工，后期总体配套施工、竣工验 收手续、交付使用手续办理、销售签约进户准备等工作目前也在依次进行中。公司通过包括该项 目在内的系列保障房建设获取了效益，积累了经验，锻炼了队伍，铸炼了品牌，多次获得相关部 门权威奖项，较好地体现了经济效益与社会效益两手都要抓、两手都要硬的企业核心理念。 （4）松江“佘山一品”项目年内已完成主体结构封顶，并通过质监部门验收样，此外一标段 绿化工程也已如期完工，包括会所、样板房、以及实景交房的样板区展示工作也已完成。该项目 作为公司着力打造的市场化运作高端精品项目，体现了公司覆盖全产业链环节的开发实力与核心 优势。 （二）房产经营开拓创新 2014年度，公司房产经营团队积极倡导与践行“诚信至上、服务为本、合作共赢、奉献社会” 的企业精神，着重聚焦提升物业服务质量、提高出租率与收缴率、严抓安全生产、构筑和谐楼宇 等目标开展工作。截至12月底，各项经营指标完成情况良好，同比增幅显著。其中 （1）上海“科技京城”管理公司在业内率先开展了环境和职业健康安全管理体系建立工作， 5月底前先后通过了上海市质量协会评审，并正式获得两个管理体系认证证书。下半年完成质量 管理体系与环境、职业健康安全管理系统合并工作。此外，管理公司还在上半年内完成发布《企 业社会责任报告》，成功引入上海市质协“卓越绩效”管理模式。 （2）北外滩“浦江国际金融广场”项目公司在抓好施工收尾与竣工验收工作同时，全面提 升物管水平与服务质量。公司积极与外部知名中介服务机构展开合作洽谈。 （3）嘉兴“科技京城”项目公司号召全员关注营销并积极改善项目周边配套劣势，为招商 入租企业营造良好营商环境。项目公司年内克服种种困难，独立协调当地市交通局、运管所及公 交总公司，在项目点设立冠名“科技京城”的公交站点，不仅改善了交通配套，又提升了项目品 牌。 （4）弘浦商业经营管理有限公司坚持以“稳定出租率”为中心，通过优胜劣汰，引进品牌 企业和优秀企业入驻园区。 （三）房产销售积极有为 面对房地产销售全行业景气度下降的不利形势，公司房产销售相关部门、子公司整合资源， 相互支持，积极有为地全面铺开销售工作。年内上海科技京城部分楼面、上海賽格电子市场、青 浦与浦东保障房项目、平江小区地下车库等处销售工作基本完成，北外滩“浦江国际金融广场”、 嘉兴“海派秀城”与“科技京城”一期(A)等处推介、招商工作也在按计划展开，部分客商已经入 驻或签约。 （四）成本控制成效显著 提升绩效的最直接手段，除了开源就是节流。2014年度，公司为确保成本控制工作达到既定 目标，进一步深入到成本支出各个环节，深度参与工程造价相关会议和总包招投标，全面了解工 程投资进度与施工进度，严格审核相关合同并及时提出改进方案，力求做到每一个项目技术方案 均须经过多方会审、反复协商、细致比选、优中取优，成效显著地控制并减少了各成本单元费用 支出，有力地支撑了公司全面达成经营目标。 （五）财务管理严格把关 因应货币政策基调趋紧，以及上市公司规范化要求不断提升，2014年度，公司继续深化、落 实和完善全面预算管理内控流程，严把各类费用预算关口，重新完善了预算执行模板，对预算执 行情况各类数据做了系统的整理、汇总和分析。此外，为了确保公司管理层及时了解每报告期的 收入、净利等经营情况，职能部门每季度初都及时编制相关预算预测表，并结合多种经营情况形 成反映各种业务结果的损益预测表，不断提高财务核算预见性、合理性与准确性。 （六）内控规范实施到位 根据公司《内控规范实施工作方案》和审计委员会批准的内控评价方案，公司结合2013年第 四季度内控评价预审工作成果，对原有风险清单中识别的风险内容、风险频率、相应控制措施重 新梳理。通过对被评价部门和单位的现场测试，综合运用个别访谈、调查问卷、专题讨论、穿行 测试、实地查验、抽样检查等方法，充分收集被评价单位内部控制设计和运行是否有效的证据， 按照评价的具体内容，如实填写评价工作底稿，研究分析内部控制缺陷，形成缺陷汇总。公司职 能部门对这些内部控制缺陷及其成因、表现形式和影响程度进行综合分析，提出认定意见和整改 建议，相关单位和部门对缺陷分别进行认定，并限时进行了整改。 （七） 房地产储备情况 截至2014年年末，公司房产剩余储备总面积及拟发展作销售的面积等相关指标情况可参见下 表1 下属开发项目 房产储备总面积 （㎡） 拟发展作销 售的面积 （㎡） 拟发展作出 租的面积 （㎡） 合作开发面 积（㎡） 合作开发权 益比 浦东南馨佳苑 27,355.24 13,775.80 青浦徐泾北(欣沁 苑) 213,391.39 192,336.02 青浦华新(欣乐苑) 79,781.64 63,137.60 浦江国际金融广场 118,994.00 28,360.00 56,720.00 118,994.00 0.55 嘉兴才智汇广场 37,810.96 31,334.69 嘉兴科技京城 176,155.39 159,419.01 佘山逸品苑 141,448.00 82,030.71 141,448.00 0.65 上海科技京城 99,091.30 2,816.65 81,667.13 北京南一楼 16,034.14 15,976.36 合计 783,615.52 483,913.44 81,667.13 141,448.00 公司目前没有尚未开工的土地储备，此外，因公司未采用公允价值计量模式的投资性房地产， 故没有要披露的拟发展作销售或出租的土地或房产的期末公允价值。 （八） 房地产出租情况 截至2014年年末，公司房地产出租情况可分别参见下表2和表3 表2 地区 租金收入（元） 出租房地产 的楼面面积 （㎡） 出租率 (%) 每平方米平 均基本租金 （元/㎡/天） 短期 中期 长期 上海 81,185,317.86 28,479,012.41 20,807,625.30 132,077.05 96.90% 3.05 北京 10,297,108.84 14,053.20 87.96% 2.01 表3 项目 租金收入（元） 出租房地产的 楼面面积（㎡） 出租率 (%) 每平方 米平均 基本租 金（元/ ㎡/天） 短期 中期 长期 办公写字楼 81,185,317.86 28,479,012.41 31,104,734.14 146,130.25 95.96% 2.64 公司未采用公允价值计量模式的投资性房地产，故没有要披露的租金收入占房地产公允价值 比。 （九） 房地产销售情况 截至2014年年末，公司房地产销售情况可参见下表4： 表4 项目名称 2014年末竣 工工程面积 在建工程面 积 可供出售楼 面面积 当期已售面 积（㎡） 每平方米均 价（元/天） 一.办公写字楼 科技京城 99,091.30 84,483.78 4,843.55 28,775.62 北京南一楼 16,034.14 15,976.36 嘉兴才智汇广场 37,810.96 31,334.69 1,640.78 7,289.40 浦江国际金融广场 118,994.00 85,080.03 嘉兴科技京城 23,666.17 152,489.22 18,841.98 二.住宅项目 浦东南馨佳苑 27,355.24 13,775.80 6,755.13 6,198.49 青浦华新 (欣乐苑) 79,781.64 63,137.60 77,528.83 7,766.56 青浦徐泾北(欣沁苑) 213,391.39 192,336.02 佘山逸品苑 141,448.00 82,062.22 合计 417,349.20 412,931.22 523,890.88 84,013.16 (一) 主营业务分析 1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,011,787,798.53 828,801,848.72 22.08% 营业成本 756,542,197.02 599,687,302.59 26.16% 销售费用 13,923,798.72 5,816,216.24 139.40% 管理费用 117,395,152.42 110,842,373.98 5.91% 财务费用 39,456,494.27 25,742,748.14 53.27% 经营活动产生的现金流量净 额 315,654,843.07 -331,041,151.37 195.35% 投资活动产生的现金流量净 额 -26,443,160.84 28,091,159.07 -194.13% 筹资活动产生的现金流量净 额 -832,946,754.37 762,377,594.16 -209.26% 研发支出 2 收入 驱动业务收入变化的因素分析 今年实现房产销售收入8.16亿元，主要为销售青浦华欣项目（徐泾北城欣乐苑）1106套， 销售额6.02亿元；销售南馨佳苑经济适用房 98套，实现销售额0.42亿元；上海科技京城实现 部分楼面销售，面积4843.55平方米，销售额1.60亿元；嘉兴才智汇广场实现部分楼面销售，面 积1640.78平方米，销售额0.11亿。今年的房产销售收入较去年同期相比增加30.2%，主要原因 为当年开发完工项目销售总量较去年增加。 今年完成房产租赁收入为1.4亿元，主要为下属科技京城实现租赁收入0.76亿元，北京南一楼 实现租赁收入0.11亿元、弘浦商业下属四个创邑园区等实现租赁收入0.54亿元。今年的房产租 赁收入较去年同期相比减少了6.67%，略有下降，主要原因为赛格市场租赁收入减少。 (1) 主要销售客户的情况 前5名主要销售客户 销售金额 占销售总金额比例 上海融纳贸易有限公司 131,506,144.00 13.00% 北京万商汇赛格数码电子有限公司 10,186,206.32 1.01% 上海市科技创业中心 5,981,580.00 0.59% 赵潇玮 3,470,000.00 0.34% 上海弘基商业经营管理有限公司 3,364,167.00 0.33% 合计 154,508,097.32 15.27% 3 成本 (1) 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项 目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房产开发成 本 642,668,050.10 84.91% 484,452,966.11 81.16% 32.66% 房产销售增加，相应成本 增加 投资性房地 产成本 49,086,849.77 6.49% 49,919,515.10 8.36% -1.67% 基本持平 经营性房地 25,180,339.79 3.33% 22,970,482.80 3.85% 9.62% 经营性项目改造成本增加 产成本 房地产 业 房地产业小 计 716,935,239.66 94.72% 557,342,964.01 93.37% 28.63% 人员工资 11,818,584.23 1.56% 12,145,309.58 2.03% -2.69% 摊销折旧 196,467.60 0.03% 305,175.10 0.05% -35.62% 本年部分摊销费用已摊完 其他 27,913,176.74 3.69% 27,122,175.08 4.55% 2.92% 服务业 服务业小计 39,928,228.57 5.28% 39,572,659.76 6.63% 0.90% 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 土地成本 321,898,903.00 42.53% 222,658,434.11 37.30% 44.57% 本期房产销售增加，相 应成本增加 前期开发成本 9,935,930.89 1.31% 7,611,973.39 1.28% 30.53% 本期房产销售增加， 相应成本增加 建安费用 302,425,678.06 39.96% 243,917,973.96 40.86% 23.99% 本期房产销售增加， 相应成本增加 开发间接费用 8,407,538.15 1.11% 10,264,584.65 1.72% -18.09% 房地产 销售 房地产销售小 计 642,668,050.10 84.91% 484,452,966.11 81.16% 32.66% 物业持有成本 15,724,138.47 2.08% 16,390,396.05 2.75% -4.06% 摊销成本 33,362,711.30 4.41% 33,529,119.05 5.61% -0.50% 房地产 出租 房地产出租小 计 49,086,849.77 6.49% 49,919,515.10 8.36% -1.67% 人员工资 11,818,584.23 1.56% 12,145,309.58 2.03% -2.69% 摊销折旧 196,467.60 0.03% 305,175.10 0.05% -35.62% 本年部分摊销费用已 摊完 其他 27,913,176.74 3.69% 27,122,175.08 4.55% 2.92% 提供劳 务 提供劳务小计 39,928,228.57 5.28% 39,572,659.76 6.63% 0.90% 租金成本 16,815,009.17 2.22% 14,858,394.51 2.49% 13.17% 经营性用房租赁成本增 加 维修改造成本 及摊销 8,365,330.62 1.11% 8,112,088.29 1.36% 3.12% 其他 其他小计 25,180,339.79 3.33% 22,970,482.80 3.85% 9.62% 4 费用 项 目 本期金额 上期金额 比上期数 增减 变化原因 销售费用 13,923,798.72 5,816,216.24 139.40% 当期房产销售收入增加，相应房产中介服务 费较去年同期增加 财务费用 39,456,494.27 25,742,748.14 53.27% 经营性物业贷款金额增加，相应贷款利息支 出增加 资产减值损失 5,808,037.76 -221,238.80 2725.23% 当期计提可供出售金融资产减值损失 5 现金流 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （%） 变化原因 