[公告]16乌房01：信用评级报告
大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出 具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关 系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循 了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意 见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、及 时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资 建议。 六、本报告信用等级在本报告出具之日至本次债券到期兑付日有效，在有效期限内，大 公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发 布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 发债主体 乌房集团是经乌鲁木齐市人民政府（乌政办【2006】170号）批准， 由乌鲁木齐市人民政府授权乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会（以 下简称“市国资委”）对公司出资，在原乌鲁木齐市房产局房屋经营公 司等事业单位的基础上改制重组，于2006年9月19日成立的国有独 资有限责任公司。2009年7月1日，根据乌国资【2009】57号文，市 国资委将乌鲁木齐友好热力有限公司（以下简称“友好热力”）划转至 公司，并将友好热力截至2008年12月31日的净资产用于增加公司注 册资本，公司注册资本增加至3.94亿元。2012年，根据乌财建【2011】 471号、472号和乌财建【2012】174号文，乌鲁木齐市财政局（以下 简称“市财政局”）通过拨付专项资金和实物资产的方式增加公司注册 资本，公司注册资本增加至12.35亿元。2013年，根据乌财建【2013】 669号、769号和771号文，市财政局通过资金拨付的方式增加公司资 本金，公司注册资本增至20.55亿元。2014年，根据乌财建【2014】 660号、657号文和乌国资【2014】192号文，公司共增加资本金3.46 亿元，注册资本增至20.60亿元。截至2015年9月末，公司注册资本 为20.60亿元人民币，实收资本为24.01亿元，市国资委持有公司100% 股权，实际控制人为市国资委。 公司是乌鲁木齐市重要的保障性住房和旧城棚户区改造项目投融 资、运营主体，也是市国资委监管的大型国有独资房地产开发企业（房 地产开发二级资质）。公司经营范围主要包括房地产开发、房屋租赁管 理、城市供热、建筑安装及物业管理等。截至2015年9月末，公司纳 入合并报表范围共有7家子公司。 发债情况 债券概况 乌房集团拟面向境内合格投资者公开发行总额不超过15亿元（含 15亿元）人民币的公司债券，分期发行，本期为第一期，发行金额7 亿元，发行期限5年，附第3年末公司上调票面利率选择权及投资者 回售选择权。债券面值100元，按面值平价发行。本次债券采用固定 利率，每年付息一次，到期一次性还本，最后一期利息随本金的兑付 一起支付。 本次债券无担保。 募集资金用途 本次公司债券募集资金扣除发行费用后剩余部分全部用于补充公 司流动资金。 宏观经济和政策环境 现阶段我国传统制造行业产能过剩，市场需求疲软，主要经济指 标不能延续以往快速增长态势，主导产业不景气影响社会投资热情， 财税增收困难进一步加大，2015年主要经济指标增速继续放缓，部分 指标出现负增长，经济发展处于“新常态”；未来短期内我国经济下行 压力仍较大，长期来看经济增速将在中高速区间内持续放缓，经济运 行面临较多的风险因素 近年来我国经济保持平稳运行，但主要经济指标同比增速均出现 不同程度的下滑。据初步核算，2015年，我国实现GDP67.67万亿元， 按可比价格计算，同比增速为6.9%，较2014年下降0.4个百分点，持 续下降，规模以上工业增加值同比增长6.1%，增速同比下降2.2个百 分点；固定资产投资（不含农户）同比名义增长10.0%，较2014年的 15.7%降幅明显，其中房地产开发投资仅增长1.0%。此外，近年来国际 国内需求增长减慢，2015年，社会消费品零售总额同比名义增长10.7%， 进出口总额同比下降7.0%。2015年1～11月，全国公共财政预算收入 同比增长8.0%，增速较上年同期有所下滑，政府性基金收入同比下降 26.2%。2015年，全社会融资规模增量为15.41万亿元，同比略有下降， 新增人民币贷款11.72万亿元。截至2015年末，我国广义货币（M2） 余额为139.23万亿元，同比增长13.3%。整体来看，现阶段我国传统 制造行业产能过剩，市场需求疲软，主要经济指标不能延续以往快速 增长态势，主导产业不景气影响社会投资热情，财税增收困难进一步 加大，2015年主要经济指标增速继续放缓，部分指标出现负增长，经 济发展处于“新常态”。 针对经济下行压力增大、财政增收困难，国家加大财政政策和货 币政策领域的定向调整。在继续坚持积极的财政政策和宽松的货币政 策基础上，国家继续推进政府债务管理并推行地方政府债券置换，在 合理控制地方政府债务的基础上，继续扩大政府支出规模，支持科学 合理的政府采购行为，鼓励PPP模式，防范和化解政府性债务风险。 央行普降金融机构存款准备金率、实施定向降准和下调人民币存贷款 基准利率；国务院坚持改革，实施创新驱动发展战略，大力推进大众 创业、万众创新，激发全社会创新潜能，培养和催生经济社会发展新 动力；发改委精简前置审批，实施企业投资项目网上并联核准，改革 投融资体制，积极推广政府和社会资本合作模式，出台基础设施和公 用事业特许经营办法，充分激发社会投资活力。此外，围绕稳增长、 促改革、调结构、惠民生和防风险的总体思路，国家制定并实施“一 带一路”、京津冀协同发展和长江经济带发展三大战略，深入实施区域 发展总体战略和主体功能区战略，在基础设施建设和房地产领域加大 调控力度，一方面增加公共产品有效投资，启动实施一系列棚户区和 危房改造、中西部铁路、高标准农田、信息网络、清洁能源和传统产 业技术改造等重大项目；另一方面，通过出台公积金新政、降低二套 房首付比例、免征营业税等救市政策，促进房地产市场发展，刺激购 房需求入市。2015年底的中央经济工作会议指出，结构性供给侧改革 将是2016年经济工作的重心，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补 短板是工作的五大任务，国家将继续通过金融、财税、投资等重点领 域的改革来确保经济运行处于合理区间。 从外部环境来看，世界经济总体增速放缓，美国经济复苏迹象明 显，主要经济指标表现较好，欧元区经济稳中有升，对扩大我国出口 产品需求有一定的有利影响，但日本经济出现较大波动，增长疲弱， 新兴经济体下行压力加大，加之美元走强、大宗商品价格大幅波动、 国际地缘政治冲突此起彼伏，世界经济增长缓慢，加剧了贸易保护主 义抬头，国内经济增长受到一定影响。未来，美欧日俄在经济刺激方 面的政策调整、东欧政局的变动以及新兴经济体金融秩序的构建使得 我国经济发展仍面临一定风险因素。 预计未来短期内，我国经济下行压力依然较大，经济将继续延续 低位运行态势，长期来看，我国经济增长将面临产业结构调整、转型 提质外部环境变化等风险因素。 行业及区域经济环境 国家逐步完善保障性住房相关的制度安排，并出台一系列政策， 从土地、资金等方面鼓励地方增加保障性住房供给 国家对保障性住房建设出台了一系列支持政策，从土地供给、资 金等方面给保障性住房建设以较大力度的支持。 