[年报]15首置01：2015年年度报告
首创置业股份有限公司 公司债券 2015 年年度报告 二〇一六年三月 重要提示 本公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准 确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应 的法律责任。 重大风险提示 投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑各项可能对本期债 券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险 因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。 截至 2015 年 12 月 31 日，公司面临的风险因素与募集说明书中 “第二节风险因素”章节没有重大变化。 目录 重要提示.......................................................................................................................................... 2 重大风险提示 .................................................................................................................................. 2 目录 ................................................................................................................................................. 3 释义 ................................................................................................................................................. 5 第一章 公司及相关中介机构简介 ................................................................................................. 7 一、 公司基本情况 ........................................................................................................... 7 二、 相关中介机构情况 ................................................................................................... 9 第二章 公司债券事项 ................................................................................................................... 13 一、 公司债券基本情况 ................................................................................................. 13 二、 公司债券募集资金使用情况 ................................................................................. 15 三、 公司债券资信评级情况 ......................................................................................... 16 四、 公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 ......................................... 17 五、 公司债券债券持有人会议召开情况 ..................................................................... 17 六、 公司债券受托管理人履职情况 ............................................................................. 17 第三章 财务和资产情况 ............................................................................................................... 19 一、 主要会计数据和财务指标 ..................................................................................... 19 二、 主要资产和负债变动情况 ..................................................................................... 22 三、 受限资产情况 ......................................................................................................... 25 四、 其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 ......................................................... 25 五、 对外担保情况 ......................................................................................................... 26 （一）公司为合营公司提供担保的情况 ..................................................................... 26 （二）公司为购房人提供担保的情况 ......................................................................... 