[年报]中粮地产:2015年年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司 COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD. 2015年度报告 二〇一六年三月 致股东 尊敬的股东： 2015年，中国经济进入“调结构、稳增长”的新常态发展阶段。伴随经济新常态，房地 产行业也步入重大变革期。回首2015年，震荡与机遇并存，感谢各位与中粮地产同舟共济， 一同坚持走过。 2015年，国家房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，中粮地产积极把握市场机遇， 加大去库存力度，实现签约金额、营业收入再创新高。但身处这个行业中的我们，面对来自 经济环境变化和互联网时代的冲击，时刻保持危机意识，强化变革，守正出新。 守正——坚守客户价值 市场越是风云变幻，企业越是要保持冷静。回归商业本源，回归客户价值，我们始终坚 信：企业首先是要把产品做好。2015年，我们继续大力发展品牌住宅业务，深化产品线研究， 打造契合市场需求的高品质、高溢价住宅产品。我们将 “健康、绿色、生态、科技”作为产 品差异化的发力点，着力发展具有健康属性、科技含量和人文关怀的改善性产品，在已有产 品的基础上梳理形成“壹号”系列、“祥云”系列产品线，初步搭建起具有中粮特色的绿色 科技住宅技术体系。 公司持续推进产品设计标准化。已形成的“锦云”、“鸿云”、“彩云”等定位于都市 精品和郊区刚需的产品线已在多个城市成功复制，得到市场认可。今年梳理的“壹号”系列、 “祥云”系列将进一步丰富公司的产品库。未来公司将深入挖掘中粮品牌优势，继续打造高 端住宅、精品住宅、刚需住宅等系列产品线的品牌核心价值体系。 提升物业管理水平是产品力提升的重要组成部分。2015年我们积极推动物业管理的精细 化和信息化水平，提升产品溢价。公司住宅项目物业管理已实现全面信息化，同时积极布局 “互联网+物业”，优化业主社区体验。公司自主研发的“设施设备智能化管理监控（EISS） 平台”从硬件方面提升了物业管理精细化水平。 “守正”不意味着固步自封。消费者生活方式在改变，客户需求不断升级。深挖客户潜 在需求、预测商业变化趋势，以此为基础开发更有针对性的产品，这是我们团队一直高度关 注的问题。未来，我们将从地块的价值分析、产品结构的调整、营销方式的更新、增值服务 多元化等环节入手，贯彻我们的客户价值理念。 出新——强化变革和创新 2015年，我们以“变革”和“创新”为主线，主动求变。在思考中创新，在创新中变革。 业务创新。在现有业务基础上，结合自身优势，实现低成本扩张。2015年，公司以国家 鼓励创业、新兴业务发展为契机，通过深圳69区创芯公园项目和67区中粮商务公园项目试 点，积极探索产业地产运营模式，打造中粮品牌产业综合园区。未来公司将持续加强对新技 术的研发和创新，加大对生态、养生、养老产品的研究，探索更多战略产品线。 营销创新。营销是打造产品市场价值的核心，2015年公司利用互联网及大数据管理，转 变传统营销思路，创新营销渠道，加强营销标准化建设，制定营销分类管理办法，通过精准 营销带动业绩提升。 创新需要管理变革。2015年公司从宏观环境、房地产市场、城市公司团队情况三大维度 出发，将现有的城市公司划分为“中心型”、“成长型”和“提升型”三个类别进行分类管 理，明确了不同类型城市未来5年的战略定位、发展目标与资源配比。同时进一步强化城市 动态管理原则，充分激发城市公司“我要发展”的驱动力，从而发挥城市公司二级发动机的 作用。 2015年，我们成立战略拿地工作小组和投审会专家委员会，加大对城市公司拿地的专业 支持和把关力度；继续深化落实“活用人、高绩效、强激励”的工作理念，激发团队干劲， 重燃团队激情；强化融资，总部和项目层面协同作战，利用各种渠道筹措资金……我们努力 转变思维、自我突破，推动公司实现有质量的可持续发展。 纵观全球经济与中国发展，2016年注定是不平凡的一年。国家经济转型、新兴行业的蓬 勃发展，对我们而言是机遇与风险并存。经过数年的历练，我们已积聚了迎接挑战的底气和 勇气。当然，我们也清醒地认识到：我们的产品、服务、品牌还有很多潜力可挖，我们对业 务创新的激励和总结还需提升，我们对自身的优势利用得还不够。 作为一家国有控股上市公司，我们深知肩上的责任很重。我们要为消费者奉献高品质的 绿色生活空间和服务，要带领员工实现其自身价值，更要用实在的业绩回报广大股东。再次 感谢股东长久以来的信任和支持，我们会坚守商业的初心，以为客户、为股东、为员工创造 价值为动力，把握行业变革中的机遇，在变革发展的道路上奋力前行。 第一节 重要提示、目录和释义 重 要 提 示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 全体董事均出席董事会审议年度报告。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确 性、完整性无法保证或存在异议。 公司经董事会审议通过的2015年度利润分配及资本公积金转增股本预案：本公司拟以 2015年12月31日总股本1,813,731,596股为基数，向在本公司确定的股权登记日登记在册 的全体股东每10股派现金红利0.40元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配，本公 司2015年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。公 司法定代表人周政、主管会计工作负责人崔捷、会计机构负责人张建国声明：保证本年度报 告中财务报告真实、准确、完整。 本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 目 录 致股东......................................................................................................... 1 第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................. 3 第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................... 7 第三节 公司业务概要 ............................................................................ 