[年报]万通地产:2015年年度报告
公司代码：600246 公司简称：万通地产 北京万通地产股份有限公司 2015年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完 整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人李虹、主管会计工作负责人石莹及会计机构负责人（会计主管人员）曾玲玲声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审计，2015年实现净利润-612,220,333元， 提取法定盈余公积金3,102,763元，加上2015年初未分配利润1,324,903,929元，2015年末未 分配利润709,580,833元。 鉴于公司2015年度净利润为负，为保证公司经营业务稳健发展和日常经营计划的正常实施， 也为了维护股东的长远利益，公司2015年度拟不进行现金利润分配，也不进行资本公积金转增股 本。同意该议案并提交2015年度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质 承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关于公司 未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十、 其他 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8 第四节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................... 10 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 24 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 29 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 33 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 34 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 39 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 42 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 43 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 176 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 万通地产/公司/本公司/我公司 指 北京万通地产股份有限公司 报告期、本报告期 指 2015年 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 万通控股 指 万通投资控股股份有限公司 万通龙山 指 北京万通龙山置业有限公司 天津时尚 指 天津万通时尚置业有限责任公司 泰达万通 指 天津泰达万通房地产开发有限公司 万置公司 指 北京万置房地产开发有限公司 广厦富城 指 北京广厦富城置业有限公司 天津万华 指 天津万华置业有限公司 富铭置业 指 天津富铭置业有限公司 北京时尚 指 北京万通时尚置业有限公司 成都时尚 指 成都万通时尚置业有限公司 天津正奇 指 天津万通正奇投资管理有限公司 万通龙山天地 指 北京万通龙山天地置业有限公司 北京英睿 指 北京万通英睿投资管理有限公司 天津万拓 指 天津生态城万拓置业有限公司 香河万通 指 香河万通房地产开发有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 北京万通地产股份有限公司 公司的中文简称 万通地产 公司的外文名称 Beijing Vantone Real Estate Co.,Ltd. 公司的外文名称缩写 Vantone Real Estate 公司的法定代表人 李虹 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 程晓晞 王渴 联系地址 北京市朝阳区朝外大街甲6号万 通中心写字楼D座4层 北京市朝阳区朝外大街甲6号万 通中心写字楼D座4层 电话 010-59070788 010-59071169 传真 010-59071159 010-59071159 电子信箱 chengxiaoxi@vantone.com wangke@vantone.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦B座8233房 公司注册地址的邮政编码 100080 公司办公地址 北京市朝阳区朝外大街甲6号万通中心写字楼D座4层 公司办公地址的邮政编码 100020 公司网址 www.vantone.com 电子信箱 chengxiaoxi@vantone.