[董事会]招商蛇口:2015年度董事会工作报告
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015年度董事会工作报告 一、2015年度董事会会议召开情况 2015年度公司共召开了8次董事会，具体如下： 序号 会议时间 会议名称 主要议题 1 2015.06.23 第一届董事会第一次会议 关于选举招商局蛇口工业区控股股份有限公司董 事长、副董事长人选的议案；关于聘任招商局蛇 口工业区控股股份有限公司总经理的议案；关于 聘任招商局蛇口工业区控股股份有限公司副总经 理、财务总监的议案；关于聘任招商局蛇口工业 区控股股份有限公司董事会秘书的议案 2 2015.08.05 第一届董事会第二次会议 关于制定<招商局蛇口工业区控股股份有限公司 募集资金管理制度>的议案；关于制定<招商局蛇 口工业区控股股份有限公司信息披露事务管理制 度>的议案；关于制定<招商局蛇口工业区控股股 份有限公司子公司管理制度>的议》；关于制定< 招商局蛇口工业区控股股份有限公司股东大会议 事规则>的议案；关于制定<招商局蛇口工业区控 股股份有限公司董事会议事规则>的议案；关于制 定<招商局蛇口工业区控股股份有限公司独立董 事工作细则>的议案；关于制定<招商局蛇口工业 区控股股份有限公司关联交易管理制度>的议案； 关于制定<招商局蛇口工业区控股股份有限公司 对外担保管理制度>的议案；关于制定<招商局蛇 口工业区控股股份有限公司对外投资管理制度> 的议案；关于制定<招商局蛇口工业区控股股份有 限公司董事会秘书工作细则>的议案；关于制定< 招商局蛇口工业区控股股份有限公司总经理工作 细则>的议案；关于制定<招商局蛇口工业区控股 股份有限公司内部审计工作管理制度>的议案》； 关于制定<招商局蛇口工业区控股股份有限公司 董事会审计委员会工作细则>的议案》；关于制定< 招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事会提名 委 员会工作细则>的议案；关于制定<招商局蛇口工 业区控股股份有限公司董事会薪酬与考核委员会 工作细则>的议案；关于制定<招商局蛇口工业区 控股股份有限公司董事会战略委员会工作细则> 的议案；关于制定<招商局蛇口工业区控股股份有 限公司投资者关系管理制度>的议案；关于制定< 招商局蛇口工业区控股股份有限公司内部控制制 度>的议案；关于制定<招商局蛇口工业区控股股 份有限公司董监事及高级管理人员所持本公司股 份及其变动管理制度>的议案；关于召开2015年 第二次临时股东大会的议案 3 2015.08.27 第一届董事会第三次会议 关于免去贺建亚先生董事职务的议案；关于召开 公司2015年第三次临时股东大会的议案 4 2015.09.16 第一届董事会第四次会议 关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行A 股股份换股吸收合并招商局地产控股股份有限公 司并向特定对象发行A股股份募集配套资金暨关 联交易符合相关法律、法规规定的议案；关于招 商局蛇口工业区控股股份有限公司发行A股股份 换股吸收合并招商局地产控股股份有限公司并向 特定对象发行A股股份募集配套资金暨关联交易 之方案的议案；关于招商局蛇口工业区控股股份 有限公司发行A股股份换股吸收合并招商局地产 控股股份有限公司并向特定对象发行A股股份募 集配套资金构成关联交易的议案；关于招商局蛇 口工业区控股股份有限公司与招商局地产控股股 份有限公司签订《换股吸收合并协议》的议案； 关于《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行 A股股份换股吸收合并招商局地产控股股份有限 公司并向特定对象发行A股股份募集配套资金报 告书》及其摘要的议案；关于本次换股吸收合并 相关财务报告和盈利预测报告的议案；关于授权 董事会及其授权人士全权办理本次换股吸收合并 及募集配套资金相关事宜的议案；关于上市后生 