[公告]16珠投04：募集说明书摘要
广东珠江投资股份有限公司 （注册地址： 广东省广州市天河区珠江东路 421 号 601 房 ） C:\Users\yangfan\Pictures\6147208_084328045567_2.jpg 图片2 公开发行 201 6 年公司债券（ 第三期 ） 募集说明书 摘要 （面向合格投资者） 牵头主承销商 / 债券受托管理人 （上海市浦东银城中路 200 号中银大厦 39 层） 联席主承销商 ( 广州市天河区天河北路 183 - 187 号大都会广场 43 楼（ 4301 - 4316 房） ) 签署日期： 年 月 日 声明 募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券 法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格 式准则第 23 号 —— 公开发行公司债券募集说明书（ 2015 年修订）》及其它现行 法律、法规的规定，并结合发行人的实际情况编制。 本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺， 募集说明书及其摘要不存在虚 假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连 带的法律责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证 募集说明书及其摘 要中财务会计资料真实、完整。 主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏 ，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承 销商承诺 募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使 投资者在证券交易中遭受损失 的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自 己没有过错的除外； 募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗 漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约定的 相应还本付息安排。 受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受 托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出 现违约情形或违 约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式 征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于 与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请 仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。受托管 理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照相关规定、 约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的，将承担相应 的法律责任。 凡欲认购本 次 债券的投资者，请认真阅读 募集说明书及有关的信息披露文件， 进行独立投资判断并自行承 担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门对本 次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险 以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明均属 虚假不实陈述。 投资者认购或持有本次公司债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人会 议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主 体权利义务的相关约定。 根据《中华人民共和国证券法》的规定，本次债券依法发行后，发行人经营 与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负 责。 除本 公司 和主承销商外，本公司没有委托或授权任何其他人或实体提供未在 募集说明书中列明的信息和对募集说明书作任何说明。投资者若对 募集说明书及 其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会 计师或其他专业 顾问。投资者在评价和购买本次债券时，应审慎地考虑 募集说明书 第 二 节所述的 各项风险因素。 重大事项提示 一、 本 次 债券评级为 AA+ 级；截至 2014 年 12 月 31 日，发行人经审计的合 并报表中所有者权益为 244.49 亿元，合并报表资产负债率为 71.62% ；发行人 2012 年度、 2013 年度和 2014 年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润 分别为 7.98 亿元、 9.98 亿元和 73.53 亿元，三年平均归属于母公司所有者的净利 润为 30.49 亿元，预计不少于 本 次 债券一年利息的 1.5 倍。截至 2015 年 9 月 30 日，发行人未经审计的合并报表中所有者权益为 236.68 亿元，资产负债率为 7 7.52 % 。 本 次 债券发行及挂牌上市安排请参见本次 债券发行公告。 二、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济 环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。债券属于利率敏感型投资 品种，市场利率变动将直接影响债券的投资价值。由于 本 次 债券为固定利率品种 且期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，债券的投资价值在其存续期内 可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使 本 次 债券投资者持有的债券价值具 有一定的不确定性。 三、 本 次 债券发行结束后，将申请在上交所上市。由于上市流通审批事宜需 要在 本 次 债券发行结束后方能进行，公司无法保证 本 次 债券一定能够按照预期在 证券交易场 所上市流通，亦无法保证 本 次 债券会在债券二级市场有持续活跃的交 易，从而可能影响债券的流动性，导致投资者在债券转让时出现困难，形成流动 性风险。 四、公司目前经营及财务状况良好，但在 本 次 债券的存续期内，公司所处的 宏观经济形势及政策、资本市场状况、利率、地产行业发展状况、国际经济金融 环境及其他不可控因素均存在一定的不确定性，可能导致公司不能从预期的还款 来源中获得足够的资金，则可能影响 本 次 债券本息的按时偿付。 五、 由于地产行业外部环境和行业特性的影响，公司风险状况可能突然改变， 信用评级机构在跟踪评级过程中对 本 次 债券的评级级别可能会发生变化，信用级 别的降低将会增加债券到期偿付的不确定性，影响投资者的利益。联合评级认为 本 次 债券评级展望稳定，说明中至长期评级大致不会改变。另外，资信评级机构 因为自身评级水平等原因造成信用评级结论与公司及 本 次 债券的实际情况不符， 也将直接影响到投资者对 本 次 债券的评价及最终利益。 六 、 截至 2015 年 9 月末，公司待售面积 130.31 万平方米，其中已达预售条 件的面积为 88.25 万平方米（包括已竣工待售面积 48.12 万平方米，未竣工可售 面积为 40.13 万平方米），未达预售条件的面积为 42.06 万平方 米。