[年报]万业企业:2015年年度报告
公司代码：600641 公司简称：万业企业 上海万业企业股份有限公司 2015年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人董事长朱旭东、主管会计工作负责人邵伟宏及会计机构负责人（会计主管人员） 郭瑾声明：保证年度报告中财务报告真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2015年12月31日公司总股本806,158,748股为基数，向全体股东每10股派送现金红利人民币0.8 元（含税），预计支付现金红利6,449.27万元，尚余未分配利润81,722.61万元转至下一年度。本 年度不进行资本公积金转增股本。本利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资 者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关 于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十、 其他 无 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 6 第四节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 6 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 16 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 23 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 25 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 26 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 33 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 35 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 36 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 116 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司/本公司 指 上海万业企业股份有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 浦东科投 指 上海浦东科技投资有限公司 三林万业 指 三林万业（上海）企业集团有限公司 爱佳房产 指 上海万企爱佳房地产开发有限公司 宝山公司 指 上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 苏州万业 指 苏州万业房地产发展有限公司 无锡万业 指 无锡万业房地产发展有限公司 万裕房产 指 上海万裕房地产开发有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 上海万业企业股份有限公司 公司的中文简称 万业企业 公司的外文名称 SHANGHAI WANYE ENTERPRISES CO.,LTD 公司的外文名称缩写 SWEC 公司的法定代表人 朱旭东 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴云韶 范志燕 联系地址 上海市浦东大道720号9楼 上海市浦东大道720号9楼 电话 021-50367718 021-50367718 传真 021-50366858 021-50366858 电子信箱 wyqy@vip.sina.com wyqy@vip.sina.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 上海市浦东大道720号9楼 公司注册地址的邮政编码 200120 公司办公地址 上海市浦东大道720号9楼 公司办公地址的邮政编码 200120 公司网址 http://www.600641.com.cn 电子信箱 wyqy@salim.com.cn 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 万业企业 600641 中远发展 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 中山南路100号金外滩国际广场6楼 签字会计师姓名 何和平、严臻 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年同期 增减(%) 2013年 营业收入 2,437,645,223.67 1,825,900,473.23 33.50 1,827,592,861.05 归属于上市公司股 东的净利润 211,472,493.80 400,494,296.23 -47.20 226,690,651.77 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 183,875,326.04 147,166,677.95 24.94 196,293,678.71 经营活动产生的现 金流量净额 1,503,503,944.07 639,650,199.47 135.05 455,940,840.25 2015年末 2014年末 本期末比上年同 期末增减（%） 2013年末 归属于上市公司股 东的净资产 3,709,549,256.84 3,615,412,822.21 2.60 2,657,894,466.66 总资产 6,749,370,456.17 7,200,748,351.29 -6.27 8,021,662,047.87 期末总股本 806,158,748.00 