[收购]胜利股份：拟收购霸州市胜利顺达燃气有限公司资产评估说明
山东胜利股份有限公司拟 收购霸州市胜利顺达燃气有限公司 资产评估说明 鲁道勤评报字[2015]第1206号 山东道勤资产评估有限公司 二零一五年 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明为山东胜利股份有限公司拟收购霸州市胜利顺达燃气有限公司全部资产和 负债评估项目（鲁道勤评报字［2015］第1206号《资产评估报告书》）的评估说明，仅供 国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外， 材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 山东道勤资产评估有限公司 二○一五年十二月二十日 关于进行资产评估有关事项的说明 山东胜利股份有限公司委托山东道勤资产评估有限公司对本次股权转让行为所涉及的 霸州市胜利顺达燃气有限公司的全部资产和负债进行评估。 一、委托方及被评估单位概况 （一）本次资产评估的委托方为山东胜利股份有限公司 （二）本次资产评估的被评估单位为霸州市胜利顺达燃气有限公司，其基本情况如下： 1、基本概况 霸州市胜利顺达燃气有限公司（以下称公司或顺达公司）成立于2015年9月02日，经 霸州市工商行政管理局批准，取得131081000046764号企业法人营业执照。公司位于河北省 廊坊市霸州市花车店村建设东道南侧，注册资本：壹亿叁仟万元整，实收资本：壹亿贰仟柒 佰玖拾伍万陆仟肆佰壹拾元肆分。公司类型：有限责任公司，法定代表人：张雷民。公司经 营范围：天然气经营、管道代输；企业管理服务；燃气燃烧器具安装维修；批发零售燃气器 具。 2015年9月02日设立时注册资本人民币13,000.00万元，股权结构如下： 序号 股东名称 出资金额（万元） 出资方式 股权比例（%） 1 霸州市顺达天 然气有限公司 13,000.00 实物和无 形资产 100 合计： 13,000.00 100 2、财务状况 霸州市胜利顺达燃气有限公司近一期的审计报告中，注册会计师发表了无保留意见审计 报告。公司近一期经审计后的财务及经营情况如下表： 单位：人民币元 项 目 2015年10月31日 一、财务状况 总资产 130,511,506.59 总负债 86,319.36 净资产 130,425,187.23 二、经营状况 销售收入 15,233,894.09 净利润 2,468,777.19 3、会计政策 霸州市胜利顺达燃气有限公司执行财政部颁发的《企业会计准则》及其有关规定，以权 责发生制为原则，以历史成本为计价基础，以人民币为记账本位币。应收账款、其他应收款 采用备抵法核算坏账损失。存货采用永续盘存制核算，存货取得时采用实际成本计价，发出 时采用月末一次加权平均法计价。固定资产折旧采用平均年限法。低值易耗品和包装物采用 一次摊销法。 霸州市胜利顺达燃气有限公司适用的主要税种和税率分别为:增值税13%，企业所得税 25%。 二、关于评估行为的说明 本次评估的目的是对本次股权转让行为所涉及的霸州市胜利顺达燃气有限公司的全部 资产及负债进行评估，确定在评估基准日其净资产的公允价值，为本次经济行为提供价值参 考。 三、关于评估对象和评估范围的说明 本次资产评估的对象为霸州市胜利顺达燃气有限公司的全部资产和负债。各项资产及负 债的申报账面值均为经山东瑞华有限责任会计师事务所审计后的账面价值。 霸州市胜利顺达燃气有限公司申报： 账面资产总额130,511,506.59元，其中：流动资产11,975,769.01元，包括：货币资 金1,702,674.77元， 应收账款4,546,045.40元， 预付款项482,690.65元，其他应收款 3,766,293.68元，存货1,478,064.51元；非流动资产118,535,737.58元，包括：固定资 产87,606,770.01元，在建工程11,474,450.78元，无形资产19,454,516.79元。 负债总额负债总额86,319.36元，均为流动负债。包括： 应付账款1,851,869.71元， 预收款项6,381,704.95元，应交税费-8,147,255.30元。 所有者权益130,425,187.63元，其中： 实收资本127,956,410.04元，未分配利润 2,468,777.19元。 纳入本次评估范围的主要实物资产简述如下： （一）存货：主要包括将在生产过程或提供劳务过程中耗用的原材料。 （二）其他资产 1、房产及土地： 房屋建筑物： 序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积(平米) 1 四处门站房屋 砖混 2001/12/11 152.2 2 办公楼1 钢混 2006/3/1 1594.64 3 办公楼2 砖混 2006/9/1 1087.72 4 附属楼（职工公寓） 砖混 2008/12/31 1424.72 5 康仙庄门站房屋 砖混 2009/6/30 110 6 加气站房屋（平房） 砖混 2009/2/1 360 7 加气站房屋（平房） 砖混 2009/2/1 120 8 东环门站 砖混 2012/12/30 140 9 桑园门站 砖混 2013/7/20 110 10 撒袋营门站房屋 砖混 2009/6/30 25 11 门卫房 砖混 2013.12 120 12 办公房 砖混 2013.12 564 13 活动板房 钢结构 2013.12 113.4 注：关于本公司未办理房屋所有权证过户的固定资产情况，具体内容详见关于资产及负 债清查核实情况的说明：五、2未办理房屋所有权证过户的固定资产。 土地使用权3项，具体如下： 项目 账面价值 产权证书过户情况 霸州市内花车店村建设东 道南侧 1,365,387.80 土地使用权证尚在办理中 霸州市康仙庄乡康仙庄村、 津保路北侧 8,131,924.70 土地使用权证尚在办理中 项目 账面价值 产权证书过户情况 东环小辛庄路南13亩土地 9,957,204.29 土地使用权证尚在办理中 注：关于本公司未办理土地使用权证过户的无形资产情况，具体内容详见关于资产及负债清 查核实情况的说明：五、3未办理土地使用权证过户的无形资产。 目前涉及的土地使用权证及房屋产权证尚未取得，公司正在积极办证。 2、门站（储配站）、母站、加气站 公司的门站、母站、加气站等主要包括东环门站、东环加气站、康仙庄母站、康仙庄加 气站（两座）、桑园门站、撒袋营门站、四处门站。 康仙庄母站（一座）及加气站（标准站两座）均位于霸州市康仙庄乡康仙庄村津保路北 侧。该母站和加气站均是由顺达公司康仙庄分公司实际负责操作运营，且作为为内部的独立 核算体系加以开展各项工作。 东环加气站位于霸州市东环路中段大辛庄路口（辛店变电站北侧）。东环加气站是以顺 达公司分公司的名义成立于2011年9月27日，但和顺达公司康庄分公司不同，其并未作为 独立运作体系开展运营。 东环门站位于霸州市东环路中段大辛庄路口（辛店变电站北侧）。东环门站并未被单独 作为顺达公司的分支机构而另行设立相关运营证照手续。 桑园门站位于霸州市霸州镇桑园村。桑园站并未被单独作为顺达公司的分支机构而另行 设立相关运营证照手续。 撒袋营门站位于霸州市康仙庄乡撒代营村。撒袋营门站并未被单独作为顺达公司的分支 机构而另行设立相关运营证照手续。 四处门站位于霸州市霸州市华北石油物探局地调处四处。四处门站并未被单独作为顺达 公司的分支机构而另行设立相关运营证照手续。 3、线路资产 因顺达公司大部分管网为原霸州顺达公司关联单位承建，造成相应资料提供较少，根据 提供的有限资料结合委托方工程人员实地勘察认定高压次高压约为34公里，材质大部分为 无缝钢管；中压约为363公里，材质大部分为聚乙烯PE管；低压约为275公里，材质大部 分为无缝钢管。 