26 六、 银行授信情况 ......................................................................................................... 27 第四章 业务和公司治理情况 ....................................................................................................... 28 一、 公司业务情况 ......................................................................................................... 28 二、 报告期内公司经营情况 ......................................................................................... 29 三、 公司发展战略目标 ................................................................................................. 33 四、 报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事项 ............................. 35 五、 公司独立情况 ......................................................................................................... 35 六、 报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况 ............................................. 35 七、 报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保情况 ......... 35 八、 报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 ......................................... 35 第五章 重大事项 ........................................................................................................................... 36 一、 报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项 ................................. 36 二、 报告期内公司破产重整事项 ................................................................................. 36 三、 公司债券面临暂停或终止上市风险情况 ............................................................. 36 四、 公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董事、监事、 高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情况 ................................................. 36 五、 报告期内其他重大事项 ......................................................................................... 36 第六章 财务报告 ........................................................................................................................... 38 第七章 备查文件目录 ................................................................................................................... 39 一、 备查文件 ................................................................................................................. 39 二、 查阅地点 ................................................................................................................. 39 释义 在本年度报告中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义： 本公司、公司、首创 置业 指 首创置业股份有限公司 资信评级机构、中诚 信证评 指 中诚信证券评估有限公司 首创集团、控股股东 指 北京首都创业集团有限公司 北京市国资委 指 北京市人民政府国有资产监督管理委员会 Central Plaza 指 中心大厦发展有限公司（Central Plaza Development Ltd.），本公司全资子公司 IFC 指 国际金融中心物业有限公司（International Financial Center Property Ltd.），本公司全资子 公司 首创钜大 指 首创钜大有限公司，本公司控股子公司 Rosy Capital 指 Rosy Capital Global Limited，首创钜大全资子 公司 昆山创博基金 指 昆山创博盛信股权投资中心（有限合伙）、昆 山创博顺信股权投资中心（有限合伙）、昆山 创博统赢股权投资中心（有限合伙）和昆山创 博富信股权投资中心（有限合伙）的统称 中国物产 指 中国物产有限公司（China Resource Products Limited） 亿华国际 指 亿华国际企业有限公司（Yieldwell International Enterprise Limited） 报告期 指 2015 年 最近两年 指 2014 年、2015 年 《公司章程》 指 《首创置业股份有限公司章程》 交易日 指 上交所的营业日 法定节假日、休息日 指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或 休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行 政区和台湾省的法定节假日和/或休息日） 元 指 如无特别说明，指人民币元 第一章 公司及相关中介机构简介 一、 公司基本情况 （一） 基本情况 公司中文名称： 首创置业股份有限公司 公司中文名称简称： 首创置业 公司外文名称： Beijing Capital Land Ltd. 