[公告]苏州高新：公开发行2016年公司债券募集说明书（面向合格投资者）
股票简称：苏州高新 股票代码：600736 苏州新区高新技术产业股份有限公司 SUZHOU NEW DISTRICT HI-TECH INDUSTRIAL CO.,LTD. 住所：江苏省苏州市新区运河路8号 公开发行2016年公司债券募集说明书 （面向合格投资者） 主承销商 ： 注册地址： 中国（上海）自由贸易试验区 商城路 618 号 年 月 日 声 明 本募集说明书依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证 券法》、 《公司债券发行 与交易管理 办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准 则第 23 号 —— 公开发行公司债券募集说明书》及其它现行法律、法规的规定， 以及中国证监会对本次债券的核准，并结合发行人的实际情况编制。 公司全体董事、监事、高级管理人员承诺，募集说明书及其摘要不存在任何 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书及其摘 要中财务会计报告真实、完整。 主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导 性 陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承 销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致 使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明 自己没有过错的除外；本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重 大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约 定的相应还本付息安排。 受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受 托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假 记载 、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出 现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式 征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于 与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请 仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。 受托管理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照 相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的， 将承担相应的法律责任。 凡欲认购本 次债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及其有关的信息披露 文件， 进行独立投资判断 并自行承担相关风险 。证券监督管理机构及其他政府部 门 对本次发行所作的任何决定 ，均不表明其 对发行人的经营风险、偿债风险、诉 讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证 。任何与之相反的声 明均属虚假不实陈述。 根据《中华人民共和国证券法》的规定，本次债券依法发行后，发行人经营 与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负 责。 凡认购、受让并合法持有本次债券的投资者，均视同自愿接受本募集说明书、 《债券持有人会 议规则》及《债券受托管理协议》的约定。《债券持有人会议规 则》、《债券受托管理协议》及债券受托管理人报告将置备于债券受托管理人处， 并按中国证监会或上海证券交易所要求的方式予以公布，债券持有人有权随时查 阅。 除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在 本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说 明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其 他专业顾问。投资者在评价和购买本次债券时，应特别审慎地考虑募集说明书第 二节所述的各项风险因素。 重大事项提示 一、 本次债券评级为 AA ， 本次债券无担保，发行总规模不超过人民币 10 亿元（含 10 亿元）。本次债券上市前，公司最近一期末（ 201 5 年 9 月 30 日）合 并报表中所有者权益为 558,274.15 万元，资产负债率为 73.91% ；本次债券上市 前，公司 2012 年 、 2013 年 和 2014 年 合并报表中归属于母公司所有者的净利润 分别为人民 18,284.93 万元 、 23,000.97 和 16,994.49 万元，最近三年实现的平均 可分配利润为 19,426.80 万元， 预计 不低于本次债券 所需支付 的 一年利息 。 若利 率市场出现较大波动，发行人 承诺将缩减本次债券发行规模，以满足《证券法》 的相关规定。本次债券发行及 上市安排请参见发行公告 。 二、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济 环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本次债券为固定利率 债券，且期限较长，可能跨越一个或一个以上的利率波动周期，债券的投资价值 在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本次债券投资者持有 的债券价值具有一定的不确定性。 三、本次债券发行结束后，公司将积极申请在上海证券交易所上市流通。由 于具体上市审批或核准事宜需要在本次债券发行 结束后方能进行，并依赖于有关 主管部门的审批或核准，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在上海证 券交易所交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市 场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影 响，公司亦无法保证本次债券在交易所上市后本次债券的持有人能够随时并足额 交易其所持有的债券。 四、 经中诚信证券评估有限公司评级，公司的 主体信用 等级为 AA ， 该级别 反映了发行主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很 低 ；本次公司债券的信用等级为 AA ， 该级别反映了 本次债券的信用质量很高， 信用风险很低 。 根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评评级制度相关规 定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评将 在本次债券信用级别有效期内或者本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人 外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素，以 对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。 在跟踪评级期限内，中诚信证评将于发行主体及担保主体（如有）年度报告 公布后两个月内完成该年度的 定期跟踪评级，并发布定期跟踪评级结果 及报告； 在此期限内，如发行主体、担保主体（如有） 发生可能影响本次债券信用级别的 重大事件，应及时通知中诚信证评，并提供相关资料，中诚信证评将就该事项进 行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。 在持续跟踪评级报告出具之日后 10 个工作日内，中诚信证评应将跟踪评级 结果等相关信息抄送监管部门、苏州高新及相关机构。