[上市]北京城乡：2015年公司债券（第一期）上市公告书
股票 代码： 600 861 股票简称： 北京城乡 编号：临 201 5 － 023 北京城乡贸易中心股份 有限公司 201 5 年 公司债券 （第一期） 上市公告书 证券简称： 1 5 城乡 01 证券代码： 122387 上市时间： 201 5 年 7 月 30 日 上市地点 ： 上海证券交易所 主承销商、上市推荐人：西南证券股份有限公司 二〇一 五 年 七 月 第一节、 绪言 北京城乡贸易中心股份 有限公司 （以下简称 “ 公司 ” 或 “ 发行人 ” ） 已批准该上 市公告书，保证其中不存在 任何虚假、误导性陈述或重大遗漏 ，并对其真实性、 准确性、完整性负个别的和连带的责任。 中国证监会 对 北京城乡贸易中心股份有限公司 2015 年公司债券（第一期） （以下简称“本期债券”） 上市的核准，不表明 其 对该债券的投资价值或者投资 者的收益作出实质性判断或者保证。因公司经营与收益的变化等引致的投资风 险，由购买债券的投资者自行负责。 经 中国证监会证监许可 〔201 5 〕1205号文 核准 ，公司获准 向合格投资者 公 开发行 面值总额不超过 9 亿元的公司债券 。 本次债券采用分期发行 的方式 ，本期 债券发行总额为 3 亿元。 经 联合信用评级有限 公司 （以下简称 “ 联合评级 ” ） 综合评定，发行人的主 体信用等级为 AA ，本期债券的信用等级为 AA ，本期债券信用级别良好。 截至 201 4 年 12 月 3 1 日，发行人合并口径资产负债率为 47.65% ，母公司口径资产负债率 为 21.74 % ；债券上市前，发行人最近一期末未经审计的净资产为 234 , 358.25 万 元（截至 201 4 年 12 月 3 1 日合并报表中所有者权益合计数）；债券上市前，发行 人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 9,479.97 万元（ 2012 年 、 2013 年 及 2014 年 合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少 于本期债 券一年利息 的 1.5 倍 。 根据《上海证券交易所公司债券上市规则（ 2015 年修订）》，本期债券仅限 上海证券交易所规定的合格投资者参与交易。 第 二 节 、发行人简介 一、发行人概况 公司名称： 北京城乡贸易中心股份有限公司 注册地址： 北京市海淀区复兴路甲 23 号 法定代表人： 王禄征 注册资本： 316,804,949 元 企业类型： 股份有限 公司 二、发行人基本情况 北京城乡贸易中心股份有限公司 是 北京 市国有资产监督管理委员会 （以下简 称 “ 市国资委 ” ） 批准设立的国有 控股上市 公司， 公司主营业务主要包括：销售商 品、物业租 赁、商务酒店经营等 。 截至 201 4 年 12 月 31 日 ，发行人经审计的总资产为 447,654.33 万元，所有 者权益（包括少数股东权益）为 234,358.25 万元。 201 4 年度发行人实现营业总 收入 221,917.10 万元，实现归属于母公司所有者的净利润 10,220.47 万元。 三 、 发行人的设立以及上市 1992年8月10日，由北京郊旅、深圳万科企业股份有限公司、中国人民建 设银行北京信托投资公司、北京海兴实业公司、北京国际信托投资公司作为发起 人，经北京市经济体制改革办公室《关于批准设立北京城乡贸易中心股份有限公 司的批复》（京体改办字[1992]第8号）批准，以定向募集方式设立北京城乡贸 易中心股份有限公司，公司总股本为28,000万股，于2012年11月3日完成工 商登记。 1993年3月25日，依据国家体改委体改生(1992)31号《股份有限公司规范 意见》第五章第五十五条第(五)项、第八章第八十三条和八十四条的规定，公司 召开第一届第二次董事暨股东代表会议，审议通过了《关于调整公司股本总额的 方案》，北京城乡总股本由28,000万股缩股为14,000万股，缩股后，公司总股 本为14,000万股。 根据 1993 年 12 月 29 日北京 市经济体制改革委员会京体改委字 (1993) 第 184 号《关于批准北京城乡贸易中心股份有限公司发行 5000 万股社会公众股票的批 复》、 1994 年 1 月 8 日北京市人民政府京政发 [1994]2 号《北京市人民政府关于 北京城乡贸易中心股份有限公司发行社会公众股票 (A 股 ) 的批复》、 1994 年 2 月 2 日中国证监会证监发审字 [1994]13 号《关于北京城乡贸易中心股份有限公司申 请公开发行股票的复审意见书》，北京城乡首次向社会公众公开发行人民币普通 股 5000 万股，并于 1994 年 5 月 20 日正式在上海证券交易所挂牌上市，发行后， 公司总股 本为 19,000 万股。 第三节、本期债券发行概况 一、发行人： 北京城乡贸易中心股份有限公司 。 二、债券名称： 北京城乡贸易中心股份有限公司 2015 年 公司债券 （第一期） 。 三、发行总额： 3 亿元。 四、债券期限： 本期债券的期限为 5 年， 第3 年末附发行人赎回选择权、 发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。 五、票面利率： 本期债券票面年利率 为 4.68 % ， 票面利率由发行人与主承销 商根据网下向 合格 投资者的询价结果在预设区间范围内协商确定。债券票面利率 采取单利按年计息，不计复利。本期债券票面利率在债券存续期的前 3 年固定 不 变。