[年报]银亿股份:2015年年度报告
证券代码：000981 证券简称：银亿股份 公告编号：2016-041 银亿房地产股份有限公司 2015年年度报告 二○一六年三月二十九日 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人 熊续强、主管会计工作负责人朱莹及会计机构负责人(会计主 管人员)李春儿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第 四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内 容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 7 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 11 第四节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 13 第五节 重要事项.............................................................................................................................. 28 第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 43 第七节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 48 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................................................................... 49 第九节 公司治理.............................................................................................................................. 55 第十节 财务报告.............................................................................................................................. 60 第十一节 备查文件目录 ............................................................................................................... 153 释义 释义项 指 释义内容 公司/本公司/银亿股份/上市公司 指 银亿房地产股份有限公司（原名甘肃兰光科技股份有限公司） 兰光经发 指 深圳兰光经济发展公司，公司原控股股东 兰光集团 指 深圳兰光电子集团有限公司，公司原控股股东之控股股东 宁波银亿控股 指 宁波银亿控股有限公司，公司控股股东 银亿集团 指 银亿集团有限公司，公司控股股东之控股股东 宁波银亿房产 指 宁波银亿房地产开发有限公司，公司全资子公司 西部创新投资 指 西部创新投资有限公司，公司全资子公司 宁波银亿建设 指 宁波银亿建设开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银亿置业 指 宁波银亿置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波荣耀置业 指 宁波荣耀置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 镇海银亿房产 指 宁波市镇海银亿房产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 银亿世纪投资 指 宁波银亿世纪投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波矮柳置业 指 宁波矮柳置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司 象山银亿房产 指 象山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 舟山银亿房产 指 舟山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 鲁家峙投资 指 舟山鲁家峙投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司 玉环银亿房产 指 玉环银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 上海庆安置业 指 上海庆安置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 上海诚佳置业 指 上海诚佳房地产置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南京中兆置业 指 南京中兆置业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南昌银亿房产 指 南昌市银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 沈阳银亿房产 指 沈阳银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 大庆银亿房产 指 大庆银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 江北银亿房产 指 宁波江北银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 北京同景投资 指 