[公告]16首开债：募集说明书
声明 本募集说明书及其摘要的全部内容依据《中华人民共和国公司法》、《中华人 民共和国证券法》、《公司债券发行 与交易管理 办法》、《公开发行证券的公司信息 披露内容与格 式准则第 23 号 —— 公开发行公司债券募集说明书 （ 2015 年修订） 》 及其他现行法律、法规的规定，以及中国证 券 监 督管理委员会对 本期债券 的核准， 并结合发行人的实际情况编制。 发行人 全体董事、监事、高级管理人员承诺 本募集说明书及其摘要不存在虚 假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担 相应 的法 律责任。 公司负责人、主管会计工作的负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及 其摘要中财务会计资料真实、完整。 主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准 确性和完整性承担相应的法律责任。主承 销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏 ， 致 使投资者在证券交易遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自 己没有过错的除外；本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大 遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约定 的相应还本付息安排。 受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受 托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券 持有人遭受损失的，或者公司债券出 现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式 征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于 与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请 仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。在受托 管理期间因受托管理人拒不履行、迟延履行或者不适当履行相关规定、约定及受 托管理人声明载明的职责，给债券持有人造成损失的， 将承担相应的法律责任。 凡欲认购 本期债券 的投资者，请认真阅读本募集说明书及 有关的信 息披露文 件， 进行独立投资判断 并自行承担相关风险 。 证券监督管理机构 及其他政府部门 对本次发行所做的任何决定，均不表明其对 发行人的经营风险、偿债风险、诉讼 风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。 任何与之相反的声明 均属虚假不实陈述。 根据《中华人民共和国证券法》的规定， 本期债券 依法发行后，本公司经营 与收益的变化引致的投资风险，由投资者自行负责。 投资者 认购或持有本次公司债券 视作同意《债券受托管理协议》、《债券持有 人会议规则》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理 人等主体权利义务的相关 约定。《债券受托管理协议》、 《债券持有人会议规则》 及债券受托管理事务报告将置备于债券受托管理人处，债券持有人有权随时查 阅。 除本公司和主承销商外，本公司没有委托或授权任何其他 单位或个人 提供未 在本募集说明书中列明的信息和 / 或 对本募集说明书作任何说明。投资者若对本 募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计 师或其他专业顾问。投资者在评价和购买 本期债券 时，应审慎考虑本募集说明书 第 二 节所述的各项风险因素。 重大事项提示 一、 本期债券 发行 与上市 发行人 本期债券 评级为 AA+ ； 本期债券 上市前 ，发行人最近一期末的净资产 为 2,405,347.91 万元（截至 2015 年 9 月 30 日 公司 未经审计的 合并报表 所有者权益 合 计 ）； 本期债券 上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可供分配利润为 161,467.73 万元 （ 2012 年 度 、 2013 年 度 及 2014 年 度公司 经审计的 合并报表归属于 母公司 股东 的净利润算 术 平均值），预计不少于 本期债券 一年利息的 1.5 倍。 本期债券 发行及上市安排请参见发行公告。 二、宏观经济 与国家房地产调控政策的 影响 受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济环境 变化等因素的影响 ，市场利率存在波动的可能性 。 由于 本期债券 期限较长， 债券 的投资价值在其存续期内可能随市场利率的波动而发生变动，从而使 本期债券 投 资者持有的 实际 投资收益 具有一定的不确定性。 近十年来，中央和地方政府综合运用信贷、税收、限购、土地等调控政策， 抑制房地产市场的投机需求，保持房地产市场的健康稳定发展。由于房地产行业 的发展与国家房地产调控政策密切相关，在 本期债券 存续期内，如果国家出台或 调整房地产调控政策，可能对发行人的经营及发展带来较大的影响。 三、 上市后的交易流通 本期债券 发行结束后，本公司将积极申请 本期债券 在上海证券 交易所上市流 通。由于具体上市审批事宜需要在 本期债券 发行结束后方能进行，并依赖于有关 主管部门的审批或核准，本公司目前无法保证 本期债券 一定能够按照预期在上海 证券交易所上市流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。 此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资 者交易意愿等因素的影响，本公司亦无法保证 本期债券 在交易所上市后 本期债券 的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。 四、 本期债券 仅面向合格投资者发行 本期债券 仅面向合格投资者发行，合格投资者应当具备相应的风险识别和承 担能力，知悉并自行承担 公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相应资 质条件请参照《公司债券发行与交易管理办法》。 五、发行主体 与 本期债券 评级、及评级跟踪 经 中诚信证券评估有限公司 综合评定， 发行人主体信用等级为 AA+ ， 本期 债券 信用等级为 AA+ ，表示 发行人 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影 响较小，违约风险很低 ； 本期债券 信用质量很高，信用风险很低 。 但在 本期债券 存续期内，若因市场环境发生变化等不可控制的因素，发行人不能如期从预期的 还款来源中获得足够资金，将可能会影响 本期债券 的本息按期兑付。 在 本期债券 评级的信用等级有效期内，资信评 级机构将对 本期债券 进行持 续跟踪评级，持续跟踪评级包括持续定期跟踪评级与不定期跟踪评级。跟踪评 级期间，资信评级机构将 持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或 财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，并出具跟踪评级报告，以动 态地反映 本期债券 的信用状况。 如果未来资信评级机构调低发行人主体或者 本 期债券 的信用等级， 本期债券 的市场价格将可能发生波动从而 对 本期债券 的投 资者造成损失。 