11 第四节 管理层讨论与分析 .................................................................... 14 第五节 重要事项 .................................................................................... 36 第六节 股份变动及股东情况 ................................................................ 58 第七节 优先股相关情况 ........................................................................ 62 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ 63 第九节 公司治理 .................................................................................... 72 第十节 财务报告 .................................................................................. 78 第十一节 备查文件目录 ........................................................................ 79 释 义 释义项 指 释义内容 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深交所 指 深圳证券交易所 中粮集团 指 中粮集团有限公司 公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司 北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司 深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 成都公司 指 中粮地产成都有限公司 上海公司 指 中粮地产（上海）有限公司 南京公司 指 中粮地产南京有限公司 长沙公司 指 长沙中粮地产投资有限公司 上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目 沈阳中粮隆玺 指 原沈阳隆玺壹号项目 北京中粮瑞府 指 北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块 北京祥云小镇 指 北京祥云国际项目中的街区式商业部分 北京稻田项目 指 北京市房山区长阳镇02街区02-2-02、02-2-06地块 北京阎村项目 指 北京市房山区阎村镇04街区04-0005等地块 北京南苑项目 指 北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块 成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路52号地块 成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目 成都中粮鸿云 指 成都市锦江区攀成钢2号地块项目 南京中粮祥云 指 南京市江宁高新园鹏山路以南、知行路两侧地块 南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块 深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安67区中粮产业园项目 深圳69区创芯公园 指 原深圳市中粮69区工业园城市项目 深圳云景国际 指 光明新区公明创维城市更新项目 深圳中粮紫云 指 深圳市宝安22区城市更新项目 深圳中粮凤凰里 指 深圳市宝安区福永鹏丽地块项目 苏州中粮祥云国际 指 苏州市相城区元和街道澄和路两侧、朝阳河南地块 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期、本报告期 指 2015年1月1日至2015年12月31日 重大风险提示 本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素 及应对策略，敬请投资者关注相关内容。 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 中粮地产 股票代码 000031 变更后的股票简称(如有) 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称 中粮地产 公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD. 公司的外文名称缩写（如有） COFCO PROPERTY 公司的法定代表人 周政 注册地址 深圳市宝安区新城二区湖滨路5号 注册地址的邮政编码 518101 办公地址 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层 办公地址的邮政编码 518048 公司网址 http:www.cofco-property.cn 电子信箱 cofco-property@cofco.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 崔捷 范步登 联系地址 深圳市福田区福华一路1号大中华 国际交易广场35层 深圳市福田区福华一路1号大中华 国际交易广场35层 电话 86-755-23999288、86-755-23999262 86-755-23999288、86-755-23999262 传真 86-755-23999009 86-755-23999009 电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券 日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网 址 www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层 四、注册变更情况 组织机构代码 19224718-9 公司上市以来主营业务的变化情 况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 2004年12月31日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司与中 粮集团有限公司签订《股权转让协议书》，将其所持有的本公司 278,062,500股国家股转让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为 本公司控股股东。