北京同景兴业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 舟山新城房产 指 舟山银亿新城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银隆咨询 指 宁波银隆商业管理咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银策销代 指 宁波银策房地产销售代理服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银亿物业 指 宁波银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 大庆银亿物业 指 大庆银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 沈阳银亿物业 指 沈阳银亿万万城物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南京银亿物业 指 南京银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银尚广告 指 宁波银尚广告传媒有限公司，宁波银亿房产全资子公司 上海银亿同进 指 上海银亿同进置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银亿筑城 指 宁波银亿筑城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 余姚银亿房产 指 余姚银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 银洲星国际 指 新疆银洲星国际商贸城有限公司，宁波银亿房产控股子公司 海尚大酒店 指 宁波海尚大酒店有限公司，宁波银亿房产全资子公司 上海银亿物业 指 上海银亿物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司 余姚商业管理 指 余姚银亿商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 通达商业管理 指 宁波银亿通达商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 海尚酒店投资 指 宁波银亿海尚酒店投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南京银亿建设 指 南京银亿建设发展有限公司，宁波银亿房产全资子公司 银亿永茂房产 指 宁波银亿永茂房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司 呼伦贝尔银亿 指 呼伦贝尔银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南昌银亿物业 指 南昌银亿物业有限公司，宁波银亿房产全资子公司 保税区银亿商贸 指 宁波保税区银亿商贸有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波银乾销代 指 宁波银乾房地产销售代理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 大庆同景咨询 指 大庆同景投资咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司 新港湾投资 指 海口新港湾投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司 宁波新城置业 指 宁波银亿新城置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司 慈溪恒康投资 指 慈溪恒康投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波富田置业 指 宁波富田置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司 上海银乾经纪 指 上海银乾房地产经纪有限公司，宁波银亿房产全资子公司 余姚银亿百货 指 余姚银亿四明广场新华联百货有限公司，宁波银亿房产控股子公司 南昌九龙湖 指 南昌银亿九龙湖房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波恒瑞置业 指 宁波恒瑞置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司 宁波银胜销代 指 宁波银胜房地产销售代理有限公司，宁波银亿房产全资子公司 香港银亿投资 指 银亿地产（香港）投资控股有限公司，宁波银亿房产全资子公司 深圳银亿投资 指 深圳银亿投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司 南京润昇咨询 指 南京润昇房地产咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司 新疆银亿房产 指 新疆银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司 宁波莲彩科技 指 宁波莲彩科技有限公司，公司控股子公司 济州悦海堂 指 济州岛株式会社悦海堂，宁波银亿房产控股子公司 宁波亿彩购 指 宁波市亿彩购跨境电子商务有限公司，宁波银亿房产控股子公司 银保物联科技 指 浙江银保物联科技有限公司，宁波银亿房产控股子公司 上海添泰置业 指 上海添泰置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司 绍兴盛创投资 指 绍兴（盛创）投资合伙企业（有限合伙），宁波银亿房产控股子公司 川山甲股份 指 川山甲供应链管理股份有限公司，公司参股企业 上海并购基金 指 上海并购股权投资基金合伙企业（有限合伙），公司参股企业 浙江安生信息 指 浙江安生信息科技公司，公司参股企业 银亿永盛房产 指 宁波银亿永盛房地产开发有限公司，公司联营企业 余姚伊顿房产 