[公告]五洋科技：拟购买深圳市伟创自动化设备有限公司股权项目资产评估说明
徐州五洋科技股份有限公司拟购买 深圳市伟创自动化设备有限公司股权项目 资 产 评 估 说 明 中联评报字［2015］第862号 中联资产评估集团有限公司 二〇一五年七月二十六日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .............................................. 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 2 第三部分 资产清查核实情况说明 .......................................................... 3 第四部分 资产基础法评估技术说明 ..................................................... 13 一、流动资产评估技术说明 .................................................................... 13 二、长期股权投资评估技术说明 ............................................................ 17 三、固定资产评估技术说明 .................................................................... 25 四、无形资产评估说明 ............................................................................ 25 五、递延所得税资产说明 ........................................................................ 66 六、负债评估技术说明 ............................................................................ 66 第五部分 收益法评估技术说明 ............................................................. 70 一、基本假设 ............................................................................................ 70 二、评估方法 ............................................................................................ 71 三、资产核实与尽职调查情况说明 ........................................................ 74 四、宏观及行业环境分析 ........................................................................ 80 五、净现金流量预测 ................................................................................ 95 六、权益资本价值计算 .......................................................................... 105 第六部分 评估结论及其分析 ................................................................ 110 企业关于进行资产评估有关事项的说明 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资 产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法 规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也 不得见诸公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不 能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。 中联资产评估集团有限公司 二〇一五年七月二十六日 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估企业共同撰写，并由委 托方单位负责人和被评估企业负责人签字，加盖相应单位公章并签署 日期。详细内容请见本说明最后部分《企业关于进行资产评估有关事 项的说明》。 第三部分 资产清查核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 评估对象是深圳市伟创自动化设备有限公司的股东全部权益。 评估范围是深圳市伟创自动化设备有限公司在基准日的全部资产及 相关负债，其中，账面资产总额47,772.92万元，负债32,192.42万元， 净资产15,580.50万元。具体包括流动资产40,302.26万元，非流动资 产7,470.66万元；流动负债31,987.42万元，非流动负债205.00万元。 上述资产与负债数据摘自经天健会计师事务所（特殊普通合伙） 审计的深圳市伟创自动化设备有限公司2015年6月30日的资产负债 表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范 围一致。 本次评估范围中的主要资产为流动资产、长期股权投资、固定资 产、无形资产等资产。 （二）实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值16,708.34万元，占评估范围 内总资产的34.97%。主要为房屋建筑物类、设备类资产，设备类资 产为机器设备、车辆、电子设备。这些资产具有以下特点： 1. 实物资产主要分布于深圳市伟创自动化设备有限公司住所及 其运作中项目的制造工厂。 2. 存货主要为原材料、库存商品、产成品等，主要存放于公司 的原材料仓库及各制造工厂内。实物存货数量较小，周转较快，不 存在积压情况。 3. 房屋建筑物类资产 QQ图片20150721133601 QQ图片20150721133624 房屋建筑物类资产共计7项，其中城市办公用途房产2套，成套 住宅4套，工业厂房1座。 4. 设备类资产 机器设备主要包括液压机冲床和液压简易数控折弯机、液压折弯、 卧式车床、摇臂钻床等，均正常使用； 车辆共计8辆，包括金龙客车（粤B97251）、别克旅行车（粤 B661KW）、金杯阁瑞斯客车（粤B6862J）、福特全顺客车（粤BQ1762）、 奔驰车越野车（粤BC605W）、奔驰（粤B8NC82）、长安轿车（粤 BB28Z8）等，均为被评估企业办公、运营所需机动车，且正常使用； 电子设备主要包括电脑、空调、打印机、服务器等办公运营用设 备，均正常使用。 （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 截至评估基准日，被评估企业申报的评估范围内无账面记录的 无形资产。 截至评估基准日，企业申报评估范围内账面未记录的无形资产为 2项商标权、8项软件著作权、117项专利权，具体情况如下： 纳入评估范围的商标权共计2项，商标权人为深圳市伟创自动化 设备有限公司，详见下表： 深圳伟创商标权一览表 序号 内容或名称 取得日期 法定/预计使用年限 编号 1 2009年8月7日 10年 4747428 2 2014年5月21日 10年 10465743 纳入评估范围的软件著作权共计8项，著作权人为深圳市伟创自 动化设备有限公司，详见下表： 深圳伟创软件著作权一览表 序号 专利名称 专利号 授权日期 1 伟创立体停车控制系统V1.0 2014SR203246 2014.12.20 2 伟创车库控制系统软件V1.0 2014SR149132 2014.10.10 3 伟创全自动吹膜机内冷控制系统V1.0 2009SR017593 2009.05.13 4 伟创老化箱全自动检测控制系统V1.0 2009SR016639 2009.05.06 5 伟创生产线调度监控管理系统V1.0 2009SR016638 2009.05.06 6 伟创全自动壁厚控制系统V1.0 2009SR013982 2009.04.04 7 伟创全自动称重控制系统V1.0 2009SR013983 2009.04.04 8 伟创全自动收卷控制系统V1.0 2009SR013987 2009.04.04 纳入评估范围的117项专利权包括发明专利12项，实用新型专 利103项，外观设计专利2项，专利权人均为深圳市伟创自动化设备 有限公司及其子公司，详见下表： 深圳伟创专利权一览表 序号 专利名称 专利号 专利类型 授权日期 1 自动旋转式垂直循环车库 2010 2 06980867 实用新型 2011年8月31日 2 一种地坑式垂直循环立体停车库 2010 2 06905955 实用新型 2011年11月2日 3 一种机械车库智能搬运小车 2010 2 06980674 实用新型 2011年10月5日 4 平面移动式取车送车装置 2010 2 06808103 实用新型 2011年8月31日 5 一种全自动机械车库多层伸缩门 2010 2 06809093 实用新型 2011年9月14日 6 升降横移提升传动装置 2010 2 06808565 实用新型 2011年9月7日 7 底部驱动式汽车转盘 2010 2 06981501 实用新型 2011年9月7日 8 自检测机械车库安全挂钩 2010 2 06807882 实用新型 2011年9月7日 9 传动系统置于升降台板的升降横移车库 2010 2 06808993 实用新型 2011年9月7日 10 塔库链条式取车送车装置 2010 2 06808298 实用新型 2011年9月7日 11 一种同步提升传动装置 2010 2 06809290 实用新型 2011年9月7日 12 侧面驱动式汽车转盘 2010 2 06981446 实用新型 2011年9月7日 13 两层升降横移提升链条传动装置 2010 2 06808669 实用新型 2011年9月7日 序号 专利名称 专利号 专利类型 授权日期 14 一种自动定位防滑落载车板装置 2010 2 06809341 实用新型 2011年9月7日 15 垂直循环车库链轮式传动机构 2010 2 06808940 实用新型 2011年9月7日 16 一种垂直循环车库导向装置 2010 2 06808692 实用新型 2011年8月31日 17 垂直循环拨叉式传动机构及车库 2010 2 06980481 实用新型 2011年8月31日 18 一种多功能车库人机界面 2010 2 06980782 实用新型 2011年11月30 日 19 车库智能控制器 2011 3 00036301 外观设计 2011年11月2日 20 堵头 2011 3 03426268 外观设计 2012年4月4日 21 后排自动存取车升降横移车库 2012 2 00176325 实用新型 2012年9月26日 22 垂直循环车库链齿式传动机构及垂直循 环车库 2012 1 06228992 发明 2012年5月30日 23 多层升降横移提升双槽式传动机构 2010 1 06229196 发明 2012年11月21 日 24 后悬臂式升降横移车库 2012 2 0744640X 实用新型 2013年8月21日 25 巷道堆垛车库梳叉交换升降机 2012 2 07444828 实用新型 2013年8月21日 26 垂直升降车库旋转机构 2012 2 07441478 实用新型 2013年8月21日 27 一种链条松动升降横移车库检测装置 2012 2 07442358 实用新型 2013年8月21日 28 垂直循环车库用导向装置 2012 2 0744150X 实用新型 2013年8月21日 29 无避让升降横移车库 2012 2 07443435 实用新型 2013年8月21日 30 平面移动车库双车板交换升降机 2012 2 07442644 实用新型 2013年8月21日 31 多层循环车库 2012 2 07454497 实用新型 2013年8月14日 32 垂直升降车库提升机构 2012 2 07443685 实用新型 2013年8月21日 33 地下多层平面移动及自动旋转车库 2010 1 06229035 发明 2013年2月13日 34 机械手智能车库搬运小车 2013 2 01260581 实用新型 2013年11月13 日 35 升降横移整体横移载车板 2012 2 0744295X 实用新型 2013年8月21日 36 一种横列梳叉交换式平面移动车库 2012 2 07444616 实用新型 2013年8月21日 序号 专利名称 专利号 专利类型 授权日期 37 垂直升降车库梳叉式取车机构 2012 2 0744344X 实用新型 2013年8月21日 38 一种纵列梳叉交换式平面移动车库 2012 2 07446772 实用新型 2013年8月21日 39 一种梳叉式升降横移车库 2012 2 07444404 实用新型 2013年8月21日 40 一种停车位无电机的梳叉式塔库 2012 2 07443863 实用新型 2013年8月14日 41 三层地坑式升降车库 2012 2 07448087 实用新型 2013年8月21日 42 升降横移整体提升载车板 2012 2 07441389 实用新型 2013年8月21日 43 升降机出口双车板停车位结构 2013 2 01260577 实用新型 2013年11月13 日 44 后排自动存取车升降横移车库 2012 1 001211488 发明 2014年5月7日 45 一种双托板循环式垂直输送机 2013 2 0866972X 实用新型 2014年8月6日 46 链条悬挂式升降横移车库 2013 2 08669842 实用新型 2014年8月6日 47 一种机械车库智能搬运小车装置 2013 2 08669715 实用新型 2014年8月6日 48 一种汽车转盘对中升降装置 2013 2 08670322 实用新型 2014年9月10日 49 