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路8号院7号楼中海地产广场西塔5-11层 签字会计师姓名 杨宏、崔幼军 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √否 单位：元 2015年 2014年 本年比上年增减 2013年 营业收入 13,499,542,724.13 9,040,833,228.84 49.32% 10,178,640,140.51 归属于上市公司股东的净利润 721,812,207.59 598,526,380.97 20.60% 534,570,092.14 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 105,212,927.91 92,457,639.00 13.80% 202,788,438.41 经营活动产生的现金流量净额 -1,816,222,858.20 -2,061,824,305.16 11.91% -3,281,900,009.57 基本每股收益（元/股） 0.40 0.33 21.21% 0.29 稀释每股收益（元/股） 0.40 0.33 21.21% 0.29 加权平均净资产收益率 12.00% 10.68% 增加1.32个百分点 10.48% 2015年末 2014年末 本年末比上年末 增减 2013年末 总资产 55,321,650,992.89 46,311,473,255.99 19.46% 40,602,717,174.27 归属于上市公司股东的净资产 5,978,568,691.84 5,984,823,334.76 -0.10% 5,407,718,541.92 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,813,731,596 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.40 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产 差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产 差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □ 适用 √不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 649,354,486.28 2,136,791,644.90 3,914,153,488.68 6,799,243,104.27 归属于上市公司股东的净利润 71,926,707.71 124,588,071.53 340,190,698.74 185,106,729.61 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 -84,908,060.90 -169,158,756.14 193,858,034.31 165,421,710.64 经营活动产生的现金流量净额 -1,572,679,742.36 2,949,621,112.45 311,614,333.20 -3,504,778,561.49 上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。 九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2015年金额 2014年金额 2013年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提 资产减值准备的冲销部分） -8,112,861.48 280,331,587.61 372,284,959.13 计入当期损益的政府补助（与企业 业务密切相关，按照国家统一标准 定额或定量享受的政府补助除外） 9,290,000.00 778,250.00 7,271,566.65 计入当期损益的对非金融企业收取 的资金占用费 23,535,744.61 18,573,558.89 32,185,405.61 子公司收取股东往 来款资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营 企业的投资成本小于取得投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允 价值产生的收益 - 9,169,902.01 - 除同公司正常经营业务相关的有效 套期保值业务外，持有交易性金融 资产、交易性金融负债产生的公允 787,848,316.19 454,907,592.95 111,912,322.72 处置可供出售金融 资产 价值变动损益，以及处置交易性金 融资产、交易性金融负债和可供出 售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值 准备转回 18,744.90 2,149,556.88 2,048,712.49 受托经营取得的托管费收入 2,750,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 收取杭州世外桃源 等六家企业托管费 除上述各项之外的其他营业外收入 和支出 20,450,007.34 1,032,854.74 -3,983,011.52 其他符合非经常性损益定义的损益 项目 减：所得税影响额 208,383,600.86 191,655,115.36 131,375,160.49 少数股东权益影响额（税后） 10,797,071.02 72,219,445.75 61,563,140.86 合计 616,599,279.68 506,068,741.97 331,781,653.73 -- 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损 益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业、工 业物业，主要产品有壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品，目前已进入北 京、上海、深圳、成都等全国11个城市。 