[公告]迪马股份：2014年审计报告（修订版）
重庆市迪马实业股份有限公司 审 计 报 告 信会师报字[2015]第 310758 号 重庆市迪马实业股份有限公司 审计报告及财务报表 （2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日止） 目 录 页 次 一、 审计报告 1-2 二、 财务报表 合并资产负债表和资产负债表 1-4 合并利润表和利润表 5-6 合并现金流量表和现金流量表 7-8 合并所有者权益变动表和所有者权益变动表 9-12 财务报表附注 1-114 三、 事务所及注册会计师执业资质证明 重庆市迪马实业股份有限公司 二〇 一四年度财务报表附注 （除特殊注明外，金额单位均为人民币元） 一、 公司基本情况 (一) 公司概况 重庆市迪马实业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”)系于 2000 年 7 月 31 日 经重庆市人民政府渝府[2000]149 号文批准，由重庆中奇特种汽车制造有限公司依法 整体变更设立的股份有限公司。本公司于 2002 年 7 月 10 日经中国证券监督管理委 员会证监发行字[2002]68 号文核准，以每股 15.80 元的价格向社会公众发行人民币普 通股 2,000 万股，并于 2002 年 7 月 23 日在上海证券交易所挂牌交易。公司的企业 法人营业执照注册号：500000000003695。所属行业为房地产开发行业。 截止 2014 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数 234,586.1984 万股，注册资本为 人民币 234,586.1984 万元，注册地：重庆市南岸区长电路 8 号，总部地址：重庆市 南岸区南城大道 199 号正联大厦 21 楼。本公司主要经营范围为：房地产开发（按资 质证书核定期限经营）；制造、销售运钞车、特种车及零部件（按国家行业主管部门 批准的车型组织生产、销售），上述汽车售后服务。本公司的母公司为重庆东银控股 集团有限公司，本公司的实际控制人为罗韶宇。 本财务报表业经公司董事会于 2015 年 3 月 2 日批准报出。 (二) 合并财务报表范围 截止 2014 年 12 月 31 日，本公司合并财务报表范围内子公司如下： 子公司名称 重庆东原房地产开发有限公司 重庆兴安实业发展有限公司 重庆东原宝境置业有限公司 宜宾市华晶房地产开发有限公司 重庆腾辉控股管理有限公司 重庆晶磊房地产开发有限公司 重庆蓝森房地产开发有限公司 上海天同房地产开发有限公司 重庆绿泰园林装饰工程有限公司 重庆河东房地产开发有限公司 重庆长川置业有限公司 重庆东原睿合置业有限公司 子公司名称 重庆东原天澄实业有限公司 重庆迪马工业有限责任公司 北京迪马工业有限公司 深圳市达航工业有限公司 重庆南方迪马专用车股份有限公司 西藏东和贸易有限公司 重庆东原创博房地产开发有限公司 成都东原房地产开发有限公司 成都东原海纳置业有限公司 江苏东原房地产开发有限公司 南方东银置地有限公司 南方东银重庆品筑物业发展有限公司 拉萨置地行营销策划顾问有限责任公司 成都皓博房地产开发有限责任公司 重庆励致商业管理有限公司 重庆同原房地产开发有限公司 武汉嘉乐业房地产开发有限公司 武汉东原睿丰投资有限公司 武汉东原睿成投资有限公司 重庆元澄实业有限公司 上海长川房地产开发有限公司 重庆国展房地产开发有限公司 四川荣府置地发展有限公司 深圳市鑫润投资有限公司 武汉瑞华置业发展有限公司 湖北闳景达建筑工程有限公司 武汉东原瑞华房地产开发有限公司 西藏励致实业有限公司 重庆成方益丰实业有限公司 成都成方益丰实业有限公司 本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、在 其他主体中的权益”。 二、 财务报表的编制基础 (一) 编制基础 公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会 计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准 则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会 《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披 露规定编制财务报表。 (二) 持续经营 公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事 项。 三、 重要会计政策及会计估计 具体会计政策和会计估计提示： 以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估 计。详见本附注“三、（十）应收款项坏账准备”、 “三、（十一）存货”、 “三、（十 五）固定资产” 、“三、（十八）无形资产” 、“三、（二十三）收入”。 (一) 遵循企业会计准则的声明 公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司 的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。 (二) 会计期间 自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。 (三) 营业周期 除房地产行业外，公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动 性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发、销售变现、竣工交付及收入确认， 一般在 12 个月以上，具体周期根据项目开发情况确定，并以其营业周期作为资产和 负债的流动性划分标准。 (四) 记账本位币 本公司采用人民币为记账本位币。 (五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合 并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并 财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账 面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中 的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或 承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本 公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确 认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额， 经复核后，计入当期损益。 为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用， 于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。 (六) 合并财务报表的编制方法 1、 合并范围 本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司 所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。 2、 合并程序 本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财 务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据 相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企 业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。 所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公 司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并 财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控 制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务 报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包 括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价 值为基础对其财务报表进行调整。 子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在 合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益 总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子 公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。 （1）增加子公司或业务 在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产 负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利 润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入 合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主 体自最终控制方开始控制时点起一直存在。 因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的 各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方 控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同 一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净 资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。 在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并 资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利 润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并 现金流量表。 