[公告]16金泰债：信用评级报告
大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出 具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关 系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循 了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意 见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、及 时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资 建议。 六、本报告信用等级在本报告出具之日至本次债券到期兑付日有效，在有效期限内，大 公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发 布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 发债主体 北京金泰集团有限公司系经北京市财政局《关于将原北京市矿务 局和北京市煤炭总公司的净资产无偿划入京煤集团有限责任公司的函》 （京财企一【2001】1395 号）批准设立的有限责任公司，于 2001 年 11 月 5 日在北京市工商行政管理局注册成立，注册资本为 95,149.10 万元人民币。2004 年 5 月 12 日，公司注册资本变更为 84,242.44 万元 人民币。2009 年 10 月，金泰集团变更名称，由原北京金泰恒业有限责 任公司更名为北京金泰集团有限公司；10 月 13 日，京煤集团和金泰集 团其他 8 家股东签订股权转让协议书，由京煤集团受让其他 8 家股东 所持公司股权于 2009 年完成股权收购，公司变为京煤集团所属的法人 独资企业，随后京煤集团以货币资金和土地使用权分别对公司增资 2,000 万元和 5,335.97 万元。2014 年 12 月，根据北京市人民政府国 有资产监督管理委员会（以下简称“北京市国资委”）《关于北京能源 投资（集团）有限公司与北京京煤集团有限责任公司合并重组的通知》 （京国资【2014】234 号文），京煤集团整体无偿划入北京能源投资（集 团）有限公司（以下简称“京能集团”），并由京能集团对京煤集团行 使出资人职责，资产划转、账务处理的基准日为 2014 年 12 月 31 日。 京能集团更名为“北京能源集团有限责任公司”，同时保留独立法人地 位并改制为一人有限公司，截至 2016 年 3 月 7 日，名称尚未正式完成 变更。截至 2015 年 9 月末，金泰集团注册资本为 91,578.41 万元，北 京市国资委通过北京国有资本经营管理中心持有京能集团 100%的股权， 为公司实际控制人。 金泰集团定位为北京市城市服务业运营商，目前主营燃料贸易、 钢材贸易、饭店旅游及敬老院、汽车贸易和资产出租、物业服务业务。 金泰集团是政府指定的“北京市煤炭保供应急储备单位”和“北京市 供暖燃油应急储备单位”，承担北京烟煤应急储备、外埠应急中转、燃 油应急储备、北京市迎峰度夏电煤储备、民用煤保供任务和持续扩大 的农村优质燃煤替代任务，享受专项补贴和民用煤保供的任务，并享 受国家专项补贴。截至 2015 年 9 月末，公司拥有 54 家全资及控股子 公司。 发债情况 债券概况 本次债券是北京金泰集团有限公司面向合格投资者公开发行的公 司债券，本次债券发行总额为不超过 10 亿元，发行期限为 3 年。本次 债券的票面年利率将根据簿记建档结果，由公司与主承销商按照国家 有关规定协商一致确定，在本次债券存续期内固定不变，每年付息一 次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。年度付息 款项自付息日起不另计利息，本金自兑付日起不另计利息。债券面值 100 元，按面值平价发行。 本次债券由京煤集团提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担 保。 募集资金用途 本次公司债券拟募集资金 10 亿元，其中 9 亿元用于偿还银行贷款， 1 亿元用于补充流动资金。 宏观经济和政策环境 2015 年以来，国民经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合 理区间；短期内，我国经济下行压力仍较大，经济回稳基础还需进一 步巩固；长期来看，我国经济仍然具有保持中高速增长的动力和潜力 根据国家统计局初步核算数据，2015 年，我国实现国内生产总值 676,708 亿元，同比增长 6.9%，增速同比下降 0.4 个百分点。其中， 2015 年四季度国内生产总值同比增长 6.8%，为 2009 年一季度以来最 低水平。分产业看，第一产业增加值 60,863 亿元，比上年增长 3.9%； 第二产业增加值 274,278 亿元，增长 6.0%，全国规模以上工业增加值 按可比价格计算同比增长 6.1%，增速同比回落 2.2 个百分点，工业生 产仍然运行在合理区间；第三产业增加值 341,567 亿元，增长 8.3%， 占国内生产总值的比重为 50.5%，比上年提高 2.4 个百分点，高于第二 产业 9.9 个百分点，产业结构更趋优化。总的来看，2015 年，国民经 济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合理区间，在一系列政策措 施作用下，产业结构更趋优化。 经济景气度方面，2015 年 12 月，中国制造业 PMI 终值为 49.7%， 比上月回升 0.1 个百分点，继续处于临界点下，制造业增长动力不足。 分企业规模方面，大型企业 PMI 为 50.9%，比上月回落 0.3 个百分点， 继续位于临界点以上；中型企业 PMI 为 49.6%，比上月回升 1.3 个百分 点，仍然低于临界点；小型企业 PMI 为 44.9%，比上月回升 0.1 个百分 点，继续位于收缩区间，收缩幅度略有减小。PMI 小幅回升的同时一些 积极因素继续显现，高技术制造业 PMI 为 53.0%，消费品制造业 PMI 为 54.4%，均高于制造业总体水平，保持扩张态势。国内外市场需求有 所增长，新订单指数为 50.2%，比上月回升 0.4 个百分点，重回临界点 以上；新出口订单指数为 47.5%，比上月回升 1.1 个百分点。非制造业 商务活动指数为 54.4%，比上月上升 0.8 个百分点，非制造业继续保持 景气扩张态势，对稳定经济增长的作用不断增强。 从国际形势来看，2015 年，世界经济复苏总体不及预期，世界银 行、国际货币基金组织等国际机构纷纷下调了世界经济增长的预期， 普遍下调了 0.2 到 0.3 个百分点，世界经济总体上仍处在危机后的深 度调整之中，呈现出一种低增长、低物价、低利率、不平衡，而且振 荡加剧的特点。在宏观经济方面，美、欧、日等发达经济体处于温和 复苏进程，美国制造业有向下调整趋势。新兴市场经济面临更加严峻 的经济增长困境，巴西和俄罗斯经济负增长加剧，全球贸易增长延续 今年以来的低迷走势；在金融市场方面，2015 年 12 月 17 日，美联储 宣布加息 25 个基点到 0.25%～0.50%的水平，此次加息之后美元汇率将 会继续走强，以原油为首的大宗商品价格不可避免地承受更大的压力， 同时加剧了诸多国家货币汇率的贬值压力。整体而言，世界经济复苏 存在一定的不稳定性和不确定性。 2015 年以来，央行延续上年的货币政策基调，继续实施稳健的货 币政策，更加注重松紧适度，适时适度预调微调。年内多次降息、降 准，有效压低了短期流动性价格，对降低社会融资成本也起到了一定 的作用。国务院通过出台文件扩大社保基金的投资范围向市场补充流 动性，改善社会融资结构；银监会积极推动民营银行试点工作，鼓励 和引导民间资本进入银行业，为实体经济特别是中小微企业、“三农” 和社区，以及大众创业、万众创新提供更有针对性、更加便利的金融 服务。同时国务院先后颁布促进互联网金融、电子商务、小微企业发 展的优惠政策，不断改善企业经营所面临的融资贵、融资难的问题。 2015 年 11 月 3 日，国家发布“十三五”规划建议稿，建议稿提出了创 新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，这五大发展理念将是“十 三五”乃至更长时期我国发展思路、发展方向、发展着力点的集中体 现。 总的来看，我国经济正处在调结构、转方式的关键阶段，结构调 整的阵痛在继续释放，增速换挡的压力有所加大，新旧动力的转换也 在进行之中，新动力还难以对冲传统动力下降的影响，国内经济下行 的压力仍然较大。