[年报]宋都股份:2015年年度报告
公司代码：600077 公司简称：宋都股份 宋都基业投资股份有限公司 2015年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人俞建午、主管会计工作负责人陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）于晓华 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2015年全年归属于全体股东的净利润 77,542,312.69元，报告期末母公司可供分配利润 240,134,843.67元。以公司现有股本1,340,122,326元为基数进行现金分红，拟每10股分红0.06 元（含税），本分配议案尚需经2015年年度股东大会审议批准后实施。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 十、 其他 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8 第四节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 9 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 19 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 30 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 41 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 42 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 49 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 52 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 53 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 156 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 并购重组委 指 中国证监会上市公司并购重组 审核委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、宋都股份、百 科集团 指 宋都基业投资股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民 币亿元，中国法定流通货币单 位 宋都控股 指 浙江宋都控股有限公司 宋都集团 指 杭州宋都房地产集团有限公司 浙江东霖 指 浙江东霖房地产开发有限公司 杭州永都 指 杭州永都房地产开发有限公司 杭州恒都 指 杭州恒都房地产开发有限公司 佳讯贸易 指 杭州佳讯贸易有限公司 佳瑞投资 指 杭州佳瑞投资管理有限公司 杭州博闲 指 杭州博闲酒店管理有限公司 杭州博投 指 杭州博投投资管理有限公司 宋都物业 指 杭州宋都物业经营管理有限公 司 宋都旅业 指 杭州宋都旅业开发有限公司 建德宋都置业 指 建德宋都置业有限公司 建德宋都酒店 指 建德宋都酒店管理有限公司 建德宋都休闲 指 建德宋都运动休闲有限公司 建德宋都 指 浙江建德宋都实业有限公司 合肥印象西湖 指 合肥印象西湖房地产投资有限 公司 合肥宋都 指 合肥宋都房地产开发有限公司 合肥印象商业 指 合肥印象西湖商业运营管理有 限公司 绍兴宋都 指 绍兴县宋都房地产开发有限公 司 桐庐兴寓 指 桐庐县兴寓房地产开发有限公 司 桐庐桐郡 指 桐庐桐郡置业有限公司 南京宋都 指 南京宋都房地产开发有限公司 南京南郡 指 南京南郡房地产开发有限公司 杭州香悦郡 指 杭州香悦郡置业有限公司 杭州博晓 指 杭州博晓酒店管理有限公司 杭州江都 指 杭州江都房地产开发有限公司 杭州颂都 指 杭州颂都投资管理有限公司 杭州加都 指 杭州加都实业有限公司 杭州加悦都 指 杭州加悦都实业有限公司 杭州茂都 指 杭州茂都投资管理有限公司 杭州淘天地 指 杭州淘天地房地产开发有限公 司 杭州和都 指 杭州和都投资管理有限公司 杭州融都 指 杭州融都投资管理有限公司 舟山蓝郡 指 舟山蓝郡置业有限公司 舟山宋都 指 舟山宋都房地产开发有限公司 北京应天 指 北京应天阳光太阳能技术有限 公司 杭州诚都 指 杭州诚都投资管理有限公司 宋都新大健康 指 杭州宋都新大健康管理有限公 司 合肥宋都投资 指 合肥宋都投资管理有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 宋都基业投资股份有限公司 公司的中文简称 宋都股份 公司的外文名称 SUNDY LAND INVESTMENT CO., LTD. 公司的外文名称缩写 SUNDY CORPORTION 公司的法定代表人 俞建午 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郑羲亮 王甲正 联系地址 浙江省杭州市富春路789号宋都 大厦五楼 浙江省杭州市富春路789号宋都 大厦五楼 电话 0571-86759621 0571-86759621 传真 0571-86056788 0571-86056788 电子信箱 600077@songdu.com 600077@songdu.