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 万通地产 600246 万通先锋 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合 伙） 办公地址 中国上海市卢湾区湖滨路202号企业天地2 号楼普华永道中心11楼 签字会计师姓名 徐涛、刘佳 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年 同期增减 (%) 2013年 营业收入 2,618,861,253 1,911,575,870 37.00 3,299,251,176 归属于上市公司股东的净 利润 -612,220,333 45,089,851 -1,457.78 380,672,731 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 -616,234,246 -81,551,860 93,123,546 经营活动产生的现金流量 净额 24,068,403 -1,183,327,745 -546,081,399 2015年末 2014年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2013年末 归属于上市公司股东的净 资产 2,922,103,278 3,529,012,056 -17.20 3,730,870,109 总资产 13,667,897,961 14,230,816,410 -3.96 11,925,947,884 期末总股本 1,216,800,000 1,216,800,000 0 1,216,800,000 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同 期增减(%) 2013年 基本每股收益（元／股） -0.5031 0.0371 -1,456.06 0.3128 稀释每股收益（元／股） -0.5031 0.0371 -1,456.06 0.3128 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） -0.5064 -0.0670 0.0765 加权平均净资产收益率（%） -18.98 1.22 减少20.20个 百分点 10.49 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） -19.11 -2.21 减少16.9个百 分点 2.57 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： 不适用 九、 2015年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月 份） 第二季度 （4-6月 份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 618,973,635 165,882,561 723,672,191 1,110,332,866 归属于上市公司股东的净利润 53,580,249 -38,777,277 21,279,020 -648,302,325 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益后的净利润 53,225,707 -39,156,644 20,864,395 -651,167,704 经营活动产生的现金流量净额 -195,636,398 76,691,063 85,269,017 57,744,721 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015年金额 附注（如适 用） 2014年金额 2013年金额 非流动资产处置损益 -25,915 41,096 311,930,945 越权审批，或无正式批准文件，或 偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公 司正常经营业务密切相关，符合国 家政策规定、按照一定标准定额或 定量持续享受的政府补助除外 7,579,963 121,090,964 28,888,077 计入当期损益的对非金融企业收取 的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营 企业的投资成本小于取得投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允 价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害 而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超 过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司 期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事 项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效 套期保值业务外，持有交易性金融 资产、交易性金融负债产生的公允 价值变动损益，以及处置交易性金 融资产、交易性金融负债和可供出 售金融资产取得的投资收益 5,101,542 单独进行减值测试的应收款项减值 准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产公允价值变动产生的 损益 根据税收、会计等法律、法规的要 求对当期损益进行一次性调整对当 期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入 和支出 -6,265,466 -5,211,476 -3,527,207 其他符合非经常性损益定义的损益 项目 与本集团正常经营业务无关的预计 金融负债转回的收益 -74,615,550 6,316,400 原持有的合营公司股权按照公允价 值重新计量产生的收益 101,670,247 其他投资收益 113,973 44,062,500 少数股东权益影响额 -1,012,462 -32,552,803 -4,570,465 所得税影响额 -1,477,722 -27,843,267 -51,488,565 合计 4,013,913 126,641,711 287,549,185 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为从事房地产开发与商业物业运营，具备房地产开发一级资质。