[公告]碧水源：拟以非公开发行股份及支付现金方式购买北京久安建设投资集团有限公司股东部分权益价值项目评估说明
北京碧水源科技股份有限公司 拟以非公开发行股份及支付现金方式购买 北京久安建设投资集团有限公司 股东部分权益价值项目 评估说明 中企华评报字(2015)第1293号 (共一册，第一册) 北京中企华资产评估有限责任公司 二〇一五年十月十二日 目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ....................................................................................... 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................................................... 2 第三部分 资产评估说明 .................................................................................................................... 3 第一章 评估对象与评估范围说明 ..................................................................................................... 3 一、评估对象与评估范围 ................................................................................................................ 3 二、 企业申报的实物资产情况 ....................................................................................................... 3 三、 企业申报的无形资产情况 ....................................................................................................... 4 四、 企业申报的表外资产情况 ....................................................................................................... 4 五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ........................................................................ 5 第二章 资产核实情况总体说明 ......................................................................................................... 6 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 .................................................................................. 6 二、影响资产核实的事项及处理方法 .......................................................................................... 7 三、核实结论 ..................................................................................................................................... 7 第三章 资产基础法评估技术说明 ..................................................................................................... 8 一、 流动资产评估技术说明 ........................................................................................................... 8 二、 长期应收款 ............................................................................................................................... 14 三、 长期股权投资评估技术说明 ................................................................................................. 15 四、 房屋建筑(构)物评估技术说明 .............................................................................................. 25 五、 机器设备评估技术说明 ......................................................................................................... 30 六、 无形资产—其他无形资产评估技术说明 ............................................................................ 42 七、 长期待摊费用评估技术说明 ................................................................................................. 46 八、 递延所得税资产评估技术说明 ............................................................................................ 47 九、 负债评估技术说明 .................................................................................................................. 47 十、 资产基础法评估结果及评估增减值分析 ........................................................................... 50 第四章 收益法评估技术说明............................................................................................................ 