[公告]徐工机械：拟转让徐州徐工施维英机械有限公司75%股权项目涉及之长期投资单位上海施维英机械制造有限公司资产评估说明
徐工集团工程机械股份有限公司拟转让 徐州徐工施维英机械有限公司75%股权 项目涉及之长期投资单位 上海施维英机械制造有限公司 资产评估说明 天兴评报字（2015）第0938号 （共五册，第四册） 二○一五年九月五日 北京天健兴业资产评估有限公司 PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD 目录 第一部分关于《评估说明》使用范围的声明 ............................ 2 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ............................ 3 第三部分评估对象与评估范围说明 .................................... 4 一、 评估对象 .............................................. 4 二、 评估范围 .............................................. 4 第四部分资产核实情况总体说明 ...................................... 7 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ...................... 7 二、 影响资产核实的事项及处理方法 ......................... 10 三、 核实结论 ............................................. 10 第五部分评估方法 ................................................. 11 第六部分资产基础法评估技术说明 ................................... 12 一、 流动资产评估技术说明 ................................. 12 二、 固定资产—建（构）筑物评估技术说明 ................... 16 三、 固定资产—设备评估技术说明 ........................... 36 四、 无形资产—土地使用权评估技术说明 ..................... 49 五、 递延所得税资产评估技术说明 ........................... 70 六、 负债评估技术说明 ..................................... 70 第七部分评估结论及分析 ........................................... 74 一、 评估结论 ............................................. 74 附件：关于进行资产评估有关事项的说明 ............................. 76 第一部分关于《评估说明》使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部 门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位 和个人，不得见诸公开媒体。 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和被评估单位编写并盖章，内容见附件一。 委托方：徐工集团工程机械股份有限公司（以下简称“徐工机械”） 被评估单位：上海施维英机械制造有限公司（以下简称“上海施维英”） 第三部分评估对象与评估范围说明 一、 评估对象 评估对象为上海施维英的股东全部权益。 二、 评估范围 评估范围为上海施维英于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中 资产账面价值9,455.93万元，负债账面价值10,668.16万元，净资产账面价值 -1,212.23万元。账面价值已经江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司审计。各类资 产及负债的账面价值如下： 资产评估申报汇总表 单位：万元 项目 账面价值 A 1 流动资产 5,369.01 2 非流动资产 4,086.92 3 其中：长期股权投资 - 4 长期应收款 - 5 固定资产 563.07 6 在建工程 - 7 无形资产 259.61 8 无形资产—土地使用权 259.61 9 递延所得税资产 3,264.24 10 资产总计 9,455.93 11 流动负债 10,668.16 12 非流动负债 - 13 负债总计 10,668.16 14 净资产（所有者权益） -1,212.23 资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对象 和评估范围与经济行为一致，不重不漏。 （一）实物资产的分布状况及特点 本次评估范围的实物资产主要为存货、房屋建（构）筑物及设备等，产权人 均为上海施维英机械制造有限公司。具体实物资产类型及特点如下： 1. 存货 存货是由原材料、库存商品组成。主要分布在上海施维英和徐工施维英的厂 区及生产车间里，种类较多。进出库数量登记卡片记录及时准确。 2. 固定资产—房屋建（构）筑物及管道沟槽 （1） 房屋建筑物：主要包括车间厂房、办公楼、仓库、生产仓库-Ⅱ、西南 堆场改建、氧气乙炔仓库六处。 以上房屋建筑物结构主要为：排架结构、框架结构、砖混结构和钢结构。房 屋建筑物建成年月为1997年-2011年间，企业资产日常使用及管理状况良好。 （2）构筑物：主主要包括松石水泥路面、南院、新仓库水管线及货架等14 处，均建于2009年以前。 3. 固定资产—设备类资产 （1） 机器设备主要为喷砂机、货架、油漆房、折边机等，设备类资产主要分 布在生产车间和仓库内；资产效用基本正常：部分设备使用年限较长。上海施维 英机器设备类资产管理制度完善，维护保养及时，可满足正常生产和使用的需要。 （2） 运输设备主要为各类轿车和商务车等办公用车辆，主要分布在厂内。 （3） 电子办公设备为电脑、打印机、服务器等生产、办公用设备，分布在各 办公区内。通用设备的规格种类多，而且某些相同名称的设备，因其规格型号不 同，其价格差距较大。 企业设备进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使用状态较佳。 （二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 纳入评估范围的无形资产为上海施维英所拥有的一宗土地使用权，具体无形 资产类型及特点如下： 土地使用权共计一宗，评估人员对土地的范围、面积、权属情况、账面价值 等进行了核实，评估人员对相关合同及权属证明进行核实，对摊销及摊余价值进 行了核对。 纳入评估范围的土地使用权账面价值 2,596,137.23 元，总面积22,746平方 米，为企业以出让方式取得，其用地为工业用地，办理了国有土地使用证沪房地 松字（2010）第035504号。 （三）企业申报的表外资产情况 本次评估企业未申报表外资产。 第四部分资产核实情况总体说明 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 接受资产评估委托后，北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体 负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据上海施维英提供的评估申报表， 制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员的配合下，于2015 年8月10日至8月20日，对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。 在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估人 员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企 业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访 谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为 核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。 （一）资产核实主要步骤 1．指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料 评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申 报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债进行填报，同时要求企业相关 人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映性 能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。 2．初步审查被评估单位填报的评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经 营状况，然后审阅企业提供的“评估申报表”，初步检查有无填项不全、错填、 项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申报表” 是否符合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。 3．现场实地勘察和数据核实 在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、 数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规定， 对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的 清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业 债权债务的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务 的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响 评估作价的重要事项。 4．补充、修改和完善评估申报表 评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善 资产“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符及符合客观和企业实际情况。 5．核实主要资质及产权证明文件 评估人员对纳入评估范围的设备、无形资产等资产的产权进行核实调查，以 确认产权是否清晰。 （二）资产清查核实主要方法 在清查核实工作中，评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采取 了不同的清查核实方法。 1． 资产负债的清查核实 （1）流动资产 1）实物性流动资产 纳入评估范围的实物性流动资产主要是存货，评估人员会同企业有关人员对 企业申报存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查，对存货的申 报内容、生产时间、购入时间等有关情况进行了详细的核实。为了准确确定存货 价值，评估人员会同企业存货管理人员对库存的存货进行了清查和盘点，并推算 到基准日与账面值进行核对。 2）非实物性流动资产 对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目，评估人员主要通过账务核对以 及函证等行清查核实。评估人员对现金进行了盘点，对银行存款和其他货币资金 核对了银行对帐单和余额调节表，对往来账款进了部分函证和核验，对其他流动 资产核对了记账凭证。 （2）房屋建筑物 根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳 入评估范围的房屋建（构）筑物进行了勘察。 对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对； 核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；勘察 并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况； 查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等；查阅有关房屋所有权证，主要 核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”， 检查是否与评估申报表中所列内容一致，对于无房屋所有权证的房屋建筑面积， 根据竣工结（决）算资料来确定。 （3）机器设备 根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类 设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购建合同、 技术档案、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料，通过与设备管理人员和 操作人员的广泛交流，了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，填 写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机 器设备等，调查了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为 分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票、车 辆行驶证等进行核查，对产权权属存在瑕疵的，给予高度关注，进一步通过询问 的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺 函” 。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在征求企 业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。通过这些步骤比较充分地了解 了设备的物理特征、技术特征和经济特征。 （4）无形资产-土地使用权 根据企业提供的土地使用权资产评估申报明细表，土地评估人员对表中所列 各项土地的用途、性质、准用年限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一 核对，并对影响地价的一般因素、区域因素和个别因素等进行了详细了解和现场 勘察，填写了土地使用权状况调查表等。 （5）递延所得税资产 评估人员了解了企业会计政策与税务规定抵扣政策的差异，对企业明细账、 总账、报表数、纳税申报数进行核对；核实所得税的计算依据，取得纳税鉴定， 验算应纳税所得额，核实应交所得税；经过核实，纳入评估范围的递延所得税资 产为企业因计提坏账准备、存货跌价准备、可弥补的亏损产生的所得税差异额。 （6）各类负债 对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形 成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所 需实际承担的债务。 二、 影响资产核实的事项及处理方法 通过资产清查，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下： （一） 对金额较大的设备和部分存货进行了现场调查核实，对其余设备采用点 面结合的方式进行抽查。 （二） 评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，而 是在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未借助 任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。 由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在 本公司考虑的范围之内。 