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 杭州市富春路789号宋都大厦506室 公司注册地址的邮政编码 310016 公司办公地址 杭州市富春路789号宋都大厦 公司办公地址的邮政编码 310016 公司网址 http://www.songdu.com 电子信箱 600077@songdu.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》 、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦九 层 签字会计师姓名 黄元喜、闫志勇 报告期内履行持续督导职责的 保荐机构 名称 中泰证券有限公司 办公地址 山东省济南市市中区经七路86号证券大厦 签字的保荐代表 人姓名 胡 炼、林 琳 持续督导的期间 2014年12月至2015年12月 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比 上年同 期增减 (%) 2013年 营业收入 3,473,490,212.15 2,323,031,034.37 49.52 2,791,294,799.23 归属于上市公司股东 的净利润 77,542,312.69 37,089,740.39 109.07 368,198,332.50 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润 63,638,051.48 41,935,496.24 51.75 336,426,592.13 经营活动产生的现金 流量净额 2,108,185,797.24 -970,116,807.11 317.31 -677,638,672.69 2015年末 2014年末 本期末 比上年 同期末 增减（% ） 2013年末 归属于上市公司股东 的净资产 3,782,409,006.36 3,740,635,124.91 1.12 2,602,313,579.84 总资产 13,767,985,549.71 13,685,071,178.90 0.61 11,324,671,859.54 期末总股本 480,752,550.00 480,752,550.00 0.00 231,594,656.00 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同 期增减(%) 2013年 基本每股收益（元／股） 0.06 0.03 100.00 0.34 稀释每股收益（元／股） 0.06 0.03 100.00 0.34 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.05 0.04 25.00 0.31 加权平均净资产收益率（%） 2.06 1.43 增加0.63个百 分点 15.46 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 1.69 1.62 增加0.07个百 分点 14.13 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 1、2015年度，公司营业收入比上年上升49.52%，主要系本期南京南郡项目和东郡国际项目交付 结转收入所致。 2、归属于上市公司股东的净利润比上年上升109.07%，主要系本期交付项目较多，盈利有所提升。 3、经营活动产生的现金流量净额比上年上升317.31%，主要系销售商品、提供劳务收到的现金增 加所致。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： 九、 2015年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 737,354,477.67 636,345,647.34 433,029,026.07 1,666,761,061.07 归属于上市公司 股东的净利润 6,806,814.56 346,480.52 4,364,400.64 66,024,616.97 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益后的净 利润 3,717,862.49 -3,178,111.35 1,249,336.57 61,848,963.77 经营活动产生的 现金流量净额 -438,219,953.35 681,174,612.79 1,087,584,502.17 777,646,635.63 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015年金额 附注（如 适用） 2014年金额 2013年金额 非流动资产处置损益 -7,267.77 100,384.38 -23,896.05 越权审批，或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与 公司正常经营业务密切相关，符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补 助除外 299,900.00 217,733.33 52,425.73 计入当期损益的对非金融企业 收取的资金占用费 16,409,967.12 12,756,082.18 