[年报]天地源:2015年年度报告
公司代码：600665 公司简称：天地源 天地源股份有限公司 2015年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 王智刚 因故未能出席 俞向前 三、 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人俞向前、主管会计工作负责人李炳茂及会计机构负责人（会计主管人员）王乃斌 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2015年度利润分配预案为：拟以2015年12月31日总股本864,122,521股为基数，向全体股 东每10股派发现金红利人民币0.80元（含税），共计派发人民币69,129,801.68元。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者 注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 报告期内，公司不存在重大风险事项。公司已在本报告中详细描述可能面对的风险，敬请查 阅本报告“第四节 管理层讨论与分析 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析（四）可能面对 的风险”中相关陈述。 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 6 第四节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 7 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 20 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 27 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 31 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 32 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 40 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 44 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 45 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 125 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 天地源 指 天地源股份有限公司 公司章程 指 天地源股份有限公司章程 元、万元 指 人民币元、人民币万元 报告期 指 2015年度 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 天地源股份有限公司 公司的中文简称 天地源 公司的外文名称 TANDE CO.,LTD 公司的外文名称缩写 TANDE 公司的法定代表人 俞向前 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 刘宇 莫颖 联系地址 西安高新技术开发区科技路33 号高新国际商务中心27层 西安高新技术开发区科技路33 号高新国际商务中心27层 电话 029-88326035 029-88326035 传真 029-88325961 029-88325961 电子信箱 liuyu@tande.cn moying@tande.cn 三、 基本情况简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区张杨路500号华润时代广场26楼 K单元 公司注册地址的邮政编码 200122 公司办公地址 西安高新技术开发区科技路33号高新国际商务中心27层 公司办公地址的邮政编码 710075 公司网址 http://www.tande.cn 电子信箱 tande@tande.cn 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 天地源 600665 G天地源 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 西安市雁塔区高新路25号 签字会计师姓名 赵琰、张李萍 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比 上年同 期增减 (%) 2013年 营业收入 2,974,534,931.64 3,217,465,603.43 -7.55 2,692,864,548.84 归属于上市公司股东 的净利润 206,918,168.29 294,684,808.55 -29.78 266,427,515.57 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润 155,219,454.87 291,164,874.51 -46.69 269,454,484.31 经营活动产生的现金 流量净额 -1,399,073,083.85 -583,401,708.00 不适用 -1,394,406,425.19 2015年末 2014年末 本期末 比上年 同期末 增减（% ） 2013年末 归属于上市公司股东 的净资产 2,699,367,575.64 2,583,178,358.23 4.50 2,374,895,118.20 总资产 17,344,987,196.73 14,018,340,158.78 23.73 11,565,404,994.67 期末总股本 864,122,521.00 864,122,521.00 0.00 864,122,521.00 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同 期增减(%) 2013年 基本每股收益（元／股） 0.2395 0.3410 -29.77 