苏州高新须通过上海证券 交易所网站（ http://www.sse.com.cn ）将跟踪评级结果及报告予以公布备查，且交 易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的 时间，投资者可在上交所网 站查询跟踪评级结果及报告。 中诚信证评的定期和不 定期跟踪评级结果等相关信息将通过中诚信证评网站（ www.ccxr.com.cn ）予以 公告。 如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评 将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别 暂时失效。 五、 房地产项目投入资金大，建设周期长，现金流量的充足程度对维持公司 正常的经营运作至关重要。受宏观调控政策以及房地产项目开发、销售周期的影 响，公司的经营现金流量波动较大：公司 2012 年度、 2013 年度、 2014 年度和 2015 年 1 - 9 月 合并财务报表口径下的经营活动产生的现金流量净额分别为 - 26,470.26 万元、 - 93,120.14 万元 、 28,280.17 万元和 - 107,583.32 万元 。公司报告 期内经营活动产生的现金流量为负的原因系其所处行业的特性影响所致，房地产 开发企业业务周期较长，前期购置土地和项目建设的投入规模往往较大，而此类 支出属于经营活动产生的现金流出，所以房地产企业普遍会出现经营活动产生的 现金流量净额为负数的现象。随着 项目的陆续开发销售、购置土地的节奏趋于平 稳，目前的项目储备将为 公司未来的收入和利润的稳定增长提供保障， 但如果经 营活动产生的现金流量持续为负，可能会降低公司财务结构的稳健程度，从而对 公司债务本息的偿付产生一定的不利影响。 同时，受近几年房地产宏观调控政策影响，报告期内公司存货周转效率较低、 库存逐年增大： 2012 年末、 2013 年末、 2014 年末 和 2015 年 三季度末 公司存货 余额分别为 1,173,757.86 万元、 1,286,748.50 万元 、 1,472,425.82 万元和 1,343,696.91 万元 ，占各期末资产总额比例分别为 64.61% 、 64.09% 、 69.27% 、 62.80% 。在公 司资产负债率以及资金成本均较 高的情况下，存货 的积压及 周转率低 将 会为公司 的日常经营带来一定的流动性风险。 六、 截至 201 5 年 9 月 3 0 日，公司合并报表资产负债率为 7 3.91% ，速动比 率为 0.42 ，如果负债水平不能保持在合理的范围内，房地产市场的波动和融资环 境的变化可能使公司面临一定的偿债压力和风险。在负债构成中有息负债占比较 高，其中短期借款及一年内到期的非流动负债需在较短时间内按既定时点归还， 公司必须及时筹集到充足的资金满足偿债需求。若销售市场或金融市场发生重大 波动，公司资金来源不足，将对公司造成一定的短期内偿债压力 。 七、截至 2015 年 9 月 30 日，公司合并资产负债表口径的资产负债率高于同 行业平均水平，流动比率与速动比率低于同行业平均水平，未来如果面临房地产 行业波动或自身经营中发生的风险时，从上述指标所反映的偿债能力弱于行业水 平，将给公司造成一定的偿债压力。 八、 2012 年度、 2013 年度、 2014 年度及 2015 年前三季度公司合并口径投 资收益分别为 2,166.88 万元、 8,940.69 万元、 3,629.52 万元和 17,831.85 万元，占 净利润的比重分别为 10.28% 、 31.49% 、 16.48% 和 356.92% ；营业外收入分别为 2,882. 77 万元、 18,745.66 万元、 33,683.30 万元和 28,076.68 万元，占净利润的比 重分别为 13.68% 、 66.03% 、 152.92% 和 561.98% 。发行人提请投资者注意上述投 资收益及营业外收入占净利润比重较高的情形对公司未来盈利的稳定性和可持 续性所可能造成的影响。 九 、 公司房地产项目和收入主要集中于苏州和徐州两地。 2014 年度和 2015 年 1 - 9 月，苏州、徐州两地实现的房地产销售收入占公司房地产业务销售总收入 的 比重分别为 96.06% 和 93.58% 。公司房地产业务主要集中在二、三线城市， 上述地区 的经济发展水平、消费能力较一线城市存在一定差距，同时二、三线城 市的房地产库存水平整体又高于一线城市，公司未来可能面临一定的去化压力 ， 进而可能对业绩与偿债能力产生不利影响 。 十 、发行人将已部分房地产项目、苏州乐园的门票收费权、自有的物业用于 抵押或质押，以获得银行等金融机构的借款，上述被抵押、质押的资产的详细情 况请见本募集说明书“第七节 财务会计信息”之“八、其他重要事项”。 十 一 、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所 有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券 持有人、持有无表决权的本次债券的债券持有人，以及在相关决议通过后受让本 次债券的持有人）均有同等效力和约束力。债券持有人认购、受让或以其他合法 方式取得本次债券的行为视为同意并接受《债券持有人会议规则》，受《债券持 有人会议规则》约束。 十 二 、 本次债券的交易场所为上海证券交易所；本次债券发行人的主体信用 等级为 AA ，本次债券的信用等级为 AA ，本次债券仅面向合格投资者公开发行， 不面向公众投资者发行。根据《公司债券发行与交易管理办法》，合格投资者应 当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符 合 《公司债券发行与交易管理办法》规定的资质条件。 十三、由于本次债券的实际发行时间在 2016 年，因此本次债券的名称已经 更改为“苏州新区高新技术产业股份有限公司 2016 年公司债券”， 募集说明书 、 募集说明书摘要、评级报告、发行公告 中的表述已进行相应的修改，上述修改不 影响相关申请文件，包括但不限于募集说明书、募集说明书摘要以及评级报告等 文件的效力。 目 录 释 义 ................................ ................................ ................................ .............................. 9 第一节 发行概况 ................................ ................................ ................................ ...... 12 一、本次发行的基本情况 ................................ ................................ ................................ ..... 12 二、本次发行的有关机构 ................................ ................................ ................................ ..... 16 三、认购人承诺 ................................ ................................ ................................ ..................... 19 四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 ................................ ..................... 19 第二节 风险因素 ................................ ................................ ................................ ...... 20 一、本次债券的投资风险 ................................ ................................ ................................ ..... 20 二、发行人的相关风险 ................................ ................................ ................................ ......... 21 第三节 发行人及本期债券的资信情况 ................................ ................................ .. 30 一、本次债券的信用评级情况 ................................ ................................ ............................. 30 二、信用评级报告的主要事项 ................................ ................................ ............................. 30 三、发行人的资信情况 ................................ ................................ ................................ ......... 32 第四节 担保 ................................ ................................ ................................ .............. 35 第五节 偿债计划及其他保障措施 ................................ ................................ .......... 36 一、偿债计划 ................................ ................................ ................................ ......................... 36 二、偿债保障措施 ................................ ................................ ................................ ................. 37 三、发行人对于违约解决措施及承诺 ................................ ................................ ................. 39 第六节 发行人基本情况 ................................ ................................ .......................... 42 一、公司概况 ................................ ................................ ................................ ......................... 42 二、发行人的组织结构、治理结构及对其他企业的重要权益投资情况 ......................... 49 三、发行人控股股东及实际控制人基本情况 ................................ ................................ ..... 67 四、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况 ................................ ............................. 68 五、公司主营业务基本情况 ................................ ................................ ................................ . 74 六、发行人所处行业状况和主要经营模式 ................................ ................................ ......... 88 七、发行人独立性情况 ................................ ................................ ................................ ......... 94 八、关联关系及交易情况 ................................ ................................ ................................ ..... 95 九、公司内部管理制度及运行情况 ................................ ................................ ................... 104 十、公司信息披露事务 ................................ ................................ ................................ ....... 106 十一、公司投资者关系管理事务 ................................ ................................ ....................... 109 十二、发行人土地与商品房合规性 ................................ ................................ ................... 110 第七节 财务会计信息 ................................ ................................ ............................ 111 一、发行人最近三年及一期的财务报表 ................................ ................................ ........... 111 二、最近三年及一期合并报表范围的变化 ................................ ................................ ....... 121 三、最近三年及一期的主要财务指标 ................................ ................................ ............... 122 四、发行人最近三年及一期非经常性损益表（合并报表口径） ................................ ... 123 五、管理层讨论与分析 ................................ ................................ ................................ ....... 124 六、有息债务情况 ................................ ................................ ................................ ............... 152 七、本次公司债券发行后发行人资产负债结构变化 ................................ ....................... 153 八、其他重要事项 ................................ ................................ ................................ ............... 154 第八节 本次募集资金运用 ................................ ................................ .................... 156 一、公 司债券募集资金数额 ................................ ................................ ............................... 