[年报]天保基建:2015年年度报告
天津天保基建股份有限公司 TianJin Tianbao Infrastructure Co.,Ltd. （000965） 二○一五年 年度报告全文 （截止2015年12月31日） H:\天保基建2.jpg 二〇一六年三月 证券代码：000965 证券简称：天保基建 公告编号：2016-06 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 孙亚宁董事长、周广林董事、路昆董事、薛晓芳董事、罗永泰独立董事、 付旭东独立董事、李祥独立董事全部亲自出席了审议本报告的董事会会议。 公司董事长孙亚宁；董事、总经理周广林；财务总监及会计机构负责人梁 德强声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相 关计划或安排的落实受多方面因素影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺， 在此提请广大投资者注意投资风险。 公司已在本年度报告中具体描述了公司可能面对的风险因素及应对措施， 敬请投资者关注第四节“管理层讨论与分析--公司未来发展的展望”。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以1,008,937,178股为基 数，向全体股东每10股派发现金红利0.14元（含税），送红股0股（含税）， 不以公积金转增股本。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 .........................................................................................................................................1 第二节 公司简介和主要财务指标 ...................................................................................................................................4 第三节 公司业务概要 ..............................................................................................................................................................9 第四节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................................................. 11 第五节 重要事项 ...................................................................................................................................................................... 30 第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................................ 48 第七节 优先股相关情况 ...................................................................................................................................................... 55 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................................................................... 56 第九节 公司治理 ...................................................................................................................................................................... 62 第十节 财务报告 ...................................................................................................................................................................... 73 第十一节 备查文件目录 .................................................................................................................................................... 177 释义 释义项 指 释义内容 本公司或公司 指 天津天保基建股份有限公司 天保控股 指 天津天保控股有限公司 滨海开元 指 天津滨海开元房地产开发有限公司 天保房产 指 天津天保房地产开发有限公司 嘉创物业 指 天津嘉创物业服务有限公司 百利公司 指 天津市百利建设工程有限公司 报告期 指 2015年1月1日至2015年12月31日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 天保基建 股票代码 000965 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 天津天保基建股份有限公司 公司的中文简称 天保基建 公司的外文名称（如有） Tianjin Tianbao Infrastructure Co., Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） T.B Infrastructure 公司的法定代表人 孙亚宁 注册地址 天津空港经济区西五道35号汇津广场1号楼 注册地址的邮政编码 300300 办公地址 天津空港经济区西五道35号汇津广场1号楼 办公地址的邮政编码 300300 公司网址 http://www. tbjijian.com 电子信箱 tbjj000965@163.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 秦峰 付丹丹 联系地址 天津空港经济区西五道35号汇津广场1 号楼 天津空港经济区西五道35号汇津广场1 号楼 电话 （022）84866617 （022）84866617 传真 （022）84866667 （022）84866667 电子信箱 dongmi@tbjijian.com tbjj000965@163.