9,038,712.33 企业取得子公司、联营企业及合 营企业的投资成本小于取得投 资时应享有被投资单位可辨认 净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损 益 因不可抗力因素，如遭受自然灾 害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生 的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 与公司正常经营业务无关的或 有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的 有效套期保值业务外，持有交易 性金融资产、交易性金融负债产 生的公允价值变动损益，以及处 置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 114,919.98 480,635.05 302,964.36 单独进行减值测试的应收款项 减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 6,315,555.55 2,800,166.67 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的 要求对当期损益进行一次性调 整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 1,900,120.87 -21,577,527.10 -7386126.26 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 32092728.09 少数股东权益影响额 20,772.17 93,556.28 -37,099.46 所得税影响额 -4,834,151.16 -3,232,175.52 -5,068,135.04 合计 13,904,261.21 -4,845,755.85 31,771,740.37 十一、 采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 交易性金融资产 1,395,909.34 0.00 -1,395,909.34 114,919.98 合计 1,395,909.34 0.00 -1,395,909.34 114,919.98 十二、 其他 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内，公司从事主要业务为房地产开发。2015年，虽然房地产行业整体看来依然处于高 库存状态，房地产投资增速持续下行，销售面积、新开工面积、土地的销售面积同比下降明显， 但是在持续宽松的货币政策下，房地产市场整体情况有所回暖，政府也致力于促进房地产行业健 康发展并出台一系列政策，预计加快库存去化会成为未来几年的主要方向。报告期内，公司不断 强化周转速度的提高与营销方式的提升，在坚持刚需的基调上适度调整改善型产品结构，在激烈 的市场竞争中提高去化率、加强差异化竞争能力，全年实现销售金额约51亿元，营业收入34.73 亿元。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 报告期内，公司主要资产未发生重大变化。 其中：境外资产 （单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 %。 三、 报告期内核心竞争力分析 报告期内，在坚持完善公司30多年专业地产开发累积经验汇集而成的运营体系的基础上，不 断强化各个专业线的成本与利润观念，促进各个专业线与部门的标准的提升。公司不断强化营销 部门的管理与营销团队的建设，致力于提升营销专业能力，在市场产品高同质化的激烈竞争中， 取得了优异的成绩；在产品设计决策过程中，坚持以刚需与首次改善型需求为主流导向，使得公 司产品结构适应市场需求，同时不断优化产品细节设计，使得公司开发的住宅产品在激烈的市场 竞争中脱颖而出。 第四节 管理层讨论与分析 一、管理层讨论与分析 报告期内，公司董事会与管理层全力践行公司向发展导向型企业转变的核心战略，以打造公 司发展力为核心目标，推动“人、财、物、速”四者协调快速发展：构建适应公司发展的团队价 值观，强调职业化团队的重塑，推动组织架构变革。积极尝试多模式、多渠道的融资方式，整合 并优化资源，坚持“现金为王”的策略，加大库存去化力度，积极应对市场变化。强调成本观念与 利润观念理念在各个专业线的培育，保持并提高产品在市场中的竞争力，继续保持产品销售顺畅， 力争实现销售平稳增长和更高的回款率。 报告期内，结合市场的实际情况，公司积极拓宽营销渠道，丰富营销手段，在维持刚需产品 竞争力的基础上，加快改善型户型的推广与宣传，力争加快产品的库存去化与销售的提升。公司 全年共计实现销售约51亿元，其中香悦郡与东郡国际等项目作为具有代表性的刚需为导向的产品， 延续了良好的销售业绩，多个月份进入项目所在区域的销售排行榜前列，在上半年杭州地区整体 排行榜上也均进入销售面积与销售套数的前十位，香悦郡项目更是排名主城区销售套数榜首。位 于杭州火车东站附近的淘天地写字楼项目，作为公司产品类型的有效丰富与补充，在上半年销售 情况火爆，两度签下近亿元大单，销售套数稳居杭州地区写字楼销售排行榜榜首，为公司创新型 业态产品的发掘奠定了良好的基础，也坚定了公司在产品性能与形态上继续追求卓越与创新的信 心。