[收购]长高集团：拟发行股份收购资产并配套募集资金项目涉及的湖北省华网电力工程有限公司股东全部权益价值评估说明
湖南长高高压开关集团股份公司 拟发行股份收购资产并配套募集资金项目 涉及的湖北省华网电力工程有限公司 股东全部权益价值 评估说明 中企华评报字(2015)第4213号 (共一册，第一册) 北京中企华资产评估有限责任公司 二〇一五年十一月十六日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ....................................................................................... 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................................................... 2 第三部分 资产评估说明 ...................................................................................................................... 3 第一章 评估对象与评估范围说明 ..................................................................................................... 4 一、 评估对象与评估范围 ................................................................................................................ 4 二、企业申报的实物资产情况 ........................................................................................................ 7 三、企业申报的无形资产情况 ........................................................................................................ 8 四、企业申报的表外资产情况 ........................................................................................................ 8 五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ......................................................................... 8 第二章 资产核实情况总体说明 ......................................................................................................... 9 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ........................................................................ 9 二、 影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................................... 10 三、 核实结论 ........................................................................................................................... 10 第三章 资产基础法评估技术说明 ................................................................................................... 11 一、 流动资产评估技术说明 ................................................................................................ 11 二、 长期股权投资评估技术说明 ........................................................................................ 17 三、 房屋建筑物评估技术说明 ............................................................................................ 23 四、 机器设备评估技术说明 ................................................................................................ 34 五、 无形资产-其他无形资产评估技术说明 ..................................................................... 43 六、 递延所得税资产评估技术说明 ................................................................................... 44 七、 流动负债评估技术说明 ................................................................................................ 44 第四章 收益法评估技术说明............................................................................................................ 48 一、 被评估企业简介 ....................................................................................................................... 48 二、 宏观、区域经济因素分析 ..................................................................................................... 49 三、 行业现状与发展前景分析 ..................................................................................................... 56 四、 被评估企业的业务分析 ......................................................................................................... 65 五、 被评估企业的资产与财务分析 ............................................................................................ 70 六、评估模型和收益期的确定 ...................................................................................................... 