[公告]中航地产:2016年公开发行公司债券募集说明书（面向合格投资者）
中航地产股份 有限 公司 （ 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 ） 2016 年 公开发行公司债券 募集说明书 （面向合格投资者） 主承销商 avic logo （ 江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道 1619 号南昌国际金融大厦 A 栋 41 层 ） 签署日期： 年 月 日 声明 本募集说明书依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公 司债券发行与交易管理办法》 、 《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 23 号 —— 公开发行公司债券募集说明书（ 2015 年修订 ） 》及其他现行法律、法规 的规定，以及 中国证券监督管理委员会对本次债券的核准，并结合发行人的实际 情况编制。 发行人全体董事 、 监事及高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在虚 假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性 承担 相应的 法 律责任。 发行人 负责人 、 主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及 其摘要中财务会计 资料 真实、完整。 发行人全体董事、监事、高级管理人员和其他直接责任人员以及主承销商承 诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资 者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够 证明自己没 有过错的除外 ； 除承销机构以外的专业机构及其直接责任人员应当就其负有责任 的部分承担赔偿责任 ， 但是能够证明自己没有过错的除外。本募集说明书及其摘 要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的， 主承销商承诺负责组织、落实相应的还本付息安排。 受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受 托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出 现违约情形或违约风险的 ， 受托管理人承诺 及时通过召开债券持有人会议等方式 征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于 与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请 仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人 的 合法权益。受托 管理人拒不履行、迟延履行或者不适当履行相关规定、约定及本声明中载明的职 责 ， 给债券持有人造成损失的，受托管理人承诺对损失予以相应赔偿。 凡欲认购 本次债券 的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文 件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门 对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼 风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证 。 任何与之相反的声明 均属虚假不实陈述。 根据《中华人民共和国证券法》的规定， 本次债券 依法发行后，发行人经营 与收益的变化由发行人自行负责 ， 由此变化引致的投资风险 ， 由投资者自行负责 。 投资者认购或持有本次 公司债券视作同意债券受托管理协议 、 债券持有人会 议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主 体权利义务的相关约定。 除发行人和主承销商外 ， 发行人没有委托或授权任何其他人 或实体提供未在 本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明 。 投资者若对本募集说 明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其 他专业顾问。投资者在评价和购买 本次债券 时，应特别审慎地考虑本募集说明书 第三节所述的各项风险因素。 重大事项提示 请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中 “ 风险因素 ” 等 有关章节。 一、 发行人 已于 2016 年 2 月 1 7 日 获得中国证券监督管理委员会 “ 证监许可 【 2016 】 277 号 ” 文核准公开发行面值 15 亿元的公司债券。 二 、 经中诚信证券评估有限公司综合评定 ，发行人主体信用等级为 AA ，评 级展望为稳定，本次债券信用等级为 AAA 。本次债券上市前， 公司 截至 2015 年 9 月 30 日 的净资产为 403,224.49 万元（截至 2015 年 9 月 30 日未经审计的合并 报表中所有者权益合计数），合并报表口径的资产负债率为 82.12% ， 母公司口径 资产负债率为 76.67% ；本次债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均 可分配利润为 45,799.59 万元（ 2012 - 2014 年度经审计的合并报表中归属于母公 司所有者的净利润平均值），预计不少于本次债券一年利息的 1.5 倍。 发行人 2015 年度 财务 报告目前尚未完成审计，经合理测算，预计 2013 年、 2014 年及 2015 年三 个会计年度实现的年均可分配利润将不低于本次债券一年利息的 1.5 倍。 本 次债券发行及上市安排请参见发行公告。 三 、 受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济 环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本次债券期限较长， 债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本次 债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。 四 、本次债券发行结束后，本公司将积极申请本次债券在 深圳证券交易所 上 市流通。由于具 体上市审批事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于 有关主管部门的审批或核准，本公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在 深圳证券交易所 上市流通，具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交 易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素 的影响，本公司亦无法保证本次债券在交易所上市后本次债券的持有人能够随时 并足额交易其所持有的债券。 五 、本次债券由中国航空技术深圳有限公司提供全额无条件不可撤销的连带 责任保证担保。在本次债券存续期内，若担保人的经营状况、资产状况及支付能 力发生负面变 化 ， 甚至丧失履行为本次债券承担全额无条件不可撤销的连带责任 保证担保的能力，则会使本次债券面临一定的担保人无法承担担保责任的风险。 此外，截至 2015 年 9 月 30 日，担保人对外担保的余额为 11. 