因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之 前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计 量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购 买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和 利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有 者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计 划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 （2）处置子公司或业务 ①一般处理方法 在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收 入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳 入合并现金流量表。 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩 余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股 权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子 公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入 丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除 净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权 时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变 动而产生的其他综合收益除外。 ②分步处置子公司 通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股 权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常 表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理： ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。 处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司 将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在 丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额 的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧 失控制权当期的损益。 处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧 失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关 政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处 理。 （3）购买子公司少数股权 本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享 有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整 合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减 的，调整留存收益。 （4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资 在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置 价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算 的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价， 资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 (七) 现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。 将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、 价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。 (八) 外币业务和外币报表折算 1、 外币业务 外币交易按交易发生当日的即期汇率折合为人民币入帐。 于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币， 所产生的汇兑差额除与购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的外币专 门借款产生的汇兑差额按借款费用的原则处理外，计入当期损益。以历史成本 计量的外币非货币性项目，以资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。 2、 外币财务报表的折算 境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折 算，所有者权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。 境外经营的利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率。上述折 算产生的外币报表折算差额，在资产负债表中所有者权益中项目下单独列示。 境外经营的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对 现金的影响额，在现金流量表中单独列示。 (九) 金融工具 金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。 1、 金融工具的分类 金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以 公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资； 应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。 2、 金融工具的确认依据和计量方法 （1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债） 取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领 取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入 当期损益。 处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公 允价值变动损益。 （2）持有至到期投资 取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用 之和作为初始确认金额。 持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利 率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。 处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。 （3）应收款项 公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不 包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等， 以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其 现值进行初始确认。 收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。 （4）可供出售金融资产 取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领 取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将 公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值 不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工 具结算的衍生金融资产，按照成本计量。 处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同 时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转 出，计入当期损益。 （5）其他金融负债 按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续 计量。 3、 金融资产转移的确认依据和计量方法 公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转 移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的 风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。 在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形 式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资 产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益： （1）所转移金融资产的账面价值； （2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额 （涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值， 在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊， 并将下列两项金额的差额计入当期损益： （1）终止确认部分的账面价值； （2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额 中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形） 之和。 金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确 认为一项金融负债。 