在资金方面，根据《国务院关于调整固定资产投资项目资金比例 的通知》（国发【2009】27号）保障性住房项目最低资本金比例为20%； 除金融机构贷款外，财政资金对保障性住房项目资金保证主要体现在 以下方面：第一，“地方各级人民政府要在财政预算安排中将保障性安 居工程放在优先位置”，同时“地方财政将廉租住房保障资金纳入年度 预算安排”；第二，“住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管 理费用之后全部用于廉租房建设”；第三，“土地出让净收益用于廉租 住房的维护和管理”、“土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改 造的比例不低于10%”。2012年7月，财政部重新制定《中央补助廉租 住房保障专项资金管理办法》，在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前 提下，支持财政困难地区及新疆生产建设兵团将中央补助廉租住房保 障专项资金用于购买、改建或租赁廉租住房支出；在完成当年廉租住 房保障任务的前提下，还可将专项资金用于购买、新建、改建、租赁 公共租赁住房。另外，国家发改委办公厅发出通知，要求2012年各地 投融资平台公司发行企业债券募集的资金和新增加的地方政府债券收 入优先用于各地保障性住房建设。 在土地供给方面，国家要求各地明确保障性住房用地的计划、优 先供应保障性住房用地。根据《经济适用住房管理办法》（建住房【2007】 258号）规定，“经济适用住房建设用地以划拨方式供应”，根据《关于 加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保【2010】87号）规定“面向 经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应”。“十 二五”期间，将确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品 房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。 此外，为了解决保障性住房发展的资金瓶颈问题，国家在鼓励金 融机构加大对保障性住房建设的资金支持外，还从规范保障性住房融 资的角度，进行相关制度建设。根据中国人民银行和中国银行业监督 管理委员会联合下发的《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工 程金融服务工作的通知》（银发【2011】193号），对于政府投资建设的 公共租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金 足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行业 金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持。 国家还颁布了个人住房房产税征收试点地区取得的房产税收入专 项用于保障性安居工程；各地可从国有资本经营预算中安排部分资金 用于支持国有企业棚户区改造；从城市维护建设税等收入中安排资金 用于保障性安居工程小区外配套基础设施建设等一系列保障房建设支 持优惠政策。 总体而言，我国保障性住房虽然发展时间较短，但近年来，保障 性住房相关的制度建设逐步完善；为了推动保障性住房建设，国家出 台一系列政策，从财政、资金、信贷、土地等各方面予以保障性住房 建设优惠。保障性住房产业发展面临较好的政策环境。 乌鲁木齐市作为新疆维吾尔自治区的首府，是西部对外开放的重 要门户，区位优势突出；近年来，全市以贸易为主的第三产业发展较 好，整体经济保持增长，公司发展面临较好的外部环境 乌鲁木齐市位于我国西北部，新疆中部，地处亚欧大陆中心，天 山山脉中段北麓，准格尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接 壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界。作 为新疆维吾尔自治区首府，乌鲁木齐市是全疆政治、经济、文化、科 教和交通的中心，是我国西部地区重要的中心城市和面向中西亚的国 际商贸中心，同时也是我国西部对外开放的重要门户，区位优势显著。 乌鲁木齐市辖七区一县，总面积1.4万平方公里，建成区面积 412.26平方公里，2014年末全市常住人口353万人，居住着汉族、维 吾尔族、哈萨克族等52个民族。乌鲁木齐市矿产资源丰富，境内有准 东油田、克拉玛依油田、塔里木油田和吐哈油田，市辖区内煤炭储量 达100亿吨以上，约占全疆总储量的四分之一。目前，已发现各类矿 产29种，矿产地129处，大、中型矿床30多处。其中，盐储量2.5 亿吨，芒硝储量1.1亿吨，石灰岩储量1.2亿吨，锰矿储量2.2万吨。 乌鲁木齐第三产业较为发达，在地区经济生产总值中占比较高，2012～2014年，占比分别为56.2%、60.1%和60.7%。作为新疆最大的 商品集散地和中亚地区重要的进出口贸易集散地，乌鲁木齐市已建成 各类商品交易市场近200个，其中年交易额超亿元的市场32个，超10 亿元的市场10个，全年实现外贸进出口总额82.85亿美元，比2013 年增长6.3%，其中：出口总额72.17亿美元，增长12.8%；进口总额 10.68亿美元，下降23.6%,形成了覆盖新疆，辐射中亚地区的多层次、 多渠道贸易网络。 表1 2012～2014年乌鲁木齐市主要经济指标（单位：亿元、%） 主要指标 2014年 2013年 2012年 数值 增速 数值 增速 数值 增速 地区生产总值 2,510 10.5 2,400 15.0 2,060 17.3 地方财政收入 455 13.0 401 26.1 318 20.3 全社会固定资产投资 1,526 20.0 1,272 25.9 1,010 59.0 社会消费品零售总额 1,070 10.3 970 16.3 834 20.0 进出口总额（亿美元） 72.17 6.3 120 15.0 104 15.2 三次产业结构 1.2:38.1:60.7 1.1:38.8:60.1 1.2:42.6:56.2 数据来源：2012～2014年乌鲁木齐市国民经济和社会发展统计公报 近年来，乌鲁木齐市地区生产总值和地方财政收入等各项指标持 续增长，经济实力较强。2012～2014年，乌鲁木齐市地区生产总值增 速分别为17.3%、15.0%和10.5%，增速有所放缓；地方财政收入增速 分别为20.3%、26.1%和13.0%。2012～2014年，乌鲁木齐市持续加大 固定资产投资，全社会固定资产投资分别为1,010亿元、1,272亿元和 1,526亿元。 表2 2012～2014年乌鲁木齐市商品房开发主要指标（单位：亿元、万平方米、%） 主要指标 2014年 2013年 2012年 数值 增速 数值 增速 数值 增速 房地产开发投资额 359.44 32.4 271.43 25.5 216.26 10.6 施工面积 4,370 29.1 3,384 44.4 2,344 31.0 竣工面积 721.78 71.3 421.46 -33.2 631.08 31.0 销售面积 488.08 -11.2 549.57 41.0 389.84 -16.0 销售额 307.84 -7.6 333.10 54.1 216.12 -10.8 数据来源：2012～2014年乌鲁木齐市国民经济和社会发展统计公报 保障性住房建设在维护乌鲁木齐市居民生活稳定、民族团结、改 善民生以及加快提高城乡居民生活水平等方面具有重要意义。