[年报]东华实业:2015年年度报告
公司代码：600393 公司简称：东华实业 广州东华实业股份有限公司 2015年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人杨树坪、主管会计工作负责人杨建东及会计机构负责人（会计主管人员）陈硕杰 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2015年末归属于母公司可供分配利润为 409,596,839.30元，盈余公积金为98,287,522.47元，资本公积金为216,625,210.96元。根据《公 司法》及《公司章程》的有关规定，公司拟以2016年4月16日公司总股本 1,268,123,935 股为基 数，向全体股东按每10股派发现金红利1.00元（含税）分配，共计分配利润126,812,393.50元。 该 预案需提交公司2015年度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的 实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 1、公司所处的房地产开发业属于国家重点调控的行业。对宏观经济政策敏感性较强，是政策 导向型产业。国家的调控政策会对公司发展战略及经营目标的实现带来一定影响。 2、公司其他风险已在本年度报告中描述，敬请投资者予以关注，详见本年度报告"董事会报告" 等有关章节中关于公司面临风险的描述。 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8 第四节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 9 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 22 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 40 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 45 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 46 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 52 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 59 第十一节 财务报告 ............................................................................................................................. 1 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 100 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 东华实业、本公司、公司 指 广州东华实业股份有限公司 子公司、下属子公司 指 广州东华实业股份有限公司下属全资或控股的子公司 09东华债 指 广州东华实业股份有限公司于2009年发行的3亿元公司债券 粤泰集团、公司控股股东 指 广州粤泰集团有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单 位 重大资产重组 指 本公司计划向粤泰集团、淮南中峰、广州新意、城启集团、 广州建豪、广州恒发、广州豪城发行股份购买其持有的房地 产业务经营性资产，具体包括：粤泰集团持有的淮南置业60% 股权、海南置业52%股权；淮南中峰持有的淮南置业30%股权； 广州新意持有的海南置业25%股权；城启集团持有的广州天鹅 湾项目；广州建豪持有的雅鸣轩项目一期；广州恒发持有雅 鸣轩项目二期；广州豪城持有的城启大厦投资性房地产。 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 广州东华实业股份有限公司 公司的中文简称 东华实业 公司的外文名称 GUANGZHOU DONGHUA ENTERPRISE CO.LTD. 公司的外文名称缩写 GZDH 公司的法定代表人 杨树坪 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 蔡锦鹭 徐广晋 联系地址 广州市寺右新马路170号四楼 广州市寺右新马路170号四楼 电话 020-87397172 020-87379702 传真 020-87386297 020-87386297 电子信箱 caijinlu@tom.com xuguangjin2002@163.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 广州市寺右新马路170号四楼 公司注册地址的邮政编码 510600 公司办公地址 广州市寺右新马路170号四楼 公司办公地址的邮政编码 510600 公司网址 http://www.gzdh.com.cn 电子信箱 gzdhsy@163.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司证券事务与投资者关系管理部 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 东华实业 600393 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 广州市天河区林和西路3-15号耀中广场11楼 签字会计师姓名 王建民、蔡洁瑜 报告期内履行持续督导职责的 保荐机构 名称 海通证券股份有限公司 办公地址 上海市广东路689号1401 签字的保荐代表 人姓名 赵春奎 持续督导的期间 2005年11月3日至今 报告期内履行持续督导职责的 财务顾问 名称 办公地址 签字的财务顾问 主办人姓名 持续督导的期间 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年 同期增减 (%) 2013年 营业收入 831,053,758.10 891,304,106.06 -6.76 489,563,815.91 归属于上市公司股东的净利润 64,509,465.97 61,543,900.14 4.82 25,320,051.46 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 