公司 2012 - 2015 年 9 月销售面积分别为 64.18 万平方米、 57.79 万平方米、 62.67 万平方米和 53.13 万平方米 ，按照往年销售情况推算基本可以覆盖公司已竣工待售面积。鉴于目前 房地产行业前景存在一定的不确定性，未来若房地产行业政策收紧或市场出现大 幅波动，可能影响公司的房地产业 务，导致销售缓慢，形成较大的去化压力。 七、 2012 - 2014 年末及 2015 年 9 月末 ，公司资产负债率分别为 79.63% 、 71.18% 、 71.62% 和 7 7 . 52 % ，资产负债率 略高 。随着公司房地产开发业务规模的逐步扩张， 项目开发支出将相应增加，公司的债务规模及资产负债率可能进一步上升。如果 公司持续融资能力受到限制或者未来宏观经济环境发生较大不利变化，公司可能 面临偿债压力，正常经营活动可能因此受到不利影响。 八、公司 2012 - 2014 年及 2015 年 9 月的流动比率分别为 1.58 、 1.52 、 1.80 和 1. 92 ，速动比率分别为 0.38 、 0.55 、 0.64 和 0. 80 ，流动比率及速动比率较低，报 告期内流动比率和速动比率呈上升态势，说明企业的短期偿债能力逐步增强，但 因发行人所处行业为房地产行业，有其行业的特殊性，行业内对比来看， 2012 - 2014 年及 2015 年 9 月，沪深和香港股市房地产公司 1的流动比率平均值分 别为 1.83 、 1.71 、 1.47 和 1. 51 ，速动比率平均值分别为 0.44 、 0.44 、 0.40 和 0.4 8 ， 发行人流动比率、速动比率处于较好水平。 1 此处选取沪深和香港股市规模较大的十家规模较大的房地产公司进行统计：华夏幸福、绿地控股、保利 地产、泛海控股、招商局 B 、招商地产、陆家嘴、陆家 B 股、万科 A 、金地集团。 九 、 2012 - 2014 年度及 2015 年 1 - 9 月 ，公司经营活动产生的现金流净额分别 为 - 10,903.17 万元、 61,007.88 万元、 - 1,129,830.01 万元和 - 766,300.66 万元，其中， 经营活动现金流入分别为 808,095.78 万元、 1,056,252.87 万元、 1,047,916.33 万元 和 1,285,053.39 万元，经营活动现金流出分别为 818,998.95 万元、 995,244.99 万 元、 2,177,746.35 万元和 2,051,354.05 万元。公司房地产开发业务属于资金密集 型业务，建设周期长，项目前期土地购置、 建设投入 与销售回款存在一定的时间 错配，公司房地产开发业务近年来发展较快，导致经营活 动产生现金流出规模较 大，因而经营活动现金流量净额出现负值。如果未来宏观经济环境发生较大不利 变化，将对公司房地产销售收款产生不利影响，公司经营活动产生的现金流量净 额可能会存在一定波动。 十 、 公司在核心城市和地区拥有较为丰富的土地储备和多个优质的开发项目， 出于稳健经营的理念，公司采取分期滚动开发以减小资金压力。同时，公司拥有 比较稳健的现金流和良好的融资渠道，为项目的后续建设提供资金保障。但因公 司所开发的项目整体面积较大、在建开发产品较多、总投资规模较大，随着项目 后续开发的投入，未来资金支出较大，可能存在一定的资金支出压力。 十一、发行人投资性房地产规模较大，且自 2013 年开始对投资性房地产的 后续计量由成本模式计量改为公允价值模式计量。 2013 、 2014 年末，发行人投 资性房地产科目账面价值分别为 1 ,459,912.53 万元和 2,343,042.39 万元； 2014 年 度投资性房地产公允价值变动损益为 874,616.18 万元，占 2013 年末账面价值的 59.90% 。 2014 年末，公司因公允价值变动较大导致年末利润总额增大，如剔除 公允价值变动损益影响，公司的利润水平及利润率等指标与往年相比波动不大， 企业的经营能力和偿债能力未发生实质性变化。 2013 年前企业对投资性房地产 采用账面价值计量，导致自持物业价值长期被低估， 2013 年起，企业按照相关 法律法规对投资性资产按照公允价值计量，可更客观公允的反映企业所持物业价 值，更好地反映企业的经营能力和偿债能力。 十二、 2012 - 2014 年 末 及 2015 年 9 月 末 ，公司存货分别为 2,749,332.34 万元、 2,648,642.79 万元、 3,837,210.81 万元和 4,615,733.17 万元，占公司总资产的比例 分别为 65.50% 、 44.64% 、 44.55% 和 4 3.84 % ，公司存货主要是房地产类存货，主 要包括已完工开发产品和在建开发产品 等 ，其中在建开发产品分别为 2,438,928.57 万元、 2,352,681.66 万元、 3,752,429.28 万元和 4,522,757.63 万元， 分别占公司存货比例的 88.71 % 、 88.83% 、 97.79% 和 97.99 % 。公司的房地产开发 项目 主要 分布 在 北上广深等一线 城市， 这些区域因人口、配套资源等原因房价始 终处于上升通道，但不排除未来国家新的房地产政策（如房产税、登记制度、出 让制度等）的出台，给整个房地产市场带来的影响，从而引起价格和成交量的波 动，导致公司项目销售缓慢，房地产类存货的出售或变现 可能存在不确定性。 ， 十三 、 截至 2015 年 9 月 30 日，公司有息负债期末余额合计达 4,737,094 万 元，其中，短期借款余额 568,170 万元，一年内到期的长期借款余额 639,266 万 元，长期借款余额 3,544,985.00 万元。近年来公司为满足经营发展需要，有息债 务规模呈一定比例增长，未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化， 较大规模的有息负债将可能使公司面临一定的资金压力。 十四、截至 2015 年 9 月，公司暂无委托借贷业务 ， 本公司 担保余额 220.85 亿元， 对下属子公司的担保余额为 191.98 亿元人民币，本公司对其他关联方担 保余额为 28.86 亿元，占净资产的 1 2.19 % ， 上述担保均为保证担保，是在设定一 定抵质押率之抵质押物基础上追加的附加担保。目前被担保方经营稳定，如未来 出现经济波动，在抵质押物不能完全覆盖贷款余额的情况下，存在一定代偿风险。 此外，本公司 与关联方资金往来拆借金额 59.62 亿元。相关交易符合法律法规和 公司的规定。 十五、 2012 年 - 2014 年底及 2015 年 9 月底，公司其他应收款中经营性往来款 分别为 322,885 万元、 482,836 万元、 1,084,621 万元和 1,137,649.62 万元，占比 分别为 75.37 % 、 80.09 % 、 8 1.70 % 和 64.13 % ，非经营性往来款分别为 105,488 万 元、 120,020 万元、 242,916 万元和 596,204 万元，占比分别为 24.63 % 、 1 9.91 % 、 1 8.30 % 和 33.61 % 。 十六、 房地产行业与宏观经济运行情况 、 与国民经济发展周期 密切 相关 。为 促进国民经济的平稳运行， 近年来国家和 各级政府 相继 出台 了 多项积极的财政政 策、适度宽松的货币政策和投资鼓励政策，这有利于促进经济 持 续健康发展，并 带动居民收入水平不断提高。但如果未来国家政策出现重大转变，财政与货币政 策大幅收紧，将直接影响社会收入水平、收入预期、基建需求和支付能力，从而 影响公司业务的发展。 十 七 、公司房地产销售收入 和利润 占主营业务收入与营业利润的比重较高。 当前 房地产市场 在经历了高涨探底阶段后 逐渐回归理性 ，尽管现阶段房地产相关 政策呈现出宽松回调的态势，政策逐渐放松，但由于房价仍是房地产供需关系调 控的直接指标，行业前景存在较多不确定性，居民购房意愿 有所 降低。