4、 金融负债终止确认条件 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部 分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债， 且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融 负债，并同时确认新金融负债。 对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融 负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价 （包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的 相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分 的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间 的差额，计入当期损益。 5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法 存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃 市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当 前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场 参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值， 并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切 实可行的情况下，才使用不可观察输入值。 6、 金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法 除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表 日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减 值的，计提减值准备。 （1）可供出售金融资产的减值准备： 期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关 因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接 计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。 对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升 且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以 转回，计入当期损益。 可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。 （2）持有至到期投资的减值准备： 持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。 (十) 应收款项坏账准备 1、 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项： 单项金额重大的判断依据或金额标准：单项金额重大的应收款项是指期末余额 500 万元及以上的应收款项。 单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：对单项金额重大的应收款项单 独进行减值测试，如有客观证据表明其发生了减值的，根据其预计未来现金流 量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价 值的差额，确认为减值损失，计入当期损益。如无客观证据表明其发生了减值 的，则并入按组合计提坏账准备。 2、 按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项： 应收款项按信用风险特征划分为无信用风险组合和正常信用风险组合。 无信用风险组合的应收款项主要包括应收关联方单位款项、保证金以及押金等 可以确定收回的应收款项。如无客观证据表明其发生了减值的，不计提坏账准 备。 正常信用风险组合的应收款项主要包括除上述无信用风险组合的应收款项外， 无客观证据表明客户财务状况和履约能力严重恶化的应收款项。采用账龄分析 法计提坏账准备。 正常信用风险组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的具体比例如下： 账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 1 年以内（含 1 年） 0.50 0.50 1 至 2 年 3.00 3.00 2 至 3 年 10.00 10.00 3 年以上 20.00 20.00 3、 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项是指单项金额虽不重大但 已涉及诉讼事项或已有客观证据表明很有可能形成损失的应收款项。 坏账准备的计提方法：对单项金额虽不重大但已涉及诉讼事项或已有客观证据 表明很有可能形成损失的应收款项需单独进行减值测试，根据其预计未来现金 流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面 价值的差额，确认为减值损失，计入当期损益。 坏账损失确认标准：A、债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产依法清偿后， 仍然不能收回的款项。B、债务人逾期未履行偿债义务，并且具有明显特征表明 确实不能收回的款项。 以上确实不能收回的款项，报经董事会批准后作为坏账转销。 (十一) 存货 1、 存货的分类 存货分为原材料、周转材料、库存商品、在产品、发出商品、工程施工、开发 产品、开发成本（含拟开发土地）等，其中：非房地产存货包括原材料、周转 材料、库存商品、在产品、发出商品等；房地产存货包括开发产品、开发成本 （含拟开发土地）、工程施工等。 2、 发出存货的计价方法 非房地产存货按实际成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和 其他成本。存货发出按加权平均法计价。房地产开发产品成本包括土地成本、 施工成本和其他成本；符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成 本。 3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货 跌价准备。 产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产 经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额， 确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所 生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用 和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持 有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售 合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。 开发产品、开发成本等房地产存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计 售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金 额，确定其可变现净值。 期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货， 按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、 具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并 计提存货跌价准备。 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计 提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。 除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资 产负债表日市场价格为基础确定。 资产负债表日市场价格异常的判断依据为： 本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。 4、 存货的盘存制度 采用永续盘存制。 5、 低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品和包装物领用时一次转销。 6、 开发用土地的核算方法 连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般先按占地面积分摊 计入各期，再按各期各业态可售面积进行分配。 7、 公共配套设施费用的核算方法 不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本； 能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发 生的成本。 8、 维修基金的核算方法 根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购 房人收取并统一上缴维修基金管理部门。 9、 质量保证金的核算方法 质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内 发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金 余额退还施工单位。 (十二) 划分为持有待售的资产 本公司将同时满足下列条件的组成部分（或非流动资产）确认为持有待售： （1）该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即 出售； （2）公司已经就处置该组成部分（或非流动资产）作出决议，如按规定需得到股东 批准的，已经取得股东大会或相应权力机构的批准； （3）公司已与受让方签订了不可撤销的转让协议； （4）该项转让将在一年内完成。 (十三) 长期股权投资 1、 共同控制、重大影响的判断标准 共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活 动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一 同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位 为本公司的合营企业。 