一种链条结构悬挂式升降横移车库 2013 2 08670708 实用新型 2014年8月6日 50 钢丝绳结构两层升降横移车库 2013 2 08669630 实用新型 2014年8月6日 51 应用于智能车库前后排载车板的自动定 位装置 2013 2 08671274 实用新型 2014年8月6日 52 整体凸轮结构两层升降横移车库 2013 2 08669611 实用新型 2014年8月6日 53 一种机械车库防坠落装置 2013 2 08663278 实用新型 2014年8月6日 54 钢丝绳悬挂式升降横移车库 2013 2 08669857 实用新型 2014年8月6日 55 一种停车位无电机的梳叉式塔库 2012 1 05886715 发明 2015年3月11日 56 垂直升降车库梳叉式取车机构及其存取 车流程 2012 1 0588672X 发明 2015年5月20日 57 机械手智能车库搬运小车及存取车流程 201 3 100885462 发明 2015年6月3日 58 H型钢自动冲孔设备 ZL 2011 2 0363227.4 实用新型 2012年6月6日 59 海棉自动切割机 ZL 2011 2 0363314.X 实用新型 2012年6月6日 序号 专利名称 专利号 专利类型 授权日期 60 汽车顶棚自动喷胶机械手 ZL 2011 2 0421214.8 实用新型 2012年7月4日 61 壁挂炉自动立机测试机械手 ZL 2011 2 0418127.7 实用新型 2012年7月4日 62 LCD-TV自动立机机械手 ZL 2011 2 0418116.9 实用新型 2012年7月4日 63 抽油烟机自动测试机械手 ZL 2011 2 0425258.8 实用新型 2012年7月4日 64 冰箱自动发泡入箱机械手 ZL 2011 2 0363258.X 实用新型 2012年6月6日 65 一种自动倾斜检测装置 ZL 2011 2 0418089.5 实用新型 2012年7月4日 66 冰箱发泡自动注泡机械手 ZL 2011 2 0363273.4 实用新型 2012年6月6日 67 四导柱式顶升移行机构 ZL 2011 2 0363207.7 实用新型 2012年6月6日 68 汽车顶蓬自动水切割设备 ZL 2011 2 0421202.5 实用新型 2012年8月22日 69 冰箱180°翻转机构 ZL 2011 2 0363441.X 实用新型 2012年6月6日 70 空调器自动入箱机械手 ZL 2011 2 0363303.1 实用新型 2012年6月6日 71 一种立体垂直循环仓库 ZL 2012 2 0135598.1 实用新型 2012年11月21 日 72 热水器内胆提升机 ZL 2011 2 0421223.7 实用新型 2012年7月4日 73 壁挂炉立式测试设备 ZL 2011 2 0421204.4 实用新型 2012年7月4日 74 洗衣机自动套箱机 ZL 2011 2 0425276.6 实用新型 2012年7月4日 75 螺母丝杆式顶升机构 ZL 2011 2 0421221.8 实用新型 2012年7月4日 76 空调自动堆垛设备 ZL 2011 2 0425272.8 实用新型 2012年8月22日 77 冰箱自动立箱机 ZL 2011 2 0421175.1 实用新型 2012年8月22日 78 洗衣机夹抱机械手 ZL 2011 2 0421190.6 实用新型 2012年7月4日 79 叠板机 ZL 2013 2 0011988.2 实用新型 2012年8月14日 80 一种连续式升降机 ZL 2011 2 0421212.9 实用新型 2012年8月22日 81 成品入箱机械手 ZL 2013 2 0012228.3 实用新型 2013年8月14日 82 悬臂式180°翻转机 ZL 2013 2 0012133.1 实用新型 2013年8月14日 序号 专利名称 专利号 专利类型 授权日期 83 成品堆垛机 ZL 2013 2 0012294.0 实用新型 2013年8月14日 84 笔记本电脑环型多层吊篮自动老化生产 线 ZL 2011 2 0418126.2 实用新型 2012年7月4日 85 空调外机堆垛装置 ZL 2013 2 0012046.6 实用新型 2013年8月14日 86 婴儿车试验机 ZL 2013 2 0012230.0 实用新型 2013年8月14日 87 整机移载机 ZL 2013 2 0011989.7 实用新型 2013年8月14日 88 冰箱翻转机 ZL 2013 2 0745149.9 实用新型 2013年8月14日 89 空调倒机竖机机械手 ZL 2013 2 0012263.5 实用新型 2013年8月14日 90 上料机械手 ZL 2013 2 0012217.5 实用新型 2013年8月14日 91 四斗升降机 ZL 2013 2 0012257.X 实用新型 2013年8月14日 92 返治具升降机 ZL 2013 2 0012180.6 实用新型 2013年8月14日 93 板机分离机 ZL 2013 2 0012015.0 实用新型 2013年11月20 日 94 LED显示屏自动生产线模组老化工装板 ZL 2013 2 0745028.4 实用新型 2013年8月21日 95 自动存取升降机 ZL 2013 2 0012109.8 实用新型 2013年8月14日 96 大行程顶升机构 ZL 2013 2 0012236.8 实用新型 2013年11月20 日 97 热水器内胆180°翻转机 ZL 2011 2 0421225.6 实用新型 2012年7月4日 98 洗衣机外箱体180°翻转机 ZL 2011 2 0363417.6 实用新型 2012年7月4日 99 冰箱90°自动立箱机 ZL 2011 2 0363268.3 实用新型 2012年7月4日 100 热水器内胆自动检漏设备 ZL 2011 2 0421205.9 实用新型 2012年7月4日 101 步进式升降机 ZL 2011 2 0363336.6 实用新型 2012年7月4日 102 电视生产线RF测试机构 ZL 2011 2 0363247.1 实用新型 2012年5月30日 103 斜块式顶升移行机构 ZL 2011 2 0363208.1 实用新型 2012年6月6日 104 真空泵导电装置 ZL 2011 2 0363198.1 实用新型 2012年5月23日 105 一种接屏升降机 ZL 2013 2 0012215.6 实用新型 2013年8月14日 序号 专利名称 专利号 专利类型 授权日期 106 双层烘干线 ZL 2013 2 0012229.8 实用新型 2013年8月14日 107 热水器内胆自动上线机构 ZL 2011 1 0288125.5 发明 2014年1月22日 108 LED屏自动试水机械手 ZL 2011 1 0288134.4 发明 2014年1月22日 109 TV在线测试静音房 ZL 2011 2 0418120.5 实用新型 2012年7月4日 110 柜机90°翻转机 ZL 2012 2 0743275.0 实用新型 2013年8月14日 111 90°旋转移行机构 ZL 2012 2 0743109.0 实用新型 2013年8月21日 112 90°翻转移栽机构 ZL 2012 2 0743245.X 实用新型 2013年8月14日 113 双层90°旋转机构 ZL 2012 2 0743090.X 实用新型 2013年8月21日 114 电路板老化系统 ZL 2013 2 0012041.3 实用新型 2013年8月21日 115 空调器在线噪音试验房 ZL 2011 1 0333083.2 发明 2014年5月7日 116 H型钢自动冲孔设备 ZL 2011 1 0288122.1 发明 2014年7月6日 117 笔记本电脑环型多层吊篮自动老化生产 线 ZL 2011 1 0333081.3 发明 2015年6月3日 （四）企业申报的表外资产的类型、数量 截至评估基准日，被评估企业申报范围内无表外资产。 （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量 和账面金额（或者评估值） 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天健会计师事 务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告 内容。 二、资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产 类型和分布特点，分成房屋建筑物类资产、设备类资产、无形资产、 流动资产和其他资产小组，同时于2015年6月15日至2015年7月 15日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及 现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下： 首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收 集整理评估资料。2015年6月中旬，评估人员开展前期布置工作， 评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评 估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委 托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、 评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申 报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和 反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。 其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。 不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进 一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。 再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、 “实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中， 重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 在尽职调查和资产清查过程中，未发现有影响尽职调查和资产 清查的重大事项。 （三）资产清查核实结论 评估人员对纳入评估范围内资产的清查工作是与被评估企业共 同进行的。账面值与经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的 基准日会计报表一致。 经过资产清查，未发现影响评估工作的重大事项，评估人员在 资产清查所知范围内，清查情况表明： 1. 非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表 与实际情况吻合。 2. 实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细 项目已与企业财务人员进行了沟通。 第四部分 资产基础法评估技术说明 根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况 等，采用资产基础法进行评估。各类资产的评估方法说明如下： 一、流动资产评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付 账款、其他应收款和存货。 （二）评估程序 1. 根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行 核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。 2. 根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对， 原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调 查核实。 3. 收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。 4. 在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料 的基础上分别评定估算。 （三）评估方法 1. 流动资产评估方法 采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产， 按经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以 核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存 货，在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以 实际成本或可变现价格得出评估值。 2．各项流动资产的评估 （1）货币资金 货币资金账面值为44,401,173.02元，其中现金2,419.60元，银 行存款11,572,272.75元，其他货币资金32,826,480.67元。 库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地 盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒 推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后 账面值确定评估值，现金评估值2,419.60元。 对银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同 时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达 账项的真实性，以及评估基准日后的进账情况。