0.3083 稀释每股收益（元／股） 0.2395 0.3410 -29.77 0.3083 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.1796 0.3369 -46.69 0.3118 加权平均净资产收益率（%） 7.88 11.89 减少4.01个百 分点 11.69 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 5.97 11.75 减少5.78个百 分点 11.82 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 九、 2015年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 130,152,343.79 185,958,030.02 197,580,466.70 2,460,844,091.13 归属于上市公司股 东的净利润 81,143.14 -13,829,698.82 -8,712,540.20 229,379,264.17 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润 164,698.50 -13,248,753.31 -9,639,250.24 177,942,759.92 经营活动产生的现 金流量净额 -667,095,704.41 -40,402,132.87 -241,648,786.47 -449,926,460.10 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015年金额 附注（如 适用） 2014年金额 2013年金额 非流动资产处置损益 -1,419,078.21 -90,724.81 42,920.31 越权审批，或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与 公司正常经营业务密切相关，符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补 助除外 16,011,858.50 9,260,081.00 计入当期损益的对非金融企业 收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合 营企业的投资成本小于取得投 资时应享有被投资单位可辨认 净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损 益 因不可抗力因素，如遭受自然灾 害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生 的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 与公司正常经营业务无关的或 有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的 有效套期保值业务外，持有交易 性金融资产、交易性金融负债产 生的公允价值变动损益，以及处 置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 单独进行减值测试的应收款项 减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的 要求对当期损益进行一次性调 整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 55,263,423.65 -3,270,476.71 -4,075,351.62 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 少数股东权益影响额 -71,885.86 -17,875.81 23.51 所得税影响额 -18,085,604.66 -2,361,069.63 1,005,439.06 合计 51,698,713.42 3,519,934.04 -3,026,968.74 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 天地源股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）原称“上海沪昌特殊钢股份有限公 司”，公司股东大会于2003年10月19日审议通过向宝钢集团上海五钢有限公司出售公司除货币 资金和短期票据外的全部资产和负债，购买西安高新技术产业开发区房地产开发公司部分房地产 类资产。公司目前经营范围为房地产开发和经营、自有房屋租赁，物业管理，实业投资、资产管 理，国内贸易。公司子公司经营范围包括房地产开发、物业管理等。 作为一家具有社会责任感的企业，公司多年来坚持在尊重城市建筑和城市文化的基础上进行 地产项目开发，为所在城市营造和谐人居方式与环境做出不懈努力。公司力求在每一个细节精雕 慢琢，本着尊重生命、尊重生活品质的基础，打造各具特色的项目精品。目前，公司开发项目已 在西安、苏州、天津、深圳、惠州等多区域获得较高的知名度与美誉度。未来，公司将继续不断 探索高品质人居生活方式，进一步深入挖掘文化地产理念，多层次融汇文化、自然及城市内涵， 延续建筑文脉之路。 报告期内，中国经济进入换挡调速、结构转型的新常态，房地产行业也发生着深刻的变化。 宏观政策持续宽松，区域分化和企业分化加剧，商品房销量在不被看好中创出新高，虽然少数发 达城市市场表现突出，但难掩大多数三、四线城市销售低迷。面对前所未有的市场环境，虽然竞 争日益激烈，但也为行业内优秀企业带来巨大的发展机遇。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 报告期内，公司主要资产未发生重大变化。 三、 报告期内核心竞争力分析 公司的核心竞争优势进一步强化。经过多年的用心打造，公司第三个五年发展战略已经高效 实施，在战略、管理、融资、品牌等方面已具备一定的核心竞争力，为公司持续、健康、稳健发 展打下坚实基础。 1、发展战略清晰，企业管理规范。 