[年报]招商蛇口:2015年年度报告
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 2015年年度报告 公告编号：【CMSK】2016-018 第一节重要提示、目录和释义 重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述 或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 本公司副董事长付刚峰因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会议，授权董事长孙承铭代为出席会议并行使表决权，其余 董事均出席了会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2016年 3月 25日公司总股本 7,904,092,722股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.60元（含税），不以公积金转增股本。 公司负责人孙承铭、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人 (会计主管人员 )黄盛超声明：保证年度报告中财务报告的 真实、准确、完整。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 目录 第一节重要提示、目录和释义 ....................................................................................................................................................................1 第二节公司简介和主要财务指标 ................................................................................................................................................................4 第三节公司业务概要 .....................................................................................................................................................................................8 第四节管理层讨论与分析 ..........................................................................................................................................................................10 第五节重要事项 ...........................................................................................................................................................................................40 第六节股份变动及股东情况 ......................................................................................................................................................................68 第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................................................................................75 第八节公司治理 ...........................................................................................................................................................................................84 第九节财务报告 ...........................................................................................................................................................................................88 第十节备查文件目录 ................................................................................................................................................................................287 1 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 释义 释义项指释义内容 中国证监会指中国证券监督管理委员会 深交所指深圳证券交易所 招商局集团指招商局集团有限公司 招商蛇口、招商局蛇口控股指招商局蛇口工业区控股股份有限公司，即本公司 招商局轮船指招商局轮船股份有限公司 本次换股吸收合并指招商蛇口发行 A股换股吸收合并招商地产并向特定对象发行 A股股份募集配套资金 蛇口工业区指招商局蛇口工业区有限公司 招商地产指招商局地产控股股份有限公司 招商物流指招商局物流集团有限公司 工银瑞信指工银瑞信投资 -招商局蛇口特定资产管理计划 国开金融指国开金融有限责任公司 华侨城指深圳华侨城股份有限公司 奇点领誉指北京奇点领誉一期投资中心（有限合伙） 兴业财富指兴业财富 -兴金 202号单一客户资产管理计划 招为投资指深圳市招为投资合伙企业（有限合伙） 博时资本指博时资本招商蛇口 A专项资产管理计划及博时资本招商蛇口 B专项资产管理计划 第一期员工持股计划指招商局蛇口工业区控股股份有限公司 -第一期员工持股计划 青岛中润德指青岛中润德汽车贸易有限公司 成都招商博时指成都招商博时房地产开发有限公司 金道汇通指沈阳金道汇通房地产开发有限公司 世招荃晟指南京世招荃晟置业有限公司 厦门景湖城指厦门市景湖城房地产有限公司 北京广盈指北京广盈房地产开发有限公司 成都招商远康指成都招商远康房地产开发有限公司 深圳葵涌文发指深圳市葵涌文发房地产开发有限公司 上海招商宝欣指上海招商宝欣置业有限公司 苏州招商瑞盈指苏州招商瑞盈房地产有限公司 苏州招商漫城指苏州招商漫城房地产有限公司 重庆招商依城指重庆招商依城房地产开发有限公司 深圳招平瑞盛指深圳招平瑞盛投资控股有限公司 厦门招港指厦门市招港房地产有限公司 2 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 佛山依云观园指佛山依云观园房地产有限公司 南京招平利盛指南京招平利盛投资有限公司 南京招商招盛指南京招商招盛房地产有限公司 上海招平指上海招平房地产开发有限公司 深圳招商远航指深圳招商远航投资有限公司 招商太仓指招商局地产（太仓）有限公司 招雅阁置业指深圳市招雅阁置业管理有限公司 招盛阁置业指深圳市招盛阁置业管理有限公司 招商牛成指深圳招商牛成建设有限公司 《蛇口用地协议》指公司与深圳市规划与国土资源局签署的《关于处理蛇口工业区用地问题的协议》 平方公司指深圳市平方汽车园区有限公司（深圳市前海平方园区开发有限公司的前身） 《前海物流园区用地协议》指《关于招商局前海湾物流园区用地问题的协议书》 深圳龙盛指深圳龙盛实业有限公司 前海管理局指深圳市前海深港现代服务业合作区管理局 中信证券指中信证券股份有限公司 招商证券指招商证券股份有限公司 3 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司的中文名称及简称，外文名称及缩写 中文名全称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 中文名简称：招商蛇口 英文名全称： CHINAMERCHANTS SHEKOU INDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO.,LTD 英文名简称： CMSK 二、公司注册信息 法定代表人：孙承铭 