重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够 控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施 加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。 2、 初始投资成本的确定 （1）企业合并形成的长期股权投资 同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以 及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益 在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投 资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合 并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面 价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始 投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份 新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲 减留存收益。 非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资 的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控 制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本 法核算的初始投资成本。 （2）其他方式取得的长期股权投资 以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资 成本。 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为 初始投资成本。 在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可 靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价 值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的 公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面 价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。 3、 后续计量及损益确认方法 （1）成本法核算的长期股权投资 公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价 款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投 资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。 （2）权益法核算的长期股权投资 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于 投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权 投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资 产公允价值份额的差额，计入当期损益。 公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额， 分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照 被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权 投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所 有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。 在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净 资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的 净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的， 以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被 投资单位的金额为基础进行核算。 公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例 计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位 发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企 业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附 注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、（六） 合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。 在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先， 冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的， 以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投 资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合 同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入 当期投资损失。 （3）长期股权投资的处置 处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。 采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接 处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进 行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所 有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重 新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处 置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大 影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用 权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单 位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、 其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在 终止采用权益法核算时全部转入当期损益。 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报 表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按 权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置 后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工 具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与 账面价值间的差额计入当期损益。 处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时， 处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因 采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后 的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其 他所有者权益全部结转。 (十四) 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出 租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行 建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租 的建筑物）。 公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产 －出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无 形资产相同的摊销政策执行。 (十五) 固定资产 1、 固定资产确认条件 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超 过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认： （1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该固定资产的成本能够可靠地计量。 2、 折旧方法 固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和 预计净残值率确定折旧率。各类固定资产折旧年限和年折旧率如下： 类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%） 房屋建筑物 20－30 5.00 3.17－4.75 机器设备 5 5.00 19.00 运输工具 6 5.00 15.83 其他设备 5 5.00 19.00 3、 融资租入固定资产的认定依据、计价方法 公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租 入资产： （1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司； （2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公 允价值； （3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分； （4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的 差异。 