三、 核实结论 评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内的资产及负债 的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映 了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允 的评定估算。 （一）资产状况的清查结论 截至评估基准日2015年6月30日，上海施维英机械制造有限公司所有原材 料为长期积压、淘汰的原材料，存放于上海施维英和徐工施维英厂区内。 （三）账务清查结论 本次经济行为所涉及的上海施维英的评估基准日的财务报表系经江苏苏亚金 诚会计师事务所有限公司审计，本次评估未发现需要调整的事项。 第五部分评估方法 评估方法主要包括资产基础法、收益法和市场法，本次评估采用了资产基础 法。 资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象价值 的评估思路。 资产基础法的基本公式： 股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和 本报告被评估单位以持续经营为前提，其核心资产为房屋、设备等实物资产， 且资产基础法运用中评估各项资产所涉及的经济技术参数的选择都有充分的数据 资料作为基础和依据，故可以采用资产基础法进行评估。 收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的 评估思路。 本说明被评估单位上海施维英2012年至2015年1-6月净利润分别为 -4,270.05万元、-4,277.36万元、622.35万元、-414.03万元，连年亏损，亏损 原因为受宏观经济形势的影响，国内外工程机械市场整体需求持续低迷，使得销 售收入及利润下降较大，究竟何时扭亏为盈存在不确定性，鉴于此，无法对其未 来收益进行预测，故本次评估不采用收益法。 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权 益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。由于被评估单 位属非上市公司，且评估基准日附近中国相关行业规模相当企业的股权交易案例 较少，所以相关可靠准确的可比交易案例很难取得，故本次评估不采用市场法。 第六部分资产基础法评估技术说明 一、 流动资产评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、 其他应收款、存货、其他流动资产。在评估基准日账面价值如下表所示： 项目名称 账面价值 货币资金 6,266,920.54 应收票据 280,000.00 应收账款 34,295,470.37 预付账款 4,984,408.31 其他应收款 52,112.94 存货 6,766,198.48 其他流动资产 1,044,991.07 流动资产合计 53,690,101.71 （二）评估过程 1．进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对； 2．到现场进行查验、监盘、函证等核实工作； 3．收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料； 4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行 评定估算； 5．完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。 （三）评估方法 根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查核 实的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。 1. 货币资金 货币资金账面价值6,266,920.54元，由库存现金、银行存款和其他货币资金 三部分组成。 （1）库存现金 库存现金账面值 29,426.85 元，存放在财务部保险柜中，包括人民币、美元、 欧元。评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符， 对现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和 基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。人民币现金以 盘点核实后账面价值作为评估值，外币现金以评估基准日汇率折算成等值人民币 作为评估值。库存现金评估值为 29,426.85元。 （2）银行存款 银行存款账面值为5,334,571.69元，共11个账户。评估人员查阅了相关会 计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单与银行存款余额 调节表，根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后银行存款余额相符。人 民币存款以核实后账面值作为评估值。外币存款以评估基准日汇率折算成等值人 民币作为评估值。银行存款的评估值5,334,571.70元。 （3）其他货币资金 其他货币资金账面值为902,922.00元，为保函保证金等，评估人员查阅了相 关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅对账单与存款余额调节 表，根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后存款余额相符。以核实后账 面值作为评估值。 经评估，货币资金评估值 6,266,920.55元 2. 应收票据 应收票据账面原值 280,000.00元，均为银行承兑汇票。核实时，核对明细账 与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评估明细表监盘库存票据，查阅 核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性，并 了解评估基准日后票据的承兑、背书转让情况。 经核实应收票据真实、完整，账、表、单金额相符，以核实后的账面值作为 评估值。 应收票据评估值为280,000.00元。 3. 应收账款、其他应收款 应收账款账面余额 38,407,944.68元，坏账准备4,112,474.31元，账面价值 34,295,470.37 元；纳入评估范围内其应收账款账面余额53,587.81元，坏账准 备 1,474.87 元，账面价值 52,112.94元。 对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评 估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较 大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回 的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核 对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。 评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查 了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、 信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联 企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0；对有确凿证 据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为100%；对于 预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐 笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以帐龄分析分别确定 一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐 准备评估为零。 