效的《招商局蛇口工业区控股股份有限公司章程 （草案）》的议案；关于制定招商局蛇口工业区控 股股份有限公司股东回报规划（2015年-2017年） 的议案；关于《招商局蛇口工业区控股股份有限 公司员工持股计划（草案）》及其摘要的议案；关 于授权董事会及其授权人士全权办理招商局蛇口 工业区控股股份有限公司员工持股计划相关事宜 的议案；关于公司与特定对象签署附生效条件的 《股份认购协议》的议案；关于出具招商局蛇口 工业区控股股份有限公司发行A股股份换股吸收 合并招商局地产控股股份有限公司并向特定对象 发行A股股份募集配套资金相关承诺函的议案27 议案十四：关于公司募集资金投资项目可行性研 究报告的议案 28 议案十五：关于《招商局蛇口工业区控股股份有 限 股份募集配套资金相关承诺函的议案；关于公司 募集资金投资项目可行性研究报告的议案；关于 《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于房地 产开发业务之专项自查报告》的议案；关于聘请 本次换股吸收合并专项审计机构的议案；关于聘 请本次换股吸收合并中介机构的议案；关于确认 《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司换股 吸收合并招商局地产控股股份有限公司之估值报 告》的议案；关于本次换股吸收合并摊薄公司即 期回报及填补措施的议案；关于招商局蛇口工业 区控股股份有限公司近三年又一期关联交易的议 案；关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司董 事会各专门委员会和内部管理机构设置的议案； 关于为董事、监事及高级管理人员购买责任险的 议案；关于召开招商局蛇口工业区控股股份有限 公司 2015年第四次临时股东大会的议案 5 2015.11.10 第一届董事会第五次会议 关于调整招商局蛇口工业区控股股份有限公司发 行A股股份换股吸收合并招商局地产控股股份有 限公司并向特定对象发行A股股份募集配套资金 暨关联交易之方案的议案；关于公司本次配套发 行方案调整不构成重大调整的议案；关于招商局 蛇口控股分别与易方达海外投资（深圳）有限公 司、上海鼎晖百孚财富管理有限公司签署<关于招 商局蛇口工业区控股股份有限公司向特定对象发 行股份之股份认购协议之终止协议>的议案 6 2015.12.01 第一届董事会第六次会议 关于子公司深圳招商理财服务有限公司与关联方 签署股权转让协议的关联交易议案；关于发行人 民币资产支持证券相关事宜的议案；关于增资扩 股深圳市北科创业有限公司作为互联网孵化器项 目运营平台的关联交易议案；关于管理蛇口资产 管理公司及招商蛇口改制所涉及剥离资产的关联 交易议案；关于召开招商局蛇口工业区控股股份 有限公司2015年第五次临时股东大会的议案 7 2015.12.08 第一届董事会第七次会议 关于公司与特定对象签署《股份认购协议的补充 协议》的议案；关于聘任招商局蛇口工业区控股 股份有限公司证券事务代表的议案；关于吕克俭 不再担任招商局蛇口工业区控股股份有限公司副 总经理职务的议案；关于修改上市后生效的《招 商局蛇口工业区控股股份有限公司章程（草案）》 的议案；关于召开招商局蛇口工业区控股股份有 限公司 2015年第六次临时股东大会的议案 8 2015.12.30 第一届董事会第八次会议 关于提名公司第一届董事会董事候选人的议案； 关于聘任公司经营管理层的议案；关于聘任公司 证券事务代表的议案；关于修改《公司章程》的 议案；关于聘请外部审计机构的议案；关于召开 2016年第一次临时股东大会的议案 二、董事会对股东大会决议的执行情况 报告期内，公司董事会根据《公司法》、《证券法》等有关法律、法规和《公 司章程》的要求，严格按照股东大会决议和授权，认真执行并完成股东大会决议 的各项决议。 