[上市]大名城：2015年公开发行公司债券（第一期）上市公告书
股票简称：大名城、大名城 B 股票代码： 600094 （ A 股）、 900940 （ B 股） 上海大名城企业股份有限公司 2015年公开发行公司债券（第一期） 上市公告书 （面向合格投资者） 证券简称：15名城01 上市代码：136017 发行总额：人民币16亿元 上市时间：2015年 12月11日 上市地点：上海证券交易所 上市推荐人：中信建投证券股份有限公司 主承销商 （ 受托管理人 ） （北京市朝阳区安立路66号4号楼） 二〇一五年 十一 月 绪 言 重要提示：发行人及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整， 对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 上海证券交易所（以下简称“上交所”）对公司债券上市的核准，不表 明对该债券的投资价值或者投资者的收益作出实质性判断或者保证。因公司 经营与收益的变化等引致的投资风险，由购买债券的投资者自行负责。 根据《上海证券交易所公司债券上市规则（2015年修订）》，本期债券仅 限上海证券交易所规定的合格投资者参与交易。 发行人本期债券评级为AA，主体信用等级为AA，本期债券发行规模为16 亿元，期限为5年，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。 截至2015年9月30日，发行人的净资产为74.24亿元（合并报表中所有者权益合 计），本期债券发行后累计公开发行公司债券余额占净资产的比例不超过40%； 债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为2.63亿元 （2012-2014年合并报表中归属于母公司所有者净利润的平均值），最近3个会 计年度实现的年均可分配利润预计不少于债券一年利息的1.5倍。 目 录 第一节 释义 .......................................................................................... 4 第二节 发行人简介 ................................................................................ 6 一、发行人基本信息............................................................................................. 6 二、发行人基本情况............................................................................................. 6 三、发行人主要经营情况................................................................................... 14 四、与发行人相关的风险................................................................................... 28 第三节 债券发行、上市概况 ................................................................ 37 一、债券名称....................................................................................................... 37 二、债券发行总额............................................................................................... 37 三、债券发行批准机关及文号........................................................................... 37 四、债券的发行方式发行对象........................................................................... 37 五、债券利率及其确定方式............................................................................... 37 六、票面金额及发行价格................................................................................... 37 七、债券期限及品种........................................................................................... 38 八、发行人上调票面利率选择权....................................................................... 38 九、投资者回售选择权....................................................................................... 38 十、债券计息期限及还本付息方式................................................................... 38 十一、本期债券的承销方式、联席主承销商及承销团成员........................... 38 十二、本期债券发行的信用等级....................................................................... 39 十三、担保人及担保方式................................................................................... 39 第四节 债券上市与托管基本情况 ........................................................ 40 一、本期债券上市基本情况............................................................................... 40 二、本期债券托管基本情况............................................................................... 40 第五节 发行人主要财务状况 ................................................................ 41 一、最近三年及一期的财务报表....................................................................... 41 二、最近三年及一期主要财务指标................................................................... 48 第六节 偿债计划及其他保障措施 ...................................................... 51 一、具体偿债计划............................................................................................... 