公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者 作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其 差额作为未确认的融资费用。 (十六) 在建工程 在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定 资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理 竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成 本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的 折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提 的折旧额。 (十七) 借款费用 1、 借款费用资本化的确认原则 借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而 发生的汇兑差额等。 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的， 予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认 为费用，计入当期损益。 符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达 到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 借款费用同时满足下列条件时开始资本化： （1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资 产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； （2）借款费用已经发生； （3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已 经开始。 2、 借款费用资本化期间 资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费 用暂停资本化的期间不包括在内。 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借 款费用停止资本化。 当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时， 该部分资产借款费用停止资本化。 购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可 对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 3、 暂停资本化期间 符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连 续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合 资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费 用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建 或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。 4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款，以专门借款当期实际 发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行 暂时性投资取得收益后的金额确定。 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用一般借款的，根据累计资产支出 超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计 算确定一般借款予以资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率 计算确定。 (十八) 无形资产 1、 无形资产的计价方法 （1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量； 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达 到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支 付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。 债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确 定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之 间的差额，计入当期损益。 在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可 靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为 基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不 满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税 费作为换入无形资产的成本，不确认损益。 （2）后续计量 在取得无形资产时分析判断其使用寿命。 对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销； 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资 产，不予摊销。 2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况： 项目 预计使用寿命 依据 土地使用权 40-50 年 合同性权利期限 财务管理软件 5 年 根据预计产生经济利益期限估计 经营特许权 10 年 法定期限或根据预计产生经济利益期限估计 每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。 经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。 3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序 使用寿命不确定的无形资产，应披露其使用寿命不确定的判断依据以及对其使 用寿命进行复核的程序。 4、 研究与开发费用的核算方法 公司内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。 企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资 产 （1）从技术上来讲，完成该无形资产以使其能够使用或出售具有可行性； （2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图； （3）无形资产产生未来经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产 的产品存在市场或无形资产自身存在市场；无形资产将在内部使用时，应证明 其有用性； （4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发， 并有能力使用或出售该无形资产； （5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠计量。 (十九) 长期资产减值 长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资 产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表 明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。 可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现 值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单 项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。 资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。 商誉至少在每年年度终了进行减值测试。 本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按 照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关 的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照 各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的 比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价 值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。 在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产 组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行 减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再 对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产 组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关 资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。 上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。 (二十) 长期待摊费用 长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项 费用。