成立日期： 1992年 2月 19日 统一社会信用代码： 914400001000114606 注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1号新时代广场 注册地址邮政编码： 518000 办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6号南海意库 3号楼 办公地址邮政编码： 518067 公司网址： www.cmsk1979.com 电子邮箱： cmskir@cmhk.com 公司上市以来主营业务和控股股东不存在变更情况 三、公司董事会秘书及证券事务代表 董事会秘书：刘宁 证券事务代表：陈江 联系地址：深圳南山区蛇口兴华路 6号南海意库 3号楼 电话号码： 0755-26819600 传真号码： 0755-26818666 电子邮箱： cmskir@cmhk.com 四、公司信息披露 公司选定的信息披露媒体的名称：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 证监会指定的信息披露国际互联网网址： http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点：本公司董事会秘书处 五、公司股票上市交易所、股票简称和股票代码 股票上市证券交易所：深圳证券交易所 4 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 股票简称：招商蛇口 股票代码： 001979 六、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址：北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 9层 签字会计师姓名：郭晋龙、夏斌 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：中信证券、招商证券 保荐机构办公地址：广东省深圳市福田区中心三路 8号卓越时代广场（二期）北座（中信证券）、广东省深圳市福田区益田 路江苏大厦 A座 38－45楼（招商证券） 保荐代表人姓名：张锦胜、吴仁军（中信证券）；王大为、刘光虎（招商证券） 保荐机构持续督导期间： 2015年 12月 30日至 2017年 12月 31日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：中信证券、招商证券 财务顾问办公地址：广东省深圳市福田区中心三路 8号卓越时代广场（二期）北座（中信证券）、广东省深圳市福田区益田 路江苏大厦 A座 38－45楼（招商证券） 财务顾问主办人姓名：陈健健、成希（中信证券）；王大为、章毅（招商证券） 财务顾问持续督导期间： 2015年 12月 30日至 2017年 12月 31日 七、主要会计数据和财务指标 公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 2015年 2014年本年比上年增减 2013年 营业收入（元） 49,222,414,971.13 45,485,947,357.13 8.21% 34,782,419,921.42 归属于上市公司股东的净利润（元） 4,850,331,780.69 3,204,576,467.23 51.36% 2,786,238,700.90 归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益的净利润（元） 4,395,299,224.67 2,891,679,803.35 52.00% 2,419,986,407.35 经营活动产生的现金流量净额（元） 2,084,272,227.53 -4,941,344,846.98 142.18% 2,618,815,138.69 基本每股收益（元 /股） 0.88 0.58 51.72% 0.51 稀释每股收益（元 /股） 0.88 0.58 51.72% 0.51 加权平均净资产收益率 27.96% 20.73%增加 7.23个百分点 20.70% 2015年末 2014年末本年末比上年末增减 2013年末 总资产（元） 210,899,226,412.99 168,263,654,825.12 25.34% 152,485,010,805.96 归属于上市公司股东的净资产（元） 46,628,326,410.31 16,812,104,397.25 177.35% 14,063,502,231.22 注： 2015年 12月 30日，本公司完成换股吸收合并招商地产，本年度利润表依据会计准则编制，净利润数为本公司完成换 股吸收合并招商地产前的数据。为便于投资者对招商蛇口整体经营业绩进行同口径比较分析，依据备考利润表的口径（即视 同 2014年 1月 1日已完成本公司换股吸收招商地产），相关项目的对比变动情况如下： 2015年2014年本年比上年增减 5 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 归属于上市公司股东的净利润（元） 6,892,549,714.65 5,255,812,014.01 31.14% 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润（元） 6,307,489,035.02 5,016,566,888.02 25.73% 每股收益（元 /股） 0.93 0.71 31.14% 加权平均净资产收益率 21.05% 17.9%增加 3.15个百分点 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 7,904,092,722 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元 /股） 0.61 依据备考利润表的口径用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元 /股） 0.87 注： 1、截止 2015年 12月 31日，本公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记的股本为 7,401,797,599股。 2016 年 1月 13日，本公司新增战略投资者（含员工持股计划）投入的股本 502,295,123股完成登记手续，公司股本变更为 7,904,092,722股。 2、为便于投资者进行同口径比较分析，依据备考利润表的口径用最新股本计算的全面摊薄每股收益为 0.87元/股。 八、境内外会计准则下会计数据差异 本公司不存在境内外会计准则下会计数据差异。 九、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度第二季度第三季度第四季度 营业收入 6,433,015,069.45 12,666,678,164.45 6,412,726,642.70 23,709,995,094.53 归属于上市公司股东的净利润 528,953,905.25 1,266,281,068.73 115,230,504.78 2,939,866,301.93 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 522,957,366.66 920,298,074.15 100,229,863.48 2,851,813,920.38 经营活动产生的现金流量净额 -7,020,454,404.68 -1,045,324,235.91 4,237,366,582.70 5,912,684,285.42 注： 1、公司于 2015年 12月 30日在深交所上市，报告期内未披露季度报告、半年度报告； 2、基于上述原因，为便于投资者对招商蛇口整体经营业绩进行同口径比较分析，依据备考利润表的口径，分季度备考 主要财务指标情况如下： 第一季度第二季度第三季度第四季度 归属于上市公司股东的净利润（元） 843,202,186.95 1,984,233,878.47 150,593,463.56 3,914,520,185.67 归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益的净利润（元） 835,269,231.53 1,450,063,710.60 172,106,366.95 3,850,049,725.94 十、非经常性损益项目及金额 单位：元 6 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 项目 2015年金额 2014年金额 2013年金额 非流动资产处置损益 -4,382,369.64 395,172,596.72 262,637,765.35 计入当期损益的政府补助 55,723,469.31 47,176,366.58 41,845,155.26 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 