2012～ 2014年，乌鲁木齐实施棚户区改造项目分别为22个、27个和23个， 新建房屋分别为10,662套、10,224套和12,084套，其中，新建廉租 房及公租房分别为9,024套、9,005套和9,513套、经济适用房分别为 2,544套、2,522套和2,571套。 2015年1～10月，乌鲁木齐市工业增加值520.00亿元，同比增长 3.3%，其中规模以上工业增加值478.11亿元；固定资产投资1,300.25 亿元，同比增长13.24%，其中，项目投资1,000.36亿元，同比增长 14.65%。2015年1～9月，全市房地产开发完成投资230.45亿元，同 比增长2.9%，其中商品住宅完成投资147.51亿元，同比增长1.9%； 商品房销售面积221.25万平方米，同比增长4.3%,其中，商品住宅销 售面积190.29万平方米，同比增长1.5%；商品房销售额154.43亿元， 同比增长3.2%，其中，商品住宅销售额121.27亿元，增长0.2%。 总体来看，乌鲁木齐市作为新疆维吾尔自治区的首府，是西部对 外开放的重要门户，区位优势突出；近年来，全市以贸易为主的第三 产业发展较好，整体经济保持增长，公司发展面临较好的外部环境。 地方政府财政分析 财政收入分析 乌鲁木齐市财政实力不断增强，税收收入在一般预算收入中占比 较高，有利于财政收入的稳定增长 近年来，随着地区经济的快速发展，乌鲁木齐财政本年收入规模 逐年增长，2012～2014年，年均复合增长率为31.24%。 近年来，乌鲁木齐财政本年收入中地方财政收入占比均在80%以 上，占比较高。2012～2014年，受一般预算收入较快增长的影响，地 方财政收入持续增长，年均复合增长率为19.64%，地方财政收入以一 般预算收入为主，一般预算收入占比分别为79.31%、75.02%和74.89%。 近年来，乌鲁木齐市一般预算收入增长较快，年均复合增长率为 16.26%，一般预算收入以税收收入为主，税收收入占比分别为86.37%、 88.07%和84.01%，有利于地方财政收入的稳定增长。2012～2014年， 税收收入保持逐年增长，年均复合增长率为14.65%，经济具有较强活 力；从税收收入构成来看，增值税、营业税和企业所得税在税收收入 中占比较高，三种税源合计在税收收入中占比分别为58.05%、56.61% 和54.22%。 表3 2012～2014年乌鲁木齐市全市财政收支情况（单位：亿元） 项 目 2014年 2013年 2012年 财政本年收入 547.31 483.91 317.74 地方财政收入 454.82 402.43 317.74 一般预算收入 340.62 301.90 252.01 基金收入 112.34 98.81 65.73 预算外收入 1.86 1.72 - 转移性收入 92.49 81.48 - 一般预算收入 89.69 79.51 - 基金收入 2.80 1.97 - 财政本年支出 561.68 492.78 332.55 地方财政支出 514.95 450.24 332.55 一般预算支出 404.81 353.20 295.60 基金支出 110.05 96.90 36.95 预算外支出 0.09 0.14 - 转移性支出 46.73 42.54 - 一般预算支出 46.56 42.53 - 基金支出 0.17 0.01 - 数据来源：根据乌鲁木齐市财政局提供资料整理 2012～2014年，乌鲁木齐市基金预算收入逐年增长，在地方财政 收入中占比分别为20.69%、24.55%和24.70%，占比有所上升。 2013～2014年，转移性收入占财政本年收入的比例分别为16.84% 和16.90%，转移性收入成为财政本年收入的有力补充。 表4 2012～2014年乌鲁木齐市税收收入中主要税种构成（单位：亿元、%） 项目 2014年 2013年 2012年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 税收收入 286.14 100.00 265.89 100.00 217.69 100.00 增值税 42.79 14.95 27.23 10.24 19.79 9.09 营业税 100.13 34.99 110.18 41.44 97.18 44.64 企业所得税 41.77 14.60 34.41 12.94 31.32 14.39 个人所得税 20.92 7.31 17.78 6.69 14.95 6.87 城市维护建设税 15.50 5.42 14.38 5.41 12.46 5.72 房产税 12.23 4.27 10.37 3.90 9.75 4.48 土地增值税 14.60 5.10 13.77 5.18 6.85 3.15 契税 13.76 4.81 16.75 6.30 10.73 4.93 其他税种合计 24.44 8.54 21.02 7.91 14.66 6.73 数据来源：根据乌鲁木齐市财政局提供资料整理 公司未提供市本级财政数据。 综合而言，随着地区经济的快速发展，乌鲁木齐市财政实力不断 增强；一般预算收入中税收收入占比较高，有利于地方财政收入的稳 定增长。 财政支出及政府债务 近年来，乌鲁木齐市财政支出规模保持较快增长，刚性支出占比 较低，财政支出弹性较高；全市政府债务规模较大，债务压力较重 2012～2014年，随着乌鲁木齐市财政实力的不断增强，财政本年 支出规模保持较快增长，年均复合增长率为29.96%，财政本年支出中 地方财政支出占比较高。 近年来，地方财政支出逐年增长，2012～2014年年均复合增长率 为24.44%，地方财政支出中一般预算支出占比较高，分别为88.89%、 78.45%和78.61%。 表5 2012～2014年乌鲁木齐市一般预算支出中刚性支出及占比（单位：亿元、%） 项目 2014年 2013年 2012年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 狭义刚性支出1 148.21 36.61 132.99 37.65 111.67 37.78 社会保障和就业 36.20 8.94 30.74 8.70 23.37 7.91 医疗卫生 15.79 3.90 12.46 3.53 10.92 3.69 教育 65.77 16.25 59.05 16.72 49.77 16.84 一般公共服务 30.45 7.52 30.74 8.70 27.61 9.34 广义刚性支出2 241.50 59.66 194.11 54.96 164.09 55.51 一般预算支出 404.81 100.00 353.20 100.00 295.60 100.00 数据来源：根据乌鲁木齐市财政局提供资料整理 1 狭义刚性支出包括社会保障与就业、医疗卫生、教育和一般公共服务四个支出科目。 2 广义刚性支出除包括狭义刚性支出外，还包括一般预算支出中外交、国防、公共安全、科学技术、文化教育与 传媒、环境保护等科目，但不包括城乡社区事务、农林水事务、交通运输和工业商业金融等事务等科目。 2012～2014年，狭义刚性支出逐年增加，在一般预算支出中占比 分别为37.78%、37.65%和36.61%，狭义刚性支出中教育支出占比较高， 占狭义刚性支出比重分别为44.57%、44.40%和44.38%；广义刚性支出 逐年增加，在一般预算支出占比保持在50%以上，占比较高。 