33,401,649.23 17,737,412.16 88.31 27,002,181.37 经营活动产生的现金流量净额 -1,159,728,461.21 -5,218,612.48 -22,122.93 -49,348,849.91 2015年末 2014年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2013年末 归属于上市公司股东的净资产 1,024,509,572.73 990,000,106.76 3.49 958,456,206.62 总资产 5,286,088,711.65 3,408,624,803.25 55.08 3,345,264,397.72 期末总股本 300,000,000 300,000,000 0 300,000,000 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期 增减(%) 2013年 基本每股收益（元／股） 0.22 0.21 4.76 0.08 稀释每股收益（元／股） 0.22 0.21 4.76 0.08 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.11 0.06 83.33 0.09 加权平均净资产收益率（%） 6.31 6.32 减少0.01 个百分点 2.66 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 3.27 1.82 增加1.45 个百分点 2.84 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 无 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： 无 九、 2015年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 173,658,590.66 126,238,392.02 149,784,535.90 381,372,239.52 归属于上市公司股东 的净利润 10,403,593.07 9,968,378.07 5,343,181.44 38,794,313.39 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 后的净利润 1,612,575.61 5,175,633.12 -46,717.02 26,660,157.52 经营活动产生的现金 流量净额 -95,731,717.80 -57,100,527.56 -58,265,651.18 -948,630,564.67 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015年金额 附注（如适用） 2014年金额 2013年金额 非流动资产处置损益 371,488.52 -372,261.84 -1,242,564.63 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性 的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常 经营业务密切相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政 府补助除外 29,290,295.97 2011 年 6 月 经广州市政府 同意， 广州市 国土局根据广 州市国土局、 广州市发改 委、广州市财 政局穗国房字 [2007]514号 《关于《建设 用地通知书》 阶段闲置土地 现状公开出让 处置和前期投 入补偿有关问 题的意见》规 定，经过财政 评审后对公开 出让的海珠区 江南大道中 99 号地块进 行前期投入补 偿。 本期益丰 花园项目达到 收入确认条 件， 按照已售 面积占可售面 积的比率结转 相应的收入 44,445,676.16 计入当期损益的对非金融企业收取的资 金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的 投资成本小于取得投资时应享有被投资 单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提 的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合 费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公 允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初 至合并日的当期净损益 -2,634,965.64 与公司正常经营业务无关的或有事项产 生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期 保值业务外，持有交易性金融资产、交易 性金融负债产生的公允价值变动损益，以 及处置交易性金融资产、交易性金融负债 和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备 转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资 性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当 期损益进行一次性调整对当期损益的影 响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支 出 2,241,247.06 -17,102.65 1,798,652.27 其他符合非经常性损益定义的损益项目 10,263,508.65 少数股东权益影响额 -234,903.04 -111,843.22 33,480.45 所得税影响额 -560,311.77 -137,980.47 -9,900,241.01 合计 31,107,816.74 43,806,487.98 -1,682,129.91 十一、 采用公允价值计量的项目 本报告期内无采用公允价值计量的项目 十二、 其他 无 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。公司业务范围主要集中在北京、 广州、江门、淮南、海口、三门峡等地。公司商品住宅开发以商住类型的住宅产品为主。