[公告]16信地01：募集说明书摘要
股票名称：信达地产 股票代码：600657 企业标识、中英文名称字体组合（横版） （注册地址：北京市崇文区永内大街1号） 住所： 北京市 东 城区永内大街 1 号 公开发行2016年公司债券（第一期）募集 说明书摘要 （面向合格投资者） 牵头 主承销商 北京西城区闹市口大街 9 号院 1 号楼 联席主承销商 新疆乌鲁木齐市高新区（新市区）北京南路 358 号 大成国际大厦 20 楼 2004 室 联席主承销商 北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼 签署日期： 年 月 日 声 明 本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并 不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交 易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其 作为投资决定的依据。 重大事项提示 请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书摘要中“风险因素” 等有关章节。 一、经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为AA，本 期债券的信用等级为AA。本期债券上市前，截至2015年9月30日，发行人最近 一期末净资产为82.28亿元（截至2015年9月30日未经审计的合并报表中所有者权 益合计数）；发行人2012年度、2013年度和2014年度合并报表中归属于母公司所 有者的净利润分别为61,378.43万元、70,389.92万元和76,767.85万元，最近三个 会计年度实现的年均可分配利润为69,512.07万元（2012年、2013年和2014年合并 报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券一年利息的 1.5倍。本期债券发行及上市安排请见发行公告。 二、债券作为一种固定收益类金融工具，其二级市场价格变动一般与利率 水平变化呈反向变动，未来市场利率的变化将直接影响债券二级市场交易价 格。受国家宏观经济运行状况、货币政策、金融政策以及国际经济环境变化等 因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期公司债券采用固定利率且 期限相对较长，在本期公司债券存续期内，如果未来市场利率发生变化，可能 会使投资者实际投资收益水平具有一定的不确定性。 三、本期债券发行结束后，公司将申请在上海证券交易所上市流通。由于 具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，公司目前无法 保证本期债券一定能够按照预期在上海证券交易所上市。此外，证券交易市场 的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影 响，公司亦无法保证本期债券在上海证券交易所上市后本期债券的持有人能够 随时并足额交易其所持有的债券。 因此投资者应知悉所面临的潜在流动性风险，即投资者可能无法立即出售 其债券，或即使投资者以某一价格出售其持有的本期债券，投资者也可能无法 获得与发达二级市场上类似投资产品相当的收益。 四、2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-9月，公司经营活动产生的 现金流量净额分别为-222,514.12万元、-320,503.42万元、-583,206.13万元和 -277,515.70万元。发行人所从事的房地产开发业务属于资金密集型行业，存在 前期投资大、回收期较长等特点。近年来，受宏观经济环境及政策调控、房地 产开发投资及销售进度影响，公司经营活动产生的现金流持续为负，导致公司 对外部融资的依赖程度升高，并降低公司财务结构的稳健程度。若发行人未来 销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅或不能合理控制融资成本，将可能会影 响本期债券本息的按期兑付。 五、房地产企业普遍存在资产负债率较高的特点。2012年-2014年末和2015 年9月末，发行人合并口径资产负债率分别为63.58%、68.82%、78.18%和 83.04%；扣除预收账款后的资产负债率分别为59.05%、64.67%、75.39%和 79.55%，资产负债率处于较高水平。2012年-2014年度及2015年1-9月，发行人 EBITDA利息保障倍数分别为2.12、1.27、0.86和0.30，流动比率分别是2.26、 2.37、2.17和1.89，速动比率分别是0.53、0.53、0.33和0.46，偿债能力指标呈下 滑趋势。若未来房地产市场出现重大波动，可能对公司销售情况及资金回笼产生 不利影响，导致公司流动资金紧张，财务风险加大，因而对公司正常经营活动 产生不利影响。 六、截至2014年末和2015年9月末，公司有息债务余额合计分别为 2,013,912.14万元和2,976,155.56万元，占当期期末发行人总资产的比例分别为 53.40%和61.33%，且有息债务余额均超过发行人的净资产规模，发行人2015年9 月末较2014年末有息债务增加962,343.42万元，增长率为47.78%，发行人有息债 务总额较大且增长较快，未来若房地产行业形势或公司的经营发生重大不利变 化，较大规模的有息负债将使公司面临较大的资金压力。 七、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大，为保持房地产行业的 持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场 进行调控。2006年以来，我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策，从 增加保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供 应土地的及时开发利用等多个方面进行调控，对房地产市场造成了较大影响。 房地产调控政策及未来宏观政策的出台或调整，可能对发行人的经营及发展带 来一定的不利影响。 八、根据信达地产股份有限公司公开发行公司债券之《债券持有人会议规 则》，债券持有人会议决议对所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会 议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让本次债 券的持有人）均具有同等约束力。在本次债券存续期间，债券持有人会议在其职 权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任 何主体就该有效内容作出的决议和主张。投资者认购、购买或以其他合法方式 取得本次债券均视作同意并接受公司为本次债券制定的《债券持有人会议规则》 并受之约束。 九、本期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内，若受国家政策法 规、行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获 得足够资金，可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额 偿付本期债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。 此外，截至2014年末和2015年9月末，公司抵押和质押借款金额合计分别为 92.69亿元和110.82亿元。若公司经营不善而破产清算，则本期债券持有人对发 行人抵质押资产的求偿权劣后于发行人的抵质押债权。 十、资信评级机构将在本期债券信用等级有效期内或者本期债券存续期 内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本 期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪，并出具 跟踪评级报告，以动态地反映发行人的信用状况。上一年度的跟踪评级报告在 每年公司年报公告后2个月内出具，相关信息将通过交易所网站、资信评级机构 网站（http://www.ccxr.com.cn）及监管部门指定的其他媒体同时予以公告，投资 者可以在上海证券交易所网站查询上述跟踪评级结果及报告。 十一、公司于2014年10月29召开第六十三次（2014年第3次临时）股东大会 并审议通过了《关于公司发行中期票据的议案》，向交易商协会申请注册发行不 超过30亿元的中期票据。2015年5月，公司收到交易商协会出具的《接受注册通 知书》（中市协注[2015]MTN168号），同意接受公司中期票据注册，注册金额 为30亿元。截至募集说明书签署日，公司已成功发行30亿元。 十二、本期债券仅面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投 资者公开发行，不向公司股东优先配售，公众投资者不得参与发行认购。 