156 二、募集资金专项账户的管理安排 ................................ ................................ ................... 156 三、本次募集资金运用计划 ................................ ................................ ............................... 156 四、募集资金运用对发行人财 务状况的影响 ................................ ................................ ... 156 第九节 债券持有人会议 ................................ ................................ ........................ 158 一、债券持有人行使权利的形式 ................................ ................................ ....................... 158 二、债券持有人会议行使权利的范围 ................................ ................................ ............... 158 三、债券持有人会议规则 ................................ ................................ ................................ ... 159 四、决议的生效条件及效力 ................................ ................................ ............................... 167 第十节 债券受托管理人 ................................ ................................ ........................ 168 一、债券受托管理人、联系人及其《受托管理协议》的情况 ................................ ....... 168 二、债券受托管理协议的主要事项 ................................ ................................ ................... 168 第十一节 发行人、中介机构及相关人员声明 ................................ .................... 180 一、发行人声明 ................................ ................................ ................................ ................... 180 二、发行人全体董事、监事及高级管理人员声明 ................................ ........................... 181 三、主承销商声明 ................................ ................................ ................................ ............... 182 四、发行人律师声明 ................................ ................................ ................................ ........... 183 五、会计师事务所声明 ................................ ................................ ................................ ....... 184 六、资信评级机构声明 ................................ ................................ ................................ ....... 185 七、受托管理人声明 ................................ ................................ ................................ ........... 186 第十二节 备查文件 ................................ ................................ ................................ 187 一、备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ............... 187 二、备查时间、地点和网址 ................................ ................................ ............................... 187 三、发行人联系方式 ................................ ................................ ................................ ........... 187 四、主承销商联系方式 ................................ ................................ ................................ ....... 188 释 义 在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义： 发行 人 / 公司 / 苏州高新 指 苏州新区高新技术产业股份有限公司 苏高新集团 / 控股股东 指 苏州高新区经济发展集团总公司 地产集团 / 新港建设 指 苏州高新地产集团有限公司，原苏州新港建设 集团有限公司 新创建设 指 苏州新创建设发展有限公司 永新置地 指 苏州永新置地有限公司 苏州乐园 指 苏州乐园发展有限公司 高新商旅 指 苏州高新商旅发展有限公司 高新污水 指 苏州高新污水处理有限公司 金粉公司 指 苏州钻石金属粉有限公司 苏州永华 指 苏州永华房地产 开发 有限公司 苏迪旅游 指 苏州苏迪旅游度 假开发有限公司 徐州投资 指 苏州高新（徐州）投资发展有限公司 徐州商旅 指 苏州高新（徐州）商旅发展有限公司 徐州置地 指 苏州高新（徐州）置地有限公司 徐州置业 指 苏高新（徐州）置业有限公司 温泉世界 指 苏州乐园温泉世界有限公司 乐园国旅 指 苏州乐园国际旅行社有限公司 徐州文化 指 苏州高新（徐州）文化商业发展有限公司 乐佳物业 指 苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司 扬州置业 指 苏州新港（扬州）置业有限公司 ， 现为 苏州高 新地产（扬州）有限公司 苏迪物业 指 苏州市苏迪物业管 理有限公司 新港天都 指 苏州新港天都商业发展有限公司 水上世界 指 苏州乐园水上世界有限公司 高新金鹰 指 苏州高新金鹰商业广场有限公司 创新科技 指 苏州新区创新科技投资管理有限公司 福瑞租赁 指 苏州高新福瑞融资租赁有限公司 新灏农业 指 苏州新灏农业旅游发展有限公司 天澜物业 指 苏州市天澜物业有限公司 国资公司 指 苏州 高 新区国有资产经营公司 本次发行 指 本次公司债券的公开发行 本次债券 / 本期债券 指 根据发行人于 2015 年 10 月 16 日召开的 2015 年 第 六 次临时股东大会通过的 有关决议，经中国 证监会核准向 合格投资者 公开发行的本金总 额不超过人民币 10 亿元（含 10 亿元）公司债券 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 / 交易所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 主承销商 / 债券受托管理人 / 国泰君安 指 国泰君安证券股份有限公司 会计师事务所 / 立信会计 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 发行人律师 / 律师事务所 指 国浩律师（上海）事务所 资信评级机构 / 中诚信证评 / 信用评级 机构 指 中诚信证券评估有限公司 《债券持有人会议规 则》 指 《苏州新区高新技术产业股份有限公司 公开 发行 2015 年公司债券之债券持有人会议规则》 《债券受托管理协议》 指 《苏州新区高新技术产业股份有限公司与国 泰君安证券股份有限公司关于苏州新区高新 技术产业股份有限公司 公开发行 2015 年公司 债券之债券受托管理协议》 承销团 指 由主承销商为本次债券发行组织的承销机构 的总称 余额包销 指 指承销团按照承销协议所规定的各自承销本 次债券的份额，在承销期结束时，将售后剩余 的本次债券全部自行购入的承销方式 报告期、最近三年及一期 指 20 12 年度、 201 3 年度、 201 4 年度及 2015 年 1 - 9 月 交易日 指 上海证券交易所的营业日 工作日 指 中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包 括法定节假日） 法定节假日、休息日 指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或 休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行 政区和台湾省的法定节假日和 / 或休息日） 《公司法》 指 中华人民共和国公司法 《证券法》 指 中华人民共和国证券法 《管理 办法》 指 证监会于 2015 年 1 月 15 日颁布实施的《 公司债 券发行与交易管理办法 》 《上市规则 》 指 上海证券交易所公司债券上市规则 （ 20 15 年 修 订） 元 / 万元 指 人民币元 / 万元 特别说明：本募集说明书中部分财务数据尾数合计数与各加数直接相加之和在尾数上有 差异，这些差异是由于采用四舍五入的运算法则造成的。 第一节 发行概况 一、本次发行的基本情况 （一）发行人基本情况 1 、公司名称：苏州新区高新技术产业股份有限公司 2 、英文名称： SUZHOU NEW DISTRICT HI - TECH INDUSTRIAL CO.,LTD. 3 、法定代表人： 孔丽 4 、股票上市地：上海证券交易所 5 、登记结算机构：中国证券登记结算有限公司上海分公司 6 、股票简称：苏州高新 7 、股票代码： 600736 8 、注册地址：江苏省苏州市新区运河路 8 号 9 、办公地址：苏州市高新区科发路 101 号致远国际商务大厦 18 楼 10 、邮政编码： 215163 11 、电 话： 0512 - 67379025 12 、传 真： 0512 - 67379060 13 、互联网网址： www.snd n t.com 14 、电子邮箱： szgx600736@sndnt.com 15 、经营范围：高新技术产品的投资、开发、生产，能源、交通、通讯等基 础产业、市政基础设施的投资，工程设计、施工，科技咨询服 务。 （依法须经批 准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） （二）核准情况及核准规模 发行人拟 公开 发行不超过 10 亿元 （含 10 亿元） 公司债券相关议案由公司 20 15 年 9 月 29 日召开的第七届董事会第 四十三 次会议审议通过，并经 2015 年 10 月 16 日召开的 20 15 年 第 六 次临时股东大会表决通过。 发行人拟 公开 发行公司债券的相关董事会决议公告和股东大会决议公告分 别 于 2015 年 9 月 30 日、 20 15 年 10 月 17 日 在 上海证券交易所网站（ www.sse. com.cn ） 上 披露 。 经中国证监会 “ 证监许可 【 2016 】 75 号 ” 文核准，公司获准公开发行不超过 人民币 10 亿元 （含 10 亿元） 的公司债券。公司将根据债券市场等情况在不违反 相关规定的前提下确定债券的发行时间、发行规模及发行条款。 （三）本次债券基本条款 发行主体： 苏州新区高新技术产业股份有限公司 债券名称： 苏州新区高新技术产业股份有限公司 公开发行 20 16 年公司债券 发行规模： 本次公开发行公司债券 规模为 人民币 10 亿元 票面金额： 100 元 发行价格： 按面值平价发行 债券期限： 本次公开发行债券的存续期限 为 5 年 ， 为单 一期限品种 分期发行： 本次公司债券采取一次发行 的方式发行 ，不分期发行 募集资金专项账户： 公司与上海浦东发展银行苏州高新技术产业开发区支行 签订了《 资金账户监管协议》，并在资金监管人处设立了募集资金使用专项账户 发行方式： 本次发行采取向合格投资者公开发行公司债券的方式 发行对象： 本次公司债券拟向符合《公司债券发行与交易管理办法》等法律 法规规定的合格投资者公开发行，投资者以现金认购 债券形式： 实名制记账式公司债券。投资者认购的本次债券在登记机构开立 的托管账户托管记载。本次债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机 构的 规定进行债券的转让、质押等操作 向公司股东配售安排： 本次发行的公司债券不安排向公司股东优先配售 债券利率及其确定方式： 本次公开发行的公司债券票面利率及其利息支付方 式由公司和承销商根据市场情况确定 付息、兑付方式： 本次债券本息支付将按照本次债券登记机构的有关规定统 计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定 办理 还本付息方式及支付金额： 采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次， 到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本次债券于每年的付息日 向投资者支付的利息金额为投资者截至 利息登记日收市时所持有的本次债券票 面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者 截至兑付登记日收市时所持有的本次债券最后一期利息及所持有的债券票面总 额的本金 起息日： 2016 年 1 月 25 日 利息登记日： 按照上交所和中国证券登记公司的相关规定办理 。在利息登记 日当日收市后登记在册的本次债券持有人，均有权就所持本次债券获得该利息登 记日所在计息年度的利息（最后一个计息年度的利息随本金一起支付） 付息日： 本次债券存续期间，自 2017 年起每年 1 月 25 日为上一个计息年度 的付息日（如遇法定节假日或休息 日，则顺延至其后的第 1 个工作日） 兑付登记日： 按照上交所和中国证券登记公司的相关规定办理 。在兑付登记 日当日收市后登记在册的本次债券持有人，均有权获得所持本次债券的本金及最 后一期利息 兑付日期： 本次债券的兑付日期为 2021 年 1 月 25 日。如遇法定节假日或休 息日，则顺延至其后的第 1 个工作日；顺延期间兑付款项不另计利息 计息期限： 本次债券的计息期限为 2016 年 1 月 25 日至 2021 年 1 月 24 日 支付方式： 本次债券本息的偿付方式按照登记机构的相关规定办理 担保情况： 本次债券 无担保 资信评级机构： 中诚信证券评估有限公司 信用级别： 发行人的主体信用级别为为 AA ，本次公开发行债券信用级别为 AA 债券受托管理人： 国泰君安证券股份有限公司 承销方式： 本次公开发行债券由主承销商组织的承销团以余额包销方式承销 拟上市交易场所： 本次公司债券发行完成后，公司将申请本次公司债券于上 交所上市交易 募集资金用途： 本次发行公司债券募集资金将用于偿还银行借款及补充流动 资金 税务提示： 根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券所应 缴纳的税款由投资者承担 股东 大会授权事项： 经 公司 2015 年 第六次临时股东大会通过， 由股东大会 授权董事会或董事会 授权人士，在股东大会审议通过的发行方案框架和原则下， 从维护公司利益最大化的原则出发，全权办理本次发行的相关事项，包括但不限 于： 1 、在法律、法规允许的范围内，根据公司和市场的具体情况，制定本次公 开发行公司债券的具体发行方案以及修订、调整本次公开发行公司债券的发行条 款，包括但不限于具体发行规模、债券期限、债券利率或其确定方式、发行时机、 是否分期发行及发行期数及各期发行规模、是否设计回售条款、利率调整条款和 