同时，我国工业化和城镇化仍处在一个加快发展的 过程之中，“十三五规划”建议稿将创新置于最核心地位，新老产业交 替时期，以“互联网+”为代表的新型产业是大势所趋，新型产业将会 与工业化和城镇化高度融合，创造出新的经济增长动力；我国正处在 消费结构升级的关键阶段，解决了深层问题以后，发展型和享受型消 费仍将会有长足发展；中西部地区差距比较大，后发优势比较明显。 所以我国正处在战略机遇期，从长期来看，仍然具有保持中高速增长 的潜力。 行业及区域经济环境 ● 燃料贸易 煤炭是中国重要的基础能源和原料，煤炭工业是中国重要的基础 产业，在国民经济中具有重要的战略地位；近年来，煤炭需求持续疲 软，价格持续下降 煤炭供需方面，煤炭是中国重要的基础能源和原料，煤炭消费占 中国一次能源消费的 69%，比世界平均水平高 42 个百分点。目前，国 内电力燃料的 76%、钢铁冶炼与铸造能源的 70%、民用燃料的 80%均依 赖煤炭。从消费结构来看，中国煤炭的主要需求来自于四大行业，电 力、建材、钢铁和化工约占煤炭总需求的 89%。中国煤炭资源的消费结 构中，电力约占 51.5%，建材约占 16.5%，钢铁约占 14.5%，化工约占 6%。从供需形势看，2011～2014 年，我国火电发电量同比增速分别为 13.90%、0.06%、6.89%和-0.40%，火电发电量首次出现负增长；水泥 产量同比增速分别为 16.10%、7.40%、9.57%和 1.80%，粗钢产量同比 增速分别为 8.90%、3.10%、7.54%和 0.90%。综合来看，2013 年煤炭主 要下游行业产量增速有所回升，但力度不大，2014 年增速出现大幅下 滑且明显低于 2012 年的水平，导致煤炭下游需求持续低迷。2015 年， 煤炭下游行业产量多数同比下降，煤炭整体需求疲软，我国原煤产量 同比下降 3.30%，去产能进程缓慢，依然存在较大的存库压力，短期内 难以改善。 煤炭价格方面，2011 年，煤炭价格延续危机后温和复苏趋势，并 于 2011 年 11 月达至危机后高点。2012 年起，受宏观经济增速减缓及 煤炭产能集中释放影响，煤炭行业供需格局开始出现转换，国内煤炭 价格呈现季节性波动和趋势性下行态势。本轮煤炭价格下行已超出正 常波动范围，下跌区间和持续时间均为 2000 年以来最大幅度。2014 年以来，全国煤炭价格指数大幅下跌，仅在 10 月稍有上升，进入 2015 年以来又持续下跌。煤炭价格的持续下行导致业内企业经营压力持续 上升。 总体看，由于我国的能源结构特殊，煤炭在整个能源领域的地位没有 改变，行业发展仍然还有空间。根据国家发改委发布的《煤炭工业发展 “十三五”规划》，“十三五”期间我国煤炭产业发展的重点任务之一 就是落后产能的退出问题。“十三五”规划推动低碳循环发展。推进能 源革命，加快能源技术创新，建设清洁低碳、安全高效的现代能源体 系。提高非化石能源比重，推动煤炭等化石能源清洁高效利用。 国内成品油市场形成了大型企业垄断竞争主导、中小企业积极参 与的格局；石油产品新税务政策在一定程度上压缩了贸易商的利润空 间 我国的成品油主要由中国石油天然气集团公司（以下简称“中石 油”）和中国石油化工集团公司（以下简称“中石化”）生产，少量为 地方炼油厂生产。成品油市场已经形成以中石油、中石化为主的大型 企业垄断性竞争主导、中小企业积极参与的格局。成品油价格主要由 政府主导，成品油贸易商议价能力弱。国家发展和改革委员会（以下 简称“发改委”）2009 年规定当国际市场原油连续 22 个工作日移动平 均价格变化超过 4%时，可相应调整国内成品油价格。2013 年 3 月，发 改委进一步完善国内成品油的价格形成机制，将成品油计价办法由原 来的 22 个工作日移动平均价格，改为 10 个工作日的平均价格，同时 取消了国际市场油价波动 4%才能调价的幅度限制。机制完善后，成品 油调价频率加快，调价时间节点透明度增强，国内油价能够更加灵敏 地反映国际市场油价变化，尽可能避免经营者无风险套利行为，有利 于进一步规范成品油市场秩序，向市场化方向又迈出了重要一步。由 于此次价格机制的完善总体上属于在现行体制机制框架内的适当调整， 国内油价水平的影响仍主要取决于国际市场原油价格走势。 2014 年以来我国成品油需求呈中低速增长态势，各主要油品增长 情况各异，市场供需宽松程度较 2013 年加大，成品油净出口量进一步 增加。2015 年，成品油产量 3.00 亿吨，同比下降 4.2%；成品油消费 量 2.76 亿吨，同比增长 1.2%；由于乘用车市场需求旺盛，带动汽油需 求同比增长 7.0%，但柴油同比下降 3.7%； 2015 年，中国政府 23 次调 整国内汽油、柴油价格，走出了一条“十二跌七涨四搁浅”的调价路 线，整体价格呈下跌趋势，其中柴油消费连续两年负增长，消费增速 略有回落。 2014 年我国油气储量继续快速增长，天然气勘探仍处于快速发展 时期，在全年 20 个重要油气发现中，天然气发现占据一半，持续高投 入和勘探理论创新支撑了油气勘探活动，油气勘探开发向多领域、多 层系推进；常规天然气产能建设进展顺利，主要气田产量保持增长， 同时非常规天然气开发也取得突破，天然气产量同比增长 8.6%。 在税收方面，自 2015 年 1 月 13 日起，将汽油消费税在现行单位 税额基础上提高 0.12 元/升，由 1.4 元/升提高到 1.52 元/升；将柴油 消费税在现行单位税额基础上提高 0.1 元/升，由 1.1 元/升提高到 1.2 元/升；其他成品油消费税单位税额相应提高。此次成品欧消费税调整， 是国家自 2014 年 11 月 28 日以来连续三次提高成品油消费税。这次提 高成品油消费税继续采取“提税与降价同步实施”的调整方式，兼顾 了居民和下游企业等承受能力。新政提高了地炼企业的生产成本，在 一定程度上压缩了贸易商的利润空间。 ● 钢材贸易 我国是钢铁大国，钢铁流通存在很大市场空间；钢铁行业供需矛 盾突出，钢铁价格下行压力较大，影响了钢材贸易企业的盈利能力 我国是钢铁生产与需求大国，作为最重要的大宗商品之一，钢铁 存在巨大的流通需求。钢材贸易行业准入门槛较低，随着钢铁行业的 快速发展，钢材贸易企业、个体户数量快速增长，行业竞争激烈。在 钢铁产业链中，上游钢铁企业处于强势地位，一般要求全额预付，而 下游需求方相对比较分散，钢材贸易商为加大业务承揽，多以一定比 例保证金成交。 钢材贸易企业通过银行融得周转所需资金，需要承担较大钢材价 格波动风险、下游客户违约风险及资金成本上涨风险。2013 年以来， 受国家经济刺激政策力度减弱、全球经济复苏乏力等因素的影响，钢 铁的主要下游行业增速下降，钢材需求增长有所放缓。为遏制钢铁产 能盲目扩张，清理整顿违规产能，淘汰和退出落后产能，调整和优化 钢铁产业结构，国务院在 2013 年 10 月下发了《关于化解产能严重过 剩矛盾的指导意见》，明确提出对钢铁行业将通过强化环保、安全等标 准的硬约束措施，综合运用法律法规、产业政策、节能减排、安全生 产、环保监管等手段化解产能严重过剩矛盾。据国家统计局统计，2015 年，全国共生产粗钢 8.04 亿吨，同比下降 2.33%；生产生铁 6.91 亿吨， 同比下降 3.45%；生产钢材 11.23 亿吨，同比增长 0.56%，；钢铁行业 固定资产投资 4523.89 亿元，同比减少 726.23 亿元，其中子行业中仅 炼铁业投资同比增长 5.97%。国家严控产能过剩行业投资项目初步取得 成果，但由于基数庞大，新增产能仍然较多。钢材市场严重供大于求， 是钢材价格低位运行的主要原因。 从价格来看，2014 年以来，国内钢材市场价格水平不断走低；2015 年以来，银行资金持续收紧，钢厂产量居高不下，供求矛盾十分突出， 导致钢铁价格一路下挫；截至 2015 年 9 月末，国内市场钢材价格综合 指数平均为 61.73 点，比上月回落 2.58 点，同比下降 36.24 点。预计 2016 年，钢材市场供大于求的状况难以改变，价格仍将低位徘徊。 钢材价格下行带来的价格倒挂影响了钢材贸易商本来就较小的盈 利空间，库存压力较大、客户质量差以及行业内存在的仓单重复质押、 相互担保现象使得钢材贸易企业大量倒闭。钢材贸易风险的加大也使 得银行收紧放贷条件，钢材贸易行业进入调整期，从单纯通过提供资 金获益到通过提供物流、信息流等多种附加服务、同时结合期货等方 式锁定风险获益。 ● 汽车贸易 受宏观经济波动及汽车市场政策转向的影响，全国汽车市场产销 增速有所波动，汽车经销行业竞争激烈 受汽车产业扶持政策的影响，2009～2010 年我国乘用车市场出现 超预期的高速增长，随后由于扶持政策力度减弱及超预期增长对需求 的透支，2011～2012 年乘用车市场增速大幅降低。2013 年国内汽车产 销量增速有所上升，2014 年总体呈现平稳增长态势，但产销增速比上 年分别下降 7 个百分点，2015 年我国汽车产销总体平稳增长，全年汽 车产销分别完成 2,450.33 万辆和 2,459.76 万辆，连续 7 年蝉联全球 第一，同比分别增长 3.3%和 4.7%。2015 年宏观经济处于调整结构、提 升效率的阶段。