公司经 营模式以自主开发房地产项目为主，多年来一直沿用"以销定产"的发展战略，经营决策合理，从 不在房地产市场"过热"、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍，坚持以协议收购，用合理的 价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地储备。在房地产市场陷入低迷阶段，土地市 场价格大幅下跌，公司则以合作的方式取得项目开发权，所取得的项目都是依据公司的自有开发 能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的持续稳健发展和业绩奠定了坚实的基础。 公司所处房地产行业是受政策调控影响比较大的行业，2015年政府工作报告指出对房地产行 业将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进 房地产平稳健康发展。 在2015年里，房地产业呈现销售与开发投资相背离的情况。地产行业开发投资环节表现平淡， 土地购置面积、新开工面积、竣工面积等指标均下降，开发投资、施工面积等指标小幅增长。地 产行业销售环节表现良好，在全年宽松政策推动下，并在降息、降准等货币政策支持下，一线城 市和部分二线城市房地产市场出现好转，购房需求开始释放，全年商品房销售显著好转并创新高。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 公司于2013年12月26日公告了《广州东华实业股份有限公司发行股份购买资产并募集配套 资金暨关联交易预案》，于2014年6月18日公告了《广州东华实业股份有限公司发行股份购买 资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）及其摘要》，公司拟向粤泰集团、淮南中峰、广 州新意、城启集团、广州建豪、广州恒发、广州豪城发行股份购买其持有的房地产业务经营性资 产，具体包括：粤泰集团持有的淮南置业60%股权、海南置业52%股权；淮南中峰持有的淮南置业 30%股权；广州新意持有的海南置业25%股权；城启集团持有的广州天鹅湾项目二期；广州建豪持 有的雅鸣轩项目一期；广州恒发持有雅鸣轩项目二期；广州豪城持有的城启大厦投资性房地产。 报告期内，上述重组方案已经中国证监会上市并购重组审核委员会审核通过，并出具核准批 文。 报告期内，粤泰集团持有的淮南置业60%股权及淮南中峰持有的淮南置业30%股权合共淮南置 业90%的股权、粤泰集团持有的海南置业52%股权、广州新意持有的海南置业25%股权合共海南置 业77%的股权以及广州豪城持有的城启大厦的投资性房地产项目已经完成办理过户至公司名下的 工商登记手续。 本次重组置入本公司的淮南仁爱天鹅湾置业有限公司（以下简称“淮南置业”）于2010年与 淮南市国土局签订《成交确认书》，确认淮南置业在土地挂牌出让活动中，竞得原属于安徽理工 大学学校的地块，总占地面积约1006亩，其中，西校区面积约134亩，中校区面积约400亩，北 校区面积约472亩，以上面积以实际测量为准。其中淮南天鹅湾（北）项目由于当时正在办理产 权证明及项目立项程序，故未能与当地国土部门签署土地出让合同并取得土地使用权证，因此淮 南天鹅湾（北）项目在资产重组置入公司时未做任何评估，也未有作价。 报告期内，淮南置业已经与淮南市国土资源局签订国有建设用地使用权合同，取得田家庵区 姚南村西侧、曹咀村东侧、湖滨西路北侧（即淮南天鹅湾（北）项目）的建设用地使用权。上述 建设用地总面积为249,874.05平方米，土地出让价款为人民币678,087,628元。用地用途为：其 他普通商品住房用地。 其中：境外资产0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为0%。 三、 报告期内核心竞争力分析 (1) 有效的项目成本控制，稳健进取的发展战略 公司多年来一直沿用"以销定产"的发展战略，经营决策合理，从不在房地产市场"过热"、地 价不合理飙升等状况参与土地的竞拍，坚持以协议收购，用合理的价格、相对宽松、灵活的付款 和合作的方式取得土地储备。在房地产市场陷入低迷阶段，土地市场价格大幅下跌，公司则以合 作的方式取得项目开发权，所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而确定，项目布局灵活， 成本合理，为公司未来的持续稳健发展和业绩奠定了坚实的基础。 (2) 良好的知名度，专业的房地产开发设计能力 东华实业上市前作为广州市老牌的房地产开发商，是广州市最早取得房地产开发一级资质的少 数几家公司之一，在广州房地产界拥有良好的知名度，"广州东华实业股份有限公司"以及本公司 商标图形作为广州市不动产代理、管理的著名商标品牌，在房地产开发方面拥有极其丰富的经验。 近年来，公司高薪聘请了在行业内具有丰富设计经验和良好口碑的房地产设计人才，并吸收了大 批年轻优秀的专业人员，时尚前瞻的风格体现在公司"天鹅湾"品牌的设计上，在北京、江门、河 南等地与同档次的房地产产品相比都具有较强的市场竞争力。 (3) 经验丰富和心理素质良好决策灵活的管理团队 公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部分人员都经历过房 地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业度过行业逆境的经验，懂得如 何利用灵活的经营管理模式来帮助企业渡过难关，丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业 克服困难的保证。 第四节 管理层讨论与分析 一、管理层讨论与分析 2015年从国家统计局数据看，全年全国商品房销售额为8.7万亿元、销售面积为12.8亿平 方米,分别同比上涨14.4%和6.5%；全年新开工面积15.4亿平方米，同比下降14.0%；开发投资 额9.6万亿元,同比上升1.0%。房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频 出促进市场成交量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善，市场需求有效释放，楼市总体呈 现即将回暖的态势。从各线城市来看，政策对一线及部分二线重点城市的作用较为明显，房价已 出现上涨势头，而三四线城市影响较小，库存压力仍然较大，部分城市后续去化动力不足。房产 企业继续上演强者恒强，集中度提高的竞争格局。同时企业更加注重有质量的增长，一方面平衡 规模和利润，另一方面谋求战略转型。 