公司致力于成为文化地产的领跑者和价值领先的中国上市公司，制定了第三个“五年发展规 划”，立足区域深耕，实施“文化地产、资本运营、高效运营和精细化”四大战略，积极培育第 二主业，确保公司稳健发展。同时，公司建立规范健全的治理结构和内部管控体系，保障公司发 展目标得以高效实现。 2、公司资信良好，融资能力突出。 多年诚信经营在金融界和社会上积累了良好的信誉，使得公司能够持续以银行、信托、基金 等多方式多渠道融资。公司已经实现融资渠道、融资方式、资金成本、融资规模全方位突破，成 功发行公司债和中期票据，降低公司融资成本，同时与两百多家金融机构保持密切联系，为保障 公司的良好运营和发展提供资金支持。 3、品牌影响深入，客户口碑提升。 品牌上，以“关爱计划”文化地产活动体系为突破口，整合文化地产活动，实现品牌落地， 形成良好的社会影响力。产品上，始终秉承工匠精神，不断创新产品、提升服务，为客户提供精 工产品和优质服务。苏州、西安两地客户满意度名列区域前茅，积累了良好的品牌影响力和美誉 度。 第四节 管理层讨论与分析 一、管理层讨论与分析 2015年，公司董事会坚持“执行·思变”的年度主题，充分发挥决策指导作用，在公司股东 的关心支持下，引领公司实现平稳健康发展，较好地完成了各项经营目标和工作任务。 1、资本运营取得重大突破 公司全年融资到账资金66.5亿元，成功发行了20亿公司债和10亿中期票据，进一步优化了 公司债务结构，置换了高成本资金，强化了公司在资本市场的形象。同时，大大增强了公司对外 融资的谈判能力，信托等融资成本持续下降，减轻了项目运营的压力。 2、土地储备取得重大进展 报告期内，公司分别在西安、苏州、深圳、天津共取得土地508.45亩。西安公司之前签署的 项目合作事项，在2015年取得实质性结果，通过竞拍落定两宗土地。深圳公司在2015年初获得 深圳龙华城市更新项目，标志着公司布局重回一线城市。苏州公司以并购方式获得木渎金山路项 目，天津公司竞拍获取天津市中心八大里一里项目，这些项目的获取为公司后续发展提供了资源 保障。 3、高效运营有亮点 2015年公司高效运营战略有力推进，苏州公司七里香都项目量价齐升，开盘15个月销售13 亿元，创造了销售回款覆盖土地款的新纪录，也为公司项目运营树立了新标杆。西安公司丹轩坊 项目取得销售佳绩，在西安高新区排名第一，在西安市排名第二，成为西安高端项目典范。天津 公司拿地仅40天，完成前期融资3.2亿元，融资成本创此类融资方式的新低。 4、成本管理卓有成效 公司在2015年初提出了总成本费用降低5%-10%的目标，各公司针对项目运营的实际，通过 目标成本二次分解、优化产品设计、优选部品配置、采购管控前移及严格过程管控等有效措施。 经过一年的努力，公司在建六个项目挖潜增利卓有成效，进一步降低了公司经营风险。 5、公司治理继续加强 报告期内，顺利完成公司董事会、监事会、管理层换届。新增和修订了一批管理制度，公司 经营更加规范。完成各项审计稽核工作13项，对发现问题进行了认真整改，有效防范了风险。2015 年公司治理得到进一步加强，连续荣获中国上市公司优秀董事会“金圆桌奖”。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司全年实现销售收入29.75亿元；实现净利润（归属于母公司）2.07亿元；新 签合同30.82亿元；实现销售回款30.67亿元；开工面积125万平方米；竣工面积53.43万平方 米；全年共获得土地508.45亩；融入资金66.50亿元；实现交房1738套。 截止2015年12月31日，公司总资产为173.45亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为 26.99亿元，每股收益0.2395元，加权平均净资产收益率为7.88%。 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 2,974,534,931.64 3,217,465,603.43 -7.55 营业成本 2,232,387,165.07 2,332,384,184.49 -4.29 销售费用 129,086,779.94 124,507,500.95 3.68 管理费用 91,560,729.04 85,590,407.95 6.98 财务费用 12,808,370.93 8,638,146.10 48.28 经营活动产生的现金流量净额 -1,399,073,083.85 -583,401,708.00 不适用 投资活动产生的现金流量净额 -33,984,397.65 -48,581,844.66 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 2,143,310,968.16 146,228,309.59 1,365.73 变动原因说明： 营业收入：主要为本期公司竣工交房项目结转面积较上年同期减少所形成。 营业成本：主要为本期公司竣工交房项目结转面积较上年同期减少所形成。 销售费用：主要为本期开发项目及销售合同额增加，代理费等相应增加。 管理费用：主要为本期增设下属公司并产生相应费用等所影响。 财务费用：主要为本期保证金存款利息收入变化等所影响。 经营活动产生的现金流量净额：主要为本期下属公司支付土地款、工程款所形成。 投资活动产生的现金流量净额：主要为公司本期投资支付减少所形成。 筹资活动产生的现金流量净额：主要为本期融资事项变化等因素所影响。 1. 收入和成本分析 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利 率（%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比上年 增减（%） 房地产业 2,843,300,196.19 2,116,860,453.59 25.55 -8.15 -4.83 减少2.6个百 分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比上年 增减（%） 西安 965,438,660.66 606,765,350.49 37.15 -50.50 -42.46 减少8.78个 百分点 宝鸡 8,459,234.74 5,723,440.08 32.34 6.39 0.66 增加3.85个 百分点 苏州 1,722,835,013.97 1,349,719,322.32 21.66 130.18 105.71 增加9.32个 百分点 深圳 14,567,888.82 11,096,794.72 23.83 5.12 3.24 增加1.39个 百分点 惠州 231,856,695.61 222,225,100.60 4.15 64.09 65.33 减少0.72个 百分点 天津 31,066,937.84 36,539,666.57 -17.62 -91.26 -92.24 增加14.88个 百分点 (2). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项 目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年 同期 占总 成本 比例 (%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 房地产 业 商品房销售 成本 2,116,860,453.59 94.84 2,224,325,852.60 95.37 -4.83 主要供应商情况 公司前五名供应商采购总额为75,947.92万元，占全部采购金额的比重为19.67%。 2. 费用 项目 本期金额 上期金额 变动比例 变化原因 销售费用 129,086,779.94 124,507,500.95 3.68 本期开发项目及销售合同额增加，代 理费等相应增加 管理费用 91,560,729.04 85,590,407.95 6.98 本期增设下属公司并产生相应费用 等所影响 财务费用 12,808,370.93 8,638,146.10 48.28 本期保证金存款利息收入变化等所 影响 3. 现金流 现金流量表项目变动及说明 项目 本期数 上年同期数 增减比例 （%） 原因说明 经营活动产生的 现金流量净额 -1,399,073,083.85 -583,401,708.00 不适用 主要为本期下属公司 支付土地款、工程款 所形成。 投资活动产生的 现金流量净额 -33,984,397.65 -48,581,844.66 不适用 主要为公司本期投资 支付减少所形成。 筹资活动产生的 现金流量净额 2,143,310,968.16 146,228,309.59 1,365.73 主要为本期融资事项 变化等因素所影响。 报告期内公司经营活动现金流量净额与净利润差额16亿元，主要是因为报告期内公司新增土地 储备、支付工程款等变动所致。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%） 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例（%） 情 况 说 明 预付款项 955,521,102.47 5.51 3,063,727,302.11 21.86 -68.81 存货 13,405,993,941.67 77.29 8,584,523,074.71 61.24 56.16 其他流动资产 247,459,642.63 1.43 187,056,191.25 1.33 32.29 持有至到期投资 211,615,834.12 1.22 不适用 长期待摊费用 3,058,450.14 0.02 5,398,358.25 0.04 -43.34 短期借款 260,000,000.00 1.50 不适用 应付票据 12,510,000.00 0.07 453,000,000.00 3.23 -97.24 应付利息 113,606,698.24 0.65 62,097,030.61 0.44 82.95 应付债券 2,970,225,771.88 17.12 不适用 长期应付款 200,000,000.00 1.15 不适用 递延收益 544,612.50 0.00 不适用 预付款项：主要为将原预付土地款转作存货所形成。 存货：主要为公司本期房地产项目投资增加所形成。 其他流动资产：主要为本期预交的各项税费增加所形成。 持有至到期投资：主要为下属公司本期根据资金信托计划购买的次级信托产品。 长期待摊费用：主要为本期长期待摊费用摊销所形成。 短期借款：主要为公司本期增加一年期贷款所形成。 应付票据：主要为下属公司兑付到期银行承兑汇票所形成。 应付利息：主要为按权责发生制计提的应付利息未到付息期影响所形成。 应付债券：主要为公司本期发行债券所形成。 长期应付款：主要为本期信托产品形成的长期金融负债。 递延收益：主要为下属公司本期取得政府相关补助所形成。 (四) 行业经营性信息分析 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用□不适用 序 号 持有待开发土地 的区域 持有待开发 土地的面积 (平方米) 一级土 地整理 面积 (平方 米) 规划计容建 筑面积(平 方米) 是/否涉及 合作开发项 目 合作开发 项目涉及 的面积(平 方米) 合作开发 项目的权 益占比 (%) 1 西安市雁塔区 180,915.48 867,827.00 否 2 西安市曲江新区 82,373.95 247,122.00 否 3 苏州市吴中区 26,974.56 32,369.47 是 32,369.47 95 4 天津市河西区 20,929.00 33,900.00 否 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地 区 项目 经营业 态 在建项目 /新开工 项目/竣 工项目 项目用地面 积(平方米) 项目规划计 容建筑面积 (平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实际 投资额 1 西 安 丹轩坊 住宅 在建项目 57,866.96 174,240.26 249,559.70 170,367.07 2,715.00 161,574 11,434.38 2 西 安 丹轩梓园 住宅 在建项目 75,947.05 192,700.48 289,674.47 241,686.51 47,987.96 266,075 30,122.63 3 西 安 曲江香都 住宅 在建项目 233,352.37 631,003.70 894,161.75 527,779.55 153,058.20 