51 二、具体偿债计划............................................................................................... 53 三、发行人违约责任........................................................................................... 54 第七节 债券跟踪评级安排说明 ............................................................ 55 第八节 发行人近三年是否存在违法违规行为的说明 ...................... 56 第九节 募集资金的运用 ........................................................................ 57 第十节 其他重要事项 ............................................................................ 58 一、担保事项....................................................................................................... 58 二、未决诉讼或仲裁等或有事项....................................................................... 60 三、资产负债表日后事项................................................................................... 60 第十一节 有关当事人 ............................................................................ 61 一、发行人........................................................................................................... 61 二、主承销商、簿记管理人............................................................................... 61 三、发行人律师................................................................................................... 61 四、会计师事务所............................................................................................... 62 五、资信评级机构............................................................................................... 62 六、本次债券受托管理人................................................................................... 62 七、募集资金专项账户开户银行....................................................................... 63 八、申请上市的证券交易所............................................................................... 63 九、公司债券登记机构....................................................................................... 63 第十二节 备查文件目录 ........................................................................ 64 一、备查文件....................................................................................................... 64 二、查阅地点....................................................................................................... 64 第一节 释义 本上市公告书 中，除非文意另有所指，下列简称具有如下含义： 发行人、公司、本公司、 大名城 指 上海大名城企业股份有限公司 华源股份 指 发行人 前身 ， 上海华源股份有限公司 控股股东 、 东福实业 指 福州东福实业发展有限公司 公司债券 指 依照法定程序发行、约定在 一定 期限还本付息的有 价证券 本次债券、本次公司债券 指 本公司本次拟 面向 合格投资者公开发行总额 1 6 亿元 的公司债券 本期 债券、本期公司债券 指 上海大名城 企业股份有限公司 2015 年公开发行 公司 债券（ 第一期 ） 募集说明书 指 本公司根据有关法律、法规为发行本期债券而制作 的《 上海大名城企业股份有限公司 2015 年 公开发行 公司债券 （ 第一期 ） 募集说明书》 债券持有人 指 通过认购、交易、受让、继承、承继或其他合法方 式取得并持有本期债券的合格投资者 债券持有人会议规则 指 根据相关法律法规制定的《 上海 大名城企业股份有 限公司 2015 年 公开发行 公司债券债券持有人会议规 则》 及其变更和补充 债券受托管理协议 指 本公司与债券受托管理人签署的《 上海 大名城企业 股份有限公司 与中信建投证券股份有限公司关于 上 海 大名城企业股份有限公司 公开发行 人民币 公司债 券 之债券 受托管理协议》及其变更和补充 报告期、最近三年 及一期、 近三年 及一期 指 2012 年、 2013 年 、 2014 年 和 2015 年 1 - 9 月 最近 三年 、 近三年 指 2012 年、 2013 年 和 2014 年 锦昌贸易 指 福州锦昌贸易有限公司 创元贸易 指 福州创元贸易有限公司 名城地产 （ 福建 ） / 名城福建 指 名城地产（福建）有限公司 东福 实业及其一致行动人 指 原 为 福州东福实业发展有限公司、福州锦昌贸易有 限公司、 西藏 三嘉制冷设备有限公司 （ 原福州三嘉 制冷设备有限公司 ） 、福州创元贸易有限公司 。其中， 2015 年 7 月 13 日 ， 福州锦昌贸易有限公司 与东福实 业 解除了 一致行动 关系。 2015 年 6 月 10 日，西藏三 嘉制冷设备有限公司减持其持有大名城所有 股票， 减持完成后不再是公司股东 。 《公司章程》 指 《上海大名城企业股份有限公司章程》 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 债券登记机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海 分公司 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》 主承销商、 受托管理人、 中信建投 证券 指 中信建投证券股份有限公司 发行人律师、 金杜 律师 指 北京市金杜律师事务所 审计机构、会计师、会计师事务所、 天 职国际 指 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 资信评级机构、 联合 信用 指 联合信用评级有限公司 元、千元、万元、亿元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币亿元 本 上市 公告书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差 异，这些差异 是由于四舍五入造成的。 