如发行人行使上调票面利率选择权，未被回售部分债券存续期限后 2 年票面 年利率为债券存续期限前 3 年票面年利率加上调基点，在债券存续期限后 2 年固 定不变。如发行人未行使上调票面利率选择权，则未被回售部分债券在存续期限 后 2 年票面利率仍维持原有票面利率不变。 六、发行方式： 本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式。 网 下认购采取合格投资者与主承销商签订认购协议的形式进行。 七、发行价格： 本期债券面值 100 元，平价发行。 八、债券形式及托管方式： 实名制记账式公司债券。投资者认购的本 期 债券 在债券登记机构开立的托管 账户托管记载。本 期 债券发行结束后，债券持有人可 按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。 九、发行对象： 符合《公司债管理办法》等相关规定的合格投资者。 十、簿记建档日 ：本期债券的簿记建档日为 2015 年 6 月 29 日。 十一、发行期限： 3 个工作日，自发行首日起至 2015 年 7 月 2 日止。 十二、 发行首日：本期债券发行期限的第一日，即 2015 年 6 月 30 日。 十三、起息日： 2015 年 6 月 30 日。本期债券存续期内每年的 6 月 30 日为 该计息年度的起息日。 十四、计息期限：本期债券的计息期限为自 2015 年 6 月 30 日起至 20 20 年 6 月 29 日止。 十五、还本付息方式： 本期债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一 次，最后一期利息随本金一起支付。 十六、付息日： 本期债券存续期间，本期债券的付息日为 2016 年至 2020 年 每年的 6 月 30 日；若发行人行使赎回选择权，则本期债券的付息日为 2016 年至 2018 年每年的 6 月 30 日；若投资者行使回售选择权， 则其回售部分债券 的付息 日为 2016 年至 2018 年每年的 6 月 30 日。如遇法定及政府指定节假日或休息日， 则顺延至其后的第 1 个工作日；每次付息款项不另计利息。 十七、兑付日 ： 本期债券的兑付日为 2 020 年 6 月 30 日；若发行人行使赎回 选择权，则本期 债券的兑付日为 2018 年 6 月 30 日；若投资者行使回售选择权， 则其回售部分债券 的兑付日为 2018 年 6 月 30 日。如遇法定及政府指定节假日或 休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日；顺延期间兑付款项不另计利息。 十八、本息兑付方式： 本 期 债券本息支付将按照债券登记机构的有关规定来 统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规 定办理。 十九、承销方式： 本期债券由主承销商西南证券组织承销团，采取余额包销 的方式承销。 二十、承销团成员：主承销商为西南证 券股份有限公司，分销商为 天风证券 股份有限公司 。 二十一、信用安排：无担保。 二十二、募集资金投向： 本期 债券 募集资金 拟 全部 用于补充流动资金 。 二十三、信用级别：经 联合评级 综合评定，发行人主体信用等级为 AA ，本 期债券的信用等级为 AA 。 二十四、债券受托管理人：西南证券股份有限公司。 二十五、募集资金使用专户监管人： 北京银行 股份有限公司北京 顺义 支行 二十 六 、流动性安排：本期债券发行结束后 1 个月内，发行人将向有关证券 交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请。 二十 七 、税务提示：根据国家税收法律法规，投资者投资本 期债券所获利息 收入应缴纳的所得税由投资者承担。 第 四 节 、债券 上市与托管基本情况 一、债券上市情况 经上海证券交易所同意，本期债券将于 201 5 年 7 月 30 日起在上海证券交易 所挂牌交易 ，债券简称 “ 1 5 城乡 01 ” ，上市代码 “ 122387 ” 。 根据“债项评级对应 主体评级基础上的孰低原则” ，发行人主体评级为 AA 。债券上市后可进行质押 式回购，质押券申报和转回代码为“ 104387 ”。上市折扣系数为 0.7 ，上市交易后 折扣系数为 0.7 。 二、债券托管情况 经中国证券登记结算有限责任公司上海分公司确认，本期债券中 30,000 万 元已 由中国证券登记结算有限责任公司上海分公司托管。 第 五 节 、发行人主要财务状况 发行人报告期内聘任 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 为公司年度定期报 告的审计机构。 致同会计师 对发行人 2012 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表， 2011 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益 变动表，以及财务报表附注进行了审计，并出具了 “致同审字（ 2013 ）第 110ZA0474 号” 标准无保留意见的《审计报告》； 致同会计师 对发行人 201 3 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表， 201 3 年度的合并及母 公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益 变动表，以及财务报表附注进行了审计，并出具了 “致同审字（ 2014 ）第 110ZA0353 号” 标准无保留意见的《审计报告》。 