经营活动产生 的现金流量净 额 315,654,843.07 -331,041,151.37 195.35% 主要为欣沁项目当期房产预售款 增加 投资活动产生 的现金流量净 额 -26,443,160.84 28,091,159.07 -194.13% 主要为当期已收回金融产品的本 金和收益较去年相比有所下降 筹资活动产生 的现金流量净 额 -832,946,754.37 762,377,594.16 -209.26% 变动主要原因为当年偿还10亿 公司债券 (二) 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比 上年增减 （%） 房地产业 956,791,451.81 716,935,239.66 25.07% 23.05% 28.63% -3.25% 服务业 44,808,758.18 39,928,228.57 10.89% 18.71% 0.90% 15.73% 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比 上年增减 （%） 房地产销 售 816,022,387.41 642,668,050.10 21.24% 30.20% 32.66% -1.46% 房地产出 租 86,340,701.10 49,086,849.77 43.15% -16.40% -1.67% -8.52% 提供劳务 44,808,758.18 39,928,228.57 10.89% 18.71% 0.90% 15.73% 其他 54,428,363.30 25,180,339.79 53.74% 14.47% 9.62% 2.05% 2、 主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%） 上海 979,188,991.51 21.69% 北京 10,297,108.84 1.57% 浙江 12,114,109.64 2142.84% (三) 资产、负债情况分析 1 资产负债情况分析表 单位：元 项目名 称 本期期末数 本期期 末数占 总资产 的比例 （%） 上期期末数 上期期 末数占 总资产 的比例 （%） 本期期 末金额 较上期 期末变 动比例 （%） 情况说明 应收账 款 11,827,214.13 0.12% 8,507,747.84 0.09% 39.02% 当期应收客户租金增加 其他流 动资产 436,944,626.37 4.32% 224,135,933.25 2.37% 94.94% 年内同比增加应收期货货币保证金， 下属公司购买金融产品 长期待 摊费用 251,325,730.36 2.48% 126,742,746.02 1.34% 98.30% 本期增加项目改造费用 其他非 流动资 产 32,864,000.00 0.33% 98,400,000.00 1.04% -66.60% 本期金融产品到期 短期借 款 920,000,000.00 9.10% 100,000,000.00 1.06% 820.00% 本期银行借款增加 应付账 款 204,093,637.52 2.01% 342,582,273.51 3.62% -40.42% 本期支付应付工程款，导致期末余额 减少 预收款 项 1,679,989,093.99 16.62% 669,419,816.72 7.09% 150.96% 子公司新增预售房款 应交税 费 -73,070,426.48 -0.72% -7,036,518.84 -0.07% 938.45% 预售房产金额较上年增加，相应预缴 税金增加 一年内 到期的 非流动 负债 508,875,000.00 5.04% 1,047,306,586.05 11.09% -51.41% 长期借款中一年内到期的借款转入 其他流 363,691,230.90 3.60% 222,091,701.52 2.35% 63.76% 期货质押保证金增加； 动负债 其他综 合收益 82,227,634.72 0.81% 12,179,909.40 0.13% 575.11% 中泰信托其他综合收益变动 (四) 核心竞争力分析 公司作为有二十余年历史的上海本地知名房地产品牌企业，公司产业涉足房地产开发、房地 产经营及金融股权投资等产业，积极发挥和倡导做实房地产开发，做优房地产经营，做强金融股 权等产业间资源互补和共享，从而实现整体收益。 管理团队在多年的经营和发展过程中，经过磨合，凭借管理层团结、务实和创新的精神，公 司的管控模式得到完善，管理水平不断提高。在整合资源方面，公司加强提升产品研发、规划设 计、施工管理和营销策划推广能力，培养了一批相关专业领域的人才。