二、报告期内主要经营情况 报告期内主要经营情况如下： 江门方面：江门天鹅湾项目全年签约销售面积58,839.42平方米，签约金额3.15亿元。全年实 现结算销售收入40,539.32万元。 三门峡方面：三门峡天鹅湾全年共签约面积7,024.54平方米，签约金额2,084.53万元，全年 实现结算销售收入3,177.11万元。 广州益丰项目全年签约销售面积11,033.05平方米，签约金额2.89亿元，全年实现结算销售收 入36,546.30万元。 2015年公司全年实现营业收入83,105.38万元，比上年同期减少6.76%。主要原因是报告期 内广州益丰项目实现结算销售收入略有减少。报告期内公司归属母公司净利润6,450.95万元，同 比增长4.82%。截止2015年12月31日，公司总资产52.86亿元，归属于母公司的所有者权益为 10.25亿元。 2015年在公司经营管理层的努力下，公司取得了一定的经营成绩。与此同时，公司也在不断 提升自身管控水平，加强制度建设，强化资金管理，严格控制成本，抓重点求突破。 公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到实现房地产销售需 要大量的资金投入。目前房地产市场的调控政策及市场环境比较复杂，公司房地产业务规模偏小， 房地产业务的市场竞争力和抗风险能力相对较弱，在当前房地产行业竞争加剧、行业集中度进一 步提高的背景下，公司房地产业务的发展面临着一定局限。 同时，公司控股股东与公司在房地产开发业务方面存在同业竞争的问题。为此，报告期内， 本公司向粤泰集团、淮南中峰、广州新意、城启集团、广州建豪、广州恒发、广州豪城发行股份 购买其持有的房地产业务经营性资产，具体包括：粤泰集团持有的淮南置业60%股权、海南置业 52%股权；淮南中峰持有的淮南置业30%股权；广州新意持有的海南置业25%股权；城启集团持有 的广州天鹅湾项目；广州建豪持有的雅鸣轩项目一期；广州恒发持有雅鸣轩项目二期；广州豪城 持有的城启大厦投资性房地产。本次交易中发行股份购买资产的股份定价基准日为本次重组的第 一次董事会决议公告日。经各方协商确定，本次非公开发行的发行价格为5.80元/股，不低于定 价基准日前20个交易日公司股票交易均价。根据公司2013年年度股东大会审议通过并已实施的 2013年度利润分配方案（每10股派发现金红利1元），发行价格调整为5.70元/股。根据公司 2014年年度股东大会审议通过并已实施的2014年度利润分配方案（每10股派发现金红利1元）， 发行价格调整为5.60元/股。根据标的资产的交易价格和本次发行价格计算，本次发行股份数量 为773,526,159股。同时，本公司拟向不超过10名特定投资者非公开发行股票募集配套资金，募 集配套资金总额不超过本次交易总金额的25%。本次非公开发行股票募集配套资金的股份发行价 格不低于定价基准日前20个交易日东华实业股票交易均价的90%，即不低于5.22元/股，扣减公 司2013、2014年度分红派息金额后，确定价格不低于5.02元/股。报告期内，上述方案已获得中 国证监会审核无条件通过。2016年2月公司完成全部置入资产的变更登记手续；2016年3月29 日，公司完成上述配套募集资金的发行工作。立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具信会师报 字[2016]第410308号《验资报告》，确认截至2016年3月28日止，独立财务顾问（主承销商） 指定的收款银行账户已收到5家认购对象缴纳认购东华实业非公开发行人民币普通股股票的资金 1,443,915,497.92元。截至本报告出具日，公司已经完成所有置入资产的变更登记手续,同时完 成了向关联交易方及配套募资的投资者定向发行股票的登记工作,上述重组方案已经全部实施完 毕。公司总股本也从3亿增加到了1,268,123,935股。 在房地产项目开发方面，报告期内公司在广州的天鹅湾二期项目、嘉盛项目均已取得建设工 程施工许可证，目前进入施工阶段，预计2016年公司天鹅湾二期项目、中山四路项目和东华西项 目均可取得商品房预售证。嘉盛项目预计2017年取得商品房预售证。 报告期内，公司广州益丰项目三期项目完成竣工结算，目前上述项目已进入销售尾期。同时， 公司三门峡和江门和海南的项目也在持续滚动开发及销售。报告期内公司控股子公司淮南置业与 淮南市国土资源局签订国有建设用地使用权合同，取得田家庵区姚南村西侧、曹咀村东侧、湖滨 西路北侧（即淮南天鹅湾（北）项目）的建设用地使用权。上述建设用地总面积为249,874.05平 方米，土地出让价款为人民币678,087,628元。用地用途为：其他普通商品住房用地。 在项目招标结算采购方面公司严格执行《工程招标管理办法》，不断完善大型工程招标管理， 对大宗设备均进行集中采购招标，以降低工程及原材料成本。根据公司《工程结算管理细则》， 不断完善二级结算审核。对公司各地区工程项目实行每月上报项目指令报表和估算金额的方式， 由总部进行分析，对各工程项目实际发生的成本进行严格把控。从而确保各个开发项目建设的顺 利进行。 在人力资源管理方面，公司总部根据各公司的业务需要对各公司的编制进行了定编定岗工作。 通过实地考察、组织讨论等形式，对各地区公司的岗位设置、人员需求有了明确的认识，并根据 因事设岗、按需定编的原则对地区公司2015年的编制计划提出了较好的修改意见，完成了对各地 区公司的定岗定编工作。报告期内公司根据实际情况不断完善各种规章制度，严格管理机制。控 制人力成本，根据各项目公司的业务需要进行了定编定岗的工作，并完善了薪酬调整方案。 在财务管理资金统筹方面，公司根据全国各地项目进展情况，分别制定资金计划，整体统筹 调度资金，科学安排，营运调拨，保证资金在各环节的综合平衡，确保各项目开发生产的顺利进 行。公司财务系统基本建设完成，将成功建立以总部财务管控为核心，总部与子公司之间一体化 的财务信息共享平台，实现总部对子公司数据的动态监控与分析、资源集中优化配置、成本费用 全流程控制、风险全面管控。 报告期内，公司强化建设财务信息化系统，构建财务信息的一体化平台。报告期内公司已成 熟使用财务电子系统，该系统将成功建立以总部财务管控为核心，总部与子公司之间一体化的财 务信息共享平台，实现总部对子公司数据的动态监控与分析、资源集中优化配置、成本费用全流 程控制、风险全面管控。 在矿产业务方面，由于钨锡精矿市场价格低迷，公司下属子公司茶陵县明大矿业有限公司预 计按照目前钨锡精矿市场价格进行生产经营，会出现亏损。综上考虑，明大矿业将暂时性停产， 明大矿业属下的合江口铜矿、垄上钨锡铜矿将在2015年度停止井下掘进、采矿等生产活动。全年 度进行矿山的排水、运输、提升、通风等系统升级改造。