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 证券事务部 四、注册变更情况 组织机构代码 70059701-2 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 无变更 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座8层 签字会计师姓名 林国伟、周军 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 √ 适用 □ 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 中德证券有限责任公司 北京市朝阳区建国路81号华 贸中心1号写字楼22层 安薇、杨威 2014年5月22日至2015年 12月31日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2015年 2014年 本年比上年增减 2013年 营业收入（元） 1,306,307,370.41 1,579,597,458.13 -17.30% 872,186,617.24 归属于上市公司股东的净利润 （元） 186,876,400.01 265,162,075.31 -29.52% 167,257,911.77 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 186,235,574.87 257,958,277.07 -27.80% 145,315,820.58 经营活动产生的现金流量净额 （元） 613,720,797.13 348,287,925.03 76.21% 231,465,393.57 基本每股收益（元/股） 0.19 0.30 -36.67% 0.24 稀释每股收益（元/股） 0.19 0.30 -36.67% 0.24 加权平均净资产收益率 4.32% 7.49% -3.17个百分点 6.62% 2015年末 2014年末 本年末比上年末增减 2013年末 总资产（元） 6,615,762,147.04 5,132,947,572.44 28.89% 5,291,349,995.53 归属于上市公司股东的净资产 （元） 4,407,725,268.39 4,252,125,920.90 3.66% 2,604,999,015.44 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 155,095,045.09 203,930,819.45 79,734,928.64 867,546,577.23 归属于上市公司股东的净利润 29,340,643.09 41,457,811.76 11,323,903.64 104,754,041.52 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 29,306,143.09 41,255,929.01 11,093,520.91 104,579,981.87 经营活动产生的现金流量净额 -33,378,035.02 179,638,640.62 212,397,190.51 255,063,001.02 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2015年金额 2014年金额 2013年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） 0.00 168,492.66 0.00 越权审批或无正式批准文件的税收返还、 减免 0.00 0.00 0.00 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 743,519.28 0.00 29,130,000.00 天保青年公寓调拨固 定资产和保税区财政 局油烟治理专项补助 计入当期损益的对非金融企业收取的资金 占用费 0.00 0.00 0.00 企业取得子公司、联营企业及合营企业的 投资成本小于取得投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值产生的收益 0.00 0.00 0.00 非货币性资产交换损益 0.00 0.00 0.00 委托他人投资或管理资产的损益 0.00 0.00 0.00 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提 的各项资产减值准备 0.00 0.00 0.00 债务重组损益 0.00 0.00 0.00 企业重组费用，如安置职工的支出、整合 费用等 0.00 0.00 0.00 交易价格显失公允的交易产生的超过公允 价值部分的损益 0.00 0.00 0.00 同一控制下企业合并产生的子公司期初至 合并日的当期净损益 0.00 0.00 0.00 与公司正常经营业务无关的或有事项产生 的损益 0.00 0.00 0.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 0.00 0.00 0.00 单独进行减值测试的应收款项减值准备转 回 0.00 0.00 0.00 对外委托贷款取得的损益 0.00 0.00 0.00 采用公允价值模式进行后续计量的投资性 房地产公允价值变动产生的损益 0.00 0.00 0.00 根据税收、会计等法律、法规的要求对当 期损益进行一次性调整对当期损益的影响 0.00 0.00 0.00 受托经营取得的托管费收入 0.00 0.00 0.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 122,476.79 -114,436.50 126,121.59 其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 7,581,527.12 0.00 减：所得税影响额 225,170.93 431,785.04 7,314,030.40 少数股东权益影响额（税后） 0.00 0.00 0.00 合计 640,825.14 7,203,798.24 21,942,091.19 -- 1.对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性 损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常 性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、 列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）报告期内公司从事的主要业务情况 2007年，公司重组天水股份，主营业务变更为房地产开发和销售，同时更名为天保基建，主要从事房 地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行 投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。 在公司房地产开发项目中，在建项目包括“天保金海岸项目”、“天保意境兰庭项目”、“汇津广场项目”、 “天保公寓项目”，上述项目主要位于天津滨海新区和空港经济区，多数位于天津自贸区。已完工项目包 括“天保汇盈产业园”、“名居花园”、“国际贸易与航运服务区航交中心2号楼”、“滨海国际贸易服务中心”、 “黄金海岸海景龙苑”、“北垣吧街”。 公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业包括“天保公寓”、 “名居花园底商”、“天保金海岸B05底商”、“天保金海岸B06”、“汇津广场一期”，上述投资型物业主要集 中于天津滨海新区和空港经济区，物业类型包括公寓、写字楼等。 物业管理收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括名居花 园住宅及底商、汇津广场1号楼等。 在做好房地产开发主业的同时，不断挖掘区域资源，借助资本运营手段整合区域优质资源，拓展航空 产业、众创空间、园区开发等新的业务领域，寻找新的盈利增长点。创新机制，发挥公司资源优势和经验 优势，按照投资与产业经营结合，围绕投资、运营两大核心能力,进一步提升公司可持续发展能力。 （二）报告期内所属行业和公司发展情况 2015年，去库存成房地产行业“供给侧改革”的主旋律，全国、地方政府积极推行房地产去库存政策， 发出强烈维持地产行业稳定的信号。