指 余姚伊顿房产房地产开发有限公司，公司联营企业 宁房股份 指 宁波房地产股份有限公司，公司原参股企业 重大资产重组 指 公司向宁波银亿控股有限公司发行股份购买其持有的宁波银亿房地 产开发有限公司100%的股权 元 指 中华人民共和国法定货币单位"元" 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 银亿股份 股票代码 000981 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 银亿房地产股份有限公司 公司的中文简称 银亿股份 公司的外文名称（如有） YINYI REAL ESTATE CO.,LTD 公司的外文名称缩写（如有） YINYI REAL ESTATE 公司的法定代表人 熊续强 注册地址 中国甘肃省兰州市高新技术开发区张苏滩573号八楼 注册地址的邮政编码 730000 办公地址 浙江省宁波市江北区人民路132号银亿外滩大厦6楼 办公地址的邮政编码 315020 公司网址 http://www.chinayinyi.cn 电子信箱 info@chinayinyi.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 罗瑞华 赵姝 联系地址 浙江省宁波市江北区人民路132号银亿 外滩大厦6楼 浙江省宁波市江北区人民路132号银亿 外滩大厦6楼 电话 0574-87037581 0574-87653687 传真 0574-87653689 0574-87653689 电子信箱 000981@chinayinyi.cn 000981@chinayinyi.cn 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com..cn 公司年度报告备置地点 公司证券部 四、注册变更情况 组织机构代码 71020750-8 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 2000年5月18日，甘肃兰光科技股份有限公司经中国证券监督管理委员会证监 发行字[2000]60号文批准，向社会公众发行人民币普通股5,000万股，发行后注 册资本为16,100万元，主营业务为通信及相关设备制造业。 历次控股股东的变更情况（如有） 2011年5月，公司国有股权转让、股权分置改革、非公开发行股份收购资产等重 大资产重组相关工作实施完毕，公司更名为银亿房地产股份有限公司，主营业务 变更为房地产开发与经营业。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 杭州市西溪路128号新湖商务大厦6层 签字会计师姓名 施其林、莫文斌 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2015年 2014年 本年比上年增减 2013年 营业收入（元） 8,459,460,367.77 6,313,640,137.18 33.99% 4,604,869,425.49 归属于上市公司股东的净利润（元） 527,117,066.56 611,755,223.85 -13.84% 635,937,580.98 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润（元） 205,806,094.42 544,182,789.02 -62.18% 591,432,265.74 经营活动产生的现金流量净额（元） 2,630,194,213.53 -539,634,348.59 - -30,770,359.18 基本每股收益（元/股） 0.20 0.24 -16.67% 0.25 稀释每股收益（元/股） 0.20 0.24 -16.67% 0.25 加权平均净资产收益率 10.63% 13.55% -2.92% 15.90% 2015年末 2014年末 本年末比上年末增减 2013年末 总资产（元） 24,715,980,029.62 26,502,315,170.55 -6.74% 24,013,482,003.04 归属于上市公司股东的净资产（元） 5,159,520,450.05 4,737,169,248.50 8.92% 4,252,186,183.41 报告期末公司主要会计数据和财务指标的说明： 由于本公司在2011年5月完成了重大资产重组事项，本次交易行为构成反向购买。根据财政部《关于非上市公司购买上市公 司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号）和《企业会计准则第20号——企业合并》及相关讲解的规定， 报告期末本公司合并报表实收资本金额为47,420.8390万元，本公司实际发行在外的普通股为257,701.5600万股，每股收益系 按照发行在外的普通股加权平均计算。 七、境内外会计准则下会计数据差异 □ 适用 √ 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 950,606,836.27 1,170,758,377.49 1,825,060,452.11 4,513,034,701.90 归属于上市公司股东的净利润 84,484,625.58 186,947,085.29 81,264,331.41 174,421,024.28 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 80,811,348.29 146,846,060.77 63,717,255.41 -85,568,570.05 经营活动产生的现金流量净额 -410,651,312.33 1,603,085,798.47 1,305,503,245.29 1,324,690,968.24 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2015年金额 2014年金额 2013年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲 销部分） 266,545,396.98 749,411.78 122,818,341.04 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按 照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 22,003,744.58 27,208,827.15 22,203,635.31 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 78,168,093.60 25,574,542.25 10,344,741.69 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价 值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得的投资收益 213,372.20 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,292,845.14 35,941,893.51 -8,225,376.66 减：所得税影响额 41,704,177.22 15,188,049.74 101,152,049.97 少数股东权益影响额（税后） 6,994,930.94 6,714,190.12 1,697,348.37 合计 321,310,972.14 67,572,434.83 44,505,315.24 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 项目 涉及金额（元） 原因 水利建设专项资金 5,896,950.64 营业外支出中列支的水利建设专项资金为公司正常业务密切相关 项目，故界定为经常性损益。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素 公司经营范围涉及房地产开发、销售代理、物业管理、星级酒店等，下辖六十余家子公司，作为专业房地产开发企业， 拥有国家一级房地产开发资质，开发建筑面积约1,200万平方米，开发区域从宁波稳步扩展至上海、南京、南昌、舟山等长 三角城市群及沈阳、大庆等环渤海湾城市群等十余个一、二线城市，并进军韩国市场。 公司重视产品创新，形成了高档住宅、城市公寓、甲级办公和城市综合体等完整的产品线。截至目前，公司已在全国 先后成功开发了60多个高档住宅、写字楼和商业项目。 报告期内，公司及子公司建设项目共17个，开发建设总面积238.38万平方米，其中在建面积129.62万平方米、新开 工面积12.17万平方米、竣工面积96.59万平方米。全年共交付项目9个，交付面积约120万平方米，全年营业收入主要来 源于宁波甬江东岸、钰鼎园、上郡、晴园三期、上府、学士府、金域华府，上海领墅、诚品中心，沈阳万万城四期及南昌上 尚城三期、四期等项目。 （二）报告期内公司所处行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位 2015年，随着国内经济下行压力加大，全国房地产市场延续此前的调整回落态势，表现出“政策暖风频吹、市场以价 换量、土地地王频出、企业依然困惑”的整体特征。政策方面，多重政策组合出击，中央多轮降准降息、降首付、减免税费 等降低购房成本，地方政府采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。市场方面，在高库存压力下市场需 求表现乏力，除一线城市外房价多呈下跌态势，而下半年随着宽松政策的出台市场成交持续回暖。土地方面，整体库存量的 居高不下和房企拿地的信心不足放慢了土地供应节奏，但城市分化加剧，热点城市地王频出。企业方面，大型品牌房企凭借 雄厚的资金实力和有效的运营管理能力，不断提高自己的市场份额，行业集中度不断提升，在拿地上仍较谨慎，投资布局多 在一线城市。资金方面，受市场需求放缓影响房企负债率攀升，短期偿债能力走弱，债券融资规模扩大。 公司历经21年的成功运作，凭借着雄厚的实力和卓越的品质，已连续13年上榜中国房地产百强企业，并连续10年名 列浙江省住宅产业十大领军企业，已跻身中国房地产界最具成长性的强势品牌行列。报告期内，面对新常态下的市场形势， 公司以降库存、增回笼、控费用、提效益为经营手段，通过一盘一策，创新激励机制，力求销售回笼双增长；以建制度、定 规则、标准化为管理方法，力争管控再上新台阶；以谋求转型升级、多元化拓展、国际化经营为方向，积极寻求公司新的发 展机遇，力求开辟可持续经营前景。通过公司上下全力奋战，基本完成了2015年度各项经营目标，保持了公司持续稳健发 展态势。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 长期股权投资减少主要系本期子公司宁波荣耀置业有限公司收回其所持有的绍兴 盛创投资合伙企业（有限合伙）66.59%股权份额的投资款40,000万元所致。 其他非流动资产 其他非流动资产增加主要系本期公司预付上海大友经济发展有限公司8%股权的转 让款8,228万元所致。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 1、丰富的房地产开发经验与产品创新能力 作为专业房地产开发企业，公司拥有国家一级房地产开发资质，以宁波为总部，跨区域发展，历经21年的成功运作，凭 借着雄厚的实力和卓越的品质，开发建筑面积约1200万平方米，为5万多业主提供了各类优质物业。公司开发重视产品创新， 走精品路线，形成了精品住宅、高档公寓、甲级办公和大型城市综合体等完整的产品线。公司以各具创意的产品领跑区域楼 市，塑造出了全新的城市风景，是建筑与品质的先行者，并得到了众多消费者的认可和厚爱，多次荣获全国性奖项与荣誉。 2、标准高效的项目管理体系 经过多年的摸索与发展，公司逐步实现了前期、设计、成本、运营、营销、工程、售后等各专业线的标准化管理体系， 并导入ERP管理系统，通过信息化手段实现了管理标准化体系在项目开发全过程中的有效实施，构建了集团化管控体系。 3、良好的品牌优势与品牌效应 公司是立足宁波本土的区域性龙头房地产开发企业，银亿品牌在区域内具有很高的知名度与美誉。