76 七、 收益预测的假设条件 .............................................................................................................. 79 八、现场清查的过程、内容和结果 ............................................................................................. 80 九、预测期收益的预测过程 .......................................................................................................... 82 十、资本性支出的分析及预测 ...................................................................................................... 92 十一、营运资金净增加额的分析及预测 .................................................................................... 92 十二、折现率的确定 ....................................................................................................................... 93 十三、自由现金流预测结果及经营性资产价值的确定 .......................................................... 95 十四、非经营性资产和负债&溢余资产的评估 ......................................................................... 97 十五、收益法评估结果 ................................................................................................................... 98 第五章 评估结论及分析 .................................................................................................................. 100 一、 评估结论 ......................................................................................................................... 100 二、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑 ....................................................... 102 评估说明附件 ....................................................................................................................................... 103 附件一、关于进行资产评估有关事项的说明 ......................................................................... 103 附件二、湖北省华网电力规划设计有限公司评估说明 ........................................................ 103 附件三、湖北国源电智建设有限责任公司评估说明 ............................................................ 103 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定 外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不 得见诸公开媒体。 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加 盖单位公章并签署日期，内容见附件：《关于进行资产评估有关事项 的说明》。 第三部分 资产评估说明 本部分内容由签字注册资产评估师编写，共包括评估对象与评估 范围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、收益 法评估技术说明、评估结论及分析共五章。 第一章 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围 (一)委托评估对象与评估范围 评估对象是湖北省华网电力工程有限公司(简称“华网电力工程”) 的股东全部权益价值。 评估范围是湖北省华网电力工程有限公司的全部资产及负债。 评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、长期股权投资、固 定资产、无形资产、递延所得税资产等，总资产账面价值为8,800.66 万元；负债包括流动负债，总负债账面价值为4,458.71万元；净资产 账面价值4,341.95万元。具体内容如下表： 科目名称 账面价值（RMB元） 一、流动资产合计 67,361,204.19 货币资金 17,519,548.38 应收票据 5,000,000.00 应收账款 9,799,653.16 预付账款 8,476,690.00 其它应收款 6,356,358.49 存货 19,537,856.48 其他流动资产 671,097.68 二、非流动资产合计 20,645,433.59 长期股权投资 4,000,000.00 固定资产 15,925,420.35 无形资产 190,347.82 递延所得税资产 529,665.42 三、资产总计 88,006,637.78 四、流动负债合计 44,587,099.99 应付票据 3,891,711.00 应付账款 25,243,694.42 预收账款 5,775,914.12 应付职工薪酬 1,200,000.00 应交税费 2,847,699.98 其他应付款 5,628,080.47 五、非流动负债合计 0.00 六、负债合计 44,587,099.99 七、净资产（所有者权益） 43,419,537.79 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范 围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经中审 华寅五洲会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意 见。 (二) 纳入评估范围的主要资产情况 本次评估范围内主要资产包括存货、房屋建(构)筑物、机器设备、 长期股权投资。 1.存货 纳入评估范围的存货为原材料和工程施工。原材料主要为企业 根据项目需求所采购的设备，如高压联络柜、环网柜、高压进线 柜、高压出线柜等；工程施工为企业尚未结转成本的劳务成本和已 完工未结算的工程成本。其中，劳务成本主要为尚未分摊到各工程 项目的劳务工资、社保、公积金及差旅车辆费等。 2.房屋建（构）筑物 本次申报评估的房屋建筑物为一套武汉市东湖新技术开发区软 件园东路1号软件产业4.1期B3栋4层01室的商品房，建成于2013 年6月，框架结构，建筑面积为1,506.45平方米。