本公司长期待摊费用包括装修费和保密安全保障系统。 1、 摊销方法 长期待摊费用在受益期内平均摊销。 2、 摊销年限 长期待摊费用能确定受益期限的，按受益期限分期平均摊销，不能确定受益期 限的按不超过十年的期限平均摊销。 (二十一) 职工薪酬 1、 短期薪酬的会计处理方法 本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负 债，并计入当期损益或相关资产成本。 本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和 职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和 计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。 职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。 2、 离职后福利的会计处理方法 （1）设定提存计划 本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为 本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额， 确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。 （2）设定受益计划 本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务 归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。 设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余 确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司 以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。 所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十 二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹 配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。 设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计 入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的 变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益。 在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格 两者的差额，确认结算利得或损失。 3、 辞退福利的会计处理方法 本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利 时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确 认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。 (二十二) 预计负债 1、 预计负债的确认标准 与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列 条件时，本公司确认为预计负债： （1）该义务是本公司承担的现时义务； （2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司； （3）该义务的金额能够可靠地计量。 2、 各类预计负债的计量方法 本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货 币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出 进行折现后确定最佳估计数。 最佳估计数分别以下情况处理： 所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相 同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。 所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围 内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计 数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各 种可能结果及相关概率计算确定。 本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基 本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账 面价值。 (二十三) 收入 1、 销售商品收入确认和计量的总体原则 （1）公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （2）公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的 商品实施有效控制； （3）收入的金额能够可靠地计量； （4）相关的经济利益很可能流入企业； （5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 2、 房地产销售 除满足上述条件的同时应当具备：在房产完工并验收合格，签定了销售合同， 取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款 及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。 房地产开发产品销售收入确认和计量的具体原则如下： 本公司对于房地产销售通常采用银行按揭、一次性收款、分期收款方式进行销 售，且通常情况下为房地产预售。对于普通商品房、商业、车库，属于标准化 的产品，通常在取得了主管部门的竣工验收文件后，就不存在影响房屋交付的 重大风险；对于标准化方案精装修的普通住宅项目，通常在取得了主管部门的 竣工验收文件和与精装修施工单位签署的竣工验收报告后，就不存在影响房屋 交付的重大风险；对于个性化设计和装修的项目，通常在取得了主管部门的竣 工验收文件和与精装修施工单位签署的竣工验收报告后，还应当完成合同约定 的内容，在客户完成办理入伙手续后，才不存在影响房屋交付的重大风险。因 此本公司，根据公司业务特点，对不同类型的房地产采用如下方式确认收入： （1）普通商品房、商业、车库 ①银行按揭：在同时满足如下条件情况下确认收入 I 买卖双方签订销售合同；II 房地产开发产品已竣工并取得了竣工验收备案登 记证；III 公司收到客户的全部购房款（除面积补差款）或收到销售合同首期 款且取得收取全部购房款权利（如银行同意发放按揭款的书面文件）；IV 按照 协议约定发出了入伙通知，业主已经办理了入伙手续，或可根据购房合同约定 的条件视同客户已经入伙。 ②一次性及分期收款：在同时满足如下条件情况下确认收入 I 买卖双方签订销售合同，且在销售合同进行了分期收款的相关约定；II 房地 产开发产品已竣工并取得了竣工验收备案登记证；III 公司收到客户的全部购 房款（除面积补差款）或取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通 常指收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）；IV 按照协议约定发 出了入伙通知，业主已经办理了入伙手续，或可根据购房合同约定的条件视同 客户已经入伙。 对于标准化方案精装修的普通住宅项目，除满足上述条件外，还必须已经完成 了精装修，并和精装修施工单位完成竣工验收。 （2）个性化设计和装修的项目 ①银行按揭：在同时满足如下条件情况下确认收入 I 买卖双方签订销售合同；II 房地产开发产品已竣工并取得了竣工验收备案登 记证；III 已经完成了精装修，并和精装修施工单位完成竣工验收；IV 公司收 到客户的全部购房款（除面积补差款）或收到销售合同首期款且取得收取全部 购房款权利（如银行同意发放按揭款的书面文件）； V 按照协议约定发出了入 伙通知，业主已经办理了入伙手续。 ②一次性及分期收款：在同时满足如下条件情况下确认收入 I 买卖双方签订销售合同，且在销售合同或补充协议进行了分期收款的相关约 定；II 房地产开发产品已竣工并取得了竣工验收备案登记证；III 已经完成了 精装修，并和精装修施工单位完成竣工验收；IV 公司收到客户的全部购房款 （除面积补差款）或取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常 指收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）；V 按照协议约定发出 了入伙通知，业主已经办理了入伙手续。 3、 专用车及配件销售收入确认和计量的具体原则 本公司专用车在已签订销售合同、产品已经发出并经客户签收确认后，同时开 具发票确认收入实现。 本公司配件在产品已经发出或送至客户时确认销售收入。 4、 提供劳务 在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入；劳务的开始和 完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在 资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。在确认劳务收入时，以劳 务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流 入，已经发生的成本和完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量为前提。 5、 让渡资产使用权 相关的经济利益很可能流入企业，且收入的金额能够可靠地计量的，确认收入。 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。使 用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (二十四) 政府补助 1、 类型 政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括 政府作为企业所有者投入的资本。本公司政府补助分为与资产相关的政府补助 和与收益相关的政府补助。 与资产相关的政府补助，取得时确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用 状态时起，在该资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的营业外收入。 