三、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 1、概述 市场回顾 2015年，中国经济在一系列稳增长、促改革、调结构、惠民生的宏观政策作 用下保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势。宽松的货币政策为2015 年中国房地产市场销售额创新高奠定了基础。全年商品房销售面积128,495万平 方米，比上年增长6.5%，销售额87,281亿元，增长14.4%。尽管政策利好推动全 国房地产市场总体增长，但城市分化日趋加剧，“去库存”成为部分城市的政策 着力点。从开发数据看，房企土地购置面积增速、全国房地产开发投资增速和房 屋新开工面积增速均下滑至多年来的低点，房地产已然进入下半场。 物不因不生，不革不成。传统的房地产开发经营模式很难使房企再保持高速 增长，行业竞争激烈、土地、人力成本上升等因素造成房地产行业利润率持续下 降，企业经营压力不断增大。与此同时，针对改善型升级、健康养老、旅游度假 的需求增长强劲；自贸区建设、新型城镇化建设、产融结合等国家战略也带来了 丰富的商业机会。 2015年是前海蛇口自贸片区成立元年，自贸区建设取得重大阶段性进展。注 册企业快速增长，截至2015年底，前海蛇口片区注册企业达7.39万家，注册资本 合计3.34万亿元。自贸区的核心功能在于促进贸易自由、投资自由和金融自由， 通过与金融、贸易、物流等相关业务板块的协同，适合自贸区需求的生产服务型 体验式综合体迎来发展机遇。 2015年是近年来国务院批复国家级新区数量较多的一年，诸多产业升级被提 高到国家战略。2015年4月颁布的《关于促进国家级新区健康发展的指导意见》 强调新区要“推动产城融合和新型城镇化建设”。新型城镇化发展以及产业升级 将带来系列新城拓展、城市更新、产业园区的发展机遇，关键在于产城融合、统 合综效，打造宜居宜业的人居环境。未来，产业园区将向产业集群、智慧园区发 展，聚焦于打通上下游产业链，为园区内企业提供智能、完善的整套服务体系。 公司的战略目标 基于对行业发展趋势及市场机遇的判断，结合对招商蛇口自身核心竞争力及 商业模式的梳理，公司制定了中长期的战略框架，以新理念指导新实践，以新战 略谋求新发展。 公司以成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商为战略定位，以社 区运营、园区运营、邮轮运营三大业务聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求。 在强化项目开发能力外，不断培养运营服务能力和资产管理能力，并通过“区域 聚焦、城市深耕、转型发展”三个基础策略落地各项业务。公司将通过“产、网、 融、城”一体化运作，通过业务、商业模式，机制和管理创新多管齐下，推动公 司各项战略措施的有效落地。 在深耕蛇口，布局全国的历程中，公司总结出了“前港—中区—后城”的空 间发展模式，这一模式在本年完成吸收合并招商地产后更为清晰。由港区带动园 区再推动城市的发展，契合港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律，这 是城市升级的可行途径，是招商局在“一带一路”节点城市践行国家战略的重要 方式。通过港、区、城联动，可以构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、 多方优势互补协同的巨大平台，作为集团内地产板块的旗舰企业，公司将跟随集 团的战略，将这个模式落地生根。招商蛇口将凭借房地产开发全链条的专业能力， 园区运营管理的经验，产业聚集的协同效应全面参与中国城市升级、产业新城建 设的浪潮，在有条件的“一带一路”沿线国家复制“前港-中区-后城”模式，以 获取更多优质的资源，承担更多的建设重任，实现更大的商业利益。在这过程中， 公司社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块相互依存，互为促进，不可分 离，在不同的阶段，对公司盈利产生不同的影响。