至评估基准日，该 房屋使用现状为闲置，已办理房屋所有权证及国有土地使用权证， 房产证号为武房权证湖字第2015002846号，土地证号为武新国用（商 2015）第61528号，证载权利人为湖北省华网电力工程有限公司。 3.机器设备 纳入评估范围的设备类资产主要购置于2010年至2015年，主要 分布于湖北省华网电力工程有限公司办公区域内。湖北省华网电力 工程有限公司的机器设备主要为车辆及电子设备，其资产的具体特 点如下： 车辆主要包括办公用车辆12台，具体型号分别为起亚牌 YQE6430A、起亚牌YQZ6440A、马自达牌CAF7162A、东风牌 EQ6400LF22Q、宝马2996CC小轿车WBAYE2、揽胜极光1999CC越野 车SAL、别克牌SGM6531ATA、宝马牌BMW7201WL（两台）、江淮牌 HFC6500A3C8F、沃尔沃VCC7204C12和迷你牌WMWZC510。目前上述 车辆产权清晰，均行驶正常，满足日常办公需要。 电子设备：办公用电子设备主要有办公用电脑、空调及办公辅 助设备共计363项，目前设备使用状况良好，满足日常办公需要。 4.长期股权投资概况 评估基准日长期股权投资账面值4,000,000.00元，账面净额 4,000,000.00元。核算内容为2项控股长期股权投资。 评估基准日长期股权投资概况如下表所示： 金额单位：人民币元 序 号 被投资单位名称 投资日期 投资比例% 是否控 股 账面价值 1 湖北省华网电力规划设计有限公 司 2012/08 100.00% 是 1,000,000.00 2 湖北国源电智建设有限责任公司 2013/06 100.00% 是 3,000,000.00 长期股权投资净额合计 4,000,000.00 长期股权投资单位的主要资产包括：流动资产、固定资产(电子 设备)、递延所得税资产、流动负债等。 (三)委托评估的资产权属状况 评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。 二、企业申报的实物资产情况 企业申报的纳入评估范围的实物资产包括存货、房屋建（构）筑 物、机器设备等。实物资产的类型及特点如下： 1、存货 纳入评估范围的存货为原材料和工程施工。原材料主要为企业根 据项目需求所采购的设备，如高压联络柜、环网柜、高压进线柜、高 压出线柜等；工程施工为企业尚未结转成本的劳务成本和已完工未结 算的工程成本。其中，劳务成本主要为尚未分摊到各工程项目的劳务 工资、社保、公积金及差旅车辆费等。 2、房屋建（构）筑物 本次申报评估的房屋建筑物为一套武汉市东湖新技术开发区软 件园东路1号软件产业4.1期B3栋4层01室的商品房，建成于2013 年6月，框架结构，建筑面积为1,506.45平方米。至评估基准日，该 房屋使用现状为闲置，已办理房屋所有权证及国有土地使用权证，房 产证号为武房权证湖字第2015002846号，土地证号为武新国用（商 2015）第61528号，证载权利人为湖北省华网电力工程有限公司。 3、机器设备 纳入评估范围的设备类资产主要购置于2010年至2015年，主要 分布于湖北省华网电力工程有限公司办公区域内。湖北省华网电力工 程有限公司的机器设备主要为车辆及电子设备，其资产的具体特点如 下： 车辆主要包括办公用车辆12台，具体型号分别为起亚牌 YQE6430A、起亚牌YQZ6440A、马自达牌CAF7162A、东风牌 EQ6400LF22Q、宝马2996CC小轿车WBAYE2、揽胜极光1999CC越野 车SAL、别克牌SGM6531ATA、宝马牌BMW7201WL（两台）、江淮牌 HFC6500A3C8F、沃尔沃VCC7204C12和迷你牌WMWZC510。目前上述 车辆产权清晰，均行驶正常，满足日常办公需要。 电子设备：办公用电子设备主要有办公用电脑、空调及办公辅助 设备共计363项，目前设备使用状况良好，满足日常办公需要。 三、企业申报的无形资产情况 企业申报的纳入评估范围的无形资产为其他无形资产，具体为计 价结算软件、博微配电网工程造价编制软件等软件和系统。 四、企业申报的表外资产情况 企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。 五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 未引用其他机构报告。 第二章 资产核实情况总体说明 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估 项目团队按照专业划分为财务、设备、房地产和收益法等4个评估 小组，并制定了详细的现场清查核实计划。2015年9月6日至2015 年9月30日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清 查核实。 1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清 查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要 求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同 时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标 等情况的文件资料等。 2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的 详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项 不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资 料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位 对资产评估申报明细表进行完善。 3.现场实地勘察 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在 被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对 各项资产进行了现场勘察，并针对不同的资产性质及特点，采取了 不同的勘察方法。 4.补充、修改和完善资产评估申报明细表 评估人员根据现场实地勘察结果，并和被评估单位相关人员充 分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相 符。 5.查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的房产、设备、车辆等资产的产权证 明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请 企业核实或出具相关产权说明文件。 6.经营情况 按照评估准则的要求，指导企业清查资产，提供评估相关的资 料，包括企业历史沿革、现状和前景，以及历史财务资料和收入、 成本、费用等财务预测资料。 评估人员了解了企业的资产、负债、权益、盈利、利润分配、 现金流量等财务状况，对企业提供的历史数据资料、财务预测资料 进行了核查，收集了可能影响企业生产经营状况的宏观、区域经济 因素，以及行业发展状况及前景等方面的资料。 二、 影响资产核实的事项及处理方法 无。 三、 核实结论 经过清查核实： 资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。纳入评估范围内 的资产产权清晰，权属证明文件齐全。 第三章 资产基础法评估技术说明 一、 流动资产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、 预付账款、其他应收款和存货。