[公告]江特电机：拟购买江苏九龙汽车制造有限公司股权项目资产评估说明
江西特种电机股份有限公司拟购买 江苏九龙汽车制造有限公司股权项目 资 产 评 估 说 明 中联评报字 [2015] 第 1416 号 中联资产评估集团有限公司 中联资产评估集团有限公司 二〇一五年十月二十七日 二〇一五年十月二十七日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................ .............. 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 2 第三部分 资产清查核实情况说明 ................................ .......................... 3 一、评估对象与评估范围说明 ................................ .......................... 3 二、资产核实情况总体说明 ................................ ............................ 10 第四部分 资产基础法评估技术说明 ................................ .................... 12 一、流动资产评估技术说明 ................................ ............................ 12 二、长期股权投资评估技术说明 ................................ .................... 19 三、固定资产评估技术说明 ................................ ............................ 21 四、在建工程评估技术说明 ................................ ............................ 53 五、工程物资评估技术说明 ................................ ............................ 55 六、无形资产评估技术说明 ................................ ............................ 55 七、长期待摊费用评估技术说明 ................................ .................... 91 八、递延所得税资产评估技术说明 ................................ ................ 91 九、其他非流动 资产评估技术说明 ................................ ................ 92 十、负债评估技术说明 ................................ ................................ .... 92 第五部分 收益法评估技术说明 ................................ ............................ 96 第六部分 评估结论及其分析 ................................ .............................. 129 企业关于进行资产评估有关事项的说明 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资 产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法 规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也 不得见诸公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不 能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。 中联资产评估集团有限公司 二 〇 一五年 十月 二十七 日 第二部分 企业 关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和 被评估企业 共同撰写，并由 委 托方单位负责人和 被评估企业 负责人签字，加盖相应单位公章并签署 日期。 详细内容请见 本说明最后部分 《 企业 关于进行资产评估有关事 项的说明》。 第三部分 资产清查核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 （一） 评估对象与评估范围内容 评估对象是 江苏九龙汽车制造有限公司的 全部股东权益。评估 范围为 江苏九龙汽车制造有限公司在基准日的全部资产及相关负债， 截至评估基准日，评估对象账面资产总额 146,949.28 万元、负债 99,149.19 万元、净资产 47,800.09 万元。具体包括流动资产 80,727.29 万元；非流动资产 66,221.99 万元；流动负债 93,317.47 万元，非流动负债 5,831.72 万元；归属于母公司所有者权益 47,800.09 万元。 上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所（特殊普通合伙） 审计的 江苏九龙汽车制造有限公司2015 年 8 月 31 日的 母公司 资产负 债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范 围一致。 （二） 委估主要资产情况 本次评估范围中的主要资产为流动资产、 长期股权投资 、固定 资产、在建工程、无形资产及工程物资等。 1. 主要资产法律权属状况 (1) 纳入本次评估范围的无形资产 -土地使用权共5宗，均已取得 国有土地使用证，证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司。 (2) 纳入本次评估范围的固定资产 -房屋共43项，其中11项已取 得关于房屋所有权证，证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司， 其余项正在办理房屋所有权证。 (3) 纳入本次评估范围的固定资产-车辆共33辆，均已取得车辆 行驶证，证载权利人为江苏九龙汽车制造有限公司。 (4) 纳入本次评估范围的无形资产 -专利共27项，无形资产-商标 共3项，专利、商标均已取得专利证书，证载权利人为江苏九龙汽车 制造有限公司。 2. 主要资产经济状况 本企业主要资产为自用，无抵押等情况。 3. 主要资产状况 纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产是江苏九龙汽车制造有 限公司申报的房屋建筑物，账面原值 142,074,420.80 元，账面净值 116,979,545.57 元。 