9 0 亿元 ， 为对 其关联企业中航资本控股股份有限公司和中国航空技术国际控股有限公司的担 保，占其 2015 年 9 月 30 日 合并口径净资产 比例为 3. 25 % 。在本次债券存续期内， 若担保人的经营和财务状况发生负面变化 ， 则将会导致其无法履行上述债务担保 义务 ， 进而削弱其履行为本债券承担的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保 的能力。 六 、本次债 券的偿债资金将主要来源于 公司 经营活动产生的收益和现金流。 近年来，受宏观经济环境及政策调控、房地产开发投资及销售进度以及房地产开 发周期的影响，发行人经营活动现金流波动较大。 2012 - 2014 年度和 2015 年 1 - 9 月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 - 72,437.11 万元、 - 137,009.15 万 元、 - 267,523.42 万元和 - 56,593.98 万元。 公司房地产开发业务属于资金密集型业 务，建设周期长，项目前期土地购置、建安投入与销售回款存在一定的时间错配。 2012 年至今，发行人的经营活动产生的现金流量 净额均为负值 ， 主要是由于公 司房地产项目 持续投入， 项目销售回款不能完全满足在建项目的推进及土地储备 资金需求的增长， 使得经营活动产生的现金流量净额在各年度之间波动较大 ，这 可能会降低公司财务结构的稳健程度 ， 从而对 本次 公司债券本息的偿付产生一定 的不利影响。 七 、 2012 - 2014 年末 及 2015 年 9 月末 ，公司 合并口径资产负债率分别为 72.03% 、 76.79% 、 79.30% 和 82.12% ， 在房地产行业处于平均水平。随着公司房 地产开发业务规模的逐步扩张，项目开发支出将相应增加， 资金需求也逐年提 高，为此公司借款金额 可能 大幅 增加 ， 导致 公司的债务规模及资产负债率进一步 上升。如果 未来房地产市场出现重大波动， 公司持续融资能力受到限制或者未来 宏观经济环境发生较大不利变化 ， 公司可能面临偿债压力，正常经营活动可能因 此受到不利影响。 八 、 2012 - 2014 年末及 2015 年 9 月末，公司存货分别为 647,590.90 万元、 899,039.58 万元、 1,106,126.76 万元和 1,287,530.70 万元， 占公司总资产的比例分 别为 44.89% 、 50.74% 、 55.12% 和 57.09% 。公司存货主要为房地产类存货，包括 开发 成本 和开发产品 。 根据公司 采取的会计政策，按存货的成本与可变现净值孰 低提取或调整存货跌价准备， 公司的房地产开发项目覆盖全国 多个 城市，受宏观 经济与国家政策的影响较大 ， 未来如果房地产行业继续调控 ， 使国内房地产供需 关系进一步改变 ， 则可能对公司房地产项目的销售产生较大负面影响 ， 进而导致 房地产类存货的出售或变现存在一定的不确定性。 九 、公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发 展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏 观经济因素的综合影响较大。现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏 观经济政 策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地 产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐 渐下降的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未 能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产 生不利影响。 十 、投资者认购或持有本 次 公司债券视作同意《债券受托管理协议》 、 《债券 持有人会议规则》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托 管理人等主体权利义务的相关约定 。 债券持有人会议决议对 所有本次债券持有人 （包括所有出席会议 、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人、持有 无表决权的本次债券之债券持有人 ， 以及在相关决议通过后受让本次债券的债券 持有人 ） 在其债券持有期间均有同等效力和约束力 。 十一 、资信评级机构将在本次债券信用等级有效期内或者本次债券存续期 内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化 、 经营或财务状况变化以及本次 债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪，并出具跟踪 评级报告，以动态地反映发行人的信用状况。资信评级机构的定期和不定期跟踪 评级结果等相关信息将通过其网站（ http://www.ccxr.com.cn/ ）予以公告。 发行人 亦将通过深圳证券交易所网站（ http://www.szse.cn/ ）及监管部门指定的其他媒体 将上述跟踪评级结果及报告予以公告，投资者可以在深圳证券交易所网站查询上 述跟踪评级结果及报告。 十 二 、经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为 AA ， 评级展望为稳定，本次债券信用等级为 AAA 。《中航地 产股份有限 公司 2016 年 公 开发行公司债券信用评级报告》关注部分为 1 、房地 产行业景气度波动。在宏 观经济增速放缓、房地产市场结构性供求矛盾凸显的背景下，近期房地产行业景 气度仍呈现波动，行业竞争日益加剧，行业环境的变化或将对公司经营战略的实 施提出更高要求。 2 、公司土地 储备规模较小。目前，公司待开发土地储备仅百 余万平方米，整体规模较小，对公司未来房地产业务的持续平稳发展造成一定影 响。 十 三 、 发行人 主体信用等级为 AA ，本次 债券信用等级为 AAA ，本次 债券 符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相 关规定 执行。 十 四 、根据《公司债券发行与交易管理办法》相关规定，本次债券仅面向合 格投资者发行，公众投资者不得参与发行认购。本次债券上市后将被实施投资者 适当性管理，仅限合格投资者参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无效。 十 五 、本次发行结束后，发行人将尽快向深圳证券交易所（提出关于本次债 券上市交易的申请。本次债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交 易平台同时挂牌（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本次债券上市前，公 司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，发行人无 法保证本次债券双边 挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本次 债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本次债券回售予本公司。因发行 人经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承 担，本次债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。 目 录 声明 ................................ ................................ ................................ .... 2 重大事项提示 ................................ ................................ .................... 4 第一节 释义 ................................ ................................ .................... 11 第二节 发行概况 ................................ ................................ ............ 13 一、本次 发行的基本情况 ................................ ................................ ................... 13 二、本次债券发行的有关机构 ................................ ................................ ........... 14 三、认购人承诺 ................................ ................................ ................................ ... 20 四、发行人与本次 发行的有关机构、人员的利害关系 ................................ ... 21 第三节 风险因素 ................................ ................................ ............ 22 一、与本次债券相关的投资风险 ................................ ................................ ....... 22 二、发行人的相关风险 ................................ ................................ ....................... 23 第四节 发行人及本次债券的资信状况 ................................ ........ 34 一、本次债券的信用评级情况 ................................ ................................ ........... 34 二、信用评级报告的主要事项 ................................ ................................ ........... 34 三、发行人的资信情况 ................................ ................................ ....................... 36 第五节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 ........................... 38 一、增信机制 ................................ ................................ ................................ ....... 38 二、偿债计 划 ................................ ................................ ................................ ....... 51 三、偿债资金来源 ................................ ................................ ............................... 52 四、偿债应急保障方案 ................................ ................................ ....................... 53 五、偿债保障措施 ................................ ................................ ............................... 54 六、发行人违约责任 ................................ ................................ ........................... 56 第六节 发行人基本情况 ................................ ................................ 58 一、发行人概况 ................................ ................................ ................................ ... 58 二、发行人历史沿革 ................................ ................................ ........................... 58 三、发行人股本总额及前十名股东持股情况 ................................ ................... 61 四、发行人的股权结构及权益投资情况 ................................ ........................... 62 五、发行人控股股东和实际控制人 ................................ ................................ ... 67 六、发行人治理结构 ................................ ................................ ........................... 69 七、现任董事、监事和髙级管理人员的基本情况 ................................ ........... 73 八、发行人违法违规及受处罚情况 ................................ ................................ ... 78 九、发行人主要业务情况 ................................ ................................ ................... 78 十、关联方及关联交易 ................................ ................................ ....................... 99 十一、发行人内部管理制度 ................................ ................................ ............. 117 十二、信息披露事务与投资者关系管理 ................................ ......................... 120 十三、发行人房地产业务核查的相关情况 ................................ ..................... 120 第七节 财务会计信息 ................................ ................................ .. 124 一、最近三年及一期的财务报表 ................................ ................................ ..... 124 二、合并报表范围的变化 ................................ ................................ ................. 130 三、会计政策调整对财务报表的影响 ................................ ............................. 131 四、最近三年及一期的主要财务指标 ................................ ............................. 133 五、管理层讨论与分析 ................................ ................................ ..................... 134 六、有息负债情况 ................................ ................................ ............................. 162 七、本次债券发行后公司资产负债结构的变化 ................................ ............. 162 八、重大或有事项或承诺事项 ................................ ................................ ......... 164 九、资产权利限制情况 ................................ ................................ ..................... 166 第八节 募集资金运用 ................................ ................................ .. 168 一、募集资金运用计划 ................................ ................................ ..................... 168 二、募集资金运用对发行人财务状况的影响 ................................ ................. 169 三、募集资金专项账户管理安排 ................................ ................................ ..... 169 第九节 债券持有人会议 ................................ .............................. 170 一、债券持有人行使权利的形式 ................................ ................................ ..... 170 二、债券持有人会议规则 ................................ ................................ ................. 170 第十节 债券受托管理人 ................................ .............................. 181 一、债券受托管理人 ................................ ................................ ......................... 181 二、 债券受托管理协议主要内容 ................................ ................................ ..... 181 第十一节 发行人、中介机构及相关人员声明 ......................... 193 第十二节 备查文件 ................................ ................................ ...... 202 一、备査文件内容 ................................ ................................ ............................. 202 二、备査文件査阅地点 ................................ ................................ ..................... 202 三、备查文件查阅时间 ................................ ................................ ..................... 203 第一节 释义 在本募集说明书中， 除非文意另有所指 ， 下列词语具有如下含义： 本公司、公司、 发行人、中航地产 指 中航地 产股份有限公司 担保人 、 控股股东、 中航技深圳 指 中国航空 技术 深圳有限公司 实际 控制人 、 中航国 际 指 中国航空技术国际控股有限公司 《公司章程》 指 《中航地产股份有限公司章程》 本次债券 指 根据发行人于 2 015 年 11 日 11 日作出 的董事会决议 ， 向合格投 资 者公开发行 规模为 1 5 亿元公司债券 本次发行 指 本次债券的 公开 发行 中航地产股份有限公 司 2016 年公司债 指 中航地产股份有限公司 2016 年 面向合格投资者 公开发行公司 债券 募集说明书 指 发行人根据有关法律、法规为发行本次债券而制作的《 中航地 产股份有限公司 2016 年 公开发行公司债券募集说明书 （ 面向合 格投资者 ） 》 募集说明书摘要 指 发行人根据有关法律、法规为发行本次债券而制作 的 《 中航地 产股份有限公司 2016 年 公开发行公司债券募集说明书 摘要 （ 面 向合格投资者 ） 》 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 证券登记机构、 中国证券登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 财政部 指 中华人民共和国财政部 国土资源部 指 中华人民共和国国土资源部 住房和城乡建设部、 住建部 指 中华人民共和国住房和城乡建设部 监察部 指 中华人民共和国监察部 深交所 指 深圳证券交易所 承销团 指 由主承销商为本 次 发行而组织的，由主承销商和分销商组成承 销机构的总称 债券受托管理 协议 指 发行人与债券受托管理人签署的 《 债券受托管理协议 》 及其变 更和补充 投资人、持有人 指 就本次债券而言，通过认购、受让、接受赠与、继承等合法途 径取得并持有本次债券的主体 公司董事会 、 董事会 指 中航地产股份有限公司董事会 主承销商、簿记管理 人 、 中 航 证券 指 中航证券 有限公司 债券受托管理人、华 创证券 指 华创证券有限责任公司 发行人律师 指 广 东信达律师事务所 审计机构、 大华 会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 资信评级机构、 评级机构、中诚信 指 中诚信 证券评估 有限公司 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》 新会计准则 指 财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则一基本准则》 和 38 项具体准则，其后颁布的企业会计准则应用指南，企业会 计准则解释及其他相关规定 报告期 、 最近三年及 一期 指 2012 年度、 2013 年度、 2 014 年度及 2015 年 1 - 9 月 工作日 指 中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法定节假日） 交易日 指 深圳证券交易所的营业日 法定节假日或休息 日 指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香 港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法定节假日和 / 或 休息日） 元 / 万元 / 亿元 指 人民币元 / 万元 / 亿元 本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差 异，这些差异是由于四舍五入造成的。 