692,596 96,741.87 4 西 安 万熙天地 住宅、商 业、办公 新开工项 目 180,907.57 869,542.35 1,138,379.35 545,691.00 1,014,357 254,832.09 5 西 安 悦熙广场 商业、办 公、公寓 新开工项 目 23,519.40 119,600.00 159,612.00 99,512.00 6,023.00 142,464 6,025.89 6 苏 州 七里香都 住宅 在建项目 123,090.90 240,891.90 316,784.50 155,340.71 142,411.00 320,222.89 58,663.21 7 苏 州 太湖颐景 住宅 新开工项 目 38,536.80 96,851.74 129,902.23 129,902.00 115,094.00 11,744.50 8 苏 州 拾锦香都 住宅 新开工项 目 69,664.50 174,060.79 230,176.28 82,591.86 212,773.00 88,528.79 9 惠 州 御湾雅墅 住宅 在建项目 182,523.56 183,276.11 206,074.06 17,649.28 87,625.78 190,317 22,429.00 10 天 津 尚智园 住宅 在建项目 160,471.00 315,471.19 346,294.52 76,700.00 268,754.00 16,453.68 11 宝 鸡 九悦香都 住宅 在建项目 70,440.35 236,331.08 293,574.50 31,704.04 94,512 105,050 11,075.32 3. 报告期内房地产销售情况 √适用□不适用 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平 方米) 已预售面积(平 方米) 1 西安市高新区 兰亭坊 住宅 2,084.68 363.91 2 西安市高新区 枫林意树 住宅 862.46 542.83 3 西安市高新区 丹轩坊 住宅 2,966.34 2,966.34 4 西安市高新区 丹轩梓园 住宅及商铺 43,569.97 37,565.56 5 西安市曲江新区 曲江香都 住宅及商铺 125,039.26 45,791.65 6 苏州市工业园区 水墨三十度 商铺 1,850.10 1,850.10 7 苏州市姑苏区 平江怡景 住宅 7,518.75 7,518.75 8 苏州市工业园区 七里香都 住宅 91,514.88 83,365.01 9 苏州市吴中区 太湖颐景 住宅 35,685.42 10 惠州市惠城区 御湾雅墅 住宅及商铺 138,212.14 50,757.24 11 天津市津南区 欧筑1898 住宅及商铺 41,958.28 19,103.30 12 宝鸡市金台区 九悦香都 住宅及商铺 68,032.09 9,945.29 4. 报告期内房地产出租情况 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业 态 出租房地 产的建筑 面积(平 方米) 出租房地产的 租金收入 是否采 用公允 价值计 量模式 租金收入 /房地产 公允价值 (%) 1 西安市高新区 商务中心 写字楼 6,153.94 4,270,916.00 否 2 西安市高新区 商务中心 车库 127.00 989,232.54 否 3 西安市高新区 杰座广场 A10 写字楼 620.34 260,542.80 否 4 西安市曲江新 区 曲江华府 幼儿园 1,315.40 100,628.10 否 5 西安市高新区 枫林意树 幼儿园 3,610.37 250,000.04 否 6 西安市高新区 枫林绿洲 幼儿园 2,771.46 504,000.00 否 7 上海市徐汇区 亚都国际 名园 住宅 269.58 126,000.00 否 8 苏州市工业园 区 橄榄湾 幼儿园 1,900.00 200,640.00 否 9 苏州市工业园 区 橄榄湾 车库 137.00 324,046.80 否 10 苏州市工业园 区 水墨三十 度 车库 785.00 869,608.24 否 11 苏州市工业园 区 水墨三十 度 商铺 6,039.11 45,333.90 否 12 苏州市姑苏区 平江怡景 车库 223.00 478,970.12 否 13 深圳市福田区 盛唐大厦 住宅 86.54 75,284.56 否 14 深圳市福田区 盛唐大厦 车库 285.00 2,426,056.89 否 15 天津市津南区 欧筑1898 商铺 167.30 12,000.00 否 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 961,868.60 9.49% 73,273.91 公司计划在2016年年度股东大会召开之前，通过土地竞拍方式储备土地约640亩左右，预计 金额在66亿元左右；向金融机构申请融资额度总计不超过120亿元（其中净增到账融资额度43 亿元）；在新增不超过110亿元的额度范围内，为公司下属子公司提供担保。 6. 其他说明 □适用√不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 被投资单位 经营范围 投资金额（万元） 占被投资单位权益比（%） 西安高科国 际社区发展 有限公司 城市基础设施、市政设施 的建设；房地产开发与经 营；园区配套开发与运营； 承接项目管理、项目策划 和景观设计 6,000.00 21.02 (1) 重大的股权投资 无 (2) 重大的非股权投资 无 (3) 以公允价值计量的金融资产 无 (六) 重大资产和股权出售 无 (七) 主要控股参股公司分析 单位：万元 币种：人民币 序 号 公司名称 业务性 质 主要产品 注册资本 总资产 净资产 净利润 1 西安天地源地产开发 有限公司 房地产 开发 枫林意树和 兰亭坊项目 30,000.00 556,364.74 72,507.30 2,296.57 2 西安天地源曲江房地 产开发有限公司 房地产 开发 曲江香都项 目 80,000.00 509,733.69 81,556.04 -7,697.33 3 陕西东方加德建设开 发有限公司 房地产 