[公告]万通地产：2014年度财务报表及审计报告
北京万通地产股份有限公司 2014年度财务报表及审计报告 北京万通地产股份有限公司 2014年度财务报表及审计报告 页码 审计报告 1–2 2014年度财务报表 合并及公司资产负债表 1–4 合并及公司利润表 5 合并及公司现金流量表 6 合并股东权益变动表 7 公司股东权益变动表 8 财务报表附注 9 – 142 补充资料 1–2 审计报告 普华永道中天审字 (2015)第 10002号 (第一页，共二页 ) 北京万通地产股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的北京万通地产股份有限公司 (以下称“万通地产” )的财务报表，包括 2014年 12月 31日的合并及公司资产负债表， 2014年度的合并及公司利润表、合并及 公司股东权益变动表和合并及公司现金流量表以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是万通地产管理层的责任。这种责任包括： (1)按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映； (2) 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重 大错报。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会 计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册 会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理 保证。 普华永道中天审字 (2015)第 10002号 (第二页，共二页 ) 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审 计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风 险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内 部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性 和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、审计意见 我们认为，上述万通地产的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制， 公允反映了万通地产 2014年12月31日的合并及公司财务状况以及 2014年度的合并及公 司经营成果和现金流量。 普华永道中天注册会计师 会计师事务所 (特殊普通合伙 )———————— 刘磊 中国 .上海市 2015年 4月 29日注册会计师 ———————— 黄梅 -2 北京万通地产股份有限公司 2014年12月31日合并资产负债表 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 资产附注 2014年12月31日 合并 2013年12月31日 合并 2013年1月1日 合并 流动资产 货币资金四(1) 1,554,568,848 2,322,380,651 1,738,332,325 应收帐款四(2) 54,081,786 77,031,883 1,565,322 预付款项四(4) 683,652,773 596,711,938 486,684,194 其他应收款四(3) 167,348,232 199,254,753 581,406,706 存货四(5) 10,129,982,786 6,027,945,479 4,539,895,859 一年内到期的非流动资产四(6) 140,000,000 81,932,174 - 流动资产合计 12,729,634,425 9,305,256,878 7,347,884,406 非流动资产 可供出售金融资产四(7) 4,000,000 157,965,828 158,165,828 长期应收款四(14) 100,000,000 160,974,420 227,898,297 长期股权投资四(8) 512,781,327 554,816,934 416,457,897 投资性房地产四(9) 700,790,179 725,732,745 750,401,916 固定资产四(10) 32,342,524 31,782,048 32,739,683 无形资产 326,468 610,404 853,204 商誉四(11) --- 长期待摊费用四(12) 13,835,921 10,165,159 16,138,427 递延所得税资产四(13) 137,105,566 199,643,468 143,467,290 其他非流动资产四(15) -779,000,000 1,652,000,000 非流动资产合计 1,501,181,985 2,620,691,006 3,398,122,542 资产总计 14,230,816,410 11,925,947,884 10,746,006,948 - 1 北京万通地产股份有限公司 2014年12月31日合并资产负债表(续) (除特别注明外，金额单位为人民币元) 负债及股东权益附注 2014年12月31日 合并 2013年12月31日 合并 2013年1月1日 合并 流动负债 短期借款四(17) 1,332,000,000 -278,819,221 应付账款四(18) 1,534,887,143 1,123,257,898 1,180,707,848 预收款项四(19) 979,581,408 689,739,194 1,300,048,840 应付职工薪酬四(20) 57,776,958 61,965,190 62,379,891 应交税费四(21) 297,236,481 765,447,292 598,699,674 应付利息四(22) 34,143,510 26,574,591 23,201,941 其他应付款四(23) 449,991,903 772,079,894 163,432,845 一年内到期的非流动负债四(24) 2,458,727,295 1,570,966,604 530,495,368 其他流动负债四(25) 341,223,750 -- 流动负债合计 7,485,568,448 5,010,030,663 4,137,785,628 非流动负债 长期借款四(26) 2,860,000,000 1,247,614,350 702,283,250 应付债券四(27) --993,936,866 长期应付款 --77,898,297 递延所得税负债四(13) 72,785,260 32,532,782 - 其他非流动负债四(28) -1,429,500,395 808,751,170 非流动负债合计 2,932,785,260 2,709,647,527 2,582,869,583 负债合计 10,418,353,708 7,719,678,190 6,720,655,211 股东权益 股本四(29) 1,216,800,000 1,216,800,000 1,216,800,000 资本公积四(30) 824,628,612 986,682,960 986,682,960 其他综合收益四(31) (4,284,413) (4,566,857) (2,208,526) 盈余公积四(32) 166,963,928 164,398,888 135,210,154 未分配利润四(33) 1,324,903,929 1,367,555,118 1,186,423,121 归属于母公司股东权益合计 3,529,012,056 3,730,870,109 3,522,907,709 少数股东权益 283,450,646 475,399,585 502,444,028 股东权益合计 3,812,462,702 4,206,269,694 4,025,351,737 负债及股东权益总计 14,230,816,410 11,925,947,884 10,746,006,948 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业负责人：李虹主管会计工作的负责人：徐晓阳会计机构负责人：石莹 - 2 北京万通地产股份有限公司 2014年12月31日公司资产负债表 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 资产附注 2014年 12月 31日 公司 2013年 12月 31日 公司 2013年 1月 1日 公司 流动资产 货币资金 138,150,943 487,030,326 313,088,286 应收帐款十六(1)(a) 46,901,389 30,118,718 387 预付款项 -3,946,576 - 其他应收款十六(1)(b) 2,088,703,254 2,444,310,159 1,759,363,317 一年内到期的非流动资产 140,000,000 -- 流动资产合计 2,413,755,586 2,965,405,779 2,072,451,990 非流动资产 可供出售金融资产 4,000,000 157,965,828 153,965,828 长期应收款 100,000,000 150,000,000 150,000,000 长期股权投资十六(2) 5,479,072,379 4,771,142,003 3,268,774,267 固定资产 3,731,123 2,240,882 3,001,595 无形资产 53,390 87,082 61,845 其他非流动资产 -9,000,000 882,000,000 非流动资产合计 5,586,856,892 5,090,435,795 4,457,803,535 资产总计 8,000,612,478 8,055,841,574 6,530,255,525 - 3 北京万通地产股份有限公司 2014年12月31日公司资产负债表(续) (除特别注明外，金额单位为人民币元) 负债及股东权益附注 2014年 12月 31日 公司 2013年 12月 31日 公司 2013年 1月 1日 公司 流动负债 短期借款 220,000,000 -- 应付账款 1,085,274 1,085,274 1,085,274 应付职工薪酬 27,462,610 30,348,116 32,421,643 应交税费 1,924,745 3,719,391 615,783 应付利息 259,722 15,583,562 15,583,562 其他应付款 4,341,520,677 3,847,718,278 2,154,723,962 一年内到期的非流动负债 432,758,795 997,251,270 - 其他流动负债 341,223,750 -- 流动负债合计 5,366,235,573 4,895,705,891 2,204,430,224 非流动负债 应付债券 --993,936,866 