如无特别说明，本募集说明书中涉及控股 股东和实际控制人的财务数据均为合并口径。 第 二节 发行概况 一、本次发行的基本情况 （一）发行人基本情况 注册名称： 中航地产股份有限公司 法定代表人： 肖临骏 注册资本： 人民币666,961,416.00元 设立日期： 1985年05月29日 注册地址： 深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼 联系地址： 深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼 工商登记号： 440301103009475 组织机构代码证号： 19218124-7 联系电话： 0755-83244582、83244503 邮政编码： 518031 经营范围： 房地产开发、经营、从事各类投资、开办商场、宾馆 服务配套设施、国内商业物资供销业（不含专营、专 控、专买商品）；自有物业管理、经营、举办各种产 品展销、开展科技交流活动、举办科技学术交流会 议、劳务派遣 （二）核准情况及核准规模 2015 年 1 1 月 1 1 日， 发行人 第 七届 董事会第 三十 六 次会议审议并通过了 公 司发行 公司债券的相关议案 。 2015 年 1 1 月 3 0 日， 发行人 2 015 年度 第 五 次临时 股东大会审议并通过了 公 司 发行公司债券的相关议案 。 前述议案具体内容详见 发行人 于 2015 年 11 月 12 日刊载在巨潮资讯网和《证 券时报》上的 《第七届董事会第三十六次会议决议（通讯表决）公告》和《债券 发行预案公告》（公告编号： 2015 - 65 ， 2015 - 66 ）、于 2 015 年 11 月 13 日刊载在 巨潮资讯网和《证券时报》上的《关于公司债券上市安排的公告》（公告编号： 2015 - 69 ） 及于 2015 年 12 月 1 日刊载在巨潮资讯网和《证券时报》上的《 2015 年第五次临时股东大会的决议公告》（公告编号： 2015 - 72 ）。 本次计划发行总规模 为 人民币 15 亿元、期限不超过 5 年（含 5 年）的公司 债券，有关事宜由董事会及（或）其 授权人士根据市场情况确定。 经中国证监会于 201 6 年 2 月 1 7 日印发的 “ 中国证券监督管理委员会证监许 可 【 2016 】 277 号 ” 文核准，公司获准向合格投资者公开发行面值总额 15 亿元 的公司债券。公司将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其 他具体发行条款。 （三） 本次债券 的主要条款 1 、 发行主体 ：中航地产股份有限公司。 2 、 债券名称 ：中航地产股份有限公司 2016 年面向合格投资者公 开发行公司 债券。 3 、 债券简称 ： 16 中航城 。 4 、 债券期限 ：本次债券 为 5 年期，附第 3 年末上调票面利率选择权和投资 者回售选择权。 5 、 发行规模 ：本次债券发行规模为 15 亿元。 6 、 债券利率及其确定方式 ：本次债券票面利率将由发行人和簿记管理人根 据网下利率询价结果在预设利率区间内协商确定，在债券存续期内前三年固定不 变，发行人有权决定在存续期限的第 3 年末上调本次债券后 2 年的票面利率，上 调幅度以公告为准。 7 、 发行人上调票面利率选择权 ： 发行人有权决定是否在本次债券存续期的 第 3 年末上调本次债券后 2 年的票面利率， 上调幅度 以公告为准 。 发行人将于第 3 个付息日的前 3 0 个交易日，在 深交所 指定的信息披露媒体上 发布关于是否上 调本次债券票面利率及上调幅度的公告 。 若发行人未行使上调票面利率选择权 ， 则本次债券在 其存续期限后 2 年的票面利率仍维持原有票面利率不变。 8 、 投资者回售选择权 ： 发行人发出关于是否上调本次债券票面利率及上调 幅度的公告后 ， 投资者有权选择在第 3 个计息年度的付息日将其持有的全部或部 分债券按面值回售给发行人。投资者选择将持有的 本次 债券全部或部分回售给发 行人的，须于上调票面利率公告日起 5 个 交易日 内进行登记。第 3 个计息年度的 付息日即为回售支付日，若投资者未做登记，则视为继续持有 本次 债券并接受发 行人关于是否上调票面利率及上调幅度的决定 。 9 、 债券票面金额 ：本次债券票面金额为 100 元。 10 、 发行价格 ：本次债 券按面值平价发行。 11 、 债券形式 ：实名制记账式公司债券。投资者认购的本次债券在登记机构 开立的托管账户托管记载。本次债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机 构的规定进行债券的转让、质押等操作。 12 、 发行对象 ：本次债券面向符合《管理办法》规定且在中国证券登记结算 有限责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行，不向 公司股东优先配售。 13 、 发行首日、网下认购起始日、起息日 ：本次债券的发行首日、网下认购 起始日、起息日为 2 016 年 3 月 1 日。 14 、 付息债权登记日 ：本次债券的付息债权登记日将按照 深 交所和登记托管 机构的相关规定执行。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本次债券持有 人 ， 均有权就所持本次债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。 15 、 付息日 ：本次债券的付息日为 2 017 年至 2 021 年每年的 3 月 1 日。如投 资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为 2017 年至 2019 年每年的 3 月 1 日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，每次付息款 项不另计利息。 16 、 到期日 ： 本次债券的到期日为 2 021 年 3 月 1 日。如 投资者行使回售选 择权，则其回售部分债券的到期日为 2 019 年 3 月 1 日。 17 、 兑付债权登记日 ：本次债券的兑付债权登记日将按照深交所和登记托管 机构的相关规定执行。 18 、 兑付日 ： 本次债券的兑付日为 2 021 年 3 月 1 日。如 投资者行使回售选 择权，则其回售部分债券的兑付日为 2 019 年 3 月 1 日。 如遇法定节假日或休息 日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。 19 、 计息期限 ：本次债券的 计息期限 为 2 016 年 3 月 1 日至 2 021 年 2 月 2 8 日。 如 投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的 计息期限 为 2 016 年 3 月 1 日至 2 019 年 2 月 2 8 日。 20 、 还本付息方式及支付金额 ：本次债券采用单利按年计 息，不计复利。每 年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本次债券于 每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所 持有的本次债券票面总额与对应的票面利率的乘积 ； 于兑付日向投资者支付的本 息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本次债券最后一期利息及 所持有的债券票面总额的本金。 