第二节 发行人简介 一、发行人基本信息 公司名称 上海大名城企业股份有限公司 英文名称 GREATTOWN HOLDINGS LTD 成立时间 1996 年 7 月 1 8 日 法定代表人 俞培俤 注册资本 2,011,556,942 元 实缴资本 2,011,556,942 元 住所 上海市闵行区红松东路 1116 号 1 幢 5 楼 A 区 邮政编码 201103 所属行业 房地产开发行业 经营范围 房地产综合开发，建造、销售商品房，物业管理，物业租赁，公共基础 设施开发与建设，建筑装饰安 装工程，生产、加工、销售生物制品、农 药及中间体（限分支机构经营）、药品原料及制剂（限分支机构经营）、 保健品（限分支机构经营）、新型建材、包装材料、现代通讯信息新材 料及相关器件；上述产品的研究开发、技术咨询和售后服务；经营进出 口业务。（涉及配额、许可证或国家专项管理的，应凭证经营或按国家 有关规定另行报批）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开 展经营活动）。 组织机构代码 60735639 - 6 信息披露事务 负责人：张燕琦 联系地址：上海市闵行区红松东路 1116 号上海虹桥元一大厦 5 楼 电话： 021 - 6 247 8900 传真： 021 - 6247 9099 电子邮件： zhangyanqi@greattown.cn 二、发行人基本情况 （一）发行人设立 及上市情况 上海大名城企业股份有限公司前身为上海华源股份有限公司（以下简称“华 源股份”），始建于1996年。 华源股份系经上海市浦东新区管理委员会以《关于同意设立上海华源股份有 限公司的批复》（沪浦管[1995]283号）、上海市外国投资工作委员会以《关于 设立中外股份“上海华源股份有限公司”的批复》（沪外资委批字[96]第869号）、 上海市证券管理办公室以《关于同意上海华源股份有限公司发行境内上市外资股 的批复》（沪证办[1996]132号）、上海市人民政府以《中华人民共和国外商投 资企业批准证书》（外经贸沪股份制字[1996]002号）批准，由中国华源集团有 限公司、上海中国纺织国际科技产业城发展公司、常州华源化学纤维有限公司、 锡山市长苑丝织厂、江苏秋艳（集团）公司等5家公司共同发起，以发起人的全 部或部分资产折股投入，并向境外募集境内上市外资股（B股）而设立的股份有 限公司。1996年7月18日，华源股份取得上海市工商行政管理局颁发的《企业 法人营业执照》，注册资本为18,353万元人民币。 经国务院证券委员会以《关于同意上海华源股份有限公司发行11,500万股 境内上市外资股的批复》（证委发[1996]21号）和上海外资委以《关于上海华源 股份有限公司增资的批复》（沪外资委批字[96]第1100号）批准，华源股份完 成1,500万股B股的超额配售工作，华源股份B股变更为11,500万股，并于1996 年7月26日在上交所上市交易（B股股票代码：900940，简称：华源B股）。 经中国证监会《关于上海华源股份有限公司申请公开发行股票的批复》（证 监发字[1997]354号）批复，华源股份于1997年6月24日向社会公众公开发行 人民币普通股（A股）4,000万股，其中：向境内投资人发行的以人民币认购的 内资股为3,600万股，于1997年7月3日在上交所上市；向公司职工发行的以 人民币认购的公司职工股为400万股，于1998年1月6日在上交所上市。公司 股本变更为23,853万股，其中：境内法人股（A股）8,353万股，占股份总数的 35.02%；境内上市人民币普通股（A股）4,000万股，占股份总数的16.77%；境 内上市外资股（B股）11,500万股，占股份总数的48.21%。 （二）发行人 上 市后股权 变动情况 1、1998年资本公积转增股本 根据上海市外资委《关于上海华源股份有限公司增资和修改章程的批复》（沪 外资委批字[98]第842号）及公司1997年度股东大会决议，公司以1998年6月 11日为股权登记日，按每10股转增2股的比例用资本公积金4,770.6万元向登 记在册的全体股东转增股本，其中：境内法人股（A股）转增1,670.6万股，境 内上市人民币普通（A股）转增800万股，境内上市外资股（B股）转增2,300 万股。公司股本变更为28,623.6万股。 1998年6月12日，大华会计师事务所出具华业字（98）第824号《验资报 告》，确认截至1998年6月5日止，华源股份已将资本公积47,706,000元转增 股本，实收资本变更为28,623.60万元。 2、2000年送股、资本公积转增股本、配股 根据中国证监会《关于上海华源股份有限公司申请配股的批复》（证监公司 字[2000]112号）、上海市外资委《关于上海华源股份有限公司转股、增资的批 复》（沪外资委批字[2001]第0032号）及公司1999年度股东大会决议，公司以 2000年8月22日为股权登记日，以总股本28,623.60万股为基数，按每10股送 1股、转增4股、配8股的比例增加股本总额，共计派送2,862.36万股、转增 11,449.44万股、配售6,240万股（境内上市外资股股东全部放弃配售）。公司股 本变更为49,175.40万股。 2000年9月22日，大华会计师事务所出具华业字（2000）第1140号《验 资报告》，确认截至2000年9月13日止，华源股份实收资本变更为49,175.40 万元。 3、2000年公司股权转让 2000年9月14日，公司发起人股东上海中国纺织国际科技产业城发展有限 公司与华源集团签订《股权转让合同》将所持公司5.11%股权（合计2,194.2万 股）作价3,950万元转让给公司另一发起人股东中国华源集团有限公司。该事项 经上海市外国投资工作委员会《关于上海华源股份有限公司转股、增资的批复》 （沪外资委批字[2001]第0032号）的批复生效。 本次股权转让完成后，上海中国纺织国际科技产业城发展有限公司不再持有 公司股权。 4、2007年公司股权转让 2007年3月5日，根据中华人民共和国商务部《商务部关于同意上海华源 股份有限公司股权变更和增资的批复》（商资批[2007]356号）、财政部《财政 部关于上海华源股份有限公司国有股权划转有关问题的批复》（财企[2002]43 号），公司发起人股东常州华源化学纤维有限公司将所持公司16.2%股权（合计 7,986.6万股）划转给公司另一发起人股东中国华源集团有限公司。 本次股权转让完成后，常州华源化学纤维有限公司不再持有公司股权。 5、2007年股权分置改革 根据国务院国有资产监督管理委员会《关于上海华源股份有限公司股权分置 改革有关问题的批复》（国资产权[2007]39号）、中华人民共和国商务部《商务 部关于同意上海华源股份有限公司股权变更和增资的批复》（商资批[2007]356 号）及华源股份2007年第一次临时股东大会暨相关股东会议通过的股权分置改 革方案，公司进行了股权分置改革：公司以资本公积金向股权分置改革方案实施 日（2007年3月19日）登记在册的全体流通A股股东每10股转增7.2220股； 同时，用公司资本公积金向方案实施日登记在册的全体流通B股股东每10股转 增股本2.8股。转增完成后，公司的股本增至62,944.51万股，其中：有限售条 件的流通A股为17,435.40万股，无限售条件流通A股19,013.11万股，无限售 条件流通B股26,496万股。 本次股权分置改革实施完毕后，华源股份实收资本变更为62,944.512万元。 6、2009年华源集团股权司法拍卖 2007年4月30日，公司因2005年和2006年连续两年亏损，公司股票实行 退市风险警示。