若未来房 地产行业政策 转向 收紧，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷 政策等对房 地产行业实施调控，行业发展 则会受到影响 ， 将 可能影响公司的房地产开发与销 售业务，或可能增加发行人获取土地储备的难度和成本，进而可能会对公司的盈 利情况产生一定的影响。 十 八 、截至 2014 年末，发行人纳入合并财务报表的子公司有 122 家，经营 业务涵盖房地产开发、物业 经营 及其他业务等，组织机构和管理体系较为 庞大 ， 对公司的管理能力要求较高。目前，公司 虽 建立了完善的内部控制 体制和经营管 理体系 ，但随着 未来 经营规模的不断扩大，公司的运营管理、风险控制等方面的 难度也将 随之 增加，若公司不能相应提高其内部控制 和 管理能力， 则 可能会影响 经营效率，进而对经营业绩造成不利影响。 十九、根据联合信用评级有限公司出具的评级报告，公司主体信用等级为 AA+ ，本次公司债券信用等级为 AA+ ，该 评级反映了公司作为具备较强综合实 力的房地产开发公司，在业务规模、品牌知名度、区域布局、开发经验、土地储 备等方面具有较强的竞争优势。同时，联合评级也关注到公司所在房地产行业受 宏观经济增速、房地产调控政策影响较大以及公司项目分布较为集中、债务负担 较重等因素对公司信用水平带来的不利影响。公司在建项目地理位置较好，随着 项目的陆续销售，公司将保持良好的经营状况，联 合评级对公司的评级展望为“稳 定”。基于对公司主体长期信用以及本次公司债券偿还能力的综合评估，联合评 级认为，本次公司债券到期不能偿还的风险很低。 二十、联合评级将在本次债券存续期内，在每年广东珠江投资股份有限公司 年度审计报告出具后的两个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次债券存续期内 根据有关情况进行不定期跟踪评级。 联合评级将密切关注广东珠江投资股份有限 公司的相关状况，如发现广东珠江投资股份有限公司或本次债券相关要素出现重 大变化，或发现其存在或出现可能对信用等级产生较大影响的重大事件时，联合 评级将落实有关情况并及时评估其对信用等级产生的影响，据以确认或调整本次 债券的信用等级。 跟踪评级结果将在评级公司网站和交易所网站予以公布（交易所 网站公布时间不晚于本公司网站），并同时报送 发行人 、监管部门等。 二十一、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对 于所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃 投票权的 债券持有人，以及在相关决议通过后受让取得本次债券的持有人）均有同等约束 力。在本次债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议 的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出 的决议和主张。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本次债券均视作同 意并接受本公司为本次债券制定的《债券受托管理人协议》、《债券持有人会议规 则》等对本次债券各项权利义务的规定 。 二十二、因起息日在2016年1月1日以后，本次债券名称定为广东珠江投资股 份有限公司2016年公开发行公司债券，广东珠江投资股份有限公司2016年公开发 行公司债券（第一期）已于2016年1月14日成功发行。因此，本期债券名称定为 广东珠江投资股份有限公司2016年公开发行公司债券（第三期）。本期评级报告 名称变为《广东珠江投资股份有限公司2016年公开发行公司债券（第三期）信用 评级分析报告》。本期募集说明书、募集说明书摘要、评级报告等公告类文件， 均使用债券名称广东珠江投资股份有限公司2016年公开发行公司债券，相关文件 的内容继续有效。 目 录 声明............................................................... ii 重大事项提示....................................................... iv 目 录............................................................. x 释 义............................................................ xii 第一节 发行概况..................................................... 1 一、 本次发行的基本情况 ................................ .................. 1 二、 本次债券发行的有关机构 ................................ .............. 4 三、 认购人承诺 ................................ .......................... 8 四、 发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 .......................... 8 第二节 风险因素.................................................... 10 一、 本次债券的投资风险 ................................ ................. 10 二、 发行人的相关风险 ................................ ................... 11 第三节 发行人及本次债券的资信状况.................................. 20 一、 本次债券的信用 评级情况 ................................ ............. 20 二、 公司债券信用评级报告的主要事项 ................................ ..... 20 三、 发行人的资信情况 ................................ ................... 22 第四节 发行人基本情况.............................................. 25 一、 发行人的基本信息 ................................ ................... 25 二、 发行人对其他企业的重要权益 投资情况 ................................ . 30 三、 发行人控股股东及实际控制人基本情况 ................................ . 44 四、 发行人的董事、监事、高级管理人员基本情况 ........................... 46 五、 发行人主要业务基本情况 ................................ ............. 49 第五节 财务会计信息................................................ 83 一、 最近三年及一期财务报表 ................................ ............. 83 二、 最近三年一期合并财务报表范围的变化 ................................ . 94 三、 最近三年及 一期主要财务指标 ................................ ......... 98 四、 管理层作出的简明结论性意见 ................................ ......... 99 五、 最近一个会计年度期末有息债务的总余额、债务期限结构、信用融资与担保融资 的结构等情况 ................................ ........................... 