多项具体政策陆续出台：央行调低购房首付比例，2016年央行工作会 议提出降低社会融资成本；多地出台降低房地产交易环节契税等具体控价格降库存政策；2015年底召开的 中央经济工作会议将城市农民工拟定为未来三四线城市购房主力，同时，推动棚户区改造货币化、逐步发 展住房租赁市场也被视作去库存的途径之一。从统计数据来看，2015年全国商品房销售创历史新高，销售 额、销售面积分别为8.7万亿元、12.8亿平方米，分别同比上涨14.4%和6.5%；新开工面积15.4亿平方米， 同比下降14.0%；开发投资额9.6万亿元，同比上升1.0%；资金来源12.5万亿元，同比上升2.6%。房地产进 入由政府引导的密集化去库存周期。 公司结合所属行业特点和现状，根据全年重点工作计划，进行认真部署和合理安排，大力抓转型、抓 经营、抓管理，围绕提升经济效益和运营效率，适应形势变化，不断提升房地产板块经营水平，打造优质 产品，确保经营收益。已初步建立产品定位标准、限额设计标准、产品制造标准、营销策划标准、成本管 控标准、客户服务标准。总体经营呈现稳定的发展态势，各项经营指标达到预定目标。公司意境兰庭项目 售价、销量双双引领空港区域，全年累计销售736套，天津空港经济区排名第一。天保金海岸天成一品项 目，成为12月天津滨海新区销售冠军。天保金海岸喜蜜湾项目顺利实现清盘。天保金海岸项目整体，全年 销量天津滨海新区排名第一。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 其他流动资产 报告期，其他流动资产增加5亿元，为银行理财。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 随着京津冀协同发展战略的推出和天津自由贸易试验区方案的发布，天津自由贸易试验区作为我国北 方唯一自贸区，面向东北亚，将参与、引领京津冀协同发展，并带动环渤海经济区发展，同时自贸区将与 一带一路战略积极结合，辐射的范围更广泛，有助于整个区域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升， 必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力将为公司的快速发展带来持续动力。公司目前主 要开发的项目和土地储备位于天津滨海新区、空港经济区，拥有土地储备建筑面积达七十万平米，多数项 目位于自贸区，将是自贸区政策的直接受益者。同时，土地储备价格安全边际合理。土地储备类型较为丰 富，既满足了公司的发展战略要求，在一定程度上又能有效应对房地产调控。在做好房地产开发主业的同 时，不断挖掘区域资源，借助资本运营手段整合区域优质资源，拓展航空产业、众创空间、园区开发等新 的业务领域，寻找新的盈利增长点。充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势， 按照投资与产业经营结合，围绕投资、运营两大核心能力,进一步提升公司可持续发展能力。 第四节 管理层讨论与分析 一、概述 2015年，面对错综复杂的国际形势和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国经济运行总体平稳，经 济增长从高速转为中高速，经济发展从要素驱动、投资驱动转向创新驱动，改革开放向纵深迈进，“十二 五”规划胜利收官。同时，由于多方面因素影响和国内外条件变化，经济发展仍然面临一些突出矛盾和问 题，特别是结构性产能过剩问题，因此加大结构性改革力度，在适度扩大总需求的同时，去产能、去库存、 去杠杆、降成本、补短板，矫正要素配置扭曲，扩大有效供给，提高全要素生产率是当前和今后一段时期 我国经济发展的重点工作。 2015年，对于房地产行业，去库存成为主旋律。房地产市场政策环境以“稳定”、“支持”、“促进” 为核心导向,为此,政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发,鼓励改善性需求入市,加快商品房库存消化。 从统计数据来看,2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%。商品房销售面积128495 万平方米，比上年增长6.5%。商品房销售额87281亿元，增长14.4%，商品房销售额创历史。房屋新开工面 积154454万平方米，下降14.0%，新开工面积增速下降，施工面积保持平稳，竣工面积回落。2015年，房 地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，由于库存压力，2015年土地市场增长下降。 2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%。从统计数据来看，去库存已成房地产行 业“供给侧改革”的主旋律。中央经济工作会议确定了一系列化解房地产库存实施政策，未来政策的着力 点将包括：保障房货币化、税费减免优惠加大、农民工购房补贴等。同时长效机制也将逐步推进，支撑行 业长期健康平稳发展，房地产行业作为宏观经济的稳定器作用也将更显得关键，因此在保持房地产市场适 度活跃的前提下，逐步降低房地产库存，既是目前我国宏观调控面临的一大挑战，也是2016年我国经济工 作的一大课题。 2015年，公司主动适应新形势变化，抢抓机遇，治理水平不断提升，运营能力不断增强，现有业务板 块优化，新业务拓展和培育初见成效。同时积极运用上市公司平台，开展再融资。 完善治理工作方面：报告期，在充分考虑各位董事工作经历、专业知识等方面，重新调整了董事会各 专业委员会人员组成并修订了董事会和各专业委员会议事规则，同时新设了董事会预算管理委员会，进一 步明确了董事会和各专业委员会工作职责、工作内容、工作程序，提升了治理工作效率。报告期，对董事 长工作职责、权力进行了明确和完善，对董事长工作方式进行了明确界定，并形成《董事长工作职责》手 册，进一步理顺了工作流程，提高了工作质量。报告期，聘任了总经理，更换了独立董事，深化了上市公 司决策机制，保障了董事会的正常运行。报告期，在经理会下设立了投资论证、产品评审、招标管理、安 全管理四个专业委员会并分别完成了各委员会运行规则，有效提升了治理水平。 增强管理工作方面：公司以专业化、精细化管理为目标，报告期制订各项管理指标384项，完成363 项，完成率达94.53%，梳理管理流程243条，编制修订公司层面制度25个，完成管理手册编制13个，修订 表单111个，初步搭建完成行政管理体系、财务管理体系、投融资管理体系及项目建设管理体系等9大管理 体系。完成了划分部门职责及母子公司职责边界，理顺了行政、业务条线管理界面，完善了母子公司运作 模式，并通过百利公司由三级公司变更为全资子公司进行实施。创新用人机制，尝试引入职业经理人，创 新用人激励机制，出台员工成长性积分管理。在建立母子公司财务管控体系的基础上，积极推进企业财务 集中管理。 优化业务板块工作方面：报告期，不断提升房地产板块经营水平，打造优质产品，确保经营收益。已 初步建立产品定位标准、限额设计标准、产品制造标准、营销策划标准、成本管控标准、客户服务标准， 完成专业手册编制，打造科学合理的管理体系。结合区域发展和公司发展需求，积极优化完善自身发展方 向及实现路径，初步确立“园区开发与综合运营、房地产开发与运营和优质股权投资”为主业的未来发展 方向。 新业务拓展和培育工作方面：报告期，围绕公司发展方向，开展了PPP模式、科技孵化器经营、众创 空间经营模式的研究；加大对园区开发、航空产业、生物医药、股权收购等新业务的拓展，为快速进入产 业园开发运营领域，同时提升公司产业园开发和运营能力，最终形成新的业务优势，与北京联东金泰投资 有限公司签署了《合作意向书》，共同开发建设位于空港经济区中环南路与中心大道交汇处地块。为打造 新的盈利增长点，进一步提升公司可持续发展能力，启动了收购天津航空产业开发有限公司49.23%股权立 项工作。为增加公司优质股权投资，开展了公开竞拍渤海证券股份有限公司0.8646%股权等相关工作。 再融资工作方面：报告期，公司充分发挥上市公司融资功能，公司公开发行16亿元公司债劵方案于4 月16日通过证监会审批，2015年7月22日，完成了2015年公司债券（第一期）的发行工作。