在对待代表宋都高端产品的阳光国际项目时，公司致力于充分发掘项目蕴含的人文情怀与商 业精神，赋予产品更高的附加价值，加强对目标客户群体的精准定位与营销，也取得了良好的效 果。 公司根据市场变化情况与客户的实际需求，积极地调整项目运营节点，顺利地实施了各个项 目的交付工作，尤其是南郡国际项目与东郡国际项目顺利实施提前交付，是各个专业线与职能部 门通力合作的的成果。报告期内共计交付约30万平方米，确认营业收入34.73亿元，提高了从销 售到交付的效率，体现的是对业主信任的回报，同时也有效确保了资金的回笼，为公司业绩奠定 了良好的基础。 在做好房地产主营业务的同时，公司董事会与管理层积极地探索宏观经济发展新形态下跨行 业的投资机会，积极寻找在未来相当一段时间内能够为公司与广大投资者持续创造较高收益与利 润的产业投资机会并对之进行详尽的评估与讨论，力争在风险可控的前提下为公司构建双主业的 驱动模式，奠定公司未来五至十年的发展基础。8月，公司成立的宋都新大健康增资了以生物检 测技术研发为主营业务的金溪生物，正是公司涉足大健康领域的一次有益尝试。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司积极应对市场变化，强化销售水平提高，提升运营效率，全年实现营业收入 34.73亿元，实现净利润7754万元，较去年有较大幅度提升。 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 3,473,490,212.15 2,323,031,034.37 49.52 营业成本 2,845,640,915.84 1,856,978,680.56 53.24 销售费用 116,568,444.16 93,969,286.56 24.05 管理费用 74,657,829.90 75,523,108.33 -1.15 财务费用 47,285,768.26 18,035,124.57 162.19 经营活动产生的现金流量净额 2,108,185,797.24 -970,116,807.11 317.31 投资活动产生的现金流量净额 -431,478.73 -132,668,132.23 99.67 筹资活动产生的现金流量净额 -2,748,857,981.08 1,862,763,302.39 -247.57 研发支出 添加分析 1. 收入和成本分析 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率 比上年 增减 （%） 房地产 业 3,406,290,854.00 2,804,046,194.72 17.68 49.85 53.63 减少 2.02 个百分 点 物业服 务业 34,782,370.75 28,081,295.00 19.27 80.21 54.36 增加 13.52 个百分 点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率 比上年 增减 （%） 房地产 业 3,406,290,854.00 2,804,046,194.72 17.68 49.85 53.63 减少 2.02 个百分 点 物业服 务业 34,782,370.75 28,081,295.00 19.27 80.21 54.36 增加 13.52 个百分 点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率 比上年 增减 （%） 浙江 1,826,799,203.32 1,620,349,383.83 11.30% -0.32 9.19 减少 7.73个 百分点 江苏 1,295,416,050.00 955,579,407.21 26.23% 30,589.79 47,868.29 减少 26.57 个百分 点 安徽 318,857,971.43 256,198,698.68 19.65% -29.99 -28.33 减少 1.86个 百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 (2). 产销量情况分析表 主要产品 生产量 销售量 库存量 生产量比上 年增减（%） 销售量比上 年增减（%） 库存量比上 年增减（%） 产销量情况说明 (3). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构 成项目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情 况 说 明 房地产业 房地产 2,804,046,194.72 99.01% 1,825,244,319.00 99.01% 53.63 物业服务业 物业服 务 28,081,295.00 0.99% 18,192,192.85 0.99% 54.36 分产品情况 分产品 成本构 成项目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情 况 说 明 房地产业 房地产 2,804,046,194.72 99.01% 1,825,244,319.00 99.01% 53.63 物业服务业 物业服 务 28,081,295.00 0.99% 18,192,192.85 0.99% 54.36 成本分析其他情况说明 2. 