递延所得税负债 -32,532,782 其 他非流动负债 -433,700,395 759,521,269 非流动负债合计 -466,233,177 1,753,458,135 负债合计 5,366,235,573 5,361,939,068 3,957,888,359 股东权益 股本 1,216,800,000 1,216,800,000 1,216,800,000 资本公积 986,682,960 986,682,960 986,682,960 盈余公积 166,395,340 163,830,300 134,641,566 未分配利润 264,498,605 326,589,246 234,242,640 股东权益合计 2,634,376,905 2,693,902,506 2,572,367,166 负债及股东权益总计 8,000,612,478 8,055,841,574 6,530,255,525 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业负责人：李虹主管会计工作的负责人：徐晓阳会计机构负责人：石莹 - 4 北京万通地产股份有限公司 2014年度合并及公司利润表 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 项目 附注 2014年度 合并 2013年度 合并 2014年度 公司 2013年度 公司 一、营业收入四(34)、十六(3) 1,911,575,870 3,299,251,176 34,055,542 36,039,157 减：营业成本四(34)、十六(3) (1,357,869,604) (2,022,470,719) -- 营业税金及附加四(35) (155,412,343) (462,215,054) (2,650,823) (774,432) 销售费用四(36) (137,497,085) (128,266,650) -- 管理费用四(37) (174,996,417) (169,290,303) (76,604,522) (82,503,039) 财务费用 -净额四(38) (99,602,238) (154,249,097) (89,353,643) (337,856,943) 资产减值损失四(40) (23,738,677) 4,828,048 (23,157,521) (2,085,635) 加：投资收益四(41)、十六(4) 59,212,599 295,368,053 163,738,226 715,330,602 其中：对合营企业和联营企业 的投资损失 (11,904,598) (23,090,872) (27,646,224) (93,912,253) 二、营业利润21,672,105 662,955,454 6,027,259 328,149,710 加：营业外收入四(42)(a) 127,292,337 31,152,104 84,563 500 其中：非流动资产处置利得 102,563 874 -- 减：营业外支出四(42)(b) (11,371,753) (6,002,814) (951,920) (3,586,011) 其中：非流动资产处置损失 (61,467) (212,454) -- 三、利润总额137,592,689 688,104,744 5,159,902 324,564,199 减：所得税费用四(43) (39,943,625) (181,225,443) 20,490,497 (32,676,859) 四、净利润97,649,064 506,879,301 25,650,399 291,887,340 归属于母公司股东的净利润 45,089,851 380,672,731 25,650,399 291,887,340 少数股东损益 52,559,213 126,206,570 -- -- 五、其他综合收益的税后净额282,444 (2,358,331) -- 归属于母公司股东的其他综合收益的 税后净额 282,444 (2,358,331) - - 以后将重分类进损益的其他综合收 益 282,444 (2,358,331) - - 外币财务报表折算差额四(31) 282,444 (2,358,331) -- 归属于少数股东的其他综合收益的税 后净额 ---- 六、综合收益总额97,931,508 504,520,970 25,650,399 291,887,340 归属于母公司股东的综合收益总额 45,372,295 378,314,400 25,650,399 291,887,340 归属于少数股东的综合收益总额 52,559,213 126,206,570 -- 七、每股收益 基本每股收益四(44) 0.0371 0.3128不适用不适用 稀释每股收益四(44) 0.0371 0.3128不适用不适用 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业负责人：李虹主管会计工作的负责人：徐晓阳会计机构负责人：石莹 - 5 北京万通地产股份有限公司 2014年度合并及公司现金流量表 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 项目附注 2014年度 合并 2013年度 合并 2014年度 公司 2013年度 公司 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 1,512,494,521 2,605,393,127 243,037 1,498,000 收到其他与经营活动有关的现金四(45)(a) 1,184,611,842 1,723,232,836 1,716,497,477 2,626,141,493 经营活动现金流入小计 2,697,106,363 4,328,625,963 1,716,740,514 2,627,639,493 购买商品、接受劳务支付的现金 (1,779,397,618) (3,283,483,235) -- 支付给职工以及为职工支付的现金 (187,367,049) (179,113,894) (61,391,554) (61,478,307) 支付的各项税费 (599,844,709) (622,090,314) (6,059,653) (685,177) 支付其他与经营活动有关的现金四(45)(b) (1,313,824,732) (790,019,919) (1,124,581,486) (1,751,330,754) 经营活动现金流出小计 (3,880,434,108) (4,874,707,362) (1,192,032,693) (1,813,494,238) 经营活动产生的现金流量净额四(46)(a) (1,183,327,745) (546,081,399) 524,707,821 814,145,255 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 -1,676,202,976 -1,681,102,976 取得投资收益收到的现金 442,609 -266,000,000 419,012,421 处置固定资产、无形资产和 其他长期资产收回的现金净额 156,746 11,994 138,746 - 取得子公司收到的现金净额四(46)(b) 86,568,405 --- 收到其他与投资活动有关的现金四(45)(c) 533,759,216 -592,719,883 - 投资活动现金流入小计 620,926,976 1,676,214,970 858,858,629 2,100,115,397 购建固定资产、无形资产和 其他长期资产支付的现金 (11,012,722) (4,504,979) (3,077,384) (263,320) 投资支付的现金 (216,160,000) (483,720,305) (224,910,000) (1,900,720,000) 支付的其他与投资活动有关的现金四(45)(d) (488,960,000) -(488,960,000) - 投资活动现金流出小计 (716,132,722) (488,225,284) (716,947,384) (1,900,983,320) 投资活动产生的现金流量净额 (95,205,746) 1,187,989,686 141,911,245 199,132,077 三、筹资活动产生的现金流量 取得借款收到的现金 3,546,000,000 1,917,683,644 220,000,000 - 收到其他与筹资活动有关的现金 -18,600,000 -18,600,000 筹资活动现金流入小计 3,546,000,000 1,936,283,644 220,000,000 18,600,000 偿还债务支付的现金 (2,219,483,160) (1,020,614,973) (1,000,000,000) (283,670,000) 分配股利、利润或偿付利息支付的 现金 (720,522,226) (828,923,974) (230,730,576) (574,275,231) 其中：子公司支付给少数股东的 股利、利润 (76,500,000) (203,373,458) -- 筹资活动现金流出小计 (2,940,005,386) (1,849,538,947) (1,230,730,576) (857,945,231) 筹资活动产生的现金流量净额 605,994,614 86,744,697 (1,010,730,576) (839,345,231) 四、汇率变动对现金的影响 198,165 (66,671) -- 五、现金净(减少)/增加额四(46)(a) (672,340,712) 728,586,313 (344,111,510) 173,932,101 加：年初现金余额 2,124,502,869 1,395,916,556 479,725,396 305,793,295 六、年末现金余额四(46)(c) 1,452,162,157 2,124,502,869 135,613,886 479,725,396 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业负责人：李虹主管会计工作的负责人：徐晓阳会计机构负责人：石莹 -6 北京万通地产股份有限公司 2014年度合并股东权益变动表 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 项目附注 归属于母公司股东权益 少数股东权益股东权益合计 股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润 2012年 12月 31日年末余额 1,216,800,000 986,682,960 (2,208,526) 135,210,154 1,186,423,121 502,444,028 4,025,351,737 2013年 1月 1日年初余额 1,216,800,000 986,682,960 (2,208,526) 135,210,154 1,186,423,121 502,444,028 