以核实后账面值确 定评估值，银行存款评估值11,572,272.75元。 其他货币资金为被评估企业在中国农业银行股份有限公司深圳 香梅支行购买的理财产品和在广发银行深圳支行等存入的保函保证 金存款，评估人员核实了各笔理财产品的购买合同和各笔保证金存 款对账单，证明理财产品和保证金的真实存在。以核实后的账面值确 定评估值，其他货币资金评估值为32,826,480.67元。 货币资金评估值44,401,173.02元。 （2）应收票据 应收票据账面值461,518.80元，主要为销售货款收到的银行承兑 汇票。清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估 明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票 面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性， 核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，无 未计利息，以核实后账面值为评估值。 应收票据评估值为461,518.80元。 （3）应收账款 应收账款账面余额181,538,305.48元，计提坏账准备 20,480,118.03元，账面净额161, 058,187.45元，主要为应收合肥旭海 房地产开发有限公司、云南俊盟置业有限公司和无锡融创地产有限公 司等公司的货款。评估人员核实了账簿记录，抽查了部分原始凭证等 相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进 行了函证，核实结果账、表、单金额相符。 评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和 现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收 情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认 定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联方的往来款项，评 估风险损失的可能性为0；对外部单位发生时间1年以内的发生评估 风险损失的可能性为5%；发生时间1到2年的发生评估风险损失的 可能性在10%；发生时间2到3年的发生评估风险损失的可能性在 40%；发生时间3到5年的发生评估风险损失的可能性在80%；发生 时间在5年以上评估风险损失为100%。 按以上标准，确定评估风险损失为20,480,118.03元，以应收账 款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有 关规定评估为零。 应收账款评估值为161, 058,187.45元。 （4）预付账款 预付账款账面价值6,769,012.56元，主要为预付济南燎原数控机 械有限公司等公司的货款。评估人员查阅了相关材料采购单、采购计 划、物品询价审批单等资料，了解了评估基准日至评估现场作业日期 间已接受的服务和收到的货物情况及历史采购状况等。经核实，预付 账款账表单相符。 预付账款评估值6,769,012.56元。 （5）其他应收款 其他应收款账面余额48,208,684.57元，计提坏账准备 2,730,079.59元，账面净额45,478,604.98元。主要为应收员工暂支款 项和子公司往来款等。 评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料 和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回 收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个 别认定和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。 对关联方往来和在职职工个人借款等有充分理由相信全部能收 回的，评估风险损失为0%。对有确凿证据表明款项不能收回或账龄 超长的，评估风险损失为100%。对很可能收不回部分款项的，且难 以确定收不回账款数额的，按财会上计算坏账准备的方法，根据账 龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位 的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄1年以 内（含1年）为5%，1~2年（含2年）为10%，2~3年（含3年） 为40%，3~5年（含5年）为80%，5年以上为100%。 其他应收款评估风险损失合计2,730,079.59元，账面坏账准备评 估为零，其他应收款评估值为45,478,604.98元。 （6）存货 存货账面值为138,479,333.42元，其中材料采购账面值103,773.60 元，原材料账面值2,971,807.27元，在产品（自制半成品）账面值 95,809,293.77元，库存商品账面值39,594,458.78元，未计提存货跌 准备，存货账面净额为138,479,333.42元。存货的具体评估方法及过 程如下： 1）材料采购 材料采购账面净额103,773.60元，主要为五金配件、接头、链条 等。因为该等材料均为近期购买且为在途物资，账面单价接近基准日 市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值。 材料采购评估值为103,773.60元。 2）原材料 原材料账面净额2,971,807.27元，主要为车库、生产线用的的无 缝钢管、镀锌板等原材料。对于近期购买的原材料，由于周转相对较 快，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评 估值，对于原材料中的不良品，因审计已根据可变现净值对账面价值 进行了调整，本次评估对原材料中的不良品以核实后的账面值确定评 估值。 原材料评估值为2,971,807.27元。 3）自制半成品 自制半成品账面净额95,809,293.77元，主要为正在生产加工中 的立体车库、生产线等，包含了物料成本及人工制造费用等，这部分 在产品的账面价值基本反映了该等资产的现实成本，按核实后的账面 值计算确认评估值。对于自制半成品中的不良品，因审计已根据可变 现净值对账面价值进行了调整，本次评估对自制半成品中的不良品以 核实后的账面值确定评估值。 自制半成品评估值95,809,293.77元。 4）产成品（库存商品） 产成品（库存商品）账面净额39,594,458.78元，主要为已完工 的立体车库、生产线等，且都为签订合同后施工、建设，大部分为畅 销产品。 评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不 含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定 评估值。 评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率- 销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r） A. 