190,607,073.56 9,730,004.13 157,535,772.66 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投 资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 11,630,003.67 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 8,000,722.69 13,248,394.73 处置可供出售金融资产取得的投资收益 -12,455,021.61 989,862.38 4,089,366.59 对外委托贷款取得的损益 36,980,234.45 628,266.08 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 306,369,634.55 66,589,577.90 40,734,371.85 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -238,992,442.94 -156,839,259.39 减：所得税影响额 -52,814,569.22 123,882,812.10 15,761,139.29 少数股东权益影响额（税后） -68,367,409.12 -65,959,604.97 150,335,663.35 合计 455,032,556.02 312,896,663.88 366,252,293.55 注： 1、除上述各项之外的其他营业外收入和支出主要系本公司改制，清理债权债务，将长期挂账无需支付的款项清理转入 “营业外收入”； 2、其他符合非经常性损益定义的损益项目包括： 1）以前年度本公司对深圳招商华侨城投资有限公司控制权变更后长期股权投资采用公允价值计量。其股权公允价值主 要为存货评估增值，控制权变更日，已一次性作为非经常性损益计入当期投资收益。本年按该公司实际结转的存货面积占控 制权变更日待结转存货总可售面积比重，相应转销因评估增值确认的长期股权投资增值 87,672,015.27元； 2）2015年5月1日，本公司取得对北京广盈房地产开发有限公司控制权并合并财务报表。控制权变更日，本公司对其可 辨认净资产按公允价值进行计量，存货评估增值计 1,696,230,600元，其中计入投资收益 432,538,803元。 2015年按该公司实际 结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比例，相应转销存货评估增值 470,348,418.25元(扣除所得税及少数股 东损益后净额为 119,938,846.65元)。因控制权发生变更，将原持有股权相关的其他所有者权益 11,777,249.14元转出计入本期 投资收益，合计对非经常性损益的影响为 -26,032,366.11元； 3）招商地产因被本公司吸收合并，其股东大会审议批准了《关于终止公司股票期权首次授予计划的议案》，提前终止股 权激励，按加速行权处理确认股权激励费用 85,474,102.61元，计入本年度非经常性损益； 4）本年因公司改制及上市发生相关费用 39,813,958.95元。 7 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 招商蛇口系一家综合性开发经营企业，是招商局集团房地产板块运营的旗舰公司，是招商局集团在国内的资源整合平台。 公司于报告期内吸收合并招商地产上市后，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，以打造智慧城市、智慧商 圈、智慧园区、智慧社区为目标，推动城市升级发展。公司将业务划分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设 与运营三大业务板块。 1、社区开发与运营 依托旗下“招商地产”品牌，公司 31年来专注为家庭客户提供精品住宅，目前已布局全国 33个城市，开发项目近 200 个。开发项目涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各品类住宅产品，积累了全面的住宅开发经验。公司 因倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最 早的实践者和成功典范。“家在情在”的理念使得客户对招商的社区拥有强烈的归属感。 在重点聚焦精品住宅开发与社区运营、体验式综合体开发运营的同时，公司也在着重培育健康地产、医疗地产和旅游地 产的产品，并适时进行海外拓展，寻求公司规模和利润的潜在增长点。运营模式上，公司将由重“物业空间开发”向重“运 营”转型，巩固提升开发业务和运营服务能力，提升物业价值。 2、园区开发与运营 园区（开发区）是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、 研发楼、厂房、仓库等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、资本、 产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。公司于 1979年起对我国第一个外向型经济开发区——蛇口工业区 进行开发建设。在 30年多年的历程中，公司作为一个企业自筹资金，独立地开发、建设、经营、管理一个相对独立的城区， 积累了丰富的城市开发与运营经验，形成了招商蛇口特有的土地开发和运营模式。如今，随着前海蛇口片区被纳入自贸区， 蛇口又被时代赋予新的历史使命，将以制度创新为核心，扩大对外开放，促进内地与港澳经济深度合作，公司作为前海蛇口 自贸区最大的企业建设主体，将为打造样板自贸区，全面深化改革和扩大开放探索新途径、积累新经验，发挥示范带动、服 务全国的积极作用。在立足蛇口这个样板园区的升级改造，公司也积极将蛇口模式对外复制，并国内多个城市开展主题特色 产业园区的开发和运营。利用公司在规划设计、开发建设、产业聚集等方面的优势，着重打造特色园区，引领城市的升级。 3、邮轮产业建设与运营 邮轮产业建设与运营是公司的新业务，是经过对市场充分分析并结合自身优势而确定的转型方向之一。公司目标将打造 以邮轮母港为核心，全力打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链， 建设具有全球影响力的邮轮产业标杆。目前现正开发蛇口太子湾片区，将建成华南地区最大的集国际邮轮客运、商务办公、 滨海休闲娱乐于一体的国际邮轮综合体，并提前布局，建立中国本土邮轮品牌。未来，公司将加速在中国沿海各大国际邮轮 母港的布局。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 年末货币资金占总资产 19.27%，同比增加 55.53%。主要系公司非公开发行股票募集资金 118亿元。除此之外，其他主 要资产无重大变化。 8 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 2、主要境外资产情况 资产的具体内 容 形成原因 资产规模 （万元） 所在地 运营 模式 保障资产安全性 的控制措施 收益状况（万元） 境外资产占 公司净资产 的比重 是否存在 重大减值 风险 房地产存货境外运营 48,260.03新西兰奥克兰销售设立专门管理机 构，委派管理人 43,096.75 0.78%否 投资性房地产境外运营 15,652.68香港出租 员，健全制度，实 行事前报告、事中 3,913.62 0.25%否 在建工程境外运营 19,114.59香港出租 控制、事后评价相 结合 尚未产生收益 0.31%否 三、核心竞争力分析 1、集团内的业务协同优势 招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，连续十一年被列入 A级央企，旗下拥有包括招商局国际、招商轮 船、招商局公路、招商银行、招商证券以及直投基金管理平台招商局资本等一批优秀公司，横跨实业和金融两大领域。近年 来招商局集团大力推进产融结合，通过资本和产业的有效互动发挥协同效益，整合集团和公司内部资源，有利于招商蛇口对 内实现资源互补，对外构建独特的竞争优势，加强合作与并购，多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源，从而促进招商 蛇口实现跨越式发展。 此外，综合实力强大的招商局集团，在全国乃至世界范围有较大的影响力和号召力，其拥有的外部协同资源也将给招商 蛇口带来巨大的商业机会。 2、独特的战略资源优势 园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备。经过多年的发展，公司已布局全国 33个城市，除公 开招、拍、挂市场取得的小规模的住宅、商业开发的土地资源以外，还有在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有大量土 地资源尚未开发或计划改造升级，充足的土地资源为公司未来的持续发展提供了保证。