806,158,748.00 0 806,158,748.00 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%) 2013年 基本每股收益（元／股） 0.2623 0.4968 -47.20 0.2812 稀释每股收益（元／股） 0.2623 0.4968 -47.20 0.2812 扣除非经常性损益后的基本每股 收益（元／股） 0.2281 0.1826 24.92 0.2435 加权平均净资产收益率（%） 5.74 12.10 减少6.36 个百分点 8.77 扣除非经常性损益后的加权平均 净资产收益率（%） 4.99 4.45 增加0.54 个百分点 7.59 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： 无 九、 2015年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 468,237,782.84 511,255,451.88 385,208,774.58 1,072,943,214.37 归属于上市公司股 东的净利润 74,170,755.47 75,987,529.08 38,162,667.89 23,151,541.36 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润 68,688,587.80 70,016,697.57 32,750,375.90 12,419,664.77 经营活动产生的现 金流量净额 -193,705,546.45 298,786,185.57 631,813,050.47 766,610,254.48 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015年金额 附注（如适用） 2014年金额 2013年金额 非流动资产处置损益 49,350.01 主要系固定资产处置损益 320,058,304.56 37,263,761.73 计入当期损益的政府补助，但与 公司正常经营业务密切相关，符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补助 除外 26,880,838.25 政府专项扶持 22,972,580.08 3,261,326.00 委托他人投资或管理资产的损益 656,544.66 投资理财产品收入 9,237,671.23 除上述各项之外的其他营业外收 入和支出 1,073,665.39 主要系违约金收入 1,436,673.03 23,778.75 少数股东权益影响额 -408,489.86 -37,440,056.69 所得税影响额 -654,740.69 -62,937,553.93 -10,151,893.42 合计 27,597,167.76 253,327,618.28 30,396,973.06 十一、 采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 可供出售金融资产 54,361,299.09 58,948,750.49 4,587,451.40 - 合计 54,361,299.09 58,948,750.49 4,587,451.40 - 十二、 其他 无 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为 住宅地产开发和商业地产开发。目前房地产开发的业务范围主要集中在上海、苏州、无锡等长三 角区域及湖南长沙。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类住宅产品，包括高层公寓、多层洋房与别墅等。商业 地产开发主要是以酒店式公寓的开发和运营管理为主。 公司的房产开发主要聚焦刚需市场，尤其针对上海市场的年轻首置及首改购房客户群。公司 自主设计和开发了住宅层高3.5米、酒店公寓层loft的小户型精装修产品，成为市场聚焦关注的 热点产品。该类小户型产品通过提升产品的空间利用附加值，强化了产品在市场上的竞争力，显 著提升了产品的利润率。公司万业新阶、万业紫辰苑和万业名苑项目在上海区域市场，均获得了 市场的高度认可和良好的行业影响力。 近年来公司致力于加强产品研发能力及提升其全装修住宅产品比重，已经展开标准化全装修 住宅的研发工作，并积极聚焦各类建筑及装修材料的应用，住宅产品的户型设计及配置、及相对 应的客户体验。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 无 三、 报告期内核心竞争力分析 1、经营稳健。在拿地和项目开发上，坚持“以上海为中心，立足长三角”，不盲目冲动，严 格按照公司的规划原则进行分析、计划和决策。 2、管理规范。公司已建立了较为完善的公司治理结构，形成了较为科学的决策机制；建立了 较为完善的内控机制，形成了规范的业务流程和监督体系。 3、融资声誉良好。公司在资本市场有良好的融资声誉，公司一贯重视资金链安全，始终保持 较低的资产负债率，具有较大的融资空间。 4、新进第一大股东在新兴产业领域的优势。浦东科投作为公司目前的第一大股东，在新兴产 业领域有着多年成功投资经验，有利于公司向新兴产业、高附加值产业领域转型。 第四节 管理层讨论与分析 一、管理层讨论与分析 2015年，房地产市场基本面呈现复苏格局，受多重利好刺激，量价齐升。从政策面来看，2015 年是房地产政策逐步放松的一年，央行5次降息，基准利率降至较低水平；“3.30新政”下调二 套房首付比例和调整营业税征收标准；“8.31政策”将改善性购房公积金贷款首付比例降至20%； “新9.30政策”使非限购城市商贷首付比例降至25%。从全年走势来看，这些政策的推出都直接 刺激了楼市的复苏。除此之外，供给端在土地、投资和保障房建设方面，多管齐下保投资、促需 求、去库存；需求端还通过提高公积金贷款额度、限购松绑、户籍制度改革刺激房地产市场需求 的持续释放。同时，二胎政策放开导致对改善型住房的刚性需求增加，上半年股市财富效应导致 部分资金撤出流向楼市，下半年避险需求导致资金流入楼市，这些因素的叠加促成了2015年房地 产市场的牛市，成交量创下历史新高。 