纳入本次评估范围的设备类资产为江苏九龙汽车制造有限公司 申报的机器设备、车辆及电子设备，评估基准日的账面值情况如下： 设备类资产账面值 科目名称 账面值（元） 原值 净值 设备类资产合计 461,680,034.64 219,382,600.35 机器设备 453,869,189.56 217,328,303.41 车辆 5,016,233.94 1,507,996.92 电子设备 2,794,611.14 546,300.02 （三）实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值 68,486.44 万元，占评估范 围内总资产的46.61 %。主要为存货、房屋、构筑物及机器设备等。 这些资产具有以下特点： 1. 实物资产主要分布在扬州市江都区浦江东路 16 6 号厂区内。 2. 存货主要包括原材料、产成品（库存商品）、在产品（自制半 成品）及发出商品。存货品种多、数量大，基本是根据订单生产。 3. 房屋建（构）筑物 （ 1 ）主要房屋建筑物分布状况 江苏九龙汽车制造有限公司申报的房屋建（构）筑物均位于扬州 市江都区仙女镇陈庄村江苏九龙汽车制造有限公司院内。 （ 2 ）主要房屋建筑物结构 江苏九龙汽车制造有限公司的房屋建筑物结构为钢结构、框架 结构、混合结构、砖混结构及简易结构。 基础为独立基础及砖条形，钢结构为钢柱、梁、桁架、拉杆， 单层彩钢板墙面，双层彩钢夹芯板屋面。框架结构为现浇钢筋混 凝 土梁、板、构造柱，乳胶漆内墙面，顶棚为乳胶漆涂料，外墙防水 涂料；屋面板现浇板，屋面有保温层、防水材料防水层。砖混结构 为现浇钢筋圈梁、板、构造柱及承重多孔砖墙，乳胶漆内墙面，顶 棚为乳胶漆涂料，外墙防水涂料；屋面板现浇板，屋面有保温层、 防水材料防水层。 4 ． 设备类资产 江苏九龙汽车制造有限公司主要设备类资产包括各类变配电开 关控制柜组、中涂喷漆线、单动薄板拉伸液压机、开式可倾压力机、 真空加注机、涂装线电泳设备、闭式双点压力机 - 液压机、各型号通 风机、离心式水泵、污水处理系统、机器人喷涂系统、各类型模具 等生产设备。 主要生产设备购置时间为 2008 年以后，目前使用状况 较好。企业对设备实行分级管理，严格设备保养制度，及时维护保 养、定期大修及更换易损件，管理制度完善，设备档案齐全，可满 足正常生产和使用的需要。 车辆主要为小轿车、客车等，车辆都为 2008 年以后购进，状态 较好，规定里程维护，可满足企业日常办公需要。 电子设备主要为办公用电脑、打印机、复印机、电视机、空调、 热水器及办公用桌、椅、沙发、各类办公柜等，主要为 2008 年后购 进，状态较好。 5 ．在建工程 本次委估的在建工程 — 土建主要为发动机厂房围墙。 在建工程 — 设备 主要为江苏九龙汽车制造有限公司自制模具、发 动机车间配电房、自动衍磨机、海克特加工中心、清洗机、加工线在 线测量设备、仪器、集装箱式热试台架设备、装配线、三坐标测量机、 斗山数控卧式加工中心、数控镗铣卧式加工中心等在建工程。 （三）实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值 68,486.44 万元，占评估范 围内总资产的46.61 %。主要为存货、房屋、构筑物及机器设备等。 这些资产具有以下特点： 1. 实物资产主要分布在扬州市江都区浦江东路166号厂区内。 2. 存货主要包括原材料、产成品（库存商品）、在产品（自制半 成品）及发出商品。存货品种多、数量大，基本是根据订单生产。 3. 房屋建（构）筑物 （ 1 ）主要房屋建筑物分布状况 江苏九龙汽车制造有限公司申报的房屋建（构）筑物均位于扬州 市江都区仙女镇陈庄村江苏九龙汽车制造有限公司院内。 （ 2 ）主要房屋建筑物结构 江苏九龙汽车制造有限公司的房屋建筑物结构为钢结构、框架 结构、混合结构、砖混结构及简易结构。 基础为独立基础及砖条形，钢结构为钢柱、梁、桁架、拉杆， 单层彩钢板墙面，双层彩钢夹芯板屋面。框架结构为现浇钢筋混凝 土梁、板、构造柱，乳胶漆内墙面，顶棚为乳胶漆涂料，外墙防水 涂料；屋面板现浇板，屋面有保温层、防水材料防水层。砖混结构 为现浇钢筋 圈梁、板、构造柱及承重多孔砖墙，乳胶漆内墙面，顶 棚为乳胶漆涂料，外墙防水涂料；屋面板现浇板，屋面有保温层、 防水材料防水层。 4 ． 设备类资产 江苏九龙汽车制造有限公司主要设备类资产包括各类变配电开 关控制柜组、中涂喷漆线、单动薄板拉伸液压机、开式可倾压力机、 真空加注机、涂装线电泳设备、闭式双点压力机 - 液压机、各型号通 风机、离心式水泵、污水处理系统、机器人喷涂系统、各类型模具 等生产设备。主要生产设备购置时间为 2008 年以后，目前使用状况 较好。企业对设备实行分级管理，严格设备保养制度，及时维护保 养、定期大修及更换易 损件，管理制度完善，设备档案齐全，可满 足正常生产和使用的需要。 车辆主要为小轿车、客车等，车辆都为 2008 年以后购进，状态 较好，规定里程维护，可满足企业日常办公需要。 电子设备主要为办公用电脑、打印机、复印机、电视机、空调、 热水器及办公用桌、椅、沙发、各类办公柜等，主要为 2008 年后购 进，状态较好。 5 ．在建工程 本次委估的在建工程 — 土建主要为发动机厂房围墙。 在建工程 — 设备主要为江苏九龙汽车制造有限公司自制模具、发 动机车间配电房、自动衍磨机、海克特加工中心、清洗机、加工线在 线测量设备、仪器、集装箱式热试 台架设备、装配线、三坐标测量机、 斗山数控卧式加工中心、数控镗铣卧式加工中心等在建工程。 （四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 QQ图片20150917144927.png QQ图片20150917145549.png QQ图片20150917145608.png 被评估企业申报的无形资产-土地使用权共计5宗，均已取得国 有土地使用证；企业申报的未记录的无形资产-专利，共计27项,企 业申报无形资产-商标共3项，专利、商标均已取得专利证书，证载 权利人为江苏九龙汽车制造有限公司。 纳入评估范围内的商标权共 3 项，商标权人为江苏九龙汽车制造 有限公司，详见下表： 表4-1 纳入评估范围的商标权一览表 序号 内容或名称 取得日期 预计使用年限 编号 1 2003年4月 10年 223032 2 2010年6月 10年 6966556、6966574、6966552 3 2010年6月 10年 6966548、7962355、6966571 纳入评估范围的 27 项专利权包括实用新型专利 21 项，外观设计 专利 6 项，专利权人均为 江苏九龙汽车制造有限公司， 详见下表 ： 表4-2 纳入评估范围的专利权一览表 序号 专利名称 专利号 专利类型 申请日期 1 汽车（ 6540 ） 200830333669.8 外观设计 2008 年 12 月 25 日 2 一种油门踏板机构 201020119584.1 实用新型 2010 年 1 月 28 日 3 车用线束卡板 201020115820.2 实用新型 2010 年 1 月 28 日 4 缓冲制动一体式锁扣 201020115819.X 实用新型 2010 年 1 月 28 日 5 汽车滑门下部装饰件 201020115831.0 