相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的 递延收益余额一次性转入资产处置当期的营业外收入。 与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时 确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业 已经发生的费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。 本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：企业取得的用于购建或以 其他方式形成长期资产的政府补助，且政府补助金额超过所形成长期资产金额 20%及以上。 本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：除与资产相关的政府补助 之外的政府补助。 对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关 或与收益相关的判断依据为：是否用于购建或以其他方式形成长期资产。 2、 会计处理 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限 分期计入营业外收入； 与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时 确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业 已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。 3、 确认时点 对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收 到财政扶持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际 收到时确认。 (二十五) 递延所得税资产和递延所得税负债 对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可 抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款 抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确 认相应的递延所得税资产。 对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。 不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企 业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的 其他交易或事项。 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行 时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资 产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或 者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转 回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得 资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。 (二十六) 租赁 1、 经营租赁会计处理 （1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直 线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用， 计入当期费用。 资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从 租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。 （2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直 线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用， 计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁 收入确认相同的基础分期计入当期收益。 公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金 收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。 2、 融资租赁会计处理 （1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付 款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期 应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未 确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直 接费用，计入租入资产价值。 （2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之 和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为 租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款 的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。 (二十七) 终止经营 终止经营是满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划归为持有待售的、在 经营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分： （1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区； （2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一 部分； （3）该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。 (二十八) 重要会计政策和会计估计的变更 1、 重要会计政策变更 （1）执行财政部于 2014 年修订及新颁布的准则 本公司已执行财政部于 2014 年颁布的下列新的及修订的企业会计准则： 《企业会计准则—基本准则》（修订）、 《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》（修订）、 《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》（修订）、 《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》（修订）、 《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》（修订）、 《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》（修订）、 《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、 《企业会计准则第 40 号——合营安排》、 《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》。 本报告期公司除上述会计政策变更之外，其他主要会计政策未发生变更，以上 变更均对所有者权益无影响。 2、 重要会计估计变更 本报告期公司重要会计估计未发生变更。 四、 税项 (一) 主要税种和税率 税种 计税依据 税率 增值税 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税 额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税 17% 营业税 按应税营业收入计征 3%、5% 城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税及消费税计征 5%、7% 企业所得税 按应纳税所得额计征 15%、25% 土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征 按超率累进税率 30%～60% 存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明 纳税主体名称 所得税税率 重庆市迪马实业股份有限公司 25% 重庆迪马工业有限责任公司 15% 重庆南方迪马专用车股份有限公司 15% 重庆兴安实业发展有限公司 15% 南方东银置地有限公司 15% 西藏东和贸易有限公司 15% 西藏励致实业有限公司 15% 拉萨置地行营销策划顾问有限责任公司 15% 重庆同原房地产开发有限公司 15% 其他纳税主体 25% (二) 税收优惠 享受税收优惠的各公司情况 序号 公司名称 所在地 优惠依据 报告期优 惠税率 1 重庆迪马工业有限责任公司 重庆市 西部地区的鼓励类产业 15% 2 重庆南方迪马专用车股份有限公司 重庆市 西部地区的鼓励类产业 15% 3 重庆兴安实业发展有限公司 重庆市 西部地区的鼓励类产业 15% 4 南方东银置地有限公司 重庆市 西部地区的鼓励类产业 15% 5 西藏东和贸易有限公司 拉萨市 设在西藏自治区的各类企业 15% 6 西藏励致实业有限公司 拉萨市 设在西藏自治区的各类企业 15% 7 拉萨置地行营销策划顾问有限责任公司 拉萨市 设在西藏自治区的各类企业 15% 8 重庆同原房地产开发有限公司 重庆市 西部地区的鼓励类产业 15% 1、 本公司之子公司重庆迪马工业有限责任公司根据重庆市经济和信息化委员会 2010 年 5 月 18 日《国家鼓励类产业确认书》（[内]鼓励类确认[2010]090 号） 确认，其生产的专用车属于中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 40 号 《产业结构调整指导目录(2005 年本)》所确定的鼓励类目录。根据《国家税务 总局关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税[2011]58 号）及《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公 告》（国家税务总局公告【2012】第 12 号）的相关规定，自 2011 年 1 月 1 日 至 2020 年 12 月 31 日，对设在西部地区的鼓励类产业企业且鼓励类收入占企 业总收入 70%以上，减按 15%的税率征收企业所得税。