秉承公司的企业文化和专 业管理的职业精神，以实现企业发展战略为目标，努力为股东、合作伙伴和客户创造收益和价值。 公司以住宅开发和商业地产双轮驱动，强化抗风险能力，充分利用资本市场及其创新产品，拓 宽融资渠道，不断加强融资平台的建设和资金管控能力，从而降低融资成本；加强资金的统筹管 理，保证资金链的安全畅通，确保公司和项目建设的正常运营。 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 (1) 持有非上市金融企业股权情况 所持对 象名称 最初投资金额 （元） 持 有 数 量 （ 股） 占该公 司股权 比例 （%） 期末账面价值（元） 报告期损益（元） 报告期所有者权 益变动（元） 会计 核算 科目 股份 来源 中泰信 托投资 有限责 任公司 211,938,297.00 29.97 1,009,133,663.71 122,794,963.56 70,047,725.32 长期 股权 投资 货币 投资 华闻期 货经纪 有限公 司 132,996,692.18 100.00 长期 股权 投资 货币 投资 江西瑞 奇期货 经纪有 限公司 32,340,000.00 43.75 40,149,868.95 -7,733,404.87 长期 股权 投资 货币 投资 合计 377,274,989.18 / 1,049,283,532.66 115,061,558.69 70,047,725.32 / / 2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 (1) 委托理财情况 单位:元 币种:人民币 合作方名称 委托理财产 品类型 委托理财金 额 委托理财 起始日期 委托理财 终止日期 报酬确 定方式 预计收益 实 际 收 回 本 金 金 额 实际获得收 益 是 否 经 过 法 定 程 序 计 提 减 值 准 备 金 额 是否 关联 交易 是否涉 诉 资金来 源并说 明是否 为募集 资金 关联 关系 长安基金 长安金浦玺鸣1 号分级资产管 理计划 25,000,000.00 2014.1.22 2015.1.22 到期还 本付息 2,250,000.00 是 否 否 自有资 金 其他 中泰信托 中泰·江苏恒瑞 应收帐款投资 集合资金信托 计划 20,000,000.00 2013.3.11 2015.3.11 每年付 息 1,900,000.00 1,900,400.00 是 是 否 自有资 金 股东 的子 公司 中泰信托 中泰·江苏恒瑞 应收帐账款投 资集合资金信 托计划 15,000,000.00 2013.4.11 2015.4.10 每年付 息 1,425,000.00 1,425,300.00 是 是 否 自有资 金 股东 的子 公司 中泰信托 中泰·江苏恒瑞 应收帐款投资 集合资金信托 计划 20,000,000.00 2013.3.11 2015.3.11 每年付 息 1,900,000.00 1,900,400.00 是 是 否 自有资 金 股东 的子 公司 陆家嘴信托 陆家嘴信托-金 瑞3号集合资金 信托计划 30,000,000.00 2014.8.19 2016.8.18 每年付 息 2,940,000.00 862,150.68 是 否 否 自有资 金 其他 中航信托 中航信托.天启 562号江城投资 信托贷款集合 资金信托计划 12,000,000.00 2013.11.12 2015.5.12 到期还 本付息 1,116,000.00 是 否 否 自有资 金 其他 资金信托 合计 / 122,000,000.00 / / / 11,531,000.00 6,088,250.68 / / / / / 逾期未收回的本金和收益累计金额（元） 0 委托理财的情况说明 为企业增加收益 (2) 委托贷款情况 报告期内，公司无委托贷款事项。 (3) 其他投资理财及衍生品投资情况 报告期内，公司无其他投资理财及衍生品投资事项。 3、 募集资金使用情况 (1) 募集资金总体使用情况 √适用□不适用 单位:亿元 币种:人民币 募集年份 募集方式 募集资金 总额 本年度已使 用募集资金 总额 已累计使用 募集资金总 额 尚未使用募 集资金总额 尚未使用募集资 金用途及去向 2009 公司债 10 10 10 合计 / 10 10 10 / 募集资金总体使用情况说明 募集资金用于偿还商业银行贷款和补充公司流动资金。 本债券已于2014年12月16日到期，并支付本金及最后 一期利息。 (2) 募集资金承诺项目情况 □适用 √不适用 (3) 募集资金变更项目情况 □适用 √不适用 4、 主要子公司、参股公司分析 单位:万元 币种:人民币 公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润 上海怡隆置业有限公 司 房地产开发、经营、咨询；物 业管理；建筑材料、装潢材料、 金属材料、木材、五金交电、 百货销售。 