但2015年房地产市场区域分化、城市分化较2014年更为明显，无论是成交价格的增幅，还 是成交量的增幅上，一线城市都与二、三线城市拉开了差距。房地产市场的差异也直接传递到土 地一级市场上，一线城市土地资源的稀缺性令众多品牌房企趋之若鹜，土地竞拍的“白热化”也进 一步推高了宅地的价格，以上海为例，根据搜房网的统计，2015年上海出让52幅宅地，总出让 金额为1500.21亿元，平均每幅地块近20亿元。对于房企来说，进入一线城市的门槛进一步加大。 一线城市巨额的土地出让金、二三线城市巨大的去库存压力使得房企的利润空间进一步压缩、经 营风险上升，在此背景下，2015年房企纷纷谋求转型，转型方向包括金融、文化、养老等多个领 域。 2015年，公司一方面精益求精推进现有房地产项目的营销和建设；另一方面，根据市场情况 积极谋求战略转型，主要开展了以下工作： 1、创新营销手段，加快项目去化速度。随着二季度政策和市场回暖利好，整体销售业绩大 幅上涨。本年度宝山三期、松江泗泾、无锡高层均属当年新开盘项目，六个在售项目除无锡项目 完成年度销售目标80%外，其余项目皆提前超额完成年度销售任务。针对不同项目特点，创新调 整营销手段，取得了较好的销售业绩。 2、稳步推进公司现有项目工程建设。2015年，公司在建项目4个，当年新开工面积27.18 万平方米，竣工面积9.83万平方米。报告期内，宝山紫辰苑三期在1月获得施工许可证并开工，10月预售，目前主体结构已经验收，外立面及室内机电安装施工中；普陀飞地项目由于土地规划 红线调整，目前方案正在重新规划审批；松江万业名苑4月预售，目前正在进行室外总体和精装 修施工；苏州湖墅金典二期II标7月开工，目前主体结构施工中；无锡观山泓郡二期1标高层5 月预售，目前进行室外总体施工。 3、抓住机遇，积极开展公司战略转型。2015年，公司开展重大资产重组开始推动公司战略 转型。虽然重大资产重组由于种种原因终止，但以此为契机，通过协议转让，引入在新兴产业领 域具有较强实力的浦东科投成为公司第一大股东，为公司未来的战略转型奠定了良好基础。股份 转让完成后，浦东科投为公司第一大股东，持有公司股份227,000,000股，占公司总股本的28.16%。 三林万业为公司第二大股东，持有公司股份180,469,756 股，占公司总股本的22.38%。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入24.38亿元，同比增加33.50%，主要系苏州湖墅金典项目二 期、宝山紫辰苑房产项目一、二期及普陀万业新阶项目交房增加所致；实现归属于上市公司股东 的净利润2.11亿元，同比下降47.2%，主要系上年同期发生了股权转让收益而本期没有；扣除非 经常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润1.84亿元，同比增加24.94%。 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 2,437,645,223.67 1,825,900,473.23 33.50 营业成本 1,776,921,276.84 1,229,247,434.41 44.55 销售费用 49,328,006.39 65,762,555.81 -24.99 管理费用 66,518,729.46 62,187,267.82 6.97 财务费用 14,941,921.52 37,176,152.74 -59.81 经营活动产生的现金流量净额 1,503,503,944.07 639,650,199.47 135.05 投资活动产生的现金流量净额 4,746,106.05 654,700,036.94 -99.28 筹资活动产生的现金流量净额 -1,032,498,876.58 -1,565,428,387.61 不适用 1. 收入和成本分析 报告期内公司实现的营业收入24.38亿元中，房地产业务实现销售收入24.22亿元，同比增 长33.46%。前五名客户营业收入金额2,554.85万元，占年度总营业收入金额的1.05%。前五名供 应商采购金额5.70亿元，占年度总采购金额的59.25%。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减（%） 营业成本比 上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产行业 2,422,192,015.00 1,771,857,277.58 26.85 33.46 45.26 减少5.94 个百分点 贸易 19,464,978.07 18,641,723.95 4.23 1,393.99 1,358.14 增加2.36 个百分点 服务业 26,115,391.49 22,568,826.21 13.58 31.87 28.87 增加2.02 个百分点 内部抵消 30,340,483.82 36,155,389.30 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减（%） 营业成本比 上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房产销售 2,422,192,015.00 1,771,857,277.58 26.85 33.46 45.26 减少5.94 个百分点 贸易 19,464,978.07 18,641,723.95 4.23 1,393.99 1,358.14 增加2.36 个百分点 租赁 2,710,645.78 1,326,549.92 51.06 28.05 8.85 增加8.63 个百分点 物业服务 23,404,745.71 21,242,276.29 9.24 32.33 30.36 增加1.37 个百分点 内部抵消 30,340,483.82 36,155,389.30 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减（%） 营业成本比 上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 上海市 1,567,690,231.56 908,678,423.11 42.04 16.69 14.70 增加1.01 个百分点 江苏省 880,898,756.00 886,250,921.39 -0.61 89.27 110.24 减少10.04 个百分点 湖南省 19,183,397.00 18,138,483.24 5.45 -29.36 -26.94 减少3.13 个百分点 内部抵消 30,340,483.82 36,155,389.30 (2). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成 项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额较上 年同期变动比 例(%) 房地产行业 房地产 1,771,857,277.58 97.73 1,219,764,961.67 98.48 45.26 贸易 贸易 18,641,723.95 1.03 1,278,459.55 0.10 1,358.14 服务业 服务业 22,568,826.21 1.24 17,513,193.58 1.42 28.87 分产品情况 分产品 成本构成 项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额较上 年同期变动比 例(%) 房产销售 房产销售 1,771,857,277.58 97.73 1,219,764,961.67 98.48 45.26 贸易 贸易 18,641,723.95 1.03 1,278,459.55 0.10 1,358.14 租赁 租赁 1,326,549.92 0.07 1,218,640.08 0.10 8.85 物业服务 物业服务 21,242,276.29 1.17 16,294,553.50 1.32 30.36 2. 费用 单位：元 项目名称 2015年度 2014年度 本期金额较上年 同期变动比例(%) 变动原因 财务费用 14,941,921.52 37,176,152.74 -59.81 主要系随着本期各项长短期借款的 归还利息支出减少所致 资产减值损失 42,805,035.08 -511,388.38 不适用 主要系子公司无锡万业计提存货跌 价准备所致 投资收益 2,981,965.81 331,434,127.85 -99.10 主要系上期有转让子公司股权取得 的收益而本期无此项目所致 所得税费用 89,225,004.97 134,632,696.83 -33.73 主要系报告期内利润下降使当期所 得税费用下降所致 3. 现金流 单位：元 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 经营活动产生的现金流量净额 1,503,503,944.07 639,650,199.47 135.05 投资活动产生的现金流量净额 4,746,106.05 654,700,036.94 -99.28 筹资活动产生的现金流量净额 -1,032,498,876.58 -1,565,428,387.61 不适用 经营活动产生的现金流量净额：主要系本期预售房款收入增加所致。 投资活动产生的现金流量净额：主要系上年同期收到处置子公司股权转让款所致。 筹资活动产生的现金流量净额：主要系本期项目公司提前归还银行借款及上年同期归还到期的10 亿元“09万业债”所致。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%） 上期期末数 上期期 末数占 总资产 的比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%） 情况说明 应收账款 1,793,143.15 0.03 1,024,967.39 0.01 74.95 主要系子公司爱佳房产应收中原 物业顾问有限公司款项增加 预付款项 642,733.04 0.01 2,165,494.71 0.03 -70.32 主要系预付工程款结转开发成本 其他应收款 40,602,788.18 0.60 12,721,307.69 0.18 219.17 主要系为小业主提供贷款担保支 付保证金和代垫小业主维修基金 增加 其他流动资 产 90,667,383.50 1.34 51,036,865.52 0.71 77.65 主要系房产销售预收款增加致使 相应预缴税金增加所致 长期应收款 14,435,563.84 0.21 9,760,039.21 0.14 47.90 主要系子公司宝山公司支付住宅 物业保修保证金增加所致 无形资产 1,072,731.93 0.02 203,873.32 0.00 426.18 主要系本期购置办公软件所致 递延所得税 资产 101,687,950.42 1.51 65,684,296.50 0.91 54.81 主要系对子公司的可弥补亏损、 存货跌价准备确认为递延所得税 资产所致 短期借款 80,000,000.00 1.19 140,000,000.00 1.94 -42.86 主要系借款到期归还所致 应付账款 445,188,315.74 6.60 706,330,079.64 9.81 -36.97 主要系支付已竣工决算项目工程 款 预收款项 1,459,326,961.94 21.62 805,215,004.95 11.18 81.23 主要系上海万业名苑、紫辰苑三 期和无锡观山泓郡二期一标于本 年开始预售回笼资金增加与各项 目预收房款结转收入相抵所致 应付职工薪 酬 32,190,731.87 0.48 4,253,365.70 0.06 656.83 主要系计提年度绩效奖所致 应交税费 100,709,958.64 1.49 218,065,260.55 3.03 -53.82 主要系本公司及子公司宝山公司 支付土地增值税清算余款所致 应付利息 2,681,309.72 0.04 4,531,018.94 0.06 -40.82 