短期看，社区板块的开发销售 是公司利润的重要来源，园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重 要部分，邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务；中期看，园区的有效拓展将 为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完 善也将有效提高住宅产品的价值，公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色 的邮轮母港，并增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源； 长期看，三大板块的协作发展，交叉运营，将形成招商蛇口特有的发展路径和竞 争优势，最终促使公司实现既定的战略目标。 报告期公司的战略实施情况 在招商局集团“建设具有国际竞争力的世界一流企业”的战略愿景指引和招 商局地产板块战略发展、加速前海蛇口自贸区开发建设的需求推动下，依照中国 证监会关于推动整体上市、减少关联交易、优化上市公司治理结构的精神，公司 于报告期内启动了A股资本市场重大无先例重组事项。本次重组由招商蛇口发行A 股股份换股吸收合并招商地产并向8个特定对象以锁定价格方式发行股份以募集 配套资金118亿元，之后于深圳证券交易所挂牌上市。这是中国资本市场非上市 公司换股吸收合并上市公司同时配套融资的首例，股东层面又引入了产业资本、 金融资本为代表的战略投资者以及员工持股计划，以混合所有制形式实现产权多 元化，进一步完善了公司治理结构。通过整合，招商地产的A、B股同时转成了招 商蛇口的A股，同步完成招商地产新加坡B股退市，创新性地解决了B股历史问题。 本次重组整合实现了招商局集团自贸区及城市建设板块的整体上市，也成功 将各自为阵的多业务板块聚合为一体化管控。整合后的招商蛇口拥有房地产一级 开发、二级开发销售、运营管理、物业服务、中介代理等全周期业务线，开发的 项目涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各品类住宅产品， 城市综合体、写字楼、中高端服务式公寓、商场、都市中高端酒店等商业类产品 以及主导开发了多个拥有厂房、仓库、研发楼等多业态的特色产业园。公司可谓 是产品线齐全、经验丰富、口碑良好的“全能选手”。 2015年，在整合的同时公司的各项经营管理活动正常开展，关键业绩指标稳 中有升。社区运营方面的各项专业能力持续提升。一二线城市的资源储备进一步 巩固，涌现出北京臻园、深圳双玺花园等一系列代表性的高品质项目。值得一提 的是，作为蛇口片区珍藏的住宅项目，双玺花园总总货值近300亿元，这是园区 成熟促进社区项目价值提升的经典范例。围绕提升产品品质，满足客户对新生活 方式的更高要求，公司健全了改善型I-HOPE系列产品线，进一步增强公司住宅产 品的竞争力。2014年公司预见性地研发“双孩房”，报告期内及时响应政策及市 场需要，在重点城市快速推出相关产品，获得客户的一致好评。根据第三方数据 调查，2015年公司外部总体客户满意度测评同比上升8%，连续三年均呈现稳步上 涨趋势。 园区运营板块业务推进有序，样板园区愈趋成熟。在“老蛇口”的基础上， 公司再一次从产业转型、配套环境、园区服务、空间发展、环境美化、交通优化 等六大方面对蛇口进行再造，全面推进城区更新和文化体系的提升，并以产业升 级为切入点，带动人口结构、功能配套等要素的全面升级。截止报告期末，蛇口 的再造取得了突出成效。以文化创意产业为核心的南海意库在业内已久负盛名， 香港城跨境商品展销中心盛大开业，创意岛文化创意产业集群、“价值工厂”等 创意产业园陆续投入使用；以城市商务、休闲、生活方式为核心的“海上世界” 滨水综合体已成为蛇口的名片；以文化聚集为核心的海上世界文化艺术中心即将 封顶；以互联网、电子商务、物联网等高新技术产业为核心的蛇口网谷于报告期 荣获国家电子商务示范基地和广东省物联网示范基地称号，2015年底集聚战略性 新兴产业企业400余家，实现年产值约200亿元。