赎回条款等含权条款、是否提供担保及担保方式、还本付息的期限和方式、转让 方式及决定募集资金具体使用等与本次公 司债券发行有关的一切事宜； 2 、决定并聘请参与本次公司债券发行的中介机构； 3 、选择债券受托管理人，签署《债券受托管理协议》以及制定《债券持有 人会议规则》； 4 、签署与本次发行公司债券有关的合同、协议和文件； 5 、办理本次公司债券发行申报及转让事宜，包括但不限于授权、签署、执 行、修改、完成与本次公司债券发行及转让相关的所有必要的文件、合同 / 协议、 合约（包括但不限于募集说明书、承销协议、债券受托管理协议、上市协议、各 种公告及其他法律文件等）和根据法律法规及其他规范性文件进行适当的信息披 露； 6 、根据公司财务状 况，决定募集资金用途及具体金额等； 7 、如监管部门对发行公 司债券的政策发生变化或市场条件发生变化，除涉 及有关法律、法规及 公司章程规定须由股东大会重新表决的事项之外，授权董事 会依据监管部门新的政策规定和意见或新的市场条件对本次公司债券的具体发 行方案等相关事项进行相应调整； 8 、在市场环境或政策法规发生重大变化时，授权董事会根据实际情况决定 是否继续开展本次公司债券发行工作； 9 、本授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之日止。 （四）本次公司债券上市的地点和时间安排 发行公告刊登的日期： 2016 年 1 月 21 日 发行首日： 2016 年 1 月 25 日 预计发行期限： 2016 年 1 月 25 日至 2016 年 1 月 27 日，共 3 个工作日 网下发行期限： 2016 年 1 月 25 日至 2016 年 1 月 26 日 本次发行结束后，公司将向上交所提出关于本次债券上市交易的申请。具体 上市时间将另行公告。 二、本次发行的有关机构 （一）发行人 名称：苏州新区高新技术产业股份有限公司 住所：江苏省苏州市新区运河路 8 号 联系地址：苏州市高新区科发路 101 号致远国际商务大厦 18 楼 邮政编码： 215163 法定代表人： 孔丽 联系人： 宋才俊 电话： 0512 - 673 79025 传真： 0512 - 60379060 （二）主承销商 名称：国泰君安证券股份有限公司 住所： 中国（上海）自由贸易试验区 商城路 618 号 办公地址：上海市银城中路 168 号上海银行大厦 29 楼 法定代表人： 杨德红 项目 负责 人 ： 杨扬 、 黄飞 电话： 021 - 38676666 传真： 021 - 3867 0 666 （三）发行人律师 名称：国浩律师（上海）事务所 办公地址：上海市南京西路 580 号南证大厦 45 - 46 层 负责人： 黄宁宁 经办律师： 张隽 、费夏琦 电话： 021 - 52341668 传真： 021 - 62676960 （四 ）会计师事务所 名称：立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址： 上海南京东路 61 号 4 楼 负责人： 朱建弟 经办注册会计师： 唐国骏、蒋承毅 电话： 021 - 23280746 传真： 021 - 23280749 （五 ）资信评级机构 名称：中诚信证券评估有限公司 办公地址： 上海市黄浦区西藏南路 760 号 8 楼 法定代表人 ： 关敬如 签字评级人员： 罗彬璐 、 方雨茏 、 马延辉 电话： 021 - 51019090 传真： 021 - 51019030 （六 ）债券受托管理人 名称：国泰君安证券股份有限公司 住所： 中国（上海）自由贸易试验区 商城路 6 18 号 办公地址：上海市银城中路 168 号上海银行大厦 29 楼 法定代表人： 杨德红 联系人： 杨扬 、 黄飞 电话： 021 - 38676666 传真： 021 - 3867 0 666 （ 七 ）申请上市的证券交易所 名称：上海证券交易所 住所：上海市浦东南路 528 号上海证券大厦 总经理：黄红元 电话： 021 - 68808888 传真： 021 - 68804868 （ 八 ）公司债登记机构 名称：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 住所：上海市陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 3 楼 法定代表人： 聂燕 电话： 021 - 38874800 传真： 0 21 - 58754185 三、认购人承诺 购买本次债券的投资者（包括本次债券的初始购买人、二级市场的购买人、 以其他合法方式取得本次债券的投资者，下同）被视为作出以下承诺： （一）接受本募集说明书对本次债券项下权利义务的所有规定并受其约束； （二）本次债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变 更； （三）本次债券发行结束后，发行人将申请本次债券在上交所上市交易，并 由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。 四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 截至 201 5 年 9 月 3 0 日，公司与本次发行有关的中介机构及其法定代表人或 负责人、高级 管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害 关系。 第二节 风险因素 投资者在评价公司此次发售的债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料 外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。 一、本次债券的投资风险 （一）利率风险 受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济环境 变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本次债券为固定利率债券， 且期限较长，可能跨越一个 或一个以上的利率波动周期，债券的投资价值在其存 续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本次债券投资者持有的债券 价值具有一定的不确定性。 （二）流动性风险 本次债券发行结束后，公司将积极申请在上交所上市流通。由于具体上市审 批或核准事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审 批或核准，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在上海证券交易所交易 流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃 程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无 法保证 本次债券在交易所上市后本次债券的持有人能够随时并足额交易其所持 有的债券。 （三）偿付风险 本次债券的按期还本付息取决于公司的信用。本次债券的存续期较长，在本 次债券存续期内，宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部因素以及 公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，这些因素的变化会影响到公司的运 营状况、盈利能力和现金流量，可能导致公司无法如期从预期的还款来源获得足 够的资金按期支付本次债券本息，从而使投资者面临一定的偿付风险。 （四）本次债券安排所特有的风险 尽管在本次债券发行时，公司已根据现时情况安排了偿债 保障措施来控制和 保障本次债券按时还本付息。但是在本次债券存续期内，可能由于不可控的市场、 政策、法律法规变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施不能完全充分或无法完 全履行，进而影响债券持有人的利益。 （五）资信风险 公司目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，且公司在最近三年及一期 与其主要客户发生的重要业务往来中，未曾发生任何重大违约。在未来的业务经 营中，公司亦将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。 