受 GDP 增速缓中趋稳的影响，汽车市场随之也进入到 了一个相对稳定的增长阶段，在今后不出现较大的刺激政策前提下， 我国汽车市场预计会维持平稳的增长水平。 在行业发展过程中，由于汽车经销商在经营规模、范围、地域、 利润空间等方面受到整车制造厂商的制约，且 4S 店存在投资成本高、 销售模式单一、盲目扩张造成同品牌经销商之间恶性竞争等问题，汽 车经销商的经营状况普遍不佳，资金匮乏、库存积压、经营亏损等问 题严重。据了解，在全国目前 6 万多家经销商中，75%为单店经营。因 为厂家压库、强行搭售、过度干涉经营管理、新业务拓展少以及售后 维修量较低等问题，开业五年以内的单店经销商大多亏损，有些 4S 店 每年的亏损甚至高达上千万元。在价格战中受制于资金压力，很多经 销商不得不选择放弃。这使有实力的经销商尤其是一些大经销商有了 扩张的好机会，而各大车企为了抢占更多的市场份额，仍将继续扩大 其经销商规模。 中国市场中，多数经销商采用集团化模式，拥有不同国内外品牌 的授权，经营区域遍布全省甚至跨省、跨区。目前已形成拥有 3 家以 上 4S 店的经销商集团 400 余家，其中超过 50 亿元销售收入的大型经 销商集团约 70 家。此外，随着我国汽车进入微增长时代，汽车经销商 特别是非强势品牌经销商“大洗牌”在所难免。 ● 旅游业 旅游业对我国经济的拉动作用逐年增强，旅游经济总体平稳发展； 酒店业整体不乐观，行业竞争激烈 国务院把旅游业列入战略性支柱产业，旅游业已经成为国民经济 重要产业，对经济的拉动作用逐年增强。目前与旅游相关的行业超过 110 个，旅游业发展带动了社会投资，促进了相关产业发展，其中，农 科旅游业对住宿业的贡献率超过 90%，对民航和铁路客运业的贡献率超 过 80%。 虽然我国经济增长速度有所放缓，但全国旅游行业围绕国家战略 部署以及《国务院关于加快发展旅游业的意见》的贯彻落实做了大量 工作。旅游产业运行总体较为景气，游客满意度也止跌回升。国内生 产总值及城乡居民收入稳定增长直接推动了旅游行业的快速发展，国 内旅游人数和旅游总收入总体保持稳步增长。2014 年，我国旅游业总 收入 3.38 万亿元，同比增长 14.7%。其中国内旅游约 36.11 亿人次， 增长 10.67%，国内旅游收入约 2.62 万亿元，增长 15.7%；出境旅游达 1.07 亿人次，增长 19.49%；入境旅游 1.28 亿人次，下降 0.45%；旅游 外汇收入 569.00 亿美元，较上年增长 10.16%。2015 年，国内旅游接 待总人数达 40 亿人次，同比增长 10.77%；全年实现旅游收入达 3.42 万亿元人民币，同比增长 12.81%。 随着国家将旅游业提升至保增长、扩内需、调结构的重要战略性 地位，各地政府积极推出政策加快发展旅游业，重点推进休闲度假旅 游产品，依托重大项目建设提升旅游产业核心竞争力，目前旅游市场 正值快速发展时期，特别是随着互联网时代的来临，线上旅游的发展 较为迅速，颠覆了传统旅游市场。全国范围内包括食、住、行、游、 购、娱在内完整旅游产业体系正在形成。 酒店业对经济周期较为敏感，在全球经济进入下行周期，我国经 济增速放缓的背景下，酒店业整体不乐观。我国酒店业从 2004 年开始 了新一轮高速扩张，造成供给过剩，行业处于激烈竞争的局面。北京 作为全国的文化中心，也是国内最富盛名的会议城市，受各企业会议 及专业会议的支撑，酒店行业相对乐观。根据北京市旅游局统计，截 至 2014 年末，全市共有 554 家星级酒店，其中五星级酒店 65 家，而 2015 年全国新增的 62 家五星级酒店中有三家落户北京。 ● 资产出租、物业服务 北京市以高端写字楼为主的商业物业需求强劲，商业物业整体出 租价格维持在较高水平，空置率处于相对较低水平 国家经济调控及改革政策，使北京第三产业保持了较高的增长速 度。第三产业快速发展有利于推动写字楼市场需求的提升。从市场供 需来看，光华路 SOHO 二号、中关村互联网金融中心、融资咨询中心 B 座和浦项中心于 2014 年第四季度入市，分别坐落于 CBD、中关村和望 京，伴随着四个新项目的入市，核心商务区供给不足的现状在第四季 度得到缓解。2014 年，全年供给量达到 45.1 万平方米，同时将北京甲 级写字楼总存量推至 980 万平方米。2015 年第三季度，北京核心商圈 甲级写字楼市场需求加速上升，净吸纳量 5.7 万平方米；仅有中关村 商圈的中航广场项目入市，为北京甲级写字楼市场带来 5.2 万平方米 的新增供应，本季度市场成交活跃，市场新签成交租金在高位基础上 继续上升，较上季度环比增长 1.2%。 由于 2014 年第四季度供给充足，全市整体空置率环比上升 1.3 个 百分比至 4.8%，虽为 2012 年以来的最高值，但仍是全国最低水平；2015 年第三季度，市场表现活跃，加速去化，核心商圈整体空置率环比下 降 0.8 个百分点，仅为 4.1%，处于历史低位。 2015 年以来，中国经济增速放缓，随着经济增长方式逐步转变为 以服务和内需为驱动，那些高度依赖出口的和国外投资的行业或将受 到负面影响，然而北京写字楼前景乐观，租赁需求继续受到北京的国 家首都地位及其在华北区的强大影响力的支撑。作为 2014 年第三产业 中增速最快金融业，对于租赁的需求增长的推动作用将尤为明显。 总体看，北京市高端商业物业资源仍显稀缺，特别是以高端写字 楼为主的商业物业需求强劲，随着 2015 年第四季度多个项目的入市， 会缓解供应紧张的局面，但因需时间被市场吸纳，短期内将推升空置 率。有鉴于新增项目质优租贵，2016 年北京写字楼租金有望持续增长 且由于供应紧张维持较低空置率。 北京市是全国政治、文化和国际交流中心，综合经济实力多年来 保持在全国前列；北京市的第三产业和新兴产业非常发达，是拉动北 京市经济增长的主要动力，为公司提供了良好的发展环境 北京市是全国政治、文化和国际交流中心。北京所处环渤海经济 区是我国最大的工业密集区，经济社会发展具有人才、技术、政策等 诸多优势，其综合经济实力保持在全国前列，其中第三产业规模居中 国内地（除港澳台地区）第一。2015 年末，北京市全市常住人口 2,170.5 万人，其中城镇人口 1,878 万人。2015 年北京市实现地区生产总值 22,968.60 亿元人民币，同比增长 6.9%，增速保持稳定；完成地方财 政收入（公共财政预算）4,723.90 亿元，同比增长 17.3%。 北京市的产业规划是以信息化带动工业化，现代服务业放在优先 发展的位置，重点在高端、高效、高辐射力的产业；城市规划将要把 北京建设成为国际城市、文化名城、宜居城市，大力发展循环经济， 加快转变经济增长方式，降低资源能耗，建设节约型社会。近年来， 北京市的产业结构和经济增长方式不断调整，工业比重不断下降，已 形成了“三、二、一”的产业结构形态，第三产业在三次产业结构的 占比在全国各省（或直辖市）排名最高。三次产业结构由 2013 年的 0.8:21.7:77.5 调整为 2014 年的 0.7:21.4:77.9。2014 年北京市第三 产业中批发零售业、金融业、信息传输计算机和软件业、租赁和商务 服务业和科学研究技术服务的占比较大。北京市的第三产业发达，能 够最大化的利用有限的土地资源，使得单位面积产生的税收和生产总 值最大化。 旅游业方面，2015 年，北京市全年接待入境旅游者 420.0 万人次， 同比减少 1.8%。其中，外国人 367.6 万人次，同比减少 2.2%；港、澳、 台同胞 62.4 万人次，同比减少 0.7%。旅游外汇收入 46.00 亿美元，同 比减少 0.1%；全年接待国内旅游者 2.69 亿人次，同比增长 4.4%；国 内旅游收入 4,320.3 亿元，同比增长 8.1%；全年经旅行社组织的出境 游人数 533.1 万人次，同比增长 30.0%。总体看，国际经济恢复缓慢以 及人民币升值等因素综合影响，北京市入境旅游人数同比有所下降； 出境游和国内旅游市场保持良好发展态势。行业政策方面，经国务院 批准，北京市于 2013 年 1 月 1 日起对 45 个国家持有第三国签证和机 票的外籍人士在北京口岸实行 72 小时过境免签政策：外籍人士从一国 经转北京前往第三国，不必申请中国签证即可过境，并可停留不超过 72 小时。该项政策实施将促进北京市旅游业和相关行业的发展，带动 旅游交通、餐饮、购物、住宿、休闲等消费以及会议、会展、会奖、 商务、航空业发展，为公司主营业务经营发展提供有力条件。 北京市新兴产业较为发达。2014 年全年文化创意产业实现增加值 2,794.3 亿元，同比增长 8.4%；占地区生产总值的比重为 13.1%，同比 增长 0.1 个百分点。信息产业实现增加值 3,134.4 亿元，同比增长 9.8%； 占地区生产总值的比重为 14.7%，同比增长 0.3 个百分点。生产性服务 业实现增加值 11,072.5 亿元，增长 9.3%；占地区生产总值的比重为 51.9%，同比增长 0.8 个百分点。 