表6 2012～2014年末乌鲁木齐市全口径政府债务情况（单位：亿元） 项 目 2014年末 2013年末 2012年末 直接债务余额 458 327 272 担保债务余额 6 6 0 合计 464 333 272 数据来源：根据乌鲁木齐市财政局提供资料整理 截至2014年末，乌鲁木齐市全口径直接债务余额458亿元，同比 增长40.06%，其中主要为财政承担偿还责任的融资平台公司借款441 亿元；担保债务余额为6亿元。总体来看，乌鲁木齐市政府债务规模 较大，债务压力较重。 经营与政府支持 2012～2014年，公司营业收入逐年增长，营业收入主要来源于房 地产销售、房地产租赁和工程施工业务 公司主要负责乌鲁木齐市保障性住房和旧城棚户区改造的融资、 建设、运营和管理工作。公司以保障性住房开发为主，并进行存量房 产经营管理和房地产开发，此外，公司还从事城市供热、物业管理、 建筑安装、房产咨询、房屋测绘等业务。 表7 2012～2014年及2015年1～9月公司营业收入及毛利润构成情况（单位：万元、%） 项目 2015年1～9月 2014年 2013年 2012年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 营业收入 51,343 100.00 67,386 100.00 63,674 100.00 33,192 100.00 房地产销售 26,367 51.36 44,430 65.93 46,049 72.32 18,574 55.96 房地产租赁 6,795 13.24 8,431 12.51 6,922 10.87 6,614 19.93 工程施工 14,901 29.02 8,492 12.60 6,436 10.11 4,243 12.78 城市供暖 1,490 2.90 2,565 3.81 2,092 3.29 1,946 5.86 物业费 1,526 2.97 1,017 1.51 714 1.12 867 2.61 其他业务 263 0.51 2,452 3.64 1,461 2.19 948 2.86 毛利润 11,870 100.00 19,442 100.00 18,709 100.00 12,183 100.00 房地产销售 5,273 44.42 10,028 51.58 11,496 61.44 4,583 37.62 房地产租赁 6,055 51.01 7,035 37.57 6,384 34.12 6,189 50.80 工程施工 968 8.16 521 2.68 426 2.28 421 3.46 城市供暖 -1,058 -8.91 -1,092 -5.62 -1,046 -5.59 -216 -1.77 物业费 378 3.18 229 1.18 153 0.82 491 4.03 其他业务 254 2.14 2,451 12.61 1,296 6.93 715 5.87 毛利率 23.12 28.85 29.38 36.70 房地产销售 20.00 22.57 24.96 24.67 房地产租赁 89.11 86.44 92.23 93.57 工程施工 6.50 6.14 6.62 9.93 城市供暖 -71.01 -42.60 -49.98 -11.07 物业费 24.77 22.53 21.45 56.67 其他业务 96.58 99.96 87.72 75.39 数据来源：根据公司提供的资料整理 2012～2014年，公司房地产销售收入有所波动，房地产销售收入 主要来自其建造的经适房、棚改房和直管公房的销售。受乌鲁木齐市 房地产市场上行影响，2013年房地产销售收入较2012年同比增加2.75 亿元；2014年，受经适房摇号政策影响，房地产销售收入有所下降。 同期，公司房地产租赁收入呈稳步上升，房地产租赁收入主要来自公 司管理的廉租房、公租房和商铺的租赁收入。2012～2014年，公司加 强市场拓展，工程施工收入逐年增长；同期，城市供暖收入逐年增长， 主要是收入受供暖面积上涨影响。2012～2014年，公司物业费收入有 所波动，主要是2012年后，公司将物业费中的停车费、管冲费和服务 费计入其他业务收入所致；同期，其他业务收入逐年增长，2013年其 他业务收入主要包括服务费、工程改造等， 2014年其他业务收入主要 为保障性住房代建管理费。 2012～2014年，公司毛利润呈逐年上升，房地产销售业务和房地 产租赁业务是公司毛利润的主要来源。同期，公司房地产销售业务毛 利润略有波动，主要是受2014年公司内部员工团购商品房，导致房地 产销售收入有所下降影响；同期，公司房地产租赁业务毛利润逐年平 稳增长。2012～2014年，受公司从2012年开展煤改气工程，以及用气 供热成本较高，城市供暖业务毛利润大幅下滑。同期，物业费毛利润 有所波动，其他业务毛利润逐年增加。 2015年1～9月，公司营业收入5.13亿元，同比增长11.99%，由 于2015年公司未收到拆迁补偿款，导致毛利率较高的其他业务板块收 入大幅下滑，进而拉低了公司总体毛利率水平，相较于2014年同期， 毛利率同比下降了5.95个百分点。 预计未来1～2年，随着公司房地产开发业务的推进，房地产销售 业务将保持稳定，房屋租赁业务和工程施工业务的营业收入将继续呈 现增长态势；公司房屋租赁、工程施工和物业管理等业务经营的发展， 将带动公司营业收入的多元化。 ● 房地产销售业务 公司主要负责乌鲁木齐市经济适用房及棚户区改造住房的开发建 设及销售管理业务，近年来收入规模有所波动 乌房集团作为乌鲁木齐市经适房和棚户区改造住房的重要开发主 体，保障性住房建设用地全部通过政府划拨的形式获得，公司负责开 发建设；建设完成后，房屋产权全部归公司所有，同时公司承担后续 的管理与销售业务。 表8 2012～2014年及2015年1～9月公司房地产销售业务情况（单位：万平方米、万元） 项目名称 2015年1～9月 2014年 2013年 2012年 签约销售面积 5.57 8.93 8.59 5.00 签约销售金额 26,367.00 44,429.73 46,048.76 18,573.95 数据来源：根据公司提供资料整理 公司经适房销售由乌鲁木齐市房产管理局进行公开摇号确认符合 条件的销售对象；销售价格由乌鲁木齐市发改委按项目实际建设成本 加企业利润及相应税金的方式确定审批，公司按经摇号确认的销售对 象和审定的销售价格收取售房款并确认销售收入。 2012～2014年，公司房地产销售收入分别为1.86亿元、4.60亿 元和4.44亿元，销售收入有所波动，其中2013年该项业务收入规模 较高，主要是因为当年房地产销售面积同比增幅较大。同期，该项业 务对营业收入及利润的贡献较大，是公司收入及利润的重要来源。 预计未来1～2年，房地产销售业务收入仍是公司收入及利润的重 要来源，但受销售价格及房屋竣工周期的影响，该项业务收入面临一 定的不确定性。 ● 房地产租赁业务 公司作为乌鲁木齐市廉租房建设的重要主体，全面承担乌鲁木齐 全市廉租房的代建任务，未来随着下达的廉租房和公租房建设任务不 断减少，公司房地产租赁业务收入增速将逐渐放缓 公司是乌鲁木齐市政府指定的市廉租房建设的重要主体。根据乌 房管【2008】245号文件批复，由公司全面承担代建乌鲁木齐全市廉租 房的任务，建设资金全由政府拨付，待房屋建设完成后，公司成立了 廉租房管理服务中心，对所建廉租房小区进行集中管理，提供配套物 业服务，并对不符合保障范围的违规住户进行清退。 公司廉租房租赁对象主要是乌鲁木齐市低收入住房困难家庭（家 庭人均月收入低于720元），租金由乌鲁木齐市发改委审定。目前租金 分三个标准：最低保障户和低收入住房困难家庭（家庭人均月收入 156～300元）租金分别为0.98元/平方米/月和1.80元/平方米/月， 政策性租金2.45元/平方米/月。