实用新型 2010 年 1 月 28 日 6 一种汽车制动系统 201020121508.4 实用新型 2010 年 1 月 29 日 7 一种钢板弹簧系统的摆臂 201020119702.9 实用新型 2010 年 1 月 29 日 8 一种渐变刚度弹簧系统 201020119685.9 实用新型 2010 年 1 月 29 日 序号 专利名称 专利号 专利类型 申请日期 9 一种汽车装饰板用塑料卡扣 201020119672.1 实用新型 2010 年 1 月 29 日 10 一种外掀式把手 201020119722.6 实用新型 2010 年 1 月 29 日 11 汽车（ J10 ） 201130255683.2 外观设计 2011 年 8 月 3 日 12 防夹玻璃升降系统 201120418108.4 实用新型 2011 年 10 月 28 日 13 一种汽车控制模块 201120418094.6 实用新型 2011 年 10 月 28 日 14 真空助力器辅助装置 201120418093.1 实用新型 2011 年 10 月 28 日 15 一种汽车后扭力梁 201220048422.2 实用新型 2012 年 2 月 15 日 16 汽车前组合灯（ JLJ1023002 ） 201230054807.5 外观设计 2012 年 3 月 12 日 17 汽车后组合灯（ JLJ1023003 ） 201230054802.2 外观设计 2012 年 3 月 12 日 18 汽车前保险杠（ JLJ1023004 ） 201230054805.6 外观设计 2012 年 3 月 12 日 19 汽车后保险杠（ JLJ1023005 ） 201230054803.7 外观设计 2012 年 3 月 12 日 20 前围本体中央通道安全气囊 ECU 固定支架焊接总成 201220114847.9 实用新型 2012 年 3 月 26 日 21 加强型传动轴 201220191262.7 实用新型 2012 年 5 月 2 日 22 液体加热器 201220295327.2 实用新型 2012 年 6 月 22 日 23 客车用数字电视 MP5 201320593708.3 实用新型 2013 年 9 月 25 日 24 轻型客车用后空气悬架 201320592034.5 实用新型 2013 年 9 月 25 日 25 燃油泵的远端吸油结构 201320591658.5 实用新型 2013 年 9 月 25 日 26 纯电动轻客整车控制系统 2014206978691 实用新型 2014 年 11 月 17 日 27 模拟实际工况多功能试验台 2014205271611 实用新型 2014 年 11 月 17 日 （四）企业申报的表外资产的类型、数量 截止基准日 2015 年 8 月 31 日，被评估单位无表外资产。 （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量 和账面金额 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事 务所（特殊普通合伙）的审计结果。 二、资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产 类型和分布特点，分成房屋建筑物、土地、机器设备和流动资产小 组，同时于2015年8月23日至9月19日进行现场的核查工作。清 查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。 清查核实的主要步骤如下： 首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收 集整理评估资料。2015年8月末，评估人员开展前期布置工作，评 估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估 的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托 方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、 评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申 报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和 反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。 其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。 不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进 一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。 再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、 “实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中， 重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。 首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收 集整理评估资料。2015年6月中旬，评估人员开展前期布置工作， 评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评 估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委 托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、 评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申 报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和 反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。 其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。 不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进 一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。 再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、 “实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中， 重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 在尽职调查和资产清查过程中，未发现有影响尽职调查和资产 清查的重大事项。 （三）资产清查核实结论 评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与被评估企业共同 进行的，账面值与经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的基 准日会计报表一致。 1. 非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表 与实际情况吻合。 2. 实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细 项目已与企业财务人员进行了沟通。 第四部分 资产基础法评估 技术 说明 根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况 等，采用资产基础法进行评估。各类资产的评估方法说明如下： 一、流动资产评估技术说明 （一） 评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付 账款、其他应收款和存货。 （二） 评估程序 1. 根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行 核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。 2. 根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对， 原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调 查核实。 3. 收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。 4. 在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料 的基础上分别评定估算。 （三）评 估方法 1. 流动资产评估方法 采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产， 按经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以 核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存 货，在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以 实际成本或可变现价格得出评估值。 2 ．各项流动资产的评估 （1）货币资金 货币资金账面值为121,962,482.40元，其中现金16,145.45元， 银行存款16,790,850.96元，其他货币资金105,155,485.99元。 库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地 盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒 推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后 账面值确定评估值，现金评估值16,145.45元。 对银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同 时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达 账项的真实性，以及评估基准日后的进账情况。以核实后账面值确 定评估值，银行存款评估值16,790,850.96元。 其他货币资金为被评估企业在中信银行江都支行、南京银行江 都分行等存入的承兑保证金存款，评估人员核实了各笔保证金存款 对账单，证明保证金的真实存在。以核实后的账面值确定评估值， 其他货币资金评估值为105,155,485.99元。 货币资金评估值121,962,482.40元。 （2）应收票据 应收票据账面值 30,015,124.50 元，主要为销售货款收到的银行 承兑汇票。清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与 委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容 及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整 性，核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确， 无未计利息，以核实后账面值为评估值。 应收票据评估值为 30,015,124.50元。 （3）应收账款 应收账款账面余额48,564,191.10元，计提坏账准备6,707,114.91 元，账面净额41,857,076.19元，主要为应收南京润欧国际贸易有限 公司、东莞市龙业汽车销售有限公司和STARMOTORSS.A.（厄瓜多 尔）等公司的货款。评估人员核实了账簿记录，抽查了部分原始凭证 等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等， 并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。 评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和 现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收 情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认 定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联方的往来款项，评 估风险损失的可能性为0；对外部单位发生时间1年以内的发生评估 风险损失的可能性为5%；发生时间1到2年的发生评估风险损失的 可能性在10%；发生时间2到3年的发生评估风险损失的可能性在 20%；发生时间3到5年的发生评估风险损失的可能性在50%；发生 时间在5年以上评估风险损失为100%。 按以上标准，确定评估风险损失为6,707,114.91元，以应收账款 合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关 规定评估为零。 应收账款评估值为41,857,076.19元。 （4）预付账款 预付账款账面价值35,975,244.63元，主要为预付上海五盟机电 设备有限公司等公司的货款。评估人员查阅了相关材料采购单、采购 计划、物品询价审批单等资料，了解了评估基准日至评估现场作业日 期间已接受的服务和收到的货物情况及历史采购状况等。经核实，预 付账款账表单相符。 预付账款评估值35,975,244.63元。 （5）其他应收款 其他应收款账面余额309,935,938.92元，计提坏账准备 23,784,063.10元，账面净额286,151,875.82元。