[年报]中华企业:2015年年度报告
公司代码：600675 公司简称：中华企业 中华企业股份有限公司 2015年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人蔡顺明、主管会计工作负责人姜维、倪伯士及会计机构负责人（会计主管人员） 唐喆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 由于公司2015年度实现的净利润为负，公司根据《企业会计制度》、《公司章程 》对利润分配的规定，公司董事会提议2015年度不进行利润分配，也不进行资本公积 金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质 承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中描述可能存在的重大风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析 中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分内容。 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8 第四节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 9 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 27 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 35 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 40 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 41 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 49 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 52 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 56 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 179 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司 地产集团 指 上海地产（集团）有限公司 上房集团 指 上海房地（集团）有限公司 经营集团 指 上海房地产经营（集团）有限公司 古北集团 指 上海古北（集团）有限公司 立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 报告期 指 2015年1月1日至2015年12月31日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 中华企业股份有限公司 公司的中文简称 中华企业 公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED 公司的外文名称缩写 CECL 公司的法定代表人 姜维 二、 联系人和联系方式 董事会秘书（代理） 证券事务代表 姓名 倪伯士 陈禹臣 联系地址 上海市浦东新区雪野路928号6楼 上海市浦东新区雪野路928号6楼 电话 021-20772222 021-20772222 传真 021-20772766 021-20772766 电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn 三、 基本情况简介 公司注册地址 上海市华山路2号 公司注册地址的邮政编码 200040 公司办公地址 上海市浦东新区雪野路928号6楼 公司办公地址的邮政编码 200125 公司网址 http：//www.cecl.com.cn 电子信箱 zhqy@cecl.com.cn 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 中华企业 600675 中华企业 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事 务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路61号 签字会计师姓名 潘莉华、饶海兵 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计 数据 2015年 2014年 本期比 上年同 期增减 (%) 2013年 营业收入 4,654,468,864.88 4,415,231,580.72 5.42 6,757,943,092.22 归属于上 市公司股 东的净利 润 -2,487,072,739.29 -488,555,063.76 不适用 401,663,518.58 归属于上 市公司股 东的扣除 非经常性 损益的净 利润 -3,169,763,971.51 -810,908,939.46 