本期债券发行 规模为8亿元，期限为5年（3+2年期），发行人主体评级为AA，债券评级为AA+，票面利率为4.50%，为公司 持续快速发展提供了资金保障。 二、主营业务分析 1、概述 报告期末，公司总资产为661,576.21万元，比年初增加148,281.45万元，增长28.89%。报告期末，流 动资产余额为566,565.74万元，占全部资产的85.64%，比年初增加145,628.96万元，增长34.60%，其中货 币资金为242,571.09万元，比年初增加92,176.60万元，增长61.29%，主要原因是公司本期经营活动现金 净流量增加及完成发行公司债券8亿元到账；报告期末，非流动资产为95,010.48万元，占全部资产的 14.36%，比年初增加2,652.50万元，增长2.87%，其中投资性房地产为70,465.12万元，比年初增加19.62 万元，增长0.03%，固定资产为11,392.88万元，比年初减少837.29万元，下降6.85%，在建工程为659.70 万元，比年初增长100%，主要是天保青年公寓维修工程款增加，递延所得税资产为7,798.65万元，比年初 增加2,847.51万元，增长57.51%，为销售项目预缴企业所得税增加。 报告期末，公司负债总额为220,803.69万元，比年初增加132,721.52万元，增长150.68%，资产负债 率为33.38%。报告期末，流动负债余额为140,222.26万元，比年初增加52,226.06万元，增长59.35%，其 中应付账款为48,936.77万元，比年初增加15,672.09万元，增长47.11%，主要是公司应付工程款增加，预 收款项为71,438.36万元，比年初增加27,369.80万元，增长62.11%，主要是项目售房回款增加；应交税费 为-2,977.91万元，比年初增加599.26万元，增长16.75%，主要是由于结转税金及附加减少。报告期末， 非流动负债余额为80,581.43万元，比年初增加80,495.47万元，增长93637.63%，主要是应付债券增加。 报告期内，公司实现营业收入为130,630.74万元，比上年同期减少27,329.01万元，下降17.30%，其 中：实现商品房销售收入为125,512.60万元，比上年同期减少26,500.38万元，下降17.43%；物业出租收 入为3,845.23万元，比上年同期减少1,038.05万元，下降21.26%；物业管理收入1,265.58万元，比上年同 期增加219.17万元，增长20.94%；其他服务收入7.32万元，比上年同期减少9.75万元，下降57.12%。报告 期内，公司所开发项目销售情况良好，但部分商品房尚未满足收入确认条件，主营业务收入较上年同期减 少。 报告期内，公司实现营业利润为24,385.64万元，比上年同期减少10,315.56万元，下降29.73%。营业 利润减少主要是子公司部分商品房尚未满足收入确认条件，营业收入减少，营业利润也相应减少。 报告期内，公司销售费用为2,707.72万元，比上年同期减少527.89万元，下降16.32%，主要是广告宣 传费减少所致。管理费用为5,182.40万元，比上年同期增加923万元，增长21.67%，主要是计提应付职工 薪酬、聘请中介机构费用增加所致。财务费用为-3,285.16万元，比上年同期减少793.45万元，下降31.84%， 主要原因是银行利息收入增加。 报告期内，公司实现的利润总额为24,472.24万元，比上年同期减少11,161.37万元，下降31.32%。报 告期内实现净利润为18,687.64万元，比上年同期减少7,828.57万元，下降29.52%。 报告期内，公司现金及现金等价物余额为238,255.53万元，比上年同期增加87,861.04万元，增长 58.42%，其中经营活动产生的现金流量净额为61,372.08万元，比上年同期增加26,543.29万元，主要是项 目售房回款增加。投资活动产生的现金流量净额为-50,286.61万元，比上年同期增加48,869.19万元，主 要是上年同期支付控股股东股权投资款。筹资活动产生的现金流量净额为76,775.57万元，比上年同期减 少40,464.06万元，主要是完成发行公司债券8亿元。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 1,306,307,370.41 100% 1,579,597,458.13 100% -17.30% 分行业、分产品 房地产销售 1,255,125,990.80 96.08% 1,520,129,778.16 96.24% -17.43% 物业出租 38,525,539.97 2.95% 48,832,861.56 3.09% -21.11% 物业管理 12,655,839.64 0.97% 10,464,128.91 0.66% 20.94% 其他服务 0 0.00% 170,689.50 0.01% -100% 分地区 天津 1,306,307,370.41 100.00% 1,579,597,458.13 100.00% -17.30% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产销售 1,255,125,990.80 830,606,725.36 33.82% -17.43% -12.56% -3.69% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务 数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 公司实物销售收入大于劳务收入。 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 □ 适用 √ 不适用 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产销售 830,606,725.36 92.86% 949,876,854.74 95.02% -12.56% 物业出租 44,395,461.43 4.96% 37,329,559.34 3.73% 18.93% 物业管理 19,479,582.25 2.18% 12,447,045.62 1.25% 56.50% 说明 无。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 □ 是 √ 否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 25,847,730.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.98% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 客户一 15,223,903.00 1.17% 2 客户二 3,000,000.00 0.23% 3 客户三 2,752,857.00 0.21% 4 客户四 2,524,239.00 0.19% 5 客户五 2,346,731.00 0.18% 合计 -- 25,847,730.00 1.98% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 254,978,979.50 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 30.07% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 中国建筑第五工程局有限公司 128,417,704.20 15.15% 2 中建三局集团有限公司 13,026,172.00 1.54% 3 中建六局土木工程有限公司 58,841,253.00 6.94% 4 天津市建工工程总承包有限公司 49,619,338.00 5.85% 5 天津华策园林工程有限公司 5,074,512.30 0.60% 合计 -- 254,978,979.50 