十三、鉴于本期债券拟于2016年3月发行，本期债券名称拟变更为“信达地 产股份有限公司2016年公司债券（第一期）”。本期债券名称变更不改变原签订 的与本次债券发行相关的法律文件效力，原签订的相关法律文件对更名后的本 期债券继续具有法律效力。前述法律文件包括但不限于：发行人与申万宏源证 券签订的《信达地产股份有限公司公开发行2015年公司债券受托管理协议》和《信 达地产股份有限公司面向合格投资者公开发行2015年公司债券债券持有人会议 规则》等。 目 录 声 明 ................................ ................................ ................................ ................................ ............... 2 重大事项提示 ................................ ................................ ................................ ................................ ... 3 目 录 ................................ ................................ ................................ ................................ ............... 7 释 义 ................................ ................................ ................................ ................................ ............... 9 第一节 发行概况 ................................ ................................ ................................ ........................... 12 一、发行人基本情况 ................................ ................................ ................................ ............. 12 二、公司债券发行核准情况 ................................ ................................ ................................ . 12 三、本期债券发行及上市安排 ................................ ................................ ............................. 17 四、本次发行的有关机构 ................................ ................................ ................................ ..... 17 五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 ................................ ..................... 20 第二节 风险因素 ................................ ................................ ................................ ........................... 22 一、本期债券的投资风险 ................................ ................................ ................................ ..... 22 二、发行人的相关风险 ................................ ................................ ................................ ......... 23 三、其他风险 ................................ ................................ ................................ ......................... 29 第三节 发行人及本次债券的资信状况 ................................ ................................ ....................... 30 一、本期债券的信用评级情况 ................................ ................................ ............................. 30 二、信用评级报告的主要事项 ................................ ................................ ............................. 30 三、发行人的资信情况 ................................ ................................ ................................ ......... 32 第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 ................................ ................................ ........... 35 一、增信机制 ................................ ................................ ................................ ......................... 35 二、偿债计划 ................................ ................................ ................................ ......................... 35 三、偿债资金来源 ................................ ................................ ................................ ................. 35 四、偿债应急保障方案 ................................ ................................ ................................ ......... 35 五、偿债保障措施 ................................ ................................ ................................ ................. 37 第五节 发行人基本情况 ................................ ................................ ................................ ............... 40 一、发行人概况 ................................ ................................ ................................ ..................... 40 二、 发行人组织结构及对其他企业的权益投资情况 ................................ ......................... 45 三、发行人的控股股东及实际控制人 ................................ ................................ ................. 48 四、发行人董事、监事、高级管理人员的情况 ................................ ................................ . 52 五、发行人主营业务情况 ................................ ................................ ................................ ..... 52 第六节 财务会计信息 ................................ ................................ ................................ ................... 55 一、财务报表编制基础及注册会计师审计意见 ................................ ................................ . 55 二、最近三年及 一期财务会计资料 ................................ ................................ ..................... 55 三、最近三年及一期的主要财务指标 ................................ ................................ ................. 63 四、有息债务情况 ................................ ................................ ................................ ................. 67 五、本次公司债券发行后发行人资产负债结构 的变化 ................................ ..................... 69 六、本期公司债券发行后发行人资产负债结构的变化 ................................ ..................... 70 第七节 本次募集资金运用 ................................ ................................ ................................ ........... 72 一、募集资金规模 ................................ ................................ ................................ ................. 72 二、本次债券募集资金使用计划 ................................ ................................ ......................... 72 三、本期债券募集资金使用计划 ................................ ................................ ......................... 72 四、本次公司债券募集资金运用对财务状况的影响 ................................ ......................... 72 第八节 备查文件 ................................ ................................ ................................ ........................... 74 一、备查文件 ................................ ................................ ................................ ......................... 74 二、查阅地点 ................................ ................................ ................................ ......................... 74 三、查阅时间 ................................ ................................ ................................ ......................... 75 释 义 在本募集说明书摘要中，除非文义另有所指，下列简称或名称具有如下含 义： 发行人 / 公司 / 信达地产 指 信达地产股份有限公司 信达投资 / 控股股东 指 信达投资有限公司 中国信达 指 中国信达资产管理股份有限公司 公司债券 指 公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息 的有价证券 本次债券、本次公司债券 指 发行人 201 5 年 11 月 16 日召开的 第六十七 次（ 2015 年第三 次临时） 股东大会决议通过的公开发行的总金额不超过人 民币 30 亿元（含 30 亿元） 的公司债券，信达地产股份有 限公司 2015 年公司债券 本 期 债券 指 信达地产股份有限公司 201 6 年公司债券 第 一期 本次发行 指 本次债券的公开发行 本期发行 指 本期债券的公开发行 募集说明书 指 公司根据有关法律、法规为发行本次债券而制作的《信达 地产股份有限公司公开发行2016年公司债券（第一期）募 集说明书》 募集说明书摘要 指 公司根据有关法律、法规为发行本次债券而制作的《信达 地产股份有限公司公开发行2016年公司债券（第一期）募 集说明书摘要》 牵头 主承销商 、簿记管理 人 指 信达证券股份有限公司 联席主承销商 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司和中信建投证券股份 有限公司 主承销商 指 牵头主承销商和联席主承销商的合称 债券受托管理人、受托管 理人、申万宏源证券 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 中信建投证券 指 中信建投证券股份有限公司 资信评级机构 / 中诚信证 评 指 中诚信证券评估有限公司 评级报告 指 中诚信证券评估有限公司出具的《信达地产股份有限公司 2016 年 公司债券 （第一期） 信 用评级报告》 债券持有人 指 通过认购或购买或其他合法方式取得本期公司债券之投资 者 持有人会议规则 / 债券持 有人会议规则 指 《信达地产股份有限公司 面向合格投资者 公开发行 2015 年 公司债券 债券 持有人会议规则》 债券受托管理协议 指 《信达地产股份有限公司公开发行2015年公司债券受托管 理协议》 发行人律师 指 北京国枫律师事务所 德勤 / 德勤事务所 指 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 瑞华事务所 / 中瑞岳华 / 中 瑞岳华 事务所 指 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙），2013年由“中瑞岳 华会计师事务所（特殊普通合伙）”更名为“瑞华会计师 事务所（特殊普通合伙）” 审计机构 指 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）和瑞华会计师事 务所（特殊普通合伙） 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 财政部 指 中华人民共和国财政部 央行 指 中国人民银行 国土资源部 指 中华人民共和国国土资源部 住房和城乡建设部 指 中华人民共和国住房和城乡建设部 交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《管理办法》 指 《公司 债券发行与交易管理办法》 交易所 / 上交所 指 上海证券交易所 登记机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 海南建信 指 海南建信投资管理股份有限公司 深圳建信 指 深圳市建信投资发展有限公司 正元投资 指 正元投资有限公司 崇远投资 指 北京崇远投资经营公司 赣粤高速 指 江西赣粤高速公路股份有限公司 北大青鸟 指 北京北大青鸟有限责任公司 东方国兴 指 北京东方国兴建筑设计有限公司 东方科技 指 北京东方国兴科技发展有限公司 浙江信达地产 指 浙江信达地产有限公司 宁波信 达中建 指 宁波信达中建置业有限公司 嘉兴信达建设 指 嘉兴市信达建设房地产开发有限公司 台州信达置业 指 台州信达置业有限公司 沈阳理想置业 指 沈阳信达理想置业有限公司 沈阳穗港 指 沈阳穗港房地产投资开发有限公司 长春信达丰瑞 指 长春信达丰瑞房地产开发有限公司 山西信达房产 指 山西信达房地产开发有限公司 吉林信达建设 指 吉林信达建设投资有限公司 安徽信达房产 指 安徽信达房地产开发有限公司 海南信达置业 指 海南信达置业有限公司 上海信达银泰 指 上海信达银泰置业有限公司 上海信达立人 指 上海信达立人投资管理有限公司 青岛信达置业 指 青岛信达置业有限公司 青岛信达荣昌 指 青岛信达荣昌置业集团有限公司 广州信达置业 指 广州信达置业投资有限公司 深圳信达置业 指 深圳信达置业有限公司 新疆信达银通 指 新疆信达银通置业有限公司 信达重庆房产 指 信达重庆房地产开发有限公司 阜新信达房产 指 信达（阜新）房地产开发有限公司 上海万茸置业 指 上海万茸置业有限公司 宁波杉杉鸿发置业 指 宁波杉杉鸿发置业有限公司 新疆恒信雅居 指 新疆恒信雅居房地产开发有限 公司 交易日 指 上海证券交易所的正常营业日 工作日 指 周一至周五（不包括法定节假日或休息日） 法定节假日 指 中华人民共和国的法定节假日（不包括香港特别行政区、 澳门特别行政区和台湾省的法定节假日） 最近三年、近三年 指 2012 年、 2013 年、 2014 年 最近一期 指 2015 年 1 - 9 月 报告期 / 三年及一期 / 三年 一期 指 2012 年、 2013 年、 2014 年及 2015 年 1 - 9 月 元 指 如无特别说明，指人民币元 本募集说明书摘要中，部分合计数与各加总数直接相加之和在尾数上可能 略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。 