3,333.33 39,616.22 18,352.81 507.23 上海欣龙企业发展有 限公司 物业管理；室内装潢；国内贸 易（除专营）；展览展示服务； 预包装食品（不含熟食卤味、 冷冻冷藏）。 18,000.00 36,606.86 35,852.50 402.78 上海弘浦商业经营管 理有限公司 企业管理咨询；商务咨询；投 资咨询（除金融，除专项）； 房地产咨询（以上均不得从事 经纪）；房屋租赁（手产权人 委托）（除经纪）；广告设计、 制作；会展服务；企业形象策 划及营销策划；市场信息咨询 与调查（不得从事社会调查、 社会调研、民意调查、民意测 验）；室内装潢；销售：工艺 品（除文物），百货，五金交 电，针纺织品，计算机及配件， 电子产品，体育用品，建材， 机电产品。 2,000.00 27,142.84 4,260.68 1,887.64 上海欣沁置业有限公 司 房地产开发、经营；物业管理； 室内装潢；机械设备安装及维 58,800.00 233,994.36 59,615.54 466.60 修；销售建筑装潢材料、金属 材料、木材、五金交电、电工 器材、化工产品及原料（除危 险、监控、易制毒化学品，民 用爆炸物品）、汽车配件、日 用百货。 上海欣南房地产开发 有限公司 房地产开发经营；室内装潢； 物业管理；机械设备安装（含 维修）；金属材料、木材、五 金交电、日用百货、化工原料 （除危险品）、电工器材、汽 车配件销售。 1,000.00 16,756.03 1,706.10 0.87 上海鸿泰房地产有限 公司 在批租地块内进行房地产开发 经营、出租和出售；物业管理； 咨询服务及相应的配套商业服 务的场地和设施。 60,391.77 219,883.38 59,855.10 -41.73 上海恒立房地产有限 公司 房地产经营开发及内部配套服 务设施（提供服务设施和场地） USD2,353.00 16,551.63 11,129.86 -244.07 嘉兴科技京城高新技 术产业区开发有限公 司 嘉兴科技京城高新技术产业区 的投资开发建设、物业管理（凭 资质证经营）；高新技术产业 咨询服务;房地产开发经营（凭 有效资质证书经营）。 20,000.00 33,784.05 21,026.03 -193.88 北京世纪昌运商贸有 限公司 销售电子产品、工艺美术品、 化妆品、日用品；信息咨询（中 介除外）；劳务服务；承办展 览展示；技术开发；投资管理； 物业管理；物业管理；出租商 业用房；出租办公用房。 4,000.00 13,141.16 4,728.30 20.25 上海新佘山置业有限 公司 房地产开发、经营、咨询；投 资管理；建材销售；园林绿化； 物业管理。 5,000.00 155,887.84 4,282.33 -417.28 华闻期货经纪有限公 司 商品期货经纪；金融期货经纪。 10,000.00 51,552.51 14,749.68 -846.45 上海科技京城管理发 展有限公司 物业管理；资产管理；实业投 资；在投资、财务、商务、企 业管理、微电子、计算机软硬 件及外围设备、高科技产业领 域内的“四技”服务；国内贸 易（不含国家专营、专控、专 卖商品）；停车库经营、管理； 企业形象策划；代办车船票； 订房服务；会务服务；展览展 示；办公设备保养及维修；广 告设计、制作、发布；代理国 内各类广告。 1,350.00 37,422.23 9,648.78 -161.85 中泰信托投资有限责 任公司 资金信托；动产、不动产信托； 有价证券信托；其他财产或财 产权信托；作为投资基金或者 51,660.00 379,176.17 344,316.83 40,506.35 基金管理公司的发起人从事投 资基金业务；经营企业资产的 重组、购并及项目融资、公司 理财、财务顾问等业务。 江西瑞奇期货经纪有 限公司 商品期货经纪、金融期货经纪。 5,600.00 51,169.67 8,669.59 -1,767.64 5、 非募集资金项目情况 □适用 √不适用 二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 随着中国房地产政策逐步放宽，资本市场融资回归正常，整个行业向下调整势头得到缓解。面 对房地产形势趋暖，公司将在去库存化上加大力度，整合资产，盘活存量，使公司在新形势下赢 得新机遇和发展。 (二) 公司发展战略 公司在未来几年将立足做实房地产主业，做强金融投资，着力提高品牌经营的水平，使公司 经营领域由房地产行业为主，逐步形成房地产与金融投资并重的发展目标。 