此外，公司在深圳蛇口、前海的土地 均位于前海蛇口自贸区内，而这一区域是集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势 和改革开放战略优势。招商蛇口作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体，将享受前海蛇口所独特的政策优势和战略优 势。 3、丰富的城区和产业园综合开发运营经验 经过三十多年建设运营蛇口，招商蛇口已经具备了各项资源的综合整合能力，培养了一定数量的既有专业业务能力又有 丰富实践经验的管理团队。从前期提供科学、前瞻性的规划与设计、土地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综合体 及住宅的开发建设，从提供面向全球的招商服务、物业管理服务到提供基础设施、配套设施建设、市政公用事业服务，公司 形成了完整的城区和产业园区综合开发的体系和服务理念。招商蛇口综合资源整合能力在蛇口的发展过程中得到充分的体 现，公司不但获得了应有的商业利益，为城市发展也带来了巨大的社会效益。 4、助力公司转型发展的探索创新精神 在产业结构调整，企业转型升级的大背景下，能否弘扬以创新为灵魂的企业家精神是企业成功的关键因素。创新精神于 招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。从 1979走来，招商局 蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者。今天的蛇口更加成熟、智慧、稳健并充满力量， 同时又不失蛇口所特有的激情、活力和冲劲。去年，公司成立创新发展中心，着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产等创 新项目，探索“开发 +运营 +资管”的营业模式，寻求公司规模和利润的潜在增长点。 9 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 第四节管理层讨论与分析 一、概述 市场回顾 2015年，中国经济在一系列稳增长、促改革、调结构、惠民生的宏观政策作用下保持了总体平稳、稳中有进、稳中有 好的发展态势。宽松的货币政策为 2015年中国房地产市场销售额创新高奠定了基础。全年商品房销售面积 128,495万平方 米，比上年增长 6.5%，销售额 87,281亿元，增长 14.4%。尽管政策利好推动全国房地产市场总体增长，但城市分化日趋加 剧，“去库存”成为部分城市的政策着力点。从开发数据看，房企土地购置面积增速、全国房地产开发投资增速和房屋新开 工面积增速均下滑至多年来的低点，房地产已然进入下半场。 物不因不生，不革不成。传统的房地产开发经营模式很难使房企再保持高速增长，行业竞争激烈、土地、人力成本上升 等因素造成房地产行业利润率持续下降，企业经营压力不断增大。与此同时，针对改善型升级、健康养老、旅游度假的需求 增长强劲；自贸区建设、新型城镇化建设、产融结合等国家战略也带来了丰富的商业机会。 2015年是前海蛇口自贸片区成立元年，自贸区建设取得重大阶段性进展。注册企业快速增长，截至 2015年底，前海蛇 口片区注册企业达 7.39万家，注册资本合计 3.34万亿元。自贸区的核心功能在于促进贸易自由、投资自由和金融自由，通 过与金融、贸易、物流等相关业务板块的协同，适合自贸区需求的生产服务型体验式综合体迎来发展机遇。 2015年是近年来国务院批复国家级新区数量较多的一年，诸多产业升级被提高到国家战略。 2015年 4月颁布的《关于 促进国家级新区健康发展的指导意见》强调新区要“推动产城融合和新型城镇化建设”。新型城镇化发展以及产业升级将带 来系列新城拓展、城市更新、产业园区的发展机遇，关键在于产城融合、统合综效，打造宜居宜业的人居环境。未来，产业 园区将向产业集群、智慧园区发展，聚焦于打通上下游产业链，为园区内企业提供智能、完善的整套服务体系。 公司的战略目标 基于对行业发展趋势及市场机遇的判断，结合对招商蛇口自身核心竞争力及商业模式的梳理，公司制定了中长期的战略 框架，以新理念指导新实践，以新战略谋求新发展。 公司以成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商为战略定位，以社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务聚焦 居民客户、企业客户和政府客户需求。在强化项目开发能力外，不断培养运营服务能力和资产管理能力，并通过“区域聚焦、 城市深耕、转型发展”三个基础策略落地各项业务。公司将通过“产、网、融、城”一体化运作，通过业务、商业模式，机 制和管理创新多管齐下，推动公司各项战略措施的有效落地。 在深耕蛇口，布局全国的历程中，公司总结出了“前港—中区—后城”的空间发展模式，这一模式在本年完成吸收合并 招商地产后更为清晰。由港区带动园区再推动城市的发展，契合港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律，这是城市 升级的可行途径，是招商局在“一带一路”节点城市践行国家战略的重要方式。通过港、区、城联动，可以构建由政府推动、 企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的巨大平台，作为集团内地产板块的旗舰企业，公司将跟随集团的战略，将这 个模式落地生根。招商蛇口将凭借房地产开发全链条的专业能力，园区运营管理的经验，产业聚集的协同效应全面参与中国 城市升级、产业新城建设的浪潮，在有条件的“一带一路”沿线国家复制“前港 -中区 -后城”模式，以获取更多优质的资源， 承担更多的建设重任，实现更大的商业价值。在这过程中，公司社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块相互依存，互 为促进，不可分离，在不同的阶段，对公司盈利产生不同的影响。短期看，社区板块的开发销售是公司利润的重要来源，园 区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分，邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务；中期看，园区的有 效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值， 公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港，并增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源； 长期看，三大板块的协作发展，交叉运营，将形成招商蛇口特有的发展路径和竞争优势，最终促使公司实现既定的战略目标。 报告期公司的战略实施情况 在招商局集团“建设具有国际竞争力的世界一流企业”的战略愿景指引和招商局地产板块战略发展、加速前海蛇口自贸 10 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 区开发建设的需求推动下，依照中国证监会关于推动整体上市、减少关联交易、优化上市公司治理结构的精神，公司于报告 期内启动了 A股资本市场重大无先例重组事项。本次重组由招商蛇口发行 A股股份换股吸收合并招商地产并向 8个特定对 象以锁定价格方式发行股份以募集配套资金 118亿元，之后于深圳证券交易所挂牌上市。这是中国资本市场非上市公司换股 吸收合并上市公司同时配套融资的首例，股东层面又引入了产业资本、金融资本为代表的战略投资者以及员工持股计划，以 混合所有制形式实现产权多元化，进一步完善了公司治理结构。通过整合，招商地产的 A、B股同时转成了招商蛇口的 A 股，同步完成招商地产新加坡 B股退市，创新性地解决了 B股历史问题。 本次重组整合实现了招商局集团自贸区及城市建设板块的整体上市，也成功将各自为阵的多业务板块聚合为一体化管 控。整合后的招商蛇口拥有房地产一级开发、二级开发销售、运营管理、物业服务、中介代理等全周期业务线，开发的项目 涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各品类住宅产品，城市综合体、写字楼、中高端服务式公寓、商场、 都市中高端酒店等商业类产品以及主导开发了多个拥有厂房、仓库、研发楼等多业态的特色产业园。公司可谓是产品线齐全、 经验丰富、口碑良好的“全能选手”。 2015年，在整合的同时公司的各项经营管理活动正常开展，关键业绩指标稳中有升。社区运营方面的各项专业能力持 续提升。一二线城市的资源储备进一步巩固，涌现出北京臻园、深圳双玺花园等一系列代表性的高品质项目。值得一提的是， 作为蛇口片区珍藏的住宅项目，双玺花园总货值近 300亿元，这是园区成熟促进社区项目价值提升的经典范例。围绕提升产 品品质，满足客户对新生活方式的更高要求，公司健全了改善型 I-HOPE系列产品线，进一步增强公司住宅产品的竞争力。 2014年公司预见性地研发“双孩房”，报告期内及时响应政策及市场需要，在重点城市快速推出相关产品，获得客户的一致 好评。