六、债券持有人会议决议的效力与约束力 债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于所有 本 期债券 持有人（包括所有出席会 议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券 持有人、 持有无表决权的 本期债券 之债券持有人， 以及在相关决议通过后受让 本 期债券 的债券持有人 ，下同）均有同等效力和约束力。 债券持有人 认购、购买或以其他合法方式取得并持有 本期债券 ，均视为同意 并接受公司为 本期债券 制定的《债券持有人会议规则》及与债券受托管理人签订 的《债券受托管理协议》。 七、 本期债券 为无担保债券 本期债券 为无担保债券。在 本期债券 的存续期内，若受国家政策法规、行业 及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获得足够资 金，可能将影响 本期债券 本息的 按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付 本期债 券 的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。 八、发行人资产负债率较高 报告期内各期末，发行人资产负债率分别为 83.00% 、 84.26% 、 83.58% 和 8 2 . 58 % ，一直处于较高的水平。如果公司持续融资能力受到限制或者未来宏观经 济环境发生较大不利变化，公司可能面临偿债压力，正常经营活动可能因此受到 不利影响。 九 、存货规模较大 报告期内各期末， 发行人存货余额分别为 5,355,024.64 万元、 7,022,274.32 万元 、 7,459,172.64 万 元 和 8,142,142.98 万元 ，占流动资产比例分别为 66.89% 、 70.32% 、 71.03% 和 64.98 % ；近三年发行人存货规模较大 ， 2013 后较之前出现明 显跃升 ， 发行人存货的变现能力直接影响着公司的资产流动性及偿债能力，如果 发行人在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对其偿债能力和资金调配带来较 大压力。如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房 地产项目价格出现大幅下滑，发行人的存货将面临跌价风险，进而对其财务表现 产生不利影响。 十 、对外担保 截至 2014 年末，发行人 集团外 担保金额合计为 68.68 亿元；截至 2015 年 9 月末， 发行人 集团外 担保金额 合计为 5 6.78 亿元。由于公司执行严格的担保管理制度， 因此在一定程度上降低了或有损失风险。如相关债务人出现违约情形，则担保人 负有相关债务的代为偿还责任，可能会对发行人的偿债能力造成负面影响。 十一 、受限资产 截至 2014 年末，公司受限制资产账面价值合计达 1,040,392.99 万元，占资产 总额比例达 8.87% ；截至 2015 年 9 月末，公司受限制资产账面价值合计达 1,237,609.80 万元，占资产总额比例达 8.96 % 。受限制资产主要系为金融机构借款 设定 的担保资产，主要包括公司及下属子公司开发的房地产项目和持有的货币资 金等。受限制资产在公司的后续融资以及资产的正常使用方面存在一定的风险。 十二、有息负债规模较大 截至 2014 年末，公司有息负债期末余额合计达 5,028,151.88 万元，其中短期 有息债务 374,273.40 万元，一年内到期的长期有息债务 2,094,757.40 万元，长期有 息债务余额 2,559,121.08 万元。近年来公司为满足经营发展需要，有息债务规模 快速增长，未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大规模的 有息负债将使公司面临一 定的资金压力。 十 三 、 短期负债压力较大 截至 2014 年末，公司短期有息债务 374,273.40 万元，一年内到期的长期有息 债务 2,094,757.40 万元 ，合计 2,469,030.80 万元 ； 截至 2015 年 9 月末 ， 公司短期有息 债务 7 39,333.60 万元，一年内到期的长期有息债务 1,181,309.20 万元 ，合计 1, 9 20,642.80 。公司短期偿债压力较大。 十 四 、 经营性现金净流量波动较大 2012 - 2014 年及 2015 年 1 - 9 月，发行人经营活动产生的现金净流量分别为 14.65 亿元、 - 83.25 亿元、 16.7 8 亿元和 - 51.91 亿元，经营性现金流量波动较大 ， 且 201 3 年度、 2015 年 1 - 9 月均为负。 房地产项目开发需要历经土地储备、开发 建设、销售、交付使用等多个环节，经营周期较长。 目前 发行人部分项目尚处于 前期规划设计和建设投入期，未来相关项 目进入销售回款阶段后，将为公司经营 活动现金流进一步提供有力支撑 ，但仍面临一定的经营性现金流波动风险。 十 五 、审计意见为带强调事项段的无保留意见 致同会计师事务所对发行人 2012 年至 2014 年的财务报表及附注进行审计，出 具了致同审字（ 2013 ）第 110ZA0101 号、致同审字 (2 014) 第 110ZA0065 号及致同 审字 (2015) 第 110ZA3664 号带强调事项段的无保留意见审计报告。该强调事项段 涉及事项为发行人子公司北京首开天鸿集团有限公司的房地产项目尚未清理完 毕，截至 2014 年 12 月 31 日止 , 天鸿集团尚未结转回龙观小区等老项目房款 34.20 亿 元，尚未结转老项目成本 13.93 亿元，属于可能对财务报表产生重大影响的事项， 但不影响已发表的审计意见。 十 六 、 其他应收款风险 截至 2014 年末，发行人其他应收款余额 727,849.67 万元，占总资产比例 6.21% ， 截至 2015 年 9 月末，发行 人其他应收款余额 1,302,233.96 万元，占总资产比例 9.43 % 。 发行人其他应收款主要为 发行人与 北京住总房地产开发有限责任公司 、 万科企业股份有限公司 等公司合作，成立合营项目公司，为确保项目顺利启动， 发行人以股东借款等形式向项目公司注入资金，主要用于投标保证金等大额支出 项目，该模式能够减少恶性竞争，降低拿地成本并减轻相应的资金支付压力，使 得公司的同类产品具有更低的成本优势和更高的盈利空间，如该类合营公司未来 经营不善则发行人将面临其他应收款无法收回的风险。 十六、本期债券更名 鉴于本期债券将于 2016 年发行 ，征得主管 部门同意，本期债券名称变更为“北 京首都开发控股（集团）有限公司 公开发行 2016 年公司债券”。本期债券名称变 更不改变原签订的与本期债券发行相关的法律文件和本期债券对应相关申请文 件效力，原签订的相关法律文件和本期债券对应相关申请文件对更名后的公司债 券继续具有法律效力。前述法律文件和本期债券对应相关申请文件包括但不限 于：《北京首都开发控股（集团）有限公司 2015 年公开发行人民币公司债券之债 券受托管理协议》、《北京首都开发控股（集团）有限公司 2015 年公开发行公司债 券债券持有人会议规则》等。北京市义博律师 事务所出具关于本 期 债券的法律意 见书的效力也不受本期债券名称变更的影响。 目录 声明 ................................ ................................ ................................ ................................ 1 重大事项提示 ................................ ................................ ................................ ................ 3 释义 ................................ ................................ ................................ ................................ 4 第一节 发行概况 ................................ ................................ ................................ .......... 9 一、发行人基本情况 ................................ ................................ ............................ 9 二、本次发行的基本情况及发行条款 ................................ ................................ 9 三、 本期债券 发行相关日期及上市安排 ................................ .......................... 11 四、 本期债券 发行的有关机构 ................................ ................................ .......... 11 五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 ................................ .. 14 六、认购人承诺 ................................ ................................ ................................ .. 14 第二节 风险因素 ................................ ................................ ................................ ........ 16 一、 本期债券 的投资风险 ................................ ................................ .................. 16 二、发行人的相关风险 ................................ ................................ ...................... 18 第三节 发行人及 本期债券 的资信情况 ................................ ................................ .... 25 一、 本期债券 的信用评级情况 ................................ ................................ .......... 25 二、信用评 级报告的主要事项 ................................ ................................ .......... 25 三、发行人的资信情况 ................................ ................................ ...................... 27 第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 ................................ ........................ 30 一、增信机制 ................................ ................................ ................................ ...... 30 二、偿债计划 ................................ ................................ ................................ ...... 30 三、具体偿债安排 ................................ ................................ .............................. 30 四、偿债保障措施 ................................ ................................ .............................. 31 五、违约的相关处理 ................................ ................................ .......................... 33 第五节 发行人基本情况 ................................ ................................ ............................ 35 一、发行人基本信息 ................................ ................................ .......................... 35 二、发行人历史沿革简介 ................................ ................................ .................. 36 三、发行人股东情况和实际控制人 ................................ ................................ .. 39 四、重大资产重组情况 ................................ ................................ ...................... 40 五、发行人重要权益 投资情况 ................................ ................................ .......... 40 六、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况 ................................ .......... 43 七、发行人主营业务情况 ................................ ................................ .................. 47 八、发行人法人治理结构、组织结构 及内部控制制度建立与运行情况 ...... 69 九、发行人关联方关系及其交易 ................................ ................................ ...... 75 十、发行人的独立性 ................................ ................................ .......................... 79 十一、发行人执行国务院房地产调 控政策规定及合法合规情况 .................. 