致同会计师 对发行人 201 4 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表， 201 4 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益 变动表，以及财务报表附注进行了审计，并出具了 “致同审字（ 201 5 ） 第 110ZA1282 号 ” 标准无保留意见的《审计报告》。 本节的 有关 财务会计数据反映了公司最近三年 的 财务 报表和附注的重要内 容， 投资者欲详细了解财 务 数据 ，请查阅 附表中 发行人 201 2 年至 20 1 4 年 经审计 的 财务 报表。 一、 发行人近三年主要财务数据 单位：万元 项 目 201 4 年度 / 末 2013 年度 / 末 2012 年度 / 末 资产总计 447,654.33 353,581.40 329,495.96 流动资产合计 325,625.48 225,821.53 195,107.17 非流动资产合计 122,028.85 127,759.86 134,388.79 负债总计 213,296.08 125,303.98 108,031.47 流动负债合计 106,498.78 68,830.82 78,065.59 非流动负债合计 106,797.29 56,473.16 29,965.88 所有者权益 234,358.25 228,277.41 221,464.49 归属于母公司的所有者权益 225,826.62 220,278.63 214,128.54 营业总收入 221,917.10 246,042.53 224,964.58 利润总额 13,966.03 13,861.41 12,814.06 净利润 10,876 .85 10,103.34 9,518.69 归属于母公司所有者的净利润 10,220.47 9,301.89 8,917.56 经营活动产生的现金流量净额 - 20,328.11 -29,553.17 -11,601.00 投资活动产生的现金流量净额 8,078.26 -886.25 822.04 筹资活动产生的现金流量净额 37,985.26 17,299.81 23,318.42 二、发行人近三年主要财务指标 项目 2014年 2013年 2012年 2014年12月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 流动比率（倍） 3.06 3.28 2.50 速动比率（倍） 1.00 1.40 1.32 资产负债率 47.65% 35.44% 32.79% 每股净资产(元) 7.40 6.95 6.76 应收账款周转率(次) 346.05 232.62 185.73 存货周转率(次) 1 .00 1.82 2.54 每股经营活动产生的现金 流量净额(元) - 0.64 -0.93 -0.37 每股现金流量净额(元) 0.81 -0.41 0.40 利息保障倍数 4.00 6.10 18.43 贷款偿还率注 100% / / 利息偿付率 100% 100% 100% 1 、流动比率 = 流动资产 / 流动负债 2 、速动比率 = （流动资产 - 存货） / 流动负债 3 、营业总收入增长率 = （本期营业总收入 - 上期营 业总收入） / 上期营业总收入 4 、总资产周转率 = 营业总收入 / 期初末平均总资产 5 、应收账款周转率 = 营业总收入 / （平均应收账款净额 + 平均应收票据余额） 6 、净资产收益率 = 净利润 / 期初末平均净资产 7 、资产负债率 = 总负债 / 总资产 8 、流动负债占总负债比率 = 流动负债 / 总负债 9 、流动资产占总资产比率 = 流动资产 / 总资产 10 、 EBIT 利息保障倍数 =EBIT / （计入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出） 三、发行人财务状况分析 （一） 资产 负债 结构分析 1、资产状况 单位：万元 项目 2014年12月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动资产 325,625.48 72.74% 225,821.53 63.87% 195,107.17 59.21% 非流动资产 122,028.85 27.26% 127,759.86 36.13% 134,388.79 40.79% 资产总额 447,654.33 100% 353,581.40 100% 329,495.96 100% 报告期各期末，公司资产总额逐年增长， 流动资产占资产总额的比例不断上 升 。 公司 目前的资产构成结构符合公司现有的经营特点，反映了公司业务模式较 为成熟， 资产流动性不断增强， 与公司的基本情况相适应。 （1）流动资产分析 单位：万元 项 目 2014年12月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 99,502.79 30.56% 61,934.24 27.43% 75,073.85 38.48% 以公允价值计量且 其变动计入当期损 益的金融资产 - - 2,471.24 1.09% 2,330.84 1.19% 应收账款 487.08 0.15% 795.48 0.35% 1,319.94 0.68% 预付款项 2,323.21 0.71% 23,846.16 10.56% 21,772.83 11.16% 应收股利 - - 132.80 0.06% 170.62 0.09% 其他应收款 1,459.46 0.45% 946.56 0.42% 1,005.24 0.52% 存货 219,509.09 67.41% 129,503.65 57.35% 91,757.12 47.03% 一年内到期的非流 动资产 43.05 0.01% - - - - 其他流动资产 2,300.80 0.71% 6,191.41 2.74% 1,676.73 0.86% 流动资产合计 325,625.48 100% 225,821.53 100% 195,107.17 100% 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 3 1 日 ， 公司 流动资产 分别为 195,107.17 万元、 225,821.53 万元和 325,625.48 万元， 占资 产 总额 的 比例 分别为 59.21% 、 63.87 % 以 及 7 2 . 74 % 。流动资产以 货币资金、 预付 款项 、存货 为主要构成，前三者合计金额占流动资产的比例分别为 96.67% 、 95.33% 和 9 8 . 68 % ，公司资产的流动性较好。 （ 1.1 ）货币资金 公司货币资金包括现金、银行存款及其他货币资金。 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 31 日 ，公司的货币资金余额分别为 75,073.85 万元 、 61,934.24 万元 和 99,502.79 万元，占同期末流动资产的比例 分别为 38.48 % 、 27.43% 和 30.56 % ，是公司流动资产的重要构成。 随着公司规模 的 扩大 ，各期末货币资金余额随之增长 。 2014 年 12 月 31 日，公司的货币资金 余额增加较多的主要原因是国盛兴业投资建设的“城乡世纪广场”综合体项目的 创意工作室已于 2014 年开始预售，收到金额较多的预售房款。 （ 1.2 ） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 31 日 ， 公司 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产余额分别为 2,330.84 万元、 2,471.24 万元和 0 万元， 系 公司持有的证券投资基金份额， 2014 年 9 月 已处置 完毕。 （ 1.3 ） 应收 款项 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 31 日 ，公司 应收 款项余额 分别为 1,319.94 万元 、 795.48 万元 以及 487.08 万元，占当期末 流动资产的比重分别为 0.68 % 、 0.35 % 以及 0. 15 % 。 公司应收款项规模较小，主要 为应收 未收 的租金、银行结算款项等，与公司经营模式以及所处的零售 百货 行业 的特点相符合 。 截至 2014 年 12 月 31 日，应收账款金额前五名单位情况如下： 单位：元 单位名称 与本公司 金额 占应收账款总额的比 关系 例（%） 资和信电子支付有限公司 非关联方 1,675,434.36 32.51 中国建设银行股份有限公司 非关联方 576,157.00 11.18 中国工商银行股份有限公司 非关联方 371,314.30 7.20 中国农业银行股份有限公司 非关联方 368,709.73 7.15 广发银行股份有限公司 非关联方 354,593.95 6.88 合计 3,346,209.34 64.92 截至 2014 年 12 月 31 日，公 司应收账款前五名合计金额为 334 . 62 万元，均 为公司非关联方，占公司应收账款账面价值的 64.92 % ，主要为未到账的银行资 金结算款项和相关应收的租金。 （ 1.4 ）预付款项 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 31 日 ，公司 预付款项账面价值分别为 21,772.83 万元 、 23,846.16 万元 以及 2,323.21 万元， 占当期末流动资产的比重分别为 11.16 % 、 10.56% 以及 0.71 % ，在流动资产中的比 重 呈逐年下降的趋势 。 2014 年 12 月 31 日，公司预付款项余额下降较大，主要 是国盛兴 业投资建设的“城乡世纪广场”综合体项目已基本建设完毕，预付工程 款项减少较多。 截至 20 14 年 12 月 3 1 日，预付款项账龄构成情况如下： 单位：元 账龄 金额 比例% 1年以内 18,187,859.41 78.29 1至2年 4,832,780.00 20.80 2至3年 199,500.00 0.86 3年以上 12,000.00 0.05 合 计 23,232,139.41 100.00 公司预付款项 主要为预付的工程 款 和装修款项、日常经营货款 和 燃气、广告 费 等。截至 2014 年 12 月 3 1 日，预 付款项前五名的情况如下： 单位：元 单位名称 金额 占预付款项总额的比例（%） 上海卓好实业有限公司 9,600,000.00 41.32 山东菏建建筑集团有限公司 3,815,052.78 16.42 上海森活投资管理咨询有限公司 2,000,000.00 8.61 北京尚上峰投资有限公司 1,089,622.61 4.69 北京富基融通科技有限公司 1,047,674.53 4.51 合计 17,552,349.92 75.55 （ 1.5 ）其他应收款 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 3 1 日 ，公司 其他应收款账面价值分别为 1,005.24 万元 、 946.56 万元 以及 1 , 459.46 万元， 占流动资产的 比例 分别为 0.52 % 、 0.42% 以及 0. 