一、精准把握国家房地产政策调控效应，密切关注经济情势、行业态势和市场走势变化的基 础上，科学厘定土地储备，加大加快项目开发，不断提升盈利能力和效率； 二、进一步突破上海本地业务局限，充分鉴察异地差异市场机遇，特别是全力培育和建设在 长三角地区和国内一、二线城市有品牌影响力和持续盈利潜力的项目； 三、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在"期、基、信"领域的专业平台和优势， 在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务的嫁接产品，将房地产 金融服务做实做优，为股东创造稳中有升的利润回报。 (三) 经营计划 一）、2015年度财务预算指标 全年预算营业总收入约 11.51亿元，其中房产销售收入约 8.52 亿元，房产租赁收入约1.85 亿元。全年预算利润总额约 1.69亿元。 二）、2015年度经营计划与重点工作 （1）房产开发 2015年度，公司将继续立足房地产主业，充分发挥上海市老牌房地产企业行业经验与品牌优 势，不断提升房地产主业规模与效益。目前各在建项目中处于竣工收尾阶段的开发项目应抓紧时 间、尽快完工，项目管理团队应在善始善终的前提下总结成功经验，改进薄弱环节，以不断更新 完善的管理能力投入新的项目；处于施工推进阶段的开发项目应狠抓质量、狠抓安全，项目管理 团队应在日常管理全过程中不断提高管理水平。具体如下： 1、北外滩“浦江国际金融广场”项目须以完成备案制验收和租户入住为目标，项目公司工作 重点为按时完成机电系统调试、消防验收、档案验收、规划验收，以及节能、环保、环卫、交通 等专项验收工作，配合物业部、招商部等部门做好物业移交及租户入住、二次装修等工作； 2、嘉兴“科技京城”项目重点抓好一期B后续建设，完成室内施工作业，年底前完成各专项 验收、竣工验收，配合设计部完成景观绿化、室内装修设计工作，泛光招投标工作，配合完成材 料、设备核价工作； 3、青浦“欣沁苑”项目须在年内完成大产证办理、销售签约入户、竣工结算等工作。“欣 乐苑”与“南馨佳苑”项目年内完成工程资档。 （2）房产经营 房地产开发商在积极做好房地产开发的同时，将一部分有较大增值潜力和投资价值的已开 发完成的房地产项目进行自主经营。 1、重点做好“浦江国际金融广场”项目招商工作，并且通过继续加强与戴德梁行及其他外 部合作服务机构共同努力，全面提升物管水平与服务质量； 2、上海“科技京城”须充分利用工信部电信研究院华东分院落户科技京城，建设面向“长 三角”地区手机入网“一站式”公共服务平台的核心优势，紧紧围绕建立无线终端及应用的专业 孵化基地做强经营，做实管理，做好服务。同时，要通过重新调整楼宇分布，开展多层次，多元 化的主题招商，吸引各类与手机终端相关产业链的企业入驻京城，将科技京城打造成为长三角地 区手机及相关产业最大的集聚地； 3、嘉兴“科技京城”须做好上海科技京城经营管理模式移植推广，初步形成以规模经济为 目标，以服务、管理体系标准化、模块化为手段，以长三角地区为辐射范围的科技京城集群化运 营格局； 4、嘉兴“海派秀城”项目重点督促、协调代理公司形成新一轮营销舆论造势并加强周边区域 城市分销力度。同时，进一步加大1-3层商铺招商力度，计划打造以品牌特色餐饮为主、休闲娱 乐健康为辅的精细化商业氛围。 （3）房产销售 2015年度，公司房产销售相关部门、子公司将进一步加强资源整合，多渠道全方面拓展市场。 年内重点做好嘉兴“科技京城”、“海派秀城”、松江“佘山一品”等项目销售推广工作，以及 完成上海“科技京城”G区地上2-4层销售尾款收缴工作、浦东航头项目及青浦华新2号项目后 续签约进户工作、平江小区剩余地下车位销售与移交工作等等。 （4）项目收储 项目储备不足目前已成为制约公司业绩持续增长最大的瓶颈，因此2015年度，我司应以高 度紧迫感，在以往工作基础上重点跟踪、商谈一批潜在项目，视野覆盖普通住宅、商办楼宇、酒 店公寓、创意园区、旧城改造等各个领域，通过严格论证、科学规划，择优选定1-2个风险可控、 效益可观的投资项目并予年内进入决策并完成收购。 （5）期货业务 以华闻期货为代表的金融业务单元应以更大力度抓住机遇实现振兴，要使金融业务不仅成为 新黄浦形象提升的驱动力量，更要成为新黄浦业绩提升的新生来源。公司要求华闻期货紧紧抓住 期货市场创新发展新一轮际遇，在新一年中以风险管理和资产管理为主要方向，通过现货风险管 理业务的发展，带动期货经纪业务发展；通过与私募基金、第三方财富管理机构和互联网金融平 台的合作，持续提高客户权益。 2015年度，公司将继续关注互联网金融和房地产结合的融资平台，研究确立新常态下房地产（未完）  |