公司成功开发过宁波 区域内多个地标性建筑，以及区域内多个具有行业里程碑意义的商业住宅项目。银亿品牌目前已经在全国建立了一定知名度 与行业地位，开发区域涉及上海、南京、南昌、舟山等长三角城市群及沈阳、大庆等环渤海湾城市群等十多个一、二线城市。 公司是具有区域优势、品牌特色的优质房地产企业。 4、初步完成全国性布局，具备较强的可持续发展能力 近年来，公司采取稳步扩张、逐渐布局的策略，经营区域从宁波市场走向全国。目前公司开发区域涉及上海、南京、南 昌、舟山等长三角城市群及沈阳、大庆等环渤海湾城市群等十多个一、二线城市。随着房地产企业融资政策逐步放开，未来 公司能够与资本市场更深层次的对接，资金实力有望不断增强，具备较强的可持续发展能力。 5、土地成本优势 公司获取土地较为审慎，对项目预期收益率有着严格要求，近年来公司的土地取得成本相对较低。公司依靠在宁波市场 长期的精耕细作，在本区域具有一定成本优势；在沈阳、南昌等区域的项目土地获取时间较早，获得土地成本较低；在上海 等一线城市公司采取合作开发模式较多，进而能较好的控制土地成本。良好的土地成本控制增强了公司盈利能力以及抗风险 能力。 第四节 管理层讨论与分析 一、概述 2015年，世界经济持续低迷，国内经济增速持续下滑，实体经济普遍困难，房地产市场两极分化，一、二线城市成交 活跃，三、四线城市依然严峻。在这样的大背景下，公司董事会带领管理层和全体员工围绕全年经营目标，团结奋斗，以抓 管理、抓销售、降本增效为手段，创新管理体制、加快资金回笼、加快转型升级，保持了企业的健康发展。2015年度，公 司实现营业收入84.59亿元，营业利润6.41亿元，利润总额6.61亿元，归属于上市公司股东的净利润5.27亿元，折合每股 收益0.20元。因受前期房地产市场价格下行影响，营业收入的增长幅度总体弱于营业成本的增长幅度。 1、 公司主要项目开发情况 序号 项目名称 位置 权益比例 土地面积 （平方米） 总建筑面积 （平方米） 计容建筑面积 （平方米） 已完工建筑面 积（平方米） 预计总投资额 度（亿元） 实际投资额 度（亿元） 项目进展 1 上郡(云龙项 目) 宁波 100% 45,533 136,916 95590.87 136,916 6.29 6.29 竣工在售 2 甬江东岸 宁波 100% 99,914 350,280 244,681 350,280 38.40 38.40 竣工在售 3 上府 慈溪 100% 59,086 126,667 94500 126,667 7.13 7.13 竣工在售 4 晴园三期 宁波 80% 22,541 69,172 51761.45 69,172 4.52 4.52 竣工在售 5 学仕府 宁波 100% 5,623 4,680 4593.74 4,680 0.82 0.82 竣工在售 6 新世境花苑 宁波 70% 46,646 77,465 58409.92 - 2.80 2.33 在建 7 都会国际 宁波 70% 65,013 200,850 147407.83 - 16.30 8.26 在建 8 东都国际 宁波 65% 27,052 110,363 75435.49 - 8.00 5.07 在建 9 鲁家峙 E04-04、05 舟山 100% 104,209 149,332 104,196 - 10.3 8.82 在建 10 滨江中心(浦 三路) 上海 100% 12,699 63,957 44,945 63,957 10.17 10.17 竣工在售 11 格兰郡(万万 城四期) 沈阳 100% 106,445 262,759 223,534 47,726 11.23 10.17 在建在售 12 上尚城三期 南昌 100% 108,003 204,637 161,287 132,853 6.90 6.90 竣工在售 13 上尚城四期 南昌 100% 115,261 205,030 151,110 33,692 6.18 6.18 竣工在售 14 上尚城五-1期 南昌 100% 29,856 93,632 74,297 - 2.86 0.56 在建 15 上尚城五-2期 南昌 100% 54,050 105,903 88,570 - 3.23 0.63 在建 16 丹府一品 象山 100% 106,735 179,169 106,479 - 14.25 8.13 在建 17 金融湾 上海 51% 32,976 114,736 82,325 - 33.00 17.44 在建 18 合计 1,041,642 2,455,548 1,809,123.3 965,943 182.38 141.82 - 2、 公司土地储备情况 单位：万平方米 序号 项目名称 宗地位置 待开发土地面积 计容建筑面积 权益比例 土地用途 1 舟山鲁家峙项目 舟山鲁家峙岛 61.00 64.50 67% 住宅 2 上尚城五期 南昌东新乡 7.27 9.24 100% 住宅 南昌望城新区地块 南昌高新区 10.50 44.10 100% 住宅 3 万万城项目 沈阳于洪区 20.34 42.70 100% 住宅 4 北山地块 内蒙古呼伦贝尔 41.13 36.00 100% 商住 5 博斯腾湖项目 新疆巴州博湖县 55.50 55.50 100% 住宅 6 济州岛悦海堂项目 韩国济州岛 22.20 5.30 50% 商住 7 合计 217.94 257.34 - - 3、 公司主要项目销售情况 序号 项目名称 位置 类型 预售面积 （已领证） 总可售面积 （平方米） 结算面积 （平方米） 1 钰鼎园 宁波 住宅 86,141 86,141 72,911.65 2 上郡(云龙项目) 宁波 住宅 73,187 73,187 42,392.98 3 甬江东岸 宁波 住宅、商业、办公 236,319 236,319 164,176.29 4 上府 慈溪 住宅 92,559 92,559 22,734.49 5 晴园三期 宁波 住宅 46,360 46,360 44,650.36 6 学仕府 宁波 住宅 4,454 4,454 4,250.19 7 新世境花苑 宁波 住宅 41,479 41,479 - 8 都会国际 宁波 住宅、商业、办公 