2014 年以来，北京市属国有经济运行总体平稳，截至 2015 年 9 月末，市属企业资产总额达到 32,745 亿元，同比增长 16.3%；2015 年 1～9 月，企业质量效益进一步提升，实现营业收入 7,207.4 亿元，同 比增长 2.7%，处于全国领先行列。 2015 年，北京市实现地区生产总值 22,968.6 亿元，同比增长 6.9%； 全市完成全社会固定资产投资 7,990.9 亿元，同比增长 5.7%。 总体来看，北京市是全国政治、文化和国际交流中心，第三产业 和新兴产业非常发达，综合实力保持在全国前列，为金泰集团各项业 务发展提供良好的经营环境。 经营与竞争 公司主营燃料贸易、钢材贸易、饭店旅游及敬老院、汽车贸易和 资产出租及物业服务业务；收入逐年增长且来源较为多元，综合毛利 率有所波动 公司定位为北京市城市服务业运营商，目前主营燃料贸易、钢材 贸易、饭店旅游及敬老院、汽车贸易和资产出租及物业服务业务。公 司收入来源较为多元，资产出租及物业服务是公司毛利润的主要来源。 2012～2014 年，公司营业收入持续增长，其中 2014 年燃料贸易收 入减少主要由于受煤炭行业不景气因素影响；钢材贸易收入逐年增长， 主要是由于公司增大了钢材的直营销售量；资产出租及物业服务收入 伴随租金价格的提升而逐年增长。 2012～2014 年，公司毛利率有所波动，其中 2013 年同比有所下降， 主要是由于公司承担北京市部分区域的“减煤换煤”任务期间，公司 所购优质煤价格较高，且 2013～2014 年期间政府对优质煤的销售价格 有所限制，相关补贴于 2014 年末集中发放并取消对价格的限制；2014 年毛利率略有增长主要是由于公司资产出租、物业服务毛利率处于较 高水平且持续上升，相关资产位置较好、服务价格较高且逐年增长所 致。 2015 年 1～9 月，公司营业收入为 75.02 亿元，同比下降 16.04%， 主要是煤炭、钢材的销量下降所致；毛利润为 6.80 亿元，同比增长 15.21%，综合毛利率为 9.06%，同比增长 2.46 个百分点，主要是燃料 贸易、钢材贸易采取了锁定利润的销售策略所致，即公司依据市场情 况，保证销售规模的同时确认利润空间并与下游客户签订货合同，再 与上游客户洽谈并签订购货合同，同时其他板块中金泰南燕湾(以下简 称“南燕湾”)项目于 2015 年 2 月结转利润。 表 1 2012～2014 年及 2015 年 1～9 月公司营业收入、毛利润及毛利率情况（单位：亿元、%） 项目 2015 年 1～9 月 2014 年 2013 年 2012 年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 营业收入 75.02 100.00 121.87 100.00 118.32 100.00 97.75 100.00 燃料贸易 22.09 29.45 37.16 30.49 42.24 35.70 37.38 38.24 钢材贸易 15.14 20.19 33.76 27.70 24.83 20.99 13.90 14.22 饭店旅游及敬老院 16.83 22.44 24.96 20.48 25.34 21.41 25.08 25.66 汽车贸易 9.89 13.18 13.00 10.67 13.54 11.44 9.81 10.04 资产出租及物业服务 5.22 6.95 7.20 5.91 6.27 5.30 5.62 5.74 其他 5.85 7.79 5.79 4.75 6.10 5.16 5.96 6.10 毛利润 6.80 100.00 8.47 100.00 7.54 100.00 7.81 100.00 燃料贸易 0.69 10.22 0.74 8.74 0.68 9.02 1.12 14.34 钢材贸易 0.18 2.72 0.11 1.30 0.17 2.25 0.06 0.77 饭店旅游及敬老院 0.78 11.52 0.92 10.83 0.89 11.84 1.01 12.93 汽车贸易 0.43 6.31 0.65 7.67 0.53 7.03 0.71 9.09 资产出租及物业服务 3.25 47.79 4.68 55.20 3.72 49.40 3.21 41.14 其他 1.47 21.44 1.38 16.26 1.54 20.46 1.70 21.73 综合毛利率 9.06 6.95 6.38 7.99 燃料贸易 3.14 1.99 1.62 3.00 钢材贸易 1.22 0.32 0.67 0.43 饭店旅游及敬老院 4.65 3.68 3.52 4.03 汽车贸易 4.34 5.03 3.93 7.20 资产出租及物业服务 62.25 64.90 59.39 57.22 其他 25.13 23.79 25.28 28.47 数据来源：根据公司提供资料整理 预计未来 1～2 年，公司主营业务将保持平稳发展，但公司收入占 比较大的业务毛利率较低，整体盈利能力提升难度较大。 ● 燃料贸易 公司燃料贸易板块业务为北京地区提供最重要的民用能源供应渠 道，对于北京能源安全发挥着重要作用，该板块由公司下属子公司北 京金泰恒业燃料有限公司（以下简称“金泰燃料”）以及北京市中油蓝 天燃油销售有限公司（以下简称“中油蓝天”）负责建设和运营。中油 蓝天是由金泰燃料和北京金隅集团有限责任公司（以下简称“金隅集 团”）共同投资组建，中油蓝天所属北奥油库是北京市国资委系统中唯 一的成品油库。自 2013 年 5 月由于金隅集团将北奥油库所占土地用作 其他用途导致北奥油库面临拆迁问题以来，公司于 2014 年 2 月 28 日 与金隅集团达成赔偿意向：金隅集团将所持中油蓝天 50%股权全部转让 给金泰集团，赔偿因油库停业造成的经营损失 4,000 万元，并负责资 产处理和人员安置与补偿。截至 2015 年 9 月末，北奥油库尚未进行实 体拆迁且协议书尚未签署，金隅集团并未通过任何形式给予任何补偿， 油品大宗批发仓储业务持续停滞。为了适应行业下行的压力，公司采 用了以锁定利润为主的销售策略。 公司是政府指定的“北京市煤炭保供应急储备单位”，承担北京烟 煤应急储备、外埠应急中转、燃油应急储备、北京市迎峰度夏电煤储 备、民用煤保供的任务和持续扩大的农村优质燃煤替代任务，并享受 国家专项补贴 公司是政府指定的“北京市煤炭保供应急储备单位”，代表北京市 参加每年全国煤炭产需衔接会，承担应急储备煤 20 万吨、应急中转储 备煤 5 万吨的保供任务，并享受国家专项补贴。根据《北京市发展和 改革委员会、北京市财政局关于印发城六区优质无烟型煤替代工作方 案的通知》（京发改【2012】2018 号），为配合市政府“减煤换煤、清 洁空气”要求，公司开展优质煤替代工作。2013 年公司为北京市 9 个 区县供应优质煤 7 万余吨。2014 年公司通过和区县政府对接，取得北 京市 10 个郊区县的优质煤替代任务。由于优质煤价格高于普通烟煤， 公司在优质煤进货、销货时均获得市政府价格补贴。在优质煤供应商 方面，2014 年，公司对北京、天津、河北周边省份 24 家型煤生产企业 招标比选，建立了以 10 家单位为合作方的型煤供应体系，共落实了 20 万吨块煤供应、20 万吨型煤产能、以及 5 万吨蜂窝煤产能。 公司拥有生产储煤占地面积近 20.00 万平米，外埠地区及遍布北 京市远近区县的储煤场地和网点 10 余处，一次性储存能力 75 万吨以 上。在煤炭加工方面，公司有年产能力 30 万吨的蜂料生产线。受京津 冀地区联防联控大气污染以及北京和张家口联合申办冬奥会影响，河 北省万全县所在地政府要求公司在 2014 年年内对当地发煤台进行封闭 改造以符合环保要求，截至到本报告出具日，土地手续尚未完善，经 营拓展受到一定制约。结合北京市产业疏解政策和煤炭市场形势，公 司计划投资 1.61 亿元在房山区建设新的储煤场，建设工程计划分两期 实施，一期建设投资约 0.50 亿元重点建设两个条形储煤仓及附属生产 生活设施，烟煤和无烟煤储备 10 万吨，二期工程根据今后公司发展及 政策形势变化适时进行建设，公司已于 2015 年 4 月 17 日取得《建筑 工程施工许可证》（【2015】施建字 0141 号），批准建设规模 1.76 万平 方米，合同价格 0.52 亿元，施工单位为北京矿建建设集团有限公司， 监理单位为北京华建项目管理有限公司。截至 2015 年 9 月末，已完成 1 号与 2 号生产储备仓及五个附属单位主体工程，其中储备仓存储量为 5 万吨。 公司与资源供应单位（神华集团有限责任公司以下简称“神华集 团”、大同煤矿集团公司等）、铁路运输部门（北京铁路局、太原铁路 局、呼和浩特铁路局等）和众多大客户（北京市各区县煤炭公司、首 钢集团、金隅集团）均保持着长期良好的战略合作伙伴关系。为尽快 适应北京市的政策和形势变化，公司确立了京内以优质无烟煤经营为 主，烟煤经营从本市逐步向外埠转移的工作思路。