费用 单位：万元 2015年度 2014年度 2013年度 金额 占营业收入 比例(%) 金额 占营业收入 比例(%) 金额 占营业收入 比例(%) 营业收入 347,349.02 232,303.10 279,129.48 销售费用 11,656.84 3.36 9,396.93 4.05 7,680.20 2.75 管理费用 7,465.78 2.15 7,552.31 3.25 10,698.15 3.83 财务费用 4,728.58 1.36 1,803.51 0.78 884.91 0.32 期间费用合计 23,851.20 18,752.75 19,263.26 报告期内，公司销售费用占营业收入的比例，较上年下降0.69个百分点。管理费用占营业收入的 比例，较上年下降1.10个百分点，扣除股权激励的管理费用占营业收入的比例，较上年下降0.95 个百分点。财务费用占营业收入的比例，较上年上升0.58个百分点，系本期融资利息费用增加所 致。 3. 研发投入 研发投入情况表 单位：元 本期费用化研发投入 本期资本化研发投入 研发投入合计 研发投入总额占营业收入比例（%） 公司研发人员的数量 研发人员数量占公司总人数的比例（%） 研发投入资本化的比重（%） 情况说明 4. 现金流 单位：元 项目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 经营活动产生的现金流量净额 2,108,185,797.24 -970,116,807.11 317.31 投资活动产生的现金流量净额 -431,478.73 -132,668,132.23 99.67 筹资活动产生的现金流量净额 -2,748,857,981.08 1,862,763,302.39 -247.57 现金及现金等价物净增加额 -641,103,662.57 759,978,363.05 -184.36 报告期内，经营活动产生的现金流量净额比上年上升317.31%，主要系本年销售商品、提供劳务 收到的现金增加所致。投资活动产生的现金流量净额比上年上升99.67%，主要系本年对外股权投 资支付减少所致。筹资活动产生的现金流量净额比上年下降247.57%，主要系上年非公开发行股 票募集资金和本年偿还债务增加所致。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%） 上期期末数 上期期 末数占 总资产 的比例 （%） 本期期 末金额 较上期 期末变 动比例 （%） 情况 说明 货币资金 942,790,529.28 6.85% 1,303,055,249.98 9.52% -27.65 交易性金 融资产 0.00 0.00% 1,395,909.34 0.01% -100.00 应收账款 8,719,021.80 0.06% 45,127,242.46 0.33% -80.68 其他应收 款 1,322,621,051.08 9.61% 452,983,446.98 3.31% 191.98 存货 10,686,838,589.93 77.62% 11,111,100,962.16 81.19% -3.82 短期借款 43,800,000.00 0.32% 1,201,900,000.00 8.78% -96.36 应付账款 708,106,049.40 5.14% 748,815,183.25 5.47% -5.44 预收款项 3,447,326,062.69 25.04% 2,371,540,288.84 17.33% 45.36 应付职工 薪酬 10,344,441.33 0.08% 7,711,569.24 0.06% 34.14 应交税费 93,210,182.62 0.68% 44,588,270.66 0.33% 109.05 应付利息 43,493,284.89 0.32% 93,438,997.29 0.68% -53.45 其他应付 款 663,394,567.68 4.82% 219,365,829.97 1.60% 202.41 一年内到 期的非流 动负债 1,428,111,800.00 10.37% 865,260,000.00 6.32% 65.05 长期借款 2,950,700,000.00 21.43% 3,829,460,000.00 27.98% -22.95 其他说明 交易性金融资产：主要系本期赎回部分交易性金融资产所致。 应收账款：主要系现房销售部分尚待收齐的银行按揭款减少所致。 其他应收款：主要系缴存的信托保证金增加所致。 短期借款：主要系偿还短期借款所致。 预收款项：主要系预售房款增加所致。 应付职工薪酬：主要系应计未付年终奖和绩效薪酬增加所致。 应交税费：主要系应交企业所得税增加所致。 应付利息：主要系融资减少而相应应计利息减少所致。 其他应付款：主要系应付控股股东及其控股子公司往来款增加所致。 一年内到期的非流动负债：主要系长期借款根据合同约定的到期日转入所致。 (四) 行业经营性信息分析 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用□不适用 序 号 持有待开发 土地的区域 持有待 开发土 地的面 积(平方 米) 一级土 地整理 面积(平 方米) 规划计容建 筑面积(平 方米) 是/否涉及合 作开发项目 合作开发项 目涉及的面 积(平方米) 合作开发 项目的权 益占比 (%) 1 杭州下沙 35,332 - 88,330 否 - 100% 2 杭州萧山 60,722 - 133,588 否 - 100% 3 浙江舟山 13,642 - 54,568 否 - 100% 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业 态 在建 项目/ 新开 工项 目/竣 工项 目 项目用 地面积 (平方 米) 项目规 划计容 建筑面 积(平方 米) 总建筑面 积(平方 米) 在建建筑 面积(平 方米) 已竣工 面积(平 方米) 总投资 额 报告期 实际投 资额 1 杭州 香悦郡 住宅 在建 57,383 157,264 205,424 205,424 0 212,100 202,912 2 南京 南郡国际 住宅 在建 110,963 249,102 330,229 170,103 160,126 200,000 196,137 3 杭州 东郡三期 住宅 竣工 47,507 109,266 147,866 147,866 100,000 110,662 4 合肥 印象西湖 住宅写 字楼 在建 137,344 453,583 589,294 320,920 268,374 280,000 271,731 5 杭州 淘天地商 务大厦 写字楼 在建 16,444 49,332 64,080 64,080 0 65,000 56,642 6 舟山 宋都蓝郡 国际 住宅 在建 50,042 185,031 230,028 230,028 0 228,700 105,698 3. 报告期内房地产销售情况 √适用□不适用 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平 方米) 已预售面积(平 方米) 1 杭州拱墅区 香悦郡 住宅 155,034 114,246 2 南京 南郡国际 住宅 238,670 206,631 3 杭州下沙 东郡国际 住宅 218,212 182,994 3 杭州下沙 东郡三期 住宅 107,334 94,076 4 合肥蜀山区 印象西湖 住宅、写字楼 465,521 329,003 5 杭州下沙 晨光国际 住宅 336,477 260,269 6 杭州九堡 阳光国际 住宅 259,314 170,965 7 舟山 蓝郡国际 住宅 230,028 13,309 8 杭州江干 淘天地 写字楼 48,928 14,224 4. 报告期内房地产出租情况 □适用√不适用 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 490,104.68 9.4 54,193.68 6. 其他说明 □适用√不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 报告期内，公司对外股权投资额共计1,000万元，具体情况如下： 单位：万元 被投资公司名称 主要业务 投资金额 占被投资公司权益比例 杭州宋都新大健康管理有限公司 投资与管理咨询 尚未出资 90% 杭州诚都投资管理有限公司 投资咨询 尚未出资 100% 合肥宋都投资管理有限公司 投资与管理咨询 尚未出资 100% 杭州金溪生物技术有限公司 生物技术 1,000.00 20% (1) 重大的股权投资 报告期内，在大健康产业投资方面，公司与杭州宋都大健康管理有限公司共同出资设立杭州 宋都新大健康管理有限公司，该公司注册资本5,000.00万元，其中公司持股90%、杭州宋都大健 康管理有限公司持股10%。 杭州宋都新大健康管理有限公司、杭州青创投资管理有限公司共同与 杭州金溪生物技术有限公司签署股权投资协议，分别向杭州金溪生物技术有限公司增资1,000.00 万元。 (2) 重大的非股权投资 (3) 以公允价值计量的金融资产 (六) 重大资产和股权出售 报告期内，公司不存在重大资产和股权出售情形。 (七) 主要控股参股公司分析 单位：万元 序 号 公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净利润 1 杭州宋都房地产 集团有限公司 房地产开发 杭州采荷嘉业项目 20,000 531,935.05 3,736.57 2 杭州永都房地产 开发有限公司 房地产开发 杭州东郡国际项目 20,200 129,724.70 4,275.04 3 浙江建德宋都实 业有限公司 房地产开发 建德瑞平山项目 5,000 4,981.75 -0.09 4 桐庐桐郡置业有 限公司 房地产开发 桐庐东门新天地项目 8,000 13,162.11 -33.08 5 杭州恒都房地产 开发有限公司 房地产开发 杭州晨光国际项目 74,900 152,750.02 -10,558.39 6 南京宋都房地产 开发有限公司 房地产开发 南京美域二期项目 5,000 18,033.03 128.65 7 绍兴县宋都房地 产开发有限公司 房地产开发 绍兴金柯商汇项目 5,000 27,979.82 -263.88 8 浙江东霖房地产 开发有限公司 房地产开发 杭州阳光国际花园项目 30,000 236,406.66 3,241.86 9 合肥宋都房地产 开发有限公司 房地产开发 西湖花苑西组团项目 5,000 17,372.61 212.56 10 合肥印象西湖房 地产开发有限公 司 房地产开发 印象西湖花园一期、二期 项目 20,000 118,811.43 995.43 11 杭州宋都物业经 营管理有限公司 物业管理 物业管理项目 500 3,818.75 315.24 12 北京应天阳光太 阳能技术有限公 司 技术开发 聚光技术在太阳能发电 领域的应用 2,000 1,490.75 -120.59 13 南京南郡房地产 开发有限公司 房地产开发 南京南郡国际项目 20,000 337,188.82 17,491.51 14 