本报告期，实际执行的 企业所得税税率为 15%。 2、 本公司之子公司重庆南方迪马专用车股份有限公司根据重庆市经济和信息化委 员会 2012 年 12 月 19 日《国家鼓励类产业确认书》（[内]鼓励类确认[2012]444 号）确认，其生产的专用车属于中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 40 号《产业结构调整指导目录(2005 年本)》所确定的鼓励类目录。根据《国家 税务总局关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税 [2011]58 号）及《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税 问题的公告》（国家税务总局公告【2012】第 12 号）的相关规定，自 2011 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，对设在西部地区的鼓励类产业企业且鼓励类 收入占企业总收入 70%以上，减按 15%的税率征收企业所得税。本报告期，实 际执行的企业所得税税率为 15%。 3、 本公司之子公司重庆兴安实业发展有限公司开发的“东原·香山”项目于 2007 年 12 月 5 日已经通过了重庆市建设委员会关于重庆市绿色生态住宅小区的预评 审。绿色生态住宅小区建设属于国家发展和改革委员会颁布的《产业结构调整 指导目录（2005 年本）》国家鼓励类。根据《国家税务总局关于深入实施西部 大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税[2011]58 号）及《国家税务总局 关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（国家税务总局公 告【2012】第 12 号）的相关规定，自 2011 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日， 对设在西部地区的鼓励类产业企业且鼓励类收入占企业总收入 70%以上，减按 15%的税率征收企业所得税。本报告期，实际执行的企业所得税税率为 15%。 4、 本公司之子公司南方东银置地有限公司开发的“南方东银·翡翠明珠一、二期” 项目于 2013 年 12 月 27 日已经通过了重庆市建设委员会关于重庆市绿色生态 住宅小区的预评审。绿色生态住宅小区建设属于国家发展和改革委员会颁布的 《产业结构调整指导目录（2005 年本）》国家鼓励类。根据《国家税务总局关 于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税[2011]58 号）及 《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》 （国家税务总局公告【2012】第 12 号）的相关规定，自 2011 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，对设在西部地区的鼓励类产业企业且鼓励类收入占企业 总收入 70%以上，减按 15%的税率征收企业所得税。本报告期，实际执行的企 业所得税税率为 15%。 5、 本公司之子公司西藏东和贸易有限公司、西藏励致实业有限公司、拉萨置地行 营销策划顾问有限责任公司根据《西藏自治区人民政府关于我区企业所得税税 率问题的通知》（藏政发[2011]14 号）的规定，对设在西藏自治区的各类企业 （含西藏驻区外企业），在 2011 年至 2020 年期间，继续按 15%的税率征收企 业所得税。本报告期，实际执行的企业所得税税率为 15%。 6、 本公司之子公司重庆同原房地产开发有限公司开发的“同原江北鸿恩寺一期、 二期、四期项目”已于 2012 年 12 月 26 日通过绿色生态住宅小区评定预评审， “同原江北鸿恩寺三期项目”达到国家二星级绿色建筑设计标识和重庆市绿色 建筑设计标识（金级）的要求（节能、节地、节水、节材和保护环境等相关规 定），并已于 2014 年 9 月 1 日取得了重庆市城乡建设委员会的批复。绿色生态 住宅小区及绿色建筑设计标识（节能）小区建设属于国家发展和改革委员会颁 布的《产业结构调整指导目录（2005 年本）》国家鼓励类。根据《国家税务总 局关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税[2011]58 号） 及《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》 （国家税务总局公告【2012】第 12 号）的相关规定，自 2011 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，对设在西部地区的鼓励类产业企业且鼓励类收入占企业 总收入 70%以上，减按 15%的税率征收企业所得税。本报告期，实际执行的企 业所得税税率为 15%。 五、 合并财务报表重要项目注释 (一) 货币资金 项目 期末余额 年初余额 库存现金 1,530,861.06 1,543,530.97 银行存款 3,691,120,242.37 2,202,259,207.23 其他货币资金 619,820,287.11 951,246,398.76 合计 4,312,471,390.54 3,155,049,136.96 其中：存放在境外的款项总额 - - 其中因抵押、质押或冻结等对使用有限制，以及放在境外且资金汇回受到限制的货 币资金明细如下： 项目 期末余额 年初余额 银行存款 预售监管资金 232,685,165.06 - 小计 232,685,165.06 - 其他货币资金 按揭贷款保证金 12,862,574.70 9,124,657.50 项目 期末余额 年初余额 保函保证金 10,702,473.18 14,509,744.40 信用证保证金 38,869,826.37 634,306.05 银行承兑汇票保证金 315,347,037.86 470,254,479.66 解押保证金 50,280,000.00 36,704,278.15 质押的定期存款 181,200,000.00 410,010,600.00 其他保证金 10,558,375.00 10,008,333.00 小计 619,820,287.11 951,246,398.76 合计 852,505,452.17 951,246,398.76 截至 2014 年 12 月 31 日，本公司以人民币 160,000,000.00 元银行定期存单为质押， 取得（招商银行股份有限公司重庆分行）人民币 155,420,000.00 元短期借款，期限 为 6 个月。详见本附注“五、（十七）短期借款”。 截至 2014 年 12 月 31 日，本公司以人民币 21,200,000.00 元银行定期存单为质押， 取得（中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行）人民币 20,000,000.00 元短期借款， 期限为 1 年。详见本附注“五、（十七）短期借款”。 截至 2014 年 12 月 31 日，其他货币资金中人民币 10,702,473.18 元为本公司向银行 申请开具无条件、不可撤销的担保函所存入的保证金存款。 截至 2014 年 12 月 31 日，其他货币资金中人民币 38,869,826.37 元为本公司向银行 申请开具无条件、不可撤销的信用证所存入的保证金存款。 截至 2014 年 12 月 31 日，银行存款中人民币 232,685,165.06 元为本公司向银行缴存 的预售监管资金。 (二) 应收票据 1、 应收票据分类列示 种类 期末余额 年初余额 银行承兑汇票 1,000,779.62 7,076,950.00 2、 期末公司无已质押的应收票据。 3、 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据 项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额 银行承兑汇票 5,641,173.00 - 4、 期末无公司因出票人未履约而将其转为应收账款的票据。 (三) 应收账款 1、 应收账款分类披露 类别 期末余额 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 计提比例 （%） 金额 比例 （%） 金额 计提比例 （%） 单项金额重大并单独计提 坏账准备的应收账款 - - - - - - - - - - 按信用风险特征组合计提 坏账准备的应收账款 302,817,068.58 96.75 4,460,834.84 1.47 298,356,233.74 344,839,585.02 97.15 7,454,515.74 2.16 337,385,069.28 其中：无信用风险组合 827,067.00 0.27 - - 827,067.00 6,624,892.14 1.87 - - 6,624,892.14 正常信用风险组合 301,990,001.58 96.48 4,460,834.84 1.48 297,529,166.74 338,214,692.88 95.28 7,454,515.74 2.20 330,760,177.14 单项金额不重大但单独计 提坏账准备的应收账款 10,180,146.40 3.25 10,180,146.40 100.00 - 10,108,086.13 2.85 10,108,086.13 100.00 - 合计 312,997,214.98 100.00 14,640,981.24 / 298,356,233.74 354,947,671.15 100.00 17,562,601.87 / 337,385,069.28 正常信用风险组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款 账龄 期末余额 期初余额 应收账款 坏账准备 计提比例 应收账款 坏账准备 计提比例 1 年以内 256,910,956.40 1,284,554.78 0.50 255,920,908.78 1,279,604.54 0.50 1-2 年 31,075,790.98 932,273.73 3.00 43,635,623.29 1,309,068.70 3.00 2-3 年 5,566,445.12 556,644.53 10.00 28,657,896.64 2,865,789.67 10.00 3 年以上 8,436,809.08 1,687,361.80 20.00 10,000,264.17 2,000,052.83 20.00 合计 301,990,001.58 4,460,834.84 1.48 338,214,692.88 7,454,515.74 2.20 期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 (%) 计提理由 呼和浩特市赛罕区政府 583,500.00 583,500.00 100.00 收回可能极小 辽宁省跃进汽车销售中心 505,200.00 505,200.00 100.00 收回可能极小 黑龙江省工行各分行 （未完）  |