房地产开发 经营模式为自主开发销售，商业物业运营经营模式为自主物业运营和合作物业运营相结合。公司 业务范围集中在北京、香河、天津、上海、杭州、成都等地。公司商品住宅开发以中高档类住宅 产品为主，公司目前已运营商业物业主要包括北京万通中心D座和逸兰国际公寓。 公司所处房地产行业是受政策调控影响比较大的行业，2015年政府工作报告指出对房地产 行业将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促 进房地产平稳健康发展。 在2015年里，房地产业呈现销售与开发投资相背离的情况。地产行业开发投资环节表现一 般，土地购置面积、新开工面积、竣工面积等指标均下降，开发投资、施工面积等指标小幅增长。 地产行业销售环节表现良好，在全年宽松政策推动下，尤其是“330新政”之后，并在降息、降 准等货币政策支持下，一线城市和部分二线城市房地产市场出现好转，购房需求开始释放，全年 商品房销售显著好转并创新高。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 2015年度万通地产主要资产负债项目及经营成果指标比较情况 单位：元 币种：人民 币 项目 期末余额 年初余额 变动金额 变动比率 变动原因说 明 一年内到期 的非流动资 产 140,000,000 -140,000,000 -100.00% 本年收回该 投资 可供出售金 融资产 4,000,000 -4,000,000 -100.00% 本年处置 长期应收款 32,000,000 100,000,000 -68,000,000 -68.00% 本年应收款 项收回 预收款项 689,759,230 979,581,408 -289,822,178 -29.59% 项目结转收 入 应交税费 409,111,231 297,236,481 111,874,750 37.64% 子公司计提 的土增税增 加 应付利息 50,274,171 34,143,510 16,130,661 47.24% 负债增加引 起应付利息 的增加 一年内到期 的非流动负 债 1,140,000,000 2,458,727,295 -1,318,727,295 -53.63% 本年偿还到 期负债 应付债券 1,506,441,580 1,506,441,580 100.00% 本年发行中 期票据 项目 2015年度 2014年度 变动金额 变动比率 变动原因说 明 营业收入 2,618,861,253 1,911,575,870 707,285,383 37% 结转收入规 模较上年增 加 营业成本 1,829,113,837 1,357,869,604 471,244,233 35% 同上 营业税金及 附加 273,918,581 155,412,343 118,506,238 76% 结转收入和 增值额规模 较上年增加 销售费用 85,647,483 137,497,085 -51,849,602 -38% 市场营销活 动减少 财务费用-净 额 187,215,553 99,602,238 87,613,315 88% 融资增长及 部分项目借 款利息终止 资本化 资产减值损 610,423,740 23,738,677 586,685,063 2471% 本年杭州区 失 域计提存货 跌价准备 投资收益 1,586,316 -59,212,599 60,798,915 -103% 本年股权交 易收益减少 营业外收入 8,857,469 127,292,337 -118,434,868 -93% 本年政府补 助减少 营业外支出 7,568,887 11,371,753 -3,802,866 -33% 本年度违约 赔偿金发生 较少 所得税费用 73,516,267 39,943,625 33,572,642 84% 本年度应纳 税所得额增 加 其中：境外资产153,171,302（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为1.12%。 三、 报告期内核心竞争力分析 1、高品质的项目开发能力。发行人的主营业务集中在京津及华东地区，累计开发项目包括 北京龙山新新家园、北京亚运新新家园、北京新城国际、北京天竺新新家园、天津万通上游国际、 天津万通新城国际、天津万通华府、天津万通空港项目、天津万通上北新新家园等高端项目，绝 大部分产品已经成为区域地标和名流物业。 2、科学有效的管理。公司通过合理化整体开发标准周期及有效运营决策会议机制、激励机 制等管控，新获得项目开发周期目标10-12个月，其中生态城19号地实现获取土地到开盘7个 月，达到行业标杆水平。公司在建造管理、目标成本与动态成本管理、客户满意度及客服创新、 流程与信息化建设和建立优化区域平台等多方面取得提升，增强了公司的整体运营效率。 第四节 管理层讨论与分析 一、管理层讨论与分析 2015年，国家统计局初步核算国内生产总值为67.67万亿元，同比增长6.9%，经济增速放 缓，下行压力增大。