开发 西安万熙天 地项目 14,000.00 306,502.79 17,701.05 4,060.24 4 苏州天地源房地产开 发有限公司 房地产 开发 苏州橄榄湾 和水墨三十 度 55,000.00 257,680.89 65,241.94 -1,214.80 5 苏州平江天地源置业 有限公司 房地产 开发 苏州平江怡 景项目 45,000.00 58,908.10 45,007.05 -317.72 6 苏州天地源香都置业 有限公司 房地产 开发 苏州七里香 都项目 100,000.00 385,946.20 115,938.25 18,477.93 7 惠州天地源房地产开 发有限公司 房地产 开发 惠州御湾雅 墅项目 20,000.00 145,177.79 3,778.91 -5,705.77 8 天津天地源置业投资 有限公司 房地产 开发 欧筑1898 项目 20,000.00 181,497.15 10,367.09 -404.23 9 宝鸡市融兴置业有限 公司 房地产 开发 宝鸡九悦香 都项目 10,000.00 55,391.36 8,093.68 -632.46 10 苏州天地源香湖置业 有限公司 房地产 开发 苏州太湖颐 景项目 20,000.00 91,554.40 19,771.69 -206.05 11 陕西蓝天御坊置业有 限公司 房地产 开发 西安悦熙广 场项目 30,000.00 75,479.56 29,912.36 -80.51 12 苏州天地源木渎置业 有限公司 房地产 开发 苏州拾锦香 都项目 30,000.00 96,338.71 29,721.79 -278.21 13 深圳天地源中房豪杰 置业有限公司 房地产 开发 深圳龙华豪 杰工业园项 目 5,000.00 5,085.72 -48.46 -48.46 14 苏州天地源金山置业 有限公司 房地产 开发 苏州吴中区 金山项目 20,000.00 26,890.48 19,983.21 -16.79 15 天津天地源唐城房地 产开发有限公司 房地产 开发 天津一里项 目 20,000.00 29,999.09 19,990.54 -9.46 （1）报告期内取得和处置子公司的情况： ①报告期内，合并范围新增全资子公司苏州天地源木渎置业有限公司（以下简称“苏州木渎 公司”）。主要为公司根据经营发展需要，为保障公司苏州市“苏地 2014-G-49 号”地块（木渎 地块）的开发建设，根据公司第七届董事会第三十二次会议决议，本公司下属子公司上海天地源 企业有限公司之下属公司苏州天地源房地产开发有限公司（以下简称“苏州天地源”），2015年1 月以货币方式出资成立控股子公司苏州天地源木渎置业有限公司，注册资本为人民币30,000.00 万元。苏州天地源持有苏州木渎公司100%股权。 ②报告期内，合并范围新增控股子公司苏州天地源金山置业有限公司（以下简称“苏州金山 公司”）。主要为公司根据经营发展需要，根据公司第七届董事会第四十一次会议决议，本公司 下属子公司上海天地源企业有限公司之下属公司苏州天地源房地产开发有限公司（以下简称“苏 州天地源”）与苏州工业园区嘉安投资有限公司（以下简称“嘉安投资”）合作，投资开发苏州 市吴中区苏地 2015-G-13 号地块。2015年9月以货币方式出资成立控股子公司苏州天地源金山置 业有限公司，注册资本为人民币20,000.00万元。苏州天地源持有苏州金山公司95%股权。 ③报告期内，合并范围新增控股子公司深圳天地源中房豪杰置业有限公司（以下简称“深圳 中房豪杰”）。主要为根据经营发展需要，根据公司第七届董事会第三十四次会议决议，2015年4 月本公司下属深圳天地源房地产开发有限公司（以下简称“深圳天地源”） 与中房集团深圳房产 开发有限公司（以下简称“深圳中房”）以货币方式共同出资成立深圳天地源中房豪杰置业有限 公司，合作开发深圳龙华豪杰工业园城市更新项目（以下简称“龙华豪杰更新项目”）。该项目 公司注册资本人民币 5,000 万元，其中深圳天地源出资人民币 2,550 万元，持股比例为 51%， 深圳中房出资人民币 2,450 万元，持股比例为 49%。 ④报告期内，合并范围新增全资子公司天津天地源唐城房地产开发有限公司（以下简称“天 津唐城公司”）。主要为根据经营发展需要，为保障公司天津市河西区“津西解（挂）2015-114 号” 地块的开发建设，根据公司第七届董事会第四十四次会议决议，本公司下属子公司天津天地源置 业投资有限公司（以下简称“天津天地源”），2015年11月以货币方式出资成立全资子公司天津 天地源唐城房地产开发有限公司，注册资本为人民币 20,000.00万元，天津天地源持有天津唐城 公司100%股权。 （2）对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况： 单位：万元 币种：人民币 公司名称 经营范围 注册资本 营业收入 营业利润 净利润 西安天地源房地产开发有限公司 房地产开发 30,000.00 7,939.97 3,146.69 2,296.57 西安天地源曲江房地产开发有限 公司 房地产开发 80,000.00 25,007.51 -10,247.12 -7,697.33 惠州天地源房地产开发有限公司 房地产开发 20,000.00 23,158.26 -7,550.86 -5,705.77 苏州天地源香都置业有限公司 房地产开发 100,000.00 149,558.52 24,607.35 18,477.93 陕西东方加德建设开发有限公司 房地产开发 14,000.00 0.00 -291.10 4,060.24 （3）经营业绩与上一年度报告期内相比变动在 30%以上，且对公司合并经营业绩造成重大影 响的子公司情况 单位：万元 币种：人民币 公司名称 净利润 上期净利润 变动比例 变动原因分析 西安天地源房地产开发有限公司 2,296.57 13,505.48 -83.00% 当期结转收入项目差异所影响 西安天地源曲江房地产开发有限 公司 -7,697.33 3,316.06 -332.12% 当期结转收入项目差异所影响 惠州天地源房地产开发有限公司 -5,705.77 -3,426.11 不适用 当期结转收入面积差异所影响 苏州天地源香都置业有限公司 18,477.93 -1,909.38 不适用 当期结转收入项目差异所影响 陕西东方加德建设开发有限公司 4,060.24 -351.88 不适用 当期非经常性收益所影响 （3）公司持有与公司主业关联度较小的子公司的目的和未来经营计划 公司目前持有以水利发电为主业的陕西深宝水电开发有限责任公司51%股权，以传媒、报业为 主业的西安创典文化传媒广告有限责任公司70%股权。