4,025,351,737 2013年度增减变动额 综合收益总额 净利润 380,672,731 126,206,570 506,879,301 其他综合收益 ( 2,358,331) ( 2,358,331) 综合收益总额合计 ( 2,358,331) 380,672,731 126,206,570 504,520,970 股东投入和减少资本 股东投入资本 54,622,445 54,622,445 其他 ( 4,500,000) (4,500,000) 利润分配 提取盈余公积四(32) 29,188,734 (29,188,734) 对 股东的分配四(33) ( 170,352,000) (203,373,458) (373,725,458) 2013年 12月 31日年末余额 1,216,800,000 986,682,960 (4,566,857) 164,398,888 1,367,555,118 475,399,585 4,206,269,694 2014年 1月 1日年初余额 1,216,800,000 986,682,960 (4,566,857) 164,398,888 1,367,555,118 475,399,585 4,206,269,694 2014年度增减变动额 综合收益总额 净利润 45,089,851 52,559,213 97,649,064 其他综合收益 282,444 282,444 综合收益总额合计 282,444 45,089,851 52,559,213 97,931,508 股东投入和减少资本 股东投入资本 购 买少数股东权益四(30) ( 162,054,348) ( 123,945,652) (286,000,000) 利润分配 提取盈余公积四(32) 2,565,040 (2,565,040) 对 股东的分配四(33) ( 85,176,000) (120,562,500) (205,738,500) 2014年 12月 31日年末余额 1,216,800,000 824,628,612 (4,284,413) 166,963,928 1,324,903,929 283,450,646 3,812,462,702 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业负责人：李虹主管会计工作的负责人：徐晓阳会计机构负责人：石莹 - 7 北京万通地产股份有限公司 2014年度公司股东权益变动表 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 项目附注股本资本公积盈余公积未分配利润股东权益合计 2012年 12月 31日年末余额 1,216,800,000 986,682,960 134,641,566 234,242,640 2,572,367,166 2013年 1月 1日年初余额 1,216,800,000 986,682,960 134,641,566 234,242,640 2,572,367,166 2013年度增减变动额 综合收益总额 净利润 291,887,340 291,887,340 综合收益总额合计 291,887,340 291,887,340 利润分配 提取盈余公积 29,188,734 (29,188,734) 对 股东的分配 ( 170,352,000) (170,352,000) 2013年 12月 31日年末余额 1,216,800,000 986,682,960 163,830,300 326,589,246 2,693,902,506 2014年 1月 1日年初余额 1,216,800,000 986,682,960 163,830,300 326,589,246 2,693,902,506 2014年度增减变动额 综合收益总额 净利润 25,650,399 25,650,399 综合收益总额合计 25,650,399 25,650,399 利润分配 提取盈余公积 2,565,040 (2,565,040) 对 股东的分配 ( 85,176,000) (85,176,000) 2014年 12月 31日年末余额 1,216,800,000 986,682,960 166,395,340 264,498,605 2,634,376,905 后附财务报表附注为财务报表的组成部分。 企业负责人：李虹主管会计工作的负责人：徐晓阳会计机构负责人：石莹 - 8 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 一公司基本情况 北京万通地产股份有限公司 (原名为北京万通先锋置业股份有限公司，以下称“本公 司” )是经北京市人民政府批准，由北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、山 东邹平西王实业有限公司 (以下称“西王实业” )、延吉吉辰经济发展有限公司 (以下 称“延吉吉辰” )、中国建筑第一工程局第五建筑公司 (以下称“中建一局五公司” ) 共同发起，于 1998年 12月 30日在北京设立的股份有限公司，设立时本公司注册 资本为 6,200万元，注册地和总部地址均为中华人民共和国北京市。经中国证监会 批准，公司于 2000年 9月 4日公开发行人民币普通股 3,000万股 (发行后，本公司 注册资本变更为 9,200万元 )，并于同年 9月 22日在上海证券交易所上市交易。 经有关部门批准，本公司股东北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、西王实 业、延吉吉辰和中建一局五公司分别将其所持本公司的全部股权转让给北京万通星 河实业有限公司 (以下称“万通星河” )、北京裕天投资有限公司 (以下称“裕天投 资” )、北京恒通恒技术发展有限公司、嘉华东方控股 (集团 )有限公司 (原名北京嘉华 筑业实业有限公司， (以下称“嘉华控股” )和北京星河房地产综合开发经营有限责 任公司。 2006年 6月 2日，根据协议，裕天投资和嘉华控股分别将其持有的本公司股份 368 万股法人股、 1,065万股法人股转让给万通星河。同年 7月 24日，经本公司股东会 议审议，本公司非流通股股东对流通股股东每 10股送 3.3股，共计送股 990万股。 2006年度，本公司向控股股东万通星河非公开发行 5,200万股人民币普通股 (A 股)。发行完成后，万通星河共持有本公司股份 86,453,225股，占本公司股份比例 为 60.04%，本公司注册资本变更为 14,400万元。 2007年度，根据本公司 2006年度股东大会的决议，本公司名称由北京万通先锋置 业股份有限公司变更为北京万通地产股份有限公司。 2007年 3月 19日，根据本公司股东大会决议和修改后章程的规定，本公司按每 10 股转增 10股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 14,400万股，变更后的 注册资本为 28,800万元。 2007年 9月 13日，本公司向社会非公开定向发行人民币 普通股 (A股)5,000万股，变更后的注册资本为 33,800万元。 2007年 10月 31日，根据本公司 2007年度第三次临时股东大会决议和修改后章程 的规定，本公司按每 10股转增 5股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 16,900万股，变更后的注册资本为 50,700万元。 -9 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 一公司基本情况 (续) 2009年 3月 20日，根据本公司 2008年度股东大会决议和修改后章程的规定，本 公司按每 10股转增 10股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 50,700万 股，变更后的注册资本为 101,400万元。 2009年度，本公司最终控股股东北京万通实业股份有限公司 (现更名为“万通投资 控股股份有限公司”，以下称“万通控股” )完成对万通星河的吸收合并。吸收合 并后，万通控股直接持有本公司 51,871.9350万股股份 (持公司总股本的 51.16%)。 2010年 4月 8日，根据本公司 2009年度股东大会决议和修改后章程的规定，本公 司按每 10股转增 2股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 20,280万股， 变更后的注册资本为 121,680万元。本次变更业经北京兴华会计师事务所有限责任 公司以 (2010)京会兴验字第 1-6号验资报告验证确认。 本公司及子公司 (以下合称“本集团” )主要从事房地产开发、自有商品房的租赁以 及相关的咨询服务等。 本年度纳入合并范围的主要子公司见附注六，本年度新纳入合并范围的子公司主要 有杭州万通时尚置业有限公司 (以下称“杭州时尚” )、上海万通新地置业有限公司 (以下称“上海万通新地” )、北京绿品雅筑装饰工程有限公司 (以下称“绿品雅 筑” )、天津万通宁远置业有限公司 (以下称“天津宁远” )、天津万通佳成置业有限 公司 (以下称“天津佳成” )、山东万通商业运营管理有限公司 (以下称“山东商 业” )和山东万通中融房地产开发有限公司 (以下称“山东中融” )，本年度无不再纳 入合并范围的子公司。 本财务报表由本公司董事会于 2015年 4月 29日批准报出。 二主要会计政策和会计估计 本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价方 法(附注二 (11))、借款费用资本化的判断标准 (附注二 (15))、投资性房地产的计量模 式(附注二 (13))、收入的确认时点 (附注二 (22))等。 本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注二 (29)。 -10 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (1)财务报表的编制基础 本财务报表按照财政部于 2006年 2月 15日及以后期间颁布的《企业会计准则— 基本准则》、各项具体会计准则及相关规定 (以下合称“企业会计准则” )、以及中 国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号—财务报 告的一般规定》的披露规定编制。 本财务报表以持续经营为基础编制。 (2)遵循企业会计准则的声明 本公司 2014年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2014年 12月 31日的合并及公司财务状况以及 2014年度的合并及公司经营成果 和现金流量等有关信息。 (3)会计年度 会计年度为公历 1月 1日起至 12月 31日止。 (4)记账本位币 本公司及大部分子公司记账本位币为人民币。 Vantone Investment Pte.Ltd.(以下称 “Vantone Investment”)等注册地在新加坡之子公司的记账本位币为美元。 (5)企业合并 (a)同一控制下的企业合并 合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账 面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积 (股本溢价 )；资本公积 (股 本溢价 )不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发 生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入 权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 -11 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (5)企业合并 (续) (b)非同一控制下的企业合并 购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。 合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额， 确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差 额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。 为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性 证券的初始确认金额。 (6)合并财务报表的编制方法 编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。 从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控 制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本 公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净 利润在合并利润表中单列项目反映。 在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按 照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控 制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表 进行调整。 集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子 公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少 数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股 东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的 未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售 资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公 司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实 现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净 利润和少数股东损益之间分配抵销。 如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同 时，从本集团的角度对该交易予以调整。 -12 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (7)现金 现金是指库存现金以及可随时用于支付的存款。 (8)外币折算 (a)外币交易 外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。 于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为 购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本 化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非 货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的 影响额在现金流量表中单独列示。 (b)外币财务报表的折算 境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算， 股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营 的利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的 外币报表折算差额，计入其他综合收益。境外经营的现金流量项目，采用现金流量 发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。 (9)金融工具 (a)金融资产 (i)金融资产分类 金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 产、应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本集 团对金融资产的持有意图和持有能力。本集团的金融资产包括：应收款项及可供出 售金融资产。 -13 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计 (续) (9) 金融工具 (续) (a) 金融资产 (续) (i) 金融资产分类 (续) 应收款项 应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。 可供出售金融资产 可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划 分为其他类的金融资产。自资产负债表日起 12个月内将出售的可供出售金融资产 在资产负债表中列示为其他流动资产。 (ii) 确认和计量 金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用计 入当期损益；其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金额。 可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量，但在活跃市场中没有报价且其公允 价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；应收款项采用实际利率法，以 摊余成本计量。 -14 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (9)金融工具 (续) (a)金融资产 (续) (iii)金融资产减值 本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项 金融资产发生减值的，计提减值准备。 表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金 融资产的预计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠计量的事项。 表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生 严重或非暂时性下跌。本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进 行检查，若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 50%(含 50%)或低于其初始投资成本持续时间超过一年 (含一年 )的，则表明其发生 减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 20%(含 20%)但尚未达到 50%的，本集团会综合考虑其他相关因素诸如价格波动率 等，判断该权益工具投资是否发生减值。本集团以加权平均法计算可供出售权益工 具投资的初始投资成本。 以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量 (不包括尚未发生的 未来信用损失 )现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该 金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损 失予以转回，计入当期损益。 以成本计量的可供出售金融资产发生减值时，将其账面价值与按照类似金融资产当 时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入 当期损益。已发生的减值损失以后期间不再转回。 -15 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (9)金融工具 (续) (a)金融资产 (续) (iv)金融资产的终止确认 金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认： (1)、收取该金融资产现金流量的合 同权利终止； (2)、该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风 险和报酬转移给转入方；或者 (3)、该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没 有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。 金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价 值变动累计额之和的差额，计入当期损益。 (b)金融负债 金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和 其他金融负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款项、借款、应 付债券、其他流动负债及其他非流动负债等。 应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用实际利 率法按摊余成本进行后续计量。 借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利 率法按摊余成本进行后续计量。 