同时，明大矿业100吨/天的选矿厂也停 止选矿生产,500吨/天的选矿厂停止建设。待钨锡精矿市场价格回暖后择机恢复生产。公司预计 此次暂时停产不会对公司的经营生产造成重大影响。 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 831,053,758.10 891,304,106.06 -6.76 营业成本 484,900,741.15 601,612,866.67 -19.40 销售费用 9,857,154.33 8,487,255.90 16.14 管理费用 82,403,480.05 83,433,803.79 -1.23 财务费用 119,134,847.06 82,908,248.96 43.69 经营活动产生的现金流量净额 -1,159,728,461.21 -5,218,612.48 -22,122.93 投资活动产生的现金流量净额 -31,939,165.16 -18,520,450.15 -72.45 筹资活动产生的现金流量净额 1,069,913,554.52 179,598,541.92 495.73 研发支出 1. 收入和成本分析 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比 上年增减 （%） （1）房地 813,901,034.79 471,500,399.02 42.07 -7.17 -20.22 增加9.47 产业 个百分点 （2）服务 业 16,675,593.27 12,890,749.73 22.70 43.09 59.32 减少7.88 个百分点 （3）建筑 施工业 （4）矿业 -100.00 -100.00 合计 830,576,628.06 484,391,148.75 41.68 -6.62 -19.41 增加9.25 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比 上年增减 （%） （1）房产 销售 803,446,796.16 466,115,362.78 41.99 -7.32 -20.46 增加9.58 个百分点 （2）房地 产出租 10,454,238.63 5,385,036.24 48.49 5.45 7.59 减少1.03 个百分点 （3）建筑 安装 （4）其他 16,675,593.27 12,890,749.73 22.70 31.58 28.59 增加1.80 个百分点 合计 830,576,628.06 484,391,148.75 41.68 -6.62 -19.41 增加9.25 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比 上年增减 （%） 华北地区 华南地区 797,801,540.54 455,089,385.72 42.96 -8.59 -22.28 增加 10.05个 百分点 华中地区 32,775,087.52 29,301,763.03 10.60 95.83 89.47 增加3.00 个百分点 合计 830,576,628.06 484,391,148.75 41.68 -6.62 -19.41 增加9.25 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 无 (2). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构 成项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 （1）房地产业 471,500,399.02 97.34 590,995,940.34 98.33 -20.22 （2）服务业 12,890,749.73 2.66 8,090,977.01 1.35 59.32 （3）建筑施工 业 （4）矿业 1,933,439.99 0.32 -100.00 合计 484,391,148.75 100.00 601,020,357.34 100.00 -19.41 分产品情况 分产品 成本构 成项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 （1）房产销售 466,115,362.78 96.23 585,990,927.83 97.50 -20.46 （2）房地产出 租 5,385,036.24 1.11 5,005,012.51 0.83 7.59 （3）建筑安装 （4）其他 12,890,749.73 2.66 10,024,417.00 1.67 28.59 合计 484,391,148.75 100.00 601,020,357.34 100.00 -19.41 成本分析其他情况说明 无 2. 费用 报告期内公司销售费用9,857,154.33元，同比增加 16.14%,由于本年合并范围增加了从化公 司等而增加销售费用所致；管理费用82,403,480.05元，同比减少1.23%；财务费用 119,134,847.06万元，同比增加43.69%，主要是为增加项目储备而增加借款所致。 3. 研发投入 无 情况说明 无 4. 现金流 无 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%） 情况说明 货币资金 392,040,399.02 7.42 418,768,647.59 12.29 -6.38 应收账款 91,246,211.49 1.73 61,560,282.02 1.81 48.22 达到收入确认条件的 应收房款增加 预付账款 162,118,327.65 3.07 72,552,365.36 2.13 123.45 增加预付重组资产契 税 应收利息 2,590,152.78 0.05 1,639,583.33 0.05 57.98 其他应收款 1,439,599,471.36 27.23 397,840,136.38 11.67 261.85 增加对重组资产的资 金投入 存货 2,673,198,603.00 50.57 1,967,916,150.77 57.73 35.84 本期新增从化项目开 发产品 可供出售金融资 产 11,630,155.43 0.22 11,630,155.43 0.34 0.00 投资性房地产 120,088,970.17 2.27 120,714,650.92 3.54 -0.52 固定资产 101,993,705.14 1.93 88,171,159.18 2.59 15.68 本期新增从化项目固 定资产 在建工程 68,928,245.09 1.30 