52 一、宏观、区域经济因素分析 ...................................................................................................... 52 二、行业现状与发展前景分析 ...................................................................................................... 58 三、被评估企业的业务分析 .......................................................................................................... 73 四、被评估企业的资产与财务分析 ............................................................................................. 83 五、收益预测的假设条件 .............................................................................................................. 85 六、评估计算及分析过程 .............................................................................................................. 87 第五章 评估结论及选取理由.......................................................................................................... 109 评估说明附件 ....................................................................................................................................... CXI 附件一、企业关于进行资产评估有关事项的说明................................................................. CXI 附件二、北京京久安环境科技发展有限公司评估说明 ........................................................ CXI 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定 外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不 得见诸公开媒体。 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加 盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关 事项的说明。 第三部分 资产评估说明 第一章 评估对象与评估范围说明 一、 评估对象与评估范围 (一)委托评估对象与评估范围 评估对象是久安集团股东全部权益价值。 评估范围是久安集团的全部资产和负债。 (二)委托评估的资产类型与账面金额 评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、长期应收款、长 期股权投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产 等，总资产账面价值为153,486.63万元；负债为流动负债和非流动负 债，总负债账面价值为109,348.76万元；净资产账面价值 44,137.87万 元。 公司下设6家二级全资子公司，1家非控股公司，各下属长投公 司主要情况见下表： 金额单位：万元 序号 公司名称 成立日期 投资成本 账面价值 持股比例 1 北京京久安环境科技发展有限公司 2012/4/24 3000.00 3000.00 100% 2 蚌埠久安环境科技发展有限公司 2013/7/8 10000.00 10000.00 100% 3 吉林市京久安建筑工程有限公司 2013/3/6 650.00 650.00 100% 4 北京永连通水务投资有限责任公司 2013/11/26 6500.00 6500.00 100% 5 珠海京久安建设投资有限公司 2014/10/30 1000.00 1000.00 100% 6 汉中京久安水务有限公司 2014/11/18 0.00 0.00 100% 7 北京恒泽美顺环境科技有限公司 2012/12/19 1600.11 1,599.37 40% 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范 围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经大信会 计师事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见的审计报告。 二、 企业申报的实物资产情况 企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建(构)筑 物、设备类资产。 (一)存货 存货包括在用周转材料、未结算工程。在用周转材料主要是为项 目施工现场使用的柴油发电机、汽油发电机、水泵、切割机、叉车等 设备及钢管、架子管、焊管、钢管等备品备件；截至评估基准日存放 在企业的库房内。未结算工程为企业承接的在施工程项目；企业主要 承接污水及市政工程；项目主要分布在北京、烟台、河北、太原等地 区。 (二)房屋建(构)筑物 企业申报的房屋建筑物为集装箱活动房屋及彩钢板房屋共计10 项，为企业自行购建的为施工现场办公、生产及生活用房。评估基准 日均能正常使用。 (三)设备类资产 企业申报的设备类资产包括机器设备、运输设备、电子设备。 机器设备主要有吊车、挖掘机、拉管机、铲车、顶管机、发电机、 电焊机、空压机、焊管机、钻机、锚喷机、取暖锅炉、油罐、水平定 向铺管钻机、起重机、潜水泵、装载机等。截至评估基准日机器设备 有6项报废，其余机器设备均能正常使用。 车辆主要包括面包车、轿车、载货车、洒水车、混凝土搅拌车、 电动车等，车辆均能正常使用。 电子设备主要包括电脑、打印机、复印机、点钞机、扫描仪、投 影仪、摄像机、空调、家具、国画等。截至评估基准日电子设备中有 3项报废、1项已损坏，其余电子设备均能正常使用。 三、 企业申报的无形资产情况 企业申报的纳入评估范围的无形资产为无形资产-其他无形资 产。 纳入本次评估范围的其他无形资产-其他无形资产共51项，其中 50项为企业外购的财务、办公及工程用专用软件；1项为对河西再生 水厂运行项目设施进行运行和维护，并取得的25年特许经营权。 四、 企业申报的表外资产情况 无。 五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 无。 第二章 资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 根据评估计划，按专业划分为财务、房产、设备和收益法4个评 估组，并制定了详细的现场清查核实计划。评估人员于2015年9月 24日至2015年10月12日，对评估范围内的资产和负债进行了必要 的清查核实。 