公司外文名称缩写： BCL 法定代表人： 王灏 注册地址： 北京市怀柔区青春路 26 号 1 幢 6008 室 办公地址： 北京市西城区广宁伯街 2 号金 泽大厦 15 层 邮政编码： 100140 公司网址： http://www.bjcapitalland.com.cn 电子信箱： ir@bjcapitalland.com.cn （二） 联系方式 信息披露事务负责人： 罗俊、秦怡 联系地址： 北京市西城区广宁伯街 2 号金泽 大厦 15 层 电话： 010-66523000 传真： 010-66523171 电子信箱： ir@bjcapitalland.com.cn （三） 登载年度报告的交易场所网址及年度报告备置地 投资者可至本公司查阅本年度公司债券年度报告，或访问上海证 券交易所网站（http://www.sse.com.cn）进行查阅。 （四） 报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理 人员的变更情况 1、公司控股股东、实际控制人变更情况 2015 年 9 月 8 日，北京市国资委签发《关于首创置业股份有限 公司非公开发行股票有关问题的批复》（京国资产权[2015]152 号）， 同意首创置业向首创集团定向增发 10 亿股内资股。于 2015 年 9 月 24 日，公司取得香港证监会对清洗豁免的批准，并于 2015 年 11 月 11 日在中国证券登记结算有限责任公司完成向首创集团增发内资股 的持股登记。在前述持股登记完成前后本公司股本结构变化如下： 2015 年首创集团增资前后的股本结构变化 股东名称 股份性质 增资前 增资后 持股数量（股） 持股比例（%） 持股数量（股） 持股比例（%） 首创集团(SS) 国家股 649,205,700 32.01 1,649,205,700 54.47 中国物产 非 H 股外资股 275,236,200 13.57 275,236,200 9.09 亿华国际 非 H 股外资股 82,762,100 4.08 82,762,100 2.73 股东名称 股份性质 增资前 增资后 持股数量（股） 持股比例（%） 持股数量（股） 持股比例（%） Reco Pearl Private Limited H 股 165,070,000 8.14 165,070,000 5.45 其他流通股 H 股 855,686,000 42.19 855,686,000 28.26 合计 2,027,960,000 100.00 3,027,960,000 100.00 截至 2015 年 12 月 31 日，公司尚未就注册资本变更事项完成工 商变更登记，因此注册资本仍为 202,796 万元。 报告期内，本公司控股股东、实际控制人未发生变更。 2、公司董事、监事、高级管理人员的变更情况 2015 年 8 月 10 日，公司第五届董事会第三十四次会议审议通过， 王灏先生调任为执行董事并推选为董事长，同时，刘晓光先生调任为 非执行董事并辞任董事长。 除以上情况外，报告期内，本公司董事、监事、高级管理人员未 发生变更。 二、 相关中介机构情况 首创置业股份有限公司 2015 年公司债券相关中介机构情况如下 所示： （一） 会计师事务所 会计师事务所名称： 普华永道中天会计师事务所（特殊普 通合伙） 办公地址： 上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名： 刘磊、刘佳 （二） 债券受托管理人 债券受托管理人名称： 中国国际金融股份有限公司 办公地址： 北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸 大厦 2 座 27 层及 28 层 联系人： 翟赢、李耕 联系电话： 010-6505 1166 （三） 资信评级机构 资信评级机构名称： 中诚信证券评估有限公司 办公地址： 上海市黄浦区西藏南路 760 号 8 楼 首创置业股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券（第一期） 相关中介机构情况如下所示： （一） 会计师事务所 会计师事务所名称： 普华永道中天会计师事务所（特殊普 通合伙） 办公地址： 上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名： 刘磊、刘佳 （二） 债券受托管理人 债券受托管理人名称： 中信建投证券股份有限公司 办公地址： 北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B、E 座二层 联系人： 杜美娜 联系电话： 010-85130656 首创置业股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券（第二期） 相关中介机构情况如下所示： （一） 会计师事务所 会计师事务所名称： 普华永道中天会计师事务所（特殊普 通合伙） 办公地址： 上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名： 刘磊、刘佳 （二） 债券受托管理人 债券受托管理人名称： 中信建投证券股份有限公司 办公地址： 北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B、E 座二层 联系人： 杜美娜 联系电话： 010-85130656 第二章 公司债券事项 一、 公司债券基本情况 （一）基本情况 公司在本年度报告批准报出日未到期的公司债券情况如下所示： 债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券 余额 利率 还本付息方式 交易场所 付息兑 付情况 投资者 适当性 安排 首创置业股 份有限公司 2015 年公司 债券 15 首 置 01 122376.SH 2015 年 5 月 27 日 2020 年 5 月 27 日 30 亿 元 4.58% 单利按年计息，不计复利，逾期不另计 息。每年付息一次，到期一次还本，最 后一期利息随本金的兑付一起支付。年 度付息款项自付息日起不另计利息，本 金自本金兑付日起不另计利息。