不适用 395,537,055.99 经营活动 产生的现 金流量净 额 4,927,874,418.43 -124,996,561.13 不适用 -536,313,926.09 2015年末 2014年末 本期末 比上年 同期末 增减（% ） 2013年末 归属于上 2,719,123,633.43 5,080,439,738.33 -46.48 5,735,471,509.67 市公司股 东的净资 产 总资产 36,617,573,266.02 40,814,471,818.16 -10.28 36,384,651,198.89 期末总股 本 1,867,059,398.00 1,867,059,398.00 0.00 1,555,882,832.00 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年 同期增减(%) 2013年 基本每股收益（元／股） -1.332 -0.262 不适用 0.215 稀释每股收益（元／股） -1.332 -0.262 不适用 0.215 扣除非经常性损益后的基本 每股收益（元／股） -1.698 -0.434 不适用 0.212 加权平均净资产收益率（%） -63.77 -9.06 减少54.71个 百分点 5.87 扣除非经常性损益后的加权 平均净资产收益率（%） -81.28 -15.03 减少66.25个 百分点 6.38 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 九、 2015年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收 入 459,290,001.18 813,295,726.33 910,273,380.89 2,471,609,756.48 归属于 上市公 司股东 的净利 润 -189,456,373.78 -549,544,917.46 -576,611,255.24 -1,171,460,192.81 归属于 上市公 司股东 的扣除 -251,504,436.16 -572,956,607.26 -751,171,434.12 -1,594,131,493.97 非经常 性损益 后的净 利润 经营活 动产生 的现金 流量净 额 -204,266,005.87 1,282,505,351.49 1,442,877,396.44 2,406,757,676.37 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015年金额 附注 （如适 用） 2014年金额 2013年金额 非流动资产处置损益 729,193,652.81 386,137,339.89 40,516,584.56 越权审批，或无正式批准 文件，或偶发性的税收返 还、减免 计入当期损益的政府补 助，但与公司正常经营业 务密切相关，符合国家政 策规定、按照一定标准定 额或定量持续享受的政府 补助除外 27,780,036.86 29,353,560.82 29,563,959.51 计入当期损益的对非金融 企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企 业及合营企业的投资成本 小于取得投资时应享有被 投资单位可辨认净资产公 允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产 的损益 因不可抗力因素，如遭受 自然灾害而计提的各项资 产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职 工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易 产生的超过公允价值部分 的损益 同一控制下企业合并产生 的子公司期初至合并日的 当期净损益 -43,235,940.34 与公司正常经营业务无关 的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相 关的有效套期保值业务 外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公 允价值变动损益，以及处 置交易性金融资产、交易 性金融负债和可供出售金 融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收 款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后 续计量的投资性房地产公 允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、 法规的要求对当期损益进 行一次性调整对当期损益 的影响 受托经营取得的托管费收 入 除上述各项之外的其他营 业外收入和支出 19,115,842.53 25,063,575.36 -2,147,816.11 其他符合非经常性损益定 义的损益项目 少数股东权益影响额 -4,414,019.63 -27,090,713.38 -4,896,516.17 所得税影响额 -88,984,280.35 -91,109,886.99 -13,673,808.86 合计 682,691,232.22 322,353,875.70 6,126,462.59 十一、 采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 以公允价值 计量且其变 动计入当期 损益的金融 资产 48,362,284.20 71,981,000.00 23,618,715.80 2,267,753.36 可供出售金 融资产 498,188,345.96 676,321,604.73 178,133,258.77 274,700,589.09 合计 546,550,630.16 748,302,604.73 201,751,974.57 276,968,342.45 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内,公司以从事房地产开发为主营业务，以"稳健经营、持续发展"为指导 思想，立足上海，拓展长三角。通过开发住宅和商业地产实现经营的双轮驱动，保持 住宅与商业、销售和租赁的适度配比。 在住宅物业方面，公司开发建设中华园系列、春城系列、古北系列等产品，包含 中高层住宅、低密度多层住宅与别墅等，满足不同客户群体的需求与偏好。 在商业地产方面，公司通过销售和持有的方式，形成合理的商业地产资产规模配 比，以实现公司租售业务的两翼齐飞。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 1、报告期内，公司控股子公司上海房地（集团）有限公司将其所持有的上海国际汽 车城置业有限公司40%股权通过上海联合产权交易所以公开挂牌征集意向受让人的方 式予以转让，意向受让人上海万上星安投资管理有限公司就挂牌标的与上海房地（集 团）有限公司签订了产权交易合同，转让价格为65,186.87万元，具体内容详见公司 发布于《中国证券报》、《上海证券报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn) 临时公告：2015-010号、2015-012号及2015-027号。截至本报告期末，上述股权转 让已完成工商变更，受让方已支付全部转让价款。 2、报告期内，公司将持有的天津星华商置业有限公司和天津星华府置业有限公司各 30%股权通过天津产权交易中心以公开挂牌征集意向受让人的方式予以转让，意向受 让人天津大唐房地产开发有限公司就挂牌标的与公司签订了产权交易合同，转让价格 为39,996万元，具体内容详见公司发布于《中国证券报》、《上海证券报》、上海 证券交易所网站（www.sse.com.cn)临时公告：2015-051号、2015-053号及2015-070 号。截至本报告期末，上述股权转让已完成工商变更，受让方按产权交易合同如约支 付转让价款。 其中：境外资产7,853,546.91（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为0.02%。 三、 报告期内核心竞争力分析 公司历经60多年的起伏，专注于房地产事业，以"稳健经营、持续发展"为指导 思想，立足上海，拓展长三角。公司把提升企业经营水平、为股东创造价值以及扩大 品牌影响力作为努力的目标，励炼内功，真抓实干。 1、以住宅和商业地产双轮驱动强化抗风险能力。公司在产品配置方面保持住宅 与商业地产的配比，拥有一些高品质经营性物业，如公司标志性物业中华企业大厦。 2、以优良的产品和服务获得消费者对中华企业品牌的认同。中华企业品牌拥有 一批忠实的消费群体。作为"上海市著名商标"企业，公司创造了许多上海房地产行业 第一，也开发建设了许多耳熟能详的产品，中华园系列、春城系列、古北系列等均获 得消费者好评。 3、以持续分红实现投资者价值回报。上市二十多年以来，公司秉持关注股东回 报的经营理念，每年通过分配股利或现金分红方式给予投资者持续回报，仅现金分红 累计超过12.18亿元，占上市以来募集资金总额195%。 4、公司将逐步过渡至城市更新综合配套服务商作为新的战略定位，全力打造整 体配套服务体系，提升价值创造能力。 第四节 管理层讨论与分析 一、管理层讨论与分析 2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市 场成交量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善，市场需求有效释放，楼市总体 呈现即将回暖的态势。从各线城市来看，政策对一线及部分二线重点城市的作用较为 明显，房价已出现上涨势头，而三四线城市影响较小，库存压力仍然较大，部分城市 后续去化动力不足。房产企业继续上演强者恒强，集中度提高的竞争格局。同时企业 更加注重有质量的增长，一方面平衡规模和利润，另一方面谋求战略转型。从国家统 计局数据看，2015年全国商品房销售额、销售面积分别为8.7万亿元、12.8亿平方 米,分别同比上涨14.4%和6.5%;新开工面积15.4亿平方米,同比下降14.0%;开发投资 额9.6万亿元,同比上升1.0%。2015年上海地区土地购置面积263.39万平方米，房 屋新开工面积2,605万平方米，房屋施工面积15,095万平方米，房屋竣工面积2,647 万平方米；上海商品房销售额5,093.55亿元，商品房销售面积2,431万平方米，存 货去化周期10.14个月。 