在做好产业升级的同时，公司也 在致力于不断改善园区配套服务，引入高质量的国际学校、国际医院，并逐步优 化蛇口的交通系统，提升软环境。 立足蛇口这个产业园区升级转型、城市可持续发展的样板，公司对“蛇口模 式”进行不断复制。招商蛇口作为前海蛇口片区最大的企业建设主体，2015年内， 公司率先启动前海妈湾片区第一个大规模城市综合体项目——前海自由贸易中 心一期的建设。随着整合的推进，公司深圳区域最强的团队已全面负责该项目， 拟将其建成以新型贸易、创新金融和供应链管理为核心的国际化自由贸易和展示 交易中心、产城融合示范区和深港联动示范基地。在深圳区外，公司持续推进重 庆广阳湾、东莞长安新城、首钢“中国网谷”等大型园区综合开发项目的获取与 开发，目前均已签署框架协议或初步合作协议，公司还在与上述地方政府就园区 的合作方式、园区产业战略等方面进行探讨。 邮轮运营板块虽是新业务，但招商局集团早在四五年前就已经开始布局邮轮 码头的相关资源。近年来，公司不断深化对邮轮产业商业模式的研究与论证，基 本形成了以邮轮母港为核心，发展邮轮口岸免税、配套商业地产开发、码头物业 运营、岛际旅游资源开发等全产业链介入邮轮产业的思路，合力打造“船、港、 城、商、旅”一体化发展的商业模式。报告期内，公司启动了首个邮轮母港—— 蛇口太子湾邮轮母港启动区一期的建设。年末邮轮中心主体实现封顶，1万GT客 滚装码头交工验收，总体详细蓝图规划获得审批。太子湾邮轮母港建设完成后将 成为华南地区唯一的集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港，是集 产业、生态、城市于一体的滨海城市中心，是“前港—中区—后城”联动模式中 特色的邮轮母港。其开发建设将进一步增强蛇口片区的价值提升，乃至提高深圳 在高端邮轮旅游产业的城市地位。报告期内，公司对邮轮产业政策、邮轮建造、 邮轮运营、邮轮航线设计、邮轮分销渠道等邮轮业务进行了全面研究，并与相关 合作伙伴进行深入洽谈以推动邮轮业务的前期开展工作，为大力发展中国自身的 邮轮品牌奠定基础，为迎接中国邮轮经济的爆发做好准备。 随着前海蛇口自贸区的成立，得益于蛇口片区不断的产业升级、基础设施完 善和教育、医疗等软环境的提升，公司在蛇口开发的社区产品价值不断提升，吸 引更多高素质人才的落户。而居住人口的增长又进一步促使蛇口片区产业的引入 和持有物业的增值，促进公司整体业绩的提升。两个业务板块如此地协同，报告 期内在青岛网谷片区也已开始见效，并将运用至大型综合园区的开发建设。此外， 报告期内，公司以太子湾邮轮母港为样板，获取了厦门邮轮母港项目的土地使用 权，并就开发青岛邮轮母港与相关方签署了合作框架协议。整合的协同效应逐步 凸显。 2015年，公司创新业务百花齐放的发展格局也初步形成。南海意库、网谷模 式实现异地复制、以广州金山谷健康养老项目为落地，完成高端护理院设计指引 手册、招商美伦健康中心试运行、招商自贸商城开业，到家网到家汇线社区O2O 平台、招商会平台跨境电商平台的搭建与运行顺利，为公司未来增加新的利润增 长点播下了种子。 资金管理能力是评价资金密集型公司竞争力的重要标志。虽然2015年经历了 较密集的降准、降息，但受制于实体经济不力以及银行对风险的管理，拥有房地 产业务的公司的融资依然存在不小的难度。公司大力拓展直接融资渠道，积极补 充优质大额低成本的资金，保障经营活动的资金需求。报告期内公司完成两次中 期票据发行，累计募集资金30亿元，利率为同期行业内最低；公司控股子公司招 商局置地以极为优越的条款成功发行2.9亿美元信用增强可转换债券。公司年末 综合资金成本率为4.93%，继续保持行业领先优势，为公司可持续发展提供了有 力的资金支持。 报告期内，公司的管理成果获得了广泛认可。