1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清 查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要 求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时 收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情 况的文件资料等。 2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详 细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、 错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查 资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估 申报明细表进行完善。 3.现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被 评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项 资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的 勘查方法。 4.补充、修改和完善资产评估申报明细表 评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分 沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。 5.查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围内车辆的产权证明文件资料进行查验， 对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权 说明文件。 二、影响资产核实的事项及处理方法 资产清查过程中，评估人员未发现影响资产核实的事项。 三、核实结论 通过资产核实，评估人员认为被评估单位的各种实物资产数量清 楚、状态明确，经修改完善后，实物资产核实数量与被评估单位提供 的申报表相符。列入评估范围内的资产均可正常使用，且产权清晰， 不存在产权纠纷问题。 第三章 资产基础法评估技术说明 一、 流动资产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、 预付账款、其他应收款、存货。上述流动资产评估基准日账面价值如 下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 71,653,828.12 应收票据 800,000.00 应收账款 718,736,382.31 减：坏帐准备 36,437,151.40 应收帐款净额 682,299,230.91 预付账款 55,433,781.74 其他应收款 114,872,759.45 减：坏帐准备 4,346,209.43 其他应收款净额 110,526,550.03 存货 50,581,659.11 减：存货跌价准备 0.00 存货净额 50,581,659.11 其他流动资产 0.00 流动资产合计 971,295,049.91 (二)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表， 首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与 被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最 后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典 型特征收集了评估基准日的银行对账单、原材料采购合同与发票、存 货出入库单，以及部分记账凭证等评估相关资料。 3.现场查点：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日 申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”；对存货进行了抽盘， 填写了“存货盘点表”。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的采 购模式以及存货相关的市场信息；询问了客户构成及资信情况、历史 年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。 (三)评估方法 1.货币资金 货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金。 (1)现金 现金为存放在企业财务部门及项目部的人民币。现金账面值 185,971.79元，评估人员在企业出纳员的陪同下，对财务部库存现金 进行了监盘，并采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，并同基准日 的现金日记账和总账现金账户余额核对的方法确认评估值。 经评估，现金评估值为185,971.79元。 (2)银行存款 银行存款账面价值48,403,472.98元，共32个账户，均为人民币存 款账户。 核算内容为在建设银行生命科技园支行、兴业银行海淀支行、浦 发银行慧忠支行、中国工商银行青岛分行等银行机构的存款。 评估人员对银行存款进行了函证，并取得了每户银行存款的银行 对账单，对其逐行逐户核对，同时检查未达账项的内容。经核对被评 估单位申报的各户存款的开户行名称、账号、金额等内容均属实，未 达账项不影响企业的净资产，银行存款以核实后的账面价值确认评估 值。 银行存款评估值为48,403,472.98元，评估无增减值变化。 (3)其他货币资金 其他货币资金账面值23,064,383.35元，主要为企业存放在中信银 行北京丰台支行、上海浦东发展银行北京惠忠支行的工程项目保函保 证金等。 评估人员对保证金户进行了函证，并取得了每户保证金户的银行 对账单，同时核对了其他货币资金日记账和总账，在对上述资料核对 无误的基础上，以经核实后的账面值确定评估值23,064,383.35元。 货币资金合计评估值为71,653,828.12元，评估无增减值变化。 2.应收票据 应收票据账面值800,000.00元，系应收灌南县硕项湖自来水有限 公司未到期的银行承兑汇票。 评估人员根据企业提供的评估明细表对应收票据进行了核实，包 括票面金额、票面利率、出票日和到期日，并详细询问了有关票据贴 现情况。 经核实，账面所列金额为可收回金额，故以核实后的账面值 800,000.00元确认评估值。 3.应收账款 应收帐款账面余额718,736,382.31元，核算内容为应收客户项目 工程款。已计提坏账准备36,437,151.40元，应收账款净额682,299,230.91 元。 评估人员向被评估单位调查了解了应收单位或个人的资信情况、 历史年度应收款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长 等情形的应收款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。采用账龄 分析与个别认定的方法确定评估值。同时将评估基准日计提的应收款 坏账准备评估为零。