公司项目主要集中在上海及部分二、三线城市，市场占有率较低，部分区域成交 量虽然呈逐渐上升趋势，但成交价格仍未有明显上涨。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司以推进销售去化和资金回笼为第一要务。通过提升产品附加值， 优化项目配套功能，加大促销力度等一系列措施尽一切努力推动项目加快实现去化。 2015年，公司共签订合同金额约80亿元，实现资金回笼约91亿元（不包含股权出让）， 主要项目如下所示： 单位：亿元 币种：人民币 项目名称 签约金额 回笼金额 尚汇豪庭 33.21 35.64 无锡中城誉品 6.07 6.33 铂珏公馆 8.53 8.15 誉品谷水湾 10.53 9.83 江阴尚海荟 4.60 4.59 在全力去化存量的同时，公司努力压缩带息负债，降低资金杠杆，减少财务成本， 融资总额由年初236亿元下降至年末181亿元，贷款资金成本从8.05%降至7.5%。公 司于2015年3月启动申请发行票面总额不超过50亿元公司债，截止年底已获批38 亿元额度，并以6%的利率成功发行第一期8.57亿元无担保私募公司债。同时，以5.47% 和5%的较低利率成功发行两期各8亿元中期票据。 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （%） 情况说明 营业收入 4,654,468,864.88 4,415,231,580.72 5.42% 主营收入较上年同期略有增加 营业成本 3,659,935,466.49 3,436,123,566.17 6.51% 主营成本较上年同期略有增加 销售费用 183,287,835.16 169,982,131.59 7.83% 销售费用较上年同期略有增加 管理费用 284,453,780.71 265,216,371.15 7.25% 管理费用较上年同期略有增加 财务费用 1,130,268,933.51 1,041,296,876.31 8.54% 财务费用较上年同期略有增加 资产减值损失 2,192,968,637.00 649,710,645.05 237.53% 主要系报告期内江阴尚海荟、江 阴中企上城、朱家角香堤艺墅、 松江誉品谷水湾计、杭州御品湾 等项目提存货跌价准备所致 投资收益 625,141,860.02 1,292,412,048.40 -51.63% 上年同期古北商务分区9-4项目 和华宁国际广场的出售以股权转 让方式实现使得上年同期比较基 数较大 归属于母公司所 有者的净利润 -2,487,072,739.29 -488,555,063.76 不适用 主要系报告期内计提了大额的存 货跌价准备所致 经营活动产生的 现金流量净额 4,927,874,418.43 -124,996,561.13 不适用 报告期内公司销售商品提供劳务 收到的现金较上年同期大幅增 加，同时购买商品、接受劳务支 付的现金较上年同期有所减少所 致 投资活动产生的 现金流量净额 -92,675,652.76 1,880,320,199.19 -104.93% 上年同期公司收到古北商务分区 9-4项目和华宁国际广场的股权 转让款使得上年比较基数较大 筹资活动产生的 现金流量净额 -5,320,144,730.66 351,683,777.56 -1612.76% 报告期内公司取得借款收到的现 金较上年同期大幅减少，而偿还 债务支付的现金较上年大幅增加 所致 1. 收入和成本分析 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年 增减（%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比上年增减（%） 房地产行业 4,402,167,516.83 3,435,229,800.49 21.97 5.43 6.45 减少0.74个百分点 商业和服务业 212,129,945.91 198,949,667.56 6.21 8.20 10.69 减少2.11 个百分点 工程施工 8,135,010.06 6,399,411.80 21.33 -46.31 -46.39 增加0.12 个百分点 合计 4,622,432,472.80 3,640,578,879.85 21.24 5.38 6.49 减少0.82 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年 增减（%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比上年增减（%） 房产销售 3,799,973,873.53 3,320,534,485.41 12.62 1.23 6.57 减少4.38个百分点 土地收储 263,000,000.00 21,642,481.54 91.77 房屋租赁 339,193,643.30 93,052,833.54 72.57 -19.54 -16.47 减少1.01 个百分点 商业和服务业 212,129,945.91 198,949,667.56 6.21 8.20 10.69 减少2.11 个百分点 工程施工 8,135,010.06 6,399,411.80 21.33 -46.31 -46.39 增加0.12 个百分点 合计 4,622,432,472.80 3,640,578,879.85 21.24 5.38 6.49 减少0.82 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年 增减（%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比上年增减（%） 上海地区 4,033,713,406.84 3,041,401,927.86 24.60 -7.33 -9.72 增加2.00个百分点 江苏地区 585,169,305.96 594,275,359.27 -1.56 2,057.08 1,218.98 增加64.53个百分点 浙江地区 3,549,760.00 4,901,592.72 -38.08 -46.21 0.00 减少63.80个百分点 合计 4,622,432,472.80 3,640,578,879.85 21.24 5.38 6.49 减少0.82个百分点 (2). 产销量情况分析表 产销量情况说明 主要客户情况表： 单位：元 币种：人民币 客户名称 营业收入 占公司全部 营业收入的 比例(%) 上海长宁区土地资源储备中心 263,000,000.00 5.65 上海高岛屋百货有限公司 61,613,681.88 1.32 苏州奇瑞捷豹路虎贸易有限公司 18,279,956.28 0.39 古北香堤岭某业主 18,180,122.00 0.39 古北香堤岭某业主 18,000,000.00 0.39 合计 379,073,760.16 8.14 (3). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 房地产行业 房地产行业 3,435,229,800.49 94.36 3,227,125,379.33 94.39 6.45 商业和服务业 商业和服务业 198,949,667.56 5.46 179,736,829.06 5.26 10.69 工程施工 工程施工 6,399,411.80 0.18 11,936,396.95 0.35 -46.39 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总 成本比例 (%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 房产销售 房产销售 3,320,534,485.41 91.21 3,115,720,928.63 91.13 6.57 土地收储 土地收储 21,642,481.54 0.59 0.00 0.00 房屋租赁 房屋租赁 93,052,833.54 2.56 111,404,450.70 3.26 -16.47 商业和服务业 商业和服务业 198,949,667.56 5.46 179,736,829.06 5.26 10.69 工程施工 工程施工 6,399,411.80 0.18 11,936,396.95 0.35 -46.39 2. 费用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 销售费用 183,287,835.16 169,982,131.59 7.83 管理费用 284,453,780.71 265,216,371.15 7.25 财务费用 1,130,268,933.51 1,041,296,876.31 8.54 所得税费用 296,844,959.69 335,151,763.16 -11.43 3. 现金流 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 经营活动产生的现金流量净 额 4,927,874,418.43 -124,996,561.13 不适用 投资活动产生的现金流量净 额 -92,675,652.76 1,880,320,199.19 -104.93 筹资活动产生的现金流量净 额 -5,320,144,730.66 351,683,777.56 -1612.76 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占 总资产的比例 （%） 上期期末数 上期期末数占 总资产的比例 （%） 本期期末金额较 上期期末变动比 例（%） 情况说明 以公允价值计量 且其变动计入当期 损益的金融资产 71,981,000.00 0.20 48,362,284.20 0.12 48.84 报告期内购入交易性金融资产 有所增加 其他应收款 1,039,311,500.82 2.84 414,955,402.23 1.02 150.46 报告期内公司计提应收天津星 华府置业有限公司和天津星华 商置业有限公司股权转让款所 致 其他流动资产 6,823,798.99 0.02 14,891,643.30 0.04 -54.18 报告期内预缴企业所得税转出 所致 可供出售金融资 产 684,567,682.81 1.87 506,434,424.04 1.24 35.17 报告期内可供出售金融资产公 允价值变动所致 无形资产 73,696,008.36 0.20 105,775,817.77 