21 、 付息、兑付方式 ：本次债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统 计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定 办理。 22 、 担保情况 ： 中航技深圳 为本次债券的还本付 息提供全额无条件不可撤销 的连带责任保证担保。 23 、 信用级别及资信评级机构 ：经中诚信综合评定，本公司的主体信用等级 为 A A ，本次债券的信用等级为 A AA 。 24 、 主承销商、簿记管理人 ：本公司聘请 中航 证券作为本次债 券的主承销商 和簿记管理人。 25 、 债券受托管理人 ： 本公司聘请 华创证券有限责任公司 作为本次债券的债 券受托管理人 。 26 、 发行方式： 本次 债券的发行方式为 网下 面向合格投资者公开发行 。 27、配售规则：主承销商（簿记管理人）根据网下询价结果对所有有效申购 进行配售，机构投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。 配售依照以下原则进行：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申 购利率从低向高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本次债券发行总额 时所对应的最高申购利率确认为发行利率，申购利率在最终发行利率以下（含发 行利率）的投资者按照价格优先的原则配售；申购利率相同且在该利率上的所有 申购不能获得足额配售的情况下，按照等比例原则进行配售，同时适当考虑长期 合作的投资者优先。主承销商（簿记管理人）有权决定本次债券的最终配售结果。 28 、 承销方式 ： 本次债券由主承销商负责组建承销团，以承销团余额包销的 方式承销 。本次债券发行最终认购不足 15 亿元部分全部由主承销商组织承销团 余额包销，各承销方应足额划付各自承担余额包销责任比例对应的募集款项。 29 、 拟上市交易场所 ：深圳证券交易所。 3 0 、 质押式回购 ：本公司主体信用等级为 A A ， 本次债券信用等级为 A AA ， 本 次 债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记 机构的相关规定执行。 3 1 、 募集资金用途 ： 本次债券的募集资金扣除发行费用后拟用于 偿还 公司借 款及补充流动资金。 3 2 、 募集资金专项账户：本公司将根据《管理办法》、《债券受托管理协议》、 《公司债券受托管理 人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债 券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。并在募集资金到账后一个月内与本 次债券的受托管理人以及存放募集资金的银行订立监管协议。 账户名称： 【】 开户银行： 【】 银行 账号 ： 【】 3 3 、 税务提示： 根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券 所应缴纳的税款由投资者承担。 （四）本次债券发行及上市安排 1 、本次债券发行时间安排 发行公告刊登日期： 2016 年 2 月 2 6 日。 发行首日： 2016 年 3 月 1 日。 合格 投资者认购日期 ： 201 6 年 3 月 1 日至 20 16 年 3 月 3 日 。 2 、本次债券上市安排 本次发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于本次债券上市交易的申 请 ， 具体上市时间将另行公告。 二、本次债券发行的有关机构 （一）发行人：中航地产股份 有限 公司 住所： 深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼 联系地址： 深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼 法定代表人： 肖临骏 联系人： 李维景 联系电话： 0755-83990168 传真： 0755-83688903 （二）主承销商、簿记管理人： 中航证券 有限公司 住所： 江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦 A栋41层 联系地址： 北京市朝阳区安立路60号润枫德尚苑6号楼三层 法定代表人： 王宜四 联系人： 朱叶观 联系电话： 186-1630-8275 传真： 010-6481-8553 （ 三 ） 债券受托管理人 ： 华创证券有限责任公司 住所： 贵州省贵阳市中华北路216号华创证券大厦 联系地址： 贵州省贵阳市中华北路216号华创证券大厦 法定代表人： 陶永泽 联系人： 任旷 联系电话： 0851-9608720 传真： 0851-6856537 （ 四 ）发行人律师：广东信达律 师事务所 住所： 深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦12楼 负责人： 张炯 经办律师： 麻云燕、饶春博 联系电话： 0755-88265288 传真： 0755-88265175 （ 五 ）会计师事务所： 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 住所： 北京市海淀区西四环中路16号院7号楼1101 负责人： 梁春 联系人： 薛祈明 联系电话： 010-58350011 传真： 010-58350006 （六）担保人：中国航空技术深圳有限公司 住所： 广东省深圳市福田区深南中路中航苑航都大厦24层 负责人： 由镭 联系人： 陈雷 联系电话： 0755-83663462 传真： 0755-83790549 （ 七 ）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司 住所： 上海市青浦区新业路599号1幢968室 负责人： 关敬如 主要联系人： 王维 联系电话： 134-8250-7959 传真： 021-51019030 （ 八 ）募集资金专项账户开户银行 ： 中国农业银行股份有限公司 深圳 中心区支行 住所： 深圳市福田区福华一路98-1 负责人： 徐黎 主要联系人： 施哲晨 联系电话： 186-7672-0097 传真： 0755-82877571 （ 九 ）申请上市的证券交易所： 深圳 证券交易所 住所： 深圳市福田区深南大道2012号 总经理： 宋丽萍 联系电话： 0755-88668888 传真： 0755-82083947 邮政编码： 518038 （ 十 ）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司 深圳 分公司 住所： 深圳市深南中路1093号中信大厦18楼 负责人： 戴文华 联系电话： 0755-25938000 传真： 0755-25988122 邮政编码： 518031 三、认购人承诺 购买 本次债券 的投资者（包括 本次债券 的初始购买人和二级市场的购买人 ， 及以其他方式合法取得 本次债券 的人，下同 ） 被视为作出以下承诺： （一） 接受本募集说明书对 本次债券 项下权利义务的所有规定并受其约 束 ； （二） 本次债券 的发行人依有关法律 、 法规的规定发生合法变更，在经有 关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变 更 ； （ 三 ） 本次债券 的担保人依有关法律 、 规定的规定发生合法变更 ， 在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时 ， 合格投资者同意并接受该等 变更 ； （ 四） 本次 债券 发行结束后，发行人将申请 本次债券 在深交所上市交易，并 由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。 