截至2015年9月末，公司管理的廉 租房中商铺100套，建筑面积1.59万平方米，住宅12,584套，建筑 面积60.41万平方米。 公司同时是乌鲁木齐市公共租赁房建设的重要主体，承建的公租 房任务占全市项目的90%以上。政府对公租房建设给予500元/平方米 的补助，其余由公司自筹。2011年以来，乌鲁木齐将公租房供应对象 从低收入家庭扩大到中低收入家庭，保障对象也从城镇居民扩大到覆 盖农村户口居民，并将新就业职工和外来务工人员纳入保障范围。乌 鲁木齐市公共租赁住房管理办法已于2012年2月15日正式施行。自 2014年7月1日起，乌鲁木齐市公租房收入申请标准提高到月收入 1,730元以下，扩大了保障性住房适用范围。 公租房目前只租不售，租金价格由发改委审定，依据对公租房项 目所在地进行同地段市场租金价格评估后，按不低于同地段市场租金 价格80%进行审定。不同地段的租金价格不相同，目前，公司交付使用 的水韵三期公租房，人均收入在1,090元/月以下的执行9.3元/平方 米/每月，人均收入在1,090元/月以上的执行11.2元/平方米/每月； 山水兰德公租房，人均收入在1,225元/月以的下执行13元/平方米/ 每月，人均收入在1,225元/月以上的执行16元/平方米/每月，山水 兰德公租房租金价格暂行1年。截至2015年9月末，公司管理的公租 房住宅2650套，建筑面积15.37万平方米。 乌房集团系由乌鲁木齐市房管所改制组建而来，因此目前公司还 保有一定存量的国有直管公房。公司对于这部分存量公房的处理方式 主要为租赁，但是对于一些分布零散，区位偏僻不便管理的直管公房 也进行对外销售。公司执行由发改委指定的政策性租金价格为2.45元 /平方米/月。截至2015年9月末，公司管理的直管公房中商铺550套， 建筑面积4.90万平方米，住宅12,375套，建筑面积69.73万平方米。 由于近年来大部分低保家庭已经实现入住，公租房和廉租房市场 需求趋于饱和，导致市政府下达的廉租房和公租房建设任务不断减少， 预计未来公司房地产租赁业务的收入增速将逐渐放缓，收入规模趋于 平稳。 ● 保障房建设 公司作为乌鲁木齐市保障房建设和棚户区改造的重要主体，承担 保障房建设任务较重，未来面临较大的资本支出压力 截至2015年9月末，公司在建保障性住房项目和棚户区改造项目 总投资68.96亿元，已完成投资额为33.97亿元，未来仍有较大规模 的投资。此外，公司承建的棚户区改造项目较多，未来仍有较大的资 本支出压力。 表9 截至2015年9月末公司在建公租房、廉租房以及经适房项目情况（单位：万元、平方米） 项目名称 拟竣工时间 计划总投资 已完成投资 建筑面积 山水雅苑公租房 2016年 149,779.00 93,271.66 427,940.00 城北.幸福家苑一期公租房 2018年 58,280.00 - 149,346.00 城北.幸福家苑一期廉租房 2018年 7,807.94 山水雅苑廉租房 2016年 75,765.00 41,038.93 216,471.00 合计 - 283,824.00 142,118.53 793,757.00 数据来源：根据公司提供资料整理 自2014年7月1日起，乌鲁木齐市保障性住房收入申请标准提高 到月收入1,730元以下，扩大了保障性住房适用范围；此外，由于近 年来下达的廉租房和公租房建设任务不断减少、公共租赁住房和廉租 住房并轨运行政策的推行以及国家加大力度进行棚户区改造工程，预 计未来公司的建设重点将集中在棚户区改造上。 表10 截至2015年9月末公司在建棚户区改造项目情况（单位：万元、平方米） 项目名称 拟竣工时间 计划总投资 已完成投资 建筑面积 桥西棚户区-阳光福居 受征迁工作影 响，暂无法确定 竣工时间 20,885.00 52,374.18 41,234.31 桥西棚户区-阳光尚居 14,111.00 27,860.08 桥西棚户区-阳光和居 33,175.00 65,498.43 桥西棚户区-阳光怡居 23,702.00 46,795.87 桥西棚户区-阳光锦居 8,944.00 17,658.57 桥西棚户区-阳光悦居 64,159.00 126,672.12 桥西棚户区-阳光欣居 40,010.00 78,992.43 碱泉三街棚户区-阳光铭居 2015年 32,000.00 13,403.35 57,810.00 黑甲山棚户区-阳光雅居 2015年 41,000.00 23,170.60 82,300.00 波斯坦巷棚户区改造 受征迁工作影 响，暂无法确定 竣工时间 20,800.00 73,234.08 55,645.58 天山区五项目棚户区改造 - - 四平路棚户区-华龙美钰 82,000.00 20,192.42 164,000.00 冷库山棚户区改造 2016年 25,000.00 15,196.35 54,674.15 合计 - 405,786.00 197,570.98 819,141.54 数据来源：根据公司提供资料整理 总体而言，公司仍是乌鲁木齐市最重要的保障性住房建设和棚户 区改造主体，公司承建的项目较多，投资规模较大，未来仍有较大的 资本支出压力；公司未来的建设重点将转为棚户区改造，售房收入的 实现将有助于提升公司偿还债务的能力。 ● 其他业务 公司同时开展建筑安装、城市供热和工程施工等业务，为公司多 元化经营战略的实施以及收入增长奠定了较好的基础 公司在保障房建设的基础上，由公司本部负责开发商品房与商业 综合体办公楼。 表11 截至2015年9月末公司其他在建项目情况（单位：万元、平方米） 项目名称 拟竣工时间 计划总投资 已完成投资 建筑面积 新疆财富中心（新纪元广场） 2016年 135,903.00 43,125.93 175,851.48 合计 - 135,903.00 43,125.93 175,851.48 数据来源：根据公司提供资料整理 公司子公司乌鲁木齐市友好热力有限责任公司（以下简称“友好 热力”）为乌鲁木齐市44家热力企业中的一员，供暖范围自克拉玛依 东路西起深圳城，东至河滩路立交桥；巴州路西起巴州大酒店，东至 河滩路。友好热力担负着辖区100余万平方米的供暖任务。友好热力 目前采用煤气模块式供暖，并在阳光之尚和七道湾项目完成了模块式 供暖改造。煤气模块式供暖具有供暖面积大、安全性高的特点，有利 于友好热力供暖业务毛利率的提升，同时也将在长期减少节能改造方 面的开支。2012～2014年及2015年1～9月，公司城市供暖收入分别 为1,946万元、2,092万元、2,565万元和1,490万元，在营业收入中 占比分别为5.86%、3.29%、3.81%和2.90%。随着公司在其负责的保障 性住房和棚户区改造项目中不断扩大供热业务，其在营业收入中的占 比有望提升。 公司下属子公司恒信民生建筑安装有限公司（以下简称“建安公 司”）具有房屋建筑工程施工总承包一级资质和市政工程三级资质。建 安公司主要开展公司承担的保障房建设项目的建筑安装施工、节能改 造和公房维修项目，另有一些外接的房屋建设。 此外，公司还从事测绘、房地产咨询和物业管理等方面的业务， 进行房地产开发相配套的相关业务，为公司多元化经营战略的实施以 及收入增长奠定了较好的基础。 ● 政府支持 公司作为乌鲁木齐市保障性住房建设和棚户区改造的重要主体， 在资本金注入、资金支持和政府补助等方面得到了乌鲁木齐市政府的 大力支持 市国资委以资本金注入、资金支持以及财政补贴等方式为公司的 发展提供有力支持。在增加资本实力方面，2012年，根据乌财建【2011】 471号、乌财建【2011】472号和乌财建【2012】174号文，市财政局 通过拨付专项资金和实物资产的方式增加注册资本，公司注册资本增 加至12.35亿元。