但在本次债券存续期内，如果由于公司自身的相关风险或不可控因素导致公司资 信状况发生不利变化，将可 能使本次债券投资者的利益受到不利影响。 （六）评级 风险 本次债券的债券信用评级是由资信评级机构对债券发行主体如期、足额偿还 债务本息能力与意愿的相对风险进行的以客观、独立、公正为基本出发点的专家 评价。债券信用等级是反映债务预期损失的一个指标，其目的是为投资者提供一 个规避风险的参考值。 经 中诚信证评 综合评定，发行人的 主体信用 等级为 AA ，本次债券的信用等 级为 AA 。信用评级机构对 公司和本次债券的评级是一个动态评估的过程，如果 未来 中诚信证评 调低 公司主体或者本次债券的信用评级，本次债券的市场价格将 可能随之发生波动，从而 给持有本次债券的投资者造成损失。 二、发行人的相关风险 （一）政策风险 房地产市场受国家宏观政策的影响较大，房地产价格随着宏观政策及金融政 策的调整而发生波动，价格的波动进而影响房地产项目的销售，从而可能影响公 司的经营业绩 。 近年来，为引导和促进房地产行业持续稳定健康的发展，我国政 府综合运用货币政策、财政政策和产业政策等宏观调控措施从金融、税收、土地、 住房供应结构等方面对房地产的供给和需求进行调节。不断出台的房地产市场宏 观调控政策，将给公司的发展前景带来一定的不确定性。 1 、土地调控政策引致的风险 一方面，国家 对建设用地的管理更加严格。 2007 年 9 月 28 日，国土资源部 发布 “ 中华人民共和国国土资源部令 ” 第 39 号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地 使用权规定》，要求工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一 宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让；同时规定 房地产开发企业 “ 未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建 设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证 书 ” 。 另一方面，政策的重心转向提高土地使用效率。 2010 年 3 月 10 日，国土资 源部再次出台了 19 条土地 调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关 问题的通知》 ， 该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、 1 月内付清地价 50% 、囤地开发商将被 “ 冻结 ” 等 19 条内容。此外，对闲置土地特别是闲置房地 产用地要征缴增值地价。 2012 年 2 月《关于做好 2012 年房地产用地管理和调控 重点工作的通知》出台，鼓励多配建保障性安居房，合理增加普通商品住 房用地， 严控高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地，并要求 保障性住房和中小 型普通商品房用地总量不低于总量 70% 。 上述政策的推出，意味着在保护耕地的 基本政策前提下，为缓解土地供需矛 盾，盘活存量土地将继续成为下一步土地工 作的重点，对闲置土地的处置力度将持续加大。 土地政策的收紧使得房地产企业在土地取得和存量土地的项目开发等方面 均面临大量的资金需求，房地产企业的资金压力陡然增加。如果公司未来的资金 周转不畅，不仅将难以取得持续发展所需的土地储备，而且还面临存量土地无力 及时开发被征收土地闲置费甚至被强制收回的风险。 2 、住房供应结构政策调整引致的风险 2010 年 1 月 21 日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城 市建设用地申报与实施工作的通知》。该《通知》提出，申报住宅用地的，经济 适 用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例 不得低于 70% 。 2011 年 2 月 21 日，住建部与各省市地方签订保障房责任书，明确提出加大 保障性住房建设和供应，增加住房用地有效供应。 2013 年 4 月 9 日，住建部发布《关于做好 2013 年城镇保障性安居工程工作 的通知》 要求 全面落实 2013 年城镇保障性安居工程基本建成 470 万套、新开工 630 万套的任务。提高商品房预售门槛，对预售方案报价过高且不接受城市住房 城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许 可证书。 可以预见，随 着一系列住房保障政策的完善和落实，未来住房供应中保障性 住房和中低价位、中小套型普通商品住房的比例将显著上升，并在推动住房市场 格局的演化中扮演关键性角色。如果公司不能顺应市场的变化，及时调整产品结 构，住房供应结构的调整可能对公司未来的生产经营带来一定的不确定性。 3 、金融调控政策引致的风险 （ 1 ）房地产信贷政策 2008 年 8 月出台的《关于金融促进节约集约用地的通知》要求，禁止向房 地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方 式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估 价值的 70% ，贷款期限原则上不超过 2 年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地 出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投 资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对 国土资源部门认定的建设用地闲置 2 年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发 贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。要求优先支持节约集约用地 项目建设，优先支持节地房地产开发项目。 如果未来贷款利率、信贷政策进一步收紧，可能会对公司开发的房地产项目 的销售产生不利影响。 （ 2 ）住房消费贷款政策 为 抑制投资性购房需求，中国人民银行和银监会于 2007 年 9 月曾联合下发 通知，严格住房消费贷款的管理，重点支持借款人购买第一套用于自住的中小户 型住房的贷款需求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，则 通过提高其贷款首付款比例以及贷款利率予以限制，第二套住房消费贷款政策的 推出大大抑制了投资性购房的需求。 2011 年 1 月 26 日，国务院公布《国务院关于进一步做好房地产市场调控工 作有关问题的通知》 ( 新国八条 ) ，同时国务院向各地分派房价调控督查组。根据 该《通知》，二套房贷首付比例提至 60% ，贷款利率提至基准利率 的 1.1 倍。加 上此前的政策，首套房商业贷款的首付为 30% ，第三套及以上住房不发放商业贷 款。 2013 年 7 月 5 日，国务院公布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整 和转型升级的指导意见》，该意见提出对房地产行业继续秉持 “ 有保有压 ” 原则， 在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的 支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。 上述政策在抑制了投资性需求的基础上保障了居民的自住性需求。但是不能 排除未来，银行按揭贷款利率上升的可能，将会在一定程度上提高按揭购房的融 资成本，增加购 房者的按揭贷款还款压力；加之可能的二次购房首付比例的变化 及可能增加的其他限制性条件，将会在一定程度上增加住宅市场的观望情绪，从 而对公司的房地产项目的销售产生不利影响。 4 、税收政策调整引致的风险 2008 年 12 月 20 日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若 干意见》（国办发〔 2008 〕 131 号），其中规定：将现行个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让免征营业税；将个 人购买普通住房不足 2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转 让收入减去购买住房原价的差额 征收营业税。 