四、关于评估基准日的说明 本项目资产评估基准日为2015年10月31日。 选取2015年10月31日为评估基准日，是由委托方确定的，该评估基准日的财务资料 比较齐全，评估资料便于收集，有利于该项经济行为的操作，同时，该评估基准日与本次经 济行为的审计截止日一致，并与评估目的实现日及评估人员现场工作时间较为接近。 五、可能影响评估工作的重大事项说明 本次评估未发现影响资产评估工作的重大事项。 六、资产及负债清查情况说明 （一）列入清查范围的资产负债的种类、账面金额、产权状况、实物资产分布地点及特点 为配合做好这次评估工作，霸州市胜利顺达燃气有限公司组织各有关部门及相关处室人 员，对委估范围内的各项资产及负债全面地进行了清查，并按清查情况填写了资产评估申报 表，准备了相关资料如下： 清查范围为霸州市胜利顺达燃气有限公司审计后的全部资产及负债。账面资产总额 130,511,506.59元，其中：流动资产11,975,769.01元，包括：货币资金1,702,674.77元， 应收账款4,546,045.40元， 预付款项482,690.65元，其他应收款3,766,293.68元，存货 1,478,064.51元；非流动资产118,535,737.58元，包括：固定资产87,606,770.01元，在 建工程11,474,450.78元，无形资产19,454,516.79元。 负债总额86,319.36元，均为流动负债。包括： 应付账款1,851,869.71元， 预收款 项6,381,704.95元，应交税费-8,147,255.30元。 所有者权益130,425,187.63元，其中： 实收资本127,956,410.04元，未分配利润 2,468,777.19元。 本次纳入评估范围内的实物资产包括为房屋建(构)筑物、机器设备、运输设备、电子设 备、在建工程和存货，这些资产全部分布在公司生产厂区，至评估基准日各类实物资产效用 均使用正常。 （二）清查工作的组织 清查工作由霸州市胜利顺达燃气有限公司统一组织，时间安排为2015年12月3日至 12月7日。具体由财务人员牵头，在填写各项资产及负债明细表的基础上，组织财务部门、 房产管理部门和设备管理部门工作人员分别对各自管理的资产进行全面清查（对各类设备和 特殊建筑物进行重点清查鉴定），准备相应的产权资料，对清查过程中发现的问题进行归类 整理，最后汇总到财务部门。 七、资料清单 （一）资产评估申报明细表； （二）霸州市胜利顺达燃气有限公司《企业法人营业执照》； （三）霸州市胜利顺达燃气有限公司本次的《审计报告》； （四）霸州市胜利顺达燃气有限公司《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、机动 车行驶证等产权资料； （五）霸州市胜利顺达燃气有限公司财务会计资料、生产经营统计资料、重要的合同协议等； （六）资产评估业务约定书； （七）《委托方及被评估单位承诺函》； （八）其他与被评估资产相关的资料。 委 托 方： 被评估单位： 法定代表人：（签字） 法定代表人：（签字） 2015年12月10日 关于资产及负债清查核实情况的说明 一、资产清查核实内容说明 我公司接受委托，对霸州市胜利顺达燃气有限公司申报范围内的全部资产及负债进行了 全面抽查核实，完成了在当时条件下我们认为必要的核实程序，为资产的评定估算奠定了基 础。具体清查核实内容如下： （一）流动资产11,975,769.01元，包括：货币资金1,702,674.77元， 应收账款 4,546,045.40元， 预付款项482,690.65元，其他应收款3,766,293.68元，存货 1,478,064.51元； （二）非流动资产118,535,737.58元，包括：固定资产87,606,770.01元，在建工程 11,474,450.78元，无形资产19,454,516.79元。 （三）负债总额86,319.36元，均为流动负债。包括： 应付账款1,851,869.71元， 预 收款项6,381,704.95元，应交税费-8,147,255.30元。 各项资产及负债的申报账面值均为经山东瑞华有限责任会计师事务所审计后的账面价 值。以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。 二、实物资产的分布情况及说明 该公司申报的实物资产包括存货、房屋建筑物类资产，简述如下： （一）存货：主要包括将在生产过程或提供劳务过程中耗用的原材料。 （二）其他资产 1、房产及土地：公司现有房产13项，具体如下： 房屋建筑物： 序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积(平米) 1 四处门站房屋 砖混 2001/12/11 152.2 2 办公楼1 钢混 2006/3/1 1594.64 3 办公楼2 砖混 2006/9/1 1087.72 4 附属楼（职工公寓） 砖混 2008/12/31 1424.72 5 康仙庄门站房屋 砖混 2009/6/30 110 6 加气站房屋（平房） 砖混 2009/2/1 360 7 加气站房屋（平房） 砖混 2009/2/1 120 序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积(平米) 8 东环门站 砖混 2012/12/30 140 9 桑园门站 砖混 2013/7/20 110 10 撒袋营门站房屋 砖混 2009/6/30 25 11 门卫房 砖混 2013.12 120 12 办公房 砖混 2013.12 564 13 活动板房 钢结构 2013.12 113.4 合计 土地使用权3项，具体如下： 项目 账面价值 产权证书过户情况 霸州市内花车店村建设东道南侧 1,365,387.80 土地使用权证尚在办理中 霸州市康仙庄乡康仙庄村、津保路北侧 8,131,924.70 土地使用权证尚在办理中 东环小辛庄路南13亩土地 9,957,204.29 土地使用权证尚在办理中 目前涉及的土地使用权证及房屋产权证尚未取得，公司正在积极办证中。 2、门站（储配站）、母站、加气站 公司的门站、母站、加气站等主要包括东环门站、东环加气站、康仙庄母站、康仙庄加 气站（两座）、桑园门站、撒袋营门站、四处门站。 康仙庄母站（一座）及加气站（标准站两座）均位于霸州市康仙庄乡康仙庄村津保路北 侧。该母站和加气站均是由顺达公司康仙庄分公司实际负责操作运营，且作为为内部的独立 核算体系加以开展各项工作。 东环加气站位于霸州市东环路中段大辛庄路口（辛店变电站北侧）。东环加气站是以顺 达公司分公司的名义成立于2011年9月27日，但和顺达公司康庄分公司不同，其并未作为 独立运作体系开展运营。 东环门站位于霸州市东环路中段大辛庄路口（辛店变电站北侧）。东环门站并未被单独 作为顺达公司的分支机构而另行设立相关运营证照手续。 桑园门站位于霸州市霸州镇桑园村。桑园站并未被单独作为顺达公司的分支机构而另行 设立相关运营证照手续。 撒袋营门站位于霸州市康仙庄乡撒代营村。撒袋营门站并未被单独作为顺达公司的分支 机构而另行设立相关运营证照手续。 四处门站位于霸州市霸州市华北石油物探局地调处四处。四处门站并未被单独作为顺达 公司的分支机构而另行设立相关运营证照手续。 3、线路资产 因顺达公司大部分管网为原霸州顺达公司关联单位承建，造成相应资料提供较少，根据 提供的有限资料结合委托方工程人员实地勘察认定高压次高压约为34公里，中压约为363 公里，低压约为275公里。 