经评估,应收账款评估值 34,525,470.37元；其他应收款评估 52,112.94元。 4. 预付款项 预付款项账面价值为4,984,408.31元，主要内容为预付的备件和整机款等。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评 估人员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检 查存货、固定资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。 如评估人员现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人 员通过函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析 等程序，综合分析判断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金 等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。 经评估，预付账款评估值4,984,408.31元。 5. 存货 存货账面余额24,588,020.02元，存货跌价准备17,821,821.54元，账面价 值为6,766,198.48元。存货主要为原材料和库存商品。 评估人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账簿 记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度， 存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查，通过查阅最近的存货进 出库单等，掌握存货的周转情况，并对存货的品质进行了重点调查。经核实，确 认该企业内控制度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清 晰。评估人员对存货进行了抽盘，抽查数量占总量的40%以上，抽查金额占总量的 60%以上。抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基准日 至盘点日之间的出入库存货的数量，并由此倒推计算出评估基准日存货的实有数 量。 （1） 原材料 原材料账面余额14,381,474.87元，计提存货跌价准备14,381,474.87元， 账面值为0元，为混凝土搅拌车和泵车的配件等。 评估人员了解到全部原材料长期积压淘汰的工程机械零配件，无法正常使用， 本次评估考虑原材料材质及重量以残值作为其评估值。存货跌价准备根据评估有 关规定评估为零。 经评估，原材料评估值为451,803.67元。 （2） 库存商品 库存商品账面余额10,206,545.15元，存货跌价准备3,440,346.67元，账面 价值为6,766,198.48元。经核实，库存商品为各种型号的工业泵、料仓等，跌价 准备为企业对2辆正常销售的混凝土泵车计提的跌价准备，评估人员经过现场勘 查，确认账账、账表、账实相符。纳入本次评估范围的原材料购进日期接近于评 估基准日且价格变动很小，因此本次评估以核实后账面值确认评估值。存货跌价 准备根据评估有关规定评估为零。 经评估，库存商品评估值为10,206,545.15元 。 6. 其他流动资产 其他流动资产账面值1,044,991.07元。是企业待抵扣的进项税。 评估人员在核实无误的基础上，通过了解企业适用的税种、税率、税额以及 缴费的费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅查阅的缴税凭单确认申报数的正 确性和真实性。经核实，企业税款且金额与申报数相符。故以核实后账面值做为 评估值。 经评估，其他流动资产评估值为1,044,991.07元。 （四）评估结果及分析 经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示： 流动资产评估汇总表 金额单位：元 项目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 货币资金 6,266,920.54 6,266,920.54 - - 应收票据 280,000.00 280,000.00 - - 应收账款 34,295,470.37 34,525,470.37 230,000.00 0.67 预付账款 4,984,408.31 4,984,408.31 - - 其他应收款 52,112.94 52,112.94 - - 存货 6,766,198.48 10,658,348.82 3,892,150.34 - 57.52 - 其他流动资产 1,044,991.07 1,044,991.07 - - 流动资产合计 53,690,101.71 57,812,252.05 4,122,150.32 7.68 综上所述，流动资产评估值为57,812,252.05元，评估增值4,122,150.32元， 增值率7.68%，主要原因为企业产品不存在跌价，而按评估相关规定将跌价准备评 估为零，由此导致评估增值。 二、 固定资产—建（构）筑物评估技术说明 （一） 评估范围 纳入评估范围的建筑物为房屋建筑物、构筑物，账面原值17,107,849.59元， 账面净值4,959,405.99元。具体如下表： 金额单位：元 项目名称 账面原值 账面净值 房屋建筑物 16,395,933.28 4,595,393.67 构筑物 711,916.31 364,012.32 合计 17,107,849.59 4,959,405.99 （二） 核实情况 1． 建筑物分布情况 上海施维英机械制造有限公司厂区位于上海市松江新桥工业区新效路177号。 被评估单位建筑物主要为工业建筑。厂区的房屋分别建成于1997年-2011年间。 2．建筑物类型介绍 纳入评估范围的建筑物为房屋建筑物、构筑物，包含办公楼、生产厂房、生 产仓库、喷漆房、氧气乙炔仓库等。 （1）主要建（构）筑物工程技术特征 1）车间厂房：建成于1997年08月，建筑面积为3132.76平方米，结构为钢 结构，共1层，房地证号为沪房地松字（2010）第035504号。 车间厂房为钢结构，外形尺寸为60m×48m，共两跨，单跨为24m，柱距为6m， 檐高为12,55m。另外车间外侧有13m宽、60m长生产厂棚一处。车间单跨设起重 10T吊车两部。此车间基础采用C25钢筋混凝土柱基础，共180对直径为Φ700mm 双头桩、桩深10m，桩基础上部杯型基础、1100×500mm异形地梁，基础埋深-2.34m； 预制排架柱标高12.26m、牛腿标高7.39m、预制吊车梁标高8.14m。围护墙体为 300mm厚加气混凝土砌块墙体，钢屋架、钢槽条、彩钢夹芯板屋面，钢窗，卷闸门。 外墙为贴面砖、内墙为抹灰墙刷涂料，水泥砂浆地面等。室内设有工厂灯照明、 动力电缆、消防管道及防火栓等。 车间厂房内附属房为300mm加气砼砌块墙，现浇构造柱、屋面板、直形楼梯。 附属房装修为外墙抹灰面刷涂料，内墙抹灰面刷涂料、局部墙面贴墙砖，地砖地 面、局部砂浆地面找平，地砖踢脚线、局部为水泥砂浆踢脚线，天棚抹灰面刷涂 料。铝合金窗，铝合金门、木门，室内有吸顶式日光灯、面板开关等。 2）办公楼：建成于1997年08月，建筑面积为1137.76平方米。房地证号为 沪房地松字（2010）第035504号。办公楼为框架结构，共3层，局部4层，分别 为0.15m层、3.55m层、6.75m层、10.15m层，檐口总高13.15m。此楼基础采用 C25钢筋混凝土柱基础，共84对直径为Φ700mm双头桩、桩深12m，异形地梁，基 础埋深-2.39m。结构为现浇矩形柱、连梁、楼面及屋面板、直形楼梯等。围护墙 体为300mm厚加气混凝土砌块墙体，聚苯乙烯泡沫板保温墙。屋面为炉渣保温、 防水砂浆找坡、聚乙烯卷材防水层。铝合金窗、局部塑钢窗，大门为全玻璃自动 门，全坡平开门，办公区一般为夹板门或铝合金带亮门、楼西侧消防门为防盗门， 西侧配套设有消防钢梯1部。外墙为贴面砖、厕所内墙为干挂花岗岩、其余区域 为抹灰墙刷涂料，厕所地面为600mm×600mm地砖、花岗岩过门石，其余地面为 250mm×250mm全磁地砖、局部实木地板地面，踢脚线同地面同步。卫生间天棚为 铝扣板吊顶、楼梯间天棚为抹灰面刷涂料、其他区域为T型龙骨矿棉板吊顶。