2015年，伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革期。公司团队积极面对各种困难， 努力拼搏，团结一致，群策群力，全年实现签约金额151.41亿元，营业收入135.00亿元， 利润总额14.01亿元，净利润实现10.01亿元。根据克尔瑞最新发布的《2015年中国房地产 企业销售金额TOP100榜单》，公司排名47，较2014年提高3位。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 货币资金 年末余额9,332,987,729.74元，较年初增长28.01%，主要是本年商品房销售款项等增加 应收账款 年末余额160,264,305.79元，较年初减少29.35%，主要是本年收回上年度商品房销售款 存货 年末余额37,918,286,027.93元，较年初增长16.05%，主要是本年获取地块及在建项目的 投入增加 投资性房地产 年末余额3,780,961,264.22元，较年初增长35.18%，主要是本年深圳67区商务公园和北 京祥云小镇完工转入 固定资产 年末余额566,876,633.24元，较年初减少3.48%，主要是本年计提折旧费用 长期股权投资 年末余额570,687,321.81元，较年初增长17.93%，主要是本年按权益法核算的股权投资 收益增加 2、主要境外资产情况 □ 适用 √不适用 三、核心竞争力分析 在行业竞争日趋激烈的情况下，房地产企业能否成功参与市场竞争取决于其自身的能力， 中粮地产核心竞争力主要体现为整合创新能力、精细化的运营管理能力，以及强大的品牌影 响力。 1、整合创新能力 新常态下，随着经济结构转型升级、人口结构变化、新型城镇化战略实施，以及户籍制 度改革逐步推进，住宅市场逐渐饱和，房地产行业的竞争日益激烈，行业的变化对房地产企 业的资源整合能力、创新能力提出了更高的要求。 （1）土地：土地资源是房地产企业最基础、最核心的资源，获取、拥有优质、低价的土 地是房地产企业持续发展的最为关键的能力。中粮地产在重视常规发展的同时，积极开拓非 常规的发展思路，在招拍挂常规方式基础上，深入挖潜，积极参与城市更新。公司目前在深 圳地区有多个在建城市更新项目，并取得了深圳宝安69区“工改工”城市更新项目（69区 创芯公园）的专项规划批复，同时继续推进宝安25区城市更新项目拆迁谈判及专项规划的审 批工作。未来公司将继续按照战略要求，在重点深耕城市和次重点深耕城市，常规和非常规 方式并举，合理储备土地资源。 （2）资金：房地产行业是资金密集型行业，土地储备、项目开发一系列过程占用资金量 大，及时筹措资金、保障资金支付、控制资金成本是房地产企业持续生存发展的重要因素。 目前公司与各家银行保持着良好的合作关系。在多个项目上采用了战略合作、引入基金（或 有限合伙企业）等方式扩大融资渠道。未来公司将继续实施稳健的财务政策，为业务发展提 供稳定的资金来源。 2、精细化的运营管理能力 在市场供需关系的综合影响作用下，房地产行业的利润空间不断被挤压。房地产企业能 否生存并持续发展的关键取决于内部运营管理水平。精细化运营管理能力要求在房地产行业 全价值链体系中的每个环节，尤其是关键环节，做到精细化管理，在整体价值链上降低成本， 提高回报，获得竞争优势。 （1）全生命周期管控能力。公司持续完善全生命周期滚动开发的计划管理体系，监控项 目全生命周期开发过程，在项目节点及成本控制、过程跟踪反馈、管理经验输出等方面发挥 了重要作用。未来，将依托ERP系统逐步实现开发运营体系信息化，进一步提升对项目全生 命周期的管控水平。 （2）产品复制能力。推行标准化的产品线可大幅提高项目开发效率、降低项目成本和费 用、缩短项目开发周期。2015年，公司以市场为导向，继续深化已有住宅产品线，未来将继 续完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线规划，强化产品力，提升溢价，强化品 牌影响力。报告期内，公司在已梳理的刚需型产品手册的基础上，积极探索打造两类改善型 产品“壹号系列”及“祥云系列”。针对上述两类产品，公司正在梳理对应的产品手册，未 来将为产品线的标准化复制提供可操作的指引。 3、强大的品牌影响力 在市场竞争不断加剧的条件下，品牌的知名度和美誉度对企业参与市场竞争的作用更加 突出。控股股东中粮集团有限公司是中央管理的国有重要骨干企业之一，凭借其良好的经营 业绩，持续名列美国《财富》杂志全球企业500强，其品牌优势和资源优势为中粮地产的发 展创造了优越的条件。作为中粮集团住宅业务唯一的上市平台，中粮地产对消费者、合作伙 伴、供应商等均有较强的吸引力。 第四节 管理层讨论与分析 一、概述 （一）报告期市场环境分析1 1 本部分内容所涉及数据均来自国家统计局。 2015年，中央政府面对不断加大的经济下行压力，坚持稳中求进工作总基调，深入推进 结构性改革，经济保持了总体平稳发展态势。稳中有进的同时，稳中有忧，各领域分化加剧。 2015年，全年国内生产总值676,708亿元，比上年增长6.9%。分产业看，第一产业比上 年增长3.9%，第二产业增长6.0%，第三产业增长8.3%。全年固定资产投资名义增长10.0%， 扣除价格因素实际增长12.0%，实际增速比上年回落2.9个百分点；全年社会消费品零售总 额名义增长10.7%，扣除价格因素实际增长10.6%；全年进出口总额比上年下降7.0%，顺差 36,865亿元。2015年以来，经济总体增速继续放缓，消费增长保持稳定，投资增长速度持续 放缓，出口增速换挡，三大需求趋向平衡发展。结构调整取得新进展，国内消费拉动超过投 资拉动，成为经济增长的主引擎，高新技术产业增速高于传统工业增速，创新驱动替代要素 驱动、投资驱动，成为经济发展新动力。 2015年国家房地产政策以促消费、去库存为总基调。年初两会提出稳定住房消费，积极 鼓励住房需求，并在中央层面多轮降准降息，放宽公积金政策，持续下调房贷首付，调整交 易税，鼓励自住及改善需求，促进消费，去化库存；同时调控土地规模结构，优化增量，盘 活存量，提高利用效率。地方政府积极跟进，灵活调整细则，多管齐下稳定市场预期。 伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革时期。房地产投资持续回落。但在多轮政策 组合刺激下，楼市持续回暖：全国商品房销售面积比上年增长6.5%，销售额比上年增长14.4%。 住宅市场稳定回暖，但城市分化明显：一线城市成交量显著增长，月均成交同比增长 42.4%， 二、三线城市月均成交同比分别增长21%、30%；百城住宅价格累计上涨4.15%，一线城市上 涨17.2%，二、三线城市在高库存下价格略有下跌。 新常态下的土地市场，城市分化加剧。