根据第三方数据调查， 2015年公司外部总体客户满意度测评同比上升 8%，连续三年均呈现稳步上涨趋势。 园区运营板块业务推进有序，样板园区愈趋成熟。在“老蛇口”的基础上，公司再一次从产业转型、配套环境、园区服 务、空间发展、环境美化、交通优化等六大方面对蛇口进行再造，全面推进城区更新和文化体系的提升，并以产业升级为切 入点，带动人口结构、功能配套等要素的全面升级。截止报告期末，蛇口的再造取得了突出成效。以文化创意产业为核心的 南海意库在业内已久负盛名，香港城跨境商品展销中心盛大开业，创意岛文化创意产业集群、“价值工厂”等创意产业园陆 续投入使用；以城市商务、休闲、生活方式为核心的“海上世界”滨水综合体已成为蛇口的名片；以文化聚集为核心的海上 世界文化艺术中心即将封顶；以互联网、电子商务、物联网等高新技术产业为核心的蛇口网谷于报告期荣获国家电子商务示 范基地和广东省物联网示范基地称号， 2015年底集聚战略性新兴产业企业 400余家，实现年产值约 200亿元。在做好产业 升级的同时，公司也在致力于不断改善园区配套服务，引入高质量的国际学校、国际医院，并逐步优化蛇口的交通系统，提 升软环境。 立足蛇口这个产业园区升级转型、城市可持续发展的样板，公司对“蛇口模式”进行不断复制。招商蛇口作为前海蛇口 片区最大的企业建设主体， 2015年内，公司率先启动前海妈湾片区第一个大规模城市综合体项目——前海自由贸易中心一 期的建设。随着整合的推进，公司深圳区域最强的团队已全面负责该项目，拟将其建成以新型贸易、创新金融和供应链管理 为核心的国际化自由贸易和展示交易中心、产城融合示范区和深港联动示范基地。在深圳区外，公司持续推进重庆广阳湾、 东莞长安新城、首钢“中国网谷”等大型园区综合开发项目的获取与开发，目前均已签署框架协议或初步合作协议，公司还 在与上述地方政府就园区的合作方式、园区产业战略等方面进行探讨。 邮轮运营板块虽是新业务，但招商局集团早在四五年前就已经开始布局邮轮码头的相关资源。近年来，公司不断深化对 邮轮产业商业模式的研究与论证，基本形成了以邮轮母港为核心，发展邮轮口岸免税、配套商业地产开发、码头物业运营、 岛际旅游资源开发等全产业链介入邮轮产业的思路，合力打造“船、港、城、商、旅”一体化发展的商业模式。报告期内， 公司启动了首个邮轮母港——蛇口太子湾邮轮母港启动区一期的建设。年末邮轮中心主体实现封顶， 1万 GT客滚装码头交 工验收，总体详细蓝图规划获得审批。太子湾邮轮母港建设完成后将成为华南地区唯一的集“海、陆、空、铁”于一体的现 代化国际邮轮母港，是集产业、生态、城市于一体的滨海城市中心，是“前港—中区—后城”联动模式中特色的邮轮母港。 其开发建设将进一步增强蛇口片区的价值提升，乃至提高深圳在高端邮轮旅游产业的城市地位。报告期内，公司对邮轮产业 政策、邮轮建造、邮轮运营、邮轮航线设计、邮轮分销渠道等邮轮业务进行了全面研究，并与相关合作伙伴进行深入洽谈以 推动邮轮业务的前期开展工作，为大力发展中国自身的邮轮品牌奠定基础，为迎接中国邮轮经济的爆发做好准备。 随着前海蛇口自贸区的成立，得益于蛇口片区不断的产业升级、基础设施完善和教育、医疗等软环境的提升，公司在蛇 口开发的社区产品价值不断提升，吸引更多高素质人才的落户。而居住人口的增长又进一步促使蛇口片区产业的引入和持有 物业的增值，促进公司整体业绩的提升。两个业务板块如此地协同，报告期内在青岛网谷片区也已开始见效，并将运用至大 11 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 型综合园区的开发建设。此外，报告期内，公司以太子湾邮轮母港为样板，获取了厦门邮轮母港项目的土地使用权，并就开 发青岛邮轮母港与相关方签署了合作框架协议。整合的协同效应逐步凸显。 2015年，公司创新业务百花齐放的发展格局也初步形成。南海意库、网谷模式实现异地复制、以广州金山谷健康养老 项目为落地，完成高端护理院设计指引手册、招商美伦健康中心试运行、招商自贸商城开业，到家网到家汇线社区 O2O平 台、招商会平台跨境电商平台的搭建与运行顺利，为公司未来增加新的利润增长点播下了种子。 资金管理能力是评价资金密集型公司竞争力的重要标志。虽然 2015年经历了较密集的降准、降息，但受制于实体经济 不力以及银行对风险的管理，拥有房地产业务的公司的融资依然存在不小的难度。公司大力拓展直接融资渠道，积极补充优 质大额低成本的资金，保障经营活动的资金需求。报告期内公司完成两次中期票据发行，累计募集资金 30亿元，利率为同 期行业内最低；公司控股子公司招商局置地以极为优越的条款成功发行 2.9亿美元信用增强可转换债券。公司年末综合资金 成本率为 4.93%，继续保持行业领先优势，为公司可持续发展提供了有力的资金支持。 报告期内，公司的管理成果获得了广泛认可。公司连续十三年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产 研究所和中国指数研究院评选的“ 2015沪深上市房地产公司综合实力 TOP10”，并获得“ 2014沪深上市房地产公司投资价 值 TOP10”、“2014沪深上市房地产公司财务稳健性 TOP10”、“2014中国房地产公司财富创造能力 TOP10”；连续十一年获 得由《经济观察报》和新浪乐居联合评选的“中国蓝筹地产企业”称号；获得由中国上市公司协会与投保基金公司联合中国 证券业协会、中国基金业协会评选的“最受投资者尊重的百强上市公司”称号；获得由中国上市公司市值管理研究中心评选 的“2015年度资本品牌价值百强榜”称号；由第一财经、中国金融信息中心联合评选的“中国房地产价值榜沪深 A股 TOP20 大奖”和“创新单项奖 -市场前瞻创新大奖”；由深圳市房地产行业协会评选的“ 2015年深圳房地产创新十强企业”等荣誉。 二、主营业务分析 1、概述 2015年，招商蛇口成功吸收合并招商地产并进行了资源深度整合。公司全年实现营业收入总额 492.22亿元，同比增长 8.21%，实现归属于上市公司股东的净利润 48.50亿元，同比增长 51.36%，基本每股收益为 0.88元，同比增长 51.72%。公 司备考口径归属于上市公司股东的净利润 68.93亿元，同比增长 31.14%。基本每股收益为 0.93元，同比增长 31.14%。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：万元 2015年 2014年 同比增减 金额占营业收入比重金额占营业收入比重 营业收入合计 4,922,241.50 100% 4,548,594.74 100% 8.21% 分行业 社区开发与运营 4,192,607.74 85.18% 4,106,892.42 90.29% 2.09% 园区开发与运营 696,440.15 14.15% 410,579.48 9.03% 69.62% 邮轮产业建设与运营 33,193.61 0.67% 31,122.84 0.68% 6.65% 分地区 华北区域 600,669.66 12.20% 651,957.76 14.33% -7.87% 华中区域 476,498.94 9.68% 615,779.17 13.54% -22.62% 12 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 华东区域 1,553,961.83 31.57% 673,313.33 14.80% 130.79% 华南区域 995,529.30 20.23% 1,186,970.75 26.10% -16.13% 深圳区域 1,186,001.87 24.09% 1,375,327.73 30.24% -13.77% 海外 109,579.90 2.23% 45,246.00 0.99% 142.19% 注：1、社区开发与运营以房地产开发销售业务为主，是公司目前最主要的收入来源。 2、园区开发与运营主要包括特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业载体开发以及园区物业管 理运营、产业园区管理运营及园区物业销售等业务，目前主要在深圳蛇口、前海、光明科技园和青岛网谷等地区开展业务， 其中最成熟的是蛇口区域，本年收入的增长主要来源于该区域经营性物业销售收入及配套业务收入的增加。 3、邮轮产业建设与运营主要为邮轮运营、邮轮母港的建设与经营。目前，主要为蛇口客运码头以及迅隆船务的业务收 入。报告期内该板块收入增长得益于蛇口客运码头业务流量及收费的增长。 （2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 单位：万元 营业收入营业成本毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上 年同期增减 毛利率比上 年同期增减 百分点 分行业 园区开发与运营 696,440.15 323,438.59 47.04% 69.62% 12.16% 27.55 社区开发与运营 4,192,607.74 2,729,618.35 23.57% 2.09% 11.63% -4.02 分地区 华北区域 600,669.66 418,331.14 20.09% -7.87% 32.94% -13.24 华东区域 1,553,961.83 1,159,811.47 16.61% 130.79% 125.76% 1.39 华南区域 995,529.30 539,897.89 30.51% -16.13% -23.62% 2.02 深圳区域 1,186,001.87 527,248.18 44.55% -13.77% -19.20% 6.83 注： 1、上表中毛利率为扣税后毛利率。 