2015年，全国房地产开发投资95,979亿元，比上年名义增长1.0%，增速比 1-11月份回落0.3个百分点；房屋施工面积735,693万平方米，同比增长1.3%；房屋新开工面 积154,454万平方米，同比下降14.0%；房屋竣工面积100,039万平方米，同比下降6.9%；土地 购置面积22,811万平方米，比上年下降31.7%。商品房销售面积128,495万平方米，比上年增 长6.5%；商品房销售额达到87,281亿元，增长14.4%；商品房待售面积达71,853万平方米，比 11月末增加2,217万平方米。随着中国经济增速放缓，房地产行业呈现高库存现状，导致城市 分化加剧，一线城市普遍供不应求，房价持续领涨，二线城市整体库存压力显著下降，三四线城 市整体销售增速明显落后于一二线城市。 报告期内，公司净利润为-612,220,333元，计提杭州万通中心与杭州上园两个项目的减值 准备所导致的。 报告期内，公司管理层贯彻京津冀区域为主的战略发展方向，完善传统业务的同时，开拓创 新，打造公司可持续发展的能力，引导房地产由传统的第二产业生产型向第三产业服务型的转变。 万通地产将打造全新的“万通生活家”品牌，通过这一平台实现地产服务业的转型升级，在物业 管理、健康管理、体育、教育、文化等方面谋求新的发展，公司原有的房地产开发业务也为“万 通生活家”提供了一个广阔的发展空间，生活家的平台将全面提升房地产业务的附加值，成为万 通地产新发展重要组成部分。 2015年，公司融资途径主要通过银行贷款、中期票据、信托融资和其他融资等方式进行。 公司于2015年12月7-8日发行了北京万通地产股份有限公司2015年度第一期中期票据，实际 发行总额15.2亿元，发行利率为7.5%。 2015年，公司非公开发行股票工作启动，于2015年8月7日召开的2015年第四次临时股 东大会审议通过，方案经调整后拟非公开发行股票不超过837,209,303万股，募集不超过36亿 元。该事项已于2016年3月2日获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会的审核通过。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入261,886万元，比上年增加37.00%；实现归属于母公司所有 者的净利润-61,222万元，比上年同期减少1457.78%。截至2015年12月31日，公司净资产 292,210万元，比上年减少17.20%。 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 2,618,861,253 1,911,575,870 37.00 营业成本 1,829,113,837 1,357,869,604 34.70 销售费用 85,647,483 137,497,085 -37.71 管理费用 147,741,471 174,996,417 -15.57 财务费用 187,215,553 99,602,238 87.96 经营活动产生的现金流量净额 24,068,403 -1,183,327,745 不适用 投资活动产生的现金流量净额 105,914,249 -95,205,746 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 -89,768,104 605,994,614 -114.81 研发支出 1. 收入和成本分析 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比 上年增减 （%） 房地产销 售 2,425,762,424 1,780,399,923 26.60 43.00 35.92 增加3.82 个百分点 房屋租赁 186,852,193 45,173,145 75.82 4.75 -0.35 增加1.24 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比 上年增减 （%） 天津万通 华府 669,902,148 510,088,487 23.86 1,643.70 1,448.50 增加9.60 个百分点 北京杨家 园地块部 分物业 531,131,000 518,941,847 2.29 北京天竺 新新家园 434,575,823 124,657,649 71.32 279.16 -494.29 减少 56.27个 百分点 天津万通 新新逸墅 一期 252,421,408 203,002,524 19.58 天津生态 城新新家 园 179,034,167 136,893,250 23.54 -69.47 -75.34 增加 18.23个 百分点 天津万通 金府国际 147,465,870 124,549,905 15.54 87.36 106.85 减少7.96 个百分点 杭州万通 中心 100,073,934 55,644,942 44.40 -84.90 -89.69 增加 25.86个 百分点 香河运河 国际生态 城一期 92,183,018 85,407,696 7.35 701.85 900.59 减少 18.40个 百分点 成都金牛 新都会& 成都红墙 国际 18,606,151 18,088,944 2.78 -86.38 -81.49 减少 25.65个 百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 本集团咨询费收入主要为本集团提供的房地产开发运营相关的咨询服务费或营销顾问费。 (2). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构 成项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 房地产销 售 房地产 销售 1,780,399,923 97.53 1,309,896,756 96.65 35.92 房屋租赁 房屋租 赁 45,173,145 2.47 45,333,538 3.35 -0.35 2. 