主要系随长期借款归还应计利息 减少所致 其他 应付款 64,747,344.54 0.96 48,704,857.19 0.68 32.94 主要系公司通过银行发行1,430 万元“万业同心001号”产品所 致 长期借款 - - 746,788,100.00 10.37 -100.00 主要系子公司无锡万业、爱佳房 产和苏州万业提前归还项目借款 所致 预计负债 74,022,921.89 1.10 112,917,690.47 1.57 -34.45 主要系子公司紫辰苑项目土地增 值税已清算，原预估土地增值税 结转至应交税费所致 递延收益 51,919,971.67 0.77 78,452,809.92 1.09 -33.82 主要系本期随万业新阶项目结转 收入及成本按比例确认收益所致 (四) 行业经营性信息分析 报告期内公司主营业务为房地产开发建设，根据房地产行业指引要求，具体情况披露如下： 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用□不适用 序号 持有待开发 土地的区域 持有待开发土地的 面积(平方米) 规划计容建筑面积 (平方米) 是/否涉及合 作开发项目 1 上海宝山 11,139 40,160 否 2 上海普陀 5,467 29,300 否 3 江苏无锡 79,797 193,676 否 4 湖南长沙 483,972 630,590 否 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用□不适用 单位：亿元 币种：人民币 序 号 地区 项目 权益 占地面 积（平 方米） 总建筑 面积 （平方 米） 预计总 投资额 报告期 内实际 投资额 2015年 新开工 面积 （平方 米） 2015年 在建面 积（平 方米） 2015年 新竣工 面积 （平方 米） 累计竣 工面积 1 上海 宝山紫辰苑 100% 196,828 528,832 39.88 4.28 166,273 166,273 0 322,398 2 上海 普陀万业新阶 54% 12,760 65,845 14.23 1.91 0 0 0 65,845 3 上海 普陀飞地项目 54% 5,476 29,300 5.57 0.06 0 0 0 0 4 上海 松江万业名苑 100% 35,867 76,156 12.48 1.68 0 76,156 0 0 5 苏州 湖墅金典 100% 146,667 421,739 33 1.8 105,528 203,806 98,278 316,211 6 无锡 观山泓郡 100% 173,504 374,886 23.16 2.42 0 68,148 0 113,062 7 长沙 巴厘岛 100% 579,826 690,058 25.35 0.22 0 0 0 59,468 3. 报告期内房地产销售情况 √适用□不适用 序 号 地区 项目 可售面积 （平方米） 2015年签约销 售面积（平方米） 2015年签约 均价（元） 累计已销售面 积（平方米） 1 上海 宝山紫辰苑 434,265 53,048 21,298 271,125 2 上海 普陀万业新阶 51,231 8,787 37,586 40,392 3 上海 松江万业名苑 54,652 31,778 24,501 31,778 4 苏州 湖墅金典 323,193 81,470 9,756 231,854 5 无锡 观山泓郡 296,488 51,704 6,380 61,922 6 长沙 巴厘岛 576,531 6,692 6,328 32,374 4. 报告期内房地产出租情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 序 地区 项目 出租房地产的建 出租房地产的 说明 号 筑面积(平方米) 租金收入 1 上海 中远两湾城会所 5,009.99 2,245,364.72 用作健身会所，月租金按每 月营业额的18%提取 2 上海 宝山紫辰苑会所 1,913.41 用作健身会所，2013-2016年 为免租期，2017年按每月营 业额的18%提取 3 上海 其他 465,281.06 主要为紫辰苑、万业新阶商铺 租赁收入 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 56,500 5.71% 6,037.63 6. 其他说明 □适用√不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 报告期内公司没有进行重大对外股权投资。 (1) 重大的股权投资 无 (2) 重大的非股权投资 无 (3) 以公允价值计量的金融资产 单位：元 证券代码 证券简称 最初投资成本 占该公 司股权 比例 （％） 期末账面价值 报告期损益 报告期所有者 权益变动 会计核算 科目 股份 来源 600036 招商银行 11,047,215.23 0.01299 58,948,750.49 2,195,423.17 3,440,588.55 可供出售 金融资产 投资 (六) 重大资产和股权出售 无 (七) 主要控股参股公司分析 单位：万元 公司名称 所占权 益比例 （%） 项目名称 或产品服 务 注册资本 总资产 净资产 2015年 营业收入 2015年净利润 上海万业企业宝山新城 建设开发有限公司 100.00 紫辰苑 福地苑 48,500.00 266,687.84 159,201.39 73,890.06 28,314.61 苏州万业房地产发展有 限公司 100.00 湖墅金典 63,000.00 120,368.95 58,168.98 79,875.59 -3,246.29 上海万企爱佳房地产开 发有限公司 54.00 万业新阶 “飞地” 地块 30,000.00 69,121.62 50,447.46 77,942.54 11,339.45 湖南西沃建设发展有限 公司 100.00 巴厘岛 24,000.00 68,423.67 18,999.85 1,918.34 -750.49 无锡万业房地产发展有 限公司 100.00 观山泓郡 30,000.00 130,398.26 24,238.29 8,214.28 -5,063.29 上海万裕房地产开发有 限公司 100.00 万业名苑 30,000.00 120,489.79 28,572.64 0.00 -1,389.13 (八) 公司控制的结构化主体情况 无 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 经过数十年的高速发展，房地产行业发展的“黄金时代”或已结束，未来房地产行业整体增 速放缓是大势所趋，区域分化、城市分化使得核心城市核心区域的竞争将更加激烈，房企进入这 些城市、区域的门槛也将进一步提高。