主要为应收国家财政 部、上海市财政局电动车补贴款和员工销售备用金等。 评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料 和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回 收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个 别认定和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。 对关联方往来和在职职工个人借款等有充分理由相信全部能收 回的，评估风险损失为0%。对有确凿证据表明款项不能收回或账龄 超长的，评估风险损失为100%。对很可能收不回部分款项的，且难 以确定收不回账款数额的，按财会上计算坏账准备的方法，根据账 龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位 的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄1年以 内（含1年）为5%，1-2年（含2年）为10%，2-3年（含3年）为 20%，3-5年（含5年）为50%，5年以上为100%。 其他应收款评估风险损失合计23,784,063.10元，账面坏账准备 评估为零，其他应收款评估值为286,151,875.82元。 （6）存货 存货账面值为261,262,656.01元，其中原材料账面值 129,515,336.55元，委托加工物资账面值3,688,324.60元，在产品（自 制半成品）账面值21,459,541.34元，库存商品账面值106,599,453.52 元，计提存货跌价准备2,775,165.82元，存货账面净额为 258,487,490.19元。存货的具体评估方法及过程如下： 1 ）原材料 原材 料账面值129,515,336.55元，计提跌价准备2,494,561.02元， 账面净额127,020,775.53元，主要为卡扣、吊挂座椅、挡风玻璃等原 材料。对于近期购买的原材料，由于周转相对较快，账面单价接近基 准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值，对于原材料中 的不良品，因审计已根据可变现净值对账面价值进行了调整，本次评 估对原材料中的不良品以核实后的账面值确定评估值。 原材料评估值为 127,020,775.53元。 2 ）委托加工物资 委托加工物资账面值 3,688,324.60 元，未计提跌价准备，账面净 额 3,688,324.60 元，主要为委托保定市屹 马汽车配件制造有限公司、 扬州市昌盛车业有限公司等公司加工的周转材料。评估人员通过对委 托加工物资基准日库存情况的调查了解，对各委托加工单位进行发函 询证确认余额情况，结合所掌握的各种价格信息资料，对于委托加工 物资以经核实后的账面值确认评估值。 委托加工物资评估值为 3,688,324.60 元。 3 ）自制半成品 自制半成品账面净额 21,459,541.34 元，主要为正在生产加工中 的左右前门外板中支撑板、横梁等，包含了物料成本及人工制造费用 等，这部分在产品的账面价值基本反映了该等资产的现实成本，按核 实后的账面值计算确 认评估值。对于自制半成品中的不良品，因审计 已根据可变现净值对账面价值进行了调整，本次评估对自制半成品中 的不良品以核实后的账面值确定评估值。 自制半成品评估值 21,459,541.34 元。 4 ）产成品（库存商品） 产成品（库存商品）账面值106,599,453.52元，计提跌价准备 280,604.80元，账面净额106,318,848.72元，主要为已完工的车辆， 大部分为正常产品。 评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不 含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定 评估值。 评 估价值 = 实际数量 × 不含税售价 × （ 1 -产品销售税金及附加费率 - 销售费用率 -营业利润率 × 所得税率 -营业利润率 × （ 1 -所得税率） ×r ） A. 不含税售价：按照评估基准日前后的市场价格确定； B. 产品销售税金及附加费率按以流转税为税基计算缴纳的城市 建设税与教育附加占销售收入的比率平均计算； C. 销售费用率按销售费用与销售收入的比例平均计算； D. 营业利润率 = 主营业务利润 ÷ 营业收入； E. 所得税率按企业现实执行的税率计算； F. r 为一定的比率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险， 具有一定的不确定性，根据 基准日调查情况及基准日后实现销售的情 况确定其风险。其中 r 对于畅销产品为 0 ，一般销售产品为 50% ，勉强 可销售的产品为 100% 。 对于库存商品中的不良品，因审计已根据可变现净值对账面价值 进行了调整，本次评估对库存商品中的不良品以核实后的账面值确定 评估值。 产成品 评估值为118,366,163.71元。 案例：九龙艾菲 HKL6491 （产成品明细表序号 20 ） 九龙艾菲HKL6491为正常销售的产成品，评估时以该产品的不 含税销售价格减去销售费用、全部税金和部分净利润后，确定评估值。 计算公式： 评估价值=实际数量×不含税售价 ×（1-产品销售税金及附加费率- 销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r） 根据被评估企业近期销售资料测算，九龙艾菲HKL6491不含税 平均销售单价为170,769.23元/辆，平均销售税金及附加费率2.77%， 平均销售费用率为5.40%，平均营业利润率为7.97%，企业现实执行 的核定平均税率为15%，将以上参数代入公式，得 评估单价 =170,769.23×［1-2.77%-5.40%-7.97%×15%-7.97%×（1-15%）×50%］ =148,991.46（元） 即该产品评估基准日评估单价148,991.46元/辆。基准日实际库 存数量1项，评估值为：148,991.46×1=148,991.46（元）。 5）存货的评估值 存货评估值270,534,805.18元，存货跌价准备评估为零，存货增 值12,047,314.99元，增值率4.66%，增值原因主要是部分库存商品 的基准日的预计市场售价较高。 （7）一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动资产账面值599,476.96元，为待摊的车辆 保险费、办事处房租等。评估人员核对明细账与总账、报表余额相 符，核对企业摊销计算的合理性等。按费用剩余受益期逐笔确定一 年内到期的非流动资产的评估值。 一年内到期的非流动资产评估值为599,476.96元。 （8）其他流动资产 其他流动资产账面值32,224,156.26元，为待认证进项税金等。 评估人员核对明细账与总账、报表余额相符，核对企业摊销计算的 合理性等。按费用剩余受益期逐笔确定其他流动资产的评估值。 