公司本部大力拓展 冶金、电力等行业外埠市场；下属张家口公司开发了与华电集团内蒙 公司、山煤国际天津公司的业务合作。公司自营煤炭贸易主要利用自 身渠道优势进行发展，利润主要来源于物流成本的控制，近年来受煤 炭行业持续下行压力的影响，盈利能力相对较弱。2014 年 4 月，公司 在山西省忻州市五寨县设立的分公司正式运营，通过租赁当地大型发 煤台，为神华集团筹集资源对口供应外购煤。截至 2014 年 12 月末， 五寨县分公司实现销量 143.87 万吨。这一业务运营模式，实现了公司 烟煤经营产业链向上游的有效延伸，对公司加快燃料产业经营向京外 转移提供一定借鉴意义。2012～2014 年公司煤炭销售量分别为 224 万 吨、343 万吨和 672 万吨，贸易规模不断扩大；2015 年 1～9 月，公司 煤炭销量为 391 万吨，同比减少 171 万吨，主要因为公司为了适应行 业的下行压力，调整销售结构，减少部分利润相对较低的业务所致。 受北奥油库拆迁影响，2012～2014 年以来公司油品销售量逐年减 少，但仍会继续承担应急储备的保供任务；2015 年以来金泰燃料增加 油品销售业务，油品销售同比有所增加 公司是政府指定的“北京市供暖燃油应急储备单位”，承担北京燃 油应急储备的政治任务，并享受国家专项补贴。2011 年以来，公司每 年均承担了应急储备油 3,000 吨的保供任务。 在北奥油库面临拆迁问题前，中油蓝天已形成了以成品油的仓储、 批发、配送为一体的运营模式。在油品仓储方面，中油蓝天所属北奥 油库位于南四环大红门桥南 1.5 公里处，油库占地面积 105 亩，总储 量为 3 万立方米，由 16 个储油罐组成。作为仓储合作伙伴的中国石油 华北公司，指定北奥油库为其在北京地区的主力配送库。在油品配送 方面，中油蓝天拥有 3.8 公里独立的铁路专用线一条，由大红门站直 达库区，铁路接卸能力一次可达 24 个罐车，同时，还备有 10 个汽车 卸油口，具有较强的接卸地付能力；汽车发油区有 12 个独立的发油鹤 位，可对 6 类油品同时发货，发油系统是计算机控制的自动发油，对 发油动态及油罐状况均可远程实时监控，通过液位仪可以对各个储罐 的液位高度实施监控，配合公司安装的 ERP 内部管理系统，实现了公 司库存管理运营的准确和高效。在成品油经营方面，中油蓝天具有稳 定的资源渠道和实力较强的经销商及终端用户，销售业务遍及北京市 和河北、河南、山西、内蒙等省市。2012～2014 年及公司油品销售量 分别为 32.62 万吨、31.26 万吨和 15.90 万吨，油品销售量受拆迁影响 逐年减少。2015 年 1～9 月，油品销量 19.68 万吨，同比增加 8.51 万 吨，主要原因是金泰燃料自 2015 年起增加油品销售业务。 自 2013 年 5 月北奥油库拆迁问题以来，公司仍在承担应急储备油 3,000 吨的保供任务。同时，公司初步确立了与廊坊市荣利石油仓储有 限公司（以下简称“荣利石油”）进行股权合作，并控股其所属的两座 加油站。未来在北奥油库拆迁过程中，公司计划将荣利石油的油库作 为承接燃油储备的保障库。同时，如遇特殊情况，中石化北京分公司 同意为公司提供有效的仓储保障。 ● 钢材贸易 公司钢材贸易物流园区位置较好，交通便利，占地面积较大；近 年来，公司钢材贸易业务客户较为稳定；由于供需矛盾突出，加大了 钢材贸易商通过贸易获取利润的难度 公司钢材贸易业务主要由下属北京金泰港物流有限公司（以下简 称“金泰港”）承担，金泰港是由北京金泰集团有限公司于 2010 年 11 月出资成立，主要经营钢材的批发、零售和仓储业务，主要客户为北 京住总物流有限公司、唐山市鑫日升钢业有限公司、天津滨海泰达物 流集团股份有限公司等，主要供应商北京首钢新钢联科贸有限公司、 河北钢铁股份有限公司承德分公司、唐山东华钢铁企业集团有限公司、 中物华商国际物流股份有限公司等。 公司钢材贸易物流园区位于大兴区西南六环京开高速路东南角， 是集钢材仓储、运输、销售为一体的园区，共有 1,900 多亩土地，其 中工业用地 1,400 亩，处于京南物流基地，拥有铁路且靠近京开高速， 为发展物流提供有力条件。公司与首钢总公司合作成立钢材贸易物流， 拥有 500 亩堆场，能装 40 万吨，仓储费约 15 元/吨。公司成功主办了 “精诚合作，共赢发展”北京地区钢材贸易物流发展促进大会，进一 步提升了行业影响力。公司钢材贸易业务主要依托物流园区优势，通 过对市场进行预判，扩大钢材揽储量；主动拓宽上游供货钢厂、引入 第三方监管模式，开展钢坯业务，延伸了供应链服务环节；开展联营 钢材贸易业务，延长下游销售渠道，2013 年和 2014 年分别实现揽储 87.86 万吨和 120.00 万吨，业务规模不断扩大。 2015 年以来，由于供大于求的状况没有改善，导致钢材贸易商很 难通过贸易来获取利润。部分钢厂扩大直销比例抢占终端市场，进一 步压缩了钢材贸易商的生存空间。同时，银行针对钢材贸易企业贷款 的收紧，使得钢材贸易企业面临较大的融资压力。 为了适应钢材贸易行业低效益的“新常态”，公司根据不同情况陆 续实施新的销售策略。钢材贸易主要以现货业务和直供业务为主并采 取不同的销售策略。现货业务，上游是钢厂，公司与钢厂签订框架协 议，每月按固定协议量供货，下游客户为散户，散户中一部分客户属 于合作时间较长的老客户，已经形成长期合作客户，另一部是开发的 新客户，采取的销售策略主要是通过保有规格齐全的钢材现货全面满 足客户的需求和通过一部分让利、开发及保有客户；直供业务一般是 长期合作的客户，通过下游的订货单锁定利润，再与上游客户洽谈并 签订购货合同。 ● 饭店旅游及敬老院 公司饭店及旅游业务主要由北京金泰恒业国际旅游饭店管理有限 公司(以下简称“金泰国际”)和北京华夏航空服务有限公司（以下简 称“华夏航空”）承担。金泰国际成立于 2004 年 1 月 12 日，是一家 集旅游会展、酒店经营、航空票务、出租运营与物业管理为一体的大 型旅游综合企业，拥有京内多家星级酒店和经济型连锁酒店，平均入 住率达到 80%以上。华夏航空是经中国民用航空总局批准，于 1993 年 正式成立的国有控股公司，现为国际航空运输协会 IATA 会员单位，是 中国航空运输协会批准的一类、二类航空客运机票代理企业，主要经 营国内、国际航空客运销售代理等业务。 近两年来，受到整体市场大环境不景气以及中央八项规定的出台 的影响，同业竞争激烈，特别是星级酒店在整体经营上受到一定影响。 各酒店主要合作方式是与主流订房网站开展的网络订房业务，根据中 介推荐的房间数量和类型，支付订房佣金。 敬老院业务主要由金泰福寿老年公寓（以下简称“福寿公寓”）和 北京金泰颐寿轩敬老院（以下简称“颐寿轩”）承担。福寿公寓、颐寿 轩分别创办于 2004 年和 2001 年，注册资本均为 50 万元，通过养老、 医疗、护理和康复四位一体为各类老年人提供精神慰藉、心理疏导、 临终关怀等服务。福寿公寓、颐寿轩分别拥有床位 110 张和 452 张， 并均能获得民政局每年给予的床位补贴补助。 ● 汽车贸易 公司汽车贸易业务主要由下属北京金泰开元汽车销售服务有限公 司（以下简称“金泰开元”）、北京金泰凯迪汽车销售服务有限公司（以 下简称“金泰凯迪”）、北京金泰凯盛汽车销售服务有限公司（以下简 称“金泰凯盛”）、北京金泰开润旧机动车经纪有限公司、北京奥之旅 汽车销售服务有限公司（以下简称“北京奥之旅”）承担，公司汽车贸 易主要经营汽车零售业务，其中北京奥之旅的主要供应商为一汽大众 销售有限责任公司，金泰开元、金泰凯迪、金泰凯盛主要供应商为神 龙汽车有限公司。 2013 年以来，受限购、限行政策的持续影响，雪铁龙和标致新车 毛利率逐年下降。2015 年 1～9 月，受普通小客车的摇号指标下降和部 分厂家不定期返利及优惠政策影响，雪铁龙、标致毛利率分别小幅增 长 1.18 个百分点和减少 0.57 个百分点，同时也促使经销商之间的价 格战更加激烈；奥迪毛利率同比有所提高，主要是由于北京奥之旅加 大了整车装饰的预装比例，通过绑定服务来提高整车销售的利润率， 深入研究个性化需求与订单，在标配的基础上可增可减，通过车辆差 异化来提高车辆销售的效益，充分利用好厂家的各项特殊销售支持和 政府等政策变化，如公务员车改等；其他业务包含二手车业务和整车 销售的售后服务，毛利率同比变化不大，但较 2014 年大幅增长，主要 是核算口径变更，增加二手车业务。整体来看，汽车贸易行业价格竞 争激烈，利润空间进一步压缩。 