在此背景下，万业企业作为一家中等规模的房地产上市公 司，在房地产业务拓展上面临两难境况，在一线城市开拓，资金上有压力，在二、三线城市拿地， 又面临着巨大不确定性风险。同时，与房地产行业“降温”相对应的是，“四新经济”（新技术、 新产业、新业态、新模式）正在受到政府极大的重视，国家正在大力支持新兴产业发展，为经济 增长注入新的活力。十三五规划就明确提出：拓展产业发展空间，支持节能环保、生物技术、信 息技术、智能制造、高端装备、新能源等新兴产业发展，支持传统产业优化升级。对于万业企业 来说，顺应时势，主动转型，是一个必然趋势。 预计2016年经济下行压力仍然较大，宽松的货币政策和积极的财政政策仍将维持。一线城市 的房地产市场将延续2015年的热度，但火热程度可能不及2015年，因为2015年可能已经透支了 部分需求；二线城市的热点区域将会有较好的表现，是此轮去库存刺激政策最大的受益者；三四 线城市将会继续面临巨大的去库存压力。新兴产业方面，由于和国家整体的经济结构转型相契合， 国家政策、资源也将持续倾斜，将继续获得高速发展，其中，一批有着扎实的技术实力和创新能 力的企业将会脱颖而出，而一些仅有概念而无实质内容的企业将会被淘汰。 (二) 公司发展战略 2015年底，由于现有战略发展规划已不符合公司目前状况和未来发展需要，公司开始着手拟 定一个新的未来五年战略发展规划，其核心内容如下： 发展目标：加速推进现有房地产业务，在此基础上，坚持以创新加速转型，不断加大新兴产 业在公司整体业务中的比重，依托国内国外两个市场，利用境内境外两种资源，争取成为一家在 国内外具有一定竞争力、具备新兴产业基因的上市公司。 战略思路：响应国家“去库存”的新要求，把握房地产市场宏观调控政策导向，在确保产品 质量和品牌价值的基础上， 加速推进项目开发和产品销售，逐步释放盈利，实现收益增长。同时， 积极推动企业转型。公司将充分利用各方面资源，做好资本、人才等全方位的转型储备工作，适 时在新兴产业领域进行布局，形成竞争优势显著、时代特点鲜明、盈利能力突出的高附加值业务 体系，成为一家业绩优良、经营稳健、运作高效的上市公司。 (三) 经营计划 2016年，公司计划实现营业收入30亿元，三项费用合计1.8亿元。在公司新的五年战略规划 内围绕当年度经营计划，公司将重点开展以下工作： 1、 加速现有房地产项目的去化速度，推进项目开发建设 公司将加速宝山紫辰苑、普陀万业新阶、松江万业名苑、苏州湖墅金典和无锡观山泓郡等项 目的去化速度。不断创新营销手段，增强不同房型均衡去化能力，将项目优势充分体现，提升产 品的溢价能力和去化速度。 2016年，公司在建项目4个，宝山紫辰苑项目三期计划年底竣工交付，松江万业名苑项目和 无锡项目二期I标计划6月竣工交付，苏州湖墅经典项目二期II标计划于2016年上半年预售。 2、 契合战略规划，梳理股权投资 鉴于公司近几年战略规划的修订和调整，一些已经不再运作的项目公司以及预计未来产生利 润可能性较小的对外股权投资项目将被逐步梳理。 3、 积极探索向新兴产业的战略转型 2016年，公司将围绕国家战略布局重点，聚焦新兴产业优势领域，利用境内境外两种资源， 积极布局成长潜力大、迸发力强的新兴细分领域，争取在细分市场领域形成国内外竞争力，成功 实现转型。同时，注重发挥好产业协同效益，并做好转型阶段的风险把控。 4、完善企业内部建设，提升公司整体实力 首先，加快团队建设，培养一批高素质人才。公司将秉承“专业、用心、真诚”的理念和原则， 通过各项体制改革和激励机制的完善，锤炼一支综合素质较高、专业素养过硬、责任心较强、经 得起转型考验的一流团队。其次，提高运营效率，进行全流程精细化管控。未来，公司将以利益 最大化为出发点，进行全过程全方位的成本预测、资金计划及控制、成本控制和合同管理，真正 做到“预算先行、过程监督、结果评估”的全流程管控。最后，强化内控体系，控制风险，完善 公司治理结构。 (四) 可能面对的风险 1、 政策风险 房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。2015年政策面较为宽松，但不排除房价涨幅过快 导致政策转向或支持力度减弱。 公司目前产品以满足刚性需求和首改要求的产品为主，同时项目主要位于一线、二线城市， 即便政策发生改变，受到的影响也相对较小，抗风险能力也较强。 2、 行业风险 房地产行业产能过剩和人口增速放缓会继续维持行业整体供过于求的局面，传统房地产投资 利润空间会进一步被压缩，房地产市场面临巨大的去库存压力。 公司主要房产项目位于上海周边长三角区域，去库存压力相对较小。同时公司不断通过产品 创新来进行差异化竞争，比如松江万业名苑项目层高3.5米的创新房型与周边与之竞争的产品相 比，取得了较好的销售业绩。 3、 转型风险 公司转型方向为新兴产业，新兴产业虽然具有巨大的增长潜力，同时在转型的过程中也面临 着项目的不确定性以及与现有团队磨合的风险。 公司目前第一大股东浦东科投对新兴产业有着多年的成功投资经验，积累了丰富的资源和深 刻的认识，经营稳健、运作高效，未来可以通过一系列规范化的操作有效避免转型过程中存在的 风险。 4、 财务风险 房地产作为资本密集型行业，开发经营支出较大，同时公司转型可能也需要一定的资金，公 司发展可能面临资金紧张的风险。 目前货币政策相对宽松，在经济面临下行压力的情况下，2016年货币政策延续2015年的宽 松政策将是大概率事件。此外，公司在资本市场有良好的融资声誉，目前公司债务较轻，仍然有 很大的融资空间。 (五) 其他 无 四、公司因不适用准则规定或特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明 □适用 √不适用 第五节 重要事项 一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 公司现金分红政策为：充分重视对投资者的合理投资回报，利润分配保持连续性和稳定性； 可以采取现金或者股票方式分配股利，可以进行中期现金分红；最近三年以现金方式累计分配的 利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。该政策已纳入《公司章程》第一百五 十五条。 报告期内，公司已实施了经2015年5月21日公司2014年度股东大会审议通过的公司2014 年度利润分配方案：以2014年12月31日公司总股本806,158,748股为基数，向全体股东每10 股派发现金红利1.50元（含税）。公司2012、2013、2014 年度累计分配利润24184.76万元， 超过了现金分红政策规定的现金分红比例。 (二) 公司近三年（含报告期）的普通股利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币 分红 年度 每10股 送红股 数（股） 每10股派 息数(元) （含税） 每10股转 增数（股） 现金分红的数额 （含税） 分红年度合并报表 中归属于上市公司 股东的净利润 占合并报表中归属 于上市公司股东的 净利润的比率(%) 2015年 - 0.8 - 64,492,699.84 211,472,493.80 30.50 2014年 - 1.5 - 120,923,812.20 400,494,296.23 30.19 2013年 - 1.0 - 80,615,874.80 226,690,651.77 35.56 (三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况 无 (四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配预案的， 公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 □适用 √不适用 二、承诺事项履行情况 √适用 □不适用 (一) 公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内 或持续到报告期内的承诺事项 承诺背景 承诺 类型 承诺方 承诺 内容 承诺时 间及期 限 是否 有履 行期 限 是否 及时 严格 履行 如未能及时 履行应说明 未完成履行 的具体原因 如未能及 时履行应 说明下一 步计划 与股改相关的 承诺 收购报告书或 权益变动报告 书中所作承诺 与重大资产重 组相关的承诺 公司 公司承诺2015年11 月18日后的6个月 内，不再筹划重大资 产重组事项。 2015年 11月17 日/6个 月 是 是 与首次公开发 行相关的承诺 与再融资相关 的承诺 与股权激励相 关的承诺 其他承诺 第一大股 东浦东科 投 2015年11月16日， 受让三林万业持有的 公司227,000,000股 股份，承诺在股份交 割完成之日起12个 月内不转让。 2015年 11月26 日/12个 月 是 是 (二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目 达到原盈利预测及其原因作出说明 无 三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 □适用 √不适用 四、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 (一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 □适用 √不适用 (二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明 □适用 √不适用 (三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明 □适用 √不适用 五、聘任、解聘会计师事务所情况 单位：万元 币种：人民币 现聘任 境内会计师事务所名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙） 境内会计师事务所报酬 63.6 境内会计师事务所审计年限 10 境外会计师事务所名称 境外会计师事务所报酬 境外会计师事务所审计年限 名称 报酬 内部控制审计会计师事务所 众华会计师事务所（特殊普通 合伙） 40 财务顾问 保荐人 聘任、解聘会计师事务所的情况说明 √适用 □不适用 报告期内，经公司 2014年度股东大会审议通过，继续聘任众华会计师事务所（特殊普通合伙） 为公司2015年度财务审计会计师事务所； 同时，聘任其为公司2015 年度内控审计会计师事务 所。本报告年度内公司共支付给众华会计师事务所（特殊普通合伙）审计费用共计63.6万元。 六、面临暂停上市风险的情况 □适用 √不适用 七、破产重整相关事项 □适用 √不适用 八、重大诉讼、仲裁事项 □适用 √不适用 九、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况 □适用 √不适用 十、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 无 十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励情况及其影响 □适用 √不适用 十二、重大关联交易 √适用 □不适用 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 无 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 （1）公司第八届董事会第十二次会议审议通过2015年度公司及控股子公司与汇丽集团及其子公 司的日常经营性购销关联交易额度为人民币1.3亿元。