30.07% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2015年 2014年 同比增减 重大变动说明 销售费用 27,077,159.73 32,356,132.53 -16.32% 主要是广告宣传费减少所致 管理费用 51,824,021.05 42,594,023.06 21.67% 主要是计提应付职工薪酬、聘请中介 机构费用增加所致 财务费用 -32,851,643.47 -24,917,115.27 31.84% 主要原因是利息收入增加所致 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2015年 2014年 同比增减 经营活动现金流入小计 1,625,813,922.51 1,092,994,046.19 48.75% 经营活动现金流出小计 1,012,093,125.38 744,706,121.16 35.91% 经营活动产生的现金流量净 额 613,720,797.13 348,287,925.03 76.21% 投资活动现金流入小计 334,520.55 69,376,131.09 -99.52% 投资活动现金流出小计 503,200,628.86 1,060,934,122.39 -52.57% 投资活动产生的现金流量净 额 -502,866,108.31 -991,557,991.30 -49.29% 筹资活动现金流入小计 801,151,920.00 1,394,815,640.00 -42.56% 筹资活动现金流出小计 33,396,234.94 222,419,345.78 -84.99% 筹资活动产生的现金流量净 额 767,755,685.06 1,172,396,294.22 -34.51% 现金及现金等价物净增加额 878,610,373.88 529,126,227.95 66.05% （1）相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内经营活动现金流入量16.26亿元，流出量10.12亿元，净流量6.14亿元，主要原因是报告 期内经营收入增加所致。 报告期内投资活动现金流入量33.45万元，流出量5.03亿元，净流量-5.03亿元，主要是银行理财5 亿元所致。 报告期内筹资活动现金流入量8.01亿元，流出量0.33亿元，净流量7.68亿元，主要是由于报告期 企业债券8亿元到账所致。 （2）报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □ 适用 √ 不适用 三、非主营业务分析 □ 适用 √ 不适用 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2015年末 2014年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资产 比例 货币资金 2,425,710,868.57 36.67% 1,503,944,905.19 29.30% 7.37% 本年销售回款增加及发行8亿元公司 债券 应收账款 4,578,071.20 0.07% 1,444,473.84 0.03% 0.04% 存货 2,670,692,878.24 40.37% 2,701,220,346.56 52.63% -12.26% 结转营业成本所致 投资性房地产 704,651,189.31 10.65% 704,454,961.86 13.72% -3.07% 固定资产 113,928,829.25 1.72% 122,301,655.76 2.38% -0.66% 在建工程 6,596,974.86 0.10% 0.00 0.00% 0.10% 2、以公允价值计量的资产和负债 □ 适用 √ 不适用 五、投资状况 1、总体情况 √ 适用 □ 不适用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 912,920,000.00 533,830,000.00 71.00% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目名称 投资 方式 是否为 固定资 产投资 投资 项目 涉及 行业 本报告 期投入 金额 截至报 告期末 累计实 际投入 金额 资金 来源 项目 进度 预计 收益 截止报 告期末 累计实 现的收 益 未达到计划进度和预 计收益的原因 披露日 期（如 有） 披露索引（如有） 公司拟与北京 联东金泰投资 有限公司共同 开发建设位于 空港经济区中 环南路与中心 其他 否 房地 产 0.00 0.00 自筹 和贷 款 0.00% 21,090,000.00 0.00 双方已签署本《合作 意向书》，并已对意向 地块进行可行性研 究，并开展意向地块 土地变性等工作。待 上述事项完成后双方 2015年 10月28 日 具体内容详见巨潮 资讯网、《中国证券 报》及《证券时报》 的公司《六届二十 次董事会决议公 告》（公告编号： 大道交汇处地 块 签署正式合作协议 2015-62）、《关于公 司对外投资并签署 〈合作意向书〉的 公告》（公告编号： 2015-64） 合计 -- -- -- 0.00 0.00 -- -- 21,090,000.00 0.00 -- -- -- 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 √ 适用 □ 不适用 （1）募集资金总体使用情况 √ 适用 □ 不适用 单位：万元 募集年份 募集方 式 募集资金总 额 本期已使用 募集资金总 额 已累计使用 募集资金总 额 报告期 内变更 用途的 募集资 金总额 累计变更 用途的募 集资金总 额 累计变更用 途的募集资 金总额比例 尚未使用 募集资金 总额 尚未使用募集资金用 途及去向 闲置两 年以上 募集资 金金额 2014年 非公开 发行A 股股票 139,396.99 43,065.29 94,405.36 0 0 0.00% 44,991.63 尚未使用募集资金在 募集资金专户进行管 理：其中天保房地产空 港商业区住宅项目（一 期）尚未使用10357.71 万元；天保金海岸D06 住宅项目尚未使用 15341.11万元；天保金 海岸D07住宅项目尚 0 未使用19292.81万元 2015年 公开发 行公司 债券 79,677.50 79,677.50 79,677.50 0 0 0.00% 0 无 0 合计 -- 219,074.49 122,742.79 174,082.86 0 0 0.00% 44,991.63 -- 0 募集资金总体使用情况说明 一、非公开发行A股股票情况 2014年4月11日，中国证监会核发《关于核准天津天保基建股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]402号），核 准公司的非公开发行。2014年4月29日，公司以非公开发行股票的方式向7家特定投资者发行了31,660万股人民币普通股（A股）。 2014年5月8日，主承销商将上述非公开发行股份的认购款项扣除承销保荐费后的余额划转至公司指定的本次募集资金专户内。2014 年5月9日，信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《验资报告》（XYZH/2013TJA2034-2）。根据验资报告，截至2014年5 月8日，本次非公开发行募集资金总额1,412,036,000元，扣除发行费用后，募集资金净额为人民币1,393,969,933.37元。 2014年5月26日，经公司第五届董事会第二十八次会议审议通过，公司设立了3个募集资金专户并与银行、保荐机构签署了《募 集资金专户存储三方监管协议》。募集资金净额已存入公司募集资金专项账户，并对募集资金采取了专户存储管理。 2014年8月8日，公司第六届董事会第三次会议审议通过了《关于以募集资金置换预先已投入募投项目的自筹资金的议案》，以 募集资金置换预先已投入募投项目的自筹资金合计10,312.98万元。 