目的在于以国家清洁能源和文化产业发展政 策和导向为依托，积极探索开拓第二主业，充实、完善房地产行业上下游产业链，推动公司文化 地产战略实施。公司管理层会高度重视以上产业投资，并做好经营管理和风险控制。 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 1、2015年房地产市场概述 回顾2015年，中国房地产行业发生着深刻的变化，市场在不被看好中创出新高，总体看，全 国商品房市场呈现以下特征： （1）商品房销售金额创历史新高。国家统计局公布的数据显示，2015年，商品房销售面积 12.85亿平方米，同比上升6.5%；商品房销售额8.73万亿元，上升14.4%。房地产投资增速降至 15年来的新低点，同比仅增1.0%；商品房待售面积攀新高，达7.2亿平米，但库存增速放缓。 （2）房地产的政策环境日渐宽松 在房地产市场分化的严峻现实与去库存的巨大压力下，政策正向刺激开启，连续降息、降准， 降低首付比例，取消限购，降低二手住房交易税费，户籍制度改革进程加快，全面放开二孩等政 策陆续出台。 （3）区域分化成为常态 2015年，在商品房销量创新高的背后，是区域性市场的严重分化。一方面是核心一二线城市 需求依然旺盛，房价有继续上行的压力；而其他二、三线城市去库存依然是主基调。另一方面是 同一城市不同区域、不同地段的市场分化也日益严重。 （4）房企分化强者恒强 标杆房企跑赢大市。大者恒大、强者恒强的市场局面将成为房地产行业新常态之一。从市场 集中度来看，2015年全年销售业绩Top10的上市房企销售总额达到1.5万亿元，同比增长11.2%。 2、2016年房地产市场展望 展望2016年，房地产行业仍会在中国经济稳增长中发挥重要作用，“化解房地产库存，促进 房地产业持续发展”被列入供给侧改革的重点内容，政策环境将延续宽松。短期看，仍有降首付、 降准降息、调整税收的空间。中长期看，提高城市化率、户籍制度改革及放开二孩政策等将带动 新增需求。 2016年，整体市场仍将保持量价小幅增长，但区域分化的趋势不会改变，核心一二线城市， 需求依然看好，可能会出现阶段性的供求紧张，房价继续有上行的压力；但部分二三线城市，去 库存依然是主基调。房企分化与转型已成为行业共识，顺应趋势，积极谋变，方能走得更远。 3、公司主要业务所在城市的行业发展状况及市场地位分析 公司布局的苏州、深圳两个市场供不应求的态势短期内不会发生大的改变。天津、西安市场 表现稳定，供求关系在改善，趋势向好。宝鸡、榆林虽然市场库存高，调整幅度大，量价基本探 底启稳。从市场布局来看，公司已经占据了相对有利的市场。 近两年，公司果断出击，重仓苏州、西安，重返深圳，进入天津核心城区，储备了一定量的 优质资源。苏州的太湖颐景、拾锦香都、金山路项目，深圳龙华项目，均有相当大的价格优势； 天津一里项目、西安万熙天地虽然单价较高，但区位优势和资源的稀缺性明显；丹轩坊项目独领 风骚，悦熙广场区位成熟，价格合理，产品线丰富。从资源储备来看，以上这些项目奠定了公司 未来发展的信心。 (二) 公司发展战略 公司2014-2018年第三个五年规划期内，在“四大战略”的推进及落地方面，已取得长足进 展，其中，文化地产战略，在“敬天畏地、赞化人文”的主题思想的指导下，公司在品牌管理方 面持续发力、营销服务稳步推进，根据第三方满意度调研情况，公司在苏州市场的综合满意度占 苏州房企第四名、在西安市场排名第五，在其他几个城市的排名也有所提前。资本运营战略，股 权合作深入推进，公司在2015年获取的苏州金山路项目和深圳龙华项目均为开放股权的成果；另 外，公司成功突破融资瓶颈，实现在资本市场的发展，使得公司资金来源渠道更加多样化、融资 成本有效降低。高效运营战略，在项目开发过程中，公司坚定并已经实施“当年拿地、半年开工、 一年入市”的运营策略，并在规划期内力争向一线房企看齐，将整体运营效率进一步提升；公司 的下属上海区域公司在苏州市场开发的项目有望在2016年将高效运营的内部标准再次提高。精细 化战略，公司各在建项目在2015年均实现全成本降低5-10个百分点，并且在未来还要将成本的 优化持续进行，为公司在已经到来的房地产“白银时代”能取得更好发展奠定坚实基础。 (三) 经营计划 2016年，是公司“三五战略”实施承上启下的重要一年，也是公司冲破障碍，完成突围的关 键之年。公司将深入贯彻中央经济工作会议精神，积极适应中国经济新常态，以“化解房地产库 存”为契机，紧扣“执行·突破”的发展主题，以“抓战略、盯经营、破难题、攻细节”为指导 思想，持续推进公司四大发展战略，确保年度经营指标的全面完成。 2016年，公司计划实现销售收入31.41亿元，实现新签合同33.69亿元。2016年公司计划开 发的项目有，西安区域：丹轩坊、曲江香都、万熙天地、悦熙广场项目；苏州区域：拾锦香都、 七里香都、太湖颐景、木渎金山路项目；深圳区域：惠州御湾雅墅、龙华豪杰项目；天津区域： 欧筑1898、河西区一里项目；陕西区域：宝鸡九悦香都项目。开工面积共计65.52万平方米，竣 工面积共计38.50万平方米。 上述经营计划不代表公司对 2016年度的盈利和预测，能否实现取决于市场状况变化、经营 团队的努力程度等多种因素，存在一定的不确定性，敬请投资者特别注意。 1、 资本运营战略方面，要在资产负债优化和资金成本上实现突破 一是广泛对接金融机构，不断融入低成本资金，降低融资成本，减轻项目运营压力。二是要 通过合作经营，以有限的资本扩大生产规模，降低经营风险，优化负债结构。三是营销一定要走 在工程前面，以项目的良性运作降低经营风险。四是在降低经营成本的前提下，降低经营风险， 优化负债结构。 2、高效运营战略方面，要在快速运营理念和产品标准化研究成果推广上实现突破 高效运营战略是公司重要的支撑战略。一是要求拿地前后的研究，设计规划、销售、回款等 环节要加快进度，各环节之间的衔接不能停滞，要提前沟通，交叉进行。二是要求项目相关的决 策要快，要在信心充分的前提下实现快速决策，不能让决策环节压制快速运营。