0.26 -30.33 报告期内处置子公司，子公司 所持无形资产不再纳入合并报 表范围所致 其他非流动资产 200,000,000.00 0.55 65,000,000.00 0.16 207.69 主要为报告期内支付的项目保 证金 短期借款 1,411,170,000.00 3.85 502,600,000.00 1.23 180.77 报告期内公司取得的一年内到 期的借款有所增加 预收款项 7,801,456,097.07 21.31 3,099,573,906.49 7.59 151.69 报告期内公司主要楼盘的销售 形势有所改善，同时尚不具备 结转收入的条件所致 应交税费 559,769,315.70 1.53 887,555,927.44 2.17 -36.93 报告期内公司支付计提的相关 税费所致 应付股利 1,143,265.24 0.00 22,293,265.24 0.05 -94.87 报告期内公司支付前期计提的 应付股利所致 一年内到期的 非流动负债 4,948,287,833.42 13.51 8,659,186,460.91 21.22 -42.86 报告期内公司归还了大量到期 的信托借款所致 其他流动负债 376,082,151.27 1.03 1,404,600,000.00 3.44 -73.22 报告期内公司归还了大量一年 内到期的信托借款所致 长期借款 5,349,491,437.77 14.61 10,204,339,960.53 25.00 -47.58 报告期末将一年内到期的长期 借款转入一年内到期的非流动 负债所致 应付债券 3,976,236,832.33 10.86 1,526,827,060.83 3.74 160.42 报告期内公司发行了16亿元中 期票据和私募公司债8.57亿元 所致 递延收益 970,000.00 0.00 8,727,820.40 0.02 -88.89 报告期内处置子公司，子公司 递延收益不再纳入合并报表范 围所致 递延所得税负债 47,382,852.74 0.13 5,463,974.61 0.01 767.19 主要系报告期内可供出售金融 资产公允价值变动引起的 其他非流动负债 2,074,501,144.46 5.67 1,330,853,127.09 3.26 55.88 报告期内公司取得的一年以上 的信托借款有所增加 其他综合收益 142,148,558.22 0.39 16,391,923.83 0.04 767.19 主要为可供出售金融资产公允 价值变动损益 未分配利润 178,620,401.20 0.49 2,665,693,140.49 6.53 -93.30 报告期内大额亏损所致 (四) 行业经营性信息分析 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 □适用√不适用 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用□不适用 单位：亿元 币种：人民币 序 号 地 区 项目 权益 经 营 业 态 在建 项目 /新 开工 项目 /竣 工项 目 项目 用地 面积 (万 平方 米) 项目 规划 计容 建筑 面积 (万平 方米) 总建 筑面 积(万 平方 米) 在建 建筑 面积 (万平 方米) 已竣工 面积 (万平 方米) 总投 资额 （亿 元） 报告 期实 际投 资额 （亿 元） 1 上 海 宝 山 区 铂珏 公馆 100% 公 寓 竣工 10.2 15.30 21.4 0 21.4 30.3 1.61 2 杭 州 市 江 干 区 御品 湾 100% 公 寓 在建 6.2 15.50 22.3 22.3 0 45.2 2.47 3 江 阴 市 申 港 街 道 江阴 上城 95% 公 寓、 别 墅 竣工 12.4 16.28 21.6 0 21.6 12.8 1.08 4 苏 州 平 江 区 苏州 中华 园 100% 别 墅 在建 4.9 2.45 5.2 5.2 0 12 0.22 5 上 海 市 浦 东 古北 御庭 87.5% 公 寓、 酒 店 竣工 3.1 8.49 11.3 0 11.3 21 0.71 新 区 6 上 海 市 青 浦 区 古北 香堤 艺墅 87.5% 别 墅 在建 13.2 8.82 15.2 10.34 4.86 25 1.82 7 上 海 市 嘉 定 区 安亭 地块 （古 北萃 庭） 87.5% 商 住 在建 7.7 11.78 16.85 16.85 0 14 2.52 8 上 海 浦 东 新 区 印象 春城 93% 商 住 竣工 31.7 46.60 56.8 0 56.8 44 3.27 9 无 锡 市 河 埒 街 道 誉品 华府 71.6% 商 住 在建 9.5 29.45 38.6 38.6 0 30 4.8 10 江 阴 市 澄 江 街 道 誉品 尚海 荟 45.9% 公 寓 竣工 8.5 12.75 17.6 0 17.6 9.8 0.88 11 上 海 市 松 江 区 松江 誉品 谷水 湾 94.5% 公 寓 竣工 14.8 23.68 36 0 36 39.8 2.22 12 上 海 市 徐 尚汇 豪庭 71% 公 寓 在建 11.8 25.96 38.6 8.87 19.78 80 5.7 汇 区 备注：上述表格中，关于报告期实际投资额为工程实际投入资金（土地、前期、建安、 基配），不含销售费用、财务费用、管理费用及税金。 