表 2 2012～2014 年及 2015 年 1～9 月公司汽车贸易营业收入、毛利润及毛利率情况（单位：亿元、%） 项目 2015 年 1～9 月 2014 年 2013 年 2012 年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 营业收入 9.89 100.00 13.00 100.00 13.54 100.00 9.81 100.00 奥迪 3.74 37.82 5.36 41.24 5.42 40.01 3.44 35.03 雪铁龙 3.18 32.15 3.12 23.99 3.36 24.80 2.62 26.67 标致 1.75 17.69 2.82 21.73 2.87 21.19 2.57 26.19 其他 1.22 12.34 1.69 13.04 1.90 14.00 1.19 12.10 毛利润 0.43 100.00 0.65 100.00 0.53 100.00 0.71 100.00 奥迪 0.08 18.08 0.12 19.01 0.05 9.30 0.05 6.57 雪铁龙 -0.01 -2.20 0.10 15.34 0.12 21.77 0.16 22.49 标致 -0.001 -1.11 0.11 16.33 0.12 22.6 0.09 12.80 其他 0.36 85.23 0.32 49.33 0.25 46.27 0.41 58.13 毛利率 4.34 5.03 3.93 7.20 奥迪 2.07 2.32 0.91 1.35 雪铁龙 -0.30 3.22 3.45 6.07 标致 -0.27 3.78 4.20 3.52 其他 30.15 19.05 12.98 34.59 数据来源：根据公司提供资料整理 1 金额较小，为-47.55 万元。 在市场开拓方面，公司将原东风雪铁龙事业部、东风标致事业部、 二手车事业部进行了合并，建立了 PSA 事业部。PSA 事业部中金泰开元 和金泰凯盛主要经营雪铁龙品牌；金泰凯迪主要经营标致品牌。金泰 开润按照“新旧共战，以新养旧，以旧促新”的原则，配合 PSA 事业 部各家 4S 店扩大二手车置换业务，促进新车成交。公司在山东配备了 专业的评估师，启动了当地的二手车收购业务，加强外埠分销渠道建 设，发挥区域联动机制优势，实现了北京、外埠的资源共享。 奥迪事业部通过强化 CRM 系统管理，对潜在客户进行全方位信息 关联，提高成交率；落实“4+1 流程”服务标准，执行标准化标检工作 流程；细化展厅迎宾、接待流程，提高交车率和试驾客户体验价值； 实行企业内部“5S”巡检、经理现场指导，实现有痕化服务；实行个 性化订单和车型包装升级策略，提升售前业务。在客户接待、质量控 制和服务流程方面高质量服务为基础进行提升。 ● 资产出租、物业服务 公司经营性物业主要分布在北京市较好地段，出租率高，盈利状 况较好；由于北京市商业地产价格不断攀升，公司持有物业近年来升 值空间较大 公司房产按项目规模、建筑形式、经营状态分为 A、（A-）、B、C 四个类别。A 类房产为单体面积在 1,000 平米以上，产权清晰，主体经 营条件较好，绝大部分作写字楼出租，由金泰集团及其所属单位自主 经营的房产项目，共计 20 处；A-类房产为单体面积在 1,000 平米以上， 产权清晰，主体经营条件较好，非自主经营的房产项目，共计 25 处； B 类房产为一般类写字楼或品质较好的小区底商、门脸房；C 类房产为 位置及条件相对较差的库房、厂棚、门脸房等。 表 3 2013～2014 年及 2015 年 1～9 月公司代表性物业经营情况 门店 可出租面积（平方米） 平均单价（元/平方米/天） 2015 年 1～9 月 2014 年 2013 年 2015 年 1～9 月 2014 年 2013 年 金泰国际大厦 36,296.94 36,566.71 36,611.91 5.75 5.38 5.17 金泰大厦 33,100.06 33,100.06 33,092.68 6.89 6.79 6.54 硅谷电脑城 39,959.22 39,959.22 39,959.22 0.85 0.85 0.85 晟通大厦 31,530.00 31,530.00 31,530.00 0.60 0.60 0.60 国益大厦 22,744.73 22,486.13 22,486.13 4.25 3.96 3.70 数据来源：根据公司提供资料整理 截至 2015 年 9 月末，公司合计拥有 329 处物业，可租面积 84.69 万平方米，已出租 83.47 万平方米，累计出租率 98.30%，主要物业位 于北京市五环内地铁站附近，位置较好，租金相对较高，盈利状况较 好。其中北京金泰大厦为 5A 甲级写字楼，位于朝阳区西坝河畔，属于 燕莎、亚奥、北三环商圈；金泰国际大厦位于北京市朝阳区东四环大 郊亭桥东 800 米；金泰国益大厦位于北京市朝阳区朝阳北路 103 号， 地处 CBD 辐射区的朝青板块，位于朝阳北路与青年路交汇处（路口西 北角）；金泰富地大厦位于上地核心地段，毗邻轻轨上地站。随着城市 建设的不断推进，北京市商业地产价格不断攀升，公司持有物业近年 来升值空间较大。 公司治理与管理 产权状况与公司治理 截至 2015 年 9 月末，金泰集团注册资本为 91,578.41 万元人民币， 北京市国资委通过北京国有资本经营管理中心持有京能集团 100%的股 权，为公司实际控制人。 公司实行董事会领导下的总经理负责制。根据《中华人民共和国 公司法》和公司章程的规定，出资人为公司最高权力机构；董事会由 6 名董事组成，设董事长 1 人；设监事会，由 5 人组成；公司设总经理 1 人，副总经理 7 人。 战略与管理 根据面临的发展环境和发展条件，按照北京首都功能定位、北京 市国资委的战略布局和控股股东京煤集团的要求，公司把现有业务划 分为现代物流、旅游饭店、物业经营和节能环保四个板块，以现代物 流业为主导，以旅游饭店业、物业经营和节能环保业为支撑，打造具 有极强市场竞争力的城市服务业业务组合；多种手段获取关键性的战 略资源，提升业务竞争的核心能力；建立业务整合运营的组织架构， 高效合理的管控模式；建立配套资本运作模式，提供强有力的资金支 持。 公司落实京煤集团的要求，加快改革改制，压缩企业户数，推动 改革和管理重心下移。公司积极调整资产和经营结构，提升资产利用 效率和收益。公司朝阳分公司五环宾馆和海淀分公司金玉元宾馆的经 营模式调整为写字楼；东城分公司天鑫宾馆调整为房产租赁；东城、 朝阳、海淀分公司、物管中心腾出办公用房，转为经营使用。在财务 管理方面：公司资金管理集中度达到 85%以上，投资性房地产公允价值 计量完成转换，大幅降低资产负债率，两年期以上应收账款已全部清 零。在资本运营和房地资源管理方面：公司实施建设工程全程控制； 理清房地现状，为进一步开发利用和拆迁补偿工作做好准备；加强拆 迁管理，力争效益最大化。2012～2014 年，公司拆迁补偿金额累计达 9.66 亿元，补偿面积达 1.4 万平方米。南燕湾项目总投资 44 亿元，截 至 2015 年 9 月末，已投资 30 亿元，总体销售收入预计 40 亿元，可产 生利润总额约 8 亿元，为公司发展提供有力支持。 抗风险能力 公司定位为北京市城市服务业运营商，立足于北京市良好的经营 环境以及优良的内部资源开展多元化的主营业务，经营规模较大。公 司燃料物流承担北京烟煤应急储备、外埠应急中转、燃油应急储备、 北京市迎峰度夏电煤储备、民用煤保供任务和持续扩大的农村优质燃 煤替代任务和民用煤保供的任务，并享受国家专项补贴；钢材、汽车、 煤炭等业务盈利能力较弱；物业经营业务是公司利润的主要贡献点， 写字楼等资源出租率及租金价格较高。整体上看，公司受不利经济环 境的影响不大，抗风险能力很强。 财务分析 公司提供了 2012～2014 年及 2015 年 1～9 月的财务报表。北京天 圆全会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2012～2014 年财务报表进 行了三年连审，并出具了标准无保留意见的审计报告。公司 2015 年 1～ 9 月财务报表未经审计。 资产质量 公司资产规模持续增长，流动资产增长明显；流动资产周转效率 有所降低 2012 年以来，公司资产规模逐年增长，其中流动资产增长主要是 由存货增长带动；非流动资产增长相对较少，主要为固定资产和投资 41.55 47.23 59.47 63.57 77.69 79.50 87.41 87.00 0 20 40 60 80 100 0 20 40 60 80 100 120 140 2012年末 2013年末 2014年末 2015年9月末 亿元 % 流动资产合计 非流动资产合计 流动资产占比 性房地产的增长，符合公司转型发展的战略要求。 图 1 2012～2014 年末及 2015 年 9 月末公司资产构成情况 公司流动资产主要由存货、货币资金、其他应收款和预付款项构 成。