本期债 券本息支付将按照债券登记机构的有关 规定来统计债券持有人名单，本息支付 方式及其他具体安排按照债券登记机构 的有关规定办理 上海证券 交易所 报告期 内不涉 及 公众投 资者 首创置业股 份有限公司 非公开发行 2015 年公司 债券(第一 期) 15 首 业 01 125763.SH 2015 年 10 月 26 日 2018 年 10 月 26 日 25 亿 元 4.70% 本期债券采用单利按年计息，不计复利。 每年付息一次，到期一次还本，最后一 期利息随本金的兑付一起支付。 上海证券 交易所 报告期 内不涉 及 合格投 资者 首创置业股 份有限公司 非公开发行 2015 年公司 债券(第二 期) 15 首 业 02 125687.SH 2015 年 12 月 9 日 2018 年 12 月 9 日 25 亿 元 4.78% 本期债券采用单利按年计息，不计复利。 每年付息一次，到期一次还本，最后一 期利息随本金的兑付一起支付。 上海证券 交易所 报告期 内不涉 及 合格投 资者 （二）公司债券其他情况的说明 首创置业股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券（第一期） （15 首业 01）期限 3 年，第 2 年末附公司调整票面利率选择权及投 资者回售选择权，报告期末，本期债券尚未到行权日。 二、 公司债券募集资金使用情况 （一） 首创置业股份有限公司 2015 年公司债券 2015 年 5 月 27 日，公司发行了首创置业股份有限公司 2015 年 公司债券（以下简称“15 首置 01”），发行规模 30 亿元，发行期限 5 年，扣除发行费用后的募集资金用于偿还银行借款 26.55 亿元和补充 营运资金。报告期内，公司按照募集说明书的规定，使用募集资金补 充营运资金部分使用完毕，使用募集资金偿还银行借款 15.93 亿元， 剩余资金待拟定偿还的银行借款到期时，将用于偿还银行借款。 截至 2015 年 12 月 31 日，本期债券募集资金的使用与募集说明 书的相关承诺一致。本期债券不涉及专项账户的管理以及余额管理的 事项。 （二） 首创置业股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券 公司申请的非公开公司债券发行总额不超过 50 亿元（含 50 亿 元），其中拟将债券募集资金中的 20 亿元用于偿还渤海银行股份有 限公司北京分行向公司子公司首创朝阳房地产发展有限公司发放的 借款，该借款到期时间为 2015 年 12 月 20 日，扣除发行费用后的 剩余募集资金用于补充公司及下属子公司营运资金。 2015 年 10 月 26 日，公司面向合格投资者非公开发行了首创置 业股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）（以下简称“15 首业 01”），发行规模 25 亿元，发行期限 3 年，第 2 年末附公司调整票 面利率选择权及投资者回售选择权。“15 首业 01”扣除发行费用后 的募集资金已全部划入公司本部及下属子公司日常账户，用于补充营 运资金。 2015 年 12 月 9 日，公司面向合格投资者非公开发行了首创置 业股份有限公司 2015 年公司债券（第二期）（以下简称“15 首业 02”），发行规模 25 亿元，发行期限 3 年。公司已将“15 首业 02” 募集资金中的 22.67 亿元划入子公司首创朝阳房地产发展有限公司 账户中，2015 年 12 月 16 日，借款银行已从该账户中扣除待偿还借 款本息；剩余资金用于补充营运资金。 截至 2015 年 12 月 31 日，首创置业股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券募集资金专项账户余额为 32 万元，本期债券募集资金的 使用与募集说明书的相关承诺一致，募集资金专项账户运作规范。 三、 公司债券资信评级情况 本公司已委托中诚信证券评估有限公司担任首创置业股份有限 公司 2015 年公司债券跟踪评级机构，最新一期跟踪评级报告预计于 2016 年 5 月 29 日前披露至上海证券交易所网站和中诚信证券评估有 限公司网站。 四、 公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施与 募集说明书中“偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。 五、 公司债券债券持有人会议召开情况 报告期内，公司债券无债券持有人会议召开事项。 六、 公司债券受托管理人履职情况 （一） 首创置业股份有限公司 2015 年公司债券 公司债券存续期内，债券受托管理人中国国际金融股份有限公司 严格按照《债券受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资 金管理运用情况、公司债券本息偿付情况等进行了持续跟踪，并督促 公司履行公司债券募集说明书中所约定义务，积极行使了债券受托管 理人职责，维护债券持有人的合法权益。 受托管理人预计将于公司每个会计年度结束之日起六个月内出 具本期债券受托管理事务年度报告，受托管理报告详见公司网站，以 及证监会指定的信息披露网站（www.sse.com.cn）。 （二） 首创置业股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券（第一期） 公司债券存续期内，债券受托管理人中信建投证券股份有限公司 严格按照《债券受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资 金管理运用情况、公司债券本息偿付情况等进行了持续跟踪，并督促 公司履行公司债券募集说明书中所约定义务，积极行使了债券受托管 理人职责，维护债券持有人的合法权益。 受托管理人预计将于 2016 年 6 月 30 日前出具本期债券受托管理 事务年度报告，报告内容详见上海证券交易所网站。 （三） 首创置业股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券（第二期） 公司债券存续期内，债券受托管理人中信建投证券股份有限公司 严格按照《债券受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资 金管理运用情况、公司债券本息偿付情况等进行了持续跟踪，并督促 公司履行公司债券募集说明书中所约定义务，积极行使了债券受托管 理人职责，维护债券持有人的合法权益。 受托管理人预计将于 2016 年 6 月 30 日前出具本期债券受托管理 事务年度报告，报告内容详见上海证券交易所网站。 第三章 财务和资产情况 本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司最近两年财务和 资产情况。