费用 科目 2015年度(元) 2014年度(元) 同比增减 销售费用 85,647,483 137,497,085 -37.71% 管理费用 147,741,471 174,996,417 -15.57% 财务费用 187,215,553 99,602,238 87.96% 3. 研发投入 不适用 4. 现金流 科目 2015年度(元) 2014年度(元) 同比增减 经营活动产生的现金流量净额 24,068,403 -1,183.327,745 不适用 投资活动产生的现金流量净额 105,914,249 -95,205,746 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 -89,768,104 605,994,614 -114.81% (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 2015年，杭州房地产市场体现出供应量增长、成交量增长、市场热度上升、板块差异明显、 大型房地产开发商竞争激烈等特点， 2015年四季度，杭州两个项目所在区域市场库存量仍在上 升，去库存压力持续加大，在2015年12月18日至21日召开的中央经济工作会议上，中央提出 要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，以加快去库存速度。 杭州万通中心项目主要的物业类型为写字楼及酒店式公寓，具体包括5A级写字楼(E幢)， 普通写字楼(A、C幢)、酒店式公寓(B、D幢)、底商以及地下车位。2015年度写字楼尾盘在售； 酒店式公寓去化速度慢且周边类似可比物业的销售均价为1.7-1.8万元/㎡，公司结合杭项目所 在区域的市场现状、主要竞争对手的销售情况等，及时调整项目的销售策略，普通写字楼尾盘和 酒店式公寓的售价下调至与周边均价范围一致的水平。按照新销售策略的定价测算，普通写字楼 可变现净值(可变现净值=存货估计售价-至完工估计将发生的成本-估计销售费用-相关税金)低于 账面价值0.05亿元，酒店式公寓可变现净值低于账面价值1.35亿元，按照会计准则相关规定普 通写字楼和酒店式公寓共计提存货跌价准备1.4亿元。 杭州上园国际项目共9栋高层住宅，占地面积3.6万平方米，建筑面积11.5万平方米，项 目尚未完工，住宅的单方成本约1.8万元-1.9万元/㎡。2015年受政府宏观政策及房地产市场持 续调整的影响，与该项目毗邻且同期拿地同物业类型的竞品楼盘以1.3万元/㎡入市，于资产负 债表日，周边竞品楼盘销售均价为1.2-1.4万元/㎡，公司作出降低售价、缩短去库存周期，快 速回笼资金的策略，预计开盘销售定价下调至与周边楼盘均价范围一致的水平，按照该新的销售 定价测算，杭州上园国际项目住宅的可变现净值低于账面价值4.7亿元，按照会计准则相关规定 计提存货跌价准备4.7亿元。两个项目共计提存货跌价准备6.1亿元。 (三) 资产、负债情况分析 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%） 情况说 明 货币资金 1,519,113,186 11.11% 1,554,568,848 10.92% 0.19% 应收账款 56,916,389 0.42% 54,081,786 0.38% 0.04% 存货 9,922,930,379 72.60% 10,129,982,786 71.18% 1.42% 一年内到期 的非流动资 产 0.00% 140,000,000 0.98% -0.98% 长期应收款 32,000,000 0.23% 100,000,000 0.70% -0.47% 长期股权投 资 453,921,528 3.32% 512,781,327 3.60% -0.28% 投资性房地 产 676,176,631 4.95% 700,790,179 4.92% 0.02% 短期借款 1,343,685,352 9.83% 1,332,000,000 9.36% 0.47% 应付账款 1,368,031,788 10.01% 1,534,887,143 10.79% -0.78% 预收款项 689,759,230 5.05% 979,581,408 6.88% -1.84% 一年内到期 的非流动负 债 1,140,000,000 8.34% 2,458,727,295 17.28% -8.94% 本年偿 还到期 负债引 起占比 下降 其他流动负 债 415,800,000 3.04% 341,223,750 2.40% 0.64% 长期借款 3,065,000,000 22.42% 2,860,000,000 20.10% 2.33% 应付债券 1,506,441,580 11.02% 0.00% 11.02% 本年发 行中期 票据 其他说明 (四) 行业经营性信息分析 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用□不适用 序 号 持有待开发 土地的区域 持有待开发土 地的面积(平方 米) 一级土 地整理 面积(平 方米) 规划计容建 筑面积(平 方米) 是/否 涉及合 作开发 项目 合作开发 项目涉及 的面积 (平方米) 合作开 发项目 的权益 占比(%) 1 河北省廊坊 市香河县 （运河国际 生态城一 期） 145,853 0 346,639 否 0 0 2 河北省廊坊 市香河县 （运河国际 生态城二 期） 292,833.33 0 588,779 否 0 0 3 天津中新生 态城 129,838.5 0 103,840 否 0 0 备注: 天津中新生态城持有待开发土地的面积129,838.5平方米，其中一期竣工,二期未开工。 