2、报告期内，公司以集中资源发展重点物业为原则，销售了在蛇口等区域部分持有多年的经营性物业，得益于该等片 区资产价值的提升，本年园区开发与运营板块的毛利率同比有较大幅度上升。 3、报告期内毛利率相对较低的地区及产品结转收入比例同比上升，导致社区开发与运营业务毛利率同比下降。 4、由于各区域每年结转的房地产产品类型不同，毛利率水平会随之波动。 13 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 2015年主要项目表（单位：亿元，万平米） 序号项目名称地址类别 持股比例 （ %） 占地面积 计容建筑 面积 本年新开 工 本年竣工累计开工累计竣工 2015年年 末在建 本年签约 面积 本年结算 面积 开工 /拟 开工时间 峻工 /拟 竣工时间 1 深圳前海自由贸易中 心一期 深圳前海综合体 91.6% 6.39 25.42 -------2016.01 2018.05 2 深圳太子湾启动区一 期 太子湾片区综合体 100% 14.97 64.10 8.00 -15.80 -15.80 --2014.03 2019.05 3 深圳蛇口双玺花园三 期 深圳蛇口住宅 100% 4.28 12.56 3.11 -6.25 -6.25 1.32 -2014.03 2019.11 4 深圳蛇口双玺花园 一、二期 深圳蛇口住宅 100% 7.73 16.00 -5.83 16.00 5.83 10.17 7.86 1.75 2013.07 2016.10 5蛇口太子大厦深圳蛇口商业 100% 1.87 7.65 --7.65 -7.65 --2013.06 2016.03 6蛇口太子商业广场深圳蛇口商业 100% 1.90 11.14 --11.14 -11.14 --2014.08 2017.09 7蛇口桃花园 E区深圳蛇口公寓 100% 2.97 7.09 -7.09 7.09 7.09 ---2012.12 2015.12 8蛇口桃花园 F区深圳蛇口公寓 100% 3.83 10.24 -10.24 10.24 10.24 ---2012.1 2015.11 9蛇口桃花园商业深圳蛇口商业 100% 0.13 0.16 -0.16 0.16 0.16 ---2014.09 2015.08 10蛇口新时代广场南深圳蛇口商业 100% 2.25 7.85 -------2016.07 2019.04 11深圳光明科技园深圳光明新区工业园 100% 20.77 50.78 --20.58 15.44 5.14 --2009.02规划中 12深圳坪山花园城深圳坪山住宅 70% 15.97 37.94 7.44 30.50 37.94 30.50 7.44 6.75 12.46 2013.04 2017.09 13深圳壹海城深圳盐田综合 50% 13.73 36.37 --36.37 12.76 23.61 4.47 1.79 2012.08 2016.12 14深圳红山地铁站项目深圳龙华综合 50% 10.99 17.58 -------规划中规划中 15深圳招商开元中心 *深圳罗湖综合 70% 4.60 38.17 -------2016.07 2020.09 16深圳大鹏新区葵涌市深圳大鹏综合 70% 6.02 26.27 -------2016.06 2020.11 14 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 场项目 * 17广州金山谷住宅广州番禺住宅 100% 35.00 58.29 3.16 -58.29 37.72 20.57 10.87 1.96 2008.02 2019.11 18 广州金山谷创意产业 园 广州番禺商业 100% 29.88 33.87 5.50 2.16 9.51 2.16 7.36 0.07 0.95 2013.04 2019.01 19广州番禺创新科技园广州番禺综合 51% 83.95 84.34 --18.06 9.30 8.76 1.51 0.07 2008.07 2022.12 20广州东荟城广州萝岗住宅 34% 10.97 27.61 --27.61 7.61 20.00 3.28 15.51 2012.03 2016.05 21广州招商城市主场广州番禺住宅 51% 1.78 10.13 --10.13 -10.13 1.09 -2014.09 2016.09 22广州雍华府 *广州天河住宅 34% 7.09 16.87 -------2016.03 2018.06 23佛山依云曦城佛山南海住宅 50% 14.19 31.01 3.63 13.16 31.01 27.38 3.63 6.20 3.36 2010.12 2017.01 24佛山依云天汇佛山南海住宅 50% 5.61 22.44 --22.44 22.44 -0.16 2.11 2011.02 2014.07 25佛山依云国际佛山乐从住宅 60% 2.08 10.38 -10.38 10.38 10.38 -0.54 0.03 2013.02 2015.10 26佛山顺德 1872佛山顺德住宅 100% 7.10 22.73 --22.73 -22.73 1.22 -2013.09 2016.09 27佛山依云置地中心佛山南海商业 51% 2.95 16.22 --16.22 -16.22 --2013.10 2016.11 28佛山依云公馆佛山南海住宅 55% 6.81 23.83 7.46 9.97 17.55 9.97 7.57 5.68 0.14 2014.04 2017.10 29佛山依云雍景湾佛山禅城住宅 50% 5.94 14.84 9.00 -14.84 -14.84 3.26 -2014.04 2017.03 30佛山依云华府佛山狮山住宅 50% 9.93 29.80 9.35 10.40 21.62 10.40 11.22 7.97 6.61 2014.05 2017.09 31佛山顺德珑原佛山乐从住宅 50% 2.97 8.92 --5.34 -5.34 --2014.11 2019.1 32佛山依云臻园 *佛山禅城住宅 50% 2.84 9.94 9.94 -9.94 -9.94 --2015.11 2018.03 33珠海招商花园城一期珠海香洲住宅 51% 6.15 12.42 --12.42 12.42 -0.81 1.84 2008.12 2012.03 34 珠海招商花园城二、 三期 珠海香洲住宅 100% 10.89 21.98 --21.98 21.98 -0.03 0.22 2009.12 2013.08 35珠海依云水岸珠海斗门住宅 100% 7.94 19.86 8.90 -19.86 -19.86 2.90 -2014.07 2017.03 15 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 36 东莞黄江雄昌厂 2015WG013地块 * 东莞黄江住宅 28% 10.75 21.50 -------规划中规划中 37博鳌大灵湖项目博鳌大灵湖住宅 60% 145.83 58.33 -------2016.08 2020.10 38上海海德花园上海宝山住宅 60% 38.54 24.34 -9.11 22.39 22.39 -0.31 8.72 2006.05 2016.10 39上海招商海湾花园上海奉贤住宅 100% 33.54 10.62 -2.75 10.62 10.62 -2.76 4.68 2008.10 2015.10 40上海佘山珑原上海松江住宅 55% 13.10 10.48 1.41 3.37 10.48 9.11 1.37 4.82 3.14 2010.10 2016.08 41上海南山雨果上海青浦住宅 20% 15.92 15.90 --15.90 8.10 7.80 4.71 3.80 2012.12 2015.12 42上海花园城上海宝山住宅 51% 9.05 22.62 9.16 -9.16 -9.16 2.63 -2015.08 2019.10 43上海中环华府 *上海宝山住宅 51% 5.88 12.93 12.93 -12.93 -12.93 --2015.11 2018.05 44上海森兰美伦 *上海浦东综合 60% 2.79 8.37 -------2014.07 2016.09 45南京雍华府南京河西住宅 100% 4.85 14.54 -14.54 14.54 14.54 -0.57 14.20 2012.12 2015.11 46南京方山里南京江宁住宅 51% 3.75 5.63 --5.63 -5.63 3.48 -2014.09 2016.06 47南京依云郡南京江宁住宅 51% 11.09 15.97 9.04 -15.97 -15.97 5.31 -2014.09 2016.12 48南京 1872南京栖霞住宅 51% 5.79 24.45 16.48 -16.48 -16.48 4.77 -2015.07 2019.06 49南京兰溪谷南京浦口住宅 100% 12.48 25.96 11.70 -11.70 -11.70 6.53 -2015.07 2017.03 50南京依云尚城 *江苏句容住宅 70% 12.52 26.14 --12.14 -12.14 5.36 -2014.07 2017.11 51 南京鼓楼区线路器材 厂 2015G11地块 * 南京鼓楼住宅 15% 13.68 38.40 -------2016.04 2019.08 52南京枣林村 G17项目 *南京栖霞住宅 24% 5.20 15.60 -------2016.03 2018.03 53南京语山南京栖霞住宅 49% 5.64 6.76 6.76 -6.76 -6.76 2.02 -2015.07 2016.10 54南京雍和府南京建业住宅 6% 8.20 22.43 7.52 -7.52 -7.52 1.55 -2015.08 2017.07 55苏州小石城苏州吴中住宅 60% 66.37 92.18 1.98 22.23 92.18 90.20 1.98 3.46 25.57 2008.04 2016.05 16 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 56苏州雍华府苏州木渎住宅 100% 6.83 17.63 3.26 15.09 17.63 15.09 2.54 0.00 15.20 2013.03 2016.12 57苏州依山郡苏州高新区住宅 100% 12.06 24.11 -24.11 24.11 24.11 -10.20 23.83 2013.06 2015.11 58苏州依云华府苏州相城住宅 100% 6.48 16.20 --16.20 -16.20 10.54 -2013.12 2016.01 59苏州文瀚华苑苏州高新区住宅 51% 7.48 16.45 16.45 -16.45 -16.45 4.65 -2015.07 2018.01 60苏州雍和苑苏州高新区住宅 51% 4.25 8.50 8.50 -8.50 -8.50 4.54 -2015.09 2018.03 61 苏州相城区苏地 2015-WG-41地块 * 苏州相城住宅 51% 6.14 12.28 -------2016.04 2018.11 62镇江招商北固湾镇江京口住宅 100% 31.95 55.00 -3.06 36.03 19.83 16.20 3.80 1.72 2011.05 2016.05 63镇江南山创意园镇江润州住宅 60% 8.93 14.28 -------规划中规划中 64常州花园城常州武进住宅 100% 19.87 53.64 9.43 18.26 49.63 18.26 31.37 9.92 13.73 2013.02 2015.09 65宁波江湾城宁波江北住宅 51% 12.87 27.66 17.78 4.99 22.73 4.99 17.74 5.59 -2014.02 2017.01 66 宁波高新区 02-06地 块 * 宁波高新区住宅 100% 5.03 10.06 -------2016.06 2018.06 67杭州雍华府杭州江干住宅 100% 3.02 7.25 --7.25 -7.25 5.33 -2014.05 2016.06 68杭州雍景湾杭州拱墅住宅 50% 4.16 12.49 --12.49 -12.49 2.17 -2014.02 2016.07 69杭州雍和府 *杭州江干住宅 100% 4.62 11.10 11.10 -11.10 -11.10 --2015.12 2017.08 70常熟太公望常熟虞山尚湖住宅 60% 9.34 11.21 -11.21 11.21 11.21 -1.55 -2014.07 2015.11 71 太仓长江口度假区 4、 5号地 * 太仓浏河住宅 100% 11.06 19.90 -------2016.08 2018.10 72北京公园 1872北京朝阳住宅 100% 10.42 30.34 --30.34 30.34 --0.08 0.34 2006.01 2014.07 73北京溪城家园及珑原北京昌平住宅 50% 26.80 52.33 --44.46 44.46 -6.06 0.24 2008.01 2016.12 74北京臻园北京朝阳住宅 34% 7.77 18.88 -5.19 18.88 7.56 11.32 0.29 5.03 2013.07 2016.06 17 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 75北京中国玺北京丰台住宅 26% 5.41 15.95 -------2016.01 2017.12 76北京昆仑域北京丰台住宅 24% 6.32 17.88 -------规划中规划中 77天津星城天津南开住宅 100% 14.52 31.00 --31.00 31.00 --0.06 2.47 2007.01 2014.07 78天津雍华府天津河东住宅 50% 4.75 12.31 --12.31 12.31 -0.05 0.93 2010.03 2012.10 79天津依云郡 天津团泊新城 西区 住宅 77% 4.75 5.70 --5.70 5.70 -0.07 0.08 2012.03 2013.09 80天津贝肯山天津滨海新区住宅 60% 25.03 38.59 -6.77 30.71 12.65 18.06 3.71 4.08 2012.08 2018.07 81天津雍景湾天津河东住宅 50% 8.38 18.18 7.79 -15.23 -15.23 3.59 -2014.05 2017.05 82天津依水郡 天津团泊新城 西区 住宅 77% 3.76 6.78 -6.78 6.78 6.78 -1.02 4.39 2013.09 2015.04 83天津邮轮母港天津东疆港区综合 31% 27.83 6.20 --6.20 6.20 ---2009.12 2016.12 84沈阳奥体项目沈阳东陵综合 51% 3.13 21.91 21.91 -21.91 -21.91 --2015.07 2018.07 85哈尔滨诺丁山哈尔滨香坊住宅 50% 18.83 60.86 -18.47 26.81 25.57 1.24 4.33 4.17 2013.04 2017.05 86哈尔滨贝肯山哈尔滨群力住宅 85% 38.03 117.88 30.78 -48.99 -48.99 11.37 -2014.05 2023.05 87青岛 lAVIE公社青岛城阳商业 51% 32.15 29.46 -4.42 13.73 13.73 -0.82 1.45 2012.04 2021.10 88青岛海德花园青岛高新区住宅 100% 6.17 8.03 -8.03 8.03 8.03 -0.29 5.99 2013.05 2015.05 89青岛海德花园二期青岛高新区住宅 100% 14.10 22.37 8.77 -8.77 -8.77 3.12 -2015.11 2017.12 90青岛网谷青岛高新区工业 100% 39.37 48.17 6.83 6.89 13.72 6.89 6.83 0.83 0.67 2013.11 2121.12 91日照莱顿小镇 日照山海天片 区 住宅 100% 33.76 55.70 -----4.24 -2014.05 2016.06 92烟台招商东岸烟台牟平住宅 100% 51.09 72.55 --7.49 -7.49 --2014.06 2020.06 93大连兰溪谷大连高新区住宅 51% 5.24 14.76 --12.47 -12.47 2.58 3.08 2013.07 2016.03 18 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 94烟台马尔贝拉烟台开发区住宅 100% 41.78 50.13 -10.79 13.15 10.79 2.36 1.15 -2014.05 2018.05 95重庆招商江湾城重庆江北住宅 100% 13.49 44.91 --44.91 44.91 -0.03 0.49 2007.01 2012.12 96重庆招商花园城重庆北部新区住宅 100% 24.04 51.93 6.52 15.22 51.93 35.98 15.95 10.16 17.43 2011.08 2016.11 97重庆长嘉汇重庆南岸住宅 50% 33.66 150.00 10.38 7.43 50.58 21.35 29.23 0.31 1.02 2011.05 2019.12 98重庆依云江湾重庆巴南住宅 100% 20.29 38.77 -11.07 11.07 11.07 -2.11 -2014.05 2017.04 99重庆公园大道重庆渝北住宅 50% 40.23 110.14 18.58 -25.88 -25.88 4.64 -2014.07 2019.12 100重庆观音桥项目重庆江北住宅 100% 2.17 7.61 7.61 -7.61 -7.61 0.42 -2015.11 2017.07 101成都招商雍华府成都成华住宅 100% 12.27 36.26 -5.20 35.86 35.86 -1.68 6.77 2011.05 2015.03 102成都市依云上城成都龙泉驿住宅 100% 11.54 69.25 --19.31 -19.31 2.15 -2014.02 2017.06 103成都中央华城成都成华区住宅 51% 8.12 41.96 9.99 -9.99 -9.99 2.01 -2015.07 2017.05 104成都大魔方 *成都高新区综合 51% 12.66 75.74 5.72 -5.72 -5.72 7.21 -2015.12 2020.06 105武汉招商公园 1872武汉汉阳住宅 100% 51.97 109.27 15.91 -80.51 11.25 69.26 17.16 8.29 2012.03 2019.12 106武汉江湾国际武汉硚口住宅 100% 9.80 34.01 14.74 -14.74 -14.74 7.59 -2015.03 2017.04 107 武汉 P（ 2015） 154号 汉阳四新方岛地块 * 武汉汉阳住宅 100% 6.97 20.21 -------规划中规划中 108西安依云曲江西安曲江住宅 100% 13.56 40.69 11.52 -11.52 -11.52 0.46 -2014.09 2017.10 109厦门海德公园厦门集美住宅 100% 9.12 22.51 -5.97 22.51 22.51 -0.23 8.06 2011.05 2015.06 110厦门海上五月花厦门集美住宅 50% 14.17 34.54 --34.54 23.77 10.77 2.61 7.92 2011.03 2016.12 111厦门招商雍华府厦门翔安住宅 51% 2.33 5.34 --5.34 -5.34 3.65 -2014.04 2016.03 112厦门招商莱顿小镇 *厦门集美住宅 29% 3.33 5.62 -------2016.07 2017.10 113厦门邮轮母港项目 *厦门东渡综合 60% 16.33 79.60 -------2016.09 2121.09 114漳州卡达凯斯漳州开发区住宅 51% 38.99 67.80 5.25 6.24 48.89 23.13 25.75 8.05 16.20 2010.05 2020.12 19 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 115漳州招商兰溪谷漳州开发区住宅 51% 19.65 24.50 -------2016.08 2018.12 116毕节招商花园城贵州毕节住宅 100% 20.48 71.73 15.48 12.18 60.73 35.67 25.06 13.38 16.52 2012.04 2017.07 117昆明海公馆昆明官渡住宅 60% 19.39 31.58 -22.13 22.13 22.13 -2.50 2.18 2013.01 2017.06 118昆明雍景湾 *昆明官渡住宅 100% 14.47 15.10 7.99 -7.99 -7.99 --2015.07 2017.12 119广西南宁雍景湾南宁青秀住宅 70% 8.59 30.06 14.04 -19.60 -19.60 8.29 -2014.04 2017.03 120 郑州二七区 176亩项 目 * 郑州二七区住宅 50% 11.75 35.24 -------2016.04 2018.09 121 KARAKALAKES,STAGE新西兰 Karaka住宅 100% 0.17 0.05 0.05 -0.05 -0.05 --2015.12 2016.06 122 MATUAROAD,HUAPAI新西兰 Matua住宅 100% 6.61 1.08 0.69 0.33 0.69 0.34 0.36 0.47 0.33 2015.02 2017.06 123 CHATHAMHILL,STAGE 新西兰 GulfHarbour 住宅 100% 3.01 1.16 0.51 0.28 0.92 0.71 0.35 0.38 0.28 2012.11 2017.02 124 STANDREWS,STAGE新西兰 Pauanui住宅 100% 0.04 0.03 --0.03 0.03 ---2008.01 2008.06 125 THELAKES,TAURANGA 新西兰 Tauranga 住宅 100% 3.31 1.07 0.05 0.16 1.02 0.54 0.02 0.16 0.16 2007.05 2016.08 126 MILLWATERESTATE,SI LVERDALE,STAGE 新西兰 Orewa住宅 100% 1.71 0.61 0.22 0.23 0.46 0.33 0.14 0.22 0.23 2013.05 2016.12 127 ANSELMIRIDGE,PUKEK OHE,STAGE 新西兰 Pukekohe 住宅 100% 0.36 0.10 0.02 0.02 0.10 0.10 -0.02 0.04 2009.12 2016.12 128 HOBSONVILLE,SUPERL OT 新西兰 Hobsonville 住宅 100% 2.55 1.63 0.80 0.83 1.54 1.10 0.48 0.56 0.83 2010.04 2015.08 129 LONGBAYLOT新西兰 LongBay住宅 100% 1.10 0.90 0.29 0.14 0.45 0.16 0.29 0.25 0.14 2013.12 2017.09 130 POKENO新西兰 Pokeno住宅 100% 1.25 0.38 0.14 0.07 0.20 0.07 0.14 0.08 0.07 2014.08 2016.12 131 HOBSONVILLEBA 新西兰 Hobsonville 住宅 100% 3.98 2.73 0.91 -0.91 0.02 0.91 0.52 -2015.06 2018.06 20 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 132 MILLRIDGE新西兰 Orewa住宅 100% 1.01 0.47 -------2016.02 2018.07 其他尾盘项目 34.23 24.41 合计： 1,845.37 3,656.25 442.47 383.43 1,991.28 1,009.06 975.77 313.22 283.24 注： 1、加“ *”为 2015年公司新拓展的项目，其中南京依云尚城本期新增第二期，计容建面为 14万平米。报告期内，公司新增项目资源计容建面 486.90万平米，其中权益计容 建面 266.20万平米。 2、上述项目的计划投资额、累计投资额等投资情况请参见财务报告的附注（六、 8）存货部分。未来，可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变 化；可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容积率面积、可租售面积等指标发生变化； 3、上表中包含了公司控股以及参股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目。报告期内公司实现签约销售面积 347.45万平方米，签约销售额 575.80亿元；结转面 积 307.65万平米，结转收入 442.29亿元。 4、上表的项目储备中未包含除太子湾启动区一期外的其他太子湾片区的项目、除前海自由贸易中心一期外的其他前海片区的项目以及除上表列示的项目外其他蛇口片区的项 目。公司在前海蛇口自贸区的土地及主要物业情况见下一节：《公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及主要物业情况》。 21 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年年度报告 公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及主要物业情况 公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及物业主要分三大片区，蛇口片区、太子湾片区和前海片区。截止 2015年 12月 31日， 公司在上述片区的土地资源情况如下表： 土地使用权面积单位：万平方米 土地使用权情况蛇口片区太子湾片区前海片区 按是否取得土地使用权 证书分类 已经取得土地使用权证书 26.92 -134.22 正在办理土地使用权证书 50.04 -- 尚未取得土地使用权证书 163.18 53.28 108.64 小计 240.14 53.28 242.86 按开发进度分类 已经开发建设 204.11 -14.58 正在开发建设 5.59 （未完）  |