具体评估方法如下： (1)对有充分证据表明可以全额回收的应收款项以账面余额作为 评估值（如关联方内部往来款）； (2)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收款项，采用应收款 项账龄分析法确定评估风险损失比例，从而预计应收账款可收回金 额。预计应收款项评估风险损失比例的原则如下： ①账龄在一年以内的应收款项按5%计取； ②账龄在一至二年的应收款项按其账面余额的10%计取； ③账龄在二至三年的应收款项按其账面余额的30%计取； ④账龄在三至四年的应收款项按其账面余额的50%计取； ⑤账龄在四至五的应收款项按其账面余额的80%计取； ⑥账龄在五年以上的应收款项按其账面余额的100%计取； 经上述评估，应收帐款评估值为682,299,230.91元，评估无增减 值。 4.预付账款 预付账款账面价值55,433,781.74元，核算内容为被评估单位按照 合同规定预付的材料款、工程款、劳务款等。 评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原 因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额的预付账款相 应的合同、原始入账依据进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相 应货物或形成权益的预付账款，以核实后的账面值确定评估值。 预付账款评估值为55,433,781.74元，评估无增减值变化。 5.其他应收款 其他应收款账面余额114,872,759.45元，核算内容为与关联单位往 来款、应收工程投标保证金、应收员工备用金等。已计提坏账准备 4,346,209.43元，其他应收款净额110,526,550.03元。 评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收 单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重 要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对 相应的合同进行了抽查。采用账龄分析的方法与个别认定相结合方法 确定评估值。同时将评估基准日计提的其他应收款坏账准备评估为 零。具体评估方法如下： (1)对有充分证据表明可以全额回收的应收款项以账面余额作为 评估值（如关联方内部往来款）； (2)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收款项，采用应收款 项账龄分析法确定评估风险损失比例，从而预计应收款项可收回金 额。预计应收款项评估风险损失比例的原则如下： ①账龄在一年以内的应收款项按5%计取； ②账龄在一至二年的应收款项按其账面余额的10%计取； ③账龄在二至三年的应收款项按其账面余额的30%计取； ④账龄在三至四年的应收款项按其账面余额的50%计取； ⑤账龄在四至五的应收款项按其账面余额的80%计取； ⑥账龄在五年以上的应收款项按其账面余额的100%计取； 经上述评估，其他应收款评估值为110,526,550.03元，评估无增减 值。 6.存货 存货账面余额50,581,659.11元，核算内容为在用周转材料、未结 算工程。未计提存货跌价准备，存货账面净额为50,581,659.11元。存 货的具体评估方法及过程如下： (1)在用周转材料 在用周转材料账面余额3,176,361.33元，未计提存货跌价准备， 在用周转材料净额为3,176,361.33元。在用周转材料主要是为项目施 工现场使用的柴油发电机、汽油发电机、水泵、切割机、叉车等设备 及钢管、架子管、焊管、钢管等备品备件。截至评估基准日存放在企 业仓库内及施工现场。 评估人员取得了企业基准日在用周转材料的盘点表，编制了盘点 日库存原材料盘点表，对企业的在用周转材料进行了现场勘查盘点。 经查，企业在用周转材料管理良好，无盘盈盘亏，实地盘点倒推基准 日实际库存数量核实无误。 对于在用设备类周转材料，主要采用成本法评估；对于在用易耗 类周转材料采用市场法评估。 在用周转材料成本法评估过程如下： 评估值=重置全价×成新率 重置全价的确定 纳入评估范围的设备类在用周转材料，本次将基准日市场价格确 认为重置全价。 成新率的确定 主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率，计算公式如下： 具体评估方法及案例可参见设备类资产评估技术说明。 在用周转材料评估值为2,324,596.00元，评估减值851,765.33元， 评估减值率26.82%。在用周转材料评估减值主要原因如下： ①设备类周转材料减值主要是由于购入价格下降及评估时按经 济寿命年限考虑成新率确认的评估值所致。 ②其他在用周转材料评估减值主要是由于购置价格下降及根据 其实际状态考虑了贬值因素所致。 (4)未结算工程 未结算工程账面价值为47,405,297.78元，未计提存货跌价准备， 未结算工程净额为47,405,297.78元，主要是未完工工程发生的直接材 料费、直接人工费、施工机械使用费、应分配的施工间接成本、分包 成本、现场管理费、暂估成本和毛利。该账面成本为执行施工合同的 各项工程累计已发生的施工成本和已确认的毛利之和扣除已确认的 工程结算款及合同预计损失准备后的余额。 案例：存货－未结算工程评估明细表序号7 该项施工项目核算情况如下： 金额单位：万元 序号 项目名称 合同金额 累计发生工 程成本 累计已确 认毛利 工程结 算 已完工未结 算款 1 郭公庄水厂一期-引输水工程 4,929.78 3,448.88 1,362.52 4,807.65 3.75 合 计 4,929.78 3,448.88 1,362.52 4,807.65 3.75 经查阅施工合同、工程进度表、工程结算单、原始结算凭证和账 簿等有关资料，并向有关工程人员了解工程概况、工期、进度、质量、 工程成本的增减趋势等情况，向财务人员了解工程施工的核算内容、 业主签证确认程序、收入确认方式和成本结转等账务处理情况，核实 基准账面值构成内容的合理性。以核实后的账面值确认评估值。 (四)评估结果 1.流动资产评估结果及评估增减值情况如下表： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 货币资金 71,653,828.12 71,653,828.12 0.00 0.00 应收票据 800,000.00 800,000.00 0.00 0.00 应收账款 718,736,382.31 718,736,382.31 0.00 0.00 减：坏帐准备 36,437,151.40 0.00 -36,437,151.40 -100.00 应收帐款净额 682,299,230.91 682,299,230.91 0.00 0.00 预付账款 55,433,781.74 55,433,781.74 0.00 0.00 其他应收款 114,872,759.45 114,872,759.45 0.00 0.00 减：坏帐准备 4,346,209.43 0.00 -4,346,209.43 -100.00 其他应收款净额 110,526,550.03 110,526,550.03 0.00 0.00 存货 50,581,659.11 49,729,893.78 -851,765.33 -1.68 减：存货跌价准备 0.00 0.00 0.00 存货净额 50,581,659.11 49,729,893.78 -851,765.33 -1.68 其他流动资产 0.00 流动资产合计 971,295,049.91 970,443,284.58 -851,765.33 -0.09 2.