其他流动资产评估值为32,224,156.26元。 二、长期股权投资评估技术说明 纳入本次评估范围的长期投资为长期股权投资，是对扬州市江都 区洪业汽车部件有限公司的投资，调整后账面值合计金额为 101,669,085.35元，共有1项。具体账面价值情况表和长期投资总体 情况表如下： 表4-1 评估基准日长期投资明细表 单位： 人民币 元 序号 被投资单位名称（全称） 持股 比例 % 账面价值 1 扬州市江都区洪业汽车部件有限公司 100.00 101,669,085.35 - 合计 101,669,085.35 - 减：长期股权投资减值准备 - 净额 101,669,085.35 （一）长期投资单位介绍 1. 扬州市洪都区洪业汽车部件有限公司（以下或简称 “ 洪业汽车 ” ） 注册地址：扬州市江都区新区舜天路 法定代表人：樊万顺 注册资本： 10000 万元整 公司类型：有限责任公司（法人独资） 营业执照注册号： 321088000188322 经营范围：汽车配件生产、加工、销售，钣金加工。（依法须经 批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 表4-2 股东名称、出资额和出资比例 序号 股东名称 出资金额（万元） 股份比例（ % ） 1 扬州市江都区洪业汽车部件有限公司 10,000.00 100.00 合计 10,000.00 100.00 洪业汽车近两年及基准日资产、财务状况如下表： 表4-3 洪业汽车资产、负债及财务状况 单位：万元 项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 8 月 31 日 总资产 27,821.95 22,573.77 23,301.32 负债 20,552.68 13,195.01 12,435.46 净资产 7,269.27 9,378.76 10,865.86 项目 2013 年度 2014 年度 2015 年 1 - 8 月 营业收入 9,430.96 10,759.52 9,195.88 利润总额 - 2,279.57 4,839.23 1,984.58 净利润 - 1,688.31 3,611.67 1,487.10 审计机构 大华会计师事务所（特殊普通合伙） （二）评估过程及方法 评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进 行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记 录等，以确定长期股权投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投 资单位进行评估。根据长期股权投资的具体情况，采取适当的评估方 法进行评估。 本次评估采用资产基础法对其评估基准日的整体资产进行了单 独评估，然后将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以江苏九龙汽 车制造有限公司的占股比例计算确定评估值： 长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例 （三）评估结果 长期股权投资账面值合计101,669,085.35元，评估值 117,876,307.02 元，评估增值的原因是截至评估基准日，扬州市江都 区洪业汽车部件有限公司净资产增值所致，长投股权投资评估结果如 下： 表4-4 长期股权投资评估结果一览表 单位：人民币元 序号 被投资单位名称（全称） 持股比例% 长期股权评估价值 1 扬州市江都区洪业汽车部件有限公司 100.00 117,876,307.02 合计 117,876,307.02 减：长期股权投资减值准备 净额 117,876,307.02 长期股权投资评估结果的详细情况见被投资单位的《资产评估明 细表》。 三、固定资产评估技术说明 （一）房屋建筑物评估技术说明 1. 评估范围 纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产是江苏九龙汽车制造有限 公司申报的房屋建筑物，账面原值 142,074,420.80 元，账面净值 116,979,545.57 元。 2. 房屋建（构）筑物概况 （ 1 ）主要房屋建筑物分布状况 江苏九龙汽车制造有限公司申报的房屋建（构）筑物均位于扬州 市江都区仙女镇陈庄村江苏九龙汽车制造有限公司院内。 （ 2 ）主要房屋建筑物结构 江苏九龙汽车制造有限公司的房屋建筑物结构为钢结构、框架结 构、混合结构、砖混结构及简易结构。 基础为独立基础及砖条形，钢结构为钢柱、梁、桁架、拉杆，单 层彩钢板墙面，双层彩钢夹芯板屋面。框架结构为现浇钢筋混凝土梁、 板、构造柱，乳胶漆内墙面，顶棚为乳胶漆涂料，外墙防水涂料；屋 面板现浇板，屋面有保温层、防水材料防水层。砖混结构为现浇钢筋 圈梁、板、构造柱及承重多孔砖墙，乳胶漆内墙面，顶棚为乳胶漆涂 料，外墙防水涂料；屋面板现浇板，屋面有保温层、防水材料防水层。 3. 评估过程 （ 1 ）收集资料及准备 根据江苏九龙汽车制造 有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报 表，进行账表核对，并核对各房屋建筑物的名称、坐落地点、结构、 建筑面积、使用状况等；查看有关建筑物的工程图纸、竣工结算资料 等；同时根据该公司的实际情况，填写 “ 房屋建筑物调查表 ” 。 （ 2 ）实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进 行详尽的现场勘查，对房屋建筑物的结构型式、层高、檐高、构件材 质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好 程度进行了较详细的记录，查阅了主要建筑物图纸及相关资料，向房 屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的 使用及维护情 况。 （ 3 ）评估作价及报告 在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建筑的具体情 况，采用成本法进行评估作价和撰写有关说明。 4. 评估方法 根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况， 本次评估对投资性房地产主要采用成本法进行评估。 根据建筑工程概预算指标或竣工结算资料确定委估建筑物工程 量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价， 并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率， 进而计算建筑物评估值。 房屋建（构）筑物评估值 = 重置全价 × 成新率 其他房屋建 （构）筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法， 综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。 （ 1 ）重置全价 重值全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部 分组成。 1 ）建筑安装工程造价的确定 工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及 配套信息系统工程的总价，建筑安装工程造价采用预（决）算调整法 进行计算。评估现场工作期间，评估人员套用《江苏省建筑与装饰工 程计价定额》（ 2014 年）、《江苏省安装工程计价定额》（ 2014 年）、《江 苏省建设工程费用定额》（ 2014 年）重新编制工程预算，材料价格按 2015 年 7 月份《扬州工程造价管理》调整材料价差，以及相应发生 的规费和税金。 2 ）前期及其他费用的确定 前期及其他费用套用财政部、建设部、当地政府的有关规定收取 的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费 用两个部分。 3 ）资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采 用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况 周期计算，并按建设资金均匀投入考虑： 资金成本 = （建筑安装工程造价 + 前期及其它费用） × 合理工期 × 贷款利息 ×50% （ 2 ）成新率 在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计 建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% （ 3 ）评估值的确定 评估值＝重置全价 × 成新率 5. 评估结果及增减值原因分析 江苏九龙汽车制造有限公司申报的房屋建筑物类资产清查账面 原值142,074,420.80元，账面净值116,979,545.57元，评估原值 187,016,200.00元，评估净值170,225,100.00元，评估净值增值 53,245,554.43元，净值增值率45.52%。详见“固定资产清查评估汇总 表”、“房屋建筑物清查评估明细表”。 评估增值的主要原因如下： （1）评估原值增值是由于企业在建设过程中，部分甲供材料费、 厂内工人参与建设的人工费及安装费未入账，同时账面值中未包含资 金成本； （2）评估原值增值及企业房屋建筑物类资产的会计折旧年限与 评估采用的经济耐用年限之间的差异是造成评估净值增值的主要原 因。 6. 典型案例 案例一：办公楼（评估明细表5-1-1，第9项） 1. 概况 该建筑为地上2层，层高4米，檐高8米。2010年建成投入使 用，框架结构，建筑面积为3,350.49平方米，独立基础，现浇钢筋混 凝土基础圈梁，现浇钢筋砼梁、柱、板及整体楼梯，墙体采用200厚 混凝土空心砖墙。屋面水泥蛭石保温，SBS防水。 楼面为地砖面层；卫生间为防滑地砖；外墙面为防水乳胶漆面层； 内墙面为乳胶漆涂料，卫生间为瓷砖墙面；天棚为乳胶漆涂料。玻璃 门、木门，铝合金窗，吸顶灯及日光灯等照明设施，镀锌钢管及PPR 暗管给排水，国产普通品牌卫生洁具，保安监控系统，网络通讯综合 布线工程，供配电设施，供气工程，避雷，安保等设施齐备，目前使 用状况良好。 2. 重置全价 （1）建安工程造价 该工程竣工于2010年，采用预决算调整法计算工程造价。执行 《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）、《江苏省安装工 程计价定额》（2014年）、《江苏省建设工程费用定额》（2014） 及2015年7月《扬州工程造价管理》，本次评估以该工程决算资料 中的工程量为依据，按照现行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》 （2014年）、《江苏省安装工程计价定额》（2014年），求取直接 费，然后按现行的工程费用标准和费率，按照扬州市2015年7月《扬 州市工程造价管理》计取工程材料差价，计算建筑安装工程造价，计 算建安工程造价过程详见下表： 表4-5 建筑工程造价计算表 序号 项目名称 取费基数 费率 （%） 金额（元） 1 分部分项工程 FBFXHJ 1,631,155.86 1.1 人工费 RGF 411,837.32 1.2 材料费 CLF 895,578.03 1.3 施工机具使用费 JXF 70,725.72 1.4 企业管理费 GLF 135,118.32 1.5 利润 LR 57,905.41 2 措施项目 CSXMHJ 1,069,651.65 2.1 单价措施项目费 JSCSF 973,287.26 2.2 总价措施项目费 ZZCSF 96,364.39 2.2.1 其中：安全文明施工措施费 AQWMSGF 96,364.39 序号 项目名称 取费基数 费率 （%） 金额（元） 3 其他项目 QTXMHJ 3.1 其中：暂列金额 暂列金额 3.2 其中：专业工程暂估价 专业工程暂估价 3.3 其中：计日工 计日工 3.4 其中：总承包服务费 总承包服务费 4 规费 F17+F18+F19 97,229.08 4.1 工程排污费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.1 2,700.81 4.2 社会保险费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 3 81,024.23 4.3 住房公积金 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.5 13,504.04 5 税金 F1+F7+F11+F16-JGSBF 3.477 97,287.73 合计（包含独立费） 2,895,324.32 表4-6 装饰工程造价计算表 序号 项目名称 取费基数 费率 （%） 金额（元） 1 分部分项工程 FBFXHJ 431,183.31 1.1 人工费 RGF 230,293.77 1.2 材料费 CLF 57,652.71 1.3 施工机具使用费 JXF 7,623.57 1.4 企业管理费 GLF 99,923.67 1.5 利润 LR 35,689.50 2 措施项目 CSXMHJ 8,623.66 2.1 单价措施项目费 JSCSF 2.2 总价措施项目费 ZZCSF 8,623.66 2.2.1 其中：安全文明施工措施费 AQWMSGF 8,623.66 3 其他项目 QTXMHJ 3.1 其中：暂列金额 暂列金额 3.2 其中：专业工程暂估价 专业工程暂估价 3.3 其中：计日工 计日工 3.4 其中：总承包服务费 总承包服务费 4 规费 F17+F18+F19 11,786.83 4.1 工程排污费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.1 439.81 4.2 社会保险费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 2.2 9,675.75 4.3 住房公积金 