2013年，公司增加实收资本8.20亿元，其中根据乌 财建【2013】669号《关于拨付棚户区改造资金的通知》，增加实收资 本1.56亿元；根据乌财建【2013】769号《关于将公租房项目财政补 助资金转增资本金的通知》，增加实收资本2.41亿元；根据乌财建 【2013】771号《关于对乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司2010 年廉租房项目竣工财务决算批复》，增加实收资本4.23亿元。2014年， 公司增加实收资本3.46亿元，其中根据乌财建【2014】660号《关于 将公租房项目财政补助资金转增资本金的通知》，增加实收资本0.52 亿元，根据乌财建【2014】657号《关于对乌鲁木齐房地产开发（集团） 有限公司2011年廉租房项目竣工财务决算批复》，增加实收资本2.89 亿元。 在资金支持方面，公司的廉租房建设资金全部来自中央、自治区 及市三级财政拨款，并由市审计局派驻审计组，对廉租房建设工程项 目的前期准备、实施、竣工决算和验收以及资产移交等工作进行全过 程跟踪审计，并根据项目建设实际情况上报市财政局进行阶段性财政 拨款。2012～2014年，公司获得廉租房建设财政拨款分别为3.52亿元、 4.03亿元、2.95亿元。2013～2014年，公司获得各级公共租赁住房建 设补助资金分别为2.41亿元和0.52亿元。此外，乌鲁木齐市政府还 为公司棚改项目提供资金。2012～2014年，公司收到各级棚户区改造 资金分别为1.51亿元、1.61亿元和2.32亿元。 政府补助方面，2012年，公司获得政府补助638.95万元，其中主 要为煤改气补贴款；2013年，获得政府补助1,882.88万元，其中供热 补贴款1,372.24万元，乌鲁木齐市重点工程、循环经济和资源节约重 大示范项目及重点工业污染治理工程370.00万元；2014年，公司获得 政府补助1,952.98万元，其中供热补贴款1,278.06万元，煤改气管 网资金 133.10万元，煤改气补贴款116.00万元，抗震加固改造专项 补助资金400.00万元。 土地供给方面，公司承担的廉租房、公共租赁住房用地实行行政 划拨方式供应，土地供应计划中优先安排廉租住房、公共租赁住房建 设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。 总体来看，公司作为乌鲁木齐市保障性住房建设和棚户区改造的 重要主体，得到了乌鲁木齐市政府在资本金注入、财政补贴和政府补 助等方面的大力支持。 公司治理与管理 产权状况与公司治理 公司经乌鲁木齐市人民政府批准成立，依照《中华人民共和国公 司法》注册成立国有独资有限责任公司，截至2015年9月末，公司注 册资本为20.60亿元，实收资本为24.01亿元，市国资委是公司实际 控制人。 公司设董事会对重大事项进行研究、审议、决策；设监事会负责 对公司重大事项进行监督；实行董事会领导下的总经理负责制。由董 事长、总经理、副总经理、总经理助理、董事会秘书、工会主席组成 管理层；由市国资委指定的监事会负责监管。 公司下设集团办公室、党群办公室、纪检监察室、工程管理处、 产权产籍处、财务处、审计处、人力资源处、质量安全监督处等部门。 战略与管理 公司以国家大力支持建设保障房和棚户区改造为契机，合理配置 资源，盘活存量资产，提高增量资产，并在规划期内逐步建立和完善 公共租赁房屋的市场体系和价格体系，在继续保持保障性住房建设和 棚户区改造建设市场领先地位的同时，努力提高物业管理、城市供热、 建筑安装、房地产经纪、房屋测绘等辅业的市场化率，逐步形成具有 特色企业文化的自有品牌。加快资产权益明晰进度，固化商业盈利模 式，全面提升整体市场竞争力。 抗风险能力 公司制定了开拓多元化的投融资渠道，建立自我调节的平衡机制； 完善法人治理结构，规范议事制度及重大事项研究决策流程；统筹规 划发展战略、产品战略及人才战略管理，建立相应的组织机构；把经 济适用房建设和普通商品房开发建设作为房地产开发的重点，实现利 润指标，提升企业信誉，塑造公司品牌；并加快盘活存量资产的步伐， 以中心城区旧城改造为契机，将具备商业开发条件的小区租户异地安 置到新建廉租房小区，换取商品房开发空间，提高增量资产质量。总 体来看，公司的组织结构和方针策略有助于公司战略目标的实现，有 很强的抗风险能力。 财务分析 公司提供了2010～2014年及2015年1～9月财务报表，其中华寅 五洲会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2010～2012年财务报表进 行了三年连审，并出具了标准无保留意见的审计报告。天职国际会计 师事务所有限公司（特殊普通合伙）对公司2013年和2014年财务报 表进行了审计，并均出具了标准无保留意见的审计报告。公司2015年 1～9月财务报表未经审计。 资产质量 近年来，随着保障房建设规模的扩大，公司资产规模持续增长； 投资性房地产和存货在总资产中占比很高，存货周转效率较低 近年来，公司作为乌鲁木齐市保障房建设的重要主体，随着保障 房建设项目规模的不断扩大，资产总额持续增加，资产结构以流动资 产为主。 表12 2012～2014年末及2015年9月末公司资产构成情况（单位：亿元、%） 项目 2015年9月末 2014年末 2013年末 2012年末 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 5.78 3.87 8.58 6.55 14.82 12.77 8.99 9.92 预付款项 5.41 3.62 1.23 0.94 1.35 1.16 1.07 1.18 存货 65.06 43.61 61.09 46.64 47.68 41.07 33.33 36.78 流动资产 80.12 53.71 75.66 57.76 66.13 56.96 45.45 50.14 投资性房地产 53.81 36.07 53.95 41.19 47.72 41.10 41.65 45.95 长期应收款 13.91 9.32 - - 1.25 1.07 2.27 2.50 非流动资产 69.06 46.29 55.33 42.24 49.97 43.04 45.19 49.86 总资产 149.18 100.00 130.99 100.00 116.10 100.00 90.64 100.00 公司流动资产主要以货币资金、预付款项和存货为主。近年来， 公司流动资产逐年增加，截至2015年9月末，公司流动资产为80.12 亿元，占总资产的比重为53.71%。公司货币资金主要是银行存款，规 模有所波动；2014年末，公司货币资金大幅下降，同比减少6.24亿元， 主要是陆续投入在建工程所致；同期，公司存货持续保持增长，主要 是房产开发项目归集的成本和待售房产，以及新开发的小区增加所致。 2015年9月末，公司预付款项大幅增加，主要为工程款和购房款，预 付账款前5名为沈阳远大铝业有限公司、新疆拓达建筑安装有限公司 乌鲁木齐安泰分公司、乌鲁木齐市建工（集团）有限责任公司、新疆 双华钢铁有限公司、乌鲁木齐市水区人民政府办公室水区城市建设（新 疆国际会展中心）环境综合整治工作总指挥部。随着工程项目的开工 和筹集资金的流入，公司流动资产规模将继续增长。 公司非流动资产主要由投资性房地产构成。2012～2014年末，投 资性房地产逐年增长，主要是公司接管的直管公房以及新建的廉租住 房，截至2014年末，公司投资性房地产较2013年末增加6.23亿元， 主要是新建成并接管的廉租房小区，此外还包括公允价值变动增加 2.94亿元。 截至2015年9月末，公司新增加13.91亿元国家开发银 行贷款，下放至下级区县分公司，形成了大量的长期应收款。 