普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对本公司 2014、2015 年年度的财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意 见的审计报告。本节所引用 2014、2015 年度/末财务数据均摘自上述 经审计的审计报告。 一、 主要会计数据和财务指标 公司最近两年主要会计数据以及财务指标列示如下： 单位:千元 主要会计数据和财务指标 2015 年 12 月 31 日/2015 年 2014 年 12 月 31 日/2014 年 本期比上年 同期增减 （%） 总资产 101,801,398 78,679,556 29.39% 归属于母公司股东的净资产 13,324,832 9,120,132 46.10% 营业收入 15,833,595 10,057,967 57.42% 归属于母公司股东的净利润 1,977,736 1,689,741 17.04% EBITDA 4,350,222 3,124,980 39.21% 经营活动产生的现金流量净额 -9,002,921 -12,442,149 -27.64% 投资活动产生的现金流量净额 -3,169,540 1,085,500 -391.99% 筹资活动产生的现金流量净额 17,230,135 11,656,212 47.82% 期末现金及现金等价物余额 17,747,986 13,897,026 27.71% 流动比率 2.38 1.99 19.60% 速动比率 0.71 0.55 29.09% 资产负债率 76.78% 72.78% 5.50% EBITDA 全部债务比 9.38% 9.62% -2.49% 利息保障倍数 1.23 1.53 -19.61% 现金利息保障倍数 -1.54 -5.7 -72.98% EBITDA 利息保障倍数 1.24 1.56 -20.51% 贷款偿还率 100% 100% - 利息偿付率 100% 100% - 注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。 上述财务指标的计算方法如下： 1、全部债务=长期债务+短期债务； 短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流 动负债； 长期债务=长期借款+应付债券； 2、EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊 销； 3、流动比率＝流动资产/流动负债； 4、速动比率＝（流动资产-存货净额）/流动负债； 5、资产负债率＝总负债/总资产； 6、EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务； 7、EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的 利息支出）； 8、利息保障倍数＝（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（计入 财务费用的利息支出+资本化利息支出）； 9、现金利息保障倍数：（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支 出+所得税付现）/现金利息支出； 10、贷款偿还率：实际贷款偿还额/应偿还贷款额； 11、利息偿付率：实际支付利息/应付利息。 （一）归属于母公司股东的净资产 2015 年末，公司归属于母公司股东的净资产同比增长 46.10%， 主要原因为本公司向控股股东首创集团新发行 10 亿股内资股，每股 3.08 元，扣除发行费用 1,210 万元，实际取得资金 30.68 亿元；同时， 公司实现归属于母公司股东的净利润 19.78 亿元。 （二）营业收入 2015 年，公司营业收入同比增长 57.42%，主要原因是年内新竣 工入住项目的增加。 （三）EBITDA 2015 年，EBITDA 较上年增长 39.21%，主要原因是年内利润总 额较上年增长了 31.40%。 （四）投资活动产生的现金流量净额 2015 年，投资活动产生的现金流量净额同比减少 391.99%。主要 原因包括 2015 年公司收回土地一级开发垫付款较 2014 年有所减少； 2015 年，公司增加对合营项目公司、澳大利亚房地产项目的投资。 （五）筹资活动产生的现金流量净额 2015 年，筹资活动产生的现金流量净额同比增加 47.82%。主要 原因是本年公司筹资活动现金流入增加，包括新增银行借款和发行公 司债券等。 （六）现金利息保障倍数 2015 年，现金利息保障倍数由 2014 年的-5.7 提高至-1.54，经营 性现金流净额为负值的状况已逐渐好转。公司处在业务扩张期，需要 投入大量资金购置土地，使得经营活动产生的现金流量净额处在阶段 性负数，这也是处于业务扩展期的房地产行业的一般特征。随着未来 公司经营销售回款继续增加，预计经营性现金流净额将逐步转为正 数。 二、 主要资产和负债变动情况 单位:千元 项目名称 本期期末数 本期期末 占总资产 的比例 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 本期期末金 额较上期期 末变动比例 货币资金 17,747,986 17.43% 13,897,026 17.66% 27.71% 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金融资产 228,266 0.22% 162,863 0.21% 40.16% 应收账款 671,044 0.66% 946,333 1.20% -29.09% 预付款项 585,740 0.58% 230,710 0.29% 153.89% 其他应收款 2,509,853 2.47% 1,295,407 1.65% 93.75% 存货 58,089,148 57.06% 48,768,112 61.98% 19.11% 可 供 出 售 金 融 资产 86,444 0.08% 63,420 0.08% 36.30% 长期应收款 2,283,991 2.24% 562,024 0.71% 306.39% 长期股权投资 5,515,566 5.42% 2,451,235 3.12% 125.01% 投资性房地产 10,373,033 10.19% 7,225,258 9.18% 43.57% 固定资产 136,727 0.13% 439,465 0.56% -68.89% 商誉 172,137 0.17% 172,137 0.22% - 短期借款 3,005,029 2.95% 5,660,075 7.19% -46.91% 应付账款 6,197,916 6.09% 4,049,518 5.15% 53.05% 预收款项 12,678,775 12.45% 11,619,971 14.77% 9.11% 应交税费 2,234,615 2.20% 2,482,591 3.16% -9.99% 其他应付款 3,032,293 2.98% 2,554,107 3.25% 18.72% 一 年 内 到 期 的 非流动负债 6,756,707 6.64% 5,919,603 7.52% 14.14% 长期借款 24,106,490 23.68% 17,731,362 22.54% 35.95% 应付债券 12,481,249 12.26% 3,217,112 4.09% 287.96% （一）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 本公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为持 有的北京城建设计发展集团股份有限公司 H 股股票，报告期内变动 为按期末股票市值计算的公允值价值变动损益。 （二）预付款项 2015 年末，公司预付款项同比增加 153.89%，主要原因是报告期 末公司摘牌密云新城项目地块，由于会计上尚未达到存货确认条件， 前期支付的土地款 3.1 亿元暂在预付账款列示，导致预付款项大幅增 加。 （三）其他应收款 2015 年末，其他应收款同比增加 93.75%，主要原因是报告期内 公司处置北京天城永泰置业有限公司（以下简称“天城永泰”）的部分 股权和北京中环鑫融酒店管理有限公司（以下简称“中环鑫融”）的全 部股权，报告期末部分股权转让款尚未收回；以及应收奥特莱斯品牌 折扣店款项等。 （四）可供出售金融资产 2015 年末，可供出售金融资产同比增加 36.30%，主要原因是年 内新增对北京首创金融资产交易信息服务股份有限公司的股权投资 款 2,000 万元，由于本公司对其不控制且无重大影响，因此该投资在 可供出售金融资产列示。 （五）长期应收款 2015 年末，长期应收款同比增加 306.39%，主要原因是报告期内 公司增加对合营公司、澳洲房地产项目的投资。 （六）长期股权投资 2015 年末，长期股权投资同比增加 125.01%，主要原因包括报告 期内公司出售原子公司天城永泰 12.5%股权，交易完成后，本公司持 有天城永泰 50%股权。根据公司章程，本公司与第三方公司共同控制 项目运营，年末增加长期股权投资余额 17.01 亿元；对合营公司北京 鎏金置业有限责任公司增资 3.68 亿元等。 （七）投资性房地产 2015 年末，公司投资性房地产同比增加 43.57%，主要原因包括 报告期内公司新增持有型物业，已经到达竣工状况的投资性房地产公 允价值变动增加所致。 （八）固定资产 2015 年末，固定资产同比减少 68.89%，主要原因是公司处置了 中环鑫融的全部股权，该公司的房屋建筑物及相关资产相应处置。 （九）短期借款和长期借款 2015 年末，短期借款减少和长期借款增加，主要原因是随着国 内利率水平的下降，公司逐渐倾向于中长期融资，降低融资成本。 （十）应付账款 2015 年末，应付账款同比增加 53.05%，主要原因是公司新投资 的项目按照项目工程进度计提的应付工程款增加。 （十一）应付债券 2015 年，公司通过公开发行 2015 年公司债券、非公开发行 2015 年公司债券第一期、非公开发行 2015 年公司债券第二期、通过控股 子公司首创钜大之全资子公司发行票据，累计新增发行债券 93 亿元。 截至 2015 年 12 月 31 日，本公司不存在逾期未偿还债项。 三、 受限资产情况 截至 2015 年 12 月 31 日，公司受限资产情况如下： 2015 年末公司受限资产情况 项目名称 账面价值（千元） 货币资金 1,898,868 存货 29,085,159 投资性房地产 1,749,136 合计 32,733,163 四、 其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 截至 2015 年 12 月 31 日的已发行且在存续期内的其他债券信息 如下： 序 号 发行人 债券名称 发行规模 （亿元） 发行利 率 期限 （年） 发行日 1 Central Plaza 20 亿中期票 据 20 5.75% 3 2014 年 2 月 17 日 2 Central Plaza 2.5 亿中期票 据 2.5 6.875% 5 2014 年 2 月 17 日 3 Central Plaza 10 亿中期票 据 10 5.75% 2017 年 2 月 16 日到期 2014 年 4 月 4 日 4 Rosy Capital 13 亿票据 13 5.25% 3 2015 年 7 月 序 号 发行人 债券名称 发行规模 （亿元） 发行利 率 期限 （年） 发行日 30 日 于 2012 年 11 月 29 日，本公司之全资子公司 Central Plaza 发行 总额为 20 亿元的公司债券，债券期限 3 年，固定利率 7.6%。该债券 本金已于 2015 年 11 月 28 日偿还。 五、 对外担保情况 （一）公司为合营公司提供担保的情况 截至 2015 年 12 月 31 日，本公司为合营公司首创嘉铭新城镇投 资发展有限公司长期借款 12 亿元，提供 6 亿元的担保。 （二）公司为购房人提供担保的情况 按照房地产行业的惯例，在购房人以银行按揭方式购买商品房的 情况下，购房人可以通过支付首期房款、将所购商品房抵押取得银行 贷款。在产权证办理完毕前，银行还要求开发商提供购房人抵押借款 的阶段性担保（购房人办理完产权证后，该类担保将自动解除）。 截至 2015 年 12 月 31 日，公司为购房人提供银行按揭贷款担保 的余额为 69.02 亿元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银 行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相 应递减。担保期限自购房人与银行签订的借款合同生效之日起，至公 司为购房人办理完毕所购住房的《房屋产权证》及房屋抵押登记，并 将《房屋产权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。 六、 银行授信情况 公司在各大银行的资信情况良好，与国家开发银行和国内主要商 业银行一直保持着长期合作伙伴关系，获得各银行较高的授信额度， 间接债务融资能力较强。截至 2015 年 12 月 31 日，本公司已获得中 国建设银行、招商银行等多家银行共计 645 亿元的授信额度，尚有 542.53 亿元额度未使用。报告期内，本公司均已按时还本付息，不存 在任何违约事项，本公司不存在逾期未偿还债项。 第四章 业务和公司治理情况 一、 公司业务情况 （一） 公司主要业务介绍 本公司是全国领先的大型地产综合营运商，以中高端住宅专业开 发为核心业务，以商业地产投资与运营为辅助业务，此外，本公司还 积极响应国家相关政策，参与保障性住房建设及棚户区改造项目，为 促进区域经济发展和民生改善做出贡献。