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.38 1,671.27 5 税金 F1+F7+F11+F16-JGSBF 3.477 15,701.92 合计（包含独立费） 467,295.72 表4-7 安装工程造价计算表 序号 项目名称 取费基数 费率 （%） 金额（元） 1 分部分项工程 FBFXHJ 185,814.58 1.1 人工费 RGF 20,985.45 1.2 材料费 CLF 7,933.85 1.3 施工机具使用费 JXF 518.92 1.4 企业管理费 GLF 8,184.31 1.5 利润 LR 2,937.95 2 措施项目 CSXMHJ 3,158.84 2.1 单价措施项目费 JSCSF 序号 项目名称 取费基数 费率 （%） 金额（元） 2.2 总价措施项目费 ZZCSF 3,158.84 2.2.1 其中：安全文明施工措施费 AQWMSGF 3,158.84 3 其他项目 QTXMHJ 3.1 其中：暂列金额 暂列金额 3.2 其中：专业工程暂估价 专业工程暂估价 3.3 其中：计日工 计日工 3.4 其中：总承包服务费 总承包服务费 4 规费 F17+F18+F19 5,064.49 4.1 工程排污费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.1 188.97 4.2 社会保险费 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 2.2 4,157.42 4.3 住房公积金 F1+F7+F11-SBF-JSCS_SBF 0.38 718.10 5 税金 F1+F7+F11+F16-JGSBF 3.477 6,746.70 合计（包含独立费） 200,784.61 建安工程造价=建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价 =2,895,324.32+467,295.72+200,784.61 =3,563,404.65（元） （2）前期和其他费用 根据国家计委、建设部、江苏省及扬州市建委颁发的规定与造价 计算程序，确定本次建筑工程前期和其他费用，具体取费见下表： 表4-8 前期和其他费用计算表 序 号 项目名称 按建安造价 计取 取费 按建筑面积 （元/m2） 取费 依据 1 建设单位管 理费 0.97% 34,565.03 财建[2002]394号 2 勘察设计费 2.83% 100,844.35 计价格[2002]10 号 3 工程建设监 理费 1.97% 70,199.07 发改价格 [2007]670号 4 招标代理服 务费 0.18% 6,414.13 计价格[2002]1980 号 5 环境影响评 价费 0.08% 2,850.72 计价格[2002]125 号 6 可行性研究 费 0.15% 5,345.11 计价格[1999]1283 号 7 白蚁防治费 2.3 7,706.13 宁价房[1996]315 号 小计 6.18% 220,218.41 2.30 7,706.13 合计 227,924.54 （ 3 ）资金成本 按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定，合理建设期取值 365 天，假设在建设期内建设资金均匀投入，贷款利率按一年期人民 币贷款利率 4.6% 计取资金成本： 资金成本 = （建安工程造价 + 前期和其它费用） × 贷款利率 × 合理 工期 ÷2 = （ 3,563,404.65+227,924.54 ） ×4.6%×365÷365÷2 =87,200.57 元 （ 4 ）重置全价 重置全价 = 建安工程造价 + 前期和其它费用 + 资金成本 =3,878,500.00 元（百位取整） 3. 成新率 评估人员现场勘察情况如下： 表4-9 现场勘察情况表 项目 现状 结构部分 基础 有承载能力，不均匀下沉已稳定 柱 主体坚固 梁 节点坚固严实，无开裂。 板 主体坚固结实 墙体 主体坚固 装饰部分 屋面 屋面防水性能良好 门、窗 部分变形，不影响开关 外墙 局部掉皮 内墙 无空鼓、裂纹 顶棚 基本完好 楼地面 局部破损 设备安装 电气、照明 线路状况良好 给排水、暖通 上下水通畅 确定尚可使用年限为 47 年 成新率＝尚可使用年限／（实际已使用年限 + 尚可使用年限） ×100% ＝ 47/ （ 5.42+47 ） ×100% ＝ 90% （取整） 成新率取 90.00% 4. 评估值 评估值 = 重置全价 × 成新率 =3,878,500.00×90% =3,490,650.00 元 案例二：冲焊联合车间（表 5 - 1 - 1 ，第 1 项） 1. 概况 该建筑为地上 1 层，层高 11 米，檐高 14 米。 2010 年建成投入使 用，钢结构，建筑面积为 3,350.49 平方米，独立基础，现浇钢筋混凝 土基础圈梁，现浇钢筋砼梁、柱、板及整体楼梯，墙体采用 200 厚混 凝土空心砖墙。屋面水泥蛭石保温， SBS 防水。 地面为钢板面层及环氧树脂耐磨地面；外墙面为防水乳胶漆面层； 内墙面为乳胶漆涂料，卫生间为瓷砖墙面；天棚为乳胶漆涂料。玻璃 门、木门，铝合金窗，吸顶灯及日光灯等照明设施，镀锌钢管及 PPR 暗管给排水，国产普通品牌卫生洁具，保安监控系统，网络通讯综合 布线工程，供配电设施，供气工程，避雷，安保等设施齐备，目前使 用状况良好。 2. 重置全价 （ 1 ）建安工程造价 该工程竣工于 2010 年， 采用预决算调整法计算工程造价。执行 《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（ 2014 年）、《江苏省安装工程计 价定额》（ 2014 年） 、《江苏省建设工程费用定额》（2014）及2015 年7月《扬州工程造价管理》，本次评估以该工程决算资料中的工程 量为依据，按照现行《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（ 2014 年）、 《江苏省安装工程计价定额》（ 2014 年） ，求取直接费，然后按现行 的工程费用标准和费率，按照扬州市2015年7月《扬州市工程造价 管理》计取工程材料差价，计算建筑安装工程造价，计算建安工程造 价过程详见下表： 表4-10 建筑工程造价计算表 序号 项目名称 取费基数 费率 （%） 金额（元） 1 分部分项工程 FBFXHJ 25,385,256.86 1.1 人工费 RGF 5,231,204.86 1.2 材料费 CLF 11,728,225.52 1.3 施工机具使用费 JXF 975,955.20 1.4 企业管理费 GLF 1,738,011.03 1.5 利润 LR 744,832.09 2 措施项目 CSXMHJ 4,084,228.65 2.1 单价措施项目费 JSCSF 3,032,761.96 2.2 总价措施项目费 ZZCSF 1,051,466.69 2.2.1 其中：安全文明施工措施费 AQWMSGF 1,051,466.69 3 其他项目 QTXMHJ 3.1 其中：暂列金额 （未完）  |