杭州江都房地产 开发有限公司 房地产开发 东郡国际三期 5,000 129,074.45 -870.92 15 杭州香悦郡置业 有限公司 房地产开发 杭州香悦郡项目 5,000 315,905.95 -1,999.42 16 杭州淘天地房地 产开发有限公司 房地产开发 杭州淘天地项目 20,000 75,330.01 -1,636.57 17 舟山蓝郡置业有 限公司 房地产开发 舟山蓝郡国际项目 20,000 143,164.87 -611.43 18 舟山宋都房地产 开发有限公司 房地产开发 舟山代建项目 1,000 1,306.03 200.81 19 杭州加悦都实业 有限公司 实业投资 藕花洲项目 2,000 1,350.41 -56.52 20 杭州诚都投资管 理有限公司 投资咨询 投资管理、投资咨询 100 0.93 -0.07 21 杭州宋都新大健 康管理有限公司 管理咨询 非医疗性健康管理咨询、 企业管理咨询、投资咨询 5,000 1,068.00 -33.00 22 合肥宋都投资管 理有限公司 投资咨询 股权投资、产业投资、 企业资产管理、投资咨询 500 0.00 0.00 （1）因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明 1）本期宋都集团出资设立杭州诚都投资管理有限公司（以下简称杭州诚都），于2015年9 月06日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330104000302657的《统一社会信用代码》。 该公司注册资本100万元，宋都集团占注册资本的100%，拥有对其的实质控制权，故自该公 司成立之日起，将其纳入合并报表范围。 2）本期宋都基业投资股份有限公司（以下简称宋都股份）与杭州宋都大健康管理有限公司（以 下简称宋都大健康）共同出资设立杭州宋都新大健康管理有限公司（以下简称宋都新大健康）， 于2015年7月29日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330104000296793的《统一社 会信用代码》。该公司注册资本5,000万元，宋都股份占注册资本的90%，拥有对其的实质控 制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并报表范围。 3）本期宋都集团出资设立合肥宋都投资管理有限公司（以下简称合肥宋都投资），于2015 年12月30日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为91340100MA2MRPR247的《统一社 会信用代码》。该公司注册资本500万元，宋都集团占注册资本的100%，拥有对其的实 质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并报表范围。 （2）对公司净利润影响达到10%以上的子公司情况 单位：万元 公司名称 主要经营范 围 注册资 本 总资产 净资产 净利润 杭州宋都房地产集团有限公司 房地产开发 20,000 531,935.05 122,860.41 3,736.57 杭州永都房地产开发有限公司 房地产开发 20,200 129,724.70 94,756.51 4,275.04 杭州恒都房地产开发有限公司 房地产开发 74,900 152,750.02 87,468.80 -10,558.39 浙江东霖房地产开发有限公司 房地产开发 30,000 236,406.66 100,647.25 3,241.86 合肥印象西湖房地产开发有限 公司 房地产开发 20,000 118,811.43 28,774.49 995.43 南京南郡房地产开发有限公司 房地产开发 20,000 337,188.82 34,088.71 17,491.51 杭州江都房地产开发有限公司 房地产开发 5,000 129,074.45 3,199.85 -870.92 杭州香悦郡置业有限公司 房地产开发 5,000 315,905.95 2,085.91 -1,999.42 杭州淘天地房地产开发有限公 司 房地产开发 20,000 75,330.01 17,425.53 -1,636.57 舟山蓝郡置业有限公司 房地产开发 20,000 143,164.87 19,340.96 -611.43 （3）经营业绩与上一年报告期内相比变动在30%以上子公司的情况说明 单位：万元 公司名称 本期净利润 上期净利润 变动比例 变动原因 杭州宋都房地产集团有限公司 3,736.57 25,436.64 -85.31% 主要系上期收到子公司分 红所致 杭州永都房地产开发有限公司 4,275.04 3,089.13 38.39% 浙江建德宋都实业有限公司 -0.09 -144.53 不适用 桐庐桐郡置业有限公司 -33.08 -18.02 不适用 杭州恒都房地产开发有限公司 -10,558.39 -270.99 不适用 主要系刚需楼盘盈利空间 窄，同时为促进销售营销 推广活动增加所致 南京宋都房地产开发有限公司 128.65 -553.64 不适用 绍兴县宋都房地产开发有限公司 -263.88 1,183.19 -122.30% 主要系本期商铺销售收入 减少所致 合肥宋都房地产开发有限公司 212.56 389.41 -45.41% 合肥印象西湖房地产开发有限公司 995.43 3,696.12 -73.07% 主要系本期交付结转收入 减少所致 杭州宋都物业经营管理有限公司 