上述流动资产评估基准日账面价值如 下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 17,519,548.38 应收票据 5,000,000.00 应收账款 9,799,653.16 预付账款 8,476,690.00 其他应收款 6,356,358.49 存货 19,537,856.48 其他流动资产 671,097.68 流动资产合计 67,361,204.19 (二)核实过程 第一阶段：准备阶段 评估人员对纳入评估范围的流动资产构成情况进行初步了解，设 计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估 资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估 单位准备评估所需资料和填写流动资产评估申报明细表。 第二阶段：现场调查阶段 1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表， 首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与 被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最 后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典 型特征收集了评估基准日的银行对账单、采购合同与发票以及部分记 账凭证等评估相关资料。 3.现场查点：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日 申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了项目招投标 流程、项目收款进度和各项目工程进度，以及工程物资相关的市场信 息；询问了客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏 账准备计提的政策等。 第三阶段：评定估算阶段 根据各类流动资产的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用 适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评 估明细表和评估汇总表，撰写流动资产评估技术说明。 (三)评估方法 1.货币资金 (1)库存现金 评估基准日库存现金账面价值2,030.81元，全部为人民币现金。 评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现 金日记账、总账现金账户余额核对。对于人民币以核实无误后的账面 价值作为评估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估 基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估 基准日现金金额。 评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据 盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值 一致。 现金评估值为2,030.81元，评估无增减值。 (2)银行存款 评估基准日银行存款账面价值13,275,179.98元，为人民币存款。 核算内容为企业在中国建设银行武汉科技园支行、汉口银行汉阳支行 营业部、汉口银行红旗渠路支行、中信银行武汉分行营业部、中国银 行武汉江汉支行营业部和中国工商银行汉阳支行营业室等银行的存 款。 评估人员取得了每户银行存款的银行对账单和银行存款余额调 节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。同时 联同审计师对银行存款进行了函证。经了解未达账项的形成原因等， 没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各 户存款的开户行名称、账号等内容均属实。对于人民币存款，以核实 无误后的账面价值作为评估值。 银行存款评估值为13,275,179.98元，评估无增减值。 (3)其他货币资金 其他货币资金主要为企业保证金存款，币种为人民币，账面价值 4,242,337.59元。 评估人员收集了相应账户银行对账单以及询证函，评估值以审计 后的账面值列示。 其他货币资金评估值为4,242,337.59元，评估无增减值。 2.应收票据 评估基准日应收票据账面价值5,000,000.00元，核算内容为被评 估单位因提供劳务而收到的银行承兑汇票和商业承兑汇票。 评估人员查阅了被评估单位的应收票据备查簿，逐笔核实了应收 票据的种类、号数和出票日、票面金额、付款人、承兑人、背书人的 姓名或单位名称、到期日等资料。应收票据以核实无误后的账面价值 作为评估值。 应收票据评估值为5,000,000.00元，评估无增减值。 3.应收账款 应收账款核算内容为企业应收北京洛斯达电力工程有限公司、襄 阳诚智电力设计有限公司、湖北省电力公司技术培训中心、国网湖北 省电力公司孝昌县供电公司等单位的工程款和设计款等，均为人民币 款项，账面原值11,451,474.28元，坏账准备1,651,821.12元，账面净值 9,799,653.16元。 评估人员抽查了部分业务合同和会计凭证，并联同审计师对大额 款项进行了函证，抽查结果与账面记录相符。本次评估采取个别认定 与账龄分析相结合的方法确定评估值。具体评估方法如下：对于企业 关联方之间不计取坏账损失；对于企业有确凿证据证明全额不能收回 的款项评估为零；对于上述情况外的其余应收账款，评估人员参考企 业计提坏账准备的方法按账龄对该部分应收账款计算风险损失，以经 审计账面原值减去风险损失后的余额计算确定评估值。 采用的风险损失账龄及计提比例如下： 账龄 计提比例(%) 1年以内 5 1－2年(含2年)的应收账款 10 2－3年(含3年)的应收账款 50 3年以上的应收账款 100 应收账款评估值为11,451,474.28元，对企业计提的坏账准备评估 为零，评估确认的风险损 失1,651,821.12元，应收账款评估净额为 9,799,653.16元，评估无增减值。 4.预付账款 预付账款账面值8,476,690.00元，为企业预付的工程款等款项。 评估人员查阅并核实了部分工程施工合同，同时对大额款项联同审计 师进行了函证，经核实预付账款均为基准日近年内发生，收款企业信 誉较好，均能收回相应的资产或获得相应的权利，因此按核实后的账 面值确认评估值。 预付账款评估值为8,476,690.00元，评估无增减值。 5.其他应收款 其他应收款核算的主要内容为除销售商品以外的应收款项，主要 为应收单位职工的备用金以及外部单位的投标保证金等款项，账面原 值6,823,199.05元，坏账准备466,840.56元，账面净值6,356,358.49元。 评估人员抽查了部分业务合同和会计凭证，并联同审计师对大额 款项进行了函证，抽查结果与账面记录相符。本次评估采取个别认定 与账龄分析相结合的方法确定评估值。具体评估方法如下：对于企业 关联方之间不计取坏账损失；对于企业有确凿证据证明全额不能收回 的款项评估为零；对于上述情况以外的其他应收款，评估人员参考企 业计提坏账准备的方法按账龄对该部分其他应收款计算风险损失，以 经审计账面原值减去风险损失后的余额计算确定评估值。 采用的风险损失账龄及计提比例如下： 账龄 计提比例(%) 1年以内 5 1－2年(含2年)的应收账款 10 2－3年(含3年)的应收账款 50 3年以上的应收账款 100 经上述评估，其他应收账款评估值为6,823,199.05元，对企业计 提的坏账准备评估为零，评估确认的坏账风险损失466,840.56元，其 他应收款评估净额为6,356,358.49元。 6.存货 (1)原材料 评估基准日存货-原材料账面余额6,920,725.66元，核算内容为企 业为工程项目采购的物资，主要包括高压进线柜、高压联络柜、高压 计量柜、环网柜、后台监控系统软件、开关柜、电缆、避雷器、UPS 电源等设备材料。