股票代码简称A股变更为“*ST华源”，B股变更为“*ST华源B”， 股票代码不变。 2008年5月19日，公司因2005年、2006年、2007年连续三年亏损，根据 上海证券交易所上证上字[2008]46号《关于对上海华源股份有限公司股票实施暂 停上市的决定》，公司股票被上交所暂停上市。 依据上海仲裁委员会于2006年5月22日作出的（2005）沪仲案字第1439 号仲裁裁决书、海南省海口市琼山区人民法院于2005年12月15日作出的（2005） 海中法民二终字第175号民事判决书以及海南省海口市中级人民法院于2009年 3月10日将其冻结的上海华源股份有限公司股权委托上海一中院处置的公函， 上海一中院于2009年3月18日委托上海长城拍卖有限公司拍卖被执行人华源集 团持有的发行人15,493.20万股A股。 2009年3月31日，东福实业以人民币7,281,804元的价格竞得上述15,493.20 万股A股。根据竞买条件，东福实业在取得上述股份后应按照《上海华源股份 有限公司重整计划》（以下简称“《重整计划》”）履行缩减股本及股权让渡的义 务（缩减25%，让渡缩减后股票的87%），实际竞买取得发行人1,510.59万股A 股，占缩股后总股本的3.2%。 7、2009年华源股份破产重整及出资人权益调整 因公司无力清偿到期债务，经债权人上海泰升富企业发展有限公司申请，上 海二中院于2008年9月27日以（2008）沪二中民四（商）破字第2-1号《民事 裁定书》裁定受理公司破产重整一案。2008年12月13日，上海二中院以（2008） 沪二中民四（商）破字第2-5号《民事裁定书》，裁定批准华源股份《重整计划》， 终止重整程序。 根据华源股份债权人会议（含出资人组）表决通过并经上海二中院以（2008） 沪二中民四（商）破字第2-5号《民事裁定书》裁定批准的《上海华源股份有限 公司重整计划》，华源股份全体股东同比例缩减股本，缩减比例为25%，华源股 份总股本由629,445,120股缩减至472,084,983股；全体出资人共计让渡约 18,650.41万股，让渡股份用于清偿债权及由重组方有条件受让。 根据华源股份管理人于2009年4月24日出具的《关于上海华源股份有限公 司重整计划执行情况的监督报告》（以下简称“《监督报告》”），截止该《监督 报告》出具之日，华源股份的《重整计划》已经执行完毕。 2009年4月22日，万隆亚洲会计师事务所有限公司上海分所出具万亚会沪 业字（2009）第904号《验资报告》，确认截止2009年4月21日，华源股份实 收资本为472,084,983元。 2009年9月7日，上海市商务委员会以沪商外资批[2009]3008号《市商务 委关于同意上海华源股份有限公司减资的批复》同意华源股份总股本由 629,445,120元人民币缩减至472,084,983元人民币。 2009年9月10日，华源股份取得换发后的《中华人民共和国外商投资企业 批准证书》，注册资本为472,084,983元人民币。 2009年10月10日，华源股份完成前述注册资本变更的工商变更登记手续， 取得了新的营业执照，注册资本变更为472,084,983元人民币。 8、2011年发行股份购买资产 2009年10月28日，华源股份召开2009年第二次临时股东大会，审议通过 了华源股份非公开发行股份购买资产的相关议案，同意公司向东福实业等4名交 易方非公开发行1,039,471,959股A股股份，购买其所持有的名城地产（福建） 70%的股权。 2009年12月25日，公司发行股份购买资产暨关联交易经中国证监会上市 公司并购重组审核委员会审核，获有条件通过。2011年6月13日，发行人收到 中国证券监督管理委员会《关于核准上海华源股份有限公司重大资产重组及向福 州东福实业发展有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2011]927号）， 发行人向东福实业及其一致行动人发行股份1,039,471,959股，发行价格为2.23 元/股，发行市值231,802.25万元，全部用于购买东福实业及其一致行动人持有 的名城地产（福建）有限公司70%的股权，该等股权作价231,802.25万元。 根据天职国际会计师事务所有限公司出具的天职沪QJ[2011]1536号的《验 资报告》，华源股份原股本为472,084,983元；截至2011年6月15日止，华源 股份已收到东福实业及其一致行动人以标的资产新增股本1,039,471,959元，华 源股份总股本变更为1,511,556,942元。 2011年6月15日，名城地产70%股权变更至华源股份名下的工商登记变更 完成，名城地产换发了由福州经济技术开发区工商行政管理局颁发《企业法人营 业执照》。2011年6月20日，公司在中国证券登记结算有限责任公司上海分公 司办理完毕新增股份的股权登记手续。 2011年8月16日，商务部作出商资批[2011]916号《关于同意上海华源股 份有限公司增资扩股及变更经营范围的批复》，同意华源股份增加注册资本、股 本总额及变更经营范围。 2011 年8 月23 日，华源股份办理完毕股本和经营范围变更的工商变更登 记并领取了新的营业执照，自此，发行人主业变更为房地产开发。 2011年10月11日，公司股票恢复上市，A股股票简称由“*ST华源”变更为 “ST华源”，股票代码“600094”不变；B 股股票简称由“*ST 华源B”变更为“ST 华 源B”，股票代码“900940”不变。 2012年3 月1日，公司A 股股票简称由“ST 华源” 变更为“大名城”，股票 代码“600094”不变；公司B 股股票简称由“ST 华源B”变更为“大名城B”，股票 代码“900940”不变。 9、2014年非公开发行股票 根据公司于2013年8月26日召开的第五届董事会第二十六次会议和2013 年9月26日召开的2013年第一次临时股东大会通过的发行人民币普通股股票决 议，2014年4月18日，中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）向 公司下发《关于核准上海大名城企业股份有限公司非公开发行股票的批复》（证 监许可[2014]428号），核准公司非公开发行不超过6亿股。2014年9月，公司 以非公开发行股票的方式向7名特定投资者发行500,000,000股人民币普通股（A 股）。根据2014年9月25日，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具天 职业字[2014]第11358号《验资报告》，确认截至2014年9月24日止，发行人 实收资本变更为201,155.6942万元。本次非公开发行实施完毕后，发行人的注册 资本变更为201,155.6942万元。 （ 三 ） 发行人股权结构 及 注册资本 总额 1、股本结构 截至2015年9月30日，公司的总股本为2,011,556,942股，股本结构如下： 股份性质 持股数量（股） 持股比例 (%) 一、有限售条件股份 1 、国家股 - - 2 、国有法人股 - - 3 、其他内资股 - - 其中：境内非国有法人股 - - 境内自然人持股 - - 4 、外资持股 - - 有限售条件股份合计 - - 股份性质 持股数量（股） 持股比例 (%) 二、无限售条件流通股份 1 、人民币普通股 1, 8 12,836,847 90. 