45 % ， 占流动资产的比例小 。 （ 1.6 ）存货 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 3 1 日 ，公司 存货 账面价值 分别为 91,757.12 万元 、 129,503.65 万元 以及 219 , 509.09 万元 ， 占当期末流动资产的比重分别为 47.03 % 、 57.35 % 以及 6 7. 4 1 % ，为流动资产的主 要构成部分 。 报告期各期末，公司存货主要为库存商品、 开发成本 等 ， 存货分类明细如下 ： 单位：万元 项 目 2014年12月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 库存商品 3,852.91 4,391.50 5,302.87 低值易耗品 0.51 0.40 0.71 包装物 6.59 8.39 10.46 材料物资 162.73 281.17 148.52 开发成本 215,486.34 124,822.19 86,294.57 合 计 219,509.09 129,503.65 91,757.12 由上表可知，公司存货主要为公司全资子公司国盛兴业于 2011 年 1 月投资 建设的“城乡世纪广场”综合体的开发成本。“城乡世纪广场”综合体位处北京 经济技术开发区路东新区，总建筑面积 约 30 万 平米，其中，商业面积 约 23 万 平米，办公楼面积 约 7 万 平米，综合体主要为商业场所，用于公司开展商品销 售等主营业务和对外提供租赁业务，办公楼为创意工作室，主要面向公司业务 合作伙伴等出售或出租。 “城乡世纪广场” 综合体 项目主址处于京津塘高速边， 根据规划，2020年， 亦庄新城人口规模控制在70万人左右，其中常住人口33万人左右。并且自2006 年起，亦庄核心区停止住宅项目的审批，核心区的居住饱和推动第二生活区形 成，作为亦庄第二核心生活区的路东新区，在未来势必承担起接纳增长人口的 “重任”，亦庄新城在空间上主要沿京津塘高速公路轴向发展。正是基于路东 新区的广阔发展前景，公司决定投资建设“城乡世纪广场” 综合体，利用现有 城乡贸易中心商厦和华懋商厦的经营管理经验，抢占市场先机。 公司已遵照会计准则制定了存货跌价准备的计提政策，报告期各期末，公司 对、库存商品、材料物资、开发成本等根据其成本高于可变现净值的差额计提存 货跌价准备，截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31 日，存货跌价准备账面余额如下： 单位：万元 项 目 2014年12月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 库存商品 62.55 62.55 62.55 除上述事项外，报告期各期末公司其他存货未发生减值情形，存货状况良好， 存货跌价准备计提充分。 2012 年 、 2013 年 以及 201 4 年，公司的存货周转率分别为 2.54 次 、 1.82 次 以及 1.00 。 根据 201 3 年年报数据，公司与同行业可比上市公司存货周转率对比 如下： 序号 公司简称 存货周转率(次) 1 大连友谊 0.39 2 百联股份 11.16 3 新华都 8.35 4 中百集团 6.47 5 华联综超 6.40 6 重庆百货 13.9 8 7 南京新百 2.92 8 新华百货 11.20 9 南宁百货 16.10 10 首商股份 25.06 平均值 10.20 北京城乡 1.82 数据来源：Wind资讯 根据上表， 虽然同为 百货零售 类上市公司，但因为具体业务构成不同，导致 各公司存货周转率差异较大。 并且公司存货主要构成部分为“城乡世纪广场”综 合体的开发成本，使得公司的存货周转率较低于同行业上市公司的平均水平。 （2）非流动资产分析 单位：万元 项 目 2014年12月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 金额 占比 金额 占比 金额 占比 可供出售金融资产 500.84 0.41% 439.03 0.34% 345.56 0.26% 长期股权投资 2,249.30 1.84% 2,231.42 1.75% 2,169.05 1.61% 投资性房地产 30,553.77 25.04% 40,478.56 31.68% 42,375.32 31.53% 固定资产 81,499.17 66.79% 77,457.32 60.63% 81,930.14 60.97% 无形资产 5,035 .42 4.13% 5,267.22 4.12% 5,499.02 4.09% 长期待摊费用 164.84 0.14% - - - - 递延所得税资产 2,025.50 1.66% 1,886.31 1.48% 2,069.70 1.54% 非流动资产合计 122,028.85 100% 127,759.86 100% 134,388.79 100% 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 3 1 日 ， 公司 非 流动资产 分别为 134,388.79 万元、 127,759.86 万元和 1 22,028.85 万元， 占 总资产的比重分别为 40.79% 、 36.13 % 以及 2 7.26 % 。