三、资产清查的过程与方法 （一）清查组织工作 2015年12月3日开始，我公司各专业评估人员到达评估现场，指导企业进行资产评估 申报，对申报评估资产进行现场清查，对相关资料进行收集审核。 根据企业申报评估资产的类型，评估人员分为财务、设备及不动产两个小组，按照项目 操作方案要求，分别对有关资产进行全面的现场清查。清查工作结束后，各小组均提交了清 查核实及现场勘察作业工作成果。 （二）清查过程和实施时间 1、指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料 在评估人员到达现场前，通过电话、传真等方式指导企业相关的财务人员、资产管理人 员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及 其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性 能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。 2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表 评估人员到达现场后，通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况； 然后仔细阅读预评估各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确 等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。 3、现场实地勘察 2015年12月3日～12月7日，评估机构人员依据企业填报的资产评估明细表、评估调 查表等，对申报资产进行现场勘察。 针对不同资产的性质及特点，采取不同的勘察方法： 存货包括企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品，以及将在生产过程或提供 劳务过程中耗用的原材料两部分。首先评估人员对存货内控制度进行了核查，了解企业的存 货进、出和保管核算制度，核对企业财务记录、统计报表。在此基础上，对存货实施实地抽 查盘点，抽查存货的收发、结转和保管的单据、账簿记录，并查阅相关账簿记录和原始凭单， 以确认该存货的真实存在、数量、品质及所有权归属。 对房屋建筑物类资产，逐一进行清查核实，查阅了主要房屋建筑物的预算书及施工图纸 等，对房屋的外型、结构形式、层次、高度、跨度、内外装修、使用维修、水电管线安装使 用的情况进行勘察，取得房地产照片；查阅房地产产权资料，主要核对房屋建筑物施工合同、 入账凭证、发票等，并查阅了《国有土地使用权证》，检查是否与评估申报表中所列内容一 致。在此基础上填写房屋现场勘察记录表。评估人员在上述勘察程序的基础上，查阅并复印 了房屋建筑物的《房屋所有权证》等相关资料。 对设备类资产，在现场勘察过程中，评估人员查阅、复印了主要设备的购置合同、发票 等资料和文件，并对设备类资产进行了全面清查。在此基础上，重点核对和分析账面值中设 备价、备品备件和各项费用比例。通过和设备管理人员、设备使用人员的广泛交流，了解设 备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘 察记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况。 对无形资产---土地使用权，查阅、收集并复印了有关权证资料，如：《国有建设用地 使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《国有土地使用权抵押合同》等，确认其真实性、 合法性，同时采用现场目测的方法，对委估土地使用权的四至及周边环境、景观、设施进行 了勘查、了解。 对其他非实物资产和负债的清查，主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭 证，对其进行清查。我们对货币资金、应收票据、应收账款、应收利息、其他应收款、应付 票据、其他应付款、专项应付款等科目的记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比较 严格，账目清楚，无重大异常情况。 4、补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。 5、核实产权证明文件 对评估范围内房屋建筑物、机器设备、电子设备、运输设备、在建工程及土地使用权的 产权进行调查核实，但对产权证的真实有效性不承担责任。 四、影响资产清查的事项 本次评估未发现影响资产清查的重大事项。 五、资产清查结论 1、房屋所有权证过户手续尚在办理中，具体明细如下： 序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积(平米) 金额 1 四处门站房屋 砖混 2001/12/11 152.2 307,161.62 2 办公楼1 钢混 2006/3/1 1594.64 6,328,335.83 3 办公楼2 砖混 2006/9/1 1087.72 4 附属楼（职工公寓） 砖混 2008/12/31 1424.72 3,604,292.15 5 康仙庄门站房屋 砖混 2009/6/30 110 156,640.00 6 加气站房屋（平房） 砖混 2009/2/1 360 228,472.24 7 加气站房屋（平房） 砖混 2009/2/1 120 79,125.46 8 东环门站 砖混 2012/12/30 140 255,030.55 9 桑园门站 砖混 2013/7/20 110 250,229.22 10 撒袋营门站房屋 砖混 2009/6/30 25 63,244.74 11 门卫房 砖混 2013.12 120 244,940.41 12 办公房 砖混 2013.12 564 1,506,958.59 13 活动板房 钢结构 2013.12 113.4 82,955.00 合计 13,107,385.81 2、无形资产中3块土地使用权证过户手续尚在办理中 （1）本公司位于河北省廊坊市霸州市花车店村建设东道南侧院内土地，面积4364平方 米，使用年限50年，评估价值1,368,422.00元。 （2）本公司康仙庄分公司土地，地址：河北省廊坊市霸州市康仙庄乡康仙庄村津保路 北侧，面积18564平方米，使用年限50年，评估价值8,147,533.00元。 （3）本公司东环小辛庄路南13亩土地，面积7938平方米，使用年限50年，评估价值 9,973,827.34元。 六、清查调整说明 本次评估，各项资产及负债的调整后账面价值为山东瑞华有限责任会计师事务所审计后 的账面价值，调整后账面值与审计后的账面价值一致。 整体资产评估收益现值法评估说明 霸州市胜利顺达燃气有限公司（以下称公司或顺达公司）成立于2015年9月02日，经 霸州市工商行政管理局批准，取得131081000046764号企业法人营业执照。公司位于河北省 廊坊市霸州市花车店村建设东道南侧，注册资本：壹亿叁仟万元整，实收资本：壹亿贰仟柒 佰玖拾伍万陆仟肆佰壹拾元肆分。公司类型：有限责任公司，法定代表人：张雷民。公司经 营范围：天然气经营、管道代输；企业管理服务；燃气燃烧器具安装维修；批发零售燃气器 具。 鉴于霸州市胜利顺达燃气有限公司系2015年9月份新设立的公司，其经营业务系承接 的霸州市顺达天然气有限公司的全部业务。山东瑞华有限责任会计师事务所对霸州市顺达天 然气有限公司进行财务尽调，根据财务尽调结果和我们评估尽调情况，我们审核霸州市胜利 顺达燃气有限公司基准日前经营数据和盈利情况。采用收益法对霸州市胜利顺达燃气有限公 司企业价值进行估价，是基于我们独立市场判断和委托方市场调研。 