66,928,225.29 1.96 2.99 无形资产 97,777,219.73 1.85 98,268,420.85 2.88 -0.50 商誉 19,693,379.82 0.37 18,005,887.68 0.53 9.37 长期待摊费用 13,164,301.67 0.25 5,550,431.50 0.16 137.18 增加待摊销咨询费 递延所得税资产 92,019,569.30 1.74 79,078,706.95 2.32 16.36 资产总计 5,286,088,711.65 100.00 3,408,624,803.25 100.00 55.08 短期借款 1,654,900,000.00 31.31 471,050,000.00 13.82 251.32 为重组资产投入增加 的借款 应付票据 0.00 0.00 0 应付账款 227,706,068.14 4.31 176,140,434.65 5.17 29.28 本期新增从化项目应 付账款 预收账款 55,693,414.77 1.05 242,502,407.71 7.11 -77.03 达到销售收入条件的 房款结转收入 应付职工薪酬 6,324,499.40 0.12 3,663,297.42 0.11 72.64 应交税费 90,085,959.43 1.70 45,699,505.18 1.34 97.13 各公司利润的结构变 化，增加应缴所得税 应付利息 6,146,167.06 0.12 7,653,474.62 0.22 -19.69 应付股利 200,000.00 0.00 200,000.00 0.01 0.00 其他应付款 555,658,042.45 10.51 107,849,332.17 3.16 415.22 本期新增从化项目其 他应付款 一年内到期的非 流动负债 66,500,000.00 1.26 389,160,000.00 11.42 -82.91 一年内到期的借款减 少 其他流动负债 7,297,134.87 0.14 35,687,430.84 1.05 -79.55 结转益丰项目前期投 入政府补偿 长期借款 1,469,770,000.00 27.80 829,700,000.00 24.34 77.14 为重组资产投入增加 的借款 应付债券 负债合计 4,140,281,286.12 78.32 2,309,305,882.59 67.75 79.29 其他说明 无 (四) 行业经营性信息分析 无 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用□不适用 序 号 持有待开发 土地的区域 持有待开 发土地的 面积(平 方米) 一级土地 整理面积 (平方米) 规划计容 建筑面积 (平方米) 是/否涉及合 作开发项目 合作开发 项目涉及 的面积(平 方米) 合作开发 项目的权 益占比 (%) 1 广州越秀区 中山四路 6,036 0 28,030.5 否 2 北京虹湾 19,622.9 19,622.9 暂无 是 70 3 安徽淮南 602,295 0 2,159,306 是 90 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 在建项目/ 新开工项 目/竣工项 目 项目用地面 积(平方米) 项目规划计 容建筑面积 (平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑 面积(平方 米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实际 投资额 1 广州越秀 区 嘉盛项目 正在施工 建设中 在建 5,446 62,851.6 62,851.6 62,851.6 0 95,000 4,094.41 2 广州越秀 区 旭城项目 正在施工 建设中 在建 6,423 26,994 38,160.8 38,160.8 0 50,000 1,545.50 3 广州海珠 区 天鹅湾二 期 正在施工 建设中 在建 7,500 46,780 64,331.6 64,331.6 0 200,000 8,763.29 4 广州越秀 区 益丰三期 进入销售 尾期 在建 7,502 32,722 44,250 44,250 0 55,000 396.35 5 广州从化 区 亿城泉说 项目 目前正在 销售中 竣工 84,522 70,206.7 0 84,522 100,000 11,000 6 广东江门 江门江海 花园南区 目前尚处 在中、后期 开发阶段 在建 350,000 580,000 770,000 88,722.8 380,997.83 150,000 21,072.00 7 广东江门 兴南小区F 组团 目前尚处 在中、后期 开发阶段 在建 10,100 46,000 62,443 62,443 0 15,800 2,204.00 8 海南海口 天鹅湾项 目 正在施工 建设中 在建 199,551.33 239,461.60 317,434.72 96,582.94 78,993.91 218,469.16 13,714.00 9 海南海口 定安 香江丽景 二期 正在施工 建设中 在建 72,690.16 36,712.20 36,712.20 36,712.20 27,000 337.00 10 河南三门 峡 天鹅湾项 目 东区二标 实体工程 全部完成， 验收中。 在建 201,205 309,342.94 383,081 19,993.59 119,576.69 78,000 2,598.46 3. 报告期内房地产销售情况 √适用□不适用 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平 方米) 已预售面积(平 方米) 1 广州 亿城泉说项目 住宅、商业 54,137.44 262.36 2 广州 益丰花园项目 住宅、商业 16,570.36 13,182.16 3 三门峡 天鹅湾东区 住宅、商业 28,708.43 7,024.54 4 海南海口 海南海口天鹅湾 住宅、商业 37,655.12 10,708.12 5 海南海口 海南海口定安 住宅 34,412.11 1,966.69 6 江门 天鹅湾 住宅、商业 124,154.19 54,658.84 7 江门 兴南 F 组团 住宅、商业 5,301.17 4,180.58 4. 