公司本年度募集资金专项账户年初余额89,724.42万元，全年募集资金项目工程支出43,065.24万元，取得利息收入3,558.96万元， 支付银行手续费523.47元。截至 2015年 12月 31日，公司募集资金专项账户余额为50,218.09万元。 二、公开发行公司债券情况 2014年6月12日，公司第五届董事会第三十次会议审议通过了《关于公司符合发行公司债券条件的议案》和《关于公开发行公 司债券的议案》，本次发行公司债券的发行规模不超过16亿元人民币，且不超过发行前最近一期末公司净资产额的40%。公司债券发 行方案中涉及发行公司债券股东大会决议有效期调整事项已经2014年10月9日召开的公司第六届董事会第四次会议审议通过。2014 年10月27日，公司2014年第二次临时股东大会审议通过了本次发行公司债券方案。 2015年4月26日，中国证券监督管理委员会核准公司向社会公开发行总额不超过16亿元的公司债券。2015年公司债券（第一 期）发行工作于2015年7月21日开始，于2015年7月22日结束，本期债券发行规模为8亿元，期限为5年（3+2年期），发行人主 体评级为AA，债券评级为AA+，票面利率为4.50%，扣除发行费用后，募集资金净额为人民币79,677.50万元。 （2）募集资金承诺项目情况 √ 适用 □ 不适用 单位：万元 承诺投资项目和超募 资金投向 是否已 变更项 目(含 部分变 更) 募集资金 承诺投资 总额 调整后投 资总额(1) 本报告期 投入金额 截至期末 累计投入 金额(2) 截至期 末投资 进度(3) ＝(2)/(1) 项目达 到预定 可使用 状态日 期 本报告期 实现的效 益 是否达 到预计 效益 项目可行 性是否发 生重大变 化 承诺投资项目 天保房地产空港商业 区住宅项目（一期） 否 63,000 63,000 32,924.23 52,642.29 83.56% 2015年 12月14 日 6,068.94 不适用 否 天保金海岸D06住宅 项目 否 25,500 25,500 8,683.1 10,158.89 39.84% - 项目处于 建设期 不适用 否 天保金海岸D07住宅 项目 否 20,896.99 20,896.99 1,457.97 1,604.18 7.68% - 项目处于 建设期 不适用 否 补充流动资金 否 30,000 30,000 0 30,000 100.00% - - 不适用 否 承诺投资项目小计 -- 139,396.99 139,396.99 43,065.3 94,405.36 -- -- - -- -- 超募资金投向 - 归还银行贷款（如有） -- 0 0 0 0 0.00% -- -- -- -- 补充流动资金（如有） -- 0 0 0 0 0.00% -- -- -- -- 超募资金投向小计 -- 0 0 0 0 -- -- -- -- 合计 -- 139,396.99 139,396.99 43,065.3 94,405.36 -- -- - -- -- 未达到计划进度或预 计收益的情况和原因 （分具体项目） 1）根据非公开发行A股股票募集资金使用的可行性分析报告, 天保房地产空港商业区住宅项目（一期） 计划实现税后利润12,932.26万元，2015年12月9日项目完成竣工备案, 2015年12月14日取得商 品房准许交付使用证，本年度结转部分售房收入确认的项目税后利润为6,068.94万元,剩余部分未达 到收入确认条件。 2）根据市场情况和政策变化，公司已对天保金海岸D07住宅项目原有设计进行了修正，目前项目建筑 设计和总包招标均已完成,项目进入施工阶段。 项目可行性发生重大 变化的情况说明 无 超募资金的金额、用途 及使用进展情况 不适用 募集资金投资项目实 施地点变更情况 不适用 募集资金投资项目实 施方式调整情况 不适用 募集资金投资项目先 期投入及置换情况 适用 2014年8月8日，公司第六届董事会第三次会议审议通过了《关于以募集资金置换预先已投入募投项 目自筹资金的议案》，同意用募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金，置换资金总额为 10,312.98万元。 用闲置募集资金暂时 补充流动资金情况 不适用 项目实施出现募集资 金结余的金额及原因 不适用 尚未使用的募集资金 用途及去向 尚未使用募集资金在募集资金专户进行管理：其中天保房地产空港商业区住宅项目（一期）尚未使用 10357.71万元；天保金海岸D06住宅项目尚未使用15341.11万元；天保金海岸D07住宅项目尚未使用 19292.81万元。 募集资金使用及披露 中存在的问题或其他 情况 无 （3）募集资金变更项目情况 公司报告期不存在募集资金变更项目情况。 6、其他对外投资情况 （1）拟收购中天航空公司60%股权情况 2014年4月26日，公司第五届董事会第二十七次会议审议通过了《关于公司与天津保税区投资有限公 司签订<股权收购框架协议>的议案》，同意公司收购天津保税区投资有限公司(以下简称“天保投资公司”) 所持有的天津中天航空工业投资有限责任公司（以下简称“中天航空公司”）60%股权。双方签署《股权 收购框架协议》后，开展了相应的审计和评估工作。2014年7月25日，公司第六届董事会第二次会议审议 通过了《关于公司与天津保税区投资有限公司签署<股权转让协议>的议案》，同意公司以人民币24,583.05 万元收购天保投资公司持有的中天航空公司60%股权。因协议签署日《评估报告》尚未办理完毕备案手续， 双方同意，标的股权的最终转让价格以备案价格为准。具体内容详见2014年7月29日刊登在巨潮资讯网、 《中国证券报》、《证券时报》上的公司《六届二次董事会决议公告》（公告编号：2014-46）、《关于 签署股权转让协议暨关联交易的进展公告》（公告编号：2014-47）。本次交易事项标的股权价值的资产 评估报告有效期已于2014年12月30日到期。股权收购具体实施方案确定后，将重新对标的股权开展相关审 计评估工作，上报国资有关部门并履行关联交易相关审批程序。具体内容详见2014年12月31日刊登在巨潮 资讯网、《中国证券报》、《证券时报》上的公司《关于股权收购暨关联交易的进展公告》（公告编号： 2014-75）。 （2）拟收购天津航空产业开发有限公司49.23%股权情况 2015年10月26日，公司第六届董事会第二十次会议，审议通过《关于拟收购天津航空产业开发有限 公司部分股权的议案》，启动了收购天津保税区投资有限公司持有的天津航空产业开发有限公司49.23% 股权立项工作，对标的公司进行财务、法律尽职调查后，将履行关联交易相关审批程序。具体内容详见2015 年10月28日刊登在巨潮资讯网、《中国证券报》、《证券时报》上的公司《六届二十次董事会决议公告》 （公告编号：2015-62）。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 √ 适用 □ 不适用 交易对方 被出售 资产 出售日 交易价 格（万 元） 本期初 起至出 售日该 资产为 上市公 司贡献 的净利 润（万 元） 出售对 公司的 影响 （注3） 资产出 售为上 市公司 贡献的 净利润 占净利 润总额 的比例 资产出 售定价 原则 是否为 关联交 易 与交易 对方的 关联关 系（适 用关联 交易情 形） 所涉及 的资产 产权是 否已全 部过户 所涉及 的债权 债务是 否已全 部转移 是否按 计划如 期实 施，如 未按计 划实 施，应 当说明 原因及 公司已 采取的 措施 披露日 期 披露索引 通过产权交 易中心公开 挂牌 汇盈产 业园项 目 2015年 12月 22日 26,357.25 0 变更土 地用途 将促进 汇盈产 业园项 目实现 尽快销 售 0.00% 公开挂 牌 否 不适用 是 是 已按计 划实 施，并 于2016 年1月 27日， 完成 2015年 12月 23日 刊登在巨潮 资讯网及《中 国证券报》、 《证券时报》 的公司《六届 二十二次董 事会决议公 告》（公告编 号：2015-70）； 《关于全资 子公司挂牌 转让地上建 筑物的公告》 （公告编号： 2015-71） （1）公司汇盈产业园项目土地用途变更情况 为调整公司汇盈产业园项目土地用途, 便于项目销售。