公司连续十三年蝉联由国务院 发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评选的 “2015沪深上市房地产公司综合实力TOP10”，并获得“2014沪深上市房地产公 司投资价值TOP10”、“2014沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2014 中国房地产公司财富创造能力TOP10”；连续十一年获得由《经济观察报》和新 浪乐居联合评选的“中国蓝筹地产企业”称号；获得由中国上市公司协会与投保 基金公司联合中国证券业协会、中国基金业协会评选的“最受投资者尊重的百强 上市公司”称号；获得由中国上市公司市值管理研究中心评选的“2015年度资本 品牌价值百强榜”称号；由第一财经、中国金融信息中心联合评选的“中国房地 产价值榜沪深A股TOP20大奖”和“创新单项奖-市场前瞻创新大奖”；由深圳市 房地产行业协会评选的“2015年深圳房地产创新十强企业”等荣誉。 2、主营业务分析 2015年度，公司全年实现营业收入总额492.22亿元，同比增长8.21%，实 现归属于上市公司股东的净利润48.50亿元，同比增长51.36%，基本每股收益 为0.88元，同比增长51.72%。公司备考口径归属于上市公司股东的净利润68.93 亿元，同比增长31.14%。基本每股收益为0.93元，同比增长31.14%。 3、核心竞争优势分析 强大的集团背景和业务协同优势 招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，连续十一年被列入A 级央企，旗下拥有包括招商局国际、招商轮船、招商局公路、招商银行、招商证 券以及直投基金管理平台招商局资本等一批优秀公司，横跨实业和金融两大领域。 近年来招商局集团大力推进产融结合，通过资本和产业的有效互动发挥协同效益， 整合集团和公司内部资源，有利于招商蛇口对内实现资源互补，对外构建独特的 竞争优势，加强合作与并购，多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源，从而 促进招商蛇口实现跨越式发展。 此外，综合实力强大的招商局集团，在全国乃至世界范围有较大的影响力和 号召力，其拥有的外部协同资源也将给招商蛇口带来巨大的商业机会。 独特的战略资源优势 园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备。经过多年 的发展，公司已布局全国33个城市，除公开招、拍、挂市场取得的小规模的住 宅、商业开发的土地资源以外，还有在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有 大量土地资源尚未开发或计划改造升级，充足的土地资源为公司未来的持续发展 提供了保证。此外，公司在深圳蛇口、前海的土地均位于前海蛇口自贸区内，而 这一区域是集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身，具有独 特的政策优势和改革开放战略优势。招商蛇口作为建设开发前海蛇口自贸区的最 大企业主体，将享受前海蛇口所独特的政策优势和战略优势。 丰富的城区和产业园综合开发运营经验 经过三十多年建设运营蛇口，招商蛇口已经具备了各项资源的综合整合能力， 培养了一定数量的既有专业业务能力又有丰富实践经验的管理团队。从前期提供 科学、前瞻性的规划与设计、土地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综 合体及住宅的开发建设，从提供面向全球的招商服务、物业管理服务到提供基础 设施、配套设施建设、市政公用事业服务，公司形成了完整的城区和产业园区综 合开发的体系和服务理念。招商蛇口综合资源整合能力在蛇口的发展过程中得到 充分的体现，公司不但获得了应有的商业利益，为城市发展也带来了巨大的社会 效益。 “敢为天下先”的探索创新精神 在产业结构调整，企业转型升级的大背景下，能否弘扬以创新为灵魂的企业 家精神是企业成功乃至国家崛起的关键因素。