一、评估技术思路 本次资产评估的目的是为山东胜利股份公司拟收购顺达公司提供价值参考依据，该企业 的整体价值，除了有形资产的价值外，可能还包括不可确指的无形资产（商誉）。顺达公司 具有较好的盈利能力和成长性，在多年的运营过程中，公司集销售、服务于一体，并形成了 自己的企业文化，诸如优质的产品、特许经营权等在企业帐面价值中并没有反映，因此为体 现该企业价值中可能包含商誉等无形资产的价值，采用收益法对该企业进行评估，能够比较 适当地反映出企业的整体价值。 （一）评估方法 1、基本模型 全部股东权益价值=营业性资产价值-有息债务+溢余资产价值+非经营性资产价值 有息债务指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款、带息应付票据、一年内到 期长期借款等。 其中：营业性资产价值按以下公式确定 营业性资产价值= 预测期期间的现金流量现值+预测期之后的现金流量现值 2、现金流量 本次评估，采用企业现金流量作为评估对象经营性资产的收益指标，其基本定义为： R=息税前利润*（1-税率）+折旧摊销-资本性支出-营运资金追加额 根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来经营期内的现金流量。将 未来经营期内的现金流量进行折现并加和，测算得到企业的经营性资产价值。公式如下： iiniiirrRrRP)1()1( 11. . . .. .. 式中：P为营业性资产价值； r为折现率； i为预测年度； n为预测第末年数； 为第i年现金流量 iR 3、折现率 按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业现金流量，则折现率 选取加权平均资本成本(WACC)。 WACC= [D %* Rd * （1-T）] + ( E %* Re) 式中：Re：为权益资本成本； Rd：为债务资本成本； D：被评估企业的付息债务资本价值； E：被评估企业的权益资本价值； T：所得税率 其中： Re = Rf＋β×RPm＋Rs Rf =无风险报酬率； β =企业风险系数； RPm =市场风险溢价； Rs=企业特定风险调整系数。 （二）评估假设 1、本次评估中对未来收益的预测建立在如下假设前提的基础上： （1）一般假设及限定条件 ①假设评估基准日后，资产占有方所处的政治、经济等宏观环境不发生影响资产占有 方经营的重大变动； ②除评估基准日政府已经颁布和已经颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法 规外，假设收益期内与资产占有方经营相关的法律、法规不发生重大变化； ③假设评估基准日后汇率、利率、税赋、物价及通货膨胀等因素的变化不对资产占有 方收益预测期内经营状况产生重大影响； ④假设评估基准日后不发生影响资产占有方经营的不可抗、偶然性事件。 （2）特定假设及限制条件 ①被评估企业的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其责任； ②假设收益期内资产占有方所采用的会计政策与评估基准日在重大方面保持一致； ③对于涉及企业经营的政府相关部门颁发的许可，假设其到期后可以获得延期； ④假设资产占有方在未来收益期内主要管理人员和技术人员不发生影响其经营变动的 重大变更，管理团队稳定发展； ⑤假设资产占有方未来收益期内经营业务范围不发生重大变动，以评估基准日存在的 状态持续经营； ⑥被评估企业完全遵守所有有关的法律和法规； ⑦假设企业预测收益期后的盈利能力水平保持于收益期最后一个年度的盈利水平，在 此盈利能力基础上持续经营； ⑧收益的计算以会计年度为准，假定收支均发生在年末； ⑨假设企业未来收益期应纳税所得额的金额与利润总额基本一致，不存在重大的永久 性差异和时间性差异调整事项； 2、评估人员根据运用收益现值法对企业进行评估时，认定这些假设条件在评估基准日 时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来经济环境发生较大变化或其它假 设条件不成立时，评估人员将不承担由于假设条件的改变而可能推导出不同评估结果的责 任。 （三）评估过程 评估工作于2015年12月3日开始，至2015年12月7日结束。具体分以下几个阶段： 1、前期准备 （1）我资产评估机构接受委托后，首先到顺达公司调查了解情况，搜集资产评估所需 的基本资料；按照资产评估有关法规制度及资产评估工作的需要，帮助指导顺达公司作好资 产评估前期准备工作，主要是搞好资产清查，并正确填写各类资产清查评估明细表及准备与 评估有关的各种产权、经济及技术资料等； （2）依据委估资产的特点，制定本评估机构具体评估工作计划和操作技术方案，包括 各类资产拟采用的评估方法、人员配备及时间进度安排等。 2、资产清查 根据委估资产的特点，我们将评估人员分成设备、财务综合二个评估小组，由项目负责 人带领评估人员于2015年12月3日进入现场，依据顺达公司提供的资产清查评估明细表及 有关资料，在账、表核对相符的基础上，在其有关部门人员的配合下，全面清查各项资产： （1）对银行存款，我们索取其银行对账单及银行存款余额调节表进行核对； （2）对往来款项的业务性质、业务内容、发生时间和催收等基本情况进行了解，对企 业内部往来款项进行了核对，对大额往来款项进行了函证，以确定相应往来款项的真实性、 合规性，了解其可收回性或需偿付性； （3）对存货，我们分别采取重点清查的办法，验证其实有数量，查看其质量并了解现 行市价。 （4）对固定资产，我们以资产占有方填报的资产评估明细表为基础，在有关部门人员 的配合下，深入现场逐项进行勘察、核实，与资产管理人员和使用人员进行交谈，了解资产 使用、维护、管理的状况，作好评估记录，并查阅和收集委估资产的产权证明文件及固定资 产台账等资料。 3、评定估算 现场勘察完成后，评估人员收集和查阅委估企业的各种价格信息资料，根据评估目的、 现场勘察情况和有关资料，结合企业实际情况，以收益发评定估算企业价值。 4、评估汇总，出具尽职调查报告书 对企业价值的评估结果进行分析、调整、修改；按内部复核程序进行三级复核后，正式 出具资产评估报告。 二、分析和预测 （一）宏观环境分析 近年来，中国宏观经济持续快速增长，居民生活水平稳步提高，天然气的需求不断增加， 供求矛盾不断加大，天然气的供应不足成为了制约经济发展的一大障碍；为了缓解天然气供 给不足的状况，提高资源配置效率，优化用气结构，国家多次出台政策以解决当前的难题， 比如：增加输气管网、LNG项目建设投入、增大天然气的进口数量。在行业的发展历程中， 燃气行业正处在成长期，高额的利润率，有力的政策支持等优势使得燃气行业得到空前的扩 张和发展，行业的进入壁垒处在中等水平，高景气度吸引了大量资本不断进入该行业。与此 同时，竞争压力也日益巨大，中国天然气的市场竞争主要集中在地方市场。 （二）行业环境分析 在国家政策和相关法律制度的保障下，目前行业整体处于快速发展阶段，现金流稳定， 成长性良好，但资本支出压力很大。在这种盈利状况良好，资本压力巨大的现状下。燃气企 业需要合理的安排资金减小对信用水平的负面影响，以快速推动燃气行业的发展。 在“十二五”期间，中国天然气的供应和消费均有巨大增长潜力，行业改革政策的落实 将推动实现快速增长。经过过去几年对多种气源供应渠道的布局和开发，中国天然气供应总 量从2010年1100亿立方米左右，在2015年有望达到2500亿立方米以上的潜在水平。同时， 中国的天然气消费在此期间仍将保持12-18%快速复合增长。中国可能在未来几年进入常规 天然气储量探明的高峰期，年均新增探明可采储量有望继续上升。