截至2015年9月末，公司受限资产为用于抵押的3,910套房产及 部分土地使用权，评估价值合计21.70亿元。 预计未来1～2年，随着公司保障房项目建设持续推进，公司的总 体资产规模仍将继续保持增长趋势。 资本结构 近年来，公司负债规模继续增长，负债结构以非流动负债为主； 随着公司筹资规模的扩大，有息负债规模持续增加，资产负债率呈上 升趋势 近年来，随着公司业务规模逐步扩大，公司负债规模继续增加， 负债结构以非流动负债为主，2012～2014年末及2015年9月末，公司 非流动负债在总负债中占比分别为66.80%、66.85%、74.02%和76.98%， 占比呈逐年上升趋势。 公司流动负债主要为预收款项和其他应付款。2012～2014年末， 公司预收款项逐年增加，预收款项2013末同比大幅增加，主要是收到 阳光之尚小区售房款和预收商铺2014年租金所致。受公司工程项目规 模逐年增加影响，2012～2014年末，公司其他应付款逐年增加，主要 为工程保证金及尚未结算工程款。2014年末，公司其他应付款账龄在 1年以内、1～2年、2～3年和3年以上分别为44.85%、40.34%、6.76% 和8.05%。2015年9月末，公司预收款项较2014年末有所下降，预收 款项主要为购房款；同期，公司其他应付款较2014年末有所增长，主 要为履约保证金、项目合作款、工程款和拆迁补偿款。 表13 2012～2014年末及2015年9月末公司负债构成（单位：亿元、%） 项目 2015年9月末 2014年末 2013年末 2012年末 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 预收款项 4.16 4.90 4.17 6.21 4.00 6.79 1.67 3.75 其他应付款 13.28 15.66 11.05 16.45 8.00 13.59 4.80 10.79 流动负债 19.53 23.02 17.46 25.98 19.51 33.15 14.78 33.20 长期借款 33.26 39.21 19.19 28.56 18.62 31.63 11.13 25.00 应付债券 7.00 8.25 7.00 10.42 - - - - 专项应付款 8.60 10.13 7.26 10.80 7.07 12.01 7.27 16.34 递延所得税负债 9.62 11.34 9.62 14.31 8.85 15.03 8.24 18.52 非流动负债 65.30 76.98 49.74 74.02 39.35 66.85 29.73 66.80 负债合计 84.83 100.00 67.19 100.00 58.86 100.00 44.51 100.00 有息负债 41.70 49.16 27.09 40.32 25.92 43.25 18.90 42.46 资产负债率 56.86 51.30 50.70 49.11 公司非流动负债主要由长期借款、应付债券、专项应付款和递延 所得税负债构成，呈逐年增长的趋势。2012～2014年末及2015年9 月末，公司长期借款主要为抵押借款和保证借款，抵押借款主要由公 司存货或投资性房地产作为抵押。2015年9月末长期借款大幅增长主 要是由于公司新增加的13.91亿元国家开发银行贷款所致。公司应付 债券为2014年公司发行的7亿元7年期“14乌房债”，专项应付款 2012～2014年末及2015年9月末主要是承担廉租房建设获得的财政基 建拨款。2012～2014年末及2015年9月末，公司递延所得税负债呈现 逐年增长的态势，主要是由于投资性房地产公允价值变动导致的持有 收益增长，由此计提相应的未来收益实现后应缴的所得税费用。 截至2015年9月末，公司总有息负债为41.70亿元，占总负债的 49.16%，同比增长53.93%，主要是由于公司新增的13.91亿元国家开 发银行贷款所致。 表14 截至2015年9月末公司有息债务到期期限结构（单位：亿元、%） 期限 ≤1年 （1，2]年 （2，3]年 (3，4]年 (4，5]年 >5年 合计 金额 4.22 5.53 6.73 2.88 2.60 19.74 41.70 占比 10.13 13.26 16.13 6.90 6.24 47.34 100.00 数据来源：根据公司提供资料整理 2012～2014年末及2015年9月末，公司资产负债率分别为49.11%、 50.70%、51.30%和56.86%，呈逐年上升趋势。 2012～2014年末及2015年9月末，公司的所有者权益分别为46.12 亿元、57.24亿元、63.80亿元和64.35亿元，主要是受乌鲁木齐政府 多次对公司注资影响，逐年增长。 截至2015年9月末，公司无对外担保。 综合分析，随着业务规模继续扩大，公司负债规模继续增长，负 债结构以非流动负债为主，有息负债规模持续增加，资产负债率呈上 升趋势。预计未来1～2年，公司仍将保持较大规模的项目投资，有息 负债规模将进一步增加。 盈利能力 近年来，公司营业收入逐年增长；营业利润中投资性房地产公允 价值变动收益占比较高，影响公司盈利水平的稳定性 近年来，公司营业收入逐年增长，房地产销售收入、房地产租赁 收入和工程施工收入是公司营业收入的主要来源。2012～2014年，受 公司保障房项目和棚户区改造项目的推进以及收入的陆续确认，公司 营业收入逐年增长，但受2014年房地产销售收入有所下降，公司营业 收入增速有所下降。 表15 2012～2014年及2015年1～9月公司收入、期间费用和利润情况（单位：亿元、%） 项目 2015年1～9月 2014年 2013年 2012年 营业收入 5.13 6.74 6.37 3.32 营业成本 3.95 4.79 4.50 2.10 毛利率 23.12 28.85 29.38 36.70 期间费用 0.58 0.92 0.79 0.80 其中：管理费用 0.37 0.40 0.27 0.22 销售费用 0.23 0.55 0.63 0.63 财务费用 -0.01 -0.03 -0.11 -0.05 公允价值变动收益 - 2.94 2.96 3.03 投资收益 0.07 0.23 0.22 0.56 营业利润 0.42 3.77 3.76 3.72 利润总额 0.61 4.03 3.97 3.74 净利润 0.56 3.15 3.18 3.13 总资产报酬率 0.41 3.12 3.42 4.12 净资产收益率 0.88 4.94 5.55 6.78 2012～2014年，公司营业利润较为稳定，其中由投资性房地产公 允价值变动产生的收益占比较高。2012～2014年，公司公允价值变动 收益分别为3.03亿元、2.96亿元和2.94亿元，分别占营业利润的 81.33%、78.71%和77.99%。公允价值变动收益易受外部环境影响较大， 不利于公司盈利水平的稳定性。 2012～2014年，公司期间费用有所波动，主要是受管理费用持续 增长影响。同期，财务费用有所波动，财务费用主要为利息收入。 2015年1～9月，营业利润同比减少15.05%，同时受营业外收入 同比增长与营业外支出大幅减少影响，公司利润总额与净利润分别同 比下滑7.51%与10.14%，由于财务费用支出减少了近60%，导致期间费 用同比有所下降。 总体来看，公司营业收入逐年增长，但增速有所下降；营业利润 中投资性房地产公允价值变动收益占比较高，影响公司盈利水平的稳 定性。预计未来1～2年，随着公司保障房项目的陆续完工销售，公司 营业收入有望保持增长。 