133 六、 本次发行后公司资产负债结构的变化 ................................ .. 134 七、 资产负债表日后事项 ................................ ................ 136 八、 或有事项 ................................ .......................... 136 九、 其他重要事项 ................................ ...................... 137 十、 受限资产及其他具有可对抗第三人的有限偿付负债情况 .................. 137 第六节 募集资金运用............................................... 140 一、 募集资金数额与用途 ................................ ................ 140 二、 募集资金使用计划 ................................ .................. 140 三、 募集资金运用对发行人财务状况的影响 ................................ 142 第七节 备查文件................................................... 143 一、 备查文件 ................................ .......................... 143 二、 查阅地点 ................................ .......................... 143 释 义 在本募集说明书 摘要 中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义： 公司 / 本公司 / 发行 人 / 珠江投资 指 广东珠江投资股份有限公司 股东会 指 本公司股东会 董事会 指 本公司董事会 监事会 指 本公司监事会 本次债券 指 根据发行人 2015 年 7 月 27 日召开的股东大会通过的有关决议， 经中国证监会批准，向合格投资者公开发行的面值总额不超过人 民币 80 亿元的公司债券 本次发行 指 广东珠江投资股份有限公司向中国证监会申请发行总额不超过 80 亿元的公司债券 募集说明书 指 发行人根据有关法律、法规为发行本次债券而制作的《广东珠江 投资股份有限公司 201 6 年公司债券（ 第三期 ）募集说明书》 募集说明书摘要 指 发行人根据有关法律、法规为发行本次债券而制作的《广东珠江 投资股份有限公司 201 6 年公司债券（ 第三期 ）募集说明书摘要》 债券持有人 指 通过认购、购买或其他合法方式取得 本 次 债券的投资者 债券持有人会议规 则 指 《广东珠江投资股份有限公司 201 6 年公司债券持有人会议规则》 债券受托管理协议 指 发行人与债券受托管理人为 本 次 债券发行签订的《广东珠江投资 股份有限公司 201 6 年公司债券受托管理协议》 牵头主承销商、债 券受托管理人、中 银 国际 证券 指 中银国际证券有限责任公司 联席主承销商、广 发证券 指 广发证券股份有限公司 承销团 指 主承销商为本次发行组织的，由主承销商和分销商组成的承销团 评级机构、资信评 级机构、联合信用 指 联合信用评级有限公司 竞天、律师、本公 司律师 指 北京市 竞天公诚律师事务所 中喜、会计师、本 公司会计师 指 中喜会计师事务所（特殊普通合伙） 国务院 指 中华人民共和国国务院 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 债券登记机构、登 记公司 、中证 登 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》 最近三年一期、报 告期内 指 2012 年、 2013 年、 2014 年及 2015 年 1 - 9 月 交易日 指 上海证券交易所的正常营业日 元 指 如无特别说明，指人民币元 本募集说明书 摘要 中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有 差异，这些差异是由于四舍五入造成的。 第一 节 发行概况 一、 本次发行的基本情况 (一) 本 次 债券 的 核准情况 及核准规模 本次发行经公司于 2015 年 7 月 3 日 召开的 董事会会议审议通过 ，并经公司 于 2015 年 7 月 27 日 召开的 股东 会 会议表决 通过 。 2015 年 12 月 24 日，经中国证监会证监许可 [2015]3052 号文核准，公司获准 向合格投资者公开发行面值总额不超过 80 亿元（含）的公司债券。 (二) 本 次 债券的基本 情况和主要 条款 1、发行主体：广东珠江投资股份有限公司。 2、本期债券名称：广东珠江投资股份有限公司2016年公开发行公司债券（第 三期）（简称为“16珠投04”）。 3、发行规模：本期基础发行规模为5亿元，并配有超额配售选择权，其中 超额配售不超过5亿元（含）。 4、超额配售选择权：发行人和主承销商根据网下申购情况，决定是否行使 超额配售选择权，即在基础发行规模5亿元的基础上，由主承销商在本期债券基 础发行规模上追加不超过5亿元的发行额度。 5、票面金额：本次债券面值人民币100元。 6、发行价格：按面值平价发行。 7、债券品种和期限：本期债券品种为5年期，附第3年末发行人调整票面 利率选择权及投资者回售选择权。 8、发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在本期债券存续期的第3 年末调整本期债券后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日前的第 30 个交易日，在中国证监会指定的上市公司信息披露媒体上发布关于是否调整 本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使本期债券票面利率调整 选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。 9、投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整 幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的第3个计息年度付息日将持有的本 期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照上交所和债券登记机 构相关业务规则完成回售支付工作。 10、回售登记日：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度 的公告之日起3个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券 持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易； 回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上 述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。 11、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本次债券在登记机构 开立的托管账户托管记载。本次债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机 构的规定进行债券的转让、质押等操作。 12、债券利率或其确定方式：本期债券票面年利率将根据簿记建档结果确定。 本期债券的票面利率在存续期内前3年固定不变；在存续期的第3年末，如发行 人行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前3年票 面利率加调整基点，在债券存续期后2年固定不变。 