报告期内房地产出租情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 出租房地产 的建筑面积 (平方米) 出租房地产 的租金收入 是否采用公允 价值计量模式 租金收入 /房地产 公允价值 (%) 1 广州 住宅、商 业、写字 楼、车位 32,790.28 1,045.42 否 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 319,117 7.39 4,046.55 6. 其他说明 □适用√不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 报告期内，公司并无证券投资、持有其他上市公司股权、持有非上市金融企业股权、买卖其 他上市公司股份、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况发生。 (1) 以公允价值计量的金融资产 无 (六) 重大资产和股权出售 无 (七) 主要控股参股公司分析 公司名称 业务性质 主要产品或 服务 注册 资产规模 (万元) 净利润 (万元) 资本(万 元) 北京东华虹湾房地产 开发有限公司 房地产 商品房 10,000.00 51,087.12 -75.63 江门市东华房地产开 发有限公司 房地产 商品房 12,000.00 99,040.46 9,409.97 三门峡东华房地产开 发有限公司 房地产 商品房 5,000.00 21,281.21 -227.17 广州旭城实业发展有 限公司 房地产 商品房 5,000.00 37,944.40 -119.42 茶陵县明大矿业投资 有限责任公司 矿业 矿产品 2,000.00 15,250.64 -410.68 广东省富银建筑工程 有限公司 建筑施工 房屋建筑工 程施工 10,800.00 50,640.33 946.54 广州普联房地产开发 有限公司 5,555.56 70,464.84 -125.97 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业竞争格局和发展趋势 房地产开发行业属于充分竞争、资源密集型行业。企业在当前形势下想要继续做强做大，应 顺应市场大势、进行合理城市布局、深耕当地市场，同时把握市场主流需求、优化产品体系、适 时调整产品策略和营销战略。当前我国房地产市场区域和城市的差异与分化日趋明显，行业内各 房地产企业在经营水平、资源利用能力、品牌形象等方面的差距日益加大，强者更强，标杆企业 凭借在当地多年丰富经验和资源的积累，领先优势继续扩大。 展望未来，房地产行业格局与以往不同。随着宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，城 镇化进程持续加快，未来房地产市场供需矛盾将日益缓和，行业利润空间将逐步回归理性。同时， 随着房地产行业的不断发展，购房者对房地产开发产品要求不断提高，需求不断多元化，房地产 开发产品细分程度将逐渐增强。房地产的开发也呈现出地域化、多样化、个性化的特征。房地产 的开发类型以及相配套的物业管理都根据地区的差异化和消费人群的多元化而改变。产品差异化 的竞争也使得开发企业更加注重为客户群体分类设计。未来房地产企业竞争也会越发激烈，行业 内并购重组加速，行业的集中度不断上升，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出 现较大转变。随着市场化程度的加深，资本实力强大并且运作规范的房地产企业将逐步获得更大 的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场，具有较大市场影响能力的房地产 企业将会在这一过程中获得更高的市场地位和更大的市场份额，行业的集中度也将因此而逐步提 高。 (二) 公司发展战略 未来公司的发展战略是立足于北京、广州等一线城市的房地产开发，并继续发展二、三线城 市现有的房地产项目。同时公司将重点提升优质土地获取的能力和资金运用效率，逐步加强公司 的核心竞争实力。同时公司将根据目前所处的行业发展格局及自身的实际情况，适时开拓多元化 的发展，努力探索能让公司更长远发展的经营模式。 此外，公司将密切关注宏观调控新形势下行业的新动态，发挥公司现有的优势，加强对市场 的预测和开拓能力，及时调整经营思路，把握市场契机，继续努力寻找新的利润增长点，增强公 司的盈利能力和收益能力，使公司具有更强的持续发展力。 (三) 经营计划 1、2016年度公司将对各在建的房地产项目和销售项目都采用落实节点任务的方法，稳步跟 进，按月考核，实行相应的奖惩措施，保证各项目按计划顺利进行。 2、公司将拓宽融资渠道，探讨多种筹融资方式，致力降低融资成本；开拓如负债融资——利 用银行长期信贷、短期融资、信托资金等方式筹集资金，发挥综合优势；资本融资——通过股权 变现、引进战略投资者等方式扩大融资；同时针对公司原有部分较高成本的融资进行梳理，争取 找到新的替换渠道，降低公司整体融资成本。 3、在成本控制方面，公司将加强图纸审核工作，尽可能把问题在设计阶段消化掉，通过图纸 审核，合理控制项目的经济成本；加强设计管理，确保项目的品种和经济目标最优实现；加强设 计阶段的成本意识，尽可能对每个项目的设计编制初步设计概算或施工图预算，加大力度在造价 控制最有效的阶段，促使及时优化设计，尽量避免在施工阶段的边施工边修改而产生浪费现象。 4、在矿业方面公司将加强上市公司与矿业子公司的沟通，指定专人负责相关业务往来，并对 已有的工程造价数据进行分类整理，在已颁发制度的要求下继续指导矿业子公司的招标操作流程， 逐步提高矿业板块的招标效率。 5、在内部管理方面公司将加强对项目的成本核算分析和监管，各项目和分公司制定月度、年 度计划和资金计划，严格按照计划控制成本；公司对各地区项目加强监管力度，要求各子公司定 期上报项目工作的进展情况，并采取积极的应对措施，保障公司正常、科学地运转。 (四) 可能面对的风险 （1）行业政策风险 国家宏观调控政策在房地产政策、税收、土地供应、原材料供应、住房供应结构、信贷政策以 及由此引起的房地产开发企业资金成本和周转、消费者需求和购买意向等多方面对房地产市场产 生的重大影响。 （2）行业市场风险 房地产属于资金密集型行业，近几年行业收益水平相对稳定，因此吸引了大批资金实力雄厚的 企业进军房地产业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。 （3）行业经营风险 A、原材料价格风险 原材料主要是水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金门窗、电线电缆等建筑材料及一些装修材料， 这些原材料供应渠道的顺畅与否，价格的高低走势都会直接影响到公司的建筑成本继而影响公司 产品的价格竞争力。 