室 内设有嵌入式双管日光灯、筒灯、吸顶灯，照明及动力电缆、Φ65镀锌管消防管 道及消火栓、中央空调、PPR给水管材和铸铁排水管材，普通卫生洁具等配套设施。 3）Ⅰ、Ⅱ#仓库为钢结构，单层工业建筑。独立基础，维修间（仓库局部）檐 高为10.46m。仓库檐高5m，采用Q345B刚才门式钢架结构，即H型钢柱和H型钢 门式钢梁，跨度为21米，柱距为6米。维修间内设有5T单梁吊车1部，吊车梁 为工字钢吊车梁，C型钢檩条，钢柱间及梁间支撑；仓库大门采用75mm后压型夹 心彩钢板推拉门，窗采用80系列塑钢推拉窗及固定窗，玻璃厚度5mm；水泥砂浆 地面；电气照明采用广照型高压汞灯工厂灯照明，PUC雨水排水管。 4）氧气乙炔仓库为砖混结构，单层仓库。条形砖基础，檐高2.8m，采用加气 砼空心砖砌块墙，屋面为单层彩钢板屋面。墙面为砂浆抹灰，地面为水泥砂浆找 平层。木门、无窗。室内无水、电等安装工程。 （2）构筑物基本概况 构筑物主要为厂区内的围墙、道路、大门、旗杆、排水系统等，主要为砖混、 混凝土、钢砼、铁艺等结构。这类建筑使用强度较小，其做法为一般做法。 （三） 评估过程 1．第一阶段：准备阶段 评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资 产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和 特征是否相符进行了核对并加以调整。 2．第二阶段：现场调查阶段 对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑物的名称、 座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资 产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在调查时，还主 要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构 件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、 构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、 配套使用状况。 （1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性， 为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变 形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是 否有风化以及风化的严重程度。 （2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外 装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看 装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。 （3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足 使用要求。 （4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有 无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 3．第三阶段：评估测算阶段 查阅了典型建(构)筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日 当地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。 4．第四阶段：建筑物评估技术说明撰写阶段 根据资产评估准则等资产评估相关规定等，编制“建筑物评估技术说明”。 （四） 评估依据 1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 1. 《中华人民共和国土地管理法》； 2. 《中华人民共和国营业税暂行条例》； 3. 《房地产估价规范》(国标GB/T 50291-2015)； 4. 《城镇土地估价规程》(国标GB／T18508-2014)； 5. 《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）； 6. 《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号）； 7. 《上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)》； 8. 《上海市安装工程预算定额(2000)》； 9. 《上海市建设工程费用定额（2000年）》； 10. 上海工程造价信息2015年6月刊； 11. 被评估单位提供的房产证等有关资料； 12. 评估人员实地勘察、调查、收集的估价有关资料等。 （五） 评估方法 主要采用重置成本法进行评估。 1．成本法 评估值=重置全价×综合成新率 （1）重置全价的确定 重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本 1）建安综合造价的确定 评估工作中，评估人员可通过查勘待估建（构）筑物的的各项实物情况和调 查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同估价方法分别确定待估建（构） 筑物建安工程综合造价。一般综合造价的确定可根据实际情况采用重编预算法、 决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法来确定估价 对象的建安工程综合造价或同时运用几种方法综合确定估价对象的建安工程综合 造价。 决算调整法：对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建（构） 筑物，评估人员通过对待估建（构）筑物的现场实地查勘，在对建（构）筑物的 各项情况等进行逐项详细的记录后，将待估建（构）筑物按结构分类。从各主要 结构类型中筛选出有代表性且工程决算资料较齐全的的建（构）筑物做为典型工 程案例，运用决算调整法，以待估建（构）筑物决算资料中经确认的工程量为基 础，分析已决算建（构）筑物建安工程综合造价各项构成费用，并根据估价基准 日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建（构）筑物建 安工程综合造价进行调整，最后经综合考虑待估建（构）筑物及当地建筑市场的 实际情况，确定其建安工程综合造价。 一般建(构)筑物：根据典型房屋和构筑物实物工程量，按照现行建筑安装工 程定额(或指标)和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价；计 算出典型工程综合造价后，再运用类比法对类似房屋和构筑物进行分析，找出其 与典型房屋和构筑物的差异因素，进行增减调整，从而计算出与典型工程类似的 房屋和构筑物的综合造价。 2）前期及其他费用确定 前期及其他费用主要包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、工程 招投标代理服务费、可行性研究费等。经测算取费率如下： 序号 费用名称 费率 取费基数 取费依据 1 建设单位管理 费 1.31% 建安造价 关于印发《基本建设财务管理规定》的通知 财建 [2002]394号 2 勘察设计费 2.60% 建安造价 国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规 定》的通知.计价格(2002)10号 3 工程监理费 2.00% 建安造价 《建设工程监理与相关服务收费管理规定》 发改价格 〔2007〕670号 4 工程招投标代 理服务费 0.46% 建安造价 招标代理服务收费管理暂行办法（计价格[2002]1980 号） 5 可行性研究费 0.90% 建安造价 招标代理服务收费管理暂行办法,计价格[1999]1283号 6 环境影响评价 费 0.18% 建安造价 《国家计委国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收 费有关问题的通知》计价格[2002]125号 7 按费率取费合 计 7.45% 3）资金成本 资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率 以建安工程费与前期及其他费用之和为基数确定。 