第一节 发行概况 一、发行人基本情况 中文名称：信达地产股份有限公司 英文名称：Cinda Real Estate Co.,Ltd. 法定代表人：贾洪浩 注册资本：152,426.0442万元 注册地址：北京市东城区永内大街1号 办公地址：北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦C座16层 股票简称：信达地产 股票代码：600657 工商注册号：110000001004991 组织机构代码证号：10153018-2 公司网址：www.cindare.com 公司电子邮箱：dongban_dc@cinda.com.cn 联系电话：010-82190959 公司办公地址邮政编码：100081 上市地点：上海证券交易所 二、公司债券发行核准情况 2015年10月30日，公司第十届董事会第七次（临时）会议审议通过了公司公 开发行公司债券方案的议案，同意公司向合格投资者公开发行规模为不超过30 亿元（含30亿元）的公司债券，并提交股东大会审议。 2015年11月16日，公司第六十七次（2015年度第3次临时）股东大会审议通 过了公司发行公司债券方案的议案，同意公司向合格投资者公开发行规模为不 超过30亿元（含30亿元）的公司债券，并授权公司董事会全权办理本次债券发行 相关事宜。 上述董事会决议、临时股东大会决议分别于上海证券交易所网站披露，并 刊登于《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》。 本次债券计划发行总规模不超过人民币30亿元（含30亿元），分期发行：首 期发行自中国证监会核准发行之日起十二个月内完成，其余各期发行自中国证 监会核准发行之日起二十四个月内发行完毕。 2016年1月12日，经中国证监会印发的“证监许可[2016]76号”文核准，公 司获准向合格投资者公开发行票面总额不超过30亿元人民币公司债券。 三、 本期债券 发行的基本情况及发行条款 发行主体：信达地产股份有限公司 债券名称：信达地产股份有限公司2016年公司债券（第一期） 债券期限：5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选 择权。 发行规模：本期债券不超过人民币30亿元（含30亿元），采用分期发行方式。 本期债券是本次债券的首期发行，基础发行规模为人民币20亿元，可超额配售不 超过人民币5亿元（含5亿元）。 超额配售选择权：发行人和簿记管理人将根据本期债券申购情况，决定是 否行使超额配售选择权，即在基础发行规模人民币20亿元的基础上可追加不超 过人民币5亿元（含5亿元）的发行额度。 债券利率及其确定方式：本次发行的公司债券为固定利率债券，采用单利 按年计息，不计复利。票面利率将通过簿记建档方式确定。本期债券票面利率 在存续期内前3年固定不变；在存续期的第3年末，如发行人行使调整票面利率 选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前3年票面利率加调整基点， 在债券存续期后2年固定不变。 发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在存续期的第3年末调整本期 债券后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日前的第30个交易日， 在中国证监会指定的上市公司信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及 调整幅度的公告。若发行人未行使票面利率调整选择权，则后续期限票面利率 仍维持原有票面利率不变。 投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅 度的公告后，投资者有权选择在本期债券的第3个计息年度付息日将持有的本期 债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照上交所和债券登记机 构相关业务规则完成回售支付工作。 回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的 公告之日起3个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持 有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易； 回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受 上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。 债券票面金额：本期债券票面金额为100元。 发行价格：本期债券按面值平价发行。 债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开 立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机 构的规定进行债券的转让、质押等操作。 发行对象及向公司股东配售安排：本期债券面向《公司债券发行与交易管理 办法》规定的合格投资者公开发行，不向公司股东优先配售。 起息日：本期债券的起息日为2016年3月1日。 付息债权登记日：本期债券的付息债权登记日为每年付息日期之前的第1个 工作日。 付息日期：本期债券的付息日期为2017年至2021年每年的3月1日。若投资 者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为2017年至2019年每年的3月1 日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日；每次付息款项不 另计利息。 到期日：本期债券的到期日为2021年3月1日；若投资者行使回售选择权， 则其回售部分债券的到期日为2019年3月1日。 兑付债权登记日：本期债券的兑付债权登记日将按照上交所和中国证券登 记公司的相关规定办理。 兑付日期：本期债券的兑付日期为2021年3月1日；若投资者行使回售选择 权，则其回售部分债券的兑付日为2019年3月1日日。如遇法定节假日或休息日， 则顺延至其后的第1个工作日；顺延期间兑付款项不另计利息。 计息期限：本期债券的计息期限为2016年3月1日至2021年2月28日；若投资 者行使回售选择权，则其回售部分债券的计息期限为2016年3月1日至2019年2月 28日。 还本付息方式及支付金额：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年 付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于 每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所 持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的 本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息 及所持有的债券票面总额的本金。 付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计 债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定 办理。 担保情况：本期债券无担保。 信用级别及资信评级机构：经中诚信证评综合评定，发行人的主体信用等 级为AA，本期债券的信用等级为AA。 牵头主承销商：发行人聘请信达证券股份有限公司作为本期债券的牵头主 承销商。 联席主承销商：发行人聘请申万宏源证券承销保荐有限责任公司和中信建 投证券股份有限公司作为本期债券的联席主承销商。 债券受托管理人：发行人聘请申万宏源证券承销保荐有限责任公司作为本 期债券的受托管理人。 簿记管理人：指信达证券股份有限公司。 发行方式：本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式，由发 行人与簿记管理人根据询价簿记情况进行配售。 