2014年1月14日，公司第五届董事会第二十四 次会议,审议通过全资子公司天津天保房地产开发有限公司与天津空港经济区规划和国土资源局签署《天 津市国有建设用地使用权出让合同AF-09045号终止合同》(以下简称“《终止合同》”)。具体内容详见2014 年1月16日刊登在巨潮资讯网、《中国证券报》、《证券时报》上《五届二十四次董事会决议公告》（公 告编号：2014-02）、《关于天津空港经济区土地局收回公司全资子公司土地使用权的公告》（公告编号： 2014-03） 根据《终止合同》约定，天津空港经济区规划和国土资源局有偿收回汇盈产业园项目土地使用权，土 地用途调整为工业研发用地,并将该土地附带地上建筑物进行重新挂牌。 2015年12月21日, 公司第六届董事会第二十二次会议,审议通过了《关于全资子公司挂牌转让地上建 筑物的议案》，同意汇盈产业园项目进行挂牌转让，挂牌价格为26,357.25万元。具体内容详见2015年12 月23日刊登在巨潮资讯网、《中国证券报》、《证券时报》上《六届二十二次董事会决议公告》（公告编 号：2015-70）、《关于全资子公司挂牌转让地上建筑物的公告》（公告编号：2015-71） 2015年12月22日，天津空港经济区规划和国土资源局公布了“津滨保（挂）G2015-11号”国有建设用 地使用权挂牌出让公告,土地挂牌价格为1640万元。 2016年1月25日，公司第六届董事会第二十六次会议，审议通过了《关于全资子公司参与竞拍“津滨 保（挂）G2015-11号”国有建设用地使用权的议案》。具体内容详见2016年1月27日刊登在巨潮资讯网、 《中国证券报》、《证券时报》上《六届二十六次董事会决议公告》（公告编号：2016-03）。 2016年1月27日，公司全资子公司天津天保房地产开发有限公司以挂牌方式竞得“津滨保（挂） G2015-11号”国有建设用地使用权，土地摘牌价格为挂牌价1640万元，附带的地上建筑物摘牌价格为挂牌 价26,357.25万元,共计27,997.25万元。具体内容详见2016年1月29日刊登在巨潮资讯网、《中国证券报》、 《证券时报》上《关于公司全资子公司竞得“津滨保（挂）G2015-11号”国有建设用地使用权的公告》（公 告编号：2016-04）。 2、出售重大股权情况 □ 适用 √ 不适用 七、主要控股参股公司分析 （1）主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 天津天保房 地产开发有 限公司 子公司 房地产开发 与销售 300,000,000.00 1,955,516,007.55 1,027,050,494.40 694,911,870.66 47,492,834.22 36,662,139.11 天津滨海开 元房地产开 发有限公司 子公司 房地产开发 与销售 120,000,000.00 2,895,365,595.64 2,189,603,407.69 574,689,317.60 180,879,219.47 135,901,433.68 （2）报告期内取得和处置子公司的情况 □ 适用 √ 不适用 （3）主要控股参股公司情况说明 公司全资子公司天津天保房地产开发有限公司，报告期末总资产为195,551.60万元，比上年同期 增加25,016.14万元，增长14.67%。净资产为102,705.05万元，比上年同期增加3,666.21万元，增长3.70%。 报告期内，公司实现营业收入为69,491.19万元，比上年同期增加62,662.34万元，增长917.61%。营业 利润为4,749.28万元，比上年同期增加5,944.40万元，增长497.39%。净利润为3,666.21万元，比上年 增加4,001.84万元，增长1,192.34%。报告期内，营业收入、净利润较上年同期大幅增长，主要是报告 期满足收入确认条件的项目增加所致。 公司全资子公司天津滨海开元房地产开发有限公司，报告期末总资产为289,536.56万元，比上年同 期增加23,448.95万元，增长8.81%。净资产为218,960.34万元，比上年同期增加3,590.14万元，增长 1.67%。报告期内，公司实现营业收入为57,468.93万元，比上年同期减少88,625.85万元，下降60.66%。 营业利润为18,087.92万元，比上年同期减少16,102.30万元，下降47.09%。净利润为13,590.14万元， 比上年同期减少11,937.31万元，下降46.76%。报告期内，营业收入、营业利润、净利润指标较上年同 期均有下降，主要是报告期内满足收入确认条件的项目减少所致。 八、公司控制的结构化主体情况 □ 适用 √ 不适用 九、 公司未来发展的展望 1.行业格局和趋势 我国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史。经过25年的长期发展之后，房地产行业 从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟，行业发展现状随着经济发展模式的变化，也将 发生重大变革，并逐渐呈现以下新的趋势： （1）开发商和房地产市场将逐步细分 随着经济发展模式的变化，房地产行业的盈利模式和经营模式发生了深刻变革。伴随着地价攀升、融 资成本大幅上涨导致利润空间的进一步压缩，以及各类宏观调控政策的干预，行业风险和竞争门槛逐年提 高。具有资金规模、融资能力、区域土地获取能力的企业将加快兼并市场，加速行业整合，开发商也将逐 步细分,同时伴随着行业集中度和专业化程度不断提高，房地产市场也将逐步细分。 （2）产品业态和商业模式将逐步细化 随着行业的不断成熟，房地产产品业态将日渐丰富，住宅、商业、仓储物流和工业厂房、酒店、体育 文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等门类齐全。相对应的商业模式也将不断细分和创新， 快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等。产品业态与商业模式的进一 步细分将为企业平衡现金流，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和 发展能力。 （3）住宅产业化将成为发展趋势 发达国家的住宅产业化水平多已超过70%，地震多发国家如日本，有些建筑产品已高达90%，而我国住 宅产业化率不及30%，整体仍处于起步和试点阶段。住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题，将建筑 的误差从厘米缩小到毫米，同时房屋建造周期将大为缩短，从而使投资周期相应地缩短，以生产效率的提 升促进投资收益率的大幅提升。甚至可以说，住宅产业化发展趋势将会为我国房地产业带来一场革命。 （4）地产互联网时代 互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来，未来开发商将运用互联网的思维方式 和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为，利用网络化的服务平台，从客户购房的第一次消费 后，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点。 （5）行业市场化程度向深度发展 过去的十几年间，由于保障房供应长期缺位，致使商品房供需失衡，房价上涨过快，政府不得已接连 出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降低。十八大后，新一届政府坚持放开市场无形之手， 用好政府有形之手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，未来房价将根据每个城市或 区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降或通过土地价 格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚 至长期的走势。 