评估基准日原材料的账面余额为6,920,725.66元。 评估基准日原材料未计提减值准备，原材料账面价值6,920,725.66元。 评估人员根据企业提供的原材料清单，现场勘察了原材料的存放 状态，并了解了原材料的保管、内部控制制度，查阅了原材料在评估 基准日后出入库记录，并对其进行了监盘和抽盘。 被评估单位原材料采用实际成本核算，包括购置价及其他合理费 用。由于企业采购的原材料系根据项目的发生而及时采购，采购价格 符合市场价格，故本次评估按照评估基准日倒推数量乘以采购价确认 评估值。 原材料评估值6,920,725.66元，评估无增减值。 (2)工程施工 评估基准日存货-工程施工账面余额12,617,130.82元，核算内容为 项目工程施工劳务成本和已完工结转成本但未结算部分。 评估人员首先了解了项目的接揽流程和相关的成本核算与管理 制度，核算工程施工的账面价值是否真实、准确并与企业财务人员进 行了充分的沟通。对于工程施工中的项目劳务成本及相关费用，因其 成本对应合同未签订，也无法确定工程进度，故本次评估按照审计后 账面值确定评估值；对于工程施工中已完工结转成本但未结算部分， 本次评估按照审计后账面值确定评估值。 存货-工程施工的评估值为12,617,130.82元，评估无增减值。 存货账面值19,537,856.48元，评估值为19,537,856.48元，评估无 增减值。 7、其他流动资产 评估基准日其他流动资产账面余额671,097.68元，核算内容为被 评估单位预缴的增值税、营业税、城建税、教育费附加、堤防费等。 评估人员向被评估单位调查了解了其他流动资产形成的原因，查 阅企业纳税申报表以及相关凭证。其他流动资产以核实无误的账面值 作为评估值。 其他流动资产评估值671,097.68元。 (四)评估结果 流动资产评估结果及增减值情况如下表： 流动资产评估结果汇总表 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率 货币资金 17,519,548.38 17,519,548.38 0.00 0.00 应收票据 5,000,000.00 5,000,000.00 0.00 0.00 应收账款 9,799,653.16 9,799,653.16 0.00 0.00 预付账款 8,476,690.00 8,476,690.00 0.00 0.00 其他应收款 6,356,358.49 6,356,358.49 0.00 0.00 存货 19,537,856.48 19,537,856.48 0.00 0.00 其他流动资产 671,097.68 671,097.68 0.00 0.00 流动资产合计 67,361,204.19 67,361,204.19 0.00 0.00 二、 长期股权投资评估技术说明 (一)评估范围 评估基准日长期股权投资账面值4,000,000.00元，账面净额 4,000,000.00元。核算内容为2项控股长期股权投资。 评估基准日长期股权投资概况如下表所示： 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例% 是否控股 账面价值 1 湖北省华网电力规划设计有限公司 2012/08 100.00% 是 1,000,000.00 2 湖北国源电智建设有限责任公司 2013/06 100.00% 是 3,000,000.00 长期股权投资净额合计 4,000,000.00 (二)长期股权投资概况 1.湖北省华网电力规划设计有限公司 (1)公司基本情况 名称：湖北省华网电力规划设计有限公司 住所：武汉市东西湖区五环南路38号（6） 法定代表人姓名：张艺林 注册资本：100万元 实收资本：100万元 公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资) 经营范围：送变电工程电力成套设备、物资的销售；机电设备的 销售及安装、土建工程的设计、施工咨询。(国家有专项规定的项目 须取得有效审批文件或许可证后方可经营) (2)公司历史沿革及股权结构变更情况 湖北省华网电力规划设计有限公司由湖北省华网电力工程有限 公司于2012年8月24日共同出资设立，截止评估基准日企业股权结 构如下表所示： 股东名称 出资额(单位：万元) 股权比例(单位：(%) 湖北省华网电力工程有限公司 100.00 100.00 合 计 100.00 100.00 (3)近二年一期的财务和经营状况 评估基准日及前二年，湖北省华网电力规划设计有限公司的财务 状况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2013.12.31 2014.12.31 2015.08.31 流动资产 119.05 142.95 106.95 长期股权投资 0 0 0 固定资产 9.28 4.264472 1.754472 在建工程 0 0 0 无形资产 0 0 0 递延所得税资产 0 0 0 资产总计 128.34 147.22 108.70 流动负债 20.83 28.85 0.02 非流动负债 0 0 0 负债合计 20.83 28.85 0.02 所有者权益 107.51 118.37 108.68 被评估单位评估基准日及前二年的经营状况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2013年度 2014年度 2015年8月 一、营业收入 49.72 199.68 26.42 减：营业成本 7.12 97.7 3.91 营业税金及附加 0.4 1.41 0.22 销售费用 - - - 管理费用 39.61 85.58 32.40 财务费用 -0.26 -0.17 -0.06 资产减值损失 - 1.75 0.80 加：投资收益 0 0 0 二、营业利润 2.85 13.41 -10.86 加：营业外收入 0.75 1.31 1.18 减：营业外支出 0 0 0 三、利润总额 3.6 14.72 -9.69 减:所得税费用 2.83 3.35 0 四、净利润 0.77 11.37 -9.69 评估基准日及前二年的会计报表业经中审华寅五洲会计师事务 所（特殊普通合伙）审计。 2.湖北国源电智建设有限责任公司 (1)公司基本情况 名称：湖北国源电智建设有限责任公司 住所：东西湖区梨花路399号 法定代表人姓名：刘小山 注册资本：300万元 实收资本：300万元 公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资) 经营范围：电力、能源环保、智能电网工程的设计、咨询；电力 设备的销售；货物及技术进出口(不含国家禁止或限制进出口的货物 或技术）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营 活动） (2)公司历史沿革及股权结构变更情况 湖北国源电智建设有限责任公司由湖北省华网电力工程有限公 司于2011年11月1日设立，截止评估基准日企业股权结构如下表所 示： 股东名称 出资额(单位：万元) 股权比例(单位：(%) 湖北省华网电力工程有限公司 300.00 100.00 合 计 300.00 100.00 (3) 近二年一期的财务和经营状况 被评估单位二年一期的财务状况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2013.12.31 2014.12.31 2015.08.31 流动资产 274.8 326.15 222.41 长期股权投资 0 0 0 固定资产 32.16 16.332935 8.416965 在建工程 0 0 0 无形资产 0 0 0 项目 2013.12.31 2014.12.31 2015.08.31 递延所得税资产 0 0 0 资产总计 306.96 342.48 230.83 流动负债 5.32 32.77 0.04 非流动负债 0 0 0 负债合计 5.32 32.77 0.04 所有者权益 301.64 309.71 230.79 被评估单位二年一期的经营状况如下表： 金额单位：人民币万元 项目 2013年度 2014年度 2015年8月 一、营业收入 296.83 184.56 0 减：营业成本 0.41 0 0 营业税金及附加 4.92 3.28 0 销售费用 - - - 管理费用 264.6 171.67 69.25 财务费用 -0.45 -0.51 -0.26 资产减值损失 - 0.10 10.80 加：投资收益 0 0 0 二、营业利润 27.35 10.02 -79.79 加：营业外收入 0 1.37 0.8804 减：营业外支出 0 0 0 三、利润总额 27.35 11.39 -78.91 减:所得税费用 0.55 2.30 0 四、净利润 26.8 9.09 -78.91 评估基准日及前二年会计报表已经中审华寅五洲会计师事务所 （特殊普通合伙）审计。 (三)评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 评估人员对纳入评估范围的长期股权投资构成情况进行初步了 解，设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提 交评估资料清单和评估申报表，按照资产评估准则的要求，指导被评 估单位准备评估所需资料和填写长期股权投资评估申报表。 第二阶段：现场调查阶段 评估人员查阅了被评估单位长期股权投资明细账、总账、记账凭 证，查阅了被投资单位公司章程，核实了长期股权投资账面记载的真 实性，以及长期股权投资的投资日期、原始投资额、持股比例等。 对于具备整体评估条件的长期股权投资，评估人员对被投资单位 展开全面现场调查。 第三阶段：评定估算阶段 根据各类长期股权投资的特点，遵照评估准则及相关规定，分别 采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应 的评估计算表，撰写长期股权投资评估技术说明。 (四)评估方法 本次评估对被投资单位湖北省华网电力规划设计有限公司、湖北 国源电智建设有限责任公司与母公司华网电力工程在收益法中采用 了合并评估，故本处对被投资单位湖北省华网电力规划设计有限公 司、湖北国源电智建设有限责任公司仅采用资产基础法评估。 首先采用资产基础法评估获得被投资单位湖北省华网电力规划 设计有限公司、湖北国源电智建设有限责任公司的股东全部权益价 值，然后乘以母公司华网电力工程所持股权比例计算得出长期股权投 资-湖北省华网电力规划设计有限公司、湖北国源电智建设有限责任 公司评估值。 (五)评估结论 长期股权投资评估结果及评估增减值情况如下表： 长期股权投资评估结果汇总表 金额单位：人民币元 序号 被投资单位名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 1 湖北省华网电力规划设计有限公司 1,000,000.00 1,127,706.67 127,706.67 12.77 2 湖北国源电智建设有限责任公司 3,000,000.00 2,336,294.79 -663,705.21 -22.12 长期投资合计 4,000,000.00 3,464,001.46 -535,998.54 -13.40 长期股权投资评估值3,464,001.46元，评估减值535,998.54元，减 值率13.40%，评估减值原因主要如下： 进行整体评估的被投资单位各类资产增减值原因分析分别见相 应的评估技术分说明。 三、 房屋建筑物评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的房屋建筑物为一套武汉市东湖新技术开发区软 件园东路1号软件产业4.1期B3栋4层01室的商品办公用房。该商 品房评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面原值 账面净值 房屋建筑物 13,697,620.60 13,263,789.94 房屋建筑物类合计 13,697,620.60 13,263,789.94 (二)房屋建筑物概况 纳入评估范围的一套商品办公房建成于2013年，位于武汉市东 湖新技术开发区软件园东路1号软件产业4.1期B3栋4层01室。房 屋建筑物基本概况如下： 1．房屋建筑物用途分类 纳入本次评估范围内的房屋建筑物为一套武汉市东湖新技术开 发区软件园东路1号软件产业4.1期B3栋4层01室的商品房，证载 用途为办公，现状为闲置。 2．房屋建筑物结构特征 委估房屋位于武汉市东湖新技术开发区软件园东路1号软件产 业4.1期B3栋4层01室，总楼层为24层，所在楼层为4层，层高约 为3.5米，外墙贴面砖，塑钢窗，室内装修为毛坯，尚未进行室内装 修，有客梯6部、货梯1部，水电使用正常。距武汉市光谷商业中心 约1.5公里，区域人流量大，商业及办公氛围较好，区域内外有公交 车可以到达附近停靠，可以满足人们出行的需要；500米范围内有银 行、电讯、街道办事处等公共服务设施完备，可满足人们生活的基本 需要。 3．利用状况与日常维护 评估基准日，该房屋使用现状为闲置，室内尚未进行装修。房屋 建成年限较新，总体质量良好，主要表现在以下几方面： 建筑物基础稳固，未发现不均匀沉降； 建筑物地面以上主体结构完好且有足够的承载力，未发现明显变 形。 4．相关会计政策 (1)账面原值构成 房屋建筑物类资产的账面原值主要由购置价和相关税费构成。 (2)折旧方法 被评估单位采用（年限平均法）计提折旧。按房屋建筑物资产类 别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧率 如下： 固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率% 房屋建筑物 20 3 4.85 5．房屋建筑物及占用土地权属状况 本次申报评估的房屋建筑物为一套武汉市东湖新技术开发区软 件园东路1号软件产业4.1期B3栋4层01室的商品房，建成于2013 年6月，框架结构，建筑面积为1,506.45平方米。至评估基准日，该 房屋使用现状为闲置，已办理房屋所有权证及国有土地使用权证，房 产证号为武房权证湖字第2015002846号，土地证号为武新国用（商 2015）第61528号，土地用途为工业，土地面积为118.84平方米，土 地性质为出让，土地终止日期为2059年11月30日，证载权利人为湖 北省华网电力工程有限公司。 (三)核实过程 1．核对账目：根据被评估单位提供的评估申报明细表，首先与 被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估 单位的资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分资 产核对了原始记账凭证等。 2．资料收集：根据评估需要，评估人员对纳入评估范围房产搜 集了房地产权证明文件等，所在的供需圈搜集类似房屋的交易时间、 交易价格、交易情况、区域因素、个别因素资料，选取参照物，并对 其进行各种因素修正。 3．现场勘查：评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作了 详细的查勘。除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致 外，主要查看了建筑物结构、面积、装修、设施、配套使用状况以及 构筑物的结构形式、使用现状等。 4．勘察结果：经现场查勘，委托评估项目的基本状况如下，纳 入评估范围内的房屋建筑物建成于2013年，总体施工质量较好，现 场勘测未发现因基础发生不均匀沉陷导致墙体和地面开裂现象，装修 保持良好，水电设施运行正常，总体使用情况尚好。 5．现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类 资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日 近期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账面原 值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。 (四)评估方法 根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相 关条件，采用市场法评估。 1．市场法 市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地 产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。 运用市场法估价应按下列步骤进行： （1）搜集交易实例； （2）选取可比实例； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行交易日期修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）求出比准价格。 市场法评估计算公式如下： 待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情 况×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数× 待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别 因素值/参照物房地产个别因素值 (五)典型案例 案例一：软件园4.1期B区三期B3、B4座 1.资产概况 使用单位：湖北省华网电力工程有限公司 建筑面积：1,506.45平方米 建成时间：2013年6月 房屋所有权证号：武房权证湖字第2015002846号 国有土地使用权证号：武新国用（商2015）第61528号 账面原值：13,935,713.74元 账面净值：13,501,883.08元 (1)评估对象基本情况 位于武汉市东湖新技术开发区软件园东路1号软件产业4.1期B3 栋4层01室，总楼层为24层，所在楼层为4层，层高约为3.5米， 外墙贴面砖，塑钢窗，至评估基准日，该房屋使用现状为闲置，尚未 进行室内装修，有客梯6部，货梯1部，水电使用正常。 (2)周边环境状况 估价对象南邻软件园路，东邻关山大道，距武汉市光谷商业中心 约1.5公里，区域人流量大，商业及办公氛围较好，区域内外有公交 车可以到达附近停靠，可以满足人们出行的需要；500米范围内有银 行、电讯、街道办事处等公共服务设施完备，可满足人们生活的基本 需要。 (3)产权情况 至评估基准日，该房屋已办理房屋所有权证及国有土地使用权 证，房产证号为武房权证湖字第2015002846号，土地证号为武新国用 （商2015）第61528号，证载权利人为湖北省华网电力工程有限公司。 2.资产状况和评估方法的选择 截止评估基准日委估房产现状良好，可正常使用，证载用途为办 公。由于委估房屋建筑物市场上有类似房地产交易案例发生，故评估 方法采用市场法。 3.估价测算过程 市场法 对同一供求范围内存在着较多的类似二手房地产交易的房地产， 且可收集到可供二手房市场交易比较案例，则采用市场法进行评估。 即选择符合条件的参照物，进行交易情况、交易时间、区域因素、个 别因素修正，从而确定评估值。计算公式为： 估价对象房地产价格＝可比实例价格×(估价对象交易情况指数/ 比较案例交易情况指数)×(估价对象交易日期房地产价格指数/比较案 例交易日期房地产价格指数)×(估价对象区域因素条件指数/比较案例 区域因素条件指数)×(估价对象个别因素条件指数/比较案例宗地个别 因素条件指数) 估价人员在广泛收集二手房房地产交易案例资料的基础上，经过 对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一 供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的且分摊土地使用权性质 同为国有出让的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情 况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格， 对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。评估过程如下： (1)选取可比案例 ①取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的三个房 地产为二手房交易比较案例作为估价对象的可比实例。 ②比较修正 Ⅰ交易情况修正：可比实例若为非正常交易的，将其修正为正常 交易价格。 Ⅱ交易日期修正：可比实例交易日期与估价时点交易价格有涨 跌，将其修正为估价时点交易价格。 Ⅲ区域因素修正：根据委估房地产的特点，选取区域位置、商业 繁华程度、交通条件、基础设施、公共设施配套完备程度、环境等区 域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素 进行比较。 Ⅳ个别因素修正：根据房地产的特点，选取距临街状况、建筑结 构、装修情况、交易面积、层高等个别因素修正，以估价对象的状况 为100，将实例与估价对象个别因素进行比较。 ③计算比准价格 将以上修正后的系数运用市场法公式可分别计算出估价对象的 三个试算比准价格，从测算结果来看，三个交易案例经修正后的价格 水平差别不大，求取它们的算术平均值作为估价对象的比准价格。 (2)选择交易案例 ①确定可比二手房地产交易实例 评估人员通过市场调查并查询有关武汉市房地产租售信息，经比 较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个二手房地产比较 实例。 实例1：光谷软件园A8栋，2013年建成，框架结构，建筑面积 320.00㎡，总楼层为24层，所在楼层为3层，用途为办公，成交单价 为10000元/平方米；所处位置交通较为便捷，周围环境良好；中档装 修；建筑物本身及配套设施使用、维护、管理良好。经综合分析：与 委估房地产具有可比性。 实例2：光谷软件园A10栋，2013年建成，框架结构，建筑面积 1704.00㎡，总楼层为24层，所在楼层为2层，用途为办公，成交单 价为8803.00元/平方米；所处位置交通较为便捷，周围环境良好；毛 坯；建筑物本身及配套设施使用、维护、管理良好。经综合分析：与 委估房地产具有可比性。 实例3：光谷软件园E2栋，2012年建成，框架结构，建筑面积 733.00㎡，总楼层为12层，所在楼层为2层，用途为办公，成交单价 为8500元/平方米；所处位置交通较为便捷，周围环境良好；简单装 修；建筑物本身及配套设施使用、维护、管理良好。经综合分析：与 委估房地产具有可比性。 ②编制房地产价格影响因素说明表 根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响评估对象房地产价 值的比较因素，主要包括：交易时间、交易情况、区域因素和个别因 素等。详见房地产价格影响因素说明表： 房地产价格影响因素说明表 金额单位：人民币元 基 本 情况 名称 估价对象 光谷软件园 A8栋 光谷软件园 A10栋 光谷软件园 E2栋 成交单价 —— 10000 8803 8500 设计用途 办公 办公 办公 办公 成交日期 2015/8/31 2015/5/15 2015/8/24 2015/6/5 地段等级 五级 五级 五级 五级 交易情况 正常 正常 正常 正常 区域 因 素 繁华程度 繁华 繁华 繁华 繁华 交通便捷程度 一般 一般 一般 一般 公共设施配套完备程度 完善 完善 完善 完善 环境和景观 一般 一般 一般 一般 楼层 4/24 3/24 2/24 2/12 朝向 南北 南北 南北 南北 临路状况 邻软件园路 邻软件园路 邻软件园路 邻软件园路 个别因素 成新 九点六成新 九点五成新 九点五成新 九点四成新 基本 情 况 名称 估价对象 光谷软件园 A8栋 光谷软件园 A10栋 光谷软件园 E2栋 成交单价 —— 10000 8803 8500 设计用途 办公 办公 办公 办公 成交日期 2015/8/31 2015/5/15 2015/8/24 2015/6/5 地段等级 五级 五级 五级 五级 交易情况 正常 正常 正常 正常 建筑面积 1506.45 320 1704 733 建筑结构 框架 框架 框架 框架 设备设施 齐全（电梯六 部） 齐全（电梯六 部） 齐全（电梯六 部） 较齐全（电梯 四部） 层高 3.5 3.5 3.5 3.5 装修 毛坯 中装 毛坯 简装 物业管理 较好 较好 较好 较好 ③编制房地产比较因素条件指数表 根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以委估房地产条件为 100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减 少。