12 2 、境内上市的外资股 198,720,095 9.88 3 、境外上市的外资股 - - 4 、其他 - - 无限售条件流通股份合计 2 , 0 11,556,942 100.00 三、股份总数 2,011,556,942 100.00 2、前十大股东持股情况 截至2015年9月30日，公司前十名股东持股情况如下表所示： 序号 股东名称 股东性质 持股数量（股） 持股比例（ % ） 1 福州东福实业发展有限公司 境内非国有法人 400,309,993 19.90 2 天弘基金－民生银行－天弘基金 － 定增 31 号资产管理计划 境内非国有法人 100,000,000 4.97 3 兴业全球基金－工商银行－华融信 托－华融·汇盈 29 号权益投资集合 资金信托计划 境内非国有法人 100,000,000 4.97 4 俞培明 境内自然人 100,000,000 4.97 5 陈华云 境外自然人 100,000,000 4.97 6 东海基金－工商银行－东海基金－ 鑫龙 74 号资产管理计划 境内非国有法人 98,455,000 4.89 7 福州创元贸易有限公司 境内非国有法人 92,809,996 4.61 8 泰达宏利基金－平安银行－平安信 托－平安财富 * 创赢一期 145 号集合 资金信托计划 境内非国有法人 50,000,000 2.49 9 俞凯 境外自然人 50,000,000 2.49 1 0 俞丽 境外自然人 47,691,464 2.37 注1：截至本上市公告书签署日，公司控股股东东福实业持有的公司股份中有303,390,000 股处于质押状态；陈华云所持有本公司股份中68,220,000股处于质押状态；俞凯所持有本公司股 份中36,977,000股处于质押状态；俞丽所持有本公司股份中47,691,464股处于质押状态。 注2：福州东福实业发展有限公司系公司控股股东，俞培俤先生系公司实际控股人。陈华 云女士、俞凯先生、俞培明先生、俞丽女士分别系俞培俤先生的配偶、儿子、兄弟、女儿。福州 创元贸易有限公司系福州东福实业发展有限公司的一致行动人。 3、发行人注册资本 截至2015年9月30日，公司注册资本为2,011,556,942元。 三、发行人主要经营情况 （一）主营业务 情况 报告期内，公司主要从事房地产开发经营，拥有丰富的房地产开发经验，目 前业务主要分布在福建、江苏及甘肃等地区。 1、公司房地产业务按产品、地区划分的近三年及一期收入构成情况 报告期内主营业务分产品营业收入主要来源于房产销售及土地开发，具体构 成情况如下： 单位：万元 产品类别 2015年1-9月 2014年度 2013年度 2012年度 主营收入 占比 主营收入 占比 主营收入 占比 主营收入 占比 商品房销售 360,025.15 100.00% 357,354.92 68.94% 286,233.13 100.00% 162,665.76 100.00% 土地一级开发 - - 161,036.40 31.06% - - - - 总计 360,025.15 100.00% 518,391.33 100.00% 286,233.13 100.00% 162,665.76 100.00% 报告期内主营业务分地区营业收入主要来源于福建、江苏地区，具体构成情 况如下： 单位：万元 地区 2015年1-9月 2014年度 2013年度 2012年度 主营收入 占比 主营收入 占比 主营收入 占比 主营收入 占比 福建区域 131,217.20 36.45% 304,817.31 58.80% 194,646.66 68.00% 162,665.76 100.00% 江苏区域 97,793.48 27.16% 31,493.08 6.08% 91,586.47 32.00% - - 甘肃区域 131,014.47 36.39% 182,080.93 35.12% - - - - 合计 360,025.15 100.00% 518,391.33 100.00% 286,233.13 100.00% 162,665.76 100.00% 2、公司近三年及一期房地产开发销售情况汇总表 项目 2015 年 1 - 9 月 2014 年 度 2013 年度 2012 年度 新开工面积（万平方米） - 205.30 128.49 - 竣工可售面积（万平方米） 41.84 88.91 41.11 13.23 签约销售面积（万平方米） 46.88 66.12 31.18 30.05 签约销售金额（亿元） 41.60 57.83 38.21 28.93 成交均价（元/平方米） 8,422.88 8,746.10 12,255.07 9,628.18 3、报告期内房地产项目的销售情况 （ 1 ） 2012 年度的房地产销售情况表 单位：平方米 业态分 类 报告期内竣 工面积 期末在建可 售面积 报告期内可 供出售面积 报告期内 签约面积 报告期内 签约金额 （万元） 成交均价 （元） 住宅 115,520.84 725,355.10 588,373.35 294,108.81 278,402.11 9,465.96 商铺及购物中心 2,141.67 153,806.03 21,012.33 2,465.35 8,117.61 32,926.81 酒店 - 85,060.02 - - - 写字楼 - 55,648.00 - - - 车位 14,682. 18 234,643.94 141,396.13 3,910.57 2,792.33 7,140.47 合计 132,344.69 1,254,513.09 750,781.81 300,484.73 289,312.05 9,628.18 （ 2 ） 2013 年度的房地产销售情况表 单位：平方米 业态分类 报告期内竣 工面积 期末在建可 售面积 报告期内可 供出售面积 报告期内 签约面积 报告期内 签约金额 （万元） 成交均价 （元） 住宅 345,589.95 2,621,507.00 743,240.19 29 9,688.05 367,680.97 12,268.79 商铺及购物中心 4,448.45 315,996.00 83,719.71 4,063.92 11,903.25 29,290.07 酒店 61,490.00 - - - - - 写字楼 56,000.00 - - - - - 车位 61,018.07 302,565.00 95,158.79 8,067.06 2,552.30 6,401.91 合计 411,056.47 3,357,558.00 922,118.69 311,819. 03 382,136.52 12,255.07 （ 3 ） 2014 年度的房地产销售情况表 单位：平方米 业态分类 报告期内竣 工面积 期末在建可 售面积 报告期内可 供出售面积 报告期内签 约面积 报告期内签 约金额 （万元） 成交均价 （元） 住宅 731,586.85 1,981,050.31 2,514,729.17 556,775.22 406,124.79 7,294.23 商铺及购物中心 11,129.83 229,203.31 254,458.42 89,381.06 165,161.05 18,47 8.30 酒店 - 85,060.02 - - - - 写字楼 55,648.00 - - - - - 车位 90,734.16 387,450.68 610,061.11 15,040.03 7,003.05 4,656.27 合计 889,098.84 2,682,764.32 3,379,248.70 661,196.31 578,288.89 8,746.10 （ 4 ） 2015 年 1 - 9 月 的房地产销售情况表 单位：平方米 业态分类 报告期内竣 工面积 期末在建可 售面积 报告期内可 供出售面积 报告 期内签 约面积 报告期内签 约金额 （万元） 成交均价 （元） 住宅 338,345.91 1,249,463.46 1,957,953.95 446,860.99 369,994.06 7,790.25 商铺及购物中心 1,452.94 218,073.48 165,077.36 15,445.12 41,857.56 27,100.83 酒店 - 85,060.02 - - - - 写字楼 - - - - - - 车位 78,647.54 296,716.52 595,021.08 6,489.4 3 4,158.91 6,408.74 合计 418,446.39 1,849,313.48 2,718,052.39 468,795.54 416,010.52 8,422.88 （二 ） 发行人所处行业状况 1、房地产开发行业 （1）房地产市场现状分析 ①我国房地产整体发展情况 房地产开发行业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定 资产投资的范畴，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长 点。