如果再考虑资源潜力巨大 的非常规资源，储量增长的高峰期有可能被大幅延长。同时，已探明储量的开发仍将加快， 预计仅常规气产量，将在2010年936亿立方米的基础上，在2015年达到1500亿立方米， 2020年更可能突破2000亿立方米。 石油天然气行业的未来发展将依托特有的专家智力资源的优势，以客户需求为导向，以 石油天然气行业为主线，全面整合石油天然气行业、市场、企业等多层面信息源，依据权威 数据和科学的分析体系，着重从行业发展的方向、格局和政策环境，帮助客户评估行业投资 价值，准确把握行业发展趋势，寻找最佳投资机会与营销机会。 （三）公司财务状况 霸州市胜利顺达燃气有限公司一期的财务报表，主要指标如下： 单位:元 项目 2015年10月 金额 一、营业收入 15,233,894.09 减：营业成本 11,073,586.90 营业税金及附加 销售费用 585,886.91 管理费用 277,650.76 财务费用 788.00 资产减值损失 加：公允价值变动收益 投资收益 二、营业利润 3,295,981.52 加：营业外收入 0.00 减：营业外支出 0.00 三、利润总额 3,295,981.52 减：所得税费用 827,204.33 四、净利润 2,468,777.19 三、评估测算 预测期数n的确定 在评估过程中，评估人员及顺达公司的管理层没有发现在可预见的未来终止经营的理 由，也没有事先规定的经营终止期，因此可将折现年限确定为无限年期。根据顺达公司的实 际情况结合收购进度 （一）对预期内第i年度的净利润的预测 1、营业收入的预测 截至2015年10月，顺达公司收入共分以下类型：民用、工商业及加气站、用户安装费。 顺达天然气热力公司目前所执行的销售单价分别为： 类别 含税销售单价(元/m3) 民用： 2.34 工业、商业 2.9 加气站： 3.28 初装费（元/户）： 3000 预计未来新增开通用户数收入（基于企业业务状况良好发展的预期，）： 项目 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 民用新增安装户数： 6,500.00 7,000.00 7,500.00 5,000.00 5,000.00 模拟测算的未来年度收入情况如下： 表1：收入预测明细表 金额单位：人民币元 顺 达 燃 气 分类别 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 初装费 31,878,000.00 33,378,000.00 30,378,000.00 26,820,000.00 27,210,600.00 民用 39,353,558.40 44,676,333.62 49,238,712.38 53,040,694.68 56,842,676.98 门头 房 3,387,610.62 3,599,336.28 3,811,061.95 4,001,615.04 4,192,168.14 工业 70,371,681.42 78,549,396.87 91,929,927.85 105,719,417.02 115,234,164.56 代输 31,072,566.37 34,179,823.01 35,888,814.16 39,477,695.58 39,477,695.58 cng 母站 58,020,105.81 58,541,102.68 60,297,335.76 60,297,335.76 60,297,335.76 cng 子站 19,702,995.99 20,688,145.79 22,756,960.37 23,894,808.39 24,611,652.64 商业 锅炉 21,443,483.60 25,323,837.58 26,590,029.46 27,919,530.94 29,315,507.48 商业 火头 11,815,708.67 12,493,230.80 13,117,892.34 13,117,892.34 13,117,892.34 收入合计 287,045,710.88 311,429,206.64 334,008,734.27 354,288,989.75 370,299,693.48 2、成本情况及预测 截至2015年10月，顺达公司成本共分以下类型：初装费成本、天然气成本、折旧费、 安全生产费等。 顺达天然气公司目前所执行的天天然气采购价格为综合气价，目前民用综合气价为1.42 元/m3，其余综合气价为1.86元/m3。 根据顺达天然气热力公司已发生的安装成本测算，其民用户安装成本约为户均1250元。 安全生产费按照国家相关文件的规定进行预测。 模拟测算的未来年度成本情况如下： 表2：成本预测明细表 单位：元 序 号 分类别 明细 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1 初装费成本： 13,076,200.00 13,701,200.00 12,451,200.00 10,978,000.00 11,134,240.00 2 天然气成本 民用 26,975,687.04 30,624,290.23 33,751,664.39 36,357,809.52 38,963,954.65 3 门头房 2,453,097.35 2,606,415.93 2,759,734.51 2,897,721.24 3,035,707.96 4 工业 52,778,761.06 58,912,047.66 68,947,445.89 79,289,562.77 86,425,623.42 5 代输 26,100,955.75 28,711,051.33 30,146,603.89 33,161,264.28 33,161,264.28 6 cng母站 49,731,519.27 51,223,464.84 52,760,168.79 52,760,168.79 52,760,168.79 7 cng子站 12,614,723.04 13,245,459.20 14,570,005.12 15,298,505.37 15,757,460.53 8 商业锅炉 15,528,039.85 18,337,951.35 19,254,848.92 20,217,591.37 21,228,470.94 9 商业火头 8,556,202.83 9,046,822.30 9,499,163.42 9,499,163.42 9,499,163.42 10 总成本： 194,738,986.19 212,707,502.83 231,689,634.92 249,481,786.75 260,831,813.99 11 安全生产费 3,185,228.55 3,307,146.03 3,420,043.67 3,521,444.95 3,601,498.47 主营业务成本小计 211,000,414.74 229,715,848.87 247,560,878.59 263,981,231.70 275,567,552.46 3、税项及税率情况及预测 公司目前适用的主要税种、税率如下： 税种 税基 税率 增值税 天然气13%，固定资产17%，管输费11% 11%~17% 营业税 用户安装费收入 3% 企业所得税 所得额 25% 城市维护建设税 实缴流转税税额 5% 教育费附加 实缴流转税税额 3% 地方教育费附加 实缴流转税税额 2% 对于未来年度的税金及附加，按上述税率进行预测。 4、费用情况及预测 对于企业的销售费用、管理费用，按照审计调整的历史年度发生情况，假设新公司人员、 业务结构、业务模式仍沿用顺达天然气，即费用的发生情况、制度等不发生变化的情况下予 以预测。