三是要将产品标 准化作为实现快速运营的一个重要工具和支点，形成产品标准化应用对项目快速运营的有力支撑。 四是要提升经营资金回流速度，以快速覆盖土地款、项目现金流快速回正为根本，实现高效运营。 3、精细化战略方面，要在动态成本管理上实现突破 精细化战略对公司的产品品质、服务质量和内部管理都提出了明确的要求，公司要进一步关 注项目前期的策划，通过动态成本管理，实现成本领先。一是要树立成本管理意识。二是从项目 前期设计阶段成本管理就要介入，共同探讨成本管理的好做法。三是过程成本管控要有一票否决 的决心。四是单位投入成本能带来增值效益的要给予鼓励。 4、文化地产战略方面，要在品牌竞争力和文化地产战略上实现突破 2016年要继续通过天地源文化地产标志的持续引入、推广和强化，突出天地源文化地产品牌 与其他房企的差异性。要不断强化建设具有品牌集聚效应和竞争优势的品牌形象，逐渐形成品牌 对客户的黏性、吸引力和凝聚力，进而建立起品牌溢价的基础，提升品牌对公司产品溢价能力的 提升。各区域公司要在品牌统一发声方面有所作为，尽快将公司品牌从区域品牌推向全国性品牌 的高度。 (四) 可能面对的风险 1、政策风险 随着国内经济的下行加剧加之外需的不振，许多行业处于“去产能、去库存”状态，房地产 行业作为经济的“稳定器”，仍将发挥其带动作用。但是“个别城市的房价飙升与多数城市房价 微涨或不涨反跌”成鲜明对照，从政策面看，未来对于一线城市的调控仍然没有放松的迹象，同 时对于个别房价涨幅过大的二线城市，进一步出台调控政策的可能性很大，致使这些市场再次面 临不确定性。 应对举措：由于公司在上述可能被进行调控的城市开发项目，因此，要加快这些区域的项目 开发和销售；同时，在这些城市进行土地储备，也需要更加理性，要通过发掘价值洼地的策略， 来规避可能的风险。 2、项目运营风险 房企之间的分化、城市之间的分化、同一城市的不同板块之间的分化以及项目运营团队能力 的分化，这四个分化是目前各个房企所面临的真实境地；在房地产行业已迈过“白银时代”的今 天，“供需关系”将是决定行业发展的主要方面或主要矛盾，多种分化加剧，将对房企的项目运 营带来风险。 应对举措：在公司的全国化布局中，或多或少面临上述的分化所带来的风险，公司一是将采 取区域深耕的方式，在核心城市进行项目储备及开发；二是在城市的进入方面，将更加关注区域 市场的产业规划、人口导入、经济活力、房地产的存量及去化周期等等关键要素，将项目运营风 险消化在前期。 四、公司因不适用准则规定或特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明 □适用 √不适用 第五节 重要事项 一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 利润分配政策： 2014年，根据中国证监会《上市公司监管指引第3号--上市公司现金分红》的相关要求，公 司第七届董事会第十七次会议、2013年年度股东大会审议通过了《关于修改<天地源股份有限公 司章程>的议案》。修订后的《章程》对利润分配政策的分配基本原则、时间间隔、现金分红的比 例及利润分配的决策程序和机制等事项进行了更加具体的规定和说明。明确了“公司优先采用现 金分红的利润分配方式”、“最近三年以现金形式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可 分配利润的30%”，公司将考虑公司的可持续发展和股东的利益，结合公司的实际经营情况，给 予股东合理投资回报。 执行情况： 根据公司第七届董事会第三十三次会议、2014年年度股东大会审议通过的《关于公司2014 年度利润分配预案的议案》，2014年度，公司以总股本864,122,521 股为基数，向全体股东派发 现金红利每10股1.05元（含税），共计派发90,728,950.88元，2014年不送红股、不进行资本 公积转增股本。该利润分配方案已实施完毕。 根据公司第八届董事会第四次会议审议通过的《关于2015年度利润分配预案的议案》，公司 拟以现总股本864,122,521股为基数，向全体股东派发2015年全年现金红利每 10 股 0.80元（含 税），共计派发69,129,801.68 元，2015年不送红股、不进行资本公积转增股本。该议案尚需提 交公司 2015 年年度股东大会审议。 公司董事会在审议利润分配方案时各位董事、独立董事进行了认真的研究和论证，股东大会 审议利润分配方案时，公司与中小股东进行了积极的沟通和交流，充分听取了中小股东的意见。 公司利润分配方案的制定和执行程序符合有关法律法规和公司章程的规定。 (二) 公司近三年（含报告期）的普通股利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币 分红 年度 每10股送 红股数 （股） 每10股派 息数(元) （含税） 每10股转 增数（股） 现金分红的数 额 （含税） 分红年度合并报 表中归属于上市 公司股东的净利 润 占合并报表 中归属于上 市公司股东 的净利润的 比率(%) 2015年 0.80 69,129,801.68 206,918,168.29 33.41 2014年 1.05 90,728,950.88 294,684,808.55 30.79 2013年 1.00 86,401,568.52 266,427,515.57 32.44 (三) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配预案的， 公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 □适用 √不适用 二、承诺事项履行情况 √适用 □不适用 (一) 公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内 或持续到报告期内的承诺事项 承诺背 景 承 诺 类 型 承诺 方 承诺 内容 承诺 时间 及期 限 是否 有履 行期 限 是否 及时 严格 履行 如未能及 时履行应 说明未完 成履行的 具体原因 如未能 及时履 行应说 明下一 步计划 与股改 相关的 承诺 解 决 同 业 竞 争 公司 实际 控制 人西 安高 科 （集 团） 公 司、 控股（未完）  |