79 第六节 财务会计信息 ................................ ................................ ................................ 82 一、最近三年及一期财务报表 ................................ ................................ .......... 82 二、最近三年一期合并报表范围主要变 化情况 ................................ .............. 90 三、最近三年一期主要财务数据和财务指标 ................................ .................. 92 四、管理层讨论与分析 ................................ ................................ ...................... 93 五、有息债务分析 ................................ ................................ ............................ 116 六、关于带强调事项段的无保留意见 ................................ ............................ 118 七、其他重要事项 ................................ ................................ ............................ 120 八、财产权利限制情况 ................................ ................................ .................... 122 第七节 募集资金运用 ................................ ................................ .............................. 124 一、 本期债券 募集资金数额 ................................ ................................ ............ 124 二、 本期债券 募集资金运用计划 ................................ ................................ .... 124 三、募集资金运用对发行人财务状况的影响 ................................ ................ 124 第八节 债券持有人会议 ................................ ................................ .......................... 126 一、债券持有人行使权利的形式 ................................ ................................ .... 126 二、债券持有人会议规则主要条款 ................................ ................................ 126 第九节 债券受托管理人 ................................ ................................ .......................... 136 一、债券受托管理人及《债券受托管理协议》签订情况 ............................ 136 二、《债券受托管理协议》主要内容 ................................ .............................. 137 第十节 发行人、中介机构及相关人员声明 ................................ .......................... 152 第十一节 备查文件 ................................ ................................ ................................ .. 162 一、备查文件 ................................ ................................ ................................ .... 162 二、查阅地点 ................................ ................................ ................................ .... 162 释义 在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义： 一、一般性释义 公司、本公司、发行人、 首开集团 指 北京首都开发控股（集团）有限公司 控股股东、北京国资中心、 国资中心 指 北京国有资本经营管理中心 实际控制人、北京市国资 委 指 北京市国有资产监督管理委员会 本期债券、本期公司债券 指 总额为7.5亿元的北京首都开发控股（集团） 有限公司 201 6 年公司债券 本期发行 指 总额为7.5亿元的北京首都开发控股（集团） 有限公司2016年公司债券的公开发行 主承销商、簿记管理人、 中信建投 指 中信建投证券股份有限公司 债券受托管理人、受托管 理人 指 中信建投证券股份有限公司 国务院 指 中华人民共和国国务院 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 证券登记机构、登记机构、 登记托管机构、登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 簿记建档 指 主承销商与发行人协商确定利率区间后，向市 场公布说明发行方式的发行文件，由簿记管理 人记录网下投资者认购公司债券利率及数量 意愿，遵循公平、公正、公开原则，按约定的 定价和配售方式确定最终发行利率并进行配 售的行为 人民银行 指 中国人民银行 银监会 指 中国银行业监督管理委员会 国土部、国土资源部 指 中华人民共和国国土资源部 住建部、住房建设部 指 中华人民共和国住房和城乡建设部 《债券受托管理协议》 《受托管理协议》 指 发行人与债券受托管理人签署的《北京首都开 发控股（集团）有限公司2015年公开发行人民 币公司债券之债券受托管理协议》及其变更和 补充 《债券持有人会议规则》 指 《 北京首都开发控股（集团）有限公司2015 年 公开发行 公司债券债券持有人会议规则》及 其变更和补充 承销团 指 由主承销商为承销本次发行而组织的承销机 构的总称 认购人、投资者、持有人 指 就本期债券而言，通过认购、购买或以其他合 法方式取得并持有 本次 本期债券 的主体 律师、发行人律师 指 北京市义博律师事务所 会计师事务所 指 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 中诚信评级、资信评级机 构、评级机构 指 中诚信证券评估有限公司 《公司章程》 指 《北京首都开发控股（集团）有限公司章程》 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《管理办法 》 指 《公司债券发行与交易管理办法》 募集资金专项账户 指 发行人在中国光大银行股份有限公司北京新 源支行开立的专项用于本期债券募集资金的 接受、存储、划付的银行账户 偿债保障金专户 指 发行人在中国光大银行股份有限公司北京新 源支行开立的专项用于本期债券本息偿还的 银行账户 新质押式回购 指 根据《上海证券交易所债券交易实施细则 （ 2014 年修订， 20 14 年 1 月 2 日颁布》，上交所 于 2006 年 5 月 8 日起推出质押式回购交易。