热点城市地王频出，一线和热点二线城市住宅地 块成交楼面价呈走高态势，土地市场资金门槛值持续提高。公建用地供应比例增大，一线城 市和热点二线城市公建用地供应比重已超经营性用地出让的40%， 多功能混合用地供应渐成 趋势。强强联合、合作拿地成为行业新趋势。 2015年，公司已进入的重点城市房地产市场情况基本向好： 北京，2015年全年总成交面积1136.94万平方米，同比上涨16%，成交均价25,239元/ 平米，同比上涨6%；12月末商品住宅库存继续回升有所下降，降至1000.84万平方米，比去 年同期下降10%。 上海，2015年全年总成交面积2280.33万平方米，同比上涨39%，均价23,590元/平米， 同比上涨24%；12月末上海商品住宅可售面积为1075.35万平方米，库存压力继续缓解，比 去年同期下降19%。 深圳，2015年全年总成交面积665.89万平方米，同比上涨65%，均价33426元/平米， 同比上涨39%；12月末深圳商品住宅可售面积410.46万平方米，比去年同期下降11.5%。 成都，2015年全年总成交面积855.18万平方米，同比下降17%，均价7133元/平米，同 比下降5%；12月末成都主城区商品住宅可售面积为839.1万平米，较去年同期上涨5.7%， 近郊库存面积1301.7万平米。 南京，2015年全年总成交面积1206.88万平方米，同比上涨55%，均价13,362元/平米， 同比上涨6%；12月末南京库存面积继续回落，可售面积降至601.64万平方米，比去年同期 下降14.5%； 天津，2015年全年总成交面积1358.13万平方米，同比上涨42%，均价11548元/平米， 同比上涨9%；12月末可售面积为1837.7万平米，同比下降21.66%。 一线及热点二线城市房地产市场需求稳定，伴随中央稳增长、去库存的政策措施逐步落 地，一线及热点二线城市房地产市场将保持良好发展态势。公司的城市布局也主要位于一线 及热点二线城市。但政策将给各城市带来不同的影响，公司将根据不同城市情况深入分析， 把握市场机会。 公司的经营模式主要是通过公开市场获取土地进行开发、经营、销售及管理，经营业态 以住宅为主。经过多年发展，依托中粮的品牌优势、资源优势，以及多年房地产开发经验， 以城市公司为平台深耕城市，在行业和已进入城市具有良好美誉度及一定影响力。但与领先 企业相比，公司所在城市项目开发数量较少，市场份额偏低，增速较慢。未来将继续进一步 聚焦和深耕城市，充分发挥城市公司二级发动机作用，提升规模实力。 （二）报告期经营回顾 管理回顾 在经营管理方面，公司经营管理层遵照既定的经营方针，并充分考虑经济形势和市场行 情变化，因时制宜、因地制宜地实施各项经营措施，保证各项经营计划的顺利推进。 1、营销创新，精准营销提升业绩 公司结合互联网思维及大数据管理，转变传统营销思路，创新营销渠道，加强营销标准 化建设，制定营销分类管理办法，强化营销执行力，通过精准营销提升业绩。 2、积极拿地，多措并举助持续发展 2015年，公司高度重视土地储备工作，全面加强组织保障，成立拿地工作小组，总部加 大对城市公司拿地的专业支持和把关力度，全力支持城市公司在授权范围内积极拿地，完成 全年拿地目标的100%。公司除积极参加公开市场竞拍外，创新思路，通过城市更新（旧城改 造）、收购兼并、内部挖潜等方式，强化土地储备非常规拓展。 3、分类管理，稳步推进城市发展战略 2015年，公司从宏观环境、城市房地产市场、城市公司团队情况三大维度出发，将已设 立的10个城市公司划分为“中心型城市公司”、“成长性城市公司”和“提升型城市公司” 三个类别进行分类管理。同时进一步强化城市动态管理原则，充分激发城市公司“我要发展” 的驱动力，从而发挥城市公司二级发动机的作用。 4、降本增效，系统提升运营管理水平 2015年，公司致力于从各个开发环节入手，提升经济效益，在2014年开展集中采购的 基础上召开供应商大会，优化供应商管理。基于全生命周期成本管控特点，从目标成本、过 程成本、后评估数据三方面加强成本控制。 财务状况 2015年，公司全年实现营业收入135.0亿元，较上年增长49.32%，主要是本年住宅商品 房项目结算收入增加；归属于上市公司股东的净利润7.22亿元，较上年增长20.60%，主要 是本年商品房项目结算收益及可供出售金融资产出售收益增加；基本每股收益0.40元，较上 年增长21.21%，主要是本年商品房项目结算收益及可供出售金融资产出售收益增加。 截至2015年12月31日，公司总资产553.22亿元，较上年末增长19.46%，主要是本年 获取地块及在建项目投入等增加；公司所有者权益110.86亿元，较上年末增长3.95%，主要 是本年利润结转及少数股东投入增加；加权平均净资产收益率12.00%，较上年增加1.32个 百分点；资产负债率79.97%。 项目发展和开发情况 报告期内，公司积极参与公开市场竞拍，分别在北京、南京及苏州成功获取五宗国有土 地建设使用权，计容建筑面积合计102.10万平方米（按权益计71.88万平米）。截至2015 年12月31日，公司累计持有的项目占地面积（按权益）合计487.04万平方米，计容建筑面 积（按权益）合计823.65万平方米。 公司积极参与城市更新项目。除在建的深圳中粮紫云、深圳祥云国际、深圳云景国际等 城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69区城市更新项目。深 圳市宝安25区城市更新项目已于2011年12月8日纳入更新单元，目前处于专项规划审批阶 段；深圳宝安69区城市更新项目2015年3月9日纳入更新单元，2016年2月4日取得专项 规划批复。 此外，公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约115万平米（含竣工并转为可出租物业的 67区中粮商务公园）。其中新安片区建筑面积约32万平米（占地约19万平米）；福永片区 建筑面积约83万平米（占地约43万平米）。 