[年报]15中骏02：2015年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义 一、重要提示 公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不 存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 二、 重大 风险提示 投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑各项可能对本期债券的偿付、 债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募集 说明书中“风险因素”等有关章节内容。 截至 2015 年 12 月 31 日，公司面临的风险因素与 募集说明书中“第二节风 险因素”章节没有重大变化。 三 、目录 第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................. 1 一、重要提示 ....................................................................................................................... 1 二、重大风险提示 ............................................................................................................... 1 三、目录 ............................................................................................................................... 2 四、释义 ............................................................................................................................... 4 第二节 公司及相关中介机构简介 ......................................................................................... 5 一、公司简介 ....................................................................................................................... 5 二、相关中介机构简介 ....................................................................................................... 5 第三节 公司在交易所、中小企业股份转让系统上市或转让的公司债券事项 ................. 7 一、已发行公司债券基本情况 ........................................................................................... 7 二、公司债券兑付兑息情况 ............................................................................................... 7 三、公司债券募集资金使用情况 ....................................................................................... 8 四、公司债券资信评级机构情况 ....................................................................................... 9 五、已发行债券变动情况 ................................................................................................... 9 六、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况 ....................................... 9 七、公司债券持有人会议召开情况 ................................................................................. 10 八、公司债券受托管理人履职情况 ................................................................................. 10 第四节 公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 ................................................... 11 第五节 财产和资产情况 ....................................................................................................... 11 一、主要会计数据和财务指标 ......................................................................................... 11 二、主要资产及负债变动情况 ......................................................................................... 13 三、会计师事务所是否对财务报告出具非标准无保留意见 ......................................... 16 四、其他受限资产情况 ..................................................................................................... 16 五、对外担保情况 ............................................................................................................. 17 六、银行授信情况 ............................................................................................................. 19 第六节 公司业务和公司治理情况 ....................................................................................... 20 一、报告期内公司从事的主要业务 ................................................................................. 20 二、报告期内的主要经营情况 ......................................................................................... 21 三、公司未来发展 ............................................................................................................. 23 四、严重违约事项 ............................................................................................................. 24 五、独立性情况 ................................................................................................................. 24 六、非经营性往来占款 ..................................................................................................... 25 七、违法违规情况 ............................................................................................................. 25 第七节 公司重大事项 ........................................................................................................... 