即将 债券质押的同时，将相应债券以标准券折算比 率计算出的标准券数量为融资额度而进行的 质押融资，交易双方约定在回购期满后返还资 金和解除质押的交易 最近三年、近三年 指 2012 年度、 2013 年度和 2014 年度 最近三年及一期、最近三 年一期、报告期 指 2012 年度、 2013 年度、 2014 年度及 2015 年 1 - 9 月 募集说明书、本募集说明 书 指 北京首都开发控股（集团）有限公司公开发行 2016年公司债券募集说明书 募集说明书摘要 指 北京首都开发控股（集团）有限公司公开发行 2016年公司债券募集说明书摘要 发行公告 指 北京首都开发控股（集团）有限公司公开发行 2016年公司债券发行公告 发行文件 指 在 本次 发行过程中必需的文件、材料或其他资 料及其所有修改和补充文件 工作日 指 中国 的商业银行对公营业日（不包括法定节假 日） 交易日 指 上海证券交易所的营业日 法定节假日或休息日 指 中华人民共和国法定及政府指定节假日或休 息日（不包括香港特别行政区、 澳门特别行政 区和台湾地区的法定节假日和 / 或休息日） 元 / 千元 / 万元 / 亿元 指 人民币元 / 千元 / 万元 / 亿元 二、专业释义 房地产开发投资 指 各种登记注册类型的房地产开发法人单位统 一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、 仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼 等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工 程 （ 如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、 平整场地等基础设施工程 ） 和土地购置的投 资；不包括单纯的土地开发和交易活动 新开工面积 指 报告期内新开工建设的房屋建筑面积，以单位 工程为核算对象，即整栋房屋的全部建 筑面 积，不能分割计算 ； 不包括在上期开工跨入报 告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建 而在 本次 恢复施工的房屋建筑面积 ； 房屋的开 工应以房屋正式开始破土刨槽 （ 地基处理或打 永久桩 ） 的日期为准 竣工面积 指 报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工， 达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到 竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建 筑面积的总和 ； 竣工面积以房屋单位工程 （ 栋 ） 为核算对象，在整栋房屋符合竣工条件后按其 全部建筑面积一次性计算，而不是按各栋施工 房屋中已完成的部分或层次分割计算 商品房销售面积 指 报告期内出售商品 房屋的合同总面积 （ 即双方 签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积 ） ； 由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两 部分组成 商品房销售 金 额 指 报告期内出售商品房屋的合同总价款 （ 即双方 签署的正式买卖合同中所确定的合同总价 ） ； 该指标与商品房销售面积同口径，由现房销售 额和期房销售额两部分组成 本募集说明书中所引用的财务数据和财务指标，如无特殊说明，指合并报表口径的财务数据和根据该 等财务数据计算的财务指标。 本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五 入造成的 。 第 一 节 发 行概况 一 、 发行人基本情况 中文名称：北京首都开发控股（集团）有限公司 英文名称： Beijing Capital Development Holding(Group) Co ., Ltd 法定代表人： 潘利群 公司住所：北京市西城区三里河三区 52 号楼 二、 本次发行的基本情况及发行条款 （一）公司债券发行 核准情况及核准规模 本期债券 的发行经发行人于 2015 年 7 月 8 日召开的 2015 年第四次临时董事 会会议审议通过， 于 2015 年 8 月 27 日获得北京市国资委关于本次公司债券发行 的批复（ 京国资产权 [2015] 141 号）， 同意发行 人申报发行 7.5 亿元公司债券。 经中国证监会（证监许可 [2015] 2 413 号文）核准，发行人获准在中国境内向 合格投资者公开发行面值总额 7.5 亿元的公司债券。 （二） 本期债券 的基本发行条款 1 、发行人：北京首都开发控股（集团）有限公司 。 2 、债券名称： 北京首都开发控股（集团）有限公司公开发行 2016 年公司债 券 。 3 、发行规模：本次公司债券发行总额人民币 7.5 亿元 ，一次性发行 。 4 、票面金额及发行价格： 本期债券 票面金额为 100 元，按面值平价发行。 5 、债券期限： 5 年期 。 6 、债券利率及其确定方式： 本期债券 票面年 利率将 通过询价方式，由发行 人与主承销商协商确定利率区间，以簿记建档方式确定最终发行利率。 本期债券 票面利率采取单利按年计息，不计复利。 7 、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的 本期债券 在登记机构 开立的托管账户托管记载。 本期债券 发行结束后，债券持有人可按照有关主管机 构的规定进行债券的转让、质押等操作。 8 、还本付息方式： 本期债券 采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次， 到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 9 、利息登记日： 本期债券 的利息登记日按登记机构相关规定处理。在利息 登记日当日收市后登记 在册的 本期债券 持有人，均有权就所持 本期债券 获得该利 息登记日所在计息年度的利息。 10 、起息日： 2016 年 3 月 14 日。 11 、付息日： 2017 年至 2021 年每年的 3 月 14 日， 如遇非交易日，则顺延 至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息 ；每次付息款项不另计利 息。 12 、本金兑付日： 2021 年 3 月 14 日， 如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日； 顺延期间兑付款项不另计利息。 13 、利息、兑付方式： 本期债券 本息支付将按照 本期债券 登记机构的有关规 定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构 的相关 业务规则办理。 14 、支付金额： 本期债券 于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者 截至利息登记日收市时所持有的 本期债券 票面总额与对应的票面年利率的乘积； 于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有 的 本期债券 最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。 15 、发行方式：具体定价与配售方式参见发行公告。 