公司与汇丽集团及其子公司在业务上是房 地产开发中的上下游企业，其间因购销而形成的日常经营性关联交易，互惠互利于交易双方，旨 在降低项目成本、提高收益，保证开发项目的顺利进行。具体情况详见公司于2015年3月27日 在《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn刊登的相关 公告。报告期内上述日常关联交易实际发生额共计2310.36万元。 （2）公司第八届董事会第十二次会议审议通过2015年度公司及控股子公司与中远销售策划公司 的日常经营性关联交易额度为人民币4000万元。因房产项目销售需要，公司及控股子公司通过中 远销售策划公司进行销售代理形成的日常关联交易，以市场价格为定价依据，互惠互利于交易双 方，有利于公司降低营销成本、加速项目周转和资金回笼，提升收益。具体情况详见公司于2015 年3月27日在《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn 刊登的相关公告。报告期内上述关联交易实际未发生。 3、 临时公告未披露的事项 √适用 □不适用 单位:万元 币种:人民币 关联交易方 关联关 系 关联交 易类型 关联交 易内容 关联交 易定价 原则 关联交 易价格 关联交 易金额 占同类交 易金额的 比例 (%) 关联交 易结算 方式 市场 价格 交易价格与市 场参考价格差 异较大的原因 上海印中一太 戴维斯物业发 展有限公司 母公司 的控股 子公司 接受劳 务 接受劳 务 市场价 507.71 100.00 合计 / / 507.71 100.00 / / / 大额销货退回的详细情况 - 关联交易的说明 上海印中一太戴维斯物业发展有限公司为知名物业管理 公司，公司委托其为爱佳房产提供物业管理。 (二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 无 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 无 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况 无 (三) 共同对外投资的重大关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 无 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 无 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (四) 关联债权债务往来 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 无 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 无 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (五) 其他 无 十三、重大合同及其履行情况 (一) 托管、承包、租赁事项 □适用 √不适用 (二) 担保情况 √适用 □不适用 单位: 万元 币种: 人民币 公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） 担保方 担保方与 上市公司 的关系 被担 保方 担保 金额 担保发生日 期(协议签 署日) 担保 起始日 担保 到期日 担保 类型 担保是否已 经履行完毕 担保是 否逾期 担保逾 期金额 是否存 在反担 保 是否为 关联方 担保 关联 关系 报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 0 报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 0 公司及其子公司对子公司的担保情况 报告期内对子公司担保发生额合计 0 报告期末对子公司担保余额合计（B） 0 公司担保总额情况（包括对子公司的担保） 担保总额（A+B） 0 担保总额占公司净资产的比例(%) 其中： 为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0 直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供 的债务担保金额（D） 0 担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0 上述三项担保金额合计（C+D+E） 0 担保情况说明 2012年6月25日，经2012年6月20日公司第八届董事会临时会议 通过，公司与上海华一银行在上海签署《连带责任担保书》， 为全资子公司宝山公司向华一银行借款1.8亿元提供连带责任 保证，贷款期限三年。报告期内,宝山公司已逐笔归还全部借 款，公司的相应担保责任予以解除，实际担保额为0。 (三) 委托他人进行现金资产管理的情况 1、 委托理财情况 √适用 □不适用 单位:万元 币种:人民币 受托人 委托理财产 品类型 委托理财金 额 委托理财起 始日期 委托理财终 止日期 报酬确定方 式 实际收回本 金金额 实际获 得收益 是否经过 法定程序 计提减值 准备金额 是否关联 交易 是否 涉诉 关联 关系 宁波银行 保证收益型 10.00 2014-12-24 2015-1-21 保本保收益 10.00 0.03 是 - 否 否 上海银行 保证收益型 1,000.00 2015-4-17 2015-5-6 保本保收益 1,000.00 0.68 是 - 否 否 交通银行 保证收益型 1,000.00 2015-9-30 2015-12-31 保本保收益 1,000.00 9.32 是 - 否 否 交通银行 保证收益型 3,000.00 2015-9-30 2015-12-31 保本保收益 3,000.00 25.61 是 - 否 否 平安银行 保证收益型 3,200.00 2015-9-25 2015-10-9 保本保收益 3,200.00 3.99 是 （未完）  |