资金成本=（建安工程造价+前期及其他费用）×建设期×利率×1/2 （2）综合成新率的评定 1）对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定， 其计算公式为： 综合成新率=勘察成新率×60%＋年限成新率×40% 其中： 年限成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100% 现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年 来的维修、管理情况，并经现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部 分进行打分，填写成新率的现场勘察表，逐一算出这些建筑物的勘察成新率。 2）对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体 情况进行修正后确定成新率，计算公式： 成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100% （3）评估值的计算评估值=重置全价×综合成新率 （六） 评估结果及分析 1．评估结果 经评估，建筑物评估原值19,036,400.00元，评估净值11,999,700.00元； 评估原值增值率11.27%，评估净值增值率141.96%。建筑物评估汇总表见下表： 建筑物评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 16,395,933.28 4,595,393.67 16,933,000.00 10,574,400.00 3.28 130.11 构筑物 711,916.31 364,012.32 2,103,400.00 1,425,300.00 195.46 291.55 合计 17,107,849.59 4,959,405.99 19,036,400.00 11,999,700.00 11.27 141.96 2．增减值原因分析 经评估后，房屋建筑物类固定资产原值增值1,928,550.41元，增值率11.27%； 净值增值7,040,294.01元，增值率141.96%。原因如下： （1）房屋评估原值增值原因是近年来人工、机械、材料费的上涨造成评估原 值比账面原值增值。 （2）房屋评估净值增值的主要原因是房屋建筑物的耐用年限比企业采用的会 计折旧年限长。 （七） 特殊事项说明 无。 （八） 典型案例 案例1：办公楼（房屋建筑物评估明细表第2项） 建筑面积1137.76平方米； 账面原值4,200,641.52元； 账面净值786,632.99元。 1．概况 办公楼：建成于1997年08月，建筑面积为1137.76平方米，结构类型为框 架结构，共3层，局部4层，房地证号为沪房地松字（2010）第035504号。 办公楼为框架结构，共3层，局部4层，分别为0.15m层、3.55m层、6.75m 层、10.15m层，檐口总高13.15m。此楼基础采用C25钢筋混凝土柱基础，共84 对直径为Φ700mm双头桩、桩深12m，异形地梁，基础埋深-2.39m。结构为现浇矩 形柱、连梁、楼面及屋面板、直形楼梯等。围护墙体为300mm厚加气混凝土砌块 墙体，聚苯乙烯泡沫板保温墙。屋面为炉渣保温、防水砂浆找坡、聚乙烯卷材防 水层。铝合金窗、局部塑钢窗，大门为全玻璃自动门，全坡平开门，办公区一般 为夹板门或铝合金带亮门、楼西侧消防门为防盗门，西侧配套设有消防钢梯1部。 外墙为贴面砖、厕所内墙为干挂花岗岩、其余区域为抹灰墙刷涂料，厕所地面为 600mm×600mm地砖、花岗岩过门石，其余地面为250mm×250mm全磁地砖、局部实 木地板地面，踢脚线同地面同步。卫生间天棚为铝扣板吊顶、楼梯间天棚为抹灰 面刷涂料、其他区域为T型龙骨矿棉板吊顶。室内设有嵌入式双管日光灯、筒灯、 吸顶灯，照明及动力电缆、Φ65镀锌管消防管道及消火栓、中央空调、PPR给水 管材和铸铁排水管材，普通卫生洁具等配套设施。 2．重置全价测算 根据上海市所规定的各类建筑取费及建设单位所支付的其他费用项目及标 准，计算房屋的重置价值 （1）土建造价的测算 根据被评估单位提供的施工工图纸及工程结算书，结合现场实地勘察，该建 筑物实物工程量、现行定额及线性材料价格，执行建筑行业线性相关法令文件计 算，包括基础、主体、装饰及安装等专业的工程造价： 根据上海市建设工程费用定额规定的计算程序和费率，先计算出工程直接费 及其他规定费用，然后确定建安综合造价。 1）土建工程测算表： 土建工程测算表 单位：人民币元 序号 费用名称 取费名称 费率 费用金额 一 土建工程 1 直接工程费 直接费 2,466,112.62 1.1 人工费 人工费 425,589.35 1.2 材料费 材料费 1,939,116.00 1.3 机械费 机械费 101,407.27 2 综合费用 直接工程费 8 197,289.01 3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 87,892.25 4 施工措施费 措施项目合计 229,300.85 5 小计 直接工程费+综合费用+ 安全防护文明施工措施 费+施工措施费 2,980,594.73 6 工、料、机价差 -30,758.31 7 规费 工程排污费+社会保障 费+住房公积金+河道管 理费 64,688.81 7.1 工程排污费 小计 0.1 2,980.59 7.2 社会保障费 小计 1.72 51,266.23 7.3 住房公积金 小计 0.32 9,537.90 7.4 河道管理费 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 费+住房公积金 0.03 904.09 8 税金 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 费+住房公积金 3.35 100,956.31 9 费用合计 小计+工、料、机价差+ 规费+税金 3,115,481.54 二 工程造价 专业造价总合计 3,115,481.54 2）装饰工程测算表 装饰工程测算表 单位：人民币元 序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 一 装饰工程 1 直接工程费 直接费 781,832.14 1.1 人工费 人工费 301,367.09 1.2 材料费 材料费 472,763.86 1.3 机械费 机械费 7,701.19 2 综合费用 直接工程费 8 62,546.57 3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 27,864.50 4 施工措施费 措施项目合计 - 5 小计 直接工程费+综合费用+ 安全防护、文明施工措 施费+施工措施费 872,243.21 序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 6 工、料、机价差 59,280.26 7 规费 工程排污费+社会保障 费+住房公积金+河道管 理费 18,951.06 7.1 工程排污费 小计 0.1 872.24 7.2 社会保障费 小计 1.72 15,002.58 7.3 住房公积金 小计 0.32 2,791.18 7.4 河道管理费 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 费+住房公积金 0.03 285.06 8 税金 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 费+住房公积金 3.35 31,831.35 9 费用合计 小计+工、料、机价差+ 规费+税金 982,305.88 二 工程造价 专业造价总合计 982,305.88 3）安装工程测算 安装工程测算表 单位：人民币元 序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 一 安装工程 1 直接工程费 其中：人工费+材料费+ 机械费+主材费+设备费 183,359.71 1.1 人工费 人工费 