不含税售价：按照评估基准日前后的市场价格确定； B. 产品销售税金及附加费率按以流转税为税基计算缴纳的城市 建设税与教育附加占销售收入的比率平均计算； C. 销售费用率按销售费用与销售收入的比例平均计算； D. 营业利润率=主营业务利润÷营业收入； E. 所得税率按企业现实执行的税率计算； F. r为一定的比率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险， 具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情 况确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强 可销售的产品为100%。 对于库存商品中的不良品，因审计已根据可变现净值对账面价值 进行了调整，本次评估对库存商品中的不良品以核实后的账面值确定 评估值。 产成品评估值为45,450,670.22元。 案例：BOM.P139.1212171 （江苏出入境检验检疫局）（产成品 明细表序号6） BOM.P139.1212171 （江苏出入境检验检疫局）为正常销售的产 成品，评估时以该产品的不含税销售价格减去销售费用、全部税金和 部分净利润后，确定评估值。 计算公式： 评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率- 销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r） 根据被评估企业近期销售资料测算，BOM.P139.1212171（江苏 出入境检验检疫局）不含税平均销售单价为5,732,967.59元/项，平均 销售税金及附加费率0.73%，平均销售费用率为9.01%，平均营业利 润率为9.57%，企业现实执行的核定平均税率为25%，将以上参数代 入公式，得 评估单价 =5,732,967.59×［1-0.73%-9.01%-9.57%×25%-9.57%×（1-25%） ×50%］ =4,831,673.42（元） 即该产品评估基准日评估单价4,831,673.42元/片。基准日实际库 存数量1项，评估值为：4,831,673.42×1=4,831,673.42（元）。 5）存货的评估值 存货评估值144,335,544.86元，存货跌价准备评估为零，存货增 值5,856,211.44元，增值率4.23%，增值原因主要是部分库存商品的 基准日的预计市场售价较高，签订合同后再施工、建设，销售风险降 低。 （6）其他流动资产 其他流动资产账面值6,374,765.98元，为预缴增值税款项。评估 人员核对明细账与总账、报表余额相符，核对企业摊销计算的合理 性等。按费用剩余受益期逐笔确定其他流动资产的评估值。 其他流动资产评估值为6,374,765.98元。 二、长期股权投资评估技术说明 纳入本次评估范围的长期投资为长期股权投资，是对东莞市伟创 东洋自动化设备有限公司等公司的投资，调整后账面值合计金额为 40,300,000.00元，共有4项。具体账面价值情况表和长期投资总体情 况表如下： 表4-1 评估基准日长期投资明细表 单位：人民币元 序 号 被投资单位名称（全称） 投资日期 投资 期限 持股 比例% 账面价值 1 东莞市伟创东洋自动化设备有限公司 2006年7月 长期 100.00 - 2 合肥市伟创自动化设备有限公司 2014年9月 长期 100.00 30,000,000.00 3 北京伟创停车场管理有限公司 2012年3月 长期 100.00 300,000.00 4 东莞市伟创华鑫自动化设备有限公司 2015年1月 长期 100.00 10,000,000.00 合 计 减：长期股权投资减值准备 净 额 40,300,000.00 （一）长期投资单位介绍 1. 东莞市伟创东洋自动化设备有限公司（以下或简称“伟创东 洋”） 注册地址：东莞市清溪镇罗马村委会新长山工业区 法定代表人：童敏 注册资本：人民币300万元 公司类型：有限责任公司 营业执照注册号：441900000483675 经营范围：设计开发、生产、销售；家用电器自动化生产设备、 电脑自动化生产设备、喷涂自动化生产设备、机动车自动化生产设备、 物料打包及输送自动化生产设备、立体停车设备。（依法须经批准的 项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 股东名称、出资额和出资比例 序号 股东名称 出资金额（万元） 股份比例（%） 1 深圳市伟创自动化设备有限公司 300 100.00 合计 300 100.00 伟创东洋近两年及基准日资产、财务状况如下表： 伟创东洋资产、负债及财务状况 单位：人民币万元 项目 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年6月30日 总资产 4,148.42 4,144.40 5,351.53 负债 3,837.49 3,858.87 5,038.59 净资产 310.93 285.53 312.94 项目 2013年度 2014年度 2015年1-6月 营业收入 4,137.28 4,209.08 2,003.69 利润总额 53.40 -23.65 38.52 净利润 38.77 -25.40 27.41 审计机构 天健会计师事务所（特殊普通合伙） （2）合肥市伟创自动化设备有限公司（以下或简称“合肥伟创”） 注册地址：安徽省合肥市经开区桃花工业园拓展区恒山路以西 法定代表人：姚昕 注册资本：人民币3,000万元 公司类型：有限责任公司 营业执照注册号：340123000074703 经营范围：自动化设备、立体停车设备的技术开发、生产、销售、 上门安装及维护保养。 股东名称、出资额和出资比例 序号 股东名称 出资金额（万元） 股份比例（%） 1 深圳市伟创自动化设备有限公司 3,000 100.00 合计 3,000 100.00 合肥伟创近两年及基准日资产、财务状况如下表： 合肥伟创资产、负债及财务状况 单位：人民币万元 项目 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年6月30日 总资产 1,286.56 5,120.69 5,646.38 负债 411.78 2,474.18 3,227.34 净资产 874.78 2,646.51 2,419.04 项目 2013年度 2014年度 2015年1-6月 营业收入 149.27 215.72 利润总额 -120.93 -228.27 -227.47 净利润 -120.93 -228.27 -227.47 审计机构 天健会计师事务所（特殊普通合伙） （3）北京伟创停车场管理有限公司（以下或简称“北京伟创”） 注册地址：北京市海淀区农大南路1号院2号楼二层办公 B-207-008 法定代表人：张伟 注册资本：人民币30万元 公司类型：有限责任公司 营业执照注册号：110108014691078 经营范围：机动车公共停车场服务。