其他金融负债期限在一年以下 (含一年 )的，列示为流动负债；期限在一年以上但自 资产负债表日起一年内 (含一年 )到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列 示为非流动负债。 当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除 的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。 -16 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (9)金融工具 (续) (c)金融工具的公允价值确定 存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场 的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下 适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关 资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用 相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使 用不可观察输入值。 (10)应收款项 应收款项包括应收账款、其他应收款和长期应收款等。本集团对外销售商品或提供 劳务形成的应收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值 作为初始确认金额。 (a)单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项 对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本集团将 无法按应收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。 单项金额重大的判断标准为：单项金额超过 1,000,000元。 单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流 量现值低于其账面价值的差额进行计提。 -17 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计 (续) (10) 应收款项 (续) (b) 按组合计提坏账准备的应收款项 对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风 险特征划分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征的应收款项组合 的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。 应收款项确定组合的依据如下： 高风险组合判定存在较高减值风险的应收款项 低风险组合判定存在较低减值风险或不存在减值风险的应收款项 应收款项按组合计提坏账准备的计提方法如下： 高风险组合余额百分比法 低风险组合余额百分比法 组合中，采用余额百分比法的计提比例列示如下： 计提比例 高风险组合 5% 低风险组合 (c) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项： 单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的原有条 款收回款项。 坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的 差额进行计提。 -18 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计 (续) (11) 存货 (a) 分类 存货包括开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。 (b) 存货的计价方法 存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地成本、建筑成本、 资本化的利息、其他直接和间接开发费用。开发产品结转成本时按实际成本核算。 建筑成本中包含的公共配套设施成本是指政府有关部门批准的公共配套项目，如道 路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。 (c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动 中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相 关税费后的金额确定。 -19 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (12)长期股权投资 长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企 业的长期股权投资。 子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体 达成，能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况 仅对其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具 有重大影响的被投资单位。 对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务 报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。 (a)投资成本确定 对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在 合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下 企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。 对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投 资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权 投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。 (b)后续计量及损益确认方法 采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的 现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。 采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨 认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本 小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损 益，并相应调增长期股权投资成本。 -20 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (12)长期股权投资 (续) (b)后续计量及损益确认方法 (续) 采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益 份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价 值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负 有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计负债确认条件的，继续确认 投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以 外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资 单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期 股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比 例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投 资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不 予抵销。 (c)确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据 控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回 报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。 共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须 经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。 重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制 或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。 (d)长期股权投资减值 对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值 时，账面价值减记至可收回金额 (附注二 (18))。 -21 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (13)投资性房地产 投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开 发过程中将用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续 支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资 性房地产成本；否则，在发生时计入当期损益。 本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残 值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残 值率及年折旧 (摊销 )率列示如下： 预计使用寿命预计净残值率年折旧 (摊销 )率 房屋及建筑物 20－40年 5%－10% 2.375%－4.5% 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定 资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日 起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价 值作为转换后的入账价值。 