创新精神于招商蛇口与生俱来，招 商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神已成为“招商蛇口”品牌的重要内涵。 从1979走来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国 改革开放的先行者。今天的蛇口更加成熟、智慧、稳健并充满力量，同时又不失 蛇口所特有的激情、活力和冲劲。创新，就是创未来。 4、公司未来发展的展望 行业发展趋势和竞争格局 展望2016年，世界经济弱复苏态势仍将持续，发达经济体和新兴市场的分 化也将更加明显。中国经济仍将面临较大的下行压力，但长期向好的基本判断没 有改变。经济新常态下，传统行业增速下降，改革催生新的增长动力，企业将不 断创造并实践新的商业模式。 对于传统的房地产市场而言，由“去库存”成为2016年度经济工作主要任 务可预计今年房地产行业仍是稳定经济增长的重要抓手，政策红利仍将延续，这 也很有可能改变之前3年左右的周期性规律，行业前景依然可期。 城市升级以及产业新城的建设是促进园区业务加速发展的重要因素，园区开 发运营的行业趋势也愈加明显。从注重优惠政策向发展产业集群转变，由重制造 重项目向重服务重配套转变，由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围 培育”转变；由传统园区向“互联网+”智慧园区转型。参与的主体也更加多样 化，产业地产商快速布局，传统房企转型发展，拥有品牌优势的科技型公司的跨 界参与，竞争日趋激烈。 随着房地产金融生态系统正逐步完善，我国房地产金融有望进入蓬勃发展时 代，产融互动迎来巨大发展机遇。产融结合的前提一是要储备一定量的优质存量 资产，二是要具备存量资产运营管理能力，即挖掘优质存量资产并购整合，通过 资产重组和资本运作，配合新经济各类商业模式的叠加，将是未来房地产企业价 值创造的新的利润增长点，对于拥有丰富资源及金融背景的房企，尤其如此。 对于邮轮产业而言，现代邮轮强大的拉动能力和吸附能力已成为带动城市经 济的增长点，发展邮轮经济已逐步上升至国家战略层面的考虑。随着我国消费升 级加快和城乡居民收入水平持续提升，全球邮轮市场东倾，国内邮轮经济将步入 快速发展的关键时期。而中国本土的邮轮品牌基本处于空白，谁提前布局谁就将 占得先机。 2016年经营计划 对于公司而言，在谋划、部署“十三五”时期的发展中需对外部环境和行业 发展趋势有比较清晰的认识和把握。未来的五年，改革、创新、重组必将是企业 竞争的主题。国家深化改革的系列举措将陆续出台和深入推进，供给侧改革会全 面推开，央企重组整合力度会加大，资源将继续向优势企业集中，这些都将给公 司带来大量的快速发展机遇。 中短期内公司将围绕“保增长，重转型”开展生产经营活动。在未来一段时 间内，公司业绩的来源仍将主要依靠社区业务，因此要继续狠抓土地发展、产品 设计、成本控制、营销、客户服务、物业管理等各项专业能力，实现社区业务板 块业绩的稳步增长。同时要加大力度、加快推进园区板块的开发建设，积极探索 邮轮新业务。 在综合分析当前市场环境和发展机遇后，2016年公司将以上市时的业绩承 诺为刚性要求，力争在风险可控的前提下，寻求进一步突破。公司全年房地产销 售目标650亿元，计划新开工面积410万平米、竣工面积450万平米；完成前海 土地整备的谈判，加速前海自由贸易中心一期的建设，在城市转型升级的大背景 下加快“蛇口模式”的异地复制；推进太子湾启动区一期的建设，实现太子湾邮 轮母港在2016年底顺利开埠。 可能面临的风险 当前中国经济进入调速换挡期，GDP增速步入“新常态阶段”，货币政策也 将从相对宽松转向相对稳健；美国加息，吸引资金回流，人民币存在贬值的压力， 新兴经济体国家资产价格面临下跌风险。国际及国内宏观经济形势、政策变化等 多方面因素会对行业以及公司的经营情况产生一定的影响。 长远来看，随着自有住房比率的提高、人口红利拐点的出现、年轻人购房理 念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，未来房地产价 格走势仍存在一定的不确定性。