2012～2014 年末，公司存货分别为 13.79 亿元、19.40 亿元和 31.33 亿元，主要是南燕湾项目开发成本、燃料存货、汽车贸易存货、焦炭 存货、钢材存货等，其中 2014 年末，同比增长 40.74%，主要是南燕湾 项目开发成本增加 10.94 亿元所致，随着地产项目开发以及贸易业务 量的提高，存货规模持续增长；公司货币资金分别为 11.39 亿元、10.28 亿元和 10.60 亿元，主要是银行存款，在流动资产中占比逐年下降， 主要是公司运用资金的效率持续提高；其他应收款分别为 7.69 亿元、 9.74 亿元和 9.99 亿元，其中 2013 年末同比增长 26.71%，主要是 2013 年公司将预付给金泰地产的 1.50 亿元购房款转为流动资金借款所致； 预付款项分别为 6.56 亿元、5.26 亿元和 4.69 亿元，主要是金泰港预 付的材料款、南燕湾项目工程款、燃料经营和汽车经营预付款等；应 收账款持续处于较低水平分别为 0.21 亿元、0.45 亿元和 0.50 亿元， 主要是由于公司严格执行增收创效政策加强对应收账款的管理。 表 4 2014 年末其他应收款期末余额前五大欠款对象情况（单位：万元、%） 单位名称 期末余额 账龄 占其他应收款比例 北京金泰房地产有限责任公司 84,000.00 二至六年 84.11 北京住房公积金管理中心 3,887.03 一至五年 3.89 北京首钢股份有限公司 1,331.53 一年以内 1.33 中航鑫港担保有限公司 1,122.66 二至五年 1.12 东风标致雪铁龙汽车金融有限公司 220.00 一至两年 0.22 合 计 90,561.21 - 90.67 2015 年 9 月末，公司存货为 33.91 亿元，较 2014 年末增长 8.24%， 主要是南燕湾项目开发成本增加所致；应收账款为 2.95 亿元，较 2014 年末增加 2.44 亿元，主要是 2015 年金泰燃料增加了油品销售的业务 且公司在年底集中收款所致；预付款项为 5.49 亿元，较 2014 年末增 长 17.05%，主要是金泰港的预付材料款增加所致；其他流动资产科目 其他 4.83% 货币资金 17.82% 预付款项 7.88% 其他应收款 16.79% 存货 52.68% 较 2014 年末变化不大。 图 2 2014 年末公司流动资产构成情况 公司非流动资产由投资性房地产、固定资产、长期股权投资和在 建工程构成，其中 2014 年末投资性房地产和固定资产在非流动资产中 占比分别为 65.05%和 18.82%。公司投资性房地产采用公允价值计量模 式进行后续计量。2012～2014 年末，公司投资性房地产分别为 46.85 亿元、46.94 亿元和 56.86 亿元，包括已出租的土地使用权、持有并准 备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，其中 2014 年末，同比 增长 21.12%，主要是符合投资性房地产确认条件的固定资产、存货、 在建工程等共计 8.85 亿元转入该科目，且投资性房地产公允价值增加 1.07 亿元所致；公司固定资产分别为 18.81 亿元、19.16 亿元和 16.45 亿元，主要包括房屋及建筑物、机器设备和土地等，其中 2014 年末同 比下降 14.14%，主要是由于房屋及建筑物减少 2.24 亿元和机械设备的 减少 0.34 亿元所致；公司长期股权投资分别为 6.91 亿元、6.65 亿元 和 7.90 亿元，其中 2014 年末同比增长 18.81%，主要是对金泰地产的 追加投资 2.28 亿元所致；公司在建工程有所波动分别为 1.44 亿元、 3.36 亿元和 2.69 亿元，其中 2013 年末同比增长 132.36%，主要是由 于 2013 年新增金泰南燕湾高尔夫球场建设项目投资 2.32 亿元所致。 2015 年 9 月末，公司投资性房地产为 56.86 亿元；固定资产为 15.95 亿元；长期股权投资 7.73 亿元；其他非流动资产较 2014 年末变化不 大。 2012～2014 年及 2015 年 1～9 月，公司应收账款周转天数分别为 0.68 天、1.02 天、1.41 天和 6.20 天，其中 2015 年 1～9 月周转效率 降低，主要是公司应收账款在年末集中收回；存货周转天数分别为 49.61 天、53.93 天、80.52 天和 129.08 天，自 2013 年以来周转效率 大幅下降，主要是南燕湾项目存货增加所致。 35.50 44.81 50.18 45.21 20.63 18.21 26.10 34.01 0 20 40 60 80 100 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2012年末 2013年末 2014年末 2015年9月末 % 亿元 流动负债合计 非流动负债合计 流动负债占比 表 5 截至 2015 年 9 月末公司受限资产情况（单位：万元） 科目 受限金额 受限原因 投资性房地产 153,343 抵押借款 固定资产 20,096 抵押借款 货币资金 1,800 保证金 合 计 175,239 - 资料来源：根据公司提供资料整理 截至 2015 年 9 月末，公司受限资产共计 17.52 亿元，占总资产比 重为 11.64%。 综合来看，公司资产规模保持持续增长，其中流动资产增长较明 显，受应收账款管理办法及南燕湾项目的影响，资产周转效率持续下 降。预计未来随着公司贸易量的增加及房地产项目的开发，资产规模 将进一步增长。 资本结构 公司负债规模稳定增长，主要由流动负债构成；公司总有息债务 持续增长，占总负债比重持续上升，债务期限结构以 1 年以内和 2～3 年为主，存在一定的短期偿付压力 2012 年以来，公司负债规模逐年增加，其中非流动负债增长较快， 流动负债波动下降。 图 3 2012～2014 年末及 2015 年 9 月末公司负债构成情况 公司流动负债主要由短期借款、预收款项和其他应付款构成。 2012～2014 年末，公司短期借款分别为 18.08 亿元、27.31 亿元和 25.15 亿元，主要是保证借款，用于满足经营过程中短期流动资金的需求； 预收款项分别为 3.81 亿元、5.65 亿元和 8.13 亿元，主要由预收南燕 湾项目售房款及定金、燃料款和钢材款构成，其中 2013 年末和 2014 年末分别同比大幅增长为 48.04%和 43.93%，主要是预收南燕湾项目售 房款所致；其他应付款有所波动分别为 9.68 亿元、8.41 亿元和 11.72 亿元，主要是应付的工程项目保证金和往来款，其中 2014 年末，同比 其他 3.96% 短期借款 50.12% 应付账款 6.38% 预收款项 16.19% 其他应付款 23.36% 增长 39.43%，主要由公司向京煤集团资金中心拆借款项增加 4.00 亿元 所致。 2015 年 9 月末，公司短期借款为 22.35 亿元，较 2014 年末下降 11.13%；其他应付款为 2.99 亿元，较 2014 年末减少 8.73 亿元，主要 是偿还 4.00 亿元往来款并将 4.30 亿元往来款转入科目“结算中心借 款”所致；其他流动负债为 5.13 亿元，是公司发行的一年期私募债券； 其他流动负债科目较 2014 年末变化不大。 图 4 2014 年末公司流动负债构成 公司的非流动负债由长期借款、递延收益和专项应付款构成。 2012～2014 年末，公司长期借款分别为 10.02 亿元、7.85 亿元和 17.53 亿元，主要由抵押借款和保证借款构成，2013 年以来，长期借款增长 主要是调整负债结构所致；公司递延收益分别为 6.28 亿元、6.13 亿元 和 6.41 亿元，主要是政策性拆迁补偿款；公司专项应付款分别为 3.99 亿元、4.00 亿元和 1.99 亿元，主要包括市政占地补偿、污染扰民搬迁 补偿、供暖补贴等，其中 2014 年末同比减少 50.36%，主要是应付的市 政占地补偿款减少所致。 2015 年 9 月末，公司长期借款为 26.51 亿元，较 2014 年末增长 51.22%；专项应付款为 1.14 亿元，较 2014 年末减少 0.85 亿元；其他 非流动负债科目较 2014 年末变化不大。 表 6 2012～2014 年末及 2015 年 9 月末公司有息债务及占比情况（单位：亿元、%） 项目 2015 年 9 月末 2014 年末 2013 年末 2012 年末 短期有息债务 32.55 34.81 32.72 22.34 长期有息债务 26.51 17.53 7.85 10.01 总有息债务 59.06 52.34 40.57 32.36 总有息债务/负债总计 74.56 68.62 64.37 57.66 公司总有息债务增长较快，占总负债的比重持续增长。由于公司 优化债务结构，长期有息债务规模增长幅度较大，截至 2015 年 9 月末， 长期有息债务占总债务比例为 44.89%。从债务期限结构来看，截至 2015 年 9 月末，公司有息债务期限结构以 1 年以内和 2～3 年为主,存在一 定的短期偿付压力。 