四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 截至本募集说明书签署日， 本公司与本次 发行主承销商 中航证券同为中国航 空工业集团公司实际控制的下属企业 ， 除上述内容外 ， 本公司与本次 发行有关的 其他 中介机构及其法定代表人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接 的股权关系或其他重大利害关系。 第三节 风险因素 投资者在评价和投资本次债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料外 ， 应特别认真地考虑下述各项风险 因素。 一、与本次债券相关的投资风险 （一）利率风险 受国民经济总体运行状况、国家宏观经济环境、金融货币政策以及国际经济 环境变化等因素的影响，市场利率 水平的波动存在一定不确定性 。鉴于 本次 公司 债券期限较长 ，可能跨越一个以上的利率波动周期， 债券的投资价值在其存续期 内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本次债券投资者的实际投资收益 具有一定的不确定性。 （二）流动性风险 本次债券发行结束后，公司将 积极申请本次债券在深交所 上市 流通 。由于具 体上市审批或核准事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管 部门的 审批 及 核准 ， 公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在深交所交易 流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃 程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响， 公司 亦无 法保证本次债券在深交所上市后本次债券的持有人能够随时并足额交易其所持 有的债券。因此，本次债券的投资者在购买本次债券后，可能面临由于债券不能 及时上市流通而无法立即出售本次债券 ， 或者由于债券上市流通后交易不活跃甚 至出现无法持续成交的情况 ， 不能以某一价格足额出售其希望出售的本次债券所 带来的流动性风险。 （三）偿债 风险 发行人目前经营和财务状况良好，经中诚信评定，发行人的主体信用等级为 AA ，本次债券的信用等级为 AAA 。该级别反映了本次债券安全性很高，违约风 险很低。但本次债券的期限较长，在债券存续期内，公司所处的宏观经济环境、 资本市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的 不确定性。这些因素的变化可能导致公司不能从预期的还款来源获得足够的资金 按期、足额支付本次债券本息，从而使投资者面临一定的 偿债 风险。 （ 四 ）资信风险 发行人 资信状况良好，最近 三 年及一期 ， 公司贷款偿还率和利息偿付率均为 100% ，能够 按约定偿付借款本息 ；最近三年及一期，公司 与主要客户发生重要 业务往来时，未曾发生严重违约行为。 如果由于宏观经济环境等 公司 不可控制的因素以及 公司 自身经营风险和财 务风险等因素使得 公司 财务状况发生不利变化，或者在业务往来中发生严重违约 行为，导致 公司 的资信状况发生恶化，可能影响本次债券到期本息兑付。 （ 五 ）评级风险 本次债券的信用评级是由资信评级机构对债券发行主体如期、足额偿还债务 本息能力与意愿的相对风险进行的以客观、独立、公正为基本出发点的专家评价。 债券信用等级是反映债务预期损失的一个指标，其目的是为投资者提供一 个规避 风险的参考值 ，并不代表资信评级机构对本次债券的偿还做出了任何保证，也不 代表其对本次债券的投资价值做出了任何判断。 经中诚信综合评定，公司的主体信用等级为 AA ，本次发行债券的信用等级 为 AAA 。在本次债券存续期间 ，公司无法保证其主体信用评级或本次发行债券 的信用评级不会发生任何负面变化。如果资信评级机构调低公司信用评级或本次 债券信用评级，则可能对债券持有人的利益造成不利影响。 （ 六 ） 担保风险 本次债券的担保方式为全额 无条件不可撤销的连带责任 保证 担保 ， 担保人为 中航技深圳 ， 其股东为 中航国际 。 2012 年、 2 013 年 、 2 014 年和 2015 年 1 - 9 月 ， 担保人分别实现营业总收入 7 10.55 亿元 、 8 18.29 亿元 、 7 84.59 亿元和 4 45.42 亿 元 。在本次债券存续期内，若担保人的经营状况、资产状况及支付能力发生负面 变化，可能影响到其为本次债券承担保证责任的能力，故本次债券面临一定的担 保风险。 （七）本次债券偿债安排所特有的风险 本次债券设置了投资者回售选择权，即发行人发出关于是否上调本次债券票 面利率及上调幅度的公告后，投资者有权在本次债券的第 3 个计息年度的付息日 将持有的本次债券按面值全部或部分回售给发行人。投资者选择将持有 的本次债 券全部或部分回售给发行人的，须于上调票面利率公告日起 5 个 交易日 内进行登 记。第 3 个计息年度的付息日即为回售支付日，若投资者未做登记，则视为继续 持有本次债券并接受发行人关于是否上调票面利率及上调幅度的决定。如发生触 发回售条款的情况，可能由于不可控的市场、政策、利率等因素的变化导致债券 投资价值发生变化，进而投资 者 选择回售与否可能会对其自身利益产生影响。因 此，本次债券由于投资者回售而提前偿付可能会对投资者的利益产生影响。 二、发行人的相关风险 （一）财务风险 1 、资产负债率较高的风险 公司所在房地产行业普遍 存在资产负债率偏高的特点 ， 房地产行业上市公司 2014 年末的资产负债率平均为 74.81% 1。截至 2012年12月31日、2013 年 12 月 31 日 、 2014 年 12 月 31 日 和 2015 年 9 月 3 0 日 ，公司资产负债率（合并财务 报表口径）分别为 72.03% 、 7 6 . 79 % 、 79 . 30 % 和 8 2 . 12 % 。 由于 公司 资产负债率较 高，财务杠杆比率较高，且随着公司 主营 业务规模的逐步扩张，项目开发支出将 相应增加，公司的债务规模及资产负债率可能进一步上升。如果公司持续融资能 力受到限制或者未来宏观经济环境发生较大不利变化，导致流动资金 紧张， 可 能 影响公司的财务状况和项目的正常运转，从而对本次债券偿还造成不利影响 。 1该资产负债率为根据证监会行业分类的房地产上市公司2014年年报数据计算而得。 2 、偿债风险 近年来，公司为满足经营发展需要，有息债务规模 不断 增长 。 截至 201 5 年 9 月 3 0 日，公司有息负债期末余额合计达 1 , 299 , 19 8.0 3 万元 ， 其中短期借款余额 为 289,944.00 万元，一年内到期的非流动负债余额为 127,084.08 万元， 长期借款 余额为 777,169 . 95 万元 ， 股东借款余额为 105,000.00 万元。 未来若房地产行业形 势和金融市场等发生重大不利变化 ， 较大规模的有息负债将使公司面临一定的资 金压力。尽管公司现阶段 经 营情况良好 ，公司可通过项目销售资金回笼、账面货 币资金储备等为债务偿还提供保障，但 存货 的变现能力也将直接影响公司的偿债 能力。如果公司因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致 存货 周转不畅， 将给公司偿债能力带来较大压力，进而影响本次债券的还本付息。 3 、经营活动现金流量净额 恶化 的风险 2012 - 2014 年度及 2015 年 1 - 9 月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别 为 - 72,437.11 万元、 - 137,009.15 万元、 - 267,523.42 万元 和 - 56,593.98 万元 ， 均为 净流出且 金额于最近三年 逐渐 增大 ， 主要 是由于公司开展房地产开发业务过程中 受到销售回款以及土地储备、支付土地价款两方面因素影响所致。