流动资产评估值970,443,284.58元，评估减值851,765.33元，减 值率为0.09%，评估增值的主要原因是存货评估减值，存货评估增减 值的主要原因如下： (1)设备类周转材料减值主要是由于购入价格下降及评估时按经 济寿命年限考虑成新率确认的评估值所致。 (2)其他在用周转材料评估减值主要是由于购置价格下降及根据 其实际状态考虑了贬值因素所致。 二、 长期应收款 长期应收款账面总额257,201,122.10元，未计提坏账准备，账面 净额257,201,122.10元，核算内容为被评估单位应收按投融资合同支 付的BT工程投资款及应计投资利息。 评估人员向被评估单位调查了解了长期应收款形成的原因、应 收单位的资信情况。评估人员查阅了BT合同、有关入账凭证，核实 了投资利息计提情况，采用个别认定的方法确定评估值。 经核实分析，长期应收款项账面值确认合理，均能全额收回， 以核实后的账面值确定评估值。 长期应收账款评估值为257,201,122.10元，评估无增减值变化。 三、 长期股权投资评估技术说明 (一)评估范围 纳入本次评估范围的长期股权投资余额合计227,493,735.20元， 已计提评估减值准备0.00元，长期股权投资净额227,493,735.20元。 被投资单位共有7家，其中6家为控股全资子公司，1家为参股子公 司。具体情况如下： 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 持股比例 账面价值 1 北京京久安环境科技发展有限公司 2012-04 无 100.00% 30,000,000.00 2 蚌埠久安环境科技发展有限公司 2013-07 无 100.00% 100,000,000.00 3 吉林市京久安建筑工程有限公司 2013-03 无 100.00% 6,500,000.00 4 北京永连通水务投资有限责任公司 2013-11 无 100.00% 65,000,000.00 5 珠海京久安建设投资有限公司 2014-10 无 100.00% 10,000,000.00 6 北京恒泽美顺环境科技有限公司 2012-12 无 40.00% 15,993,735.20 7 汉中京久安水务有限公司 2014-11 无 100.00% 0.00 合计 227,493,735.20 减：长期股权投资评估减值准备 0.00 长期股权投资净额 227,493,735.20 (二)被投资单位简介 1.北京京久安环境科技发展有限公司 (1)企业名称：北京京久安环境科技发展有限公司 (2)法定住所：北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号 楼7930房间 (3)法定代表人：陈志峰 (4)注册资本：3000万元 (5)企业类型：有限责任公司（法人独资) (6)成立日期：2012年4月24日 (7)主要经营范围：环保科技的技术开发、技术咨询、技术服务、 技术转让；工程勘察设计；专业承包；产品设计；销售机械电器设 备、空调制冷设备、专用设备、环保设备。（依法需经批准的项目， 经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动）。 (8)历史沿革： 北京京久安环境科技发展有限公司由北京久安建设投资集团有 限公司全额投资设立，于2012年4月24日经北京市工商行政管理局 批准，取得了110107014841045号企业法人营业执照。公司成立时注 册资本3000万元。 截至评估基准日，北京京久安环境科技发展有限公司股权结构如 下表所示： 股东名称 出资额（单位：万元） 股权比例 北京久安建设投资集团有限公司 3000 100 合计 3000 100 (9)近年的财务和经营状况： 评估基准日及前三年，北京京久安环境科技发展有限公司的财务 状况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年6月30日 流动资产 4,985.64 13,992.96 11,514.35 10,119.47 固定资产 908.35 1,311.09 1,284.19 1,395.36 无形资产 4.96 3.93 16.62 递延所得税资产 24.37 36.33 34.07 25.32 资产总计 5,918.35 15,345.34 12,836.54 11,556.77 流动负债 1,614.45 7,442.99 3,784.03 2,949.02 非流动负债 - - - - 负债合计 1,614.45 7,442.99 3,784.03 2,949.02 所有者权益 4,303.90 7,902.35 9,052.51 8,607.76 评估基准日及前三年，北京京久安环境科技发展有限公司的经营 状况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年度 2013年度 2014年度 2015年1-6月 一、营业收入 4,093.61 14,196.60 6,605.30 - 减：营业成本 1,646.66 8,743.29 4,341.33 18.74 营业税金及附加 54.62 352.01 105.90 - 销售费用 - - - 管理费用 579.06 717.78 791.29 519.01 财务费用 -3.18 -9.46 -0.80 -5.79 资产减值损失 97.47 144.73 -15.04 -58.36 加：投资收益 二、营业利润 1,718.98 4,248.25 1,382.62 -473.70 加：营业外收入 37.70 减：营业外支出 23.00 0.54 项目 2012年度 2013年度 2014年度 2015年1-6月 三、利润总额 1,718.98 4,225.25 1,382.08 -436.00 减:所得税费用 415.08 626.80 231.92 8.75 四、净利润 1,303.90 3,598.45 1,150.16 -444.76 2.蚌埠久安环境科技发展有限公司 (1)企业名称：蚌埠久安环境科技发展有限公司 (2)法定住所：安徽省蚌埠市淮河路淮宾小区1号楼 (3)法定代表人：陈志峰 (4)注册资本：10000万元 (5)企业类型：一人有限责任公司 (6)成立日期：2013年7月8日 (7)主要经营范围：一般经营项目：环境科学研究，环境污染治理 工程设计、生态环境治理工程的设计；环境保护产品的开发及推 广；城市和城镇水、气、声、固体废物的污染防治和给排水工程、 水资源污染控制规划；给排水工程领域的科学研究、工程设计和管 理规划；市政工程施工、建筑工程施工、机电设备安装总承包。（涉 及资质经营的凭资质证经营） (8)历史沿革： 蚌埠久安环境科技发展有限公司系由北京久安建设投资集团有 限公司于2013年7月8日出资成立，取得340300000106251号企业法 人营业执照。公司成立时注册资本10,000万元。 