配售规则：簿记管理人根据网下询价结果对所有有效申购进行配售，机构 投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售依照以下 原则进行：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低 向高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应 的最高申购利率确认为发行利率，申购利率在最终发行利率以下（含发行利率） 的投资者按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照时间优先的原 则进行配售，同时适当考虑长期合作的投资者优先。 承销方式：本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。 拟上市交易场所：上海证券交易所和/或经监管部门批准的其他交易场所。 质押式回购：发行人主体信用等级为AA，本期债券信用等级为AA，本期 债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按上海证券交 易所及证券登记机构的相关规定执行。 募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构借 款和补充流动资金。 募集资金专项账户：本期募集资金将存放于发行人设立的专项账户（以下简 称 “募集资金专项账户”）集中管理。募集资金专户不得存放非募集资金或用 作其它用途。募集资金专项账户用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与 本息偿付。 账户名称：信达地产股份有限公司 开户银行：南洋商业银行（中国）有限公司北京中关村支行 银行账户：04336200001561 税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所 应缴纳的税款由投资者承担。 三 、 本期债券 发行及上市安排 1、本期债券发行时间安排 发行公告刊登日期： 2016 年 2 月 26 日 发行首日： 2016 年 3 月 1 日 预计发行期限： 2016 年 3 月 1 日 - 2016 年 3 月 2 日 2、本期债券上市安排 本次发行结束后，发行人将尽快向上交所和/或经监管部门批准的其他交易 场所提出关于本期债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。 四 、本次发行的有关机构 （一）发行人 名称：信达地产股份有限公司 法定代表人：贾洪浩 住所：北京市东城区永内大街 1 号 办公地址： 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦C座16层 联系电话： 010 - 82190959 传真： 010 - 82190958 联系人： 石爱民、陈戈、李谦 （二）牵头主承销商 公司名称：信达证券股份有限公司 法定代表人：张志刚 住所：北京市西城区闹市口大街 9 号院 1 号楼 联系人：崔萍萍、王海泉、陈章浩、 张菁崴 联系电 话： 010 - 63081059 传真： 010 - 63081071 （三）联席主承销商 1、申万宏源证券承销保荐有限责任公司 法定代表人：赵玉华 住所：新疆乌鲁木齐市高新区（新市区）北京南路 358 号大成国际大厦 20 楼 2004 室 联系人： 谷兵、王飞 、陈珊 联系电话： 010 - 88085812 、 010 - 88085910 传真： 010 - 88085256 2、中信建投证券股份有限公司 法定代表人：王常青 住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼 联系人：郭瑛英、闫明庆、郑成龙、王鹪明 、赵彬彬、 赵毅 联系电话： 010 - 8 5130372 传真： 010 - 85130542 （四）发行人律师 名称：北京国枫律师事务所 负责人：张利国 住所：北京市建国门内大街26号新闻大厦7层 经办律师：秦桥、郭昕 联系电话：010-88004488 传真：010-66090016 （五）会计师事务所 1、2013年-2014公司聘请的会计师事务所 名称：德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 负责人：曾顺福 住所：上海市黄浦区延安东路222号30楼 签字注册会计师：童传江、吴杉 联系电话：010-85207124 传真：010-85181218 2、2012公司聘请的会计师事务所 名称：瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）（原中瑞岳华会计师事务所（特 殊普通合伙）） 负责人：顾仁荣 住所：北京市海淀区西四环中路16号院2号楼4层 签字注册会计师：杨晓辉、赵寿龙 联系电话：010-88095811 传真：010-88099911 （六）资信评级机构 公司名称：中诚信证券评估有限公司 法定代表人：关敬如 住所：上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室 评级人员： 龚天璇、李荣一、李诗哲 联系电话：021-51019090 传真： 021 - 51019030 （七）债券受托管理人 公司名称：申万宏源证券承销保荐有限责任公司 法定代表人：赵玉华 住所： 新疆乌鲁木齐市高新区（新市区）北京南路 358 号大成国际大厦 20 楼 2004 室 联系人： 谷兵、王飞 、陈珊 联系电话： 010 - 88085812 、 010 - 88085910 传真： 010 - 88085256 （八）本次债券申请上市的交易场所 名称：上海证券交易所 总经理：黄红元 住所：上海市浦东南路 528 号上海证券大厦 联系电话： 021 - 68808888 传真： 021 - 68807813 （九）本次债券登记机构 名称：中国证券登记结算有限 责任公司上海分公司 法定代表人：高斌 住所：上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 联系电话： 021 - 38874800 传真：021- 58754185 五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 发行人根据其聘请的与本次发行有关的中介机构、相关人员的书面确认及 在作出合理及必要的查询后确认，截至2015年9月30日，本次债券主承销商信达 证券股份有限公司控股股东为中国信达；中国信达全资子公司信达投资为发行 人控股股东，持有公司股份为796,389,091股（自身持有774,518,291股，通过定向 资产计划持有21,870,800股），持股比例为52.25%，通过其子公司海南建信间接 持有公司股份分别为10,369,100股，持股比例为0.68%；信达投资直接和间接持 有公司股份合计为806,758,191股，合计持股比例为52.93%，发行人与信达证券股 份有限公司存在关联关系。信达证券亦为发行人2015年非公开股票发行的保荐机 构和主承销商。 申万宏源证券承销保荐有限责任公司除担任本次债券的主承销商和受托管 理人外，还担任发行人2015年非公开股票发行的保荐机构和主承销商。 截至2015年9月30日，中央汇金投资有限责任公司持有发行人36,633,400股， 持股比例为2.40%，为发行人第三大股东；持有申万宏源证券3,865,182,898股， 持股比例26.02%，为申万宏源证券第二大股东；持有中信建投证券2,440,000,000 股，持股比例40.00%，为中信建投证券第二大股东。 除上述情形外，发行人与其聘请的与本次发行有关的其他中介机构及其负 责人、经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。 第二节 风险因素 投资者在评价和投资发行人本次发售的债券时，除本募集说明书摘要披露 的其他资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。 一、 本期债券 的投资风险 （一）利率风险 受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策、资金供求关系以及 国际经济环境变化等多种因素的影响，在本期债券存续期内，可能跨越多个利 率调整周期，市场利率存在波动的可能性，投资者持有债券的实际收益具有不 确定性。 （二）流动性风险 由于本期债券具体交易流通的审批事宜需要在本期债券发行结束后进行， 发行人将在本期债券发行结束后及时向上交所办理上市交易流通事宜，但发行 人无法保证本期债券上市交易的申请一定能够获得交易所的同意，亦无法保证 本期债券会在债券二级市场有活跃的交易。如果交易所不同意本期债券上市交 易的申请，或本期债券上市后在债券二级市场的交易不够活跃，投资者将可能 面临流动性风险。 （三）偿付风险 在本期债券存续期内，发行人所处的宏观经济环境、资本市场状况、国家 相关政策等外部环境以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，可能导 致公司不能从预期的还款来源中获得足够资金按期、足额支付本期债券本息， 可能会使投资者面临一定的偿付风险。 （四）本期债券安排所特有的风险 尽管在本期债券发行时，发行人已根据现时情况安排了各种偿债保障措施 来控制和降低本期债券的还本付息风险，但是在本期债券存续期内，可能由于 不可控因素（如市场、政策、法律法规的变化等）导致目前拟定的偿债保障措施 不完全充分或无法完全履行，可能对债券持有人的利益造成一定影响。 （五）资信风险 发行人目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，在最近三年与其主要 客户发生的重要业务往来中，未曾发生严重违约。在未来的业务经营中，发行 人将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本 期债券存续期内，如果因客观原因导致发行人资信状况发生不利变化，将可能 使本期债券投资者的利益受到不利影响。 （六）评级风险 经中诚信证评评级，发行人的主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为 AA。但在本期债券存续期内，发行人无法保证其主体信用评级和本期债券的信 用评级不会发生负面变化。若资信评级机构调低发行人主体信用级别或本期债 券信用级别，将会增大投资者的风险，对投资者的利益造成不利影响。 二、发行人的相关风险 （一）财务风险 1、筹资能力风险 房地产企业属于资金密集型企业，现金流量的充足程度对维持公司正常运 营至关重要。房地产开发周期长、投资大，在现行政策下，公司有一定的土地 储备资金压力，且后续开发还需分批投入大量资金。公司经营规模的不断扩大 将使公司面临较大的资金需求和筹资压力。公司作为上市公司具有良好的资信 状况和便捷的融资渠道，并且公司采取了措施加快销售回款，合理安排融资计 划，加强资金管理，确保资金安全。但如果公司的筹资能力不能满足公司的资 金需求，则会对公司未来的运营带来负面影响。公司拟建及在建项目较多，未 来资金需求规模较大，公司融资压力或将增加。 2、经营活动产生的现金净流量为负的风险 2012年、2013年、2014年和2015年1-9月，发行人经营活动产生的现金流量 净额分别为-222,514.12万元、-320,503.42万元、-583,206.13万元和-277,515.70万 元。近三年及一期，发行人出现了经营性现金流量净额为负的情况，主要原因 在于房地产行业的特殊性，发行人项目的投资及工程支出与销售回款之间存在 时间滞后，经营性现金流出和流入存在规模不匹配的现象，导致经营活动的现 金流量净额为负。若发行人不能妥善控制经营性现金流净额为负的风险，将对 发行人的经营产生不利影响。 3、存货跌价的风险 2012末、2013年末、2014年末和2015年9月末，发行人存货余额分别为 1,335,043.28万元、1,740,017.55万元、3,016,791.00万元和3,423,727.21万元，占 资产总额的比重分别为68.24%、71.28%、79.99%和70.55%。发行人存货规模较 大，且占资产的比例相对较高，主要是由于发行人的住宅地产及商业地产项目 开发较多。截至2015年9月末，发行人已累计计提了9,209.75万元的存货跌价准 备，公司存货的变现能力直接影响着公司的资产流动性及偿债能力，如果公司在 售项目销售迟滞导致存货周转不畅，或未来因为宏观经济环境、信贷政策、产 业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现大幅下滑，则公司存货需按企业 会计准则计提跌价准备，从而对财务表现产生不利影响。 4、负债率逐步增高的风险 公司长期以来经营稳健、财务结构稳定、无不良信用记录，同时也非常注 重负债期限管理和资金管理。但随着公司业务规模的不断扩大，公司负债率逐 渐升高。截至2015年9月30日，公司合并报表资产负债率为83.04%。随着公司业 务的迅速发展，合理的资产负债结构对公司的经营和发展更加重要。本期债券 发行后，募集资金将用于偿还公司债务和补充营运资金，预计公司流动负债占 比将有所降低，短期偿债压力减小，从而降低公司的财务风险。但若未来公司 的经营环境发生重大不利变化，负债水平不能保持在合理的范围内，则可能会 对公司的财务状况和生产经营造成不利影响。 5、利息保障倍数较低的风险 2012年-2014年度及2015年1-9月，发行人EBITDA利息保障倍数分别为 2.12、1.27、0.86和0.30，流动比率分别是2.26、2.37、2.17和1.89，速动比率分别 是0.53、0.53、0.33和0.46，偿债能力指标呈下滑趋势，其中2014年和2015年1-9 月份发行人的利息保障倍数小于1，当期实现的息税前利润不能覆盖利息支出， 若公司未来不能通过提高营业利润、减少利息支出等方式提高利息保障倍数等偿 债指标，则存在着公司到期无法足额偿付本息的风险。 6、资产所有权受限的风险 公司所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2015年9月末， 公司所有权受限制的资产账面价值合计为115.53亿元，占总资产的比例为 23.81%。目前发行人经营状况良好，若公司未来因阶段性流动性不足等原因导 致未能按时、足额偿付借款，可能会造成公司资产被冻结和处置，从而对公司 正常生产经营活动造成不利影响。 7、对外担保风险 截至2015年9月末，公司对外担保总额为176.72亿元，其中，对子公司担保 余额为176.52亿元，对其他公司担保余额为2,009万元。截至2015年9月末，被担 保企业经营正常，公司代偿风险较小。但若未来被担保企业经营困难，出现不 能按时偿付到期债务的问题，公司存在一定的代偿风险，将对公司经营产生一 定的不利影响。 （二）经营风险 1、项目开发风险 房地产开发是周期长、环节多、投资大、涉及范围广的系统性工程，在土 地获得、设计、施工、销售等环节涉及众多合作单位，须接受国土、规划、房 管、消防、环保等多个部门的审批和监管，这使得公司对项目开发控制的难度 增大。一旦任何一个环节出现重大变化或问题，都将直接影响项目开发进度， 从而导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标不能如期实 现。 2、工程质量风险 公司深入开展产品管理活动，开发管理能力有所提升。公司加强对项目定 位、方案设计的评审，重视户型研究和精装修设计，推广项目建造标准，保证 了项目前期工作的质量；强化工程质量管理，实施样板先行，重视对工程质量 通病的控制及预防；开展产品线研究和复制试点，开发周期有所加快。公司已 建立了完善的质量管理体系和控制标准，下属子公司已积累了丰富的房地产开 发和管理经验，但在房地产项目开发过程中由于涉及影响产品质量的因素较 多，如公司管理不善或质量监控出现漏洞，造成产品设计质量、施工质量等出 现问题，导致产品质量不能满足客户的需求，可能会对公司的品牌形象及产品 销售带来一定的负面影响。 3、产品、原材料价格波动的风险 随着住房制度改革和城镇化步伐的不断加快，我国住宅市场需求也得到了 快速释放。近年来国内房地产价格上涨，一些热点地区甚至出现房地产价格快 速上涨的情况。住房价格的快速上涨则可能导致行业投资过热，进而影响房地 产行业的健康发展。虽然发行人房地产业务采取了稳健的立项决策程序，具备 较强的抗风险能力，但是房地产市场的波动会一定程度上影响到发行人经营业 绩的稳定性。房地产的主要原材料土地和建材的价格波动，将直接影响着房地 产开发成本。近年来土地价格普遍上涨，虽然发行人现有储备项目及拟开发项 目主要集中于一线城市及区域中心城市的黄金地段，且现有项目具有一定的土 地成本优势，但是如果未来土地价格持续上涨将会增加获取项目的成本，加大 项目开发经营风险。 4、安全生产风险 发行人经营领域涉及房产开发、物业经营、物业租赁等，其中，房产开发 涉及工程建造和安装，施工安全、消防安全、建筑材料安全都有赖于发行人工 程安全管理制度的建立和健全；物业经营涉及治安安全、消防安全、设备设施 运行安全、公共环境管理安全等相关的风险；物业租赁包括建筑材料、施工现 场用火、用电、用气情况、文明施工情况、重大危险源防控情况管理等。如果 在发行人业务运营过程中出现因前述原因导致的安全事故，将对发行人公司形 象产生不利影响，并进而影响发行人生产、经营活动的顺利开展。 （三）管理风险 在多年的发展过程中，发行人已经形成了较为成熟的经营模式和管理制 度，培养了一批专业水平较高、忠诚度较高的业内业务骨干和核心人员。但发 行人在不断发展过程中，经营规模持续扩大和业务范围不断拓宽对发行人的人 力资源提出了更高的要求，如果要继续保持较高的管理水平和质量标准，需要 不断培养或引进优秀人力资源。 （四）政策风险 1、宏观政策风险 发行人所处的房地产行业与国民经济和国民生活息息相关，长期受到政府 和社会各界的密切关注。从长期看，宏观调控措施将影响房地产市场的总体供 求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场的交易量短期内产生较大波 动。如果发行人不能适应国家的宏观调控政策并及时做出相应的业务策略调 整，将可能对发行人的经营成果和未来发展构成不利影响。 2、房地产政策风险 发行人的房地产开发受到房地产行业政策的影响。政府近年来一直根据国 内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。