公司在报告期 内持续进行房地产项目开发建设使得经营活动产生的现金流出额增加 ， 可能会降 低公司财务结构的稳健程度，对公司现金流产生冲击 ， 从而对本次 公司债券本息 的偿付产生一定的不利影响。 4 、存货减值的风险 截至 2015 年 9 月 3 0 日，公司存货账面价值共计 1,287,530.70 万元 ，占 公司 资产总额的 57.09% 。公司存货的主要组成部分是房地产项目开发成本和开发产 品，在房地产市场激烈竞争和宏观调控的大环境下，存货的市场销售价格 面临波 动的风险。根据公司采取的会计政策，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调 整存货跌价准备 。报告期内，公司在期末减值测试中未发现在建和已完工房地产 项目可变现净值低于成本的情形，因此公司存货中的开发成本和开发产品计提存 货跌价准备。但 公司的房地产开发项目覆盖全国 多个 城市，受宏观经济与国家政 策的影响较大 ， 未来如果房地产行业继续调控 ， 使国内房地产供需关系进一步改 变 ， 则可能对公司房地产项目的销售产生较大负面影响 ， 进而导致房地产类存货 的出售或变现存在一定的不确定性。 5 、筹资风险 房地产行业是资金密集型行业，充足的现金 流对房地产企业的持续、稳定发 展具有重要影响。 公司 进行房地产项目开发所需要的资金，除了自有资金外，主 要来源于银行等金融机构借款。 若发生 国家经济形势变化、产业政策和银行的信 贷政策调整、 公司 房地产项目预售不畅等情况，可能 影响公司 的 融资能力，从而 对公司的现金流量、业务拓展、偿债能力形成不利影响，进而可能会影响本次债 券的偿付。 6 、房地产业务毛利率变化风险 2012 - 2014 年度及 2015 年 1 - 9 月，公司房地产开发业务毛利率分别 39 . 73 % 、 38 . 88 % 、 3 6 . 65 % 和 2 7. 93 % ， 呈 下降趋势。 其中 最近 一年及一期 毛利 率下降主要 系公司 当期新增房地产项目处于 发展前期 ， 相对 前期已开展销售的项目仍处于 建 设施工 阶段。 总体而言，报告期内全国土地出让价格明显上涨 ， 导致公司土地购 置成本呈现逐年上升的趋势 ， 一定程度上影响了房地产开发业务的毛利率水平。 公司房地产开发业务的毛利率变化还主要与房地产项目地段位置、项目业态、营 销策略等方面密切相关。同时，若未来几年宏观经济持续调整 、 中央及地方房地 产调控政策出现不利变化，房地产市场景气度下降 ， 资本市场利率高企 ， 将可能 对公司房地产项目整体盈利能力带来负面影响 。 虽然公司密切关注宏观经济及房 地产政策的变 化 ， 积累了丰富的经营管理经验 ， 能及时根据上述变化对公司房地 产项目储备、开发、销售、结算计划进行调整 。 但公司仍可能受上述负面外部环 境因素 的 影响而导致 房地产业务 综合毛利率下滑，进而使得 本次 债券投资者面临 一定的本息偿付风险。 （二）经营风险 1 、宏观经济周期的风险 房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点 ， 房地产 市场的需求波动与国民经济周期性波动关系密切 。 在宏观经济周期的上升阶段 ， 房地产行业的投资和市场需求两旺 ， 在宏观经济周期的下降阶段 ， 市场需求萎缩 ， 房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。 目 前，全球以及国内宏观经济走势存在不确定因素，若未来国内宏观经济出 现较大幅度下滑，将影响房地产业的整体增速，从而对公司的经营业绩造成不利 影响。 2 、房地产市场调整的风险 在经历较长一段时间的快速发展后，我国房地产市场逐渐进入分化调整的 阶 段 ， 国内 部分地区房地产库存过高、周转减缓。公司密切关注房地产市场动态并 根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整 。 但如果我国房地 产市场因需求疲软、宏观调控等因素导致的调整长时间持续，房地产行业的整体 业绩将会受到冲击，进而对公司的经营造成不利影响。 3 、原材料价格波动 的风险 土地和建材成本是房地产开发成本的主要组成部分，而土地、建材价格随宏 观经济运行情况的变化往往出现大幅波动。由于公司主要的 房地产开发项目分布 在江苏 、 江西 、湖南、贵州等省份 ，上述地区土地价格的上涨将增加本公司项目 开发的成本，加大项目开发的经营风险；另一方面，公司对土地成本波动的态势 把握不准确也可能使经营陷入困境。钢材和水泥等主要建材价格波动 、 土地和建 筑材料价格的高位运行 会 影响公司 业绩 ， 挤压发行人的盈利空间 ， 影响 经营的平 稳发展 ， 对公司的各项经营管理提出 较 高要求。 4 、销售风险 随着社会经济的发展和人民生活水 平的提高 ， 市场需求日趋多元化和个性 化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受 项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影 响。尽管公司拥有丰富的房地产开发与销售经验，但由于房地产开发项目的周期 较长、市场需求多元化、市场竞争环境复杂等因素，公司不能保证所开发的产品 完全符合市场需要并且销售顺畅。同时，由于住房属于居民消费中特殊的大宗商 品 ， 在房地产行业不景气或购房人预期房价下跌的情况下，购房人往往出现延迟 购买、延迟付款的现象，这会进一步抑制公司产品的销售，给公司 的经营带来困 难。 5 、项目开发风险 房地产项目的开发周期长 ， 投资额较大 ， 开发过程涉及市场研究 、 资金筹集 、 土地获取、投资决策、项目策划、规划设计、建设施工、建材采购、市场推广、 销售服务和物业管理等多个环节；同时还受规划、国土、建设、房管、消防、人 防和环保等多个政府部门的审批和监管。项目开发可能因为上述各个环节、部门 的因素而导致开发周期延长、开发成本提高，甚至造成土地的闲置，从而影响项 目的预期销售和盈利水平乃至公司的健康经营。公司拥有多年房地产开发经营的 丰富经验，将充分发挥自身优势，努力控制项目开发风险。 6 、 工程质量风险 房地产开发需要整合设计、施工、设备材料采购等诸多外部资源，项目的建 筑施工、装潢等具体工程需要分包给其他单位实施 。 尽管公司拥有多年项目开发 经验 ， 中航地产 的产品口碑持续提升 ， 但在项目开发过程中，如果公司在质量监 控环节出现漏洞 ， 出现房屋设计质量和施工质量等问题 ， 可能影响项目的销售和 资金回收 ， 情况严重的可能影响公司的品牌形象和持续经营。 7 、 商业地产经营 风险 商业地产是公司房地产项目的重要组成部分 。截至 2015 年 9 月 30 日，公司 投资性房地产价值 为 538,470.56 万元 ， 占公司总资产的比例为 23.88 % ； 报告期 内 ， 公司 竣工、在建及拟建房地产项目共 17 个，其中涉及商业地产的项目 为 9 个， 公司存货中已建成商业地产的占比亦较高。如果未来公司商业 地产 项目 中的 住宅 销售 情况不佳， 或商业租赁情况发生变化 ， 将对公司的财务状况和经营业绩 产生一定的影响。 8 、土地 储备较少的风险 截至 2015 年 9 月末， 发行人土地储备面积为 137.82 万平方米，主要包括南 昌中航 国际广场二期、新疆中航翡翠城六期、贵阳中航城二 - 六期、中航 · 翡翠 湾 （二期 4# 、 5# 地）、昆山 A5 地 块、昆山 A7 地 块、昆山九方城公建一期、昆山 九方城住宅二期、衡阳项目等。目 前发行人土地主要通过公开市场土地“招拍 挂”以及收购和合作开发等多渠道获取土地资源，土地储备规模相对较小，主要 原因是近年来，房地产市场有所波动，土地市场持续调整，发行人在新项目获取 上保持了较为审慎的态度。发行人每年结合开工情况择机进行土地获取，补充土（未完）  |