截至评估基准日，蚌埠久安环境科技发展有限公司股权结构如下 表所示： 股东名称 出资额（单位：万元） 股权比例 北京久安建设投资集团有限公司 3000 100 合计 3000 100 (9)近年的财务和经营状况： 评估基准日及前三年，蚌埠久安环境科技发展有限公司的财务状 况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年6月30日 流动资产 9,931.21 9,873.41 9,862.15 固定资产 20.66 16.07 14.57 项目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年6月30日 资产总计 9,951.87 9,889.48 9,876.73 所有者权益 9,951.87 9,889.48 9,876.73 评估基准日及前三年，蚌埠久安环境科技发展有限公司的经营状 况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年度 2013年度 2014年度 2015年1-6月 一、营业收入 减：营业成本 2.20 营业税金及附加 管理费用 58.68 60.15 12.66 财务费用 -10.63 0.09 0.09 资产减值损失 0.05 -0.05 二、营业利润 -48.10 -62.39 -12.75 减：营业外支出 0.04 三、利润总额 -48.13 -62.39 -12.75 四、净利润 -48.13 -62.39 -12.75 3.吉林市京久安建筑工程有限公司 (1)企业名称：吉林市京久安建筑工程有限公司 (2)法定住所：吉林市吉林经济技术开发区珲春北街6000号(吉林 市污水处理公司综合楼) (3)法定代表人：王绍武 (4)注册资本：650万元 (5)企业类型：有限责任公司(法人独资) (6)成立日期：2013年3月6日 (7)主要经营范围：市政道路工程施工、电梯安装工程施工、房屋 土建工程施工(法律、法规和国务院决定禁止的，不得经营；许可经 营项目凭有效许可证或批准文件经营；一般经营项目可自主选择经 营)。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。 (8)历史沿革： 吉林市京久安建筑工程有限公司由北京久安建设投资集团有限 公司全额投资成立，于2013年3月6日经吉林市工商行政管理局批 准，取得220294000025736号企业法人营业执照。公司成立时，注册 资本650万元。 截至评估基准日，吉林市京久安建筑工程有限公司股权结构如下 表所示： 股东名称 出资额（单位：万元） 股权比例 北京久安建设投资集团有限公司 650 100 合计 650 100 (9)近年的财务和经营状况： 评估基准日及前三年，吉林市京久安建筑工程有限公司的财务状 况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年6月30日 流动资产 3,696.07 2,516.32 2,335.49 固定资产 10.40 8.18 7.07 递延所得税资产 25.52 8.91 4.44 资产总计 3,731.99 2,533.41 2,347.00 流动负债 1,756.48 451.72 244.43 非流动负债 0 0 0 负债合计 1,756.48 451.72 244.43 所有者权益 1,975.51 2,081.69 2,102.58 评估基准日及前三年，吉林市京久安建筑工程有限公司的经营状 况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年度 2013年度 2014年度 2015年1-6月 一、营业收入 11,237.00 2,740.03 减：营业成本 8,967.95 2,740.03 营业税金及附加 411.27 -77.76 -10.98 销售费用 管理费用 1.97 11.28 1.20 财务费用 -16.00 -15.67 -0.34 资产减值损失 102.08 -66.42 -17.89 二、营业利润 1,769.73 148.57 28.01 三、利润总额 1,769.73 148.57 28.01 减:所得税费用 444.22 42.39 7.12 四、净利润 1,325.51 106.18 20.89 4.北京永连通水务投资有限责任公司 (1)企业名称：北京永连通水务投资有限责任公司 (2)法定住所：北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层D-0176 房间 (3)法定代表人：许启鹏 (4)注册资本：6500万元 (5)企业类型：有限责任公司(法人独资) (6)成立日期：2013年11月26日 (7)主要经营范围：项目投资；投资咨询；投资管理；技术开发、 技术服务、技术咨询、技术转让；水污染治理。 (8)历史沿革： 北京永连通水务投资有限责任公司系由北京久安建设投资集团 有限公司于2013年11月26日出资成立，取得110107016516623号企 业法人营业执照。公司成立时注册资本6,500万元。 评估基准日，北京永连通水务投资有限责任公司股权结构如下表 所示： 股东名称 出资额（单位：万元） 股权比例 北京久安建设投资集团有限公司 6500 100 合计 6500 100 (9)近年的财务和经营状况： 评估基准日及前三年，北京永连通水务投资有限责任公司的财务 状况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年6月30日 流动资产 6,498.17 94.49 94.34 在建工程 12,290.98 12,473.41 资产总计 6,498.17 12,385.47 12,567.75 流动负债 0.00 2,854.02 3,036.45 非流动负债 0.00 3,034.20 3,034.20 负债合计 0.00 5,888.22 6,070.65 所有者权益 6,498.17 6,497.25 6,497.10 评估基准日及前三年，吉林市京久安建筑工程有限公司的经营状 况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年度 2013年度 2014年度 2015年1-6月 一、营业收入 减：营业成本 营业税金及附加 管理费用 3.25 1.39 财务费用 -1.42 -0.47 0.15 二、营业利润 -1.83 -0.91 -0.15 三、利润总额 -1.83 -0.91 -0.15 四、净利润 -1.83 -0.91 -0.15 5.珠海京久安建设投资有限公司 (1)企业名称：珠海京久安建设投资有限公司 (2)法定住所：珠海市南屏科技工业园屏东六路8号五楼513B室 (3)法定代表人：杨昊 (4)注册资本：1000万元 (5)企业类型：有限责任公司(法人独资) (6)成立日期：2014年10月30日 (7)主要经营范围：污水处理及再生水相关的技术开发、技术咨 询、技术服务、技术转让；施工总承包；大型物件运输；销售环保 设备、机械电器设备、专业设备、投资与资产管理、设备租赁。（依 法须经批准的项目，经相关部门批准方可开展经营活动） (8)历史沿革： 珠海京久安建设投资有限公司系由北京久安建设投资集团有限 公司于2014年10月30日出资成立，取得440400000531446号企业法 人营业执照。公司成立时注册资本1,000万元。 