非流动资产以投资性房地产、 固定资产和无形资产为主要构成 部分 。 （ 2.1 ）长期股权投资 公司 为了 增强持续 盈利能力、培育新的盈利增长点 ，存在 公司合并报表范围 外的长期股权投资 情形 。 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 3 1 日 ， 长期股权投资余额 分别为 2,169.05 万元 、 2,231.42 万元 以及 2,249.30 万元， 占 非流动资产 比例 分别为 1.61 % 、 1.75% 和 1. 84 % ，主要为公司 持有的大用软件有 限责任公司 45% 股权和北京城乡旅游汽车出租有限责任公司 49% 股权。 （ 2.2 ）投资性房地产 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 3 1 日 ， 公司 投资性房地产账面价值分别为 42,375.32 万元、 40,478.56 万元和 30,553.77 万 元，占非流动资产的比例分别为 31.53% 、 31.68% 和 25 . 04 % ，主要是位 于 海淀区 复兴路甲 23 号 北京城乡贸易中心 商厦 、华懋商厦、黄寺商厦 、沈阳财富中心等 部分房屋用对外出租，与北京肯德基有限公司、北京必胜客披萨饼有限公司、天 安保险等客户签订了 长期租赁协议，能够为公司产生持续稳定的租金收入。 （ 2. 3 ）固定资产 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 3 1 日 ，公司 固定资产账面价值分别为 81,930.14 万元 、 77,457.32 万元 以及 81,499.17 万元， 占非流动资产的比例分别为 60.97 % 、 60.63% 以及 66.79 % ，占比相对稳定， 主要 为房屋 及 建筑物和电子设备 。公司 所处 零售 百货 行业 ，绝大部分经营场所为公司 自有物业 ， 因此公司固定资产占 非流动资产 的比重较大。 报告期各期末 ，公司固定资产构成情况如下： 单位：万元 项目 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 金额 占比 金额 占比 金额 占比 房屋及建筑物 77,659.04 95.29% 73,263.51 94.59% 77,095.79 94.10% 运输设备 384.41 0.47% 430.13 0.56% 421.78 0.51% 办公设备 274.86 0.34% 317.53 0.41% 423.89 0.52% 电子设备 2,911.97 3.57% 3,161.88 4.08% 3,622.77 4.42% 其他设备 268.88 0.33% 284.27 0.37% 365.91 0.45% 合计 81,499.17 100% 77,457.32 100% 81,930.14 100% 公司固定资产使用情况良好， 主要为房屋建筑物和电子设备，报告期各期末， 房屋及建筑物和电子设备账面价值合计分别为 80 , 718.5 6 万元、 76 , 425.3 9 万元 和 80,571.01 万元，占固定资产账面价值比例分别为 98.52% 、 98.67% 和 98. 86 % ， 占比保持一定的稳定。报告期内，公司主要持有 海淀区 复兴路甲 23 号 北京城乡 贸易中心 商厦 、 城乡仓储超市、 华懋商厦、黄寺商厦 、沈阳财富中心等房屋建筑 物。 （ 2. 4 ）无形资产 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 3 1 日 ，公司 无形资产账面价值分别为 5,499.02 万元 、 5,267.22 万元 以及 5 , 035.42 万元， 占非流动资产的比重分别为 4.09 % 、 4.12% 以及 4.1 3 % 。 公司无形资产由土地使用 权、 场地 使用权构成。报告期各期末，公司无形资产使用情况良好，不存在无形 资产账面价值低于其可收回金额的情况，未提取无形资产减值准备。 2、负债状况及分析 单位：万元 项 目 2014年12月31日 2013年12月31日 2012年12月31日 金额 占比 金额 占比 金额 占比 应付账款 19,956.39 9.36% 18,871.12 15.06% 22,494.83 20.82% 预收款项 70,613.08 33.11% 29,629.10 23.65% 33,448.55 30.96% 应付职工薪酬 6,286.86 2.95% 7,537.76 6.02% 7,419.50 6.87% 应交税费 1,645.24 0.77 % 2,185.88 1.74% 1,702.63 1.58% 应付利息 152.73 0.07% 101.11 0.08% 53.85 0.05% 应付股利 151.72 0.07% 151.72 0.12% 2,033.34 1.88% 其他应付款 7,692.76 3.61% 10,354.12 8.26% 10,912.90 10.10% 流动负债合计 106,498.78 49.93% 68,830.82 54.93% 78,065.59 72.26% 长期借款 100,663.00 4 7.19% 53,883.78 43.00% 28,270.70 26.17% 长期应付职工薪酬 1,567.42 0.73% - - - - 递延所得税负债 1,734.00 0.81% 1,718.55 1.37% 1,695.18 1.57% 递延收益 2,832.88 1.33% 870.84 0.69% - - 非流动负债合计 106,797.29 50.07% 56,473.16 45.07% 29,965.88 27.74% 负债合计 213,296.08 100% 125,303.98 100% 108,031.47 100% 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 3 1 日 ，公司 负债 总 额分别 108,031.47 万元 、 125,303.98 万元 以及 213,296.08 万元，负债 规模随着公司经营规模的扩大而逐年递增。