3. 报告期内房地产销售情况 √适用□不适用 序 号 地 区 项目 经 营 业 态 可供 出售 总面 积(万 平方 米) 2015 年签 约面 积(万 平方 米) 累计 签约 面积 （万 平方 米） 剩余面 积(万 平方 米) 2015年 结算面 积（万 平方 米） 累计结 算面积 （万平 方米） 2015年 平均售 价（元） 1 上 海 市 宝 山 区 美兰湖 铂珏公 馆 公 寓 15.3 3.84 7.33 7.97 3.27 5.49 22,183 2 上 海 市 浦 东 新 区 古北香 提岭 公 寓 3.46 0.29 3.2 0.26 0.79 3.26 34,096 3 上 海 市 浦 东 新 区 印象春 城 综 合 46.6 0.68 42.72 3.88 1.99 22.72 22,597 4 上 海 浦 东 新 区 古北御 庭 公 寓 、 酒 店 8.49 2 8.49 0 0.19 6.45 23,000 5 上 海 市 松 松江誉 品谷水 湾 公 寓 、 联 23.68 4.97 17.62 6.06 4.77 15.51 21,186 江 区 排 6 上 海 市 青 浦 区 古北香 堤艺墅 联 排 别 墅 8.82 0.56 2.31 6.51 1.52 1.52 27,081 7 上 海 市 嘉 定 区 安亭镇 05A-01A 、 06A-01A 项目 综 合 11.78 5.08 5.56 6.22 16,646 8 江 阴 市 江阴中 企上城 公 寓 16.28 1.15 2.88 13.4 1.27 1.47 5,367 9 江 阴 市 江阴誉 品尚海 荟 公 寓 12.75 5.01 6.04 6.71 5.39 5.39 9,161 10 上 海 市 徐 汇 区 尚汇豪 庭 公 寓 25.96 5.4 11.11 14.85 61,517 11 无 锡 市 无锡誉 品中城 公 寓 29.45 5.86 9.8 19.65 10,373 备注：上述剩余面积可能将根据公司销售策略有所调整。 4. 报告期内房地产出租情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业 态 出租房地产 的建筑面积 (平方米) 出租房地产 的租金收入 是否采用公 允价值计量 模式 租金收 入/房地 产公允 价值(%) 1 上海 古北国 际花园 商铺 1,763 635.06 否 不适用 2 上海 古北国 际财富 购物中 心 60,287 6,161.37 否 不适用 中心二 期 3 上海 古北国 际财富 中心二 期 办公楼 65,260 20,508.23 否 不适用 4 上海 淮海公 寓 住宅 6,404 1,288.21 否 不适用 5 杭州 杭州锦 华大酒 店 酒店 21,100 350.00 否 不适用 6 上海 零星物 业 5,030.24 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 1,813,576.94 7.49 64,794.95 2015年度，公司房地产业务融资为项目开发融资，主要通过银行贷款和非银行性 金融机构融资及发行公司债实施。截止报告期末，公司融资余额为181.36亿元，其 中银行贷款融资余额109.30亿元，非银行性金融机构融资余额32.3亿元,公司债 15.35亿元,中期票据15.88亿元,私募债8.53亿元。2015年度，公司房地产业务银 行贷款和非银行性金融机构融资利息资本化金额为 6.48亿元；加权平均融资成本年 化利率为7.49%，其中银行贷款加权平均年化利率为7.41%，非银行性金融机构融资 加权平均年化利率为8.02%，公司债年化利率为5.47%，中期票据平均年化利率为 5.25%；私募债年化利率为6%。最高项目融资年利率10%。 6. 其他说明 □适用√不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 报告期内，公司对外股权投资33,000万元，具体如下： 币种：人民币 公司名称 实际投资金 额（万元） 被投资公司 注册资本 （万元） 公司原有权 益 公司现拥有 权益 情况说明 上海鼎保置 业有限公司 33,000.00 26,666.67 0% 21.875% 增资（其中实 收资本增加 6666.67万元， 资本公积增加 26333.33万 元） 报告期内，为了加快去化，提高资金使用效率，为公司后续发展储备资金，公司转让 部分子公司股权，具体如下： 币种：人民币 公司名称 实际投资金 额（万元） 被投资公司 注册资本 （万元） 公司原有权 益 公司现拥有 权益 情况说明 上海东方低 碳系统集成 有限公司 1000 4,000 24.33% 0 股权转让 上海国际汽 车城置业有 限公司 25,000 50,000 50% 10% 股权转让 天津星华府 置业有限公 司 31,500 105,000 30% 0 股权转让 天津星华商 置业有限公 司 8,100 27,000 30% 0 股权转让 上海国际汽 车城物业管 理有限公司 250 500 50% 10% 股权转让 上海国际汽 车城安亭新 镇能源技术 服务有限公 司 250 500 50% 10% 股权转让 上海国际汽 车城安亭新 镇酒店管理 咨询有限公 250 500 50% 10% 股权转让 司 (1) 重大的股权投资 报告期内，公司控股子公司中企汇锦投资有限公司与上海城投控股股份有限公司、 上海韵筑投资有限公司、亚厦控股有限公司、上海福华创业投资管理有限公司、上海 凤凰科技创业投资有限公司、上海金开融资担保有限公司合作设立上海诚鼎环境产业 股权投资基金有限公司，注册资金为205,000万元，其中，中企汇锦投资有限公司出 资人民币40,000万元，具体内容详见公司发布于《中国证券报》、《上海证券报》、 上海证券交易所网站（www.sse.com.cn)临：2015-066号公告。