21,359.17 1.2 材料费 材料费 9,454.79 1.3 机械费 机械费 309.06 1.4 主材费 主材费 152,236.69 1.5 设备费 设备费 - 2 综合费用 其中:人工费 41 8,757.26 3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 6,339.86 4 施工措施费 措施项目合计 - 5 小计 直接工程费+综合费用+ 安全防护、文明施工措 施费+施工措施费 198,456.83 6 工、料、机价差 6,573.50 7 规费 工程排污费+社会保障 费+住房公积金+河道管 理费 2,195.93 7.1 工程排污费 小计 - 7.2 社会保障费 其中：人工费 8.4 1,794.17 7.3 住房公积金 其中：人工费 1.59 339.61 7.4 河道管理费 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 0.03 62.15 费+住房公积金 8 税金 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 费+住房公积金 3.35 6,940.00 9 费用合计 小计+工、料、机价差+ 规费+税金 214,166.26 二 工程造价 专业造价总合计 214,166.26 4）建安综合造价=土建工程造价+装饰装修工程造价+安装工程造价 =3,115,481.54+982,305.88+214,166.26 =4,311,953.68(元) （2）前期及其他费用 前期及其他费用=建安综合造价×7.45% = 4,311,953.68×7.45% = 321,240.55 （3）资金成本 本工程正常建设期为半年，资金投入按半年均匀投入，利率按4.85%计算，则： 资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×4.85%×0.5×1/2 =(4,311,953.68 +321,240.55)×4.85%×0.5×1/2 = 56,177.48 （4）重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本 =4,311,953.68+321,240.55+56,177.48 = 4,689,400.00（元）百位取整 3．成新率的确定 对房屋建筑物进行现场调查后，依据建筑物现场调查评分标准，分别对建筑 物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现 场调查成新率。其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理 论成新率，最后计算出综合成新率。 （1）调查成新率 在熟悉房屋施工资料的基础上，依据建筑物现场调查评分标准，对建筑物的 结构、装饰、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限， 确定三部分权重，依此确定房屋调查成新率。 经现场调查，该房屋基础承载力强、无不均匀沉降，承重构件完好无损，屋 面完好无渗漏，门窗开启灵活无翘曲，内外装修基本完好，室内电照、上下水、 采暖设施齐全，能正常使用。 调查成新率计算表 部件名称 标准分 具体情况 评定分 结构部分 1.基础 30 有承载能力，轻微不均匀沉降； 18 2.承重构件 30 墙、柱、梁较好； 17 3.非承重墙 15 无裂缝、面层较好； 9 4.屋面 15 不渗漏，排水设施畅通； 9 5.楼地面 10 整体面层一般； 6 小计：(1+2+3+4+5)×权重=59×0.87=51.33 装修部分 6.门窗 40 轻微变形、开关正常、无残缺； 26 7.外装修 30 轻微裂缝、稍许风化、剥落； 26 8.内装修 30 轻微空鼓、有小裂缝、无剥落； 22 小计：（6+7+8）×权重＝74×0.10=7.4 设备部分 9.水卫 40 水路畅通，各种卫生器具完满足正常 使用； 26 10电器 60 线路和照明正常使用； 26 小计：（9+10）×权重=52×0.03=1.56 打分法评定取整(A)：A=G+B+S=60 （2）理论成新率 根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。 理论成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100% =(60-17.92)/60×100% =70% （3）综合成新率 综合成新率采用二种方法取权重，即理论成新率占40%，观察法占60%。 综合成新率=调查成新率×60%+理论成新率×40% =60%×60%+70%×40% =64% 4．评估值的确定 评估值=重置全价×成新率 = 4,689,400.00×64% = 3,001,200.00 (元)百位取整 案例2：车间厂房（房屋建筑物评估明细表第1项） 建筑面积3132.76平方米； 账面原值10,127,852.47元； 账面净值2,342,191.96元。 1．概况 车间厂房：建成于1997年08月，建筑面积为3132.76平方米，结构为排架 结构，共1层，房地证号为沪房地松字（2010）第035504号。 车间厂房为排架结构，外形尺寸为60m×48m，共两跨，单跨为24m，柱距为 6m，檐高为12,55m。另外车间外侧有13m宽、60m长生产厂棚一处。车间单跨设 起重10T吊车两部。此车间基础采用C25钢筋混凝土柱基础，共180对直径为Φ700mm双头桩、桩深10m，桩基础上部杯型基础、1100×500mm异形地梁，基础埋 深-2.34m；预制排架柱标高12.26m、牛腿标高7.39m、预制吊车梁标高8.14m。围 护墙体为300mm厚加气混凝土砌块墙体，钢屋架、钢槽条、彩钢夹芯板屋面，钢 窗，卷闸门。外墙为贴面砖、内墙为抹灰墙刷涂料，水泥砂浆地面等。室内设有 工厂灯照明、动力电缆、消防管道及防火栓等。 车间厂房内附属房为300mm加气砼砌块墙，现浇构造柱、屋面板、直形楼梯。 附属房装修为外墙抹灰面刷涂料，内墙抹灰面刷涂料、局部墙面贴墙砖，地砖地 面、局部砂浆地面找平，地砖踢脚线、局部为水泥砂浆踢脚线，天棚抹灰面刷涂 料。铝合金窗，铝合金门、木门，室内有吸顶式日光灯、面板开关等。 2．重置全价测算 根据上海市所规定的各类建筑取费及建设单位所支付的其他费用项目及标 准，计算房屋的重置价值 （1）建筑安装工程综合造价计算 根据被评估单位提供的施工工图纸及工程结算书，结合现场实地勘察，该建 筑物实物工程量、现行定额及线性材料价格，执行建筑行业线性相关法令文件计 算，包括基础、主体、装饰及安装等专业的工程造价： 根据上海市建设工程费用定额规定的计算程序和费率，先计算出工程直接费 及其他规定费用，然后确定建安综合造价。 1）土建工程测算表： 土建工程测算表 单位：人民币元 序号 费用名称 取费名称 费率 费用金额 一 土建工程 1 直接工程费 直接费 6,780,958.19 1.1 人工费 人工费 949,334.15 1.2 材料费 材料费 5,221,337.80 1.3 机械费 机械费 610,286.24 2 综合费用 直接工程费 8 542,476.66 3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 219,703.05 4 施工措施费 措施项目合计 237,808.94 5 小计 直接工程费+综合费用+ 安全防护文明施工措施 费+施工措施费 7,780,946.84 6 工、料、机价差 -104,426.76 7 规费 工程排污费+社会保障 费+住房公积金+河道管 理费 168,865.18 7.1 工程排污费 小计 0.1 7,780.95 7.2 社会保障费 小计 1.72 133,832.29 7.3 住房公积金 小计 0.32 24,899.03 7.4 河道管理费 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 费+住房公积金 0.03 2,352.91 8 税金 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 费+住房公积金 3.35 262,741.58 9 费用合计 小计+工、料、机价差+ 规费+税金 8,108,126.84 二 工程造价 专业造价总合计 8,108,126.84 2）装饰工程测算 