现金流 公司经营性现金持续呈净流出，经营性净现金流对债务缺乏保障 能力，公司面临较大筹资压力 2012～2014年，由于保障房建设任务较重以及建成项目结转入存 货待售，公司经营性现金流入和流出间隔期较长，经营性现金流持续 呈净流出，经营性净现金流/流动负债和经营性净现金流/总负债长期 为负，经营性净现金流对债务缺乏保障能力。2012～2014年，受公司 加大投资规模影响，公司投资性现金流流出规模逐年增大，2013年投 资性现金流转为净流出；同期，筹资性净现金流有所波动，2013年较 2012年大幅增加，主要是收到财政拨付廉租房建设资金、棚户区改造 补助资金及公租房补助资金，共计9.74亿元，2014年由于偿还债务所 流出的现金较多，导致筹资性净现金流大幅下降，同比减少11.05亿 元，考虑到公司保障房建设和棚户区改造的在建项目较多，未来资金 需求较大，筹资规模将上升。 2015年1～9月，公司经营性净现金流为-6.03亿元，净流出规模 同比有所下降；投资性净现金流转为净流入2.08亿元，主要受公司收 回投资理财本金2.00亿元影响；同期，筹资性净现金流1.14亿元。 表16 2012～2014年及2015年1～9月公司现金流情况(单位：亿元、%) 项目 2015年1～9月 2014年 2013年 2012年 经营性净现金流 -6.03 -7.22 -8.61 -7.33 投资性净现金流 2.08 -2.55 -0.12 0.87 筹资性净现金流 1.14 3.52 14.57 7.31 经营性净现金流/流动负债 -32.58 -39.04 -50.24 -56.90 经营性净现金流/总负债 -7.93 -11.45 -16.67 -19.03 总体来看，受保障房建设和棚户区改造项目的推进，公司经营性 净现金流持续净流出，经营性净现金流对债务保障能力较弱，但外部 融资以及保障性住房项目和棚户区改造项目的补助资金较好地缓解了 公司资金周转压力。预计未来1～2年，公司仍承担乌鲁木齐市保障房 建设的主要任务，资金需求较大，筹资规模将上升，未来将存在较大 的筹资压力。 偿债能力 2012～2014年，随着公司保障房项目和棚户区改造项目的推进， 公司资产规模和负债规模均有所增加，资产负债率有所上升。公司负 债规模有所增长，有息负债规模持续上升。同期，公司经营性净现金 流为净流出，存在较大的筹资压力，且缺乏对债务的保障能力。公司 作为乌鲁木齐市保障房建设的最重要主体，继续得到乌鲁木齐市政府 在资本金注入、资金支持、政府补助和政府采购项目等方面的有力支 持，有助于偿债能力的提升。 2012～2014年末及2015年9月末，公司流动比率分别为3.07倍、 3.39倍、4.33倍和4.10倍，速动比率分别为0.82倍、0.95倍、0.84 倍和0.77倍，流动资产对流动负债覆盖程度一般；2015年9月末，长 期资产适合率为187.75%，资产负债率为56.86%，公司负债规模较大。 另外，作为乌鲁木齐市保障房和棚户区改造的重要主体，公司得 到了乌鲁木齐市政府在资本金注入、资金支持和政府补助等方面的有 力支持。公司外部融资能力较强，与多家银行保持着良好的合作关系， 在国家开发银行有良好授信额度。 综合来看，公司作为乌鲁木齐市保障房和棚户区改造的重要主体， 较好地获得政府在资金注入、财政补贴和政府补助等方面的有力支持， 外部融资能力较强，整体偿债能力很强。 债务履约情况 根据公司提供的中国人民银行企业基本信用信息报告，截至2016 年1月12日，公司本部未发生信贷违约事件。截至本报告出具日，公 司2013年11月发行的5亿元1年期的13乌房产PPN001到期并已全 部偿清，公司2014年4月发行的7亿元7年期“14乌房债”，到期利 息已按时偿付。 结论 近年来，乌鲁木齐市经济发展保持快速增长，为公司提供了较好 的外部环境，乌鲁木齐市财政实力较强。但同时，乌鲁木齐市地方政 府债务规模较大，政府债务负担较重。公司作为乌鲁木齐市保障性住 房建设和棚户区改造项目的重要主体，公司持续得到乌鲁木齐市政府 在资金注入、财政补贴和政府补助等方面的大力支持。公司承担保障 性住房建设和棚户区改造项目任务较重，未来面临一定的筹资压力， 公司负债规模持续增长，有息负债规模持续增加，资产负债率呈上升 趋势，投资性房地产公允价值变动收益对公司利润产生较大影响。 综合分析，公司偿还债务的能力很强，本次债券到期不能偿付的 风险很小。预计未来1～2年，公司将继续承担乌鲁木齐市保障性住房 建设和棚户区改造项目，并继续得到政府支持。因此，大公对乌房集 团的评级展望为稳定。 跟踪评级安排 自评级报告出具之日起，大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）将对乌鲁木 齐房地产开发（集团）有限公司（以下简称“发债主体”）进行持续跟踪评级。持续跟踪评 级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。 跟踪评级期间，大公将持续关注发债主体外部经营环境的变化、影响其经营或财务状况 的重大事项以及发债主体履行债务的情况等因素，并出具跟踪评级报告，动态地反映发债主 体的信用状况。 跟踪评级安排包括以下内容： 1) 跟踪评级时间安排 定期跟踪评级：大公将在本次债券存续期内，在每年发债主体发布年度报告后两个月内 出具一次定期跟踪评级报告。 不定期跟踪评级：大公将在发生影响评级报告结论的重大事项后及时进行跟踪评级，在 跟踪评级分析结束后下1个工作日向监管部门报告，并发布评级结果。 2) 跟踪评级程序安排 跟踪评级将按照收集评级所需资料、现场访谈、评级分析、评审委员会审核、出具评级 报告、公告等程序进行。 大公的跟踪评级报告和评级结果将对发债主体、监管部门及监管部门要求的披露对象进 行披露。 3) 如发债主体不能及时提供跟踪评级所需资料，大公将根据有关的公开信息资料进行 分析并调整信用等级，或宣布前次评级报告所公布的信用等级失效直至发债主体提供所需评 级资料。 附件1 截至2015年9月末乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司股权结构图 乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会 100% 乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司 附件2 截至2015年9月末乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司组织结构图 绩 效 考 核 和 人 力 资 源 处 工 程 技 术 处 （ 总 工 办 ） 住 宅 房 屋 管 理 中 心 董事长 党委书记 商 业 房 屋 管 理 中 心 开 发 土 地 信 息 处 董 事 会 日 常 工 作 兼 保 障 房 公 司 施 工 管 理 建 筑 安 装 公 司 监 管 保 障 房 建 设 公 司 友 好 热 力 公 司 质 量 安 全 监 督 处 保 障 房 建 设 公 司 雅 园 项 目 部 久 新 物 业 纪 检 监 察 室 审 计 处 财 务 处 廉 租 房 管 理 中 心 产 权 产 籍 处 物 业 公 司 棚 户 区 改 造 公 司 投 资 预 算 处 退 管 办 工 会 党 群 办 公 室 集 团 办 公 室 总会 计师 董事会 秘书 总工 程师 总经理 助理 总经 济师 工会 主席 高级 顾问 副总 经理 副总 经理 副总 经理 总经理 党委副书记 附件3 乌鲁木齐房地产开发(集团)有限公司主要财务指标 单位：万元 年 份 2015年9月 （未经审计） 2014年 2013年 2012年 资产类 货币资金 57,804 85,822 148,216 89,874 预付款项 54,058 12,326 13,466 10,677 存货 （未完）  |