截至2015年12月31日，公司主要项目开发情况 单位：万平米 城 市 状 态 具体项目 业态 权益比 例 占地 面积 计容建 筑面积 2015 年新开 工面积 累计已 完工建 筑面积 预计总投资 金额（万元） 实际投资金 额（万元） 北 京 拟 建 北京阎村项目 住宅、 商业 30% 11.68 19.21 0 0 - - 北京稻田项目 住宅、 商业 70% 6.79 16.38 0 0 - 421,279.52 北京南苑项目 住宅 34% 13.24 25.42 0 0 1,540,017.00 859,500.42 在 建 北京祥云国际 住宅、 商业、 写字 楼、公 寓 51% 29.04 52.08 1.08 48.44 825,052.00 813,079.03 北京长阳一号 地、五号地 住宅、 商业 50% 43.72 85.25 0 77.02 1,296,556.65 1,091,412.09 北京中粮瑞府 住宅 51% 7.54 8.17 0 0 440,883.00 339,122.11 北京长阳三号 地南侧地块 住宅、 商业 50% 7.83 15.80 0 15.80 192,545.48 188,671.43 上 海 在 建 上海南桥半岛 住宅 100% 10.72 20.14 0 11.83 289,421.00 222,783.41 竣 工 上海翡翠别墅 住宅 51% 30.48 19.90 0 19.90 317,811.00 307,558.01 深 圳 在 建 深圳中粮紫云 住宅、 公寓、 写字 楼、商 业 100% 2.64 16.85 16.85 0 390,398.09 137,279.44 深圳中粮凤凰 里 住宅 100% 4.76 12.78 12.78 0 135,136.00 81,797.33 深圳祥云国际 住宅、 公寓、 写字 楼、商 业 51% 2.70 20.70 20.70 0 542,643.00（注1） 127,480.34 深圳云景国际 住宅、 商铺、 写字 楼、公 寓 51% 8.48 42.32 20.97 0 654,745.31 333,933.34 竣 工 深圳中粮鸿云 住宅 100% 2.42 6.79 0 6.79 67,929.25 62,831.38 深圳中粮锦云 住宅 100% 3.69 14.78 0 14.78 166,024.00 129,111.60 深圳一品澜山 住宅 100% 5.31 12.22 0 12.22 155,598.00 153,905.90 广 州 竣 工 广州金域蓝湾 住宅 50% 14.47 43.40 0 43.40 436,591.45 436,722.41 成 都 在 建 成都御嶺湾 住宅 100% 73.42 24.96 0 15.67 252,352.00 233,446.39 成都中粮鸿云 住宅 51% 6.43 19.29 19.29 0 263,039.00 188,769.84 竣 工 成都中粮锦云 住宅 51% 6.06 18.17 0 18.17 270,364.00 237,993.37 成都祥云国际 住宅 70% 8.88 22.47 0 22.47 274,360.00 278,320.32 成都香榭丽都 住宅 100% 2.10 5.88 0 5.88 76,793.49 85,192.86 成都香颂丽都 住宅、 商业 61.45% 2.91 10.33 0 10.33 125,256.00 102,952.35 沈 阳 在 建 沈阳中粮隆玺 住宅、 写字 楼、公 寓 65% 25.89 67.31 0 31.86 877,470.00 566,718.34 天 津 在 建 天津中粮大道 住宅、 写字 楼、商 业 90% 12.98 75.50 0 12.49 1,630,367.92 332,393.05 南 京 在 建 南京中粮祥云 住宅、 写字 楼、商 业 51% 6.63 18.61 0 0 264,540.38 127,415.61 南京颐和南园 住宅 90% 50.45 30.21 0 28.07 170,449.76 155,414.15 南京中粮鸿云 坊 住宅 100% 14.50 31.89 16.00 0 467,558.00 348,424.01 竣 工 南京彩云居 住宅、 公寓 100% 4.39 7.46 0 7.46 73,513.00 65,477.71 杭 州 竣 工 杭州云涛名苑 住宅 100% 4.40 8.94 0 8.94 146,187.00 127,533.62 杭州方圆府 住宅、 公寓 100% 3.85 9.45 0 9.45 208,789.00 183,424.66 长 沙 在 建 长沙北纬28度 住宅 98% 77.17 78.33 0 36.24 405,896.36（注2） 234,755.35 苏 州 拟 建 苏州中粮祥云 国际 住宅 51% 9.53 22.48 0 0 311,566.00 164,099.24 合 计 515.1 883.47 107.67 457.21 13,269,853.15 9,138,798.62 注1：目前深圳祥云国际二期尚在拆迁谈判中，二期占地面积及计容建筑面积尚未确定，预 计总投资额为整个项目的预计总投资额。 注2：公司2016年1月份目标管理责任书三级评审会，将长沙公司北纬28度项目预计总投 资额由487,020.00万元调整为405,896.36万元。 二、主营业务分析 1、收入与成本 （1）主营业务收入构成 分行业、分业态、分区域分析 公司主营业务包括商品房销售、房屋租赁、物业管理，全年实现主营业务收入合计133.41 亿元。具体构成如下： 商品房销售：2015年度，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积91.48万平 米，较上年同期增长31.06%；签约金额151.41亿元，较上年同期增长39.55 %；结算面积 82.25万平米，较上年同期增长49.62%；结算收入129.53亿元，较上年同期增长34.38%； 已售待结转面积78.13万平米。 房屋租赁：收入33,899.26万元，比上年同期增加8,624.53万元，增长34.12%，主要 是北京祥云国际项目及北京长阳1、5号地项目物业租赁收入增加。 物业管理：收入11,603.53 万元，比上年同期增加1,099.76 万元，增长10.47%，主要 是物业管理项目增加、规模扩大。 此外，公司其他业务本年实现收入合计1.58亿元，较上年同期下降55.82%，主要是本 年处置投资性房地产收入减少。 