13、还本付息的期限和方式：本次公司债券按年付息、不计复利、到期一次 还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付。本次债券本息支付将 按照债券登记机构的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付的具体事项按照 债券登记机构的相关规定办理。 14、起息日：2016年3月16日。 15、付息日：本期债券的付息日为2017年至2021年每年的3月16日（如 遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日；顺延期间付息款项不另 计利息）。若投资者行使回售选择权，回售部分债券的付息日为2017年至2019 年每年的3月16日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日； 每次付息款项不另计利息。 16、兑付日：本期债券的兑付日期为2021年3月16日（如遇法定节假日或 休息日，则顺延至其后的第1个工作日；顺延期间兑付款项不另计利息）。若债 券持有人行使回售选择权，则回售部分的本期债券的兑付日为2019年3月16 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日；顺延期间兑付款 项不另计利息）。在兑付登记日次日至兑付日期间，本期债券停止交易。 17、利息登记日：本次债券的利息登记日按登记机构相关规定处理。在利息 登记日当日收市后登记在册的本次债券持有人，均有权就所持本次债券获得该利 息登记日所在计息年度的利息。 18、支付金额：本次债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者 截至利息登记日收市时所持有的本次债券票面总额与对应的票面年利率的乘积； 于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有 的本次债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。 19、担保人及担保方式：无担保。 20、信用级别及资信评级机构：经联合信用评级有限公司综合评定，发行人 的主体长期信用等级为AA+，本次债券的信用等级为AA+。联合信用评级有限 公司将在本次债券有效存续期间对发行人进行定期跟踪评级以及不定期跟踪评 级。 21、牵头主承销商、债券受托管理人：中银国际证券有限责任公司。 22、联席主承销商：广发证券股份有限公司。 23、发行方式：本次债券发行采取面向合格投资者公开发行。 24、本次发行对象：本次债券面向合格投资者发行，具体参见发行公告。 25、网下配售原则：主承销商根据网下询价结果对所有有效申购进行配售， 机构投资者的获配售金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。公司将按 照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低到高对申购金额 进行累计，当累计金额超过或等于本次债券发行总额时所对应的最高申购利率确 认为发行利率。申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的投资者原则上按 照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照时间优先的原则进行配售， 同时适当考虑长期合作的投资者优先。发行人和主承销商有权决定本期债券的最 终配售结果。 26、向公司股东配售的安排：本次债券不向公司股东优先配售。 27、承销方式：本次债券由主承销商负责组建承销团，以余额包销的方式承 销。 28、拟上市地：上海证券交易所。 29、上市安排：本期债券发行结束后，发行人将向上交所提出关于本期债券 上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。 30、质押式回购：发行人主体信用等级为AA+，本次债券的信用等级为AA+， 符合进行新质押式回购交易的基本条件，本次债券新质押式回购相关申请尚需有 关部门最终批复，具体折算率等事宜按登记公司的相关规定执行。 31、募集资金用途：本次债券募集资金用于偿还银行贷款，剩余资金用于补 充营运资金，以满足公司日常生产经营需求。 32、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券 所应缴纳的税款由投资者承担。 33、募集资金专项账户：公司已于中国银行股份有限公司广州海珠支行签署 了募集资金账户监管协议，开立了募集资金专项账户，确保募集资金专款专用。 1、 (三) 本次债券发行及上市安排 1 、本次债券发行时间安排 发行公告刊登日期： 2016 年 3月14日 发行首日： 2016 年 3月16日 预计发行期限： 2016 年 3月16日 2 、本次 债券上市安排 本次发行结束后，本公司将尽快向上海证券交易所提出关于本次债券上市交 易的申请。具体上市时间将另行公告。 二、 本次 债券 发行 的 有关 机构 (一) 发行人 名称： 广东珠江投资股份有限公司 法定代表人： 朱克林 注册地址 ： 广东省广州市天河区珠江东路 421 号 601 房 办公 地址： 广州市珠江新城珠江东路 421 号珠江投资大厦 电话： 020 - 62613812 传真： 020 - 62826111 邮政编码： 510623 经办人 ： 潘洁碧、刘铭塨、 王震、 陈倩雯 (二) 主承销商 1 、牵头主承销商 名称： 中银国际证券有限责任公司 法定代表人： 钱卫 住所： 上海市浦东银城中路 200 号中银大厦 39 层 办公地址： 北京市西城区西单北大街 110 号 7 层 电话： 010 - 66229000 传真： 010 - 66578977 邮政编码： 100032 经办人： 付英、 康乐、 蔡亮、李政德 2 、联席主承销商 名称： 广发证券股份有限公司 法定代表人： 孙树明 住所： 广州市天河区天河北路 183 - 187 号大都会广场 43 楼（ 4301 - 4316 房） 办公地址： 广州市天河北路 183 号大都会广场 38 楼 电话： 020 - 87555888 传真： 020 - 87553575 邮政编码： 510075 经办人： 陈洁怡、徐.、刘煜明 (三) 律师 事务所 名称： 北京市 竞天公诚律师事务所 负责人： 赵洋 住所： 北京市朝阳区建国路 77 号华贸中心 3 号写字楼 34 层 办公地址： 北京市朝阳区建国路 77 号华贸中心 3 号写字楼 34 层 电话： 010 - 58091055 传真： 010 - 58091100 邮政编码： 100025 经办 人 ： 乔胜利、张荣胜、林佩斯、邹晓华、郑晴天 (四) 会计师事务所 名称： 中喜会计师事务所（特殊普通合伙） 法定代表人： 张增刚 住所： 北京市东城区崇文门外大街 11 号 11 层 1101 室 办公地址： 北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层 电话： 020 - 38457579 传真： 020 - 38457579 邮政编码： 100062 经办人 ： 张增刚、魏淑珍、林翔、杨帆 (五) 资信评级机构 名称： 联合信用评级有限公司 法定代表人： 吴金善 住所： 天津市南开区水上公园北道 38 号爱俪园公寓 508 办公地址： 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层 电话： 010 - 85172818 传真： 010 - 85171273 邮政编码： 300042 经办人： 李晶、范文豪 (六) 债券受托管理人 名称： 中银国际证券有限责任公司 法定代表人： 钱卫 住所： 上海市浦东银城中路 200 号中银大厦 39 层 办公地址： 上海市浦东银城中路 200 