（依法须经批准的项目，经 相关部门批准后方可开展经营活动） 股东名称、出资额和出资比例 序号 股东名称 出资金额（万元） 股份比例（%） 1 深圳市伟创自动化设备有限公司 30 100.00 合计 30 100.00 北京伟创近两年及基准日资产、财务状况如下表： 北京伟创资产、负债及财务状况 单位：人民币万元 项目 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年6月30日 总资产 349.72 282.70 250.76 负债 381.72 314.87 287.52 净资产 -32.00 -32.17 -36.76 项目 2013年度 2014年度 2015年1-6月 营业收入 96.35 103.24 48.09 利润总额 -20.08 -0.16 -4.59 净利润 -20.08 -0.16 -4.59 审计机构 天健会计师事务所（特殊普通合伙） （4）东莞市伟创华鑫自动化设备有限公司（以下或简称“伟创 华鑫”） 注册地址：东莞市东部工业园常平园区第三小区（田尾） 法定代表人：胡云高 注册资本：人民币1,000万元 公司类型：有限责任公司 营业执照注册号：441900002317654 经营范围：自动化设备、立体停车设备的技术开发、生产、销售、 上门安装及维护保养。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方 可开展经营活动） 股东名称、出资额和出资比例 序号 股东名称 出资金额（万元） 股份比例（%） 1 深圳市伟创自动化设备有限公司 1,000 100.00 合计 1,000 100.00 伟创华鑫近两年及基准日资产、财务状况如下表： 伟创华鑫资产、负债及财务状况 单位：人民币万元 项目 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年6月30日 总资产 2,199.05 负债 1,210.19 净资产 988.86 项目 2013年度 2014年度 2015年1-6月 营业收入 利润总额 -11.14 净利润 -11.14 审计机构 天健会计师事务所（特殊普通合伙） （二）评估过程及方法 评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进 行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记 录等，以确定长期股权投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投 资单位进行评估。根据长期股权投资的具体情况，采取适当的评估方 法进行评估。 本次评估对控股的被投资单位按同一评估基准日进行了整体评 估，将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以深圳市伟创自动化设 备有限公司的持股比例计算确定评估值： 长期股权投资评估值=被投资单位净资产评估值×持股比例 在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股 权等因素产生的溢价和折价。 （三）评估结果 长期股权投资账面值合计40,300,000.00元，评估值54,404,929.49 元，评估增值的原因是截至评估基准日，深圳市伟创自动化设备有限 公司对东莞市伟创东洋自动化设备有限公司长期股权投资账面价值 为0所致，长投股权投资评估结果如下： 表4-2 长期股权投资评估结果一览表 单位：人民币元 序 号 被投资单位名称（全称） 持股比 例% 长期股权评估价值 1 东莞市伟创东洋自动化设备有限公司 100.00 16,327,959.80 2 合肥市伟创自动化设备有限公司 100.00 25,135,640.80 3 北京伟创停车场管理有限公司 100.00 1,068,894.63 4 东莞市伟创华鑫自动化设备有限公司 100.00 11,872,434.26 合计 54,404,929.49 减：长期股权投资减值准备 净额 54,404,929.49 长期股权投资评估结果的详细情况见各被投资单位的《资产评估 明细表》。 三、固定资产评估技术说明 （一）房屋建筑物评估技术说明 1. 评估范围 纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产包括城市商业房产、企业 厂房以及构筑物等其他辅助设施，评估基准日的账面值情况如下： 表4-3 房屋建筑物类资产账面值 科目名称 账面值（元） 原值 净值 房屋类资产合计 27,743,271.43 25,466,436.50 房屋建筑物 22,491,397.80 21,046,136.50 构筑物及其他辅助设施 5,251,873.63 4,420,300.00 2. 房屋建筑物类资产概况 纳入本次评估范围的房屋建筑物共7项，其中城市办公用途房产 2套，成套住宅4套，工业厂房1座，具体情况如下： 表4-4 纳入评估范围的房屋建筑物一览表 序 号 建筑物 名称 详细地址 建成 年月 建筑 结构 用 途 总层 数 房屋 所占 层数 房产证 编号 建筑 面积 （㎡） 权利人名称 1 房屋-西环商 贸中心12# 楼813室 合肥市蜀山区 黄山路665号 西环商贸中心 2013/12/13 钢混 办 公 29 8 合产字第 8110114223号 332.68 深圳市伟创自动 化设备有限公司 2 房屋-西环商 贸中心12# 楼801室 合肥市蜀山区 黄山路665号 西环商贸中心 2013/12/13 钢混 办 公 29 8 合产字第 8110114224号 150.56 深圳市伟创自动 化设备有限公司 3 苏荷中心 1#2504 郑州金水区农 业路东62号 2014/12/12 钢混 住 宅 32 25 郑房权证字第 1401307212号 41.78 深圳市伟创自动 化设备有限公司 4 苏荷中心 1#2505 郑州金水区农 业路东62号 2014/12/12 钢混 住 宅 32 25 郑房权证字第 1401307210号 77.60 深圳市伟创自动 化设备有限公司 5 苏荷中心 1#2518 郑州金水区农 业路东62号 2014/12/12 钢混 住 宅 32 25 郑房权证字第 1401307218号 77.82 深圳市伟创自动 化设备有限公司 6 苏荷中心 1#2519 郑州金水区农 业路东62号 2014/12/12 钢混 住 宅 32 25 郑房权证字第 1401307206号 77.77 深圳市伟创自动 化设备有限公司 7 钢结构厂房 东莞清溪镇 2014/12/12 钢结 构 厂 房 1 15 无 9,100.0 深圳市伟创自动 化设备有限公司 构筑物为企业生产用设施，评估基准日正常使用。 3. 评估过程 （1）收集资料及准备 根据被评估企业提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核 对，同时核实各房屋建筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使 用状况等。根据被评估企业房屋建筑物实际情况，填写“房屋建筑物 状况调查表”。 （2）实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一项委估房屋建 筑物，进行详尽的现场勘查，对房屋建筑物的结构型式、层高、檐高、 跨度、构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用 的情况及完好程度进行相对详细的记录，查阅主要建筑物图纸及相关 资料，向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用 及维护情况。 （3）评估作价及报告 在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建筑物的具体 情况，采用市场比较法进行评估作价和有关说明撰写工作。 4. 评估方法 （1）对城市房屋建筑物采用市场比较法进行评估 委估房屋建筑物所在区域为商业相对繁荣地段，房屋租赁及交易 市场比较活跃，本次评估根据所搜集的委估房屋建筑物所在地房地产 市场资料情况，采用市场比较法对城市房屋建筑物进行评估。 市场比较法是在求取一宗待估房地产的价格时，根据替代原则， 将待估房地产与较近时期内已发生交易的类似房地产实例加以比较 对照，依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域 以及个别因素等差别，修正得出评估对象在评估基准日房地产价格的 一种方法。 运用市场比较法一般按下列基本步骤进行： ①搜集交易实例的有关资料； ②选取有效的可比市场交易实例； ③建立价格可比基础； ④进行交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产 市场一般为不完全竞争市场，其价格通常易受交易时点某些特殊行为 或事项的影响，须将个别的特殊交易剔除； ⑤进行交易日期修正； ⑥进行区域因素修正：根据委估房屋建筑物与所选取的可比实例 的地理位置和繁华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交 通便捷度、环境质量、周围景观、区域规划等因素存在的差异进行修 正； ⑦进行个别因素修正：根据委估房屋建筑物与所选取的可比实例 的个别差异因素进行修正； ⑧求得比准价格，调整确定委估房屋建筑物的评估值。 市场比较法计算公式： 委估房屋建筑物价格=比较实例房地产价格×委估房屋建筑物交 易情况指数/比较实例交易情况指数×委估房屋建筑物交易日期指数/ 实例房地产交易日期指数×委估房屋建筑物区域因素条件指数/比较 实例房地产区域因素条件指数×委估房屋建筑物个别因素条件指数/ 比较实例房地产个别因素条件指数。 （2）对钢结构厂房采用成本法进行评估 根据建筑工程资料和竣工结算资料按建（构）筑物工程量，以现 行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建（构）筑物的重置全价， 并按建（构）筑物的使用年限和对建（构）筑物现场勘察的情况综合 确定成新率，进而计算建（构）筑物评估净值。 房屋建（构）筑物评估值=重置全价×成新率 5. 评估结果及增减值原因分析 被评估企业纳入评估范围的房屋建筑物类资产账面原值 27,743,271.43元，账面净值25,466,436.50元，评估原值25,671,645.00 元，评估净值25,037,833.00元，评估原值减值2,071,626.43元，减值 率7.47%，评估净值减值428,630.47元，减值率1.68%。详见“固定资 产评估汇总表”、“房屋建筑物评估明细表”。 房屋建筑物类资产原值净值减值，主要原因是企业构筑物明细账 中各种费用不清晰，入账成本高于重置成本，同时郑州住宅房产为抵 债房产，入账价值高于市场价值。 6. 典型案例 案例1：西环商贸中心12#楼813室（房屋建筑物评估明细表， 序号1） （1）估价对象概况 估价对象位于合肥市蜀山区黄山路665号西环商贸中心8层，建 筑面积332.68平方米，钢混结构，估价对象所在建筑物共29层，估 价对象位于第8层，西环商贸中心总建筑面积28万余平方米。西环 商贸中心商业繁华，交通北临黄山路，交通便捷。周围生活服务设施 齐全，附近有多所医院及学校。室内精装修。 评估基准日该估价对象作办公用途。 （2）评估方法及评估过程 评估人员在调查过程中收集了与估价对象有关的若干市场交易 实例，根据替代原理，按用途相同、地区相近、价格类型相同、估价 时点接近、交易情况正常等标准，从交易案例中选择了如下三宗案例 作为可比实例。 实例A：西环商贸中心12#楼16层，建筑面积286.57平方米， 位于蜀山区黄山路665号西环商贸中心，与估价对象位于同一建筑。 商业繁华，交通便捷。室内装修为精装修。 实例B：港汇广场11层，建筑面积246.65平方米，位于望江西 路与潜山路交口东北角，与估价对象位于同一商圈。商业繁华，交通 便捷。室内装修为精装修。 实例C：盛景大厦22层，建筑面积215平方米，黄山路与潜山 路交口东，与估价对象位于同一商圈。商业繁华，交通便捷。室内装 修为精装修。 上述参照物的位置、结构、基础设施等情况均与估价对象类似， 在充分了解参照物及估价对象状况的前提下，以参照物的交易价格为 基础，通过修正得出估价对象价值。 （3）对修正因子进行修正 A. 编制估价对象与可比实例的因素条件说明： 表4-5 估价对象与可比实例的因素条件说明 估价对象及可比实例 待估房地产 案例1 案例2 案例3 西环商贸中心 12#楼813室 西环商贸中心 12#楼16层 港汇广场11层 盛景大厦22层 位置 蜀山区黄山路 665号西环商贸 中心 蜀山区黄山路 665号西环商贸 中心 望江西路与潜山 路交口东北角 黄山路与潜山路 交口东 交易价格 待估 9,600 10,500 9,650 交易时间 2015/6/30 2015/3/31 2015/4/20 2015/4/5 交易情况 正常 正常 正常 正常 房地产用途 办公 办公 办公 办公 区 域 因 素 土 地 级 别 商业三级 商业三级 商业三级 商业三级 基础设 施 电力、供水、 排水、通讯 系统及保证 率 通路、电、上水、 排水、通讯，保 证率100% 通路、电、上水、 排水、通讯，保 证率100% 通路、电、上水、 排水、通讯，保 证率100% 通路、电、上水、 排水、通讯，保 证率100% 公共配 套设施 商场、医院、 银行等 较优 较优 优 较优 交 通 便 捷 程 度 交通主（次） 干道数量、 级别 北临黄山路，有 多条公交线通行 北临黄山路，有 多条公交线通行 西临潜山路、南 临望江路 北临黄山路 与主干道通 达程度 较优 较优 优 较优 离火车站、 飞机场距离 距合肥西站3公 里，距机场较远 距合肥西站3公 里，距机场较远 距合肥西站1公 里，距机场较远 距合肥西站4公 里，距机场较远 商业繁华程度 一般 一般 优 一般 办公集聚度 优 优 优 优 环境质量 周边无污染，空 气质量较好。 周边无污染，空 气质量较好。 周边无污染，空 气质量较好。 周边无污染，空 气质量较好。 个 别 因 素 宗 地 条 件 临街状况 一面临街 一面临街 两面临街 一面临街 道路类型、 级别 城市主干道\双向 4车道 城市主干道双向 4车道 城市主干道双向 4车道 城市主干道双向 4车道 房 屋 状 况 建筑物使用 状况 十成新 十成新 十成新 十成新 层高 3.6米 3.6米 3.6米 3.6米 规模 较优 较优 优 较优 （未完）  |