97.75 118.32 121.87 5.48 1.22 2.57 -4 -2 0 2 4 6 8 10 0 50 100 150 2012年 2013年 2014年 % 亿元 营业收入 利润总额 毛利率 营业利润率 表 7 截至 2015 年 9 月末公司有息债务期限结构（单位：亿元、%） 项目 ≤1 年 （2,3]年 （4,5]年 合 计 金额 32.55 20.01 6.50 59.06 占比 55.11 33.88 11.01 100.00 2012～2014 年末及 2015 年 9 月末，公司所有者权益分别为 63.11 亿元、63.72 亿元、70.60 亿元和 71.36 亿元，逐年增长主要是来源于 未分配利润的增加；股本均为 9.16 亿元；未分配利润分别为 38.60 亿 元、39.27 亿元、40.10 亿元和 40.90 亿元。 2012～2014 年末及 2015 年 9 月末，公司资产负债率分别为 47.07%、 49.72%、51.94%和 52.61%；长期资产适合率分别为 107.79%、103.05%、 110.63%和 121.10%；流动比率分别为 1.17 倍、1.05 倍、1.19 倍和 1.41 倍，速动比率分别为 0.78 倍、0.62 倍、0.56 倍和 0.66 倍。公司长期 资本和长期负债的平衡性较好，流动资产对流动负债的保障程度一般。 或有事项方面，截至 2015 年 9 月末，公司为商品房承购人向银行 及住房公积金中心提供贷款担保的余额共计 74.80 万元；公司涉诉金 额在 1,000 万元以上的案件共 4 起，涉及金额 1.39 亿元，详见附件 4。 预计未来 1～2 年，公司业务扩张导致较大资金需求，随着公司经 营规模的扩大，负债规模将进一步增加。 盈利能力 公司营业收入逐年增长，但主营业务盈利能力较弱，2013 年以来 营业利润持续为负，利润总额始终依赖于营业外收入 2012 年以来，公司营业收入持续增长，毛利率有所波动；由于主 营业务盈利能力较弱，公司营业利润自 2013 年以来持续为负。 图 5 2012～2014 年公司收入及盈利情况 2012～2014 年，期间费用率逐年下降，主要是规模效应导致销售 费用率和管理费用率逐年下降所致，其中财务费用率略有增长，主要 是由于公司调整融资结构导致利息支出逐年增加；公允价值变动收益 波动幅度较大，主要是投资性房地产价值评估变动对公司利润影响较 大；投资收益主要来自于权益法核算的长期股权投资收益和处置长期 股权投资产生的投资收益，未来公司公允价值变动收益和投资收益等 非经常性损益科目的变动具有不稳定性，会对营业利润产生不确定影 响；营业外收支净额逐年增长，主要是公司承担政府燃料保障、应急 燃料储备职能而下发的补助及拆迁补偿款，由于公司长期承担北京市 保供职能，每年均能获得政府补助，利润总额始终依赖于营业外收入。 表 8 2012～2014 年及 2015 年 1～9 月公司费用率及盈利情况（单位：亿元、%） 项目 2015 年 1～9 月 2014 年 2013 年 2012 年 销售费用率 1.49 1.54 1.60 2.10 管理费用率 4.87 4.44 4.55 5.05 财务费用率 2.54 1.97 1.91 1.90 期间费用率 8.90 7.95 8.06 9.05 公允价值变动收益 0.00 1.07 0.10 4.41 投资收益 0.00 0.36 0.83 0.23 营业利润 -0.61 -0.67 -1.84 2.90 营业外收支净额 1.43 3.24 3.06 2.58 2012～2014 年，公司总资产报酬率分别为 6.17%、2.73%和 3.38%； 净资产收益率分别为 8.48%、1.59%和 2.99%。 2015 年 1～9 月，公司营业收入同比下降 16.04%，主要是由于煤 炭和钢材销量下降；毛利率同比增长 2.46 个百分点，主要是由于燃料、 钢材贸易的销售策略导致毛利率有所提高；营业利润同比增加 0.61 亿 元，主要是南燕湾项目 2015 年 2 月开始结转收入所致；营业外收支净 额同比减少 0.21 亿元，主要是政府补助中拆迁款有所减少所致；利润 总额、净利润分别同比增加 0.39 亿元和 0.54 亿元。 预计未来 1～2 年，公司主营业务盈利能力难以好转，政府补助是 利润的主要来源；公允价值变动收益具有不确定性。 现金流 2012 年以来，公司在经营性净现金流持续净流出的情况下，存在 较大的筹资压力风险 2012～2014 年，受存货持续增长以及经营性应付科目增加值减少 的影响，公司经营性净现金流持续净流出，且净流出额逐年增加，对 筹资造成较大压力；公司投资性净现金流主要受投资活动现金流出影 响，流出规模因投资项目减少而大幅减少；公司筹资性净现金流持续 增长。 2015 年 1～9 月，公司经营性净现金流为-3.55 亿元，同比增加 0.91 亿元；投资性净现金流为-0.71 亿元，同比增加 1.18 亿元；筹资性净 现金流为 4.09 亿元，同比减少 3.82 亿元。 -0.30 -4.04 -5.94 -3.47 -2.46 -2.43 3.76 5.38 8.68 -8 -4 0 4 8 12 2012年 2013年 2014年 亿元 经营性净现金流 投资性净现金流 筹资性净现金流 图 6 2012～2014 年公司现金流情况 预计未来 1～2 年，由于公司盈利能力较弱且南燕湾项目的持续投 入，公司经营性现金流大幅改善的可能性较小，仍需要筹资满足资金 需求，或将带动公司有息债务进一步增长。 偿债能力 2012 年以来，公司资产规模和负债规模逐年增长，资产负债率呈 小幅上升趋势，但总体处于适中水平。截至 2015 年 9 月末，公司资产 负债率为 52.61%；流动比率、速动比率分别为 1.41 倍和 0.66 倍，流 动资产对流动负债的保障程度一般。 表 9 2012～2014 年及 2015 年 1～9 月公司部分偿债指标（单位：%、倍） 偿债指标 2015 年 1～9 月 2014 年 2013 年 2012 年 EBIT 利息保障倍数 0.93 1.51 1.43 3.88 EBITDA 利息保障倍数 1.19 1.86 1.92 4.45 经营性净现金流/流动负债 -7.44 -12.50 -10.05 -0.91 经营性净现金流/总负债 -4.56 -8.52 -6.78 -0.55 经营性净现金流利息保障倍数 -1.22 -1.80 -1.67 -0.16 2012～2014 年，公司营业收入逐年增长，由于主营业务盈利能力 较弱，EBIT、EBITDA 对利息的保障程度处于较低水平；公司经营性现 金表现为净流出，存在较大的筹资压力。但公司融资能力较好且与多 家银行保持良好合作关系；营业外收入逐年增长，其中公司每年均能 获得政府各项补贴。总体来看，公司的偿债能力很强。 债务履约情况 根据公司提供的企业信用报告，截至 2016 年 1 月 19 日，公司本 部无信贷违约记录。截至本报告出具日，公司于 2015 年 4 月 30 日发 行的 5 亿元私募债尚未到期。 担保分析 京煤集团为本次债券提供了全额无条件不可撤销的连带责任保证 担保，具有很强的增信作用 京煤集团前身为北京矿务局和北京煤炭总公司。2000 年 9 月，经 北京市人民政府授权，北京矿务局和北京煤炭总公司合并重组成为京 煤集团。改制完成后，京煤集团成为国有独资公司，北京市人民政府 国有资产监督管理委员会（以下简称“北京市国资委”）拥有公司 100% 的出资人权益，是京煤集团的实际控制人。2009 年 1 月，北京市国资 委下发通知（京国资【2009】35 号），将其持有的京煤集团等 5 家国有 企业的股权划转注入北京国有资本经营管理中心。2014 年 12 月，根据 北京市国资委《关于北京能源投资（集团）有限公司与北京京煤集团 有限责任公司合并重组的通知》（京国资【2014】234 号文），京煤集团 将整体无偿划入北京能源投资（集团）有限公司（以下简称“京能集 团”），并由京能集团对京煤集团行使出资人职责，资产划转、账务处 理的基准日为 2014 年 12 月 31 日。京能集团拟更名为“北京能源集团 有限责任公司”，同时保留独立法人地位并改制为一人有限公司，截至 2016 年 3 月 2 日，名称尚未正式完成变更。截至 2015 年 9 月末，京煤 集团实收资本为 20.66 亿元，实际控制人为北京市国资委。 京煤集团是以煤炭为主业，酒店、旅游和房地产等城市服务业为 支撑，兼营其他业务的大型企业集团，产品经营和服务领域涉及煤炭 开采、加工、销售以及酒店经营、旅游服务、物业租赁、房地产开发、 民用燃料贸易、发电、民爆化工机械制造等行业。 京煤集团为中国煤炭工业百强企业之一，在 2014 年中国煤炭企业 100 强名单 2中，京煤集团位居第 32 位。截至 2015 年 9 月末，京煤集 团拥有 11 家二级子公司，其中控股子公司北京昊华能源股份有限公司 （以下简称“昊华能源”）是煤炭业务运营主体，于 2010 年 3 月在上 海证券交易所上市（股票代码：601101），京煤集团持有昊华能源 62.30% 的股权。 2 由中国煤炭工业协会发布，以企业 2013 年营业收入为排名标准。（未完）  |