143,512 143,512 - 9 银亿领墅 上海 住宅 60,292 60,292 44,282.04 10 滨江中心(浦三路) 上海 办公 44,950 44,950 10,778.42 11 格兰郡(万万城四期) 沈阳 住宅 214,952 214,952 30,641.66 12 上尚城三期 南昌 住宅 155,533 155,533 155,008.06 13 上尚城四期 南昌 住宅 149,728 149,728 21,460.06 14 上尚城五-1期 南昌 住宅 73,656 73,656 - 15 金融湾 上海 办公、商业 46,358 76,683 - 16 合计 1,469,480 1,499,805 613,286.20 4、 公司主要房屋出租情况 序号 项目名称 用途 权益比例 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 出租率（%） 1 宁波海尚广场 超市、影院等 100% 20,011.63 57,979.51 100 2 宁波海德商业中心 超市等 100% 18,456.78 37,493.61 89.87 3 宁波环球中心 超市等 100% 2,930.96 18,679.46 57.83 4 余姚四明广场 超市、影院、百货等 100% 23,160.52 40,331.92 91.17 5 宁波上上城 超市 100% 2,822.76 4,938.28 100 6 大庆银亿阳光城商铺 商业 100% 6,037.6 22,482.75 100 7 合计 73,420.25 181,905.53 - 5、 主要融资情况 序号 融资类别 授信金额（亿元） 融资余额（亿元） 平均融资成本 期限结构 1 银行贷款 84.25 60.06 6.5% 中长期、短期 2 信托贷款 41.70 38.78 11% 中长期、短期 3 债券 28.00 3.00 7.28% 3+2年 4 合计 153.95 101.84 - - 二、主营业务分析 1、概述 参见“管理层讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 8,459,460,367.77 100% 6,313,640,137.18 100% 33.99% 分行业 房产销售 7,975,347,690.29 94.28% 5,744,358,781.56 90.98% 3.29% 物业管理 263,397,490.62 3.11% 204,071,723.12 3.23% -0.12% 其他 220,715,186.86 2.61% 365,209,632.50 5.78% -3.18% 分产品 房产销售 7,975,347,690.29 94.28% 5,744,358,781.56 90.98% 3.29% 物业管理 263,397,490.62 3.11% 204,071,723.12 3.23% -0.12% 其他 220,715,186.86 2.61% 365,209,632.50 5.78% -3.18% 分地区 华东 8,111,286,179.03 95.88% 6,210,236,113.29 98.36% -2.48% 东北 348,174,188.74 4.12% 103,404,023.89 1.64% 2.48% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房产销售 7,975,347,690.29 6,194,412,922.34 22.33% 38.84% 58.42% -9.60% 分产品 房产销售 7,975,347,690.29 6,194,412,922.34 22.33% 38.84% 58.42% -9.60% 分地区 华东 8,111,286,179.03 6,360,405,890.95 21.59% 30.61% 52.40% -11.21% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2015年 2014年 同比增减 房地产开发经营 销售量 结转收入 元 7,975,347,690.29 5,744,358,781.56 38.84% 在建房屋建设面积 万平方米 129.62 145.58 -10.96% 存货 元 16,279,565,539.87 19,119,996,025.87 -14.86 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 房产结转收入较去年同期增长38.84%，主要系报告期内公司及下属子公司开发的甬江东岸、滨江中心、格兰郡、上府、 上郡、晴园三期、学仕府、银亿领墅、上尚城、四明广场、钰鼎园、金域华府等项目实现交付所致。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房产销售 房产销售 6,194,412,922.34 93.95% 3,910,234,672.90 92.32% 1.63% 物业管理 物业管理 235,177,156.01 3.57% 172,524,022.11 4.07% -0.51% 其他 其他 163,620,201.05 2.48% 152,687,169.27 3.60% -1.12% 单位：元 产品分类 项目 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房产销售 房产销售 6,194,412,922.34 93.95% 3,910,234,672.90 92.32% 1.63% 物业管理 物业管理 235,177,156.01 3.57% 172,524,022.11 4.07% -0.51% 其他 其他 163,620,201.05 2.48% 152,687,169.27 3.60% -1.12% （6）报告期内合并范围是否发生变动 ①非同一控制下企业合并 ⅰ 本期发生的非同一控制下企业合并 被购买方名称 股权取得时 点 股权取得成本 股权取得 比例(%) 股权取得方 式 购买日 购买日的 确定依据 购买日至期末被 购买方的收入 购买日至期末 被购买方的净 利润 上海添泰置业 2015.12.30 25,000,000.00 50.00 支付现金 2015.12.30 [注] - -43.22 注：根据子公司宁波银亿房产与上海豪美佳股权投资管理有限公司于2015年12月20日签订的《股权转让协议书》，宁波 银亿房产受让上海豪美佳股权投资管理有限公司持有的上海添泰置业50%的股权。