根据国家统计局数据，2014年我国全社会固定资产投资为512,761.00亿元， 同比增长14.89 %；房地产开发投资为95,035.61亿元，同比增长10.49%；2014 年房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重为18.53%。此外，2014年 商品房销售额占国内生产总值（GDP）的比重达到了11.99%。房地产投资已成 为拉动固定资产投资和促进国民经济发展的重要力量。 图6-8-1我国房地产开发投资与固定资产投资之间的关系 资料来源：wind资讯 图6-8-2 我国商品房销售额与GDP之间的关系 资料来源：wind资讯 近年来，为遏制房价过快上涨，中央出台了一系列房地产调控政策，经济手 段和行政手段并用，对中国房地产市场进行了全方位的调控。各项政策的持续出 台和逐步落实，对包括地方政府、房地产开发企业、商业银行、购房者在内的各 相关主体行为均产生了显著影响。尤其是2011年，我国的房地产市场经历了最 严厉的政策调控，一系列调控措施密集出台，包括：房产税试点和限购政策、六 次上调存款准备金率、三次加息、首套房贷利率上浮等。在政策严厉打压下，房 价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在各级城市显现。2012年，中央 政府对房地产市场的调控坚持不放松。一方面，严格执行限购限贷政策，坚决抑 制投资投机需求；另一方面，强调促进房地产价格合理回归，保护合理自住需求。 2013年2月，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》， 在持续执行限购、限贷政策的同时，要求逐步完善保障房、房产税等行业调控长 效机制，抑制投资投机性需求，促进房地产市场长期健康发展。2013年7月， 中央政治局召开会议，提出“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理 投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发 展”。城镇化将成为未来中国经济增长的持续动力，并为房地产行业带来更大的 市场空间。 2014年，受国内外宏观经济形势影响，我国房地产市场进入调整时期，不 同城市和地区房地产市场出现分化。在一线城市房地产市场仍然保持需求旺盛、 价格较高的同时，部分二三线城市出现房地产市场库存较高、需求不振的情况。 中央及地方政府针对不同地区的情况相继出台政策稳定房地产行业发展，包括调 整限购政策、放松公积金贷款、提供分房安置补贴等措施。 2014年3月，第十二届全国人民代表大会第二次会议上的《政府工作报告》 中提出，要完善住房保障机制，提高大城市保障房比例，创新政策性住房投融资 机制和工具，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房 供应。这是近十年来我国政府工作报告中首次未提及“房地产调控”，并且进一步 明确了2014年政府完善住房保障机制的目标和任务。 2014年9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员联合发布《关 于进一步做好住房金融服务工作通知》，指出要加大对保障性安居工程建设的金 融支持、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求、增强金融机构个人住房贷款投 放能力、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。 2014年11月22日和2015年3月1日，中国人民银行先后两次下调金融机 构人民币贷款和存款基准利率，各地住房公积金存贷款利率相继下调。受此影响， 居民贷款购买房产成本将有所降低，有利促进房地产市场需求的平稳发展。 2015年3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部及中国银行业监督管理 委员会联合发出通知，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改 善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例下调 至不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为 20%；拥有1套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金 购买普通自住房，最低首付款比例为30%。首付比例的下调增强了改善性需求购 房者住房消费能力，进一步推动房地产市场平稳发展。 总体而言，我国的房地产市场在经历了2010年以来较为严厉的政策调控之 后进入调整期，目前政策导向趋于平稳化，积极稳妥推进房地产行业的健康发展。 ②住宅房地产发展状况 a.开发投资 近年来，全国住宅房地产的开发投资保持快速增长，占房地产开发投资的比 重基本稳定在70%左右。其中，2014年住宅开发投资金额为64,352.15亿元，较 上年增长9.20%，较上年增速有所降低。2015年1-6月，住宅开发投资金额为 29,505.67亿元，较上年同期增长2.80%，增速明显降低。 全国住宅房产开发投资情况 项目 2015年1-6月 2014年 2013年 2012年 房地产开发投资（亿元） 43 , 954.95 95,035.61 86,013.38 71,803.79 住宅开发投资（亿元） 29 , 505.67 64,352.15 58,950.76 49,374.21 住宅投资所占比例（ % ） 67.13 67.71 68.54 68.76 资料来源：wind资讯 b.销售状况 与住宅开发投资基本同步，近年来，全国商品住宅销售面积和销售金额也基 本呈现稳步增长的局面。2014年以来，由于受经济整体低迷以及前期需求大量 释放等因素，国内房地产市场的成交量受到一定程度的影响，2014年全国商品 住宅销售面积为105,181.79万平方米，销售金额为62,395.58亿元，较上年同期 有所下降。2015年1-6月，全国商品住宅销售面积为44,389.38万平方米，较上 年同期增加4.50%，销售金额为28,941.12亿元，较上年同期增加12.90%。 图8-3全国住宅商品房销售面积与销售额 资料来源：wind资讯 ③商业房地产发展状况1 1本节中的商业房地产包括办公楼、商业营业用房。 a.开发投资 近年来，国内经济快速发展，居民收入水平显著提高，消费需求旺盛，企业 盈利能力增强，规模快速扩张，第三产业在国民经济的比重不断增加，这些因素 共同促进了商业房产的发展。2014年，全国商业房产开发投资金额为19,987.44 亿元，同比增速为20.43%。2015年1-6月，商业房地产开发投资金额为6,705.31 亿元，同比增速为8.60%。 全国商业房产开发投资情况 项目 2015年1-6月 2014年 2013年 2012年 房地产开发投资（亿元） 43 , 954.95 95,035.61 86 ,013.38 71,803.79 商业开发投资（亿元） 6 , 705.31 19,987.44 16,597.28 12,678.61 商业投资所占比例（ % ） 15.26 21.03 19.30 17.66 资料来源：wind资讯 b.销售状况 商业房地产容易受到宏观经济环境的影响，基本走势与住宅商品房较为相 似。在2008年金融危机之前，商业房地产的销售面积和金额处于快速增长期； 2009年以来，销售面积和销售金额仍然保持较为良好的上升势头。