评估基准日，珠海京久安建设投资有限公司股权结构如下表所 示： 股东名称 出资额（单位：万元） 股权比例 北京久安建设投资集团有限公司 1000 100 合计 1000 100 (9)近年的财务和经营状况： 评估基准日及前三年，珠海京久安建设投资有限公司的财务状况 如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年6月30日 流动资产 3,834.56 15,764.78 固定资产 158.27 281.80 无形资产 2.36 2.12 递延所得税资产 44.89 200.58 资产总计 4,040.08 16,249.28 流动负债 2,754.14 14,495.89 非流动负债 0.00 0.00 负债合计 2,754.14 14,495.89 所有者权益 1,285.94 1,753.39 评估基准日及前三年，珠海京久安建设投资有限公司的经营状况 如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年度 2013年度 2014年度 2015年1-3月 一、营业收入 3,461.61 12,132.45 减：营业成本 2,747.13 10,408.56 营业税金及附加 116.38 308.98 销售费用 管理费用 36.70 167.69 财务费用 -0.06 -0.14 资产减值损失 179.54 622.79 二、营业利润 381.91 624.58 减：营业外支出 0.05 三、利润总额 381.91 624.53 减:所得税费用 95.97 157.08 四、净利润 285.94 467.45 6.北京恒泽美顺环境科技有限公司 (1)企业名称：北京恒泽美顺环境科技有限公司 (2)法定住所：北京市顺义区赵全营镇兆丰产业基地东盈路19号 5幢108 (3)法定代表人：陈春生 (4)注册资本：8000万元 (5)企业类型：其他有限责任公司 (6)成立日期：2012年12月19日 (7)主要经营范围：许可经营项目：建设工程项目管理；施工总承 包；专业承包。 一般经营项目：技术开发、技术推广、技术咨询、技术转让；自 然科学研究与试验发展；工程和技术研究与试验发展；数据处理；产 品设计；模型设计；建筑物清洁服务；房地产咨询；组织文化艺术交 流后活动(不含演出)；承办展览展示；会议服务；投资管理；投资咨 询；企业管理；公共关系服务；劳务派遣；设计、制作、代理、发布 广告。 (8)历史沿革： 北京恒泽美顺环境科技有限公司系由北京碧水源科技股份有限 公司与控股子公司北京久安建设投资集团有限公司于2012年12月19 日共同出资成立，取得110000015478100号企业法人营业执照。成立 时注册资本8,000万元，第一期出资4,000万元，其中北京碧水源科技 股份有限公司出资2,400.00万元，占60%，控股子公司北京久安建设 投资集团有限公司出资1,600.00元，占40%。 截至评估基准日，北京恒泽美顺环境科技有限公司股权结构如下 表所示： 股东名称 出资额（单位：万元） 股权比例 北京碧水源科技股份有限公司 2400 60 北京久安建设投资集团有限公司 1600 40 合计 4000 100 北京碧水源科技股份有限公司于2015 年8 月27 日召开第三届 董事会第三十次会议，审议通过了《关于使用募集资金向子公司北京 恒泽美顺环境科技有限公司增资用于募投项目的议案》，公司决定使 用募集资金6,550.77 万元对北京恒泽美顺环境科技有限公司进行增 资，以推进募投项目顺义区镇级再生水厂建设运营项目（北小营镇、 北石槽镇、李遂镇）的实施。其中2,600 万元计入注册资本，3,950.77 万元计入资本公积。本次增资后北京恒泽美顺环境科技有限公司的注 册资本将变更为10,600 万元。（实际变更后注册资本以工商登记核准 数额为准。）增资后北京碧水源科技股份有限公司仍为该公司控股股 东。 (9)近年的财务和经营状况： 评估基准日及前三年，北京恒泽美顺环境科技有限公司的财务状 况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年6月30日 流动资产 4,000.00 6,850.59 2,697.97 2,899.38 无形资产 4759.67 5,256.42 资产总计 4,000.00 6,850.59 7,457.64 8,155.80 流动负债 2,850.15 3,457.36 4,157.36 非流动负债 0 0 负债合计 2850.15 3,457.36 4,157.36 所有者权益 4,000.00 4000.44 4,000.28 3,998.43 评估基准日及前三年，北京恒泽美顺环境科技有限公司的经营状 况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2012年度 2013年度 2014年度 2015年1-6月 一、营业收入 - - - 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 1.05 2.00 财务费用 -0.59 -0.89 -0.19 二、营业利润 0.59 -0.16 -1.81 三、利润总额 0.59 -0.16 -1.81 减:所得税费用 0.15 0.04 四、净利润 0.44 -0.16 -1.85 7.汉中京久安水务有限公司 (1)企业名称：汉中京久安水务有限公司 (2)法定住所：陕西省南郑县县城东大街鹏程花园4#601 (3)法定代表人：许启鹏 (4)注册资本：5000万元 (5)企业类型：有限责任公司(法人独资) (6)成立日期：2014年11月18日 (7)主要经营范围：水务工程、环保工程专业承包；施工总承包； 工程项目投资、自有资产管理；房地产开发。 (8)股权结构： 截至评估基准日，汉中京久安水务有限公司为北京久安建设投资 集团有限公司的全资子公司。注册资金处于认缴状态，现没有经营业 务，北京久安建设投资集团有限公司对其投资成本为0.00元。 (三)评估过程及方法 评估人员首先对长期股权投资账面值和实际状况进行核实，并 查阅投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等资料，以确定 长期股权投资的真实性和完整性，在此基础上对被投资单位进行评 估。根据各项长期股权投资的具体情况，分别采取适当的评估方法 进行评估： 对具有控制权的被投资单位资产进行整体评估。其长期股权投 资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例。 对虽具有控制权，但截至评估基准日无实质业务，注册资本处于 认缴状态的汉中京久安水务有限公司评估值按零值确认。 对虽不具有控制权，但与被评估单位属同一股东北京碧水源科技 股份有限公司控制的北京恒泽美顺环境科技有限公司进行整体评 估。其长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比 例。 评估范围内的被投资单位采用的评估方法： 序号 被投资单位名称 持股比例 采用的评估方法 评估结果 选取的方法 1 北京京久安环境科技发展有限公司 100.00% 资产基础法和收益法 资产基础法 2 蚌埠久安环境科技发展有限公司 100.00% 资产基础法和收益法 资产基础法 3 吉林市京久安建筑工程有限公司 100.00% 资产基础法和收益法 资产基础法 4 北京永连通水务投资有限责任公司 100.00% 资产基础法 资产基础法 5 珠海京久安建设投资有限公司 100.00% 资产基础法和收益法 资产基础法 6 北京恒泽美顺环境科技有限公司 40.00% 资产基础法和收益法 资产基础法 (四)长期股权投资评估结果 1.长期股权投资评估结果如下表： 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 持股比例 账面价值 评估价值 增值率 1 北京京久安环境科技发展有限公司 100.00% 30,000,000.00 94,076,714.91 213.59 2 蚌埠久安环境科技发展有限公司 100.00% 100,000,000.00 98,796,681.22 -1.20 3 吉林市京久安建筑工程有限公司 100.00% 6,500,000.00 21,041,091.35 223.71 4 北京永连通水务投资有限责任公司 100.00% 65,000,000.00 69,599,506.18 7.08 5 珠海京久安建设投资有限公司 100.00% 10,000,000.00 17,382,625.07 73.83 6 北京恒泽美顺环境科技有限公司 40.00% 15,993,735.20 18,074,555.37 13.01 7 汉中京久安水务有限公司 100.00% 0.00 0.00 合计 227,493,735.20 318,971,174.10 40.21 2.