单位：元 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 13,499,542,724.13 100.00% 9,040,833,228.84 100.00% 49.32% 分行业 商品房销售 12,886,967,497.64 95.46% 8,326,421,078.56 92.10% 54.77% 房屋租赁 338,992,600.29 2.51% 252,747,320.97 2.80% 34.12% 物业管理 116,035,335.93 0.86% 105,037,743.78 1.16% 10.47% 其他 157,547,290.27 1.17% 356,627,085.53 3.94% -55.82% 分业态 商品房销售(注) 12,886,967,497.64 95.46% 8,326,421,078.56 92.10% 54.77% 分地区 深圳 1,032,603,177.38 7.65% 2,477,816,777.22 27.41% -58.32% 北京 4,199,229,470.74 31.11% 2,566,400,692.12 28.39% 63.62% 成都 2,875,428,244.92 21.30% 276,319,941.04 3.06% 940.62% 长沙 607,925,890.20 4.50% 155,302,231.28 1.72% 291.45% 南京 6,768,608.64 0.05% 208,535,713.64 2.31% -96.75% 上海 1,583,175,254.54 11.73% 1,666,426,999.51 18.43% -5.00% 沈阳 533,987,949.00 3.96% 809,524,355.00 8.95% -34.04% 杭州 1,040,745,004.71 7.71% 880,506,519.03 9.74% 18.20% 天津 1,619,679,124.00 12.00% - - - 注：目前公司的经营业态以住宅为主，住宅项目中配套部分公寓、商铺，部分地块出让时配 有办公等综合性用地。 房地产销售情况： 2015年住宅项目销售明细 单位：万平米 城市 在售项目 业态 权益比 例（%） 可供出售面 积 签约面积 签约金额 结算面 积 累计结算 面积 北京 北京祥云国际 住宅、商业、 写字楼、公 寓 51 44.69 5.33 108,168.29 8.81 36.99 北京长阳一号 地、五号地 住宅、商业 50 77.88 13.60 356,755.21 9.17 52.91 北京中粮瑞府 住宅 51 7.60 4.39 93,787.27 - - 上海 上海翡翠别墅 住宅 51 23.10 1.35 32,617.68 1.49 20.12 上海南桥半岛 住宅 100 18.85 1.92 40,072.15 5.26 9.76 深圳 中粮凤凰里 住宅 100 12.43 4.14 137,947.79 - - 深圳中粮锦云 住宅 100 13.44 0.42 12,769.93 0.62 12.95 深圳中粮鸿云 住宅 100 6.70 0.03 719.03 0.03 6.68 深圳一品澜山 住宅 100 11.67 4.35 57,991.01 2.97 7.09 成都 成都御嶺湾 住宅 100 22.24 1.35 21,749.31 0.73 10.98 成都祥云国际 住宅 70 33.67 1.45 14,041.43 6.19 25.23 成都中粮锦云 住宅 51 23.51 9.11 95,752.37 8.60 8.60 成都中粮鸿云 住宅 51 25.89 8.83 100,214.76 - - 成都香榭丽都 住宅 100 8.67 0.40 3,528.54 0.39 7.53 成都香颂丽都 住宅、商业 61.45 13.62 5.41 61,061.81 8.01 8.01 沈阳 沈阳中粮隆玺 住宅、写字 楼、公寓 65 66.00 6.71 70,559.72 4.27 25.54 天津 天津中粮大道 住宅、写字 楼、商业 90 22.72 3.41 79,543.52 7.63 7.63 南京 南京颐和南园 住宅 90 27.27 - - 0.02 27.15 南京彩云居 住宅、公寓 100 7.51 0.05 239.00 0.06 7.54 南京中粮鸿云坊 住宅 100 29.33 9.43 128,160.00 - - 杭州 杭州云涛名苑 住宅、商业、 写字楼 100 8.85 1.45 16,210.22 2.44 7.28 杭州方圆府 住宅、公寓 100 9.22 3.24 58,289.23 4.91 8.42 长沙 长沙北纬28度 住宅 98 78.49 4.95 21,250.61 10.31 23.47 广州 广州金域蓝湾 （按权益计） 住宅 50 43.40 0.16 2,682.54 0.32 22.74 北京 北京长阳三号地 南侧地块（按权 益计） 住宅、商业 50 - - - 0.02 7.05 合 计 636.75 91.48 1,514,111.42 82.25 343.67 房地产出租情况： 2015年房地产出租情况 业态 城市 出租项目 可出租面积（万平米） 出租率（%） 工业厂房及配套 深圳 宝安福永东芝泰格厂 房，大洋华丰厂房，67区中粮商务公园 等 112.37 98.37 写字楼 深圳 宝安三区中心大厦 2.56 91.58 商铺 北京、成都、深圳 北京祥云小镇，北京 长阳一号地、五号地， 成都地下商街，深圳 宝河等 14.68 99.12 （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比 上年同期增 减 营业成本比 上年同期增 减 毛利率比上年同期 增减 分行业 商品房销售 12,886,967,497.64 9,534,697,772.76 26.01% 54.77% 76.62% 减少9.15个百分点 分产品 商品房销售 12,886,967,497.64 9,534,697,772.76 26.01% 54.77% 76.62% 减少9.15个百分点 分地区 北京 4,199,229,470.74 2,641,244,362.25 37.10% 63.62% 59.96% 增加1.44个百分点 成都 2,875,428,244.92 2,451,729,222.71 14.74% 940.62% 1032.18% 减少6.90个百分点 上海 1,583,175,254.54 1,019,897,868.21 35.58% -5.00% -2.80% 减少1.45个百分点 天津 1,619,679,124.00 1,280,548,886.51 20.94% - - - （3）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √不适用 （4）营业成本构成 单位：元 行业分类 项目 2015年 2014年 同比增 减 备注 金额 占营业成 本比重 金额 占营业成 本比重 商品房销 售 商品房 销售 9,534,697,772.76 96.03% 5,398,559,065.91 95.82% 76.62% 主要为本年商品房项 目结算收入、成本增加 房屋租赁 房屋租 赁 205,292,035.50 2.07% 98,246,511.61 1.74% 108.96% 主要是公司物业租赁 收入增加，相应成本增 加 物业管理 物业管 理 148,971,998.47 1.50% 121,389,158.86 2.15% 22.72% 其他 其他 40,340,837.49 0.41% 15,614,426.51 0.28% 158.36% 主要为本年处置投资 性房地产成本同比增 加 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √是 □ 否 2015年新设6家子公司：中粮祥云置业南京有限公司、上海置悦实业有限公司、成都和 鑫悦企业管理有限公司、中粮祥云置业（苏州）有限公司、深圳市创芯置业有限公司、北京 稻香四季房地产开发有限公司。