2014年，全 国商业商品房销售面积11,572.75万平方米，销售金额11,850.12亿元，与2013 年销售情况基本持平。2015年1-6月商业商品房销售面积和销售金额分别为 3,417.17万平方米和3,333.07亿元，分别同比增加3.50%和下降1.20%。 图8-6全国商业商品房销售面积与销售金额 资料来源：wind资讯 （2）房地产行业上下游情况 房地产开发业的产业链较长，其上游行业主要为包括建材业和建筑业。建筑 材料价格和建筑施工费用的变动将直接影响房地产开发产品的成本。同时，建筑 与建材行业的发展也会对房地产行业起到直接的促进作用。此外，由于土地的特 殊性质，房地产开发企业需要从政府处购买土地使用权，因此政府相关的土地政 策等将直接影响房地产开发企业的经营。 房地产开发行业下游是消费者。国民经济的发展、居民生活水平的提高以及 适龄人口的增加能够带来首次购置住宅需求、改善型住宅需求以及投资性需求 等，促进房地产开发行业的发展。反之，在经济不景气或人口结构发生调整的环 境下，房地产行业会受到需求萎靡的直接影响。除此之外，房地产开发行业的下 游行业有房地产中介和装修行业。商品房中介市场的规范发展有助于商品房的再 次流通，不仅增加物业产品的流动性，也创造新的物业需求，能促进房地产行业 的发展。而装修行业以物业产品为服务标的，无论是作为房地产行业的下游行业 还是配套行业，有利于提高居民的生活品质，促进房地产行业的发展。 （3）行业竞争格局 ①行业集中度不断提升，行业竞争日趋激烈 近十年我国房地产行业发展迅速，特别是大型房地产企业依靠规模、资本、 品牌等优势，规模效益进一步凸显，行业集中度持续提高。 据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究 院三家研究机构的研究数据显示，全国房地产百强企业2014年市场份额快速上 升，行业集中度进一步提高。在市场景气度下降的背景下，百强企业展现出了较 强的抗波动能力，销售业绩稳步增长，市场份额上升至35.4%，较上一年提高了 5.9个百分点，提升幅度为近五年来最高。在房地产行业逐步迈入平稳发展新常 态、市场竞争更趋激烈的背景下，市场份额将更加集中于领先梯队企业。 房地产行业是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，行业分化 日益明显。大型房地产企业将凭借较强的资金实力、融资能力、管理能力和品牌 知名度在竞争中保持持续领先，小型房地产企业将在激烈的竞争中面临更加严峻 的挑战。 ②行业竞争生态基本固化，龙头企业品牌价值凸显 房地产行业属于资金密集型行业，高额的资本投入和较长的项目运作周期是 其突出特征。行业大型的龙头企业凭借其自身雄厚的资金实力已经建立了明显的 先发优势，位于行业前列的企业在土地储备、项目开发、市场营销、资金利用效 率等方面的竞争地位已经相对稳定，行业竞争生态基本固化。 随着行业集中度的提升和品牌企业市场份额的提升，房地产市场将逐步进入 品牌竞争阶段，未来消费者也越来越倾向购买品牌开发商开发的物业。根据中国 房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办的“2014中 国房地产品牌价值测评成果发布会”发布的测评结果，2014年度我国房地产行 业品牌价值前五名企业品牌价值情况如下： 排名 企业名称 品牌价值（亿元） 1 中国海外发展有限公司 319.39 2 恒大地产集团有限公司 291.86 3 万科企业股份有限公司 271.10 4 保利房地产（集团）股份有限公司 232.89 5 绿地控股集团有限公司 180.41 从近两年中国房地产品牌价值前20强榜单来看，2013-2014年连续两次入选 20强的企业共有19家，换榜率为5%。与2013年相比，2014年上榜企业总体排 名变化不大，企业梯队逐渐趋向稳定。 （4）房地产行业的长期发展趋势 ①房地产企业转型发展已成为必然趋势 在政府针对房地产市场环境进行合理调控的大背景下，预计房地产市场抑制 投资投机需求、鼓励合理自住需求将以常态化政策基调存在，房地产企业的竞争 也将进一步加剧，大型、高周转率房地产企业的优势将更加明显，企业转型发展 已成为必然趋势。在经济转型阶段，除住宅产业外，商业地产、养老地产等业态 也将获得发展。与此同时，在稳定经济增长的主旋律中，中央政府在十八大报告 中明确提出新城镇化战略，对房地产行业的发展既是机遇也是挑战。 ②土地资源稀缺性突出 房地产开发的实质是资本与土地的资源整合。土地资源属不可再生资源，对 优质土地资源的控制对于房地产开发企业的发展来说尤为重要。随着开发企业建 设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显。房地产开 发企业对于土地资源的竞争将直接影响土地的价格，进而影响开发项目的成本和 利润。 ③行业进入壁垒和集中度逐渐提高 随着土地供应市场的日益规范和市场化运作机制的逐步完善，政府对房地产 市场监管力度的不断加强，在土地取得、立项批准、银行信贷等方面提出了更高 的监管要求，房地产业的进入门槛将越来越高，实力较弱的中小企业将逐渐被市 场淘汰，房地产开发企业将向规模化、集团化和品牌化方向发展，给资金实力雄 厚、公司治理优秀、管理规范透明的优质公司提供了扩大市场份额的机遇。同时， 政府鼓励具有诚信度较高、具有品牌优势的房地产企业进行收购兼并和重组，有 助于形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。可以预见，在未来的 几年里，房地产行业进入壁垒和行业集中度将大大提高。 （ 三 ）公司的竞争优势 、 经营方针及发展战略 1、公司的竞争优势 （1）一次性大盘综合开发运营的丰富经验 公司拥有十多年一次性大盘综合开发运营的丰富经验，运用标准化管理系 统，采用最短建设周期、最快开盘速度的快速周转的开发模式，大环境大配套大 布局的和谐共赢环境理念；同时，公司充分利用参与部分项目一级开发的优势， 通过综合运营及城市营销对城市资源进行整合、优化及创新，依托公司的资金优 势、成熟的片区开发经验及资源整合能力，对城市区域规模化、高效化、标准化 地进行整体成片开发，从而积累和形成了具有名城特色的开发体系。 （2）符合国家新型城镇化发展方向的丰富土地储备 新型城镇化是“新常态”下中国经济可持续发展的重要引擎。2014年3月， 国务院总理李克强在政府工作报告中指出，推进以人为核心的新型城镇化，并提 出“今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人’问题，促进约1亿农业转移 人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西 部地区就近城镇化”；随后，中共中央、国务院发布《国家新型城镇化规划 （2014-2020年）》，制定了未来几年我国新型城镇化的发展蓝图。2015年3月， 政府工作报告提出“要推进新型城镇化取得新突破，坚持以人为核心，发挥好城 镇化对现代化的支撑作用。” 公司拥有符合国家新型城镇化发展方向的丰富土地储备。比如，公司兰州东 部科技新城、永泰东部温泉旅游新区一期等项目均涉及建制镇改造和新城镇建 设，将较大程度上受益于国家城镇化政策的实施。公司作为专业的新型城市综合 运营商、新型城镇化示范项目建设的龙头房企，未来将进一步推进新型城镇化示 范项目建设，对城市资源进行整合、优化、创新，通过参与城市的基础设施建设、 公共服务、保障性住房建设、房地产开发、产业园建设运营等房地产全产业链开 发，建造更适合老百姓需求的住房，打造老百姓安居乐业的社区环境。 （3）积极的战略布局和明显的区位优势 公司总部位于正在建设的国际金融中心的大上海，各种金融创新具有良好的 政策环境和拓展空间；福州自贸区在公司福州马尾东江滨项目区域内挂牌；兰州 东部科技新城项目正处于“丝绸之路经济带”核心区域。