号中银大厦 39 层 电话： 021 - 20328556 传真： 0 21 - 50372641 邮政编码： 200120 经办人： 何银辉 (七) 募集资金专项账户开户银行 开户银行： 中国银行股份有限公司广州海珠支行 账户户名： 广东珠江投资股份有限公司 收款账号： 714666845571 联系地址： 广州市海珠区广州大道南 880 号中国银行 联系人： 郭伟佳 电话： 18620962862 传真： 020 - 89040572 (八) 申请上市的证券交易所 名称： 上海证券交易所 法定代表人 ： 黄红元 住所： 上海市浦东南路 528 号证券大厦 电话： 021 - 68808888 传真： 021 - 68804868 (九) 公司 债券登记机构 名称： 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 负责人 ： 聂燕 住所： 上海市陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 3 楼 电话： 021 - 68873878 传真： 021 - 68870064 三、 认购人承诺 购买 本 次 债券的投资者（包括本 次 债券的初始购买人和二级市场的购买人以 其他方式合法取得本 次 债券的人，下同）被视为作出以下承诺： （一）接受 募集说明书对 本 次 债券项下权利义务的所有规定并受其约束； （二） 本 次 债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更； （三） 本 次 债券发行结束后，发行人将申请 本 次 债券在上交所上市交易，并 由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。 四、 发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 截至 募集说明书出具之日 ，本公司与本公司聘请的与本次发行有关的中介机 构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其 他 重大 利害关系。 第二 节 风险因素 投资者在评价和投资本次债券时，除募集说明书披露的其他各项资料外，应 特别认真地考虑下述各项风险因素。 一、 本 次 债券的投资风险 (一) 利率风险 受国民经济运行状况、国家宏观经济、金融货币政策、国际环境变化等因素 的影响，市场利率存在波动的可能性。债券二级市场的交易交割对市场利率非常 敏感，其投资价值在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本次 债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。 (二) 流动性风险 本次债券发行结束后，本公司将积极申请本次债券在上海证券交易所上市流 通。由于具体上市审批事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关 主管部门的审批或核准，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在合法的 证券交易市场交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交 易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素 的影响，公司亦无法保证本次债券能够在二级市场有活跃的交易，从而可能影响 债券的流动性。 (三) 偿付风险 公司目前经营和财务状况良好。本次公司债券期限较长，在债券的存续期内， 如公司所处的宏观经济环境、国家相关政策等外部环境以及公司本身的生产经营 发生不可预知变化，影响到公司自身的生产经营，将可能导致公司不能从预期的 还款来源中获得足够资金按期支付本息，从而对债券持有人的利益造成一定的影 响。 (四) 本次 债券安排所特有的风险 尽管在本次债券发行时，公司已根据实际情况安排了偿债保障措施来控制和 保障本次债券按时还本付息，但是在存续期内，可能由于不可控的市场、政策法 律法规变化等因素导致目前拟定偿债保障措施不完全或无法履行，将对本次债券 持有人的利益产生影响。 (五) 资信风险 公司资信状况良好，不存在银行贷款延期偿付的状况。最近三年公司与主要 客户和供应商发生重要业务往来时，未曾发生严重违约行为。 在未来的经营过程中，公司亦将禀承诚实信用原则，严格履行所签订的合同、 协议或其他承诺。但如果由于公司自身的相关风险或不可控制的因素，公司的财 务状况发生不利变化，导致不能按约定偿付贷款本息或在业务往来中发生严重违 约行为，将可能使本公司资信状况发生不利变化，本次债券的投资者亦有可能受 到不利影响。 (六) 评级风险 联合信用评级有限公司对 公司主体信用 及本次 债券评定的信用等级均为 AA + 级。 公司无法保证其主体信用等级和本次债券的信用等级在本次债券存续期 间不会发生任何负面变化。如果公司的主体和/或本次债券的信用状况在本次债 券存续期间发生负面变化，资信评级机构将可能调低本公司信用等级或本次债券 信用等级，从而对投资者利益产生不利影响。 二、 发行人的相关风险 (一) 财务风险 1、 资产负债 水平 风险 2012 - 2014 年末及 2015 年 9 月末 ，公司资产负债率分别为 79.63% 、 71.18% 、 71.62% 和 7 7.52 % ，资产负债 水平 略 高 。随着公司房地产开发业务规模的逐步扩 张，项目开发支出将相应增加，公司的债务规模及资产负债率可能进一步上升。 如果公司持续融资能力受到限制或者未来宏观经济环境发生较大不利变化，公司 可能面临偿债压力，正常经营活动可能因此受到不利影响。 2、 毛利率波动的风险 2012 - 2014 年度及 2015 年 1 - 9 月 ，公司主营业务毛利润分别为 322,394.11 万 元、 344,604.00 万元、 342,484.30 万元 和 204,346.00 万元 ，毛利率分别为 49.69% 、 39.41% 、 40.08% 和 39.99 % ，其中，房地产销售板块毛利润分别为 296,051.41 万 元、 338,118.17 万元 、 293,351.89 万元 和 188,907.01 万元 ，毛利率分别为 45.52% 、 39.74% 、 35.42% 和 3 8.65 % ，房地产销售板块毛利润占主营业务毛利润比例分别 为 91.83% 、 98.12% 、 85.65% 和 9 2.44 % ， 由于房地产市场调控政策及供需关系可 能存在变化，若发行人的毛利率在未来出现较大波动，将可能对公司的经营业绩 和财务状况产生一定影响 。 3、 投资性房地产公允价值波动的风险 为了 客 观 公允的反映投资性房地产的价值，公司自 2013 年开始对投资性房 地产的后续计量由成本模式计量改为公允价值模式计量， 2014 年度公司投资性 房地产的公允价值变动收益为 874,616.18 万元，由于房地产市场的变化，若发行 人投资性房地产的公允价值在未来出现较大波动，将可能对公司的经营业绩和财 务状况产生一定影响。 4、 存货规模及跌价的风险 2012 - 2014 年 末 及 2015 年 9 月 末 ，公司存货分别为 2,749,332.34 万元、 2,648,642.79 万元、 3,837,210.81 万元和 4,615,733.17 万元，占公司总资产的比例 分别为 65.50 % 、 44.64% 、 44.55% 和 4 3.84 % ，公司存货主要是房地产类存货，主 要包括已完工开发产品和在建开发产品 （含土地） ， 其中在建开发产品分别为 2,438,928.57 万元、 2,352,681.66 万元、 3,752,429.28 万元和 4,522,757.63 万元， 分别占公司存货比例的 88.71% 、 88.83% 、 97.79% 和 97.99 % 。 