财务费用结合企业目前的融资状况，并参考同行业上市公司平均资本结构进行预测。 费用情况及预测表 单位：元 项目 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 销售费用 14,898,039.88 15,940,902.67 17,056,765.86 18,250,739.47 19,528,291.23 管理费用 13,290,464.06 14,220,796.54 15,216,252.30 16,281,389.96 17,421,087.25 5、利润情况分析 结合以上分析，公司的利润情况如下： 单位：元 项目 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 一、营业收入 287,045,710.88 311,429,206.64 334,008,734.27 354,288,989.75 370,299,693.48 减：营业成本 211,000,414.74 229,715,848.87 247,560,878.59 263,981,231.70 275,567,552.46 营业税金及附加 1,501,069.17 1,590,844.12 1,536,864.09 1,461,405.42 1,501,786.60 销售费用 14,898,039.88 15,940,902.67 17,056,765.86 18,250,739.47 19,528,291.23 管理费用 13,290,464.06 14,220,796.54 15,216,252.30 16,281,389.96 17,421,087.25 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 管损 2,349,449.08 2,570,380.44 2,801,173.69 3,016,335.32 3,156,967.71 二、营业利润 44,006,273.96 47,390,434.00 49,836,799.74 51,297,887.88 53,124,008.22 加：公允价值变动 收益 投资收益 营业外收入 0.00 0.00 0.00 0.00 减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 三、利润总额 44,006,273.96 47,390,434.00 49,836,799.74 51,297,887.88 53,124,008.22 减：所得税费用 11,001,568.49 11,847,608.50 12,459,199.94 12,824,471.97 13,281,002.06 四、净利润 33,004,705.47 35,542,825.50 37,377,599.81 38,473,415.91 39,843,006.17 加：税后财务费用 五、息前税后利润 33,004,705.47 35,542,825.50 37,377,599.81 38,473,415.91 39,843,006.17 （二）企业现金流量的测算 1、营运资金预测 营运资本的变化值是现金流的一个组成部分，是指随着公司经营活动的变化，因提供商 业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、应收应付帐款、存货以及其它合理的应收 应付款项。 公司的经营相对比较稳定，合理的流动资产和负债为公司经营中正常的资金占用，营运 资金的占用相对稳定，能够反映公司经营水平，故采用分析公司资产负债表中“合理流动资 产－合理流动负债”历史平均数作为营运资产，在以后的经营中，随着收入的增长或下降， 营运资金占用成正比例增长或下降。 通过与公司的财务经理进行访谈，预测期营运资本中流动资产由货币资金、应收票据、 应收账款、预付账款、其他应收款、存货等科目构成；流动负债由应付票据、应付账款、预 收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等科目构成。 由于受顺达天然气提供资料限制等的因素，结合现阶段审计调整的结果，综合考虑顺达 历史数据参考意义不大，为此我们在确定营运资金比例时，参考同时期同行业的平均水平， 确定30%做为此次评估的营运资金比例。此比例在预测期内变动幅度不大。 营运资金追加额预测＝当年营运资金－上期营运资金 综合上述方法和思路，由此未来营运资金预测如下表： 营运资金预测表 单位：万元 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 营运资金比例 30% 30% 30% 30% 30% 营运资金 8,611.37 9,342.88 10,020.26 10,628.67 11,108.99 营运资金变动额 930.18 731.50 677.39 608.41 480.32 2、资本性支出预测 本公司资本性支出主要是房屋建筑物、生产及管理设备、运输工具等资产的资本支出， 主要包括三部分：一是存续资产的正常更新支出(重置支出)；二是新增资产的资本性支出(扩 大性支出)；三是新增资产的正常更新支出(重置支出)。 公司的更新资本支出主要根据固定资产当年的损耗情况、经济使用年限等因素确定更新 资产所需的重置支出。根据公司的发展规划、投资计划预测公司的新增资本支出，通过与被 评估公司管理层沟通，公司将充分利用现有生产能力，实现预测经营目标。基于2020年以后 年度的经营按保持稳定考虑，所以稳定期后的资本性支出以资产当年的损耗全部投入更新。 根据上述预测思路预测出公司未来经营中的资本性支出如下： 资本性支出预测表 单位：万元 资本性支出项 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 非流动资产购建/更新/改造 820 770 720 640 540 3、折旧及摊销预测 按照企业的固定资产折旧政策，以基准日固定资产的账面原值、估算未来的折旧额；对 于资本性支出新增的固定资产也按照现行的折旧率计算；摊销依据企业现有无形资产预测。 折旧及摊销预测表 单位：万元 资产类型 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 固定资产折旧 770.00 839.30 908.96 978.95 1047.48 土地使用权 40.95 40.95 40.95 40.95 40.95 软件 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 无形资产小计 41.04 41.04 41.04 41.04 41.04 合计 811.04 880.34 950.01 1020.00 1088.52 4、企业现金流量 企业自由现金流=息税前利润*(1-税率)+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额。 企业现金流量表 单位：万元 项目 2016 2017 2018 2019 2020 净利润 3,300.47 3,554.28 3,737.76 3,847.34 3,984.30 加：折旧摊销 811.04 880.34 950.01 1,020.00 1,088.52 减：资本性支出 820.00 770.00 720.00 640.00 540.00 减：营运资金净增加额 930.18 731.50 677.39 608.41 480.32 净现金流 2,361.33 2,933.12 3,290.38 3,618.93 4,052.50 5、折现率的确定 按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业现金流量，则折现率 选取加权平均资本成本(WACC)。 