截止报告期末，尚未 完成工商登记备案。 (2) 重大的非股权投资 无 (3) 以公允价值计量的金融资产 ①持有其他上市公司股权情况 单位：元 证券代码 证券简称 最初投资成本 占该公司股 权比例（%） 期末账面值 报告期所有者权益 变动 会计核算科目 股份来源 600837 海通证券 105,604,009.67 小于5 71,981,000.00 以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金 融资产 二级市场买入 002446 盛路通信 9,525,191.00 小于5 37,100,742.00 19,475,396.13 可供出售金融资产 参与非公开增 发 002267 陕天然气 10,559,062.50 小于5 12,670,875.00 1,445,615.83 可供出售金融资产 参与非公开增 发 000837 秦川机床 8,373,297.78 小于5 14,485,705.12 3,431,830.35 可供出售金融资产 参与非公开增 发 600170 上海建工 4,064,297.10 小于5 8,972,314.08 200,851.81 可供出售金融资产 参与非公开增 发 000863 三湘股份 26,537,597.26 小于5 57,637,110.50 22,671,164.75 可供出售金融资产 参与非公开增 发 002361 神剑股份 8,663,898.64 小于5 16,323,869.28 5,764,234.10 可供出售金融资产 参与非公开增 发 002108 沧州明珠 8,518,279.26 小于5 17,801,888.88 7,054,529.95 可供出售金融资产 参与非公开增 发 600073 上海梅林 101,430,000.00 小于5 162,725,000.00 45,772,756.85 可供出售金融资产 参与非公开增 发 600084 中葡股份 47,800,000.00 小于5 74,200,000.00 19,157,339.37 可供出售金融资产 参与非公开增 发 300026 红日药业 47,227,600.00 小于5 51,502,800.00 3,206,400.00 可供出售金融资产 参与非公开增 发 002332 仙琚制药 13,544,997.21 小于5 14,788,770.76 932,830.15 可供出售金融资产 参与非公开增 发 002635 安洁科技 55,545,993.72 小于5 51,679,338.20 -2,899,991.64 可供出售金融资产 参与非公开增 发 002632 道明光学 44,999,979.30 小于5 46,944,422.85 1,458,332.66 可供出售金融资产 参与非公开增 发 601186 中国铁建 30,000,000.00 小于5 39,412,500.00 7,059,375.00 可供出售金融资产 参与非公开增 发 000792 盐湖股份 70,000,000.00 小于5 70,076,268.06 57,201.05 可供出售金融资产 参与非公开增 发 合计 592,394,203.44 / 748,302,604.73 134,787,866.36 / / ②买卖其他上市公司股权情况的说明 单位：元 股份名称 期初股份数量 （股） 报告期买入股份数 量（股） 使用的资金数量 （元） 报告期卖出股份数 量（股） 期末股份数量 （股） 产生的投资收益 （元） 海通证券 2,010,070.00 18,054,880.00 402,469,363.83 15,514,950.00 4,550,000.00 -4,192,925.80 澳洋顺昌 6,666,666.00 8,027,999.00 348,674.25 14,694,665.00 0.00 87,817,592.20 盛路通信 2,500,000.00 3,000,000.00 0.00 4,499,980.00 1,000,020.00 68,343,941.16 陕天然气 2,855,625.00 1,874,003.00 22,812,039.61 3,724,003.00 1,005,625.00 8,024,703.57 秦川机床 2,310,394.00 2,000,338.00 22,402,553.89 3,310,338.00 1,000,394.00 12,754,501.37 上海建工 7,228,674.00 2,168,602.00 0.00 （未完）  |