如果未来房地产价格下跌，将影响投资者购买预 期，降低公司经营利润，进一步加大房企的经营压力和转型压力。 园区开发属于资源依赖型、资金密集型行业，土地、资金等主要资源的供给 受各类政策影响较大。若未来经济及政策产生波动，可能引起公司所开发的园区 面临出租率下降、租金下跌、配套服务需求萎缩等风险。此外，公司就前海土地 整备与相关部门正在紧锣密鼓地协商中，但由于资产量大、方案复杂，且公司努 力争取利益最大化，因此取得最终谈判结果的时间有一定的不确定性。 邮轮产业属中高端消费行业，主要客户群体的收入变化将对公司产品的需求 量造成较大影响。我国人均GDP 水平已达到服务消费快速增长的临界点，随着 人均可支配收入增长，预期未来我国邮轮产业将迎来快速发展期，特别是一、二 线城市中产阶级的相关消费将显著增长。但若我国宏观经济发生波动，并导致人 均收入增长低于预期，公司的邮轮产业相关业务将受到较大冲击。这些风险都对 对公司经营管理水平、把握市场的能力、风险控制水平提出了更高的要求。 公司应对策略与重点工作 2016年是“十三五”的开局之年，是招商蛇口整合后在新的管理层领导、 新的战略指引、新的组织架构下开展业务的全新一年，是公司转型发展各项新业 务全面铺开的一年。公司的重点工作将围绕“融合”、“巩固”和“创新”展开。 融合—融效、融整合。在实体组织整合到位的基础上，公司将尽快形成融合 多条块业务的管理体系，制定形成各业务条块融合、协同发展的策略，构建招商 蛇口独特的核心竞争优势与品牌影响力，实现稳步发展，兑现上市承诺，更好的 回报股东。公司力争用最短的时间从“整合”走向“融合”，实现“1+1>2”的效 果。 巩固—加强团队建设、强化战略落地和提高执行能力。“办大事首先在得人”， 公司将加速推动体制机制的变革，吸引国际化顶尖人才，培育现有团队的新能力 建设，为未来的大发展储备强大的人力资源。招商蛇口的新战略框架已搭建，2016 年将进一步细化战略规划并强化战略落地，各业务线将按照既定的战略目标和战 略举措开展各项业务。社区运营板块将紧密关注市场形式，合理安排项目开发销 售节奏，确保经营业绩的均衡、稳定发展；园区运营板块在争取公司利益最大化 的前提下加快推进前海的土地整备工作，充分发挥公司在市场化、商业化方面的 经验积极创新机制，参与前海蛇口自贸区建设。在城市转型升级的大背景下加快 “蛇口模式”的异地复制；邮轮运营板块，加速太子湾启动区一期的建设，实现 太子湾邮轮母港在2016年底顺利开埠。 创新—创新发展、产融互动、产网融合。在三大业务板块齐头并进的同时， 从为公司客户提供增值服务以及提升公司开发的园区、片区价值为出发点推进创 新业务的落地。加速产业与金融的互动，与优秀的资本合作创立相关的产业基金， 借助资本的力量加快产业的发展，此外积极尝试设立REITs实现资产证券化，盘 活优质的存量物业；通过传统产业与互联网的融合，寻求全新的管理与服务模式， 以互联网最前沿技术对接公司传统产业和线下资源，推动产业转型升级，同时挖 掘公司的传统产业与互联网深度融合机会，捕捉相应投资机会。 正如对于行业形势的判断，公司认为2016年乃至在更长一段时间内，企业 都将面临创新、改革的重要课题。但从历史经验看，所有打破常规的做法都不会 一帆风顺，改革的成效需要由时间来检验。正如1979年站在改革开放前沿阵地 的蛇口工业区，如今的招商蛇口再次肩负历史重任，我们雄心壮志、我们豪情满 怀。未来，招商蛇口将坚持“与祖国共命运，同时代共发展”的价值观，秉承“招 商血脉、蛇口基因”的精神，践行国家自贸区建设、“一带一路”的战略，为公 司、为股东创造最大的价值，为中国的再一次崛起贡献力量。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 董事会 二〇一六年三月二十五日 中财网
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