WACC= [D/V* Rd * （1-T）] + ( E/V* Re) 式中：Re:为权益资本成本； Rd:为债务资本成本； D:被评估企业的付息债务资本价值； E: 被评估企业的权益资本价值； T: 所得税率 V: 融资总额(E+D) E/V = 权益资本价值占融资总额的百分比 D/V = 付息债务资本价值占融资总额的百分比 其中： Re = Rf＋β×RPm＋Rc Rf =无风险报酬率； β =企业风险系数； RPm =市场风险溢价； Rc =企业特定风险调整系数。 ①权益资本成本Re的确定 Re = Rf＋β×RPm＋Rc Rf =无风险报酬率； β =企业风险系数； RPm =市场风险溢价； Rs =企业特定风险调整系数。 ② 无风险收益率（RF）的确定 根据WIND资讯查询的2013年至2014年10月份发行的全部10年期国债的年平均到期收益 率为3.63%，因此本次无风险报酬率Rf取3.63%。 ③ 市场风险溢价Rpm的计算 市场风险溢价是预期市场证券组合收益率与无风险收益率之间的差额。正确地确定风险收益 率一直是许多股票分析师的研究课题。例如：在美国，Ibbotson Associates 的研究发现从 1926年到1998年以算术平均计算，平均市场风险溢价为5.5%。然而到目前为止，我们还未 发现一家中国研究机构进行此项研究。 在《价值评估－证券分析、投资评估与公司理财》（美国Aswath Damodaran，北京大学出 版社）一书中，作者以证券市场风险溢价（美国股票市场补偿率）5-5.5%为基础，对其它国 家和地区，通过对所在国家的经济波动、政治风险、股票市场结构等三个因素的调整，得出 其它国家的市场风险溢价。 根据以上分析，并结合当前中国证券市场的发展状况及上证综指成份股的波动状况，我们选 取中国市场风险溢价为7.5%。 ④beta值的确定 使用可比公司的Beta系数来估算目标公司的β值。在国内证券市场上，选择一组天然气类 上市公司，以上市公司的Beta系数为基础，考虑其资本结构，调整得出各公司无杠杆Beta 值；以这组公司的无杠杆Beta值的加权平均值作为目标公司的无杠杆Beta值(βu)，为 0.7514。确定目标公司有财务杠杆Beta值(βL)。具体计算如下： 公式为： βL=βu*（1+D/E(1-T)） βL —有财务杠杆Beta值 βu —无财务杠杆Beta值 D/E—公司付息债务和权益之比 T—企业所得税率 顺达公司的付息债务与权益资本的比值为1.08(D/E)，所得税率为25%，可计算出公司有财 务杠杆beta值(βL)为 1.36。 ⑤企业特定风险调整系数Rs： 在本次评估中从以下几个方面考虑企业未来的经营中存在的不确定性或劣势来确定企业特 有风险收益率： A、流动性因素 待估企业为非上市企业，股权的流动性较上市公司相比要弱，因此投资者在出售或转让相对 于参照企业来说较困难。 B、技术风险 天然气作为一种特殊的商品，在其采购、储存、生产、运输和加工管道天然气各个环节，对 消防、安全生产、抗震、防雷、防洪、环境保护等领域均有较高的规范要求，因此技术风险 必然存在。 C、市场风险 城市天然气行业一个重要的风险源在于当地政府对城市天然气发展的支持力度大小。如果地 方政府对于城市天然气的发展有很好的规划，而且能够对其发展提供较大的支持或优惠政 策，那么该地区的城市天然气必将有较好的发展。 D、经营风险 公司市场格局和份额已基本确定，只有在特许经营权划定的范围内对市场近进行开发，但其 供气成本会受到国家政策及上游供气企业价格调整的影响，因此会存在一定的经营风险。 E、融资风险 由于公司计划未来几年的增长较快，在资金方面存在一定的缺口，且经过分析，目前货币政 策已经由宽松转为稳健,在此银根紧缩的情况下向银行借贷比较困难，融资能力的限制可能 会对公司今后的发展产生一定的影响。 F、应收账款风险： 虽然目前应收账款的回收状况较好，但如果用户发生资金周转困难，将延误公司销售款项的 回收，严重的还会形成呆坏账。 Rs一般取值为1%-5%，根据本次被评估企业的实际情况确定Rs值为5%。 ⑥权益资本报酬率Re的确定 根据上述确定的参数，则权益资本成本Re计算如下： Re =Rf+βL×Rpm+Rs =3.63%+1.36×7.5%+5% =18.83% ⑦加权平均资本成本(WACC)的确定 Re确定之后，根据企业贷款和权益计算加权平均资本成本，Rd以目前企业执行的综合贷款 利率6.12%确定。企业适用的所得税率为25%。则WACC为： WACC= [D/V* Rd * （1-T）] + ( E/V* Re) =0.43×6.12%× (1－25%)+0.57×18.83% ＝12.71% 因此，折现率为12.71%。 （5）股东全部权益价值 ①股东全部权益价值及折现率计算得出公司现金流量现值为40,575.58 万元人民币，具体计算如下： 现金流量表 单位：万元 项目 2016 2017 2018 2019 2020 2021年及以后年度 一、营业净现金流量 2361.33 2933.12 3290.38 3618.93 4052.50 42551.27 二、折现期 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 5.00 三、折现率 12.71% 12.71% 12.71% 12.71% 12.71% 12.71% 四、折现系数 0.8872 0.7872 0.6984 0.6197 0.5498 0.5498 五、现金流现值 2,095.05 2,308.90 2,298.05 2,242.49 2,227.98 23,393.77 六、现金流量合计 34,566.24 ②其他未参与收益预测的资产项目价值的确定 经与企业相关人员了解并通过资产明细表中相关项目的分析，企业与主营业务无关的资产及 负债在基准日已经进行了剥离，因此本次评估时不存在未参与收益预测的资产项目。 ③股东全部权益价值的确定 股东全部权益价值= 34,566.24万元 成本法评估技术说明 一、流动资产评估说明 流动资产调整后账面价值11,975,769.01元，评估值24,893,248.41元，无增减值。具 体说明如下： （一）货币资金 调整后账面价值为1,702,674.77元，包括银行存款，评估值为1,702,674.77元，无增 减值。评估过程如下： 1、银行存款 调整后账面价值为1,702,674.77元，包括1个银行账户。评估时，对该公司申报的1 个银行账户，我们取得了相应的银行询证函，审查余额的真实性、准确性，调节后均与评估 基准日银行对账单余额相符。对于1个人民币账户，评估时以其调整后账面价值作为评估值； 因此，银行存款的评估值为1,702,674.77元，无增减值。 （二）应收账款 调整后账面净值为4,546,045.40元，评估时，我们对其进行了审查和分析，抽查了有 关凭证，查实其发生时间及业务内容，核实其数据的真实性、准确性。 经核实，应收账款均为正常货款，均为企业正常的业务往来款，对人民币账户，以其调 整后账面价值作为评值。 因此，应收账款的评估值为4,546,045.40元。 （三）预付账款 调整后账面价值为482,690.65元，评估时，我们对其进行了审查和分析，抽查了有关 凭证，查实其发生时间及业务内容，核实其数据的真实性、准确性。 经核实，预付账款为正常预付的货款、工程款及设备款等，为企业正常的业务往来款， 故以其调整后账面价值作为评估值。 因此，预付账款的评估值为482,690.65元。 （四）其他应收款 调整后账面价值为3,766,293.68元，评估时，我们对其进行了必要的审查和分析，抽 查了有关凭证，查实其发生时间及业务内容，并对其中的大额款项进行了函证，或与对方单 位进行了账务核对，核实其数据的真实性、准确性。 经核实，其他应收款为个人借款，关联单位往来款，款项均属正常往来款，以其调整后 账面价值作为评估值。 因此，其他应收款评估值为3,766,293.68元。 （五）存货 调整后账面价值为1,478,064.51元，主要是原材料。我们在现场查看实物并核实数量 的基础上对存货进行了评估，存货评估值为1,478,064.51元。具体说明如下： 原材料调整后账面价值1,478,064.51元，主要是铝塑管、单表箱、智能燃气表、调压 器、铜锁阀、双嘴阀、调压柜等。评估时，我们查阅了主要原材料近期购置发票，并进行了 实地抽查盘点。经核实，企业申报的原材料均为正常生产用料，实际数量与申报数量相符， 账面价值包含了运费，经市场调查分析，账面价值基本反映现行市价和运输费用。 因此，对于账面价值基本反映现行市价和运输费用的原材料，评估时由于原材料刚入账 无账面调整值，其账面价值作为评估值； 按下列公式计算其评估值。 评估单价＝参照资产的市场价格+运费+装卸费 评估价值＝评估单价×数量 经过上述评估程序，原材料、产成品的评估值为1,478,064.51元，无增减值。 二、非流动资产评估说明 非流动资产包括房屋及建（构）筑物类资产、设备类资产、在建工程、无形资产，调整 后账面价值118,535,737.58元，评估值118,436,471.61 元，评估增值-99,265.97 元， 增值率-0.08%，具体说明如下： （一）房屋及建（构）筑物类资产 1、房屋建筑物类资产概况 霸州市顺达天然气有限公司本次申报评估的固定资产---房屋建筑物类资产总共为12 项，调整后账面价值13,079,088.60元，评估值13,107,385.81元，申报总建筑面积为5921.68 平方米。主要为公司办公楼、公司附属楼职工宿舍、康仙庄分公司办公房、东环门站房屋、 东环加气站房屋等。上述房屋建筑物类资产分别分布于霸州市顺达天然气有限公司所属各加 气站及霸州市顺达天然气有限公司院内，其建筑物建造质量较好，维护保养状况良好。 2、房屋建筑物原值的构成 本次委估的固定资产，其调整后账面原值为15,197,893.84元，调整后账面净值为 13,079,088.60元。具体以霸州市顺达天然气有限公司提供的 “固定资产---房屋建筑物清 查评估明细表”、“固定资产---构筑物及其他辅助设施清查评估明细表”为准。评估人员 对委估房屋建筑物类资产的转资明细进行了仔细核查，并与企业财务人员、工程技术人员进 行了沟通交流，认为其基本符合实际。 3、房屋建筑物的权属状况 委估房屋及建筑物类资产共计12项，均未办理房产证或房产证仍在其他公司名下。 4、房屋建筑物的核实方法和结果 首先对委估资产的项目内容进行核查。从总体上分析房屋建筑物的类型、分布。了解霸 州市顺达天然气有限公司对固定资产的形成和管理模式以及核算方法，并对委估资产进行分 析与判断。具体从以下几个方面进行： （1）核实委估房屋建筑物的权属证明及相关证明材料。 （2）对委估房屋建筑物的账面价值进行核对，了解各房屋建筑物建造时间和竣工结算情况， 并对委估房屋建筑物的账面原值构成的合理性作出了分析与判断。 （3）根据霸州市顺达天然气有限公司提供的资产清单，评估人员在该公司有关人员的配 合下，对委托评估的房屋建筑物类资产进行了认真的勘查、鉴定与核实。对委估建筑物的建 成年月、建筑结构、规划及实际用途、权属状况、建筑面积、楼层、配套设施情况、建筑装 修情况、使用环境及维护保养情况等进行了解、勘查核实并记录，对复杂、大型、高价的重 点建筑物进行重点查看，并调阅施工图纸核查，对隐蔽部位（如地基基础、设备基础等）的 结构形式和施工情况进行了解和记录；根据该公司提供的《国有土地使用证》，采用现场目 测的方法，对委估建筑物占用土地使用权的四至及周边环境、景观、设施进行了勘查、了解， 对其权属状况进行了必要的核实。 （4）听取企业管理人员、工程技术人员介绍建筑物的建造和使用情况、获利能力等，并 相互交换意见。 （5）搜集与评估有关的直接和间接资料，包括：《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、 《建设工程规划许可证》、固定资产台账、相关合同、施工图纸、工程预算资料、搬迁预算、 有关重置成本价格资料、物价变动资料等。 （6）根据勘察鉴定核实情况和掌握的资料，按照《房地产估价规范》、《资产评估准则 ---不动产》等有关规定的基本要求，进行评定估算。 经上述程序核实，与企业申报情况基本相符，不相符部分做了调整。 5、评估考虑的因素 （1）同类或类似建筑物的现行建造成本。 （2）在用情况：建筑物的竣工启用时间、耐用年限、实际使用年限、使用环境及损耗程 度、功能利用程度等。 （3）综合技术情况：建筑物的结构复杂状况、设计标准、建造质量、使用维护保养状况、 设施配套情况等。 6、评估依据 （1）委托评估建筑物的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可 证》、固定资产台账、相关合同、施工图纸、工程预算资料等； （2）《房地产估价规范》GB/T50291-1999； （3）《资产评估准则---不动产》； （4）《河北省建筑工程消耗量定额》、《河北省安装工程消耗量定额》； （5）《河北省建筑工程价目表》、《河北省安装工程价目表》； （6）《河北省建筑工程费用项目组成及计算规则》、《河北省安装工程费用项目组成及 计算规则》； （7）本评估机构掌握的各项收费标准及其他价格信息资料； （8）《房屋完损等级评定标准》； （9）评估人员现场勘查、市场调查所得的资料； （10）其他与本次资产评估有关的资料。 7、评估方法及计算过程 由于本次委估的建筑物类资产为资产占有方的商业用建筑物，市场成交案例少，无法采 用市场比较法进行评估；委估建筑物属非出租或营业性建筑物，不能独立产生经济收益，无 法采用收益法进行评估；根据委托评估的目的、资产的特点和本次评估的实际情况，按照《资 产评估操作规范意见和暂行规定》的要求，经过认真分析和比较确定选用重置成本法进行评 估。 重置成本法是从建筑物的建造费用或投资的角度考虑，通过估算建筑物在全新状态下的 重置完全价值，再乘以成新率，得出建筑物的评估值。计算公式如下： 重置完全价值=建安造价+前期费用及相关费用+资金成本； 建筑物评估值=重置成本×成新率。 （1）重置完全价值的确定 重置完全价值=建安造价+前期费用及其他费用+资金成本。 其中： ①建安造价的确定 依据资产占有方提供的建筑物评估明细表列示的内容，评估时首先进行分类（房屋分 为：混合、钢结构等），然后根据被评估建筑物的勘查现状、竣工图纸、工程竣工结算资料 进行重编预算，分别计算出建筑物的土建、装饰、安装工程造价，最后汇总相加综合确定被 评估建筑物的建安造价；对于构筑物，根据勘查现状、工程竣工结算资料进行重编预算，计 算建筑造价；对厂内绿化等项目，评估人员依据现场勘察测量，进行市场询价的方式，确定 其工程造价。 ②前期费用及其他费用的确定 根据有关建设收费的规定和其他有关的收费标准，确定委估建筑物的前期费用及其他 费用，具体见表5-1： 表5-1 房屋建筑物的前期费用及其他费用表 序号 费用名称 取费基础 费率 备注 1 勘察设计费 建安造价 3.00% 2 建设单位管理费 建安造价 1.00% 3 劳动保险费 建安造价 2.60% 计入工程造价内 4 墙材节能费 建筑面积 8元/m2 使用黏土砖 5 城市基础设施配套费 建筑面积 180元/m2 不交纳 临时房不交纳 6 工程质量监督费 （未完）  |