公司因此具备了难得的 机遇和独有的区位优势，有利于公司在更深层次、更广空间加速房地产结构调整 和区域布局，并进行多元化探索，积极发展金融服务、投资贸易、仓储物流等新 业务，构建公司大发展的战略格局。 （4）优异的产品品质和良好的品牌形象 大名城始终注重产品品质——为保证开发项目的高附加值及高品质，公司主 要与国内外知名的专业设计公司开展合作；与工程承建方中国建筑股份有限公司 持续保持战略合作合作关系，确保项目建造品质；同时，公司结合人性化完善社 区智能化建设，提供贴身的物业服务。因此，通过对设计方案的综合优化、项目 施工的严格管理、精益求精的物业服务，对产品品质的不懈追求，“名城”产品 在当地具有很强的市场竞争力。 公司始终以“崇尚品质，追求卓越”为开发宗旨，始终坚持“高性价比”和 “高附加值”的精品化开发策略，已建成了“大名城”、“时代名城”、“名城 港湾”、“东方名城”、“名城国际”等在区域市场具有很高影响力的中高档舒 适住宅小区，成为其所在区域的代表性楼盘，并获得了市场和社会的广泛认可， 形成了良好的公司品牌。比如，“大名城”被授予“中国健康住区”称号，“时 代名城”获“福州市优秀户型完美居室奖”，公司福州马尾项目获得国家2013-2014 年度国家优质工程奖。2015年3月，根据国务院发展研究中心企业研究所、清 华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构发布的研究数据，公司名列 “2015中国房地产百强企业”榜单。 （5）较强的项目开发成本控制能力 公司及其管理团队通过多年的房地产开发实际操作，总结出一套行之有效的 项目成本控制管理模式。在每一个项目的开发中，在坚持高品质的开发策略和清 晰的目标消费者定位基础上，根据预期的目标收益锁定产品的基本目标成本，制 定项目成本预算。在开发管理方面，从规划、设计、施工到销售、物业服务各个 环节，一方面保障决定产品质量与品质的必要投入，另一方面压缩控制非必要的 成本开支，力求精简高效；在成本控制方面，实行严格的成本核算流程，责任主 体的报酬与每一环节质量、成本控制结果相挂钩。 （6）高素质、稳定的开发管理团队 在多年的发展过程中，大名城培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、 实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。大名城管理团队对公司忠诚度较 高，公司把稳定管理团队和提高团队凝聚力作为公司企业文化，并作为公司管理 核心要务。 2、公司经营方针及发展战略 公司力争在房地产业务经营上实现稳定增长。 （1）房地产业务发展战略 ① 充分发挥国家战略赋予的优势，积极构建公司大发展战略。 公司总部位于正在建设的国际金融中心的大上海，各种金融创新具有良好的 政策环境和拓展空间。公司福州马尾东江滨项目、兰州东部科技新城项目正处于 处于“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的“一带一路”的核心区 域，而福州自贸区就在公司马尾东江滨项目区域内挂牌。公司因此具备了难得的 机遇和独有的区位优势。我们必须充分把握这种机遇和优势，立足高原，在更深 层次、更广空间加速房地产结构调整和区域布局，并进行多元化探索，积极发展 金融服务、投资贸易、仓储物流等新业务，构建公司大发展的战略格局。 ② 依托现有的产城融合项目，进一步拓展房地产业务。 公司将充分运用资金优势，通过购并等多种手段，加快布局一线城市。 公 我们坚定地认为，新型城镇化的持续推进战略，将推动房地产行业中长向好发展。 公司作为专业的新型城市综合运营商，新型城镇化示范项目建设的龙头房企，在 深耕福建区域的同时，进一步推进新型城镇化示范项目建设，对城市资源进行整 合、优化、创新，通过参与城市的基础设施建设、公共服务、保障性住房建设、 房地产开发、产业园建设运营等房地产全产业链开发，建造更适合老百姓需求的 住房，打造老百姓安居乐业的社区环境。依托庞大的业主资源，深挖需求潜力， 实现与互联网线上线下的融合贯通。在发展传统房地产业务的同时，大力发展旅 游地产、文化地产、健康养老地产等房地产新业态。 ③ 构建“产业+资本”的双轮驱动、协同发展的创新转型战略，打造新的业 务增长极。 伴随着整个行业的发展与成熟，房地产行业步入新常态的背景下，适度多元 化发展将成为必然趋势，必须把握房地产市场转型契机，发挥公司的资金优势、 管理优势，积极变革资源整合模式，通过资本整合、变革与资本运营实现公司适 度多元化发展。 将资本与地产嫁接，金融与地产相伴，搭建资本整合平台，通过产业基金、 金融并购基金、资产运营基金等择机参与境内外并购，积极探索金融服务业、投 资贸易、仓储物流、大文化大健康等新型产业。 （2）经营计划 ① 快速销售快速去化 深耕细作，全面提升管理能力，降低运营成本，快速销售去化。 ② 降本增效，提升公司整体管控能力 在房地产行业发展步入新常态，利润率逐步下移背景下，强而有效的管控能 力将成为企业持续的内在保障。我们要继续完善公司管理运营体系，加强管控， 提高决策略效率，加强交叉协同作业能力，在两级管控模式下高效运行。 强化全面预算管理工作。预算管理直接影响管理效率、资金效率和成本控制 等企业生命线。公司将从财务预算、预算执行、预算考核三大基本职能入手，进 一步提升全面预算管理，确保预算得到专业科学的审核，提高预算的约束力。 ③ 稳定并吸纳更多行业优秀人才，是决定公司未来项目运营、品牌传承、 公司竞争优势保持的关键因素。加强团队建设，充实一线队伍，提高各层管理者 的领导力及全员的执行力，依然是非常重要的一项工作。 ④ 在激励机制上寻求突破。创新激励模式，加速探索建立适应本企业实际、 有效的激励机制，从而保障企业的长远发展和业绩盈利。参考有些房企的事业合 伙人制度、成就共享计划等，这些新的激励机制，将管理层、员工和股东的利益 紧密捆绑，有助于提高团队稳定度。 ⑤ 继续拓展融资渠道，为公司后续发展提供资金保障 公司将通过直接融资、间接融资等多种融资方式，为公司持续发展提供资金 层面的支持与保障。 （ 四 ） 发行人主要客户和供应商 1、主要客户 公司房地产业务以住宅开发为主，主力客户群为个人购房。 2、主要供应商 公司作为房地产开发企业，建筑承包商是供应商中最重要的组成部分。 四、与发行人相关的 风险 （一）财务风险 1、资产负债率较高的风险 公司所在房地产行业普遍存在资产负债率偏高的特点，房地产行业上市公司 2014年末的资产负债率平均为74.81%2。截至2012年12月31日、2013年12月31日、 2014年12月31日和2015年9月30日，公司资产负债率（合并财务报表口径）分别 为65.99%、70.46%、66.94%和76.56%。本期公司债券发行 完成后 ，公司资产负 债率将略有提高。 如果发行人流动资金紧张，可能影响发行人的财务状况和项目 的正常运转，从而对本期债券偿还造成不利影响。 2 该资产负债率为根据证监会行业分类的房地产上市公司2014年年报数据计算而得。 2、经营活动产生的现金流量净额恶化的风险 2012-2014年度及2015年1-9月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 -110,607.66万元、-300,080.76万元、-263,682.81万元和-573,180.21万元，均为净 流出且金额逐渐增大，主要是由于公司开展房地产开发业务过程中受到销售回款 以及土地储备、支付土地价款两方面因素影响所致。 公司在报告期内持续进行房 地产项目储备使得经营活动产生的现金流出额增加，可能会降低公司财务结构的 稳健程度，对公司现金流产生冲击，从而对本期公司债券本息的偿付产生一定的 不利影响。 3、偿债风险 截至2015年9月30日，公司有息负债（即短期借款、一年内到期的非流动负 债、长期借款 、 应付债券以及其他非流动负债科目的余额合计） 为1,388,350.00 万元，公司面临较大的偿债压力。尽管公司现阶段土地储备较为丰富，公司可通 过项目销售资金回笼、账面货币资金储备等为债务偿还提供保障，但存货的变现（未完）  |