16 、发行对象及配售安排：面向合格投资者公开发行，具体参见发行公告； 本期债券 不安排向公司股东优先配售。 17 、担保情况： 本期债券 为无担保债券。 18 、 募集资金专项账户及 偿债保障金专 户： 账户名称： 北京首都开发控股（集团）有限公司 银行账户： 75100188000115441 汇入行地点： 北京市朝阳区新源西里中街 12 号 汇入行人行支付系统号： 303100000151 19 、信用级别及资信评级机构：经中诚信证券评估有限公司 综合评定，发行 人主体信用等级为 AA+ ， 本期债券 信用等级为 AA+ 。 2 0 、承销方式：由主承销商组建承销团，以余额包销方式承销。 2 1 、主承销商： 中信建投证券股份有限公司。 2 2 、债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司 。 2 3 、募集资金用途： 本期债券 募集资金扣除发行费用后 ，公司拟将募集资金 用于偿还 公司债务 、调整债务结构、 补充营运资金 。 2 4 、上市安排： 本期债券 发行完成后，在满足上市条件的前提下，发行人将 申请 本期债券 在上海证券交易所上市交易。 2 5 、新质押式回购：本公司主体信用等级为 AA+ ， 本期债券 信用等级为 AA+ ， 本期债券 符合进行新质押式回购交易的基本条件， 本期债券 新质押式回购相关申 请尚待相关机构批准，具体折算率等事宜按照上交所与登记公司的相关规定执 行。 2 6 、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资 本期债券 应缴纳的税款由投资者承担。 三 、 本期债券 发行相关日期 及上市安排 （一） 本期债券 发行时间安排 1 、发行公告刊登日期： 2016 年 3 月 10 日。 2 、发行首日： 2016 年 3 月 14 日。 3 、预计发行 / 网下认购 期限： 2016 年 3 月 14 日至 2016 年 3 月 15 日，共 2 个 交易 日。 （二） 本期债券 上市安排 本期债券 发行结束后，本公司将尽快安排向上交所提出关于 本期债券 上市交 易的申请，具体上市时间将另行公告。 四、 本期债券 发行的有关机构 （一）发行人： 北京首都开发控股（集团）有限公司 住所： 北京市西城区三里河三区 52 号楼 办公地址： 北京市东城区沙滩后街 22 号 法定代表人： 潘利群 联 系人： 王枥新、 王春喆、齐冬梅 联系电话： 010 - 64052917 、 010 - 64051939 、 010 - 64052489 传真： 010 - 64021490 （二）主承销商 、簿记管理人 、 债券 受托管理人 ： 中信建投 证券 股份有限 公司 住所： 北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼 办公地址：北京市东城区朝内大街 2 号楼凯恒中心 B 座 2 层 法定代表人： 王常青 联系人 ： 谢常刚、赵业 联系电话： 010 - 85130658 、 010 - 85130421 传真： 010 - 65608440 （ 三 ） 分销 商 1 、国泰君安证券股份有限公司 住所：浦东新区商城路 618 号 办公地址 ：北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 9 层 法定代表人：万建华 联系人：杨思思 联系电话： 010 - 59312833 传真： 010 - 59312892 2 、国信证券股份有限公司 住所：广东省深圳市罗湖区红岭中路 1012 号国信证券大厦 16 - 26 层 办公地址 ：北京市西城区金融大街兴盛街 6 号国信证券大厦 3 层 法定代表人：何如 联系人：刘思然 联系电话： 010 - 88005020 传真： 010 - 88005099 （ 四 ） 律师事务所 ： 北京市义博律师事务所 住所： 北京市朝阳区六里屯北里 13 楼 8 - 102 室 负责人 ： 徐安封 经办律师： 贺春、张密林 联系电话： 010 - 010 - 65135866 传真： 010 - 65229369 （ 五 ）会计师事务所 ： 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 住所： 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 五 层 负责人： 徐华 经办注册会计师： 关黎明、 系大伟 联系电话： 010 - 85665868 、 010 - 85665 886 传真： 010 - 85665220 （ 六 ）资信评级机构： 中诚信证券评估有限公司 住所： 上海市 青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室 法定代表人： 关敬如 评级人员： 庞珊珊 、沈倩 联系电话： 021 - 51019090 、 021 - 80103557 传真： 021 - 51019030 （ 七 ） 募集资金 专项账户 和 偿债保障金专户 开户银行 ： 中国光大银行股份有 限公司北京分行 新源支行 负责人： 屈海莉 营业场所 ： 北京市朝阳区新源西里中街 12 号 联系人：孟昭然 联系 电话： 010 - 64648241 传真： 010 - 64648246 （ 八 ）申请上市的证券交易所：上海证券交易所 住所：上海市浦东南路 528 号证券大厦 总经理：黄红元 联系电话： 021 - 6880888 传真： 021 - 68807813 （ 九 ）公司债券登记机构：中国证券登记结 算有限责任公司上海分公司 住所：上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 3 楼 总经理：高斌 联系电话： 021 - 38874800 传真： 021 - 58754185 五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 截至本募集说明书签署之日，发行人 控股股东 北京国有资本经营管理中心持 有 本期债券 主承销商（债券受托管理人）中信建投证券股份数量 2,745,000,000 股，持股比例为 45% 。 除此以外， 截至 本募集说明书签署之日 ，发行人与本次发行有关的中介机构 及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关 系或其他 利害关系。 六 、认购人承诺 凡认购、购买或以其他合法方式取得并持有 本期债券 的投资者（包括 本期债 券 的初始购买人和二级市场的购买人 及以其他方式合法取得 本期债券 的人 ，下 同）被视为作出以下承诺： （一）接受本募集说明书对 本期债券 项下权利义务的所有规定并受其约束； （二） 本期债券 持 有人认购、购买或以其他合法方式取得 本期债券 ，均视作 同意由中信建投股份有限公司 担任 本期债券 的债券受托管理人，且均视作同意公 司与债券受托管理人签署的 本期债券 的《债券受托管理协议》项下的相关规定。 （三） 本期债券 持有人认购、购买或以其他合 法方式取得 本期债券 均视作同 意并接受公司为 本期债券 制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。 （四） 本期债券 的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变 更； （五） 本期债券 发行结束后，发行人将申请 本期债券 在上交所上市交易，并 由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受该种安排。 第 二 节 风险因素 投资者在评价和投资 本期债券 时，除本募集说明书披露的其他各项资料外， 应特别认真地考虑下述各项风险因素。 