2010 年 6 月 3 日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通 知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地 增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不 得低于 2% ，中部和东北地区省市不得低于 1.5% ，西部地区省市不得低于 1% 。 《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于 5% 。 2013 年 5 月《关于 2013 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提 出， “ 扩大个人住房房产税改革试点范围 ” 为是年的经济体制改革重点内容之一。 2013 年 12 月 2 日，财政部出台了一系列税收优惠政策改善棚户区居民住房 条件。按照通知的安排，个人首次购买 90 平方米以下的改造安置住房，将按 1% 的税率征收契税。此外，个人取得的拆迁补偿款将免征个人所得税。 上述政策对房地产企业的盈利及现金流将产生一定的影响和不确定性，可能 会进一步加剧房地产企业的资金压力及经营销售的不确定性。 （二）市场风险 受国民经济波动周期的影响，房地产行业市场需求状况和行业景气程度也呈 现一定的周期性波动。如果宏观经济下滑，消费者购买力下降或心理预期下调， 房地产市场需求将大幅萎缩从而导致房地产销售出现困 难。 同时，近年来一些国际知名且拥有雄厚资金和管理实力的海外房地产基金和 房地产开发企业纷纷看好中国房地产市场的前景，也相继进入中国开展业务，中 国房地产市场的竞争日趋激烈。其突出的表现就是房地产企业对土地的需求快速 增长、土地的取得成本大幅上升，这在一定程度上积累了房地产企业的经营风险。 另一方面，随着国家对房地产市场宏观调控的深化，房地产市场制度建设日 趋完善，消费者购房消费日趋成熟，房地产市场的供求关系趋于向买方市场转换， 商品房的空置率逐步走高，销售量趋于回落，房地产企业为了促进商品房销售纷 纷推出各种促销手段 ，房地产企业优胜劣汰的趋势正逐步显现。 虽然公司一直坚持稳健的经营策略，严格控制土地取得成本和产品开发成 本，在竞争中保持了较强的成本优势；同时，公司积极利用资本市场，壮大了资 本实力，在快速发展过程中始终保持了相对稳健的财务结构，在区域内具有一定 的竞争优势，但是市场竞争的加剧短期内也不可避免地会给公司带来一定的不利 影响。 （三）财务风险 1 、流动性风险 房地产项目投入资金大，建设周期长，现金流量的充足程度对维持公司正常 的经营运作至关重要。受宏观调控政策以及房地产项目开发、销售周期的影响， 公司的经营现金流量波动 较大：公司 2012 年度、 2013 年度、 2014 年度和 2015 年 1 - 9 月 合并财务报表口径下的经营活动产生的现金流量净额分别为 - 26,470.26 万元、 - 93,120.14 万元 、 28,280.17 万元和 - 107,583.32 万元 。公司报告期内经营活 动产生的现金流量为负的原因系其所处行业的特性影响所致，房地产开发企业业 务周期较长，前期购置土地和项目建设的投入规模往往较大，而此类支出属于经 营活动产生的现金流出，所以房地产企业普遍会出现经营活动产生的现金流量净 额为负数的现象。随着 项目的陆续开发销售、购置土地的节奏趋于 平稳，目前的 项目储备将为 公司未来的收入和利润的稳定增长提供保障，但如果经营活动产生 的现金流量持续为负，可能会降低公司财务结构的稳健程度，从而对公司债务本 息的偿付产生一定的不利影响。 同时，受近几年房地产宏观调控政策影响，报告期内公司存货周转效率较低、 库存逐年增大： 2012 年末 、 2013 年末 、 2014 年末和 2015 年 三 季度末 公司存货 余额分别为 1,173,757.86 万元、 1,286,748.50 万元 、 1,472,425.82 万元和 1,343,696.91 万元，占各期末资产总额比例分别为 64.61% 、 64.0 9% 、 69.27% 、 62.80% 。 在公 司资 产负债率以及资金成本均较高的情况下，存货 的积压及 周转率低 将 会为公司 的日常经营带来一定 的流动性风险。 2 、偿债风险 截至 201 5 年 9 月 3 0 日， 公司合并报表资产负债率为 7 3.91% ，速动比率为 0 .42 ，如果负债水平不能保持在合理的范围内，房地产市场的波动和融资环境 的 变化可能使公司面临一定的偿债压力和风险。在负债构成中 有息负债 占比较高 ， 其中短期借款及一年内到期的非流动负债需在较短时间内按既定时点归还，公司 必须及时筹集到充足的资金满足偿债 需求。若销售市场或金融市场发生重大波 动，公司资金来源不足，将对公司造成一定的 短期内偿债压力。 3 、销售按揭担保风险 目前，购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付款方式。按照房地产行 业的惯例，在购房人以银行按揭方式购买商品房，购房人支付了首期房款、且将 所购商品房作为向银行借款的抵押物后，办妥他项权证前，银行还要求开发商为 购房人的银行借款提供阶段性担保。在按揭期间内，如购房人无法继续偿还银行 贷款，且其房屋价格大幅下降至不足以偿还未付按揭款，公司将承担一定的经济 损失。 （四）经营风险 1 、销售风险 房地产项目的销售情况受项目定位、营销策划、竞争 楼盘以及消费者心理等 多种因素的影响。尽管公司在区域内拥有丰富的房地产开发与销售经验，公司开 发的项目一直受到消费者的青睐和好评，但由于房地产开发项目的周期相对较 长，市场竞争状况及消费者心理变化较快，如果公司开发的产品不能适应未来的 市场需求，公司的产品销售将出现一定的困难。 虽然公司在苏州、扬州以及徐州等地积极开展房地产开发业务，但是营业收 入的大部分来自于苏州地区，存在过度依赖单一市场的情况，应对区域市场需求 变化的能力有限。然而进一步推广跨地区的发展战略规划将使公司在未来面临全 新的市场，如果对新的市场环境、竞争 态势和消费偏好把握不准，可能导致公司 开发的商品房定位不准确、销售不畅，从而对公司的经营状况产生不利影响。 2 、项目开发风险 房地产项目开发具有开发过程复杂、周期长、投入资金量大、涉及部门和协 作单位多等特点，并具有较强的地域特征。从市场调研、投资决策、土地获取、 市场定位、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广， 到销售服务和物业管理等整个过程中，涉及规划设计单位、建筑施工单位、广告 公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位。 同时，房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环保、交 通 、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开发工程的 进度、质量、投资、营销的控制难度较大，一旦个别环节出现问题，就会对整个 项目开发产生影响。 尽管公司具备较强的项目操作能力，但如果项目的某个方面出现问题，如产 品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合 作单位配合不力、项目管理和组织不力等，可能会直接或间接地导致项目开发周 期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。 3 、工程质量风险 尽管公司已建立了较为完善的质量管理体系和控制标准，对项目质量有决定 性影响的设 计、施工和监理工作，一般以发包方式交给设计、施工和监理等专业 单位负责。但是，如 管理不善或质量监控出现漏洞，项目质量仍有可能出现问题， 从而损害 公司品牌声誉和市场形象，并使公司遭受不同程度的经济损失。如果发 生重大质量事故，则不但会严重影响项目的销售，更会对公司的经营活动造成重 大损害。 4 、与市政规划不同步的风险 城市供水、供电、供暖、供气、通信、道路、交通等市政配套与房地产开发 关系极大，如果市政配套建设不能满足房地产开发项目的建设进度或者发生对计 划投资开发项目不利的变更和调整，将会影响房地产开发项目的开发进度和 未来 产品的市场销售。 5 、环保政策的风险 我国目前对环境保护的力度趋强，对原材料、供热、用电、排污等诸多方面（未完）  |