详见比较因素条件指数表。 房地产比较因素条件指数表 金额单位：人民币元 基本 情 况 名称 估价对象 光谷软件园A8 栋 光谷软件园 A10栋 光谷软件园 E2栋 成交单价 —— 10000 8803 8500 设计用途 100 100 100 100 成交日期 100 97 100 98 地段等级 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域 因 素 繁华程度 100 100 100 100 交通便捷程度 100 100 100 100 公共设施配套完备程度 100 100 100 100 环境和景观 100 100 100 100 楼层 100 99 98 98 基本 情 况 名称 估价对象 光谷软件园A8 栋 光谷软件园 A10栋 光谷软件园 E2栋 成交单价 —— 10000 8803 8500 设计用途 100 100 100 100 成交日期 100 97 100 98 地段等级 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 朝向 100 100 100 100 临路状况 100 100 100 100 个 别 因素 成新 100 99 99 98 建筑面积 100 102 99 101 建筑结构 100 100 100 100 设备设施 100 100 100 98 层高 100 100 100 100 装修 100 104 100 102 物业管理 100 100 100 100 ④编制房地产比较因素修正系数表 根据房地产比较因素条件指数表，编制房地产比较因素修正系 数，并根据该修正系数表计算比准价格，详见下表： 房地产比较因素修正系数表 金额单位：人民币元 基本 情 况 名称 估价对象 光谷软件园A8 栋 光谷软件园 A10栋 光谷软件园 E2栋 成交单价 —— 10000 8803 8500 设计用途 1.00 1.00 1.00 1.00 成交日期 1.00 1.03 1.00 1.02 地段等级 1.00 1.00 1.00 1.00 交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00 区域 因 素 繁华程度 1.00 1.00 1.00 1.00 交通便捷程度 1.00 1.00 1.00 1.00 公共设施配套完备程度 1.00 1.00 1.00 1.00 环境和景观 1.00 1.00 1.00 1.00 楼层 1.00 1.01 1.02 1.02 基 本情 况 名称 估价对象 光谷软件园A8 栋 光谷软件园 A10栋 光谷软件园 E2栋 成交单价 —— 10000 8803 8500 设计用途 1.00 1.00 1.00 1.00 成交日期 1.00 1.03 1.00 1.02 地段等级 1.00 1.00 1.00 1.00 交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00 朝向 1.00 1.00 1.00 1.00 临路状况 1.00 1.00 1.00 1.00 个 别因 素 成新 1.00 1.01 1.01 1.02 建筑面积 1.00 0.98 1.01 0.99 建筑结构 1.00 1.00 1.00 1.00 设备设施 1.00 1.00 1.00 1.02 层高 1.00 1.00 1.00 1.00 装修 1.00 0.96 1.00 0.98 物业管理 1.00 1.00 1.00 1.00 比准价格 - 9914.73 9165.04 8945.26 取整单价 9342.00 ⑤确定比准价格 比准价格的确定=(案例1比准价+案例2比准价+案例3比准价)÷3 =9342.00元/平方米（取整） 则房屋评估单价为9342.00元/平方米。 房屋评估总价=评估单价×建筑面积 =9342.00×1,506.45 =14,073,300.00(元)(取整) 该委估房屋的评估值确定为14,073,300.00元。 (六)评估结果 房屋建筑物评估结果及增减值情况如下表： 房屋建筑物评估结果汇总表 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 13,697,620.60 13,263,789.94 14,073,300.00 14,073,300.00 2.74 6.10 合计 13,697,620.60 13,263,789.94 14,073,300.00 14,073,300.00 2.74 6.10 房屋建筑物原值评估增值率2.74%；净值评估增值率6.10%。评估 增值原因主要如下： (1)企业房屋建筑物账面值为2013年按购买成本入账，由于近年 来该区域内同等类型建筑群大规模投入使用，办公环境及氛围日益优 化，同时不断完善周边的基础配套设施，导致房屋交易市场活跃，办 公用房上涨幅度较大，故房屋建筑物评估原值增值。 (2)评估净值其增值原因主要受评估原值增值影响。 四、 机器设备评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的设备类资产包括：机器设备、车辆及电子设备。 设备类资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面原值 账面净值 车辆 3,915,118.76 2,553,660.82 电子设备 1,005,089.23 107,969.59 合计 4,920,207.99 2,661,630.41 (二)机器设备概况 纳入评估范围的设备类资产主要购置于2010年至2015年，主要 分布于湖北省华网电力工程有限公司办公区域内。 湖北省华网电力工程有限公司的机器设备主要为车辆及电子设 备，其资产的具体特点如下： 车辆主要包括办公用车辆12台，具体型号分别为起亚牌 YQE6430A、起亚牌YQZ6440A、马自达牌CAF7162A、东风牌 EQ6400LF22Q、宝马2996CC小轿车WBAYE2、揽胜极光1999CC越野 车SAL、别克牌SGM6531ATA、宝马牌BMW7201WL（两台）、江淮牌 HFC6500A3C8F、沃尔沃VCC7204C12和迷你牌WMWZC510。目前上述 车辆产权清晰，均行驶正常，满足日常办公需要。 电子设备：办公用电子设备主要有办公用电脑、空调及办公辅助 设备共计363项，目前设备使用状况良好，满足日常办公需要。 1．相关会计政策 (1)账面原值构成 运输设备账面原值中含车辆购置价、车辆购置税及少量手续费和 牌照费。 电子设备的账面原值主要由设备购置价构成，电子设备的账面原 值不含增值税进项税额。 (2)折旧方法 被评估单位采用(年限平均法)计提折旧。按设备资产类别、预计 使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下： 固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率% 车辆 5 3-5 19--19.4 （未完）  |