315.24 196.74 60.23% 南京南郡房地产开发有限公司 17,491.51 -2,140.64 不适用 主要系本期南郡项目一期 集中交付结转收入所致 杭州香悦郡置业有限公司 -1,999.42 -915.13 不适用 主要系本期为促进销售， 营销推广活动增加所致 杭州淘天地房地产开发有限公司 -1,636.57 -937.9 不适用 主要系本期项目预售后管 理销售费用增加所致 舟山蓝郡置业有限公司 -611.43 -47.6 不适用 主要系本期项目大面积开 工后管理销售费用增加所 致 舟山宋都房地产开发有限公司 200.81 9.94 1920.22% 主要系本期新增代建收入 所致 杭州加悦都实业有限公司 -56.52 -4.92 1048.84% 主要系本期推动项目进展 管理费用增加所致 （4）持有与公司主业关联度较小的子公司的目的和未来经营计划 1） 公司目前持有以太阳能应用技术知识产权为主体的北京应天阳光太阳能技术有限公司 51%股权。公司以谨慎的态度对待太阳能行业的投资。目前太阳能发电行业处于低谷， 北京应天是一个轻资产的高科技投资项目，未来的产出和价值体现在项目团队在专业技 术领域的创新和技术优势。公司希望借助于中国太阳能行业的发展，输出北京应天拥有 的光学技术与太阳能发电技术，公司管理层会积极应对，做好投资决策和风险控制。 2） 根据公司构筑房地产行业与大健康行业双主业发展的战略规划，公司成立宋都新大健康 管理有限公司，以开展对符合公司战略发展的优质标的进行投资。公司认为未来相当一 段时间内，社会公众对大健康产业的需求将保持高速的增长，投资大健康产业有利于公 司挖掘新的利润增长点，应对房地产行业强周期性带来的业绩波动。 (八) 公司控制的结构化主体情况 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 从宏观角度看，房地产传统行业依然在国民经济中占有较高比例，行业健康稳定运行将有利 于国民经济整体的发展与改革，中央推行多种有助于房地产行业健康发展的政策措施，行业迎来 了相对宽松的发展环境，主要城市的住宅成交将有所恢复，利率的下行也有助于减少购房者的按 揭负担，促进住房需求释放，对市场信心恢复起到巩固作用。从行业发展角度看来，房地产行业 已经度过了高增长、高盈利的快速发展时期，转而进入更强调成本控制与产品优势的精细化竞争 时期。长期来看，未来的客户需求将更加多元化，市场竞争更加激烈，对企业产品竞争力和服务 内容的要求更加全面。未来房地产市场两极分化现象会愈加明显，随着规模企业的集中度越来越 高，中小房企自发转型、寻求跨行业或跨产业链投资机会已然成为趋势。 (二) 公司发展战略 基于对国民经济宏观形势与地产行业发展趋势的判断，房地产开发依然将作为公司主要业务， 公司将秉承一贯的土地储备获取政策，谨慎对待日益升温的土地市场，拿有市场的土地，做有市 场的产品。2016年公司将延续去库存、高周转的基调，根据市场的情况不断调整公司运营节点与 产品的结构，以取得公司业务规模的稳定增长。在做好房地产开发主业的同时，公司将积极寻找 在未来相当一段时间内能够为公司与广大投资者持续创造较高收益与利润的健康产业投资机会， 为公司构建双主业的驱动模式，奠定公司未来五至十年的发展基础。 (三) 经营计划 2016年，公司将加快位于杭州江东区域的江东国际项目与位于杭州下沙的东郡之星项目的开 发建设进度；计划完成南京南郡国际与杭州香悦郡项目的交付工作。 (四) 可能面对的风险 1、业务经营风险: 房地产项目开发周期长，投资大，如果项目的某个开发环节出现问题，可能会 直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能 导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。 2、跨区域经营风险：公司推行跨区域经营发展，对管理体系与人才需求提出了更高的要求。开发 过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求， 公司将面临一定的跨区域经营风险。 3、跨行业投资风险：公司在寻找跨行业投资机会的过程中可能遇到行业认知、专业人才储备等方 面的门槛，存在投资不能取得预期回报的风险。 (五) 其他 四、公司因不适用准则规定或特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明 □适用 √不适用 第五节 重要事项 一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 2015年5月18日，公司2014年度股东大会审议通过了《关于2014年度利润分配预案的议 案》，向全体股东每10股派发现金股利0.10元（含税），共计13,401,223.26元。上述利润分 配方案已于规定时间实施完毕。 (二) 公司近三年（含报告期）的普通股利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币 分红 年度 每10股送 红股数 （股） 每10股派 息数(元) （含税） 每10股转 增数（股） 现金分红的数 额 （含税） 分红年度合并报 表中归属于上市 公司股东的净利 润 占合并报表 中归属于上 市公司股东 的净利润的 比率(%) 2015年 0 0.06 0 8,040,733.96 77,542,312.69 10.37 2014年 0 0.10 0 13,401,223.26 （未完）  |