报告期内，本公司及其合营 公司、联营公司概约落成总建筑面积 296 万平方米，从公司成立至今， 公司已开发项目涵盖国内外多个城市，积累了丰富的房地产开发经 验。 目前，本公司以环渤海、长三角、中西南为战略核心区域，并进 一步聚焦重点城市，继续巩固京津地区大本营地位；公司以住宅开发、 奥特莱斯综合体、城市核心综合体作为未来发展的三大核心业务线， 并以土地一级开发业务为创新和补充，发挥综合运营优势，创新业务 发展模式，积累优质土地资源。截至 2015 年 12 月 31 日，本公司拥 有的土地储备总建筑面积 1,130 万平方米，土地储备楼面面积 911 万 平方米（其中权益面积 699 万平方米）。土地储备总建筑面积中，约 88%为发展物业、11%为投资性物业、1%为酒店物业。现有的土地储 备可以满足集团未来三年发展需要，规模适中。 （二） 公司所处行业情况介绍 公司所处行业为房地产行业。2015 年，伴随宏观经济走势，房 地产市场出现进一步调整和分化。一方面，随着房产价格单边上涨时 代的结束，商品房成交量在年初出现一定回落，二季度之后在市场需 求回升的推动下成交量开始企稳；另一方面，一线城市及热点二线城 市凭借改善型需求的释放，加速调整回暖，三、四线城市则依然保持 较高库存，不同级别城市间房地产市场的分化格局更加明显。政策面， 政府通过出台“330 新政”、降低购房首付比例、降准降息、推行公 积金异地贷款等系列优惠政策，降低购房门坎，刺激购房需求，为市 场回暖提供政策支持。 公司于 2014 年开始实施五年战略规划，业务区域聚焦北京、天 津、上海、成都、重庆五大核心城市，并提出加大对于核心城市核心 资源的获取，逐步退出非核心城市，实现资源优势聚焦与区域重点发 展。实现资源优势聚焦于一线城市及热点二线城市重点发展，将受益 于报告期内上述市场的加速回暖。 二、 报告期内公司经营情况 （一）主要经营业务 1、分业务板块的营业收入、营业成本构成情况 单位：千元 业务类型 营业收入 占比 营业成本 占比 毛利率 房地产销售 15,421,910 97.40% 12,937,735 99.40% 16.11% 咨询收入 25,904 0.16% - - 100.00% 投资物业租赁 收入 145,261 0.92% - - 100.00% 酒店经营 88,552 0.56% 75,622 0.58% 14.60% 其他业务 151,968 0.96% 2,457 0.02% 98.38% 合计 15,833,595 100.00% 13,015,814 100.00% 17.80% 2、利润表构成 单位：千元 项目 二零一五年度 二零一四年度 较上年变 动幅度 （%） 营业收入 15,833,595 10,057,967 57.42% 减：营业成本 (13,015,814) (7,056,525) 84.45% 营业税金及附加 (1,108,258) (645,409) 71.71% 销售费用 (601,266) (432,796) 38.93% 管理费用 (474,421) (385,908) 22.94% 财务收入/(费用)-净额 39,594 133,337 -70.31% 资产减值损失 (130,091) (323,293) -59.76% 加：公允价值变动收益 1,552,619 286,143 442.60% 投资收益 1,512,634 1,241,760 21.81% 其中：对合营企业和联营企 业的投资收益 188,246 369,592 -49.07% 营业利润 3,608,592 2,875,276 25.50% 加：营业外收入 326,263 115,889 181.53% 其中：非流动资产处置利得 285 677 -57.90% 减：营业外支出 (63,673) (44,984) 41.55% 其中：非流动资产处置损失 (113) - - 利润总额 3,871,182 2,946,181 31.40% 减：所得税费用 (986,028) (682,452) 44.48% 净利润 2,885,154 2,263,729 27.45% 归属于母公司股东的净利润 1,977,736 1,689,741 17.04% 少数股东损益 907,418 573,988 58.09% 其他综合收益扣除所得税影响 后的净额 (43,593) (704,857) -93.82% 以后将重分类进损益的其他 综合收益 (43,593) (704,857) -93.82% —可供出售金融资产公允价 值变动 2,268 (37,711) -106.01% —前期计入其他综合收益投 资性房地产公允价值变动当期 转出 - (669,720) - －外币财务报表折算差额 (18,247) 3,141 -680.93% －现金流量套期损益的有效 (27,614) (567) 4770.19% 部分 综合收益总额 2,841,561 1,558,872 82.28% 归属于母公司股东的综合收 益总额 1,934,143 984,884 96.38% 归属于少数股东的综合收益 总额 907,418 573,988 58.09% 每股收益(基于归属于母公司普 通股股东合并净利润) 基本每股收益(人民币元) 0.90 0.83 8.43% 稀释每股收益(人民币元) 0.90 0.83 8.43% （1）营业收入、营业成本及营业税金及附加 2015 年，公司营业收入同比增长 57.42%，营业成本同比增长 84.45%，营业税金及附加同比增长 71.71%。2013 年以来，公司对房 地产市场的开拓、开发力度不断加大，房地产开发项目销售收入快速 增长，产品开发成本相应予以结转，从而使得开发项目销售成本不断 增加。。 （2）销售费用 2015 年，销售费用同比增长 38.93%，主要原因是销售佣金费随 销售收入增加所致。 （3）财务费用 2015 年，财务费用同比减少 70.31%，主要原因是公司开工在建 的可资本化项目规模发生变动。 （4）资产减值损失 公司的资产减值损失为存货跌价准备。2015 年减少的原因主要 是原有计提跌价准备的项目已逐渐销售完毕并结转收入。 （5）公允价值变动损益 2015 年，公允价值变动损益同比增长 442.6%，主要原因是公司 持有的投资性房地产公允价值变动。 （6）对合营企业和联营企业的投资收益 2015 年，对联营企业和合营企业的投资/收益同比减少 49.07%， 主要原因是 2014 年度，本公司之合营公司昆山创博基金清算确认投 资收益，2015 年无此类事项。 （7）少数股东损益 2015 年，少数股东损益同比增长 58.09%，主要原因是本公司丰 台区的丽泽商务地块取得了项目规划证及施工许可证，开始了实质建 设，该项目对应的持有型物业按公允价值计量，公允价值变动导致少 数股东损益增加。 （二）投资状况 报告期内，公司新增土地投资总建筑面积 343 万平米，总金额 224 亿元。 