从负债结构上来看，公司 从以 流动负 债 为主 的负债结构 逐渐提高非流动负债比重 ， 2013 年末和 2014 年末 流动负债和 非流动负债比重保持相对稳定。 报告期各期末， 非 流动负债在公司负债中的比重 分别为 27.74 % 、 45.07% 和 50.07 % ， 2013 年末公司的非流 动负债占比提升较快， 主要因为国盛兴业投资建设“城乡世纪广场”综合体项目增加较多长期银行贷款。 公司在保持现有商厦业务规模稳定的基础上，积极开展市场开拓活动，由于项目 建设存在投资金额大、建设周期长等特点，公司对长期资金需求不断增长。 （ 1 ）应付账款 截至 2012 年 12 月 31 日、 2013 年 12 月 31 日和 2014 年 12 月 3 1 日 ，公司 应付账款余额分别为 22,494.83 万元 、 18,871.12 万元 以及 19,956.39 万元，占 当期末负债总额的 比例 分别为 20.82 % 、 15.06 % 以及 9.36 % ， 占比 呈逐年降低趋势 。 报告 期内， 公司与供应商已形成良好的合作关系，相关款项结算形成了较为固定 的模式，应付账款规模保持 相对 稳定态势。 报告期各期末，应付账款余额主要为 应付供应商货款。 （2）预收款项 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日， 公司预收款项余额分别为33,448.55万元、29,629.10万元以及70,613.08 万元，占当期末负债总额的比例分别为30.96%、23.65%以及33.11%，主要 构成为预收货款、租赁款等。2014年12月31日，公司预收款项较2013年 末增长幅度较大，主要原因是国盛兴业的“城乡世纪广场”创意工作室2014 年取得预售许可证进行对外出售收到的预售房款，截至2014年12月31日， 公司收到预售房款52,476.66万元，实现预售比例为47.60%。 （3）应付职工薪酬 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日， 公司应付职工薪酬余额分别为7,419.50万元、7,537.76万元以及6,286.86 万元，占当期末负债总额的比重分别为6.87%、6.02%以及2.95%，主要构 成为应付职工工资、社会保险等。 2014年12月末应付职工薪酬余额较2013年末减少较多，主要是根据 财政部2014年7月1日实施的《企业会计准则第9号——职工薪酬》的相 关规定，公司在2014年12月末将辞退福利列示于非流动负债中的长期应 付职工薪酬。 （4）其他应付款 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日， 公司其他应付款余额分别为10,912.90万元、10,354.12万元以及7,692.76 万元，占当期末负债总额的比例分别为10.10%、8.26%以及3.61%，报告期 内，其他应付款占当期末负债总额的比例保持下降趋势。报告期各期末， 其他应付款余额主要包括公司收取厂家和承租方的押金、质保金、代收物 业水电费等。 （5）长期借款 截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日， 公司长期借款余额分别为28,270.70万元、53,883.78万元和100,663.00 万，主要系报告期内，公司全资子公司国盛兴业加快投资建设“城乡世纪 广场”综合体项目，资金需求较大，于2012年4月向农业银行北京万寿路 支行申请办理长期浮动利率贷款，该贷款总额度为11亿元，每笔贷款起始 日为提款日，到期日为2020年4月12日，由发行人提供担保，并以项目 所处地块的土地使用权及在建工程作为抵押。 （6）长期应付职工薪酬 截至2014年12月31日，公司长期应付职工薪酬余额为1,567.42万 元，根据财政部2014年7月1日实施的《企业会计准则第9号——职工薪 酬》的相关规定，公司在2014年12月末将辞退福利列示于非流动负债中 的长期应付职工薪酬，以前年度在应付职工薪酬科目中核算。公司对于符 合内部退养条件的职工实行离岗休养，直至该职工达到退休年龄，正式办 理退休手续。在离岗休养期间，公司承担离岗休养生活费及各项社会保险 费，以折现后的金额一次性作为辞退福利予以确认。 （二）现金流量分析 1 、 经营活动现金流量分析 报告期各期，公司经营活动产生的现金流量构成如下： 单位：万元 项 目 2014年 2013年 2012年 销售商品、提供劳务收到的现金 299,909.82 280,864.11 263,197.79 收到的税费返还 - - - 收到其他与经营活动有关的现金 1,062.06 1,105.38 1,477.41 经营活动现金流入小计 300,971.88 281,969.49 264,675.19 购买商品、接受劳务支付的现金 264,912.35 273,674.90 239,225.09 支付给职工以及为职工支付的现金 16,525.05 14,657.08 13,405.31 支付的各项税费 16,358.71 11,701.52 12,297.69 支付其他与经营活动有关的现金 23,503.86 11,489.16 11,348.11 经营活动现金流出小计 321,299.98 311,522.66 276,276.20 经营活动产生的现金流量净额 - 20,328.11 -29,553.17 -11,601.00 报告期内，公司销售商品、提供劳务收到的现金随营业收入逐年上升；报告 期内， 公司购买商品、接受劳务支付的现金逐年增长，且 2013 年金额较 2012 年 增长较快，主要是国盛兴业持续投入“城乡世纪广场” 综合体 项目所致。公 司收 到其他与经营活动有关的现金主要是指押金保证金以及其他往来款。 报告期内， 公司支付给职工以及为职工支付的现金逐年递增，主要系员工人数的增加、人力 成本提高。报告期内，公司支付的各项税费主要为增值税 、营业税 以及企业所得 税，公司支付的其他与经营活动有关的现金主要为管理费用、销售费用项下的付 现支出以 及 代收代扣款项 等。 报告期内，公司的营业收入、净利润、销售商品、提供劳务收到的现金、经 营活动产生的现金流量净额对比如下： 单位：万元 序号 项 目 2014年 2013年 2012年 1 营业收入 221,917.10 246,042.53 224,964.58 2 销售商品、提供劳务收 到的现金 299,909.82 280,864.11 263,197.79 3=2/1 销售商品、提供劳务收 到的现金/营业收入 135.14% 114.15% 117.00% 4 净利润 10,876.85 10,103.34 9,518.69 5 经营活动产生的现金流 量净额 - 20,328.11 -29,553.17 -11,601.00 6=5/4 经营活动产生的现金流 量净额/净利润 - 186.89% -292.51% -121.88% 报告期内，公司经营活动产生的现金流入主要为销售商品 、出租物业 所收到 的现金等价物。 2012 年 、 2013 年 以及 2014 年 ，公司销售商品、提供劳务收到的 现金占营业收入的比例分别为 117.00 % 、 114.15% 以及 1 35.14 % ，公司主营业务获 取现金的能力较强，销售回款情况良好。 2011 年 、 2012 年 和 2013 年 公司经营活 动产生的现金流量净额大幅低于当期净利润 且为负 ，主要是因为 国盛兴业投资建 设的“城乡世纪广场”项目投资额较大，资金需求较大，国盛兴业自 2011 年起 通过自有资金和银行贷款持续投入。 2014 年 1 月 23 日取得北京经济技术开发区 房屋和土地管理局颁发的《北京市商品房预售许可证》，对“城乡世纪广场”配 套 的 7 万平方米左右的创意工作室 进行预售，销售情况较好，收到较大金额的预 售款项。 截至 2014 年 12 月 31 日，国盛兴业已收到预售房款 52 , 4 76 .66 万元。 2、投资活动现金流量分析 报告期内，公司投资活动现金流量情况如下： 单位：万元 项目 2014年 2013年 2012年 收回投资收到的现金 38,693.99 3,000.00 9,000.00 取得投资收益收到的现金 329.36 1,356.17 202.77 处置固定资产、无形资产和其他 长期资产收回的现金净额 92.06 911.95 34.57 收到其他与投资活动有关的现 金 1,438.78 1,106.83 817.39 投资活动现金流入小计 40,554.20 6,374.95 10,054.73 购置固定资产、无形资产和其他 长期资产支付的现金 475.93 250.78 193.26 投资支付的现金 32,000.00 7,010.42 9,039.43 取得子公司及其他营业单位支 付的现金净额 - - 投资活动现金流出小计 32,475.93 7,261.20 9,232.69 投资活动产生的现金流量净额 8,078.26 -886.25 822.04 报告期 内 ，公司投资活动现金流量 净额分别为 822.04 万 元、 - 886.25 万元 和 8,078.26 万元 。其中，投资活动现金流入主要为收回投资收到的现金和收到 其他与投资活动有关的现金。 报告期内，公司 收回投资收到的现金 分别为 9,000.00 万元、 3,000.00 万元和 38,693.99 万元 ， 作为零售 百货 企业，由于收 付款 存在一定的 时间差，存在冗余资金，为了更好地利用闲余资金创造收益，公 司履行相关审批程序后购买银行发行的保本型短期理财产品等。 2011 年收回投 资收到的现金达到 42,571.12 万元，主要系公司购买的固定收益类银行理财产品 和原先持有的国债到期赎回所致。 2014 年，公司收回投资收到的现金达到 38,693.99 万元，主要系公司购买银行发行的保本型短期理财产品到期所致。报 告期内，公司收到其他与投资活动有关的现金分别为 817.39 万元、 1,106.83 万 元和 1,438.78 万元，主要系公司银行存款产生的利息收入。 投资活动现金流出主要为 公司投资支付的现金 。 报告期内，公司投资支付的 现金分别为 9,039.43 万元、 7,010.42 万元和 32,000.00 万元，作为零售 百货 企 业，为了更好地利用闲余资金创造收益，公司履行相关审批程序后购买银行发行 的保本型短期理财产品等。 3、筹资活动现金流量分析 报告期内，公司筹资活动现金流量情况如下： 单位：万元 项目 2014年 （未完）  |