装饰工程测算表 单位：人民币元 序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 一 建筑装饰工程 1 直接工程费 直接费 802,177.41 1.1 人工费 人工费 392,417.47 1.2 材料费 材料费 403,586.65 1.3 机械费 机械费 6,173.29 2 综合费用 直接工程费 8 64,174.19 3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 25,990.55 4 施工措施费 措施项目合计 - 5 小计 直接工程费+综合费用+ 安全防护、文明施工措 施费+施工措施费 892,342.15 6 工、料、机价差 97,851.70 7 规费 工程排污费+社会保障 费+住房公积金+河道管 理费 19,398.90 7.1 工程排污费 小计 0.1 892.34 7.2 社会保障费 小计 1.72 15,348.28 7.3 住房公积金 小计 0.32 2,855.49 7.4 河道管理费 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 费+住房公积金 0.03 302.79 8 税金 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 费+住房公积金 3.35 33,811.21 9 费用合计 小计+工、料、机价差+ 规费+税金 1,043,403.96 二 工程造价 专业造价总合计 1,043,403.96 3）安装工程测算 安装工程测算表 单位：人民币元 序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 一 安装工程 1 直接工程费 其中：人工费+材料费+ 机械费+主材费+设备费 269,957.95 1.1 人工费 人工费 17,242.91 1.2 材料费 材料费 132,977.29 1.3 机械费 机械费 1,000.46 1.4 主材费 主材费 118,737.29 1.5 设备费 设备费 - 序号 费用名称 取费说明 费率 费用金额 2 综合费用 其中:人工费 41 7,069.59 3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 8,310.83 4 施工措施费 措施项目合计 - 5 小计 直接工程费+综合费用+ 安全防护、文明施工措 施费+施工措施费 285,338.37 6 工、料、机价差 -7,122.65 7 规费 工程排污费+社会保障 费+住房公积金+河道管 理费 1,806.54 7.1 工程排污费 小计 - 7.2 社会保障费 其中：人工费 8.4 1,448.40 7.3 住房公积金 其中：人工费 1.59 274.16 7.4 河道管理费 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 费+住房公积金 0.03 83.98 8 税金 小计+工、料、机价差+ 工程排污费+社会保障 费+住房公积金 3.35 9,377.93 9 费用合计 小计+工、料、机价差+ 规费+税金 289,400.19 二 工程造价 专业造价总合计 289,400.19 4）建安综合造价=土建工程造价+装饰装修工程造价+安装工程造价 =8,108,126.84+1,043,403.96+289,400.19 =9,440,930.99(元) （2）前期及其他费用 前期及其他费用=建安综合造价×7.45% = 9,440,930.99×7.45% = 703,349.36（元） （3）资金成本 本工程正常建设期为半年，资金投入按半年均匀投入，利率按4.85%计算，则： 资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×4.85%×0.5×1/2 =(9,440,930.99 + 703,349.36)×4.85%×0.5×1/2 =122,999.40 (元) （4）重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本 =9,440,930.99+703,349.36+122,999.40 =10,267,300.00(元)百位取整 3．成新率的确定 对房屋建筑物进行现场调查后，依据建筑物现场调查评分标准，分别对建筑 物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现 场调查成新率。其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理 论成新率，最后计算出综合成新率。 （1）调查成新率 在熟悉房屋施工资料的基础上，依据建筑物现场调查评分标准，对建筑物的 结构、装饰、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限， 确定三部分权重，依此确定房屋调查成新率。 经现场调查，该房屋基础承载力强、无不均匀沉降，承重构件完好无损，屋 面完好无渗漏，门窗开启灵活无翘曲，内外装修基本完好，室内电照、上下水、 采暖设施齐全，能正常使用。 调查成新率计算表 部件名称 标准分 具体情况 评定分 结构部分 1.基础 30 有承载能力，轻微不均匀沉降； 16 2.承重构件 30 墙、柱、梁较好； 15 3.非承重墙 15 无裂缝、面层较好； 8 4.屋面 15 不渗漏，排水设施畅通； 8 5.楼地面 10 整体面层一般； 5 小计：(1+2+3+4+5)×权重=52×0.87=45.24 装修部分 6.门窗 40 轻微变形、开关正常、无残缺； 25 7.外装修 30 轻微裂缝、稍许风化、剥落； 25 8.内装修 30 轻微空鼓、有小裂缝、无剥落； 21 小计：（6+7+8）×权重＝71×0.10=7.1 设备部分 9.水卫 40 水路畅通，各种卫生器具完满足正常使用； 25 10.电器 60 线路和照明正常使用； 35 小计：（9+10+11）×权重=60×0.03=1.8 打分法评定取整(A)：A=G+B+S=54 （2）理论成新率 根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。 理论成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100% =(50-32.16)/50×100% =64% （3）综合成新率 综合成新率采用二种方法取权重，即理论成新率占40%，观察法占60%。 综合成新率=调查成新率×60%+理论成新率×40% =54%×60%+64%×40% =58% 4．评估值的确定 评估值=重置全价×成新率 = 10,267,300.00×58% = 5,955,000.00(元) 案例3：松石水泥地面（构筑物评估明细表第2项） 建筑面积2,177.43平方米； 账面原值71,140.00元； 账面净值44,195.22元。 1．概况 该地面位于松江区新效路177号厂区内，建成于2007年2月。混凝土结构， 其做法为一般做法，即：砂、石垫层，200mm后混凝土面层。 2．重置全价测算 根据上海市所规定的各类建筑取费及建设单位所支付的其他费用项目及标 准，计算房屋的重置价值 （1）建筑安装工程综合造价计算 根据被评估单位提供的施工工图纸及工程结算书，结合现场实地勘察，该建 筑物实物工程量、现行定额及线性材料价格，执行建筑行业线性相关法令文件计 算，包括基础、主体、装饰及安装等专业的工程造价： 根据上海市建设工程费用定额规定的计算程序和费率，先计算出工程直接费 及其他规定费用，然后确定建安综合造价。 1）土建工程测算表： 土建工程测算表 单位：人民币元 序号 费用名称 取费名称 费率 费用金额 一 土建工程 1 直接工程费 直接费 440,796.68 1.1 人工费 人工费 117,905.60 1.2 材料费 材料费 304,635.08 1.3 机械费 机械费 18,256.00 2 综合费用 直接工程费 8 35,263.73 3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 2.4 11,425.45 4 施工措施费 措施项目合计 - 5 小计 直接工程费+综合费用+安全防护 文明施工措施费+施工措施费 487,485.86 6 工、料、机价差 （未完）  |