一、 本期债券 的投资风险 （一）利率风险 受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、财政政策、货币政策以及国际经 济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。债券属于利率敏感性投 资品种，市场利率变动将直接影响债券的投资价值。由于 本期债券 采取固定利率 形式且期限相对较长，可能跨越一个以上的利率波动周期。在 本期债券 存续期内， 市场利率波动可能使 本期债券 投资收益具有一定的不确定性。 （二）流动性风险 本期债券 发行结束后，本公司将积极申请 本期债券 在上海证券交易所上市流 通。由于具体上市审批或核准事宜需要在 本期债券 发行结束后方可进行，并依赖 于有关主管部门的审批或 核准，公司目前无法保证 本期债券 一定能够按照预期在 上海证券交易所交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券 交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因 素的影响，公司亦无法保证 本期债券 在上海证券交易所上市后 本期债券 的持有人 能够随时并足额交易其所持有的债券。因此， 本期债券 的投资者在购买 本期债券 后可能面临由于债券不能及时上市流通无法立即出售 本期债券 ，或者由于债券上 市流通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，不能以某一价格足额出售其 希望出售的 本期债券 所带来的流动性风险。 （三 ）偿付风险 虽然本公司目前经营和财务状况良好，但在 本期债券 存续期内，宏观经济环 境、资本市场状况、国家房地产行业相关政策等外部因素以及公司本身的生产经 营存在着一定的不确定性，这些因素的变化会影响到公司的财务状况、经营成果 和现金流量，可能导致公司无法如期从预期的还款来源中获得足够的资金按期支 付 本期债券 本息，从而使投资者面临一定的偿付风险。 （四） 本期债券 安排所特有的风险 为了充分保障 本期债券 持有人的利益，公司已根据实际情况安排了偿债保障 措施来保障 本期债券 按时还本付息。但在 本期债券 存续期内，可能由于不可控的 市场、 政策、法律法规变化等因素导致目前制定 的偿债保障措施不能履行或不能 完全履行，进而影响 本期债券 持有人的利益。 （五）资信风险 本公司目前经营情况和资信状况良好，盈利能力较强，能够按时足额偿付债 券本息。在未来的业务经营中，公司亦将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订 的合同、协议及其他承诺。但在 本期债券 存续期内，如果由于公司自身的相关风 险或不可控制的因素，使公司的财务状况发生重大不利变化，导致不能按约定偿 付贷款本息或在业务往来中发生严重违约行为，将可能使公司资信状况恶化，影 响 本期债券 还本付息，从而可能使 本期债券 的投资 者受到不利影响。 （六 ）信用评级变化的风险 本期债券 的信用评级是由资信评级机构对债券发行主体如期、足额偿还债务 本息的能力与意愿的相对风险进行的客观、独立、公正的专家评价。债券信用等 级是反映债务预期损失的一个指标，其目的是为投资者提供一个规避风险的参考 值。 经 中诚信证券评估有限公司 综合评定，本公司的主体信用等级为 AA+ ， 本 期债券 的信用等级为 AA+ 。资信评级机构对公司 本期债券 的信用评级并不代表 资信评级机构对 本期债券 的偿还做出了任何保证，也不代表其对 本期债券 的投资 价值做出了任何判断。虽然公司目前资信状况良好，但在 本期债券 存续期内，公 司无法保证主体信用评级和 本期债券 的信用评级不会发生负面变化。若资信评级 机构调低公司的主体信用评级和 / 或 本期债券 的信用评级，则可能对债券持有人 的利益造成不利影响。 二、发行人的相关风险 （一）财务风险 1 、资产负债率较高的风险 2012 年末、 2013 年末 、 2014 年末 和 2015 年 9 月末， 发行人资产负债率分 别为 83.00% 、 84.26% 、 83.58% 和 8 2.58 % ， 一直处于较高的水平。 本期债券 发行 后，若未来公司的经营环境发生重大不利变化，负债水平不能保持在合理的范围 内，则有可能出现无法按期 足额兑付 本期债券 本息的风险。 2 、存货规模较大的风险 2012 年末、 2013 年末、 2014 年末和 2015 年 9 月末， 发行人存货余额分别 为 5,355,024.64 万元、 7,022,274.32 万元 和 、 7,459,172.64 万元 和 8,142,142.98 万元，占流动资产比例分别为 66.89%、 70.32%和 、 71.03%和64.98%； 近三年 及 一期 发行人存货规模较大 ， 2013 后较之前出现明显跃升 ， 发行人存货的变现能 力直接影响着公司的资产流动性及偿债能力，如果发行人在售项目销售迟滞导致 存货周转不畅，将对其偿债能力和资金调配带来较大压力。如果未来因为宏观经 济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现大幅下滑， 发行人的存货将面临跌价风险，进而对其财务表现产生不利影响。 3 、对外担保规模较大风险 截至 2014 年末，发行人对外担保金额合计为 254.03 亿元；截至 2015 年 9 月末， 发行人对外担保金额合计为 30 3 . 61 亿元。由于公司执行严格的担保管理制度，因 此在一定程度上降低了或有损失风险。如相关债务人出现违约情形，则担保人负 有相关债务的代为偿还责任，可能会对发行人的偿债能力造成负面影响。 4 、受限资产规 模较大风险 截至 2014 年末，公司受限制资产账面价值合计达 1,040,392.99 万元，占资产 总额比例达 8.87% ；截至 2015 年 9 月末，公司受限制资产账面价值合计达 1,237,609.80 万元，占资产总额比例达 8.96 % 。 受限制资 产主要系为金融机构借款 设定的担保资产，主要包括公司及下属子公司开发的房地产项目和持有的货币资 金等。受限制资产在公司的后续融资以及资产的正常使用方面存在一定的风险。 5 、有息债务规模较大风险 截至 2014 年末，公司有息负债期末余额合计达 5,028,151.88 万元，其中短期 有息债务 374,273.40 万元，一年内到期的长期有息债务 2,094,757.40 万元，长期有 息债务余额 2,559,121.08 万元。近年来公司为满足经营发展需要，有息债务规模 快速增长，未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大规模的 有息负债将使公司面临一定的资金压力。 6 、 短期负债压力较大 的风险 截至 2014 年末，公司短期有息债务 374,273.40 万元，一年内到期的长期有息 债务 2,094,757.40 万元 ，合计 2,469,030.80 万元 ； 截至 2015 年 9 月末 ， 公司短期有息 债务 809,333.6 0 万 元，一年内到期的长期有息债务 1,181,309.20 万元 ，合计 1,990,642.8 0 万元 。公司短期偿债压力较大，短期内面临资金压力。 7 、经营性现金净流量波动较大的风险 2012 - 2014 年及 2015 年 1 - 9 月，发行人经营活动产生的现金净流量分别为 14.65 亿元、 - 83.25 亿元、 16.78 亿元和 - 51.91 亿元，经营性现金流量波动较大 ， 且 201 3 年度、 2015 年 1 - 9 月均为负。 房地产项目开发需要历经土地储备、开发 建设、销售、交付使用等多个环节，经营周期较长。 目前 发行人部分项目尚处于 前期规划设计和建设投入 期，未来相关项 目进入销售回款阶段后，将为公司经营 活动现金流进一步提供有力支撑 ，但仍面临一定的经营性现金流波动风险。 