公司的房地产开发 项目 主要 分布 于 北上广深等一线 城市， 这些区域因人口、配套资源等原因房价始 终处于上升通道，但不排除未来国家新的房地产政策（如房产税、登记制度、出 让制度等）的出台，给整个房地产市场带来的影响，从而引起价格和成交量的波 动，导致公司项目销售缓慢，房地产类存货的出售或变现可能存在不确定性。 5、 经营现金流 波动的风险 2012 - 2014 年度及 2015 年 1 - 9 月 ，公司经营活动产生的现金流 量 净额分别为 - 10,903.17 万元、 61,007.88 万元、 - 1,129,830.01 万元和 - 766,300.66 万元，其中， 经营活动现金流入分别为 808,095.78 万元、 1,056,252.87 万元、 1,047,916.33 万元 和 1,285,053.39 万元，经营活动现金流出分别为 818,998.95 万元、 995,244.99 万 元、 2,177,746.35 万元和 2,051,354.05 万元。房地产开发业务属于资金密集型业 务，建设周期长，项目前期土地购置、 建设投入 与销售回款存在一定的时间错配 。 公司房地产开发业务近年来发展较快，导致经营活动产生现金流出规模较大，因 而经营活动现金流量净额出现负值。如果未来宏观经济环境发生较大不利变化， 将 可能 对公司房地产销售收款产生不利影响，公司经 营活动产生的现金流量净额 可能会存在一定波动。 6、 未来存在较大规模资本支出的风险 房地产开发一般投资周期较长，投资规模较大，属于资金密集型产业， 截至 201 5 年 9 月末，公司主要土地储备项目土地面积达 1,103.20 万平方米 ， 规划建 筑面积 2,221.87 万平方米。 这些储备项目 为未来持续发展提供了坚实有力的基础， 但后续 的 开发需要公司在未来投资持续的资金支持。因此，公司在未来将面临一 定程度的资本支出压力，未来若公司的融资能力受到宏观经济政策、信贷政策、 产业政策等方面的影响，则未来的经营目标的实现将 可能 受到一定程度的影响。 7、 关联交易 风险 公司 机构较为庞大， 下属子公司较多， 为了提高资金的使用效率，降低外部 融资成本， 报告期内，公司 无委托借贷但 与控股股东、下属子公司及其他关联方 存在 一定 规模的担保、资金拆借等关联交易 。未来 ，如果公司向其他关联方提供 委托贷款、资金拆借和担保后，不能及时收回相关款项或者需要 履行 担保义务， 将可能影响本公司的现金流 。 8、 对外担保情况 公司按房地产经营惯例为商品房承购人因购买公司开发的商品房而向银行 申请按揭贷款提供阶段性抵押担保，该担保自按揭合同生效之日起，至商品房承 购人所购房产办出《房地产权证》并抵押给按揭银行止。截至 2015 年 9 月 30 日，公司及控股子公司向银行提供商品房按揭贷款担保余额为 514,612 万元 ， 在 担保期内，如购房人无法继续偿还贷款，且抵押物价值不足以抵偿相关债务，公 司将承担一定的经济损失。本公司目前并未出现因按揭担保而承担现时偿债义务 的情况 。 9、 有息负债规模较大的风险 截至 2015 年 9 月 30 日， 公司有息负债期末余额合计达 4,737,094 万元，其 中，短期借款余额 568,170 万元，一年内到期的长期借款余额 639,266 万元，长 期借款余额 3,544,985.00 万元 。 近年来公司为满足经营发展需要，有息债务规模 呈一定比例 增长，未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大 规模的有息负债将 可能 使公司面临一定的资金压力。 (二) 经营风险 1、经济周期风险 公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与 国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经 济因素的综合影响深远。近年来，我国全社会固定资产投资规模 和 城镇房地产开 发投资规模 均 保持较高的增长速度，为 房地产 公司业务的发展创造了良好的外部 条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素，随着宏观经济政策调整， 基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增 加 等 ， 可能 使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风 险。如果未来国内经济增速 放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合 理的预期并相应调整经营行为，则将 可能 对公司的整体业绩和盈利能力产生不利 影响。 2、房地产价格波动风险 房地产开发是公司的核心业务，也是公司的主要利润来源。目前，国内宏观 经济仍有 较强的不确定性，经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地 产价格的预期，影响居民对房产的购置意向，从而导致房地产市场价格进入上下 波动的 “ 新常态 ” 。尽管现阶段房屋购置政策及房地产业信贷政策呈现出宽松回 调的态势，但作为宏观经济调控的重点，房地产价格未来仍可能产生较大波动， 进而从销售、回款等方面 影响房地产开发业务的收益， 可能 对公司业绩造成不利 影响。 3、房地产开发业务经营风险 房地产开发具有开发周期长、投入资金大、涉及行业范围广等特点，不但要 做好成本管理、工程管理、销售推广、物业服务等多个环节管控，更受到规划部 门、国土部门、建设部门、房管部门、消防部门和环保部门等多个政府机构的审 批和监管，这都对公司的开发控制和运营能力提出较高要求。尽管公司从事项目 开发多年，成功项目众多，具有丰富的开发经验和具备较强的项目运作能力，但 在不断变化的内外部环境下，如果因决策疏忽或管理疏漏等因素的出现则可能引 发项目开发出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、 施工方案选定不科学、合作 单位配合不力、项目管理和组织不力等，可能会直接 或间接地导致项目开发的周期延长、综合成本上升、投资回报降低等结果，可能 出现项目预期经营目标难以实现的风险。 4、房地产开发项目收益不确定的风险 房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、 建设 成本、融资成本、税 收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房 销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产 市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳 下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续 稳步增长，在上述因素 的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险。 5、土地价格及土地储备风险 公司为保证持续稳健的房地产开发经营，需要适时进行一些土地储备。目前， 公司土地储备分布在北上广深等一 线 城市和天津、成都、西安等二线城市，部分 项目规模较大。 截至 201 5 年 9 月 末 ，公司主要土地储备项目土地面积达 1,103.20 万平方米 ， 规划建筑面积 2,221.87 万平方米。 根据国家对建设用地的相关管理规定，如果公司由于资金、市场等原因未能 及时开发储备的土地而导致违规，将可能面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地 使用权的风险。此外，因宏观经济与行业市场变化，也可能造成公司储备用地的 价值发生波动 ， 或因城市管理的需要而调整城市规划 ， 导致公司储备用地所处环 境发生不利变化，这些也将可能给公司的经营带来风险。 6、 品牌声誉风险 近年来，房地产行业备受公众和政府机构关注，大型地产企业在注重经营开 发的同时，也逐步将企业品牌、社会口碑和社会责任纳入企业管理体系内。 