宁波银亿房产已于2015年12月30日支付全 部股权转让款，将2015年12月30日确定为购买日。 ⅱ 合并成本及商誉 项 目 上海添泰置业 合并成本 现金 25,000,000.00 合并成本合计 25,000,000.00 减：取得的可辨认净资产公允价值份额 25,000,000.00 商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 ⅲ 被购买方于购买日可辨认资产、负债 项 目 上海添泰置业 购买日公允价值 购买日账面价值 资产 货币资金 40,000,000.00 40,000,000.00 净资产[注] 40,000,000.00 40,000,000.00 减：少数股东权益 15,000,000.00 15,000,000.00 取得的净资产 25,000,000.00 25,000,000.00 注：宁波银亿房产实缴上海添泰置业实缴50%出资以取得其股权时。 ②其他原因的合并范围变动 ⅰ 合并范围增加 公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例 宁波亿彩购[注] 新设 2015.11.17 银保物联科技 新设 2015.10.9 180,000,000.00 90.00% 注：宁波亿彩购注册资本500万元，根据公司章程，银保物联科技认缴注册资本的100%，认缴金额为500万元，宁波亿 彩购于2016年3月17日收到银保物联科技的投资款500万元。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（万元） 13,962 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.65% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（万元） 占年度销售总额比例 1 客户一 3,830 0.45% 2 客户二 3,425 0.40% 3 客户三 2,672 0.32% 4 客户四 2,023 0.24% 5 客户五 2,012 0.24% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（万元） 73,396 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 29.59% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（万元） 占年度采购总额比例 1 供应商一 23,039 9.29% 2 供应商二 17,646 7.11% 3 供应商三 15,441 6.23% 4 供应商四 9,308 3.75% 5 供应商五 7,962 3.21% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2015年 2014年 同比增减 重大变动说明 销售费用 198,010,472.66 194,439,854.83 1.84% - 管理费用 314,790,777.56 356,820,826.90 -11.78% - 财务费用 69,714,913.60 87,980,645.38 -20.76% - 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2015年 2014年 同比增减 经营活动现金流入小计 7,981,897,513.84 6,707,543,461.17 19.00% 经营活动现金流出小计 5,351,703,300.31 7,247,177,809.76 -26.15% 经营活动产生的现金流量净额 2,630,194,213.53 -539,634,348.59 - 投资活动现金流入小计 3,510,887,621.83 1,334,726,831.43 163.04% 投资活动现金流出小计 3,621,600,988.05 2,604,457,482.06 39.05% 投资活动产生的现金流量净额 -110,713,366.22 -1,269,730,650.63 91.28% 筹资活动现金流入小计 8,802,720,000.00 9,352,375,246.55 -5.88% 筹资活动现金流出小计 11,160,606,622.34 8,575,349,055.14 30.15% 筹资活动产生的现金流量净额 -2,357,886,622.34 777,026,191.41 -403.45% 现金及现金等价物净增加额 161,554,222.78 -1,032,343,068.03 - 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 （1）经营活动产生的现金流量净额同比大幅增加主要系本期销售回款增加以及土地款支出减少所致。 （2）投资活动现金流入小计同比增长163.04%主要系本期子公司宁波荣耀置业有限公司收回对绍兴盛创投资合伙企业（有 限合伙）的投资以及子公司宁波银亿房地产开发有限公司收到宁波房地产股份有限公司股权分利款所致。 （3）投资活动现金流出小计同比增长39.05%主要系项目收购及股权投资增加所致。 （4）筹资活动现金流出小计同比增长30.15%主要系本期偿还金融机构借款增加所致。 （5）筹资活动产生的现金流量净额同比减少403.45%主要系本期偿还金融机构借款增加所致。 （6）现金及现金等价物净增加额同比大幅增加主要系本期销售回款增加以及土地款支出减少所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □ 适用 √ 不适用 三、非主营业务分析 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 281,886,070.63 42.66% 收回绍兴盛创投资收益及宁房股份股利分配 否 资产减值 226,157,583.26 34.23% 计提存货减值 否 营业外收入 33,412,531.08 5.06% - 否 营业外支出 13,585,575.01 2.06% - 否 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2015年末 2014年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 2,276,125,495.40 9.21% 2,198,189,309.75 8.29% 0.92% - 应收账款 316,526,730.19 1.28% 71,756,294.01 0.27% 1.01% 主要系本期应收按揭款增加所致。 存货 16,285,042,273.23 65.89% 19,124,544,040.93 72.16% -6.27% 主要系本期营业收入结转所致。 投资性房地产 1,313,423,388.11 5.31% 1,390,350,264.49 5.25% 0.06% - 长期股权投资 96,279,257.77 0.39% 493,120,670.44 1.86% -1.47% 主要系本期子公司宁波荣耀置业 有限公司收回其所持有的绍兴盛 创投资合伙企业（有限合伙） 66.59%股权份额的投资款40,000 万元所致。 固定资产 1,219,943,194.78 4.94% 1,205,001,330.98 4.55% 0.39% - 短期借款 625,000,000.00 2.53% 988,220,000.00 3.73% -1.20% - 长期借款 6,944,600,000.00 28.10% 6,977,500,000.00 26.33% 1.77% - 预付账款 1,039,467,379.72 4.21% 484,390,836.61 1.83% 2.38% 主要系本期子公司上海添泰置业 支付上海浦东新区花木镇建国村 地块的项目竞拍款28,600万元，公 司支付北京青年路小区的项目预 付款20,000万元所致。 2、以公允价值计量的资产和负债 单位：元 项目 期初数 本期公允价值 变动损益 计入权益的累计公 允价值变动 本期计提 的减值 本期购买金额 本期出售 金额 期末数 金融资产 3.可供出售金融资产 0.00 22,500,000.00 22,500,000.00 金融资产小计 0.00 22,500,000.00 22,500,000.00 上述合计 0.00 22,500,000.00 22,500,000.00 金融负债 0.00 0.00 0.00 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 五、投资状况 1、总体情况 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 572,500,000.00 810,426,929.48 -29.36% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 单位：元 被投资 公司名 称 主要业务 投资 方式 投资金 额 持股比 例 资金 来源 合作方 投资期 限 产品类 型 截至资产负 债表日的进 展情况 预计 收益 本期投 资盈亏 是否 涉诉 披露日 期（如 有） 披露索引（如 有） 上海添 泰置业 房地产开 发经营 收购 25,000,000 50.00% 自有 上海豪美 佳股权投 资管理有 限公司 4年 股权投 资 已完成 - - 否 2016年 1月19 日 《关于获取 房地产项目 的公告》（公 告编号： 2016-004） 银保物 联科技 自营和代 理各类货 物和技术 的进出口 新设 180,000,000 90.00% 自有 宁波保税 区投资开 发有限责 任公司 长期 股权投 资 已完成 - - 否 - - 川山甲 股份 供应链管 理 收购 200,000,000 14.71% 自有 川山甲集 团有限公 司 长期 股权投 资 已完成 - 否 2015年 6月23 日 《对外投资 公告》（公告 编号： 2015-051） 上海并 购基金 股权投 资、资产 管理、投 资理财 收购 100,000,000 3.37% 自有 13名有 限合伙人 7年 并购基 金 已完成 - 10,084,403.30 否 2015年 1月9 日 《对外投资 公告》（公告 编号： 2015-002） 合计 -- -- 505,000,000 -- -- -- -- -- -- - 10,084,403.30 -- -- -- 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 单位：元 证券 品种 证券 代码 证券简称 最初投 资成本 会计计 量模式 期初账 面价值 本期公 允价值 变动损 益 计入权 益的累 计公允 价值变 动 本期购 买金额 本期出 售金额 报告期 损益 期末账 面价值 会计核 算科目 资金来 源 信托 产品 - 平安财富*创赢 一期167号集 合资金信托 10,000,000.00 成本法 计量 0.00 0.00 0.00 10,000,000.00 0.00 0.00 10,000,000.00 可供出 售金融 资产 发起认 购 合计 10,000,000.00 -- 0.00 0.00 0.00 10,000,000.00 0.00 0.00 10,000,000.00 -- -- 证券投资审批董事会公告 披露日期 不适用 证券投资审批股东会公告 披露日期（如有) 不适用 （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用 2、出售重大股权情况 交易对方 被出售 出售日 交易价 本期初起至 出售对 股权出售 股权出 是否 与交易 所涉及 是否按计划如 披露日（未完）  |