8 、审计意见为 带强调事项段的无保留意见 致同会计师事务所对发行人 2012 年至 2014 年的财务报表及附注进行审计，出 具了致同审字（ 2013 ）第 110ZA0101 号、致同审字 (2014) 第 110ZA0065 号及致同 审字 (2015) 第 110ZA3664 号带强调事项段的无保留意见审计报告。该强调事项段 涉及事项为发行人子公司北京首开天鸿集团有限公司的房地产项目尚未清理完 毕，截至 2014 年 12 月 31 日止 , 天鸿集团尚未结转回龙观小区等老项目房款 34.20 亿 元，尚未结转老项目成本 13.93 亿元，属于可能对财务报表产生重大影响的事项， 但不影响已发表的审计意见。 9 、其他应收款风险 截至 2014 年末，发行人其他应收款余额 727,849.67 万元，占总资产比例 6.21% ， 截至 2015 年 9 月末，发行人其他应收款余额 1,302,233.96 万元，占总资产比例 9.43 % 。 发行人其他应收款主要为 发行人与 北京住总房地产开发有限责任公司、 万科企业股份有限公司 等公司合作，成立合营项目公司，为确保项目顺利启动， 发行人以股东借款等形式 向项目公司注入资金，主要用于投标保证金等大额支出 项目，该模式能够减少恶性竞争，降低拿地成本并减轻相应的资金支付压力，使 得公司的同类产品具有更低的成本优势和更高的盈利空间，如该类合营公司未来 经营不善则发行人将面临其他应收款无法收回的风险。 （二）经营风险 1 、 土地 获取 难度 加大导致土地储备不足和 土地成本升高 风险 土地是房地产企业的核心生产资料， 公司生产经营的 持续和 盈利能力 的稳步 增长 有赖于 优质土地 获取 和 相对 充足的 土地储备 。 而房地产 行业受国家 宏观 经济 政策调控的 影响巨大， 中央政府通过土地、信贷、税收等多项手段 ， 影响土 地市 场和房地产市场的供需。 在 一系列宏观调控 后， 三四线城市库存 呈现出 日益饱和， 房企为规避风险 纷纷 回归一 二 线城市 。在 公司所聚焦 的 区域内 ， 土地市场竞争加 剧，土地获取难度 加 大，土地成本 也 会 被 潜在 推高 。 目前公司的土地储备情况良 好，但在债券存续期内 ， 依然会 面临 宏观调控 政策 和 土地市场变化 所带来的土地 储备获取不足和土地成本升高 的风险， 直接 影响 公司未来 长期发展 和盈利能力， 并可能在一定程度上影响 本期债券 的本息兑付。 2 、经营成本上升风险 除土地成本 之 外， 房地产行业 其他各 项 经营成本 也 存在上升风险 。 近年来受 通货膨胀等因素的 影响，建 筑材料、人力成本在逐年上涨 ；同时在国家对房地产 宏观 调控的影响下， 税收政策 和信 贷政策 的调整促使 税 收 成本和融资成本在 房地 产行业 整个经营成本中 的 比重 也越来越 大。 如果 在 本期债券 存续期内 ， 各项经营 成本持续上升，将 会 削弱公司 未来 的利润 空间 ， 可能在一定程度上 影响 本期债券 的本息兑付。 3 、项目开发风险 房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。 公司 从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售 服务和物业管理的开发流程中，涉及到多个领域且同时涉及到不同政府部门的审 批和监管， 使得 公司 对项目开发控制的难度较大。尽管公司具备较强的项目操作 能力和经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如新的行业政策出台、产品 定位偏差、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等， 可能会导致项目开发周期延长、成本上升，项目预期经营目标难以如期实现。 4 、工程质量风险 房地产开发需要整合设计、施工、材料设备采购等诸多外部资源 ， 在项目实 施过程中，由各专业单位负责项目开发建设的 相关 工作 。 本公司针对房地产项目 开发已制定了相关的 工程质量控制 规定，但若管理 不善 或 在 质量监控 过程中 出现 漏洞， 有可能会导致 项目工期 延迟 ； 如若 造成工程质量 、产品品质 出现问题， 会 大大降低客户满意度，损害 公司品牌 形象，甚至会 使公司 遭受一定程度的经济损 失 、导致法律诉讼。 5 、房价 下行 和房屋 去库存化 变 慢 风险 随着近年来 宏观 调控政策的逐步加强，房地产 行业 不断成熟， 企业 分化加剧、 集中度提高，同时行业竞争也更加激烈。 自 2014 年以来 ， 由于 房地产行业投资 增速放缓， 政府陆续出台稳定住房消费政策 ，刺激房地长市场，以 保经济增速 。 但由于前几年供应 的 土地 逐步上市推盘， “ 去库存 ” 仍 是房地产市场 未来一段时间 内 的主基调 。 在竞争激烈的市场下， 尤其是二三线城市，高位 库存 的 去库存化 ， 导致房价下行 的 压力较大 。 另外 ，北京、上海、广州、深圳限购政策 仍未取消 ， 对于 库存结构中总价相对较高的产品，其 去库存化 速度仍 将会 受到 一定程度的 影 响。 6 、发行人房地产项目销售面积、金额双降风险 2012 年 - 2014 年发行人房地产销售面积分别为 191 万平方米、 178 万平方米 和 157 万平方米，签约金额分别为 228 亿元、 223 亿元和 214 亿元，销售面积、 金额出现双降。其中，北京地区销售面积分别为 120 万平方米、 101 万平方米和 83 万平方米，签约金额分别为 163 亿元、 139 亿元和 132 亿元，发行人北京地区 的销 售面积、金额亦出现双降，京外项目略有上升，但发行人京外地区房地产开 发项目毛利率普遍低于京内项目。该种情况对发行人未来偿债造成不利影响。 （三）管理风险 1 、 对 子公司管控风险 公司目前的房地产开发业务均由公司控股子公司 及其 下属项目公司开发经 营， 项目集中在 全国多个省市，并在美国、澳大利亚、荷兰、香港、澳门等国家 和地区投资项目，成立了境外企业 。多区域的 经营模式对公司的管 控 能力提出了 更高的要求。如果公司不能对控股子公司或其下属项目公司实施有效的控制，可 能影响公司正常的项目开发和经营业绩。目前，发行人已经对项目子公司 建立了 比较规范、完善的控制机制，在 项目获取、 操作、 财务、资金、人事等 重大 方面 实行总部统一管理。随着发行人业务的不断拓展，若控制机制的设置或执行不能 适应其发展的需要，将可能导致发行人对项目子公司缺乏足够的管控，从而影响 发行人的正常运营及品牌形象。 2 、人力资源 管理 风险 在公司过去的发展历程中，经验丰富的高级管理人员和优秀的专业人员为公 司创造了巨大的价值，同时公司也培养和选聘了大批的优秀管理人员和专业人 员，引进并充分发掘优秀人才已成为公司长期发展战略实现的重要保证。目前， 公司已建立了较为完善的薪酬福利制度和培训 体系，并为优秀人才提供了广阔的 发展平台。随着国内房地产市场的持续发展，优秀的专业人才将成为稀缺资源， 若公司未能建立有效的激励机制保留并吸引更多符合公司发展需要的优秀专业 人才，将影响公司发展战略的有效实施。 3、公司治理结构不健全风险 发行人公司治理不够完善，依据发行人公司章程，监事会由 6 人组成，其中 4 人为市国资委委派， 2 人由公司职工代表大会选举产生。截至 2015 年 9 月末， 公司 6 名监事中，目前 5 名为市国资委委派，仅 1 名职工监事，发行人的治理结 构不健全，有可能对公司的各项经营、决策等带来风险。发行人将尽快完成监 事 人员变更，以符合公司章程的规定。 （四）政策风险 1 、 房地产 行业 政策风险 由于房地产行业在经济发展和民生保障中具有特殊地位，长期以来受到政府 的高度关注。为了在促进国民经济平稳较快发展的同时保持社会和谐稳定，近年 来国家出台了一系列的宏观行业政策，包括《国务院办公厅关于促进房地产市场 平稳健康发展的通知》（国办发〔（未完）  |