对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧 (摊销 )方法于每年年度终了进 行复核并作适当调整。 当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益 时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收 入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。 当投资性房地产的可回收金额低于其账面价值时，账面价值减计至可回收金额 (附 注二 (18))。 -22 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (14)固定资产 (a)固定资产确认及初始计量 固定资产包括房屋及建筑物、运输工具以及其他设备等。 固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以 确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。 与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能 够可靠的计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值； 所有其他后续支出于发生时计入当期损益。 (b)固定资产的折旧方法 固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内 计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值 及依据尚可使用年限确定折旧额。 固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下： 预计使用寿命预计净残值率年折旧率 房屋及建筑物 20－40年 5%－10% 2.25%－4.75% 运输工具 4－5年 5%－10% 18%－23.75% 其他设备 3－5年 5%－10% 18%－31.67% 对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作 适当调整。 (c)当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额 (附注二 (18))。 (d)固定资产的处置 当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固 定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费 后的金额计入当期损益。 -23 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (15)借款费用 发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之固 定资产及投资性房地产构建、房地产开发项目构建和生产期间的借款费用，在资产 支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或生产活动 已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的固定资产、投资性房地产 达到预定可使用状态，房地产开发项目达到完工可交付状态或预定可使用状态后停 止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建或生产活动发生非 正常中断，并且中断时间连续超过 3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购 建或生产活动重新开始。 对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而借入的 专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行 取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用 的资本化金额。 对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而占用的 一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用 一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率 为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确 认金额所使用的利率。 (16)无形资产 无形资产指办公软件和商标使用权，以成本计量。 (a)办公软件和商标使用权 办公软件和商标使用权按照预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效 年限三者中最短者分期平均摊销。 (b)定期复核使用寿命和摊销方法 对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并 作适当调整。 -24 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (16)无形资产 (续) (c)无形资产减值 当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额 (附注二 (18))。 (17)长期待摊费用 长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年以上的各 项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列 示。 (18)长期资产减值 固定资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公 司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进 行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计 提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额 与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基 础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资 产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。 在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。 减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或 资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低 于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资 产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项 资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。 -25 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (19)职工薪酬 职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬 或补偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等。 (a)短期薪酬 短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、 生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供 服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产 成本。 (b)离职后福利 本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本 集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划； 设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离 职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险，均属于设定提存计划。 基本养老保险 本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集 团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险 经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休 员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规 定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。 (c)辞退福利 本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受 裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和 确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工 的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。 本集团未向职工提供内退福利或其他长期职工福利。 -26 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (20)股利分配 现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。 (21)预计负债 因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益 的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。 预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑 与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大 的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行 的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。 于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最 佳估计数。 (22)收入确认 收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同 或协议价款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。 与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项 经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入： (a)销售商品 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，并且既没有保留通常与所有 权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，相关的已发生或将 发生的成本能够可靠计量时，确认销售收入的实现。 出售开发产品的收入在同时满足以下条件时确认收入： -27 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计 (续) (22) 收入确认 (续) (a) 销售商品 (续) .开发产品完工并验收合格； .签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务； .价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回； .已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手 续，若买方未在规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的， 在通知所规定的时限结束后的次日，按合同约定视同已将商品所有权上的主要 风险和报酬转移给购买方。 (b) 提供劳务 收入在劳务已提供，并且与收入有关的成本能够可靠地计量时予以确认。 (c) 让渡资产使用权 利息收入按照其他方使用本集团货币资金的时间，采用实际利率计算确定。 经营租赁收入按照直线法在租赁期内确认。 -28 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (23)政府补助 政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、 财政补贴等。 政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为 货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公 允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。 与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的 政府补助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计 入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收 益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失 的，直接计入当期损益。 (24)递延所得税资产和递延所得税负债 递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额 (暂时性差异 )计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可 抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异， 不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或 可抵扣亏损 )的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差 异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得 税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计 量。 递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税 款抵减的应纳税所得额为限。 对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税 负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未 来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差 异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣 暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。 -29 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (24)递延所得税资产和递延所得税负债 (续) 同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示： ·递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体 征收的所得税相关； ·本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权 利。 (25)维修基金和质量保证金 维修基金按照当地相关的规定，按房价总额的一定比例或者按照多层及高层每建筑 平方米的既定收取标准确定。 质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，在开发产品办理竣工验收后并 在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。 (26)租赁 实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁 为经营租赁。本集团没有融资租赁业务，经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线 法计入相关资产成本或当期损益。 (27)分部信息 本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分 部为基础确定报告分部并披露分部信息。 经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分： (1)、该组成部分能够在日常 活动中产生收入、发生费用； (2)、本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成 果，以决定向其配置资源、评价其业绩； (3)、本集团能够取得该组成部分的财务状 况、经营成果和现金流量等有关会计信息。如果两个或多个经营分部具有相似的经 济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。 -30 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (28)重要会计政策变更 财政部于 2014年颁布《企业会计准则第 39号—公允价值计量》、《企业会计准则第 40号—合营安排》、《企业会计准则第 41 号—在其他主体中权益的披露》和修订后的《企业会计准则第 2号—长期股权投资》、《企业会计准则第 9号—职工薪酬》、 《企业会计准则第 30号—财务报表列报》、《企业会计准则第 33号—合并财务报表》以及《企业会计准则第 37号—金融工具 列报》，要求除《企业会计准则第 37号—金融工具列报》自 2014年度财务报表起施行外，其他准则自 2014年 7月 1日起施行 本集团已采用上述准则编制 2014年度财务报表，对本集团财务报表的影响列示如下： 会计政策变更的内容和原因审批程序受影响的报表项目名称 及影响金额 若干财务报表项目已根据上述准则进行列报，比较期间财务信此项变更为企业会计准则所要求的详见下表 息已相应调整，并且根据《企业会计准则第 30号—财务报表列会计政策变更，故无需本集团内部 报》应用指南列报了 2013年 1月 1日的资产负债表。审批机构批准。 若干与公允价值有关的披露信息已根据《企业会计准则第 39号此项变更为企业会计准则所要求的不适用 —公允价值计量》编制，比较财务报表中的相关信息根据该准会计政策变更，故无需本集团内部 则未进行调整。审批机构批准。 若干与本集团在其他主体中权益有关的披露信息已根据《企业此项变更为企业会计准则所要求的不适用 会计准则第 41号 —在其他主体中权益的披露》编制。除有关未会计政策变更，故无需本集团内部 纳入合并财务报表范围的结构化主体的披露外，比较财务报表审批机构批准。 信息已相应调整。 -31 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元 ) 二主要会计政策和会计估计 (续) (28)重要会计政策变更 (续) 上述会计政策变更所影响的报表项目及其金额： 项目 2013年 12月 31日 增加 /(减少 ) 2013年 1月 1日 增加 /(减少 ) 长期股权投资 可供出售金融资产 其他综合收益 外币报表折算差额 (17,965,828) 17,965,828 4,566,857 (4,566,857) (18,165,828) 18,165,8282,208,526(2,208,526) -32 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (29)重要会计估计和判断 本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会 计估计和关键判断进行持续的评价。 