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地 区 项目 经营 业态 在建项 目/新开 工项目/ 竣工项 目 项目用地面积 (平方米) 项目规划计容建筑面 积(平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑 面积(平方 米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实际 投资额 1 北 京 万通 怀柔 新新 家园 住宅 在建项 目 41,065.424 126,489 126,489 96,579.51 29,909.49 145,007 122,855 2 北 京 天竺 新新 家园 住宅 在建项 目 212,263.851 225,877 330,535.21 0 330,535.21 320,228 16,466 3 北 京 周 边 河北 香河 运河 国际 生态 城 住宅 在建项 目 153,734 178,936 178,936 127,925 51,011 113,935.84 20,833.78 4 天 津 万通 华府 住宅 竣工 63,496 147,732 167,615 0 167,615 178,597.45 9,221.06 5 天 津 万通 新城 国际 住宅 竣工 112,586 489,664 478,989 0 478,989 238,318.57 7.39 6 天 津 万通 生态 住宅 竣工 78,208 124,791 179,566 0 179,566 120,297 0 城新 新家 园 7 天 津 万通 金府 国际 住宅 竣工 42,438 135,800 157,046 0 157,046 88,666 0 8 天 津 万通 新新 逸墅 住宅 一期竣 工/二期 未开工 129,839 103,840 168,265 0 81,518 129,603 19,520 9 天 津 万通 上游 国际 住宅 竣工 111,530 281,445 357,578 0 357,578 206,480 34.91 10 天 津 万通 上北 新新 家园 住宅 竣工 245,417 364,346 442,677 0 442,677 186,780.09 184.26 11 天 津 天津 万通 中心 综合 在建 8,706.8 64,604 93,556 93,556 0 163,234 23,575.55 12 上 海 虹 桥 虹桥 万通 中心 写字 楼+ 配套 商业 在建 12,193.5 52,040 81,547 81,547 0 182,827 142,469.69 13 杭 州 市 杭州 万通 上园 新新 家园 住宅 在建 36,275 83,432.39 114,526.88 114,526.88 0 155,900 122,700 14 杭 州 市 杭州 未来 科技 综合 在建 63,375 196,452.8 280,658.1 280,658.1 0 140,000 20,000 城 15 杭 州 杭州 万通 中心D 座 写字 楼 竣工 17,522 18,625.5 18,833 0 18,833 36,400 35,000 16 金 牛 新 都 会 金牛 区金 府路 88号 综合 竣工 18,915.54 144,709.33 179,274.21 0 179,274.21 53,979 0 17 红 墙 国 际 青羊 区过 街楼 街17 号 综合 竣工 6,668.43 53,277 69,941.16 0 69,941.16 101,704 0 备注： 万通怀柔新新家园项目规划计容建筑面积126,489平方米中，商品房为95339.03平方米、回迁房为29909.49平方米、商业为1240.48平方米。 3. 报告期内房地产销售情况 √适用□不适用 序 号 地区 项目 经营业 态 可供出售面 积(平方米) 已预售面积(平方 米) 1 怀柔区迎宾路西侧HR- 0002-54 万通怀柔新新家园 住宅 97,625.64 28,863.36 2 北京市顺义区天竺 天竺新新家园 住宅 302,126.77 226,879.38 3 河北省廊坊市香河县 河北香河运河国际 生态城一期 住宅 73,303 26,960.76 4 天津开发区 万通华府 住宅 135,989 134,482 5 天津开发区 万通新城国际 住宅 407,398 402,860 6 天津生态城 万通生态城新新家 园 住宅 126,638 125,804 7 天津空港经济区 万通金府国际 住宅 134,368 82,408 8 天津生态城 万通新新逸墅 住宅 47,969 31,689 9 天津红桥区 万通上游国际 住宅 248,935.24 247,846.77 10 天津滨海新区 万通上北新新家园 住宅 383,172.39 383,172.39 11 杭州拱墅区 杭州万通中心E座 写字楼 41,282.18 6,972.11 12 成都金牛区金府路88 号 金牛新都会 综合 162,407.64 146,787.43 13 成都青羊区过街楼街17 号 红墙国际 综合 64,787.76 61,922.57 备注： 万通怀柔新新家园已预售面积为28863.36平方米，其中商品房2166.91平方米、回迁房 26696.45平方米。 4. 