企业 品牌声誉及口碑 同时也 是 业务招投标 与 市场营销推广 的重要影响因素。多年来， 发行人依靠严密的标准化质量控制体系，完成了大量大盘开发工程，通过积极的 营销策略，在房地产领域打造了 “ 好生活在珠江 ” 的品质品牌。但由于建筑施工 与房地产开发业务工序复杂，且公司同时开发的项目数量较多，若公司未来对建 筑施工规范和质量 控制 贯彻落实不到位，使建筑工程或楼盘产品存在质量瑕疵， 或因安全生产制度落实不到位频繁发生重大事故，则 可能 将对发行人的品牌声誉 造成一定程度的影响，进而影响发行人的业务开展。 (三) 管理风险 1、内部控制管理风险 截至 2014 年末，发行人纳入合并财务报表的子公司有 122 家，经营业务涵 盖房地产开发、物业 经营 及其他 相关 业务等，组织机构和管理体系较为 庞大 ，对 公司的管理能力要求较高。目前，公司 虽 建立了完善的内部控制体系，但随着 未 来 经营规模的不断扩大，公司的运营管理、风险控制等方面的难度也将 随之 增加， 若公司不能相应提高其内部控制 和 管理能力， 则 可能会影响经营效率，进而对经 营业绩造成不利影响。 2、房地产跨区域经营风险 房地产具有很强的地域性，不同地区之间的 供求 状况、 消费特点 、 地方政策、 政府效率等方面都 有 较 大的差别。 对地产公司来说，在进行项目投资时必须考虑 多方面因素，并结合自身优势和资源，把握和引领当地市场需求，才能取得长远 发展。 公司房地产 主要分布 在 北京、上海、广州、深圳等一线城市及成都、西安 等部分二线城市 ，尽管公司已经建立了一套严格、高效的内部控制体系，但经营 区域的扩大使资金调配、工程质量、安全生产、合同履约的复杂性不断提高，加 大了管理控制难度，如果公司不能根据实际情况调整好不同地区的经营战略，或 内部控制力度削弱，则可能面临跨区域经营管理风险，从而对公司整体运营状况 产生不良影响。 3、人力资源管理风险 公司业务的开拓和发 展在很大程度上依赖于核心管理人员和技术人员。报告 期内，公司建立并实施了合理、多样的激励机制，使核心团队保持稳定，但由于 行业竞争日益激烈，若公司的核心管理人员和技术人员流失，将会在一定时期内 影响公司的生产经营及管理的顺利开展。此外，房地产行业下游的建筑施工行业 属于劳动密集型行业，近年来，我国已逐步出现了结构性劳务供应短缺现象，并 有逐渐加剧的趋势，劳动力成本上升的势头明显，劳动力供应短缺亦可能会 间接 影响房地产业务的正常开展。 4 、重大资产重组及重大关联交易的风险 报告期内，公司没有重大资产重组情况 及重大关联交易 。若 本 次 债券存续期 内公司发生重大资产重组或重要股东发生变更，将会导致公司 出现 管理层、管理 制度、管理政策不稳定等风险，从而可能会为 本 次 债券的还本付息带来不利影响。 公司业务规模、经营范围不断扩大，产品及业务创新不断推出，对公司的管理水 平提出了更高的要求。未来如果公司的内部控制与风险管理水平不能适应公司业 务发展的速度， 则可能 存在内部控制及风险管理不能有效管控的风险。 (四) 政策风险 1、宏观调控政策风险 房地产行业与宏观经济运行情况、与国民经济发展周期密切相关。为促进国 民经济的平稳运行，近年来国家和各级政府相继出台了多项积极的财政政策、适 度宽松的货币政策和投资鼓励政策，这有利于促进经济 持 续健康发展，并带动居 民收入水平不断提高。但如果未来国家政策出现重大转变，财政与货币政策大幅 收紧，将直接影响社会收入水平、收入预期、基建需求和支付能力，从而影响公 司业务的发展。 2、房地产行业政策风险 2009 年以来，国务院及相关部门出台了 “ 国十一条 ” 、 “ 新国四条 ” 、 “ 新国十 条 ” 等一系列与房地产行业紧密相关的宏观调控政策，重点调控领域为住宅市场， 房地产行业政策显著收紧； 2010 年下半年起 ， 全国一、二线城市纷纷开始实行 限购、限价政策； 2011 年 1 月 26 日，国务院办公厅又下发了《关于进一步做好 房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发 [2011]1 号文）， 2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议出台 “ 新国五条 ” ， 2013 年 2 月 26 日国务院办公厅下发《关 于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发 [2013]17 号），上述三项文件建 立健全了稳定房价工作的考核问责制度； 2013 年 5 月 24 日，国 务院办公厅发布 《关于 2013 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确提出， “ 扩大个人 住房房产税改革试点范围 ” 为经济体制改革重点内容之一。 2014 年以来，我国房地产行业投资增速明显放缓，各地土地出让情况不佳， 部分城市出现土地流拍等情况，对地方政府财政状况造成较大压力。 2014 年 3 月，李克强总理在政府工作报告中提出“分类施策、分城施策”的概念后，各地 区相继正式发文“开放限购”，截至 2014 年末，全国 46 个限购城市中，仅剩北 上广深四个一线城市仍在执行限购政策。 2014 年 9 月 30 日央行、银监会发布“央 四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为 7 折，而且在二套房的认定上提出，对 拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买 普通商品住房时，银行业金融机构执行首套房贷款政策，这意味着伴随着中国房 地产市场调控多年的“限贷 ” 政策全面取消。 2015 年全国两会期间，国务院总理李克强在《政府工作报告》中指出，支持 居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 2015 年 3 月 27 日 国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构。 3 月 30 日，央行 联合住建部、银监会发文下 调二套房个贷首付比例：二套房商业性贷款最低首付 款比例调整为不低于 40% ，同时调整了住房公积金贷款政策，首套普通自住房公 积金贷款最低首付款比例为 20% ；对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的，最 低首付款比例为 30% 。 3 月 30 日，财政部联合国税总局发文放宽转卖二套房营 业税免征期限：个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营 业税。 此外， 2015 年来，央行已多次降息降准；降息降准主要从增加流动性、促进 商业银行房贷 发放 以及提升市场预期三个方面正面刺激房地产市场。总体看，为 促进房地产行业的健康发展， 201 5 年房地产行业调控政策已有所放宽，将在一 定程度上缓解房价向下调整趋势。未来房地产调控仍然是重要的宏观政策，有望 在不断调整中完善和改进。当前房地产市场在经历了高涨探底阶段后逐渐回归理 性，尽管现阶段房地产相关政策呈现出宽松回调的态势，政策逐渐放松，但由于 房价仍是房地产供需关系调控的直接指标，行业前景存在较多不确定性，居民购 房意愿有所降低。若未来房地产行业政策转向收紧，政府进一步利用产业政策、 税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，行业发展则会受到影响，将可能 影响公司的房地产开发与销售业务，或可能增加发行人获取 土地储备的难度和成 本，进而可能会对公司的盈利情况产生一定的影响。 第三 节 发行人及 本 次 债券的资信状况 一、 本次 债券的信用评级情况 经联合评级综合评定，本公司的主体信用等级为 AA + 级，本 次 债券的信用等 级为 AA + 级；评级展望为稳定。联合评级出具了《 广东珠江投资股份有限公司 2016 年公开发行公司债券（第三期）信用评级分析报告 》。 （未完）  |