下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现 重大调整的重要风险： (a)房地产开发成本 本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判 断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的 开发产品成本。 (b)税项 本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项 的最终税务处理都存在不确定性。在计提土地增值税及所得税等税金时，本集团需 要作出重要估计。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异， 该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。 本集团对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，以预计很可能获得用来抵扣可抵扣亏 损的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 -33 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二主要会计政策和会计估计 (续) (29)重要会计估计和判断 (续) (c)存货跌价准备 本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算 需要利用假设和估计。管理层根据对相关物业的可变现净值之估计来评估款项的可 回收程度，其中包括对标准及地区具有可比性之物业进行现行市价分析，根据现有 资产结构及工料价单对要完成开发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际可 变现净值因市场状况变动或开发成本重大偏离预算而高于或低于预期，将对计提的 存货跌价准备产生影响。 (d)收入确认 在本集团与购房客户签订房屋销售合同时，如果购房客户需要从银行获取按揭贷款 以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定 下，购房客户需支付至少购房款总额的 20%－50%作为首付款，而本集团将为银 行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6个 月至 2年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办妥房产抵押登记手 续或预抵押登记手续后解除。 在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按 揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本 集团追索。 根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担 保期间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率 很低且本集团可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付 的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定 通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本集团认为该财务担保对开发 产品的销售收入确认没有重大影响。 -34 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 三税项 本集团适用的主要税种及其税率列示如下： 税种计税依据税率 企业所得税应纳税所得额 25% 增值税应纳税增值额 (应纳税额按应纳税销售6% 额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的 进项税后的余额计算 ) 营业税应纳税营业额 5% 土地增值税 (a)转让房地产所取得的应纳税增值额 30%－60% 城市维护建设税应纳营业税额或增值税额 5%及 7% 教育费附加应纳营业税额或增值税额 3% 房产税房产的计税余值 1.2% (a)结转收入前的土地增值税预缴按照预售收入的 2%—3%计征。 -35 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元 ) 四合并财务报表项目附注 (1)货币资金 2014年 12月 31日 2013年 12月 31日 库存现金 银行存款 其中：存放在境外的款项总额 722,111 1,549,269,922 30,882,281 892,2352,312,736,07321,883,055 其他货币资金 4,576,815 8,752,343 1,554,568,848 2,322,380,651 于 2014年 12月 31日，受到限制的货币资金共计 102,406,691元(2013年 12月 31日： 197,877,782元)，其中包括： (a)计入其他货币资金的按揭贷款保证金 4,576,815元(2013年 12月 31日： 8,752,343 元)。 (b)2014年根据北京、天津等地区相关监管机构颁布的预售资金监管办法的规定，商品房 预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金 实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。用款计划应按照基础完工、主体结构封 顶、竣工验收、完成初始登记等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款 额度。于 2014年 12月 31日，本集团账面共有 97,829,876元(2013年 12月 31日： 189,125,439元)的银行存款根据上述规定预计无法于近期内申请使用该款项，于现金流量 表中将其作为受限资金列示。 -36 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四合并财务报表项目附注 (续) (2)应收账款 2014年 12月 31日 2013年 12月 31日 应收账款 55,562,681 78,651,692 减：坏账准备 (1,480,895) (1,619,809) 54,081,786 77,031,883 (a)应收账款账龄分析如下： 2014年 12月 31日 2013年 12月 31日 一年以内 30,082,101 78,515,917 一到二年 25,362,806 二到三年 -135,368 三年以上 117,774 407 55,562,681 78,651,692 (b)应收账款按类别分析如下： 2014年 12月 31日 2013年 12月 31日 账面余额坏账准备账面余额坏账准备 金额占总额金额计提金额占总额金额计提 比例比例比例比例 单项金额重大并单 独计提坏账准备 ------- 按组合计提坏账准 备 —低风险组合 25,944,786 47% --46,255,518 59% -— 高风险组合 29,617,895 53% (1,480,895) 5% 32,396,174 41% (1,619,809) 5% 单项金额不重大但 单独计提坏账准 备 ------- 55,562,681 100% (1,480,895) 3% 78,651,692 100% (1,619,809) 2% -37 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注 (续) (2) 应收账款 (续) (c) 于 2014年 12月 31日，无单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款 (2013年 12月 31日：无 )。 (d) 按组合计提坏账准备的应收账款中，采用余额百分比法的组合分析如下： 2014年 12月 31日 2013年 12月 31日 账面余额坏账准备账面余额坏账准备 金额金额计提比例金额金额计提比例 低风险组合 25,944,786 --46,255,518 - 高风险组合 29,617,895 (1,480,895) 5% 32,396,174 (1,619,809) 5% 55,562,681 (1,480,895) 3% 78,651,692 (1,619,809) 2% (e) 本年度计提的坏账准备金额为 179,022元，收回或转回的坏账准备金额为 317,936元 (2013年度：计提的坏账准备金为 1,585,176元，收回或转回的坏账准备金额为 22,944 元)。 (f) 2014年度本集团无实际核销的应收账款 (2013年度：无 )。 (g) 于 2014年 12月 31日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下： 占应收账款余额 余额坏账准备金额总额比例 余额前五名的应收账款总额 54,154,497 (1,415,621) 97% (h) 2014年度，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款 (2013年度：无 )。 -38 北京万通地产股份有限公司 四 (3) 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元 ) 合并财务报表项目附注 (续) 其他应收款 2014年 12月 31日 2013年 12月 31日 (a) 应收外部单位往来 应收关联公司资金往来 (附注九 (6)(a)) 代扣代缴项目 备用金 小计 减：坏账准备 账龄分析如下： 93,662,402 79,917,036 5,805,262 985,339 180,370,039 (13,021,807) 167,348,232 2014年 12月 31日 96,381,98998,423,1313,690,4103,869,267202,364,797(3,110,044) 199,254,753 2013年 12月 31日 一年以内 一到二年 二到三年 三年以上 46,165,862 44,018,862 33,906,178 56,279,137 180,370,039 100,183,78238,116,80032,747,39131,316,824 202,364,797 -39 北京万通地产股份有限公司 财务报表附注 2014年度 (除特别注明外，金额单位为人民币元 ) 四合并财务报表项目附注 (续) (3)其他应收款 (续) (b)其他应收款按类别分析如下： 2014年 12月 31日 2013年 12月 31日 账面余额坏账准备账面余额坏账准备 金额占总额金额计提金额占总额金额计提 比例比例比例比例 单项金额重大并 单独计提坏账 准备 10,009,187 6% (10,009,187) 100% --- 按组合计提坏账 （未完）  |