2009 年以来，政府实施总体趋严但具有差异化的房地产的调控政策；2014年以来， 政府在限购政策、首套房认定、信贷支持方面的调控政策有所变化。如果发行 人不能适应国家的房地产调控政策并及时做出相应的业务策略调整，将可能对 经营成果和未来发展构成不利影响。 3、信贷政策风险 2014年9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工 作的通知》，主要内容包括增强金融机构个人住房贷款投放能力、支持房地产开 发企业的合理融资需求、开展房地产投资信托基金试点等。2015年以来，央行 不断下调基准利率及存款准备金率，货币政策不断放松。信贷政策的松动对于 房地产市场的复苏具有一定的积极意义，但是不排除国家未来信贷政策的调整 对发行人带来的信贷风险。 4、土地政策变化风险 土地是房地产企业发展的重要要素，土地政策的变化直接影响房地产企业 的经营活动。国家对土地的政策调控包括在土地供应方式、土地供应总量和结 构、土地审批权限、土地使用成本等方面。自2006年以来，国家加大了对土地 出让的规范力度，相继出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协 议出让国有土地使用权规范》等一系列土地出让政策。2008年1月，《国务院关 于促进节约集约用地的通知》发布，进一步强调了节约集约用地的基本原则，要 求严格执行闲置土地处置政策，严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让 制度。土地严控政策可能提高发行人取得土地资源的成本，在一定程度上可能 形成潜在风险。 5、税收政策变化风险 国家的税收政策，尤其与土地增值税、企业所得税等相关诸如《关于房地产 开发业务征收企业所得税问题的通知》、《关于房地产开发企业所得税预缴问题 的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等规定 对房地产行业均有特殊要求，旨在加大税款缴纳力度。这些税收政策将导致公 司税款资金的提前支付，加大项目开发的资金压力，进而影响发行人的盈利能 力和资金运营效率。此外，国家也可通过对居民个人的购房等行为征收消费 税、物业税、交易环节税等举措对个人购房行为加以调控，影响潜在客户的购 房意愿和能力，从而对发行人的房地产业务造成一定的影响。 6、购房按揭贷款政策变化的风险 目前消费者普遍采用银行按揭贷款方式购房，因此购房按揭贷款政策的变 化对房地产销售有非常重要的影响。2014年9月30日央行、银监会联合发布《关 于进一步做好住房金融服务工作的通知》，重申首套房贷款利率下限为基准的 0.7倍；放松首套房认定标准；2015年3月30日，央行、住房和城乡建设部、银 监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个 人住房贷款政策有关问题的通知》，有条件降低二套房首付比例，对房地产市场 的发展起到了一定的促进作用。如果未来银行按揭贷款利率上升，这将会大幅 提高购房的按揭融资成本，降低潜在客户的购买力；如果未来银行调高按揭贷 款首付比例，或增加其他限制性条件，这将导致潜在的购房者较难或无法获得 按揭融资支持。若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的购买力 和购房按揭贷款的获得，将对发行人产品销售产生不利影响。 7、环境保护政策变化的风险 房地产项目在施工过程中不同程度地影响周边环境，产生粉尘、噪音、废 料等。虽然发行人根据我国有关法律法规的要求，所有房地产项目施工前均进 行环境影响评价，并向地方主管部门提交环境影响评价报告书（表），完成环境 影响评价备案或取得批复，但是随着我国环境保护力度日趋提升，发行人可能 会因环境保护政策的变化而增加环保成本，部分房地产项目进度亦可能会延 迟，进而对发行人经营造成不利影响。 三、 其他风险 中国信达全资子公司信达投资为发行人控股股东，截至2015年9月30日，信 达投资持有公司股份为796,389,091股（自身持有774,518,291股，通过定向资产计 划持有21,870,800股），持股比例为52.25%，通过其子公司海南建信间接持有公 司股份分别为10,369,100股，持股比例为0.68%；信达投资直接和间接持有公司 股份合计为806,758,191股，合计持股比例为52.93%。信达投资承诺将规范并尽 量减少与上市公司及其控股企业之间的关联交易，不会利用控股股东地位损害 上市公司及其他股东的合法权益。但大股东的控制可能与其他股东存在利益上 的冲突，存在大股东控制的风险。 第三节 发行人及本次债券的资信状况 一、 本期债券 的信用评级情况 经中诚信证评综合评定，发行人主体信用级别为AA，本期公司债券的信用 级别为AA，评级展望为稳定。中诚信证评出具了《信达地产股份有限公司2016 年公司债券（第一期）信用评级报告》，该评级报告在交易所网站和中诚信证评 网站（http://www.ccxr.com.cn）予以公布。 公司于2014年10月29召开第六十三次（2014年第3次临时）股东大会并审议 通过了《关于公司发行中期票据的议案》，向交易商协会申请注册发行不超过30 亿元的中期票据。2015年5月，公司收到交易商协会出具的《接受注册通知书》 （中市协注[2015]MTN168号），同意接受公司中期票据注册，注册金额为30亿 元。截至募集说明书签署日，公司已成功发行30亿元，该中期票据的主体评级和 债项信用等级均为AA，评级结果与本期债券评级没有差异。 二、信用评级报告的主要事项 （一）信用评级结论及标识所代表的涵义 中诚信证评综合评定发行人的主体信用等级和本期债券的信用等级均为 AA，本级别的涵义为受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较 小，违约风险很低。 （二）评级报告内容摘要 中诚信证评肯定了公司强大的股东背景、丰富的项目资源储备、持续增长 的签约销售额以及畅通的融资渠道等因素对公司信用质量的支持；同时也关注 到房地产市场持续分化、公司债务规模及负债率水平进一步上升及土地、工程 投资支出规模较大等因素对公司信用状况产生的影响。 1、正面 股东背景优势。公司系中国信达旗下唯一房地产开发业务运作平台，通过 同中国信达协同发展，公司在项目资源获取和融资等方面均可获得中国信达的 支持。 公司房地产销售快速增长。得益于公司推盘量的增加及营销力度的加强， 房地产近年销售面积和销售金额均实现快速增长，2015年1~9月，公司实现签约 销售面积和签约销售金额已超过2014年全年，公司房地产销量的提升为其未来 经营业绩的增长提供了较高保障。 充足的土地储备。依托项目、土地资源获取方面的优势，公司2012年以来 土地储备规模迅速扩张，截至2015年9月末，公司储备项目规划建筑面积达 517.71万平方米，且已初步形成了长三角、环渤海、珠三角以及中部、西部、 东北的“3+3”全国化布局，规模较大且较为优质的项目储备将有利于公司经营业 绩的提升。 良好的财务弹性。截至2015年9月末，公司自金融机构获得的授信额度 360.87亿元，其中未使用授信额度173.63亿元；此外，考虑到公司能够利用中国 信达系统平台进行信托、基金等多渠道融资，其融资渠道较多畅通；同时，公 司作为A股上市公司，能够在股票市场进行权益融资，亦有利于增强其财务弹 性。 2、关注 房地产行业风险。作为典型的周期性行业，房地产受外部政策及宏观经济 环境变化影响较大，现阶段我国房地产市场景气度波动明显，部分地区供需结 构处于调整阶段，2012年以来公司房产开发利润率已有所下降，未来市场环境 的变化将对公司的区域布局及经营策略提出新的要求。 资本支出压力较大。2013年以来，公司土地投资规模迅速上升，当年土地 投资金额接近当年合同销售额；2014年公司土地购置金额99.26亿元，同比增加 98.40%，远大于当期的销售金额，加之在建项目的推进，预计公司未来资本支 出规模将保持较高水平。 债务规模快速上升，负债水平偏高。近年来，受业务规模扩张及土地投资 规模快速增长影响，公司债务规模和负债率水平上升较快。截至2015年9月末， 公司债务规模增加至275.05亿元，资产负债率和净负债率分别上升至83.04%和 263.24%。 （三）跟踪评级的有关安排 根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评评级制度相关规 定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评将 在本期债券信用等级有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行 人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因 素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪 评级。 在跟踪评级期限内，中诚信证评将于发行主体及担保主体年度报告披露后2 个月内完成并披露该年度的定期跟踪评级评级结果及报告；在此期限内，如发 行主体、担保主体发生可能影响本期债券信用等级的重大事件，应及时通知中 诚信证评，并提供相关资料，中诚信证评将就事项进行调研、分析并发布不定 期跟踪评级结果。 