报告期内房地产出租情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 出租房地产 的建筑面积 (平方米) 出租房地产 的租金收入 是否采用公允 价值计量模式 租金收入 /房地产 公允价值 (%) 1 北京 万通中心 D座 办公写字楼 35,379.11 11,239 否 2 北京 万通中心 D座 车位 19,516.88 429 否 3 北京 新城国际 逸兰酒店 公寓 酒店公寓 14,152.54 4,277 否 4 北京 亚历山大 会所 会所 5,256.33 1,152 否 备注：1、新城国际逸兰酒店公寓总面积约2万余平米，其中，万置公司（公司控股子公司，持 股比例60%）占有70%，表中填写各项数据均为万置公司部分。2、新城国际三期会所为万置公司 自己经营，非出租物业。 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 749,655 8.8 44,175 6. 其他说明 □适用√不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 公司第六届董事会于2015年10月23日召开临时会议，审议通过了公司以41,580万元的交 易对价收购中融国富投资管理有限公司所持有的北京盈石正奇投资管理有限公司100%的股权。 同日，公司与中融国富投资管理有限公司于北京市签署了《资产收购协议》（公告编号临2015- 079）。 公司于2015年11月注册成立全资子公司新新教育，注册资本10,000,000元，截至2015年 12月31日，因尚未达到缴纳注册资本的期限，本集团尚未实缴注册资本。 公司于2015年11月注册成立全资子公司万通新新文化，注册资本50,000,000元，截至 2015年12月31日，因尚未达到缴纳注册资本的期限，本集团尚未实缴注册资本。 公司2015年11月注销子公司Capital Link Asia Investment Pte. Ltd和Green Housing Investment Pte. Ltd. 公司第六届董事会于2015年11月27日召开临时会议，审议通过了以3351.81万元交易对 价受让天津生态城投资开发有限公司持有的天津生态城万拓置业有限公司19.9%的议案，本次受 让股权事宜完成后，万拓置业将成为本公司全资子公司（公告编号临2015-084）。 (1) 重大的股权投资 无 (2) 重大的非股权投资 无 (3) 以公允价值计量的金融资产 无 (六) 重大资产和股权出售 无 (七) 主要控股参股公司分析 公司名称 业务 性质 主要产 品或服 务 注册资本 (元) 总资产(元) 净资产(元) 净利润(元) 北京广厦富城 置业有限公司 房地 产开 发 房地产 项目 90,000,000 1,507,120,159 368,457,539 97,900,223 天津万通时尚 置业有限责任 公司 房地 产开 发 房地产 项目 250,000,000 762,827,326 500,983,354 77,625,986 上海万通新地 置业有限公司 房地 产开 发 房地产 项目 56,500,000 1,697,138,630 20,357,625 -9,361,659 杭州万通杭昀 置业有限公司 房地 产开 发 房地产 项目 500,000,000 1,242,158,695 15,326,298 -477,873,479 杭州万通时尚 置业有限公司 房地 产开 发 房地产 项目 350,000,000 1,115,620,874 289,759,703 -102,722,905 (八) 公司控制的结构化主体情况 2015年10月，中融国富投资管理有限公司(以下称“中融国富”)成立中融国富契约型基金， 用于受让中国对外经济贸易信托有限公司(以下称“外贸信托”)持有的北京盈石正奇投资管理有 限公司(以下称“盈石正奇”)100%股权，持有本集团原全资子公司天津和信发展有限公司(以下 称“天津和信”)48.96%的股权。本集团将该特殊目的结构化主体纳入合并范围。 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 未来，房地产行业仍然是国内经济发展的重要力量，仍会在中国经济的稳增长中发挥重要的 作用，但房地产行业发展的“野蛮生长”时代已结束，未来房地产行业整体增速放缓是大势所趋， 房企间的竞争将从规模、杠杆竞争转向运营、资本、产品、服务等全方位综合实力的较量，区域 分化、城市分化使得核心城市核心区域的竞争将更加激烈。 公司是国内颇具特色的住宅和商业地产开发商，现时及潜在竞争对手主要为国内开发商。公 司在土地收购、品牌知名度、财务资源、价格、产品品质、服务品质及其他因素上展开竞争。为 在激烈竞争中争夺市场份额，公司已建立不同类型的产品和品牌，以将其市场地位区分，以吸引 不同目标客户群体。另外，交通便利、配套设施及品质声誉也是影响住宅项目吸引力的主要因素。 (二) 公司发展战略 以京津地区为战略核心区域，精耕深耕，形成该区域的竞争优势；并积极布局京津冀和华东 等经济发达区域，点线面逐步覆盖，充分利用其区位优势有效积聚各方资源，为万通地产发展提 供助力；同时适度关注其他潜在城市化进程加快的城市，寻找富有人居资源和投资价值或者未来 新城市核心的地段，为万通未来发展提供新的增长点。 (三) 经营计划 2016年，公司计划新开工3个项目，分别为河北香河运河国际生态城一期19.88万平方米、 河北香河运河国际生态城二期17.89万平方米和万通新新逸墅7.10万平方米；计划竣工5个项 目，分别为万通怀柔新新家园9.66万平方米、河北香河运河国际生态城一期12.79万平方米、 天津万通中心9.36万平方米、上海万通中心8.15万平方米和杭州万通上园新新家园11.45万平 方米。 (四) 可能面对的风险 宏观调控及产业政策调整趋势的不确定性，市场竞争日趋激烈等外部因素对公司有效推进战 略，取得预期经营成果产生较大影响，与同行企业相比，我公司股本规模、资产规模及经营团队 的专业化能力还有待进一步提升。 (五) 其他 四、公司因不适用准则规定或特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明 □适用 √不适用 第五节 重要事项 一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 为进一步规范公司的分红行为，推动公司建立持续、稳定的分红机制，保护中小投资者合法 权益,公司根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》》（证监发 [2012]37号）的相关规定以及北京证监局提出的工作建议，结合公司实际情况，经公司2012年 度第六次临时股东大会审议，修订了《公司章程》中第155条的关于利润分配的相关条款，明确 了现金分红标准和分红比例。 根据《上市公司监管指引第3号-上市公司现金分红》（中国证券监督管理委员会公告 【2013】43号）的相关规定，为规范公司现金分红，增强现金分红透明程度，维护公司股东及 投资者的合法权益，结合公司实际情况，报告期内，经公司2015年第六次临时股东大会审议， 修订了《公司章程》中第155条的关于利润分配的相关条款，完善了现金分红政策及其决策和调 整机制。 报告期内，经公司2015年第四次临时股东大会审议通过，公司制订了《关于北京万通地产 股份有限公司2015-2017年股东回报规划的议案》，该规划进一步细化了《公司章程》中有关利 润分配政策的条款，增加了利润分配政策决策的可操作性，切实保护了全体股东的合法权益。 经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审计，2015年实现净利润-612,220,333元， 提取法定盈余公积金3,102,763元，加上2015年初未分配利润1,324,903,929元，2015年末未 分配利润709,580,833元。 鉴于公司2015年度净利润为负，为保证公司经营业务稳健发展和日常经营计划的正常实施， 也为了维护股东的长远利益，公司2015年度拟不进行现金利润分配，也不进行资本公积金转增 股本。同意该议案并提交2015年度股东大会审议。 公司2015年度拟利润分配方案符合公司章程的规定，相关的决策程序和机制完备；独立董 事履职尽责并发挥了应有的作用，对该事项发表了独立意见；公司拟在2015年度股东大会之前 召开关于2015年度利润分配投资者说明会，充分保护中小股东的合法权益。 (二) 公司近三年（含报告期）的普通股利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币 分红 年度 每10股送 红股数 （股） 每10股派 息数(元) （含税） 每10股转 增数 （股） 现金分红的 数额 （含税） 分红年度合并 报表中归属于 上市公司股东 的净利润 占合并报表中 归属于上市公 司股东的净利 润的比率(%) 2015年 -612,220,333 2014年 45,089,851 2013年 0 1.4 0 170,352,000 380,672,731 44.75 (三) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配预案 的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 □适用 √不适用 二、承诺事项履行情况 □适用 √不适用 三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 □适用 √不适用 四、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 (一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 □适用 √不适用 (二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明 □适用 √不适用 (三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明 □适用 √不适用 五、聘任、解聘会计师事务所情况 单位：万元 币种：人民币 现聘任 境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 境内会计师事务所报酬 212 境内会计师事务所审计年限 6 名称 报酬 内部控制审计会计师事务所 普华永道中天会计师事务所 （特殊普通合伙） 45 财务顾问 保荐人 聘任、解聘会计师事务所的情况说明 □适用 √不适用 审计期间改聘会计师事务所的情况说明 六、破产重整相关事项 □适用 √不适用 七、重大诉讼、仲裁事项 □适用 √不适用 八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情 况 □适用 √不适用 九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 报告期内，公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好。 十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励情况及其影响 □适用 √不适用 十一、重大关联交易 □适用 √不适用 十二、重大合同及其履行情况 (一) 托管、承包、租赁事项 □适用 √不适用 (二) 担保情况 （未完）  |