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 176,670,000.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.30% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%） 1 客户一 40,680,000.00 0.30 2 客户二 35,500,000.00 0.26 3 客户三 34,890,000.00 0.26 4 客户四 33,000,000.00 0.24 5 客户五 32,600,000.00 0.24 合计 -- 176,670,000.00 1.30 报告期内，公司前五名客户与公司不存在关联关系。公司董事、监事、高级管理人员、 核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在公司前五名客户中未拥有权益。 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 1,669,676,568.44 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 26.49% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 供应商一 645,219,296.61 10.24% 2 供应商二 436,930,249.75 6.93% 3 供应商三 230,592,647.55 3.66% 4 供应商四 216,657,135.60 3.44% 5 供应商五 140,277,238.93 2.23% 合计 -- 1,669,676,568.44 26.49% 报告期内，公司前五名供应商与公司不存在关联关系。公司董事、监事、高级管理人员、 核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在公司前五名供应商中未拥有权 益。 2、费用 单位：元 2015年 2014年 同比增减 重大变动说明 销售费用 496,413,504.04 486,899,572.47 1.95% 管理费用 359,839,474.78 337,678,828.24 6.56% 财务费用 477,601,336.90 389,192,849.24 22.72% 3、研发投入 □ 适用 √ 不适用 4、现金流 单位：元 项目 2015年 2014年 同比增减 备注 经营活动现金流入小计 27,986,487,339.88 13,973,855,124.16 100.28% 主要是本年商品房销售回款增 加 经营活动现金流出小计 29,802,710,198.08 16,035,679,429.32 85.85% 主要是本年支付土地款及工程 款增加 经营活动产生的现金流 量净额 -1,816,222,858.20 -2,061,824,305.16 11.91% 投资活动现金流入小计 856,908,549.29 791,918,328.28 8.21% 投资活动现金流出小计 200,463,280.58 851,660,417.59 -76.46% 主要是本年支付项目并购款较 上年减少 投资活动产生的现金流 量净额 656,445,268.71 -59,742,089.31 1198.80% 主要为本年处置可供出售金融 资产较上年增加和支付项目并 购款较上年减少 筹资活动现金流入小计 16,978,112,432.82 14,443,428,094.19 17.55% 筹资活动现金流出小计 13,796,541,595.59 10,943,569,768.04 26.07% 筹资活动产生的现金流 量净额 3,181,570,837.23 3,499,858,326.15 -9.09% 现金及现金等价物净增 加额 2,022,347,678.52 1,378,322,668.51 46.73% 主要是本年商品房销售回款 等增加 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异，主要是本年支 付地价款及工程款等因项目开发周期原因未能在当年实现结算。 三、非主营业务分析 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 882,633,287.53 63.02% 主要为本年出售可供出售金 融资产收益 否 公允价值变动损益 - 0.00% - 资产减值 251,498,663.94 17.96% 主要为本年成都、杭州、沈 阳项目计提存货跌价准备 否 营业外收入 38,001,106.18 2.71% 主要为本年违约金、政府补 助等 否 营业外支出 23,673,476.72 1.69% 主要为本年非流动资产处置 损失及违约金支出 否 四、资产及负债状况 1、资产、负债构成重大变动情况 单位：元 2015年末 2014年末 比重增减 （百分 点） 重大变动说明 金额 占总资 产比例 金额 占总资 产比例 其他应收款 2,095,038,136.44 3.79% 427,845,897.20 0.92% 2.87 主要是本年新增合营公司北 京悦恒置业有限公司往来款 存货 37,918,286,027.93 68.54% 32,673,271,009.10 70.55% -2.01 主要是本年获取地块及在建 项目投入增加 可供出售金融 资产 35,180,000.00 0.06% 837,077,688.79 1.81% -1.75 主要是本年出售可供出售金 融资产 长期应收款 53,402,915.70 0.10% 7,156,674.97 0.02% 0.08 主要是深圳云景国际项目公 共配套设施的政府监管资金 投资性房地产 3,780,961,264.22 6.83% 2,797,035,006.05 6.04% 0.79 主要是本年深圳67区中粮商 务公园和北京祥云小镇完工 转入 无形资产 34,547,627.04 （未完）  |