B、产品价格风险 房地产产品是一种兼具使用价值和投资价值的特殊商品，房地产产品的价格决定因素非常复 杂，既反映企业的开发成本，又受经济发展程度、发展阶段以及同类产品的供需情况、租金、利 率、其他投资品种表现的影响。如果房地产行业整体发展回落，行业产品的价格发生大幅下降， 将直接影响到公司的经营效益。 C、项目开发风险 房地产开发是一项很复杂的系统工程，涉及环节多、开发时间长、投资金额大、涉及部门和协 作单位多。在投资决策、土地获得、项目设计、工程施工、销售和回款等环节涉及众多合作单位， 并受土地、规划、建筑、交通等多个政府部门的管理，从而加大了公司对开发项目的综合控制难 度。项目公司因此将面临因设计、施工条件、环境条件变化等因素导致开发成本提高，因外部环 境的变化导致土地的闲置或者延误项目进度及其他相关风险。 D、销售风险 房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况及 同类楼盘的供的影响。由于房地产项目的开发周期往往较长，而市场情况多变，若公司不能充分 考虑到市场的变化趋势，则可能存在新开发的项目市场定位错误或同类竞争楼盘短时期内出现大 量供给，也将影响公司所开发产品的销售。 E、工程质量风险 设计单位、施工单位和监理单位原因使项目质量出现问题，也会给公司项目的销售和品牌形象 造成负面影响。 （4）财务风险 筹资风险。房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。随着公司业务 的发展，经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的要求。融资能力体现在两方面，即不 仅要及时足额筹集到发展所需资金，而且要支付较低的资金成本。 公司目前进行房地产开发的资金主要来源为两种形式，一是公司历年来滚存的自有资金以及现 有项目回笼的资金；二是银行借款。商品房预售情况对公司资金的运转有很重要的作用，如果公 司所开发房产项目的预售情况不好，将影响到公司的资金运转。如果国家经济政策、产业政策及 银行贷款政策发生变化，也将可能导致筹措不到所需资金或者需要支付较高的资金成本。另外公 司如在资本市场上寻求融资，如果公司达不到资本市场融资具备的要求，将有可能导致花费了相 当数额的融资成本而筹集不到资金。 （5）管理风险 房地产项目从取得土地使用权到项目完工，要经过规划设计、施工、销售等各个环节，时间周 期长，管理难度大，因此，房地产公司存在着因管理不力而导致成本上升、销售不畅的风险。 A、子公司管理控制的风险。本公司的控股子公司分布于北京、江门、河南、淮南、海南等地， 并在当地开展房地产的开发经营。尽管公司以往在项目开发过程中积累了较为成熟、较为丰富的 项目管理经验，但对跨地区公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面仍需提升。 B、人才管理风险。房地产专业人才、企业经营管理人才对于房地产企业的发展起着决定性作用。 目前公司已经形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批行业内专业水平较高、忠诚度较高 的业务骨干和核心人员。但随着公司项目的增加以及经营区域的外拓，难免产生现有人才储备和 高素质人才需求之间的矛盾，从而可能影响公司的发展。 报告期末，公司总市值37.59亿元，营业收入8.31亿元，总资产52.86亿元，归属于上市公司 股东的净资产10.25亿元。资产规模与同行业的房地产上市公司相比，公司的自有资金及资产规 模属于中等偏小，土地储备和项目储备不如许多知名的房地产上市公司丰富，一线城市的项目资 源不多，这对公司在目前房地产行业中的发展带来一定的限制。 (五) 其他 无 四、公司因不适用准则规定或特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明 □适用 √不适用 第五节 重要事项 一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 公司制定了《广州东华实业股份有限公司分红管理制度》及《广州东华实业股份有限公司未 来三年股东回报规划》，明确提出公司在未来三年的具体股东回报规划为： 1、公司可以采取现金方式、股票方式或者现金与股票相结合的方式分配股利。公司董事会可 以根据公司的资金需求状况提议公司进行中期分配。 2、由于存在行业特性，公司依据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，足额提 取法定公积金、任意公积金以后且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提下，未来三年以 现金方式累计分配的利润原则上应不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十，具体每 个年度的分红比例由董事会根据公司年度盈利状况和未来资金使用计划提出预案。 报告期内，经公司2014年度股东大会审议通过，公司2014年度利润分配方案为：每10股 派发现金红利人民币1元（含税）。上述利润分配方案已在报告期内实施完毕。 公司现金分红政策的制定及执行情况符合公司章程的规定，公司在章程中制定了明确的分红 标准和比例，相关决策程序和机制完备；在制定利润分配决定时充分发挥了独立董事的专业技能 和监督职责，充分尊重和考虑了中小股东的意愿和诉求，严格按照章程的规定实施有关分红决定。 (二) 公司近三年（含报告期）的普通股利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币 分红 年度 每10股送 红股数 （股） 每10股 派息数 (元)（含 税） 每10股转 增数（股） 现金分红的数额 （含税） 分红年度合并 报表中归属于 上市公司股东 的净利润 占合并报表 中归属于上 市公司股东 的净利润的 比率(%) 2015年 0 1 0 126,812,393.50 64,509,465.97 196.58 2014年 0 1 0 30,000,000.00 61,543,900.14 48.75 2013年 0 1 0 30,000,000.00 25,320,051.46 118.48 (三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况 单位：元 币种：人民币 现金分红的金额 比例（%） 2015年 0 0 (四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配预案的，（未完）  |