报告期内，公司新增重大的非股权投资项目如下： 城市 项目名称 权益比例 土地价 款 （亿元） 占地面积 （平方米） 总建筑面积 （平方米） 地上建筑面 积 （平方米） 北京 海淀永丰产 业基地 F1 100% 56.4 65,219 291,175 208,702 2015 年 4 月，公司成功取得北京中关村永丰产业基地 F1 项目， 项目位于中关村发展区中面积最大的专业园区，紧邻清华附中、中关 村二小、306 医院、北大国际医院等知名学校与医院。项目定位高端 住宅、高端公寓及办公楼，规划地上建筑面积 20.87 万平方米。该项 目作为公司北京核心战略资源，将抓住国家鼓励大众创新创业机遇， 开拓产业地产新模式。 三、 公司发展战略目标 未来，房地产行业将继续向提质增效的新常态行进，整体住宅增 量开发空间已比较有限，但区域分化态势持续加剧：一二线城市市场 潜力依然巨大，三四线城市库存过剩的状态短期内仍难以改变。长期 来看，新型城镇化等基础因素将长期支撑市场需求，行业将在较长时 期内维持顶部运行。 在新的行业发展阶段，房企面临新的转型机遇，首先，行业从“数 量时代”转入“质量时代”，在产业升级、消费力提升下，产品质量需 求持续释放，如何在供给侧提供优质高性价比产品，幷向轻资产服务 模式转型，对房企愈加重要；其次，市场重心从“住宅”逐步向“产业 地产”转变，作为基础产业配套，以消费地产和产业园地产为代表的 产业地产将迎来长足发展，由此房地产可作为产业发展基础，通过配 套设施及服务，形成特色运营模式。 2016 年，公司将进一步升级发展战略，以“有质量的增长”核心主 题为指引，在规模进一步突破的基础上，实现经营效益的快速提升； 充分发挥自身优势，通过差异化竞争方式，逐步探索业务转型升级： （一） 量价平衡，提高销售质量 加强供货管理，保证全年货源充足，稳定推盘节奏，依托立体复 合营销渠道和消费金融创新，力争实现全年 380 亿元的销售目标；继 续实现量价平衡，加强销售回款管理； （二） 差异化竞争，获取核心资源 继续聚焦五大核心城市，加大一线城市改善型住宅和核心综合体 项目投资；通过差异化竞争方式，充分发挥国企优势和首创集团业务 协同效应，加大北京 CBD 资源获取和石景山区域改造等推进力度； 稳步扩大海外市场投资，扎根澳洲，探索欧美核心城市投资机会。 （三） 完善业务运营价值链，提升运营效益 全面推进产品标准化建设，重点打造核心城市高端产品线；战略 集中采购深度合作，继续提升战略总包覆盖范围，完善高质量供应链 条；深化落实成本管控行动，打造精细化、透明化、定量化的成本体 系。 （四） 优化资本结构，金融创新升级 积极推进 A 股申报工作，力争尽早打通境内股本融资渠道。发挥 首创钜大红筹平台资本运作灵活的优势，对接国际资本和商业资源， 积极引入战略投资者；现有住宅基金模式向一线城市核心区域聚焦， 向产品全品类拓展；债务融资坚持规模适度，成本优先；通过资本并 购获取优势资源，重点关注地产相关、大金融、国企改革等方向，助 力公司业务转型，同时带来更多新业务与传统业务的协同效应。 四、 报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事 项 报告期内，公司与主要客户发生业务往来时，未有严重违约事项 发生。 五、 公司独立情况 报告期内，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等 方面不存在不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况。 六、 报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况 报告期末，公司不存在未收回的非经营性往来占款及资金拆借情 况。 七、 报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提 供担保情况 报告期内，公司不存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方 提供担保的行为。 八、 报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 报告期内，本公司在公司治理、内部控制等方面，均不存在违反 《公司法》、《公司章程》规定的情况。同时，公司亦不存在违反募集 说明书中约定或承诺的情况。 第五章 重大事项 一、 报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项 报告期内，本公司不存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业 务活动、未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼、仲裁事项及行政 处罚案件。 二、 报告期内公司破产重整事项 报告期内，本公司不存在破产重整事项。 三、 公司债券面临暂停或终止上市风险情况 报告期内，本公司债券不存在面临暂停或终止上市风险的情况。 四、 公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案 调查，公司董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取 强制措施的情况 报告期内，本公司控股股东首创集团不存在对公司财务状况、经 营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼、 仲裁事项及行政处罚案件。 五、 报告期内其他重大事项 报告期内，除《公司债券发行与管理办法》第四十五条规定的“发 行人当年累计新增借款或对外提供担保超过上年末净资产的百分之 二十”外，本公司未发生其他重大事项。 公司 2015 年全年累计新增借款（含发行债券）超过 2014 年末 净资产人民币 214.14 亿元的 20%。 2015 年，公司及子公司通过银行贷款、保险债权计划、信托借 款、发行债券等方式累计新增借款 416.66 亿元。 第六章 财务报告 本公司 2015 年经审计的财务报告请参见附件。 第七章 备查文件目录 一、 备查文件 （一） 载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会 计主管人员）签名并盖章的财务报表； （二） 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告 原件； （三） 报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文 件的正本及公告的原稿； （四） 按照境内外其他监管机构、交易场所等的要求公开披露的年 度报告、年度财务信息。 二、 查阅地点 本公司在办公场所置备上述备查文件原件。 中财网
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