长期股权投资评估值318,971,174.10 元，评估增值率40.21%， 长期股权投资评估增值的原因：长期股权投资账面值主要反映企业 初始投资成本、未能充分体现企业成立以来的经营价值，因此整体 评估后的评估值乘以各长投企业的持股比例后所确认的长期股权投 资评估值高于长期股权投资的账面成本。 四、 房屋建筑(构)物评估技术说明 (一)评估范围 纳入本次评估范围的房屋建筑物是北京久安建设投资集团有限 公司的集装箱活动房屋及彩钢板房屋，账面原值272,655.59元，账面 净值140,134.58元。 (二)房屋建筑物概况 企业申报的集装箱活动房屋及彩钢板房屋为流动性房屋，随工 地转移。主要为施工生产用办公用房、材料用库房及生活用宿舍、 伙食房等。具有宽敞、舒适、美观、耐用、运输方便等特点，并且 具有良好的密封性，保温、防雨、防寒效果良好。 1.建筑物用途分类： 纳入评估范围的房屋生产用办公房、材料库房、非生产用宿 舍、厨房等。 2.建筑物结构特征： 集装箱活动房为钢结构，钢板底座，外墙为双层钢板，中间加 保温材料，屋面为钢板加保温材料，塑钢门窗，可整体搬移。可满 足防潮、防雨功能。 彩钢板房为岩棉夹心钢板房，是一种以轻钢为骨架，以夹芯板 为围护材料，以标准模数系列进行空间组合，彩钢活动房构件采用 螺栓连接，塑钢门窗、防盗门。全新概念的环保经济型彩钢活动房 屋。可方便快捷地进行组装和拆卸 配套工程：电气系统为荧光灯或吊灯照明。室外配有生产、生 活用水罐。可满足生产、生活用水。 3.利用状况与日常维护 经现场勘察，委托评估建(构)筑物的状况如下： (1)基础承载能力。各主要生产建筑物可整体搬移，在工作现场 放置平稳。 (2)主体结构强度，各类建(构)筑物承重构件和非承重构件仍具有 继续承载力和使用的功能。 (3)配套管线基本完好，使用状况正常。 综上所述，评估人员认为本次评估范围内的集装箱活动房屋及 彩钢板房屋，均具有继续正常使用的功能。 4.相关会计政策 (1)账面值构成 房产类资产账面价值主要为成品购置费。 (2)折旧方法 被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类 别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧 率如下： 固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率% 房屋建(构)筑物 10年 5% 9.50% 5.房屋建筑物权属状况 评估范围内的集装箱活动房屋及彩钢板房屋共计为10项，均为 久安公司自行购建，为施工现场办公、生产及生活用房。 (三)核实过程 1.核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申 报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额 相符；然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台帐核对使 明细金额及内容相符；最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记 账凭证等。 2.资料收集：评估人员根据房屋建筑物类资产的类型、金额等 特征收集了合同、发票及收集了日常维护与管理制度等评估相关资 料。 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准 日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物 名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等 基本信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用 信息；了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况； 填写了典型房屋建筑物的现场调查表。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类 资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准 日近期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账 面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规 定。 (四)评估方法 对集装箱活动房屋及彩钢板房屋，主要采用成本法进行评估， 得到其评估结果。 1.重置全价的确定 重置全价主要通过对市场上销售同类集装箱活动房屋及彩钢板 房屋的厂家进行询价，得出其购置价格。 2.综合成新率的确定 依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查， 对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断，综合 确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% 3.评估值的确定 评估值=重置全价×综合成新率 (五)案例 案例分析：彩钢房(房屋建筑物评估明细表4-6-1，第10项) 被评估单位：北京久安建设投资集团有限公司 结构类型：轻钢结构 建成年月：2013年2月 规格型号：6.68X3.93X3m 数量：6套 建筑面积：156.00平方米 账面原值：70,200.00元 账面净值：39,084.44元。 1.资产概况 该彩钢房为岩棉夹心钢板单层板房，是一种以轻钢为骨架，以 夹芯板为围护材料，以标准模数系列进行空间组合，彩钢活动房构 件采用螺栓连接，塑钢门窗、防盗门，可满足防潮、防雨、保温功 能。全新概念的环保经济型彩钢活动房屋。可方便快捷地进行组装 和拆卸 主要结构： 房屋立柱：双C80X40X1.7mm 人字柁：C80X40X1.5mm 檩条：C80X40X1.5mm 顶板：上0.5mm+100mm玻璃棉+下0.5mm 墙板：外0.5mm+100mm玻璃棉+内0.5mm 门：防盗门 窗：塑钢窗 吊顶：石膏板 地面：瓷砖 配套工程：电气系统为荧光灯或吊灯照明。室外配有生产、生 活用水罐。可满足生产、生活用水。 主要功能： 质量及性能：抗震七级，抗风十二级；活动板房使用寿命十年 以上。 经现场勘查无不均匀沉降现象，目前使用状况良好。 2.重置全价的确定 经电话咨询及网络查询彩钢房生产厂家，6.68X3.93X3m该彩钢房 顶板及墙板为夹心玻璃棉保温加厚材料，每平米价格为400元，该彩 钢房共计6套总面积为156平方米，购置价为62400元。生产厂家负 责运输、安装、吊顶。 3.综合成新率的确定 该彩钢房于2013年2月建成，已使用2.41年，由于该彩钢房为 可移动板房，随施工场地转移，运输吊装时会对房屋造成一定的影 响，其耐用年限一般为10年，其：尚可使用年限为8年 （未完）  |