2.公司发展战略和经营计划 公司将立足空港经济区，在做好房地产开发主业的同时，不断挖掘区域资源，以资本运营手段整合区 域优质资源，以市场化方式参与区域开发建设，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和 经验优势，拓展航空产业、众创空间、园区开发等新的业务领域,进一步提升利润空间，按照投资与产业 经营结合，围绕投资、运营两大核心能力,促进公司快速增长，实现股东价值的最大化。 3.可能面对的风险和主要措施 （1）政策性风险 由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别是宏观调控政策的影响。近 年来房价增长过快及出现的住房问题日益成为社会公众和舆论关注的焦点，属国家重点调控对象。国家对 住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产 品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。特别是2016年中央经济工作将化解房地产库存， 作为一项重点工作开展，将通过实施鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房 价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度等措施推进供给侧结构性改革。政策面的变化在相当程度 上决定了房地产行业的发展，也使公司经营所面临的不确定性因素增加。 主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整年度重点工作，做好投融资计划、项目开发 计划、招标计划、销售计划、维修计划、人力资源等计划，提高控制风险的能力。转变管理理念，改进管 理手段，从注重事中和事后管理转向注重事前计划管理，逐步形成监督、检查、考评、服务的管理体系。 进一步研究管理模式、经营模式、财务模式，提高管理和资金使用效率，确保公司持续稳步增长。着重提 升企业的管理效率、经营质量和专业能力，塑造公司的综合竞争力。 （2）行业风险 房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。特别是随着国家对房地产行业调控长效 机制的延续，产业政策、土地政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等调控机制从不同方面影响着房 地产开发的各个层面，和所有成熟产品一样，房地产市场将面临越来越激烈的市场竞争，行业价格波动及 供需关系变化将给公司的经营带来较大压力。 主要措施：加快房地产板块的优化提升，做强做优，提升管理水平，改进产品质量，努力打造“天保 基建”的产品线；要加快资产存量去化速度，保证经营收益效益最大化；积极捕捉房产信息，采用多种途 径获取资源，以做强公司地产板块。 （3）经营风险 ①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展和培育处于起步阶段，目前 业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。 主要措施：快速调整主业结构，围绕公司发展方向，开展了PPP模式、科技孵化器经营、众创空间等 经营模式的研究，通过创新投资方式积极争取金融类、航空类、生物医药类、高新科技等项目的投资机会。 ②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度，在市场竞争 日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。 主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究制订并实施各项目经营管理 方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方式规避自身资金实力不足，提高资产规模和资金 实力。 ③资金管理风险：银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。 主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销售回款的同时，一方面充分 运用上市公司融资平台，围绕公司战略，着力筹划新资本运作策略；另一方面，加强全面预算管理，合理 安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率。同时，内部盘活存量资产，提高资产运营 效率和效益。 ④销售风险：房地产市场需求日趋多元化和个性化，购房者对产品和服务的要求越来越高，如果项目 定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应，可能造成产品滞销的风险。 主要措施：规范产品定位和产品设计管理，建立产品市场调研反馈体系；积极探索新的营销模式，创 新营销招法，打造高效的营销队伍，加强营销方案执行管控，建立市场评估反馈纠偏机制。积极拓宽服务 业态、服务范围，利用物业自身资源，拓展增值服务业务。 ⑤盈利能力波动风险：房地产项目开发周期长，收入确认具有特殊性，随着行业竞争加剧，在毛利不 断降低的大趋势下，要维持收入利润的稳步增长，将主要依靠规模放大来支撑，由于房地产项目开发周期 性和市场的多变性，产生项目开发完毕，新项目销售没有及时跟进，将给企业带来盈利能力波动的风险。 主要措施：整合公司现有各类营销资源，建立集团化的高效营销管理体系，做好产品的优化调整，把 握项目的开发节奏。加快销售速度，增强去化能力，加快销售回款。同时结合自身和区域实际，不断挖掘 区域资源，寻找新的盈利增长点。 十、接待调研、沟通、采访等活动情况 1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 √ 适用 □ 不适用 接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引 2015年01月16日 电话沟通 个人 询问公司经营情况和项目销售情况 2015年01月29日 电话沟通 个人 询问2014年度业绩情况和股权收购进展情况 2015年02月27日 电话沟通 个人 询问公司债发行进展情况 2015年03月19日 电话沟通 个人 询问公司2014年度利润分配情况 2015年04月16日 电话沟通 个人 询问公司股权投资进展情况 2015年04月22日 电话沟通 个人 询问现金分红到账情况 2015年05月28日 电话沟通 个人 询问公司商品房销售情况 2015年06月09日 电话沟通 个人 询问非公开发行解除限售情况 2015年06月24日 电话沟通 个人 询问公司半年度业绩情况 2015年07月06日 电话沟通 个人 询问公司经营情况和股价情况 2015年07月06日 电话沟通 个人 询问公司经营情况并为公司发展提出建议 2015年07月06日 电话沟通 个人 询问公司经营情况和股权投资情况 2015年07月06日 电话沟通 个人 询问公司经营情况和股价情况 2015年07月06日 电话沟通 个人 询问公司经营情况和股价情况 2015年07月06日 电话沟通 个人 询问公司经营情况并为维护股价提供建议 2015年07月06日 电话沟通 个人 询问公司经营情况并为维护股价提供建议 2015年07月07日 电话沟通 个人 询问公司经营情况和项目销售情况 2015年07月07日 电话沟通 个人 询问公司经营情况和股权投资情况 2015年07月07日 电话沟通 个人 询问公司经营情况和股价情况 2015年07月07日 电话沟通 个人 询问公司经营情况和股价情况 2015年07月08日 电话沟通 个人 询问公司半年度业绩情况 2015年07月08日 电话沟通 个人 询问公司项目销售情况 2015年07月08日 电话沟通 个人 询问公司经营情况 2015年07月10日 电话沟通 个人 （未完）  |