如发行主体、担保主体未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评将根据 有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用等级或公告信用级别暂时 失效。 中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过交易所网站和 中诚信证评网站（www.ccxr.com.cn）予以公告。跟踪评级报告在交易所网站公 告披露的时间不晚于其他交易场所、媒体或其他场合公开披露的时间。 三、 发行人的资信情况 （一）发行人获得主要贷款银行的授信情况 发行人资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴关系， 获得较高的授信额度，间接债务融资能力较强。 截至2015年9月30日，发行人合并口径在上海银行、上海浦东发展银行、徽 商银行、渤海银行、光大银行等多家国内商业银行获得授信额度合计360.87亿 元；其中，已使用的银行授信额度共计187.24亿元，未使用授信余额173.63亿 元。 （二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时的违约情况 最近三年及一期，发行人与主要客户发生业务往来时，未曾有严重违约。 （三）最近三年及一期发行的债券以及偿还情况 发行人最近三年及一期未发行公司债券（不含中期票据及其他债务融资工 具）。 公司于2014年10月29召开第六十三次（2014年第3次临时）股东大会并审议 通过了《关于公司发行中期票据的议案》，向交易商协会申请注册发行不超过30 亿元的中期票据。2015年5月，公司收到交易商协会出具的《接受注册通知书》 （中市协注[2015]MTN168号），同意接受公司中期票据注册，注册金额为30亿 元，2015年6月5日和2015年8月26日和2015年12月15日，公司分别发行15亿元、 14亿元和1亿元中期票据，期限均为5年，累计成功发行30亿元。截至募集说明书 签署日，已全部发行完毕。上述已发行的票据尚未到约定的偿付本息时间。 （四）本次发行后的累计公司债券余额 截至募集说明书签署日，公司公开发行的公司债券（不含中期票据及其他债 务融资工具）累计余额为0，如发行人本次申请的不超过30亿元公司债券经中国 证监会核准并全部发行完毕，发行人的累计最高公司债券余额为30亿元，占发 行人截至2015年9月30日未经审计净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为 36.46%，占发行人截至2014年12月31日经审计净资产（合并报表中股东权益合 计）的比例为36.45%，均未超过发行人最近一期末合并净资产的40%。 （五）最近三年及一期主要财务指标 财务指标 2015年1-9月 2014年 2013年 2012年 流动比率 1.89 2.17 2.37 2.26 速动比率 0.46 0.33 0.53 0.53 资产负债率 83.04 % 78.18% 68.82% 63.58% EBITDA利息倍数 0. 30 0.86 1.27 2.12 贷款偿还率 100% 100% 100% 100% 利息偿付率 100% 100% 100% 100% 注： 未经特别标明，以上财务指标均按照合并报表口径计算： （1）流动比率＝流动资产/流动负债 （2）速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债 （3）资产负债率＝(负债合计/资产总计)x100% （4）EBITDA利息倍数＝（利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销）/（计入 财务费用的利息支出+资本化利息支出） （5）贷款偿还率＝（实际贷款偿还额/应偿还贷款额)x100% （6）利息偿还率＝（实际利息偿还额/应付利息)x100% 第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 本次债券发行后，发行人将根据债务结构进一步加强资产负债管理、流动 性管理和募集资金运用管理，保证资金按计划使用，及时、足额准备资金用于 每年的利息支付和到期的本金兑付，以充分保障投资者的利益。 一、增信机制 本次债券无担保。 二、偿债计划 本期债券的付息日期为2017年至2021年每年的3月1日。若投资者行使回售 选择权，则其回售部分债券的付息日为2017年至2019年每年的3月1日。如遇法 定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日，不另计利息。本期债券的到 期日为2021年3月1日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日 为2019年3月1日。 本期债券本金及利息的支付将通过证券登记机构和有关机构办理。支付的 具体事项将按照有关规定，由公司在中国证监会指定媒体上发布的公告中加以 说明。 三、偿债资金来源 本期债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。2012年 -2014年度，发行人合并口径营业收入分别为400,725.04万元、447,950.65万元和 485,049.38万元；息税折旧摊销前利润（EBITDA）分别为101,880.77万元、 115,518.37万元和142,701.48万元；归属于母公司所有者的净利润分别为 61,378.43万元、70,389.92万元和76,767.85万元。 报告期内，公司盈利状况较好，为本期债券的偿付提供保障。随着公司业 务的不断发展，公司营业收入和盈利情况有望进一步提升，从而为本期债券的 偿付提供保障。有关偿债能力分析、盈利能力分析，具体情况请参见“第六节、 财务会计信息”。 四、偿债应急保障方案 1、流动资产变现 公司施行较为稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动资 产变现来补充偿债资金。截至2014年12月31日，公司流动资产余额为354.98亿 元，其中包括使用受限的货币资金3.00亿元，已抵押的存货为103.94亿元；截至 2015年9月30日，公司流动资产余额为453.27亿元，其中包括已抵押的存货为 111.48亿元，公司流动资产明细构成如下： 单位：万元 项目 2015年9月30日 2014年12月31日 金额 占比 金额 占比 货币资金 584,441.47 12.89% 274,534.44 7.73% 应收票据 - - 81.00 0.00% 应收账款 26,694.82 0.59% 39,74 2.70 1.12% 预付款项 27,587.87 0.61% 31,847.75 0.90% 应收利息 5,037.78 0.11% 420.75 0.01% 其他应收款 177,985.93 3.93% 53,444.96 1.51% 应收股利 6,963.97 0.15% 1,212.40 0.03% 存货 3,423,727.21 75.53% 3,016,791.00 84.98% 其他流动资产 280,270.01 6.18% 131,723.32 3.71 % 流动资产合计 4,532,709.06 100.00% 3,549,798.32 100.00% 在公司现金流量不足的情况下，可以通过变现除所有权受限资产及已实现 预售的存货外的流动资产来获得必要的偿债资金支持。 公司流动资产变现存在的主要风险是项目开发风险和市场风险。项目开发 风险指如公司开工项目无法顺利完成开发，则存在项目产品无法达到销售条 件、无法销售变现的风险，同时无法按期交付的项目，还可能出现已预售房源 退房的风险。通过多年的项目运作，公司在项目开发管理方面的能力已经非常 成熟，未发生过开工项目进度严重偏离的情况，也未发生项目无法按期交付的 情况，项目开发风险总体可控。市场风险指如行业市场形势发生重大波动，甚 至出现极端情形，则存在项目产品无法实现销售变现的风险。公司实施积极灵 活的销售和价格策略，针对不同地区、城市和项目特点，采取具体有效的应对 措施，加快新推楼盘和现有项目的销售，针对库存量较大、库存时间较长的部 分区域，制定了灵活的销售策略和价格手段，提高产品销售的去化率，努力确 保资金回笼公司资金余额充裕。 2、尚未使用的银行授信和银行贷款支持 作为一家在上海证券交易所上市的公司，公司声誉和信用记录良好，与多 家商业银行建立了良好的合作关系。截至2015年9月30日，公司及下属子公司共 获得银行授信额度人民币360.87亿元，其中尚未使用的授信额度173.63亿元，如 在本次债券兑付时遇到突发性的资金周转问题，公司也可以通过银行贷款予以 解决。 五、偿债保障措施 为了充分、有效的维护债券持有人的利益，发行人为本次债券的按时、足 额偿付制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制 定并严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用 和严格履行信息披露义务等，形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。 （未完）  |