26 一、公司涉及的重大诉讼事项 ......................................................................................... 26 二、募集说明书中约定的其他重大事项 ......................................................................... 26 第八节 备查文件目录 ........................................................................................................... 28 四 、释义 发行人、本公司、公司、 厦门中骏 指 厦门中骏集团有限公司 中骏置业、上市公司 指 注册在英属开曼群岛的中骏置业控股有限公 司（China SCE Property Holdings Limited）， 香港联交所上市公司，股票代码为 1966.HK 中骏集团（香港） 指 中骏集团（香港）有限公司 主承销商、债券受托管理 人、国泰君安 指 国泰君安证券股份有限公司 承销团 指 主承销商为本次发行组织的，由主承销商和 分销商组成的承销团 大公国际、资信评级机构 指 大公国际资信评估有限公司 审计机构 指 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 上交所 指 上海证券交易所 报告期 指 2015 年 工作日 指 中华人民共和国商业银行对非个人客户的营 业日（不包括法定节假日） 交易日 指 上海证券交易所营业日 法定节假日 指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或 休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别 行政区和台湾省的法定节假日和/或休息日） 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》 元、千元、万元、亿元 指 如无特别说明，指人民币元、千元、万元、 亿元 本年报中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些 差异是由于四舍五入造成的。 第二节 公司及相关中介机构简介 一 、 公司简介 （一）公司名称： 厦门中骏集团有限公司 公司 简称 ： 厦门中骏 英文名称 ： XIAMEN ZHONGJUN INDUSTRY CO. , LTD . 英文简称 ： 无 （二）公司法定代表人： 郑晓乐 （三）公司信息披露事务负责人： 黄素芬 联系地址： 福建省厦门市湖里区高崎南五路 208 号中骏集团大厦 电话： 0592 - 5721879 传真： 0592 - 5721919 电子信箱： huangsf@sce - re.com （四）公司注册地址： 福建省厦门市湖里区高崎南五路 208 号 9 楼 912 室 公司办公地址 ：福建省厦门市湖里区高崎南五路 2 08 号中骏集团大厦 邮政编码： 36106 公司网址： ww.sce - re.com 电子信箱： zjzy@sce - re.com （五）公司登载年度报告的交易场所网站的网址 ： ww.se.com.cn 年度报告备置地 ： 发行人 ：福建省厦门市湖里区高崎南五路 208 号 主承销商 ： 北京市 西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 9 层 （六）报告期内发行人控股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员 未发生 变更。 二、相关中介机构简介 （一）债券一： 15 中骏 01 债券受托管理人 名称 国泰 君安证券股份有限公司 办公地址 北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 9 层 联系人 孙健、 任峰 联系电话 010 - 59312895 资信评级机构 名称 大公国际资信评估有限公司 办公地址 北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 A 座 29 层 联系人 郑孝君、王晶 联系电话 010 - 5108768 会计师事务所 名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市东城区 东 长安街 1 号东方广场安永大 楼 16 层 签字 会计师 黄寅、冯幸致 联系电话 010 - 581530 （二）债券二： 15 中骏 02 债券受托管理人 名称 国泰君安证券股份有限公司 办公地址 北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 9 层 联系人 孙健、 任峰 联系电话 010 - 59312895 资信评级机构 名称 大公国际资信评估有限公司 办公地址 北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 A 座 29 层 联系人 郑孝君、王晶 联系电话 010 - 5108768 会计师事务所 名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市东城区 东 长安街 1 号东方广场安永大 楼 16 层 签字会计师 黄寅、冯幸致 联系电话 010 - 581530 （ 三 ）中介机构变动情况 截至 2015 年底 ， 发行人 债券发行 的 有关中介机构未发生变动。 第三节 公司在交易所、中小企业股份转让系统上市或转让的公 司债券事项 一、已发行公司债券基本情况 单位 ：亿 元 币种 ： 人民币 债券名称 简称 代码 发行 日 到期日 债券 余额 利率 信用 等级 还本付 息方式 上市交 易场所 投资者 适当性 安排 特殊 条款 执行 情况 厦门中骏 集团有限 公司 201 5 年公司债 券 （第一 期） 15 中 骏 01 136010. SH 2015 年 10 月 28 日 2020 年 10 月 2 8 日 20 20151028 - 20 181027 ， 票面 利率 ： 5.18% ； 20181028 - 20 201027 ， 票面 利率 ： 5.18%+ 上调基点 AA 每年付 息一 次，到 期一次 还本 上交所 合格投 资者 本期债券票面 利率在存续期 内前 3 年固定不 变，在 第 3 年末， 如发行人行使 上调票面利率 选择权，未被回 售部分的债券 票面利率为存 续期内前 3 年票 面利率加提升 的基点，并在本 期债券存续期 内后 2 年固定不 变。 本年 未执行 该 特殊 条款 。 厦门中骏 集团有限 公司 2015 年公司债 券 ( 第二 期 ) 15 中 骏 02 136063. SH 2015 年 12 月 8 日 2020 年 1 2 月 8 日 15 20151208 - 20 181207 ， 票面 利率 ： 5.30% ； 20181208 - 20 201207 ， 票面 利率 ： 5.30%+ 上调基点 AA 二、公司债券兑付兑息情况 （一）债券一：（ 1 5 中骏 01 、 136010.SH ） 本公司在 2015 年 10 月发行公司债券 20 亿元（上交所简称 “ 15 中骏 01 ” ）， 截至 2015 年底，该债券尚未需要支付债券利息 。本期债券在存续期内每年付息 1 次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为： 2016 年至 2020 年每年的 10 月 28 日，若投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息 日为 2016 年至 2018 年每年的 10 月 28 日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至 其后的第 1 个交易日。 （二）债券二：（ 1 5 中骏 02 、 136063.SH ） 本公司在 2015 年 12 月发行公司债券 15 亿元（上交所简称 “ 15 中骏 02 ” ）， 截至 2015 年底，该债券尚未需要支付债券利息 。本期债券在存续期内每年付息 1 次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为： 2016 年至 2020 年每年的 12 月 8 日，若投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2016 年至 2018 年每年的 12 月 8 日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日。 三、公司债券募集资金使用情况 （一）债券一：（ 1 5 中骏 01 、 136010.SH ） 本公司与 中国 银行股份有限公司厦门市机场支行、中国农业银行股份有限公 司厦门市思明支行、上海浦东发展银行股份有限公司厦门观音山支行、平安银行 股份有限公司厦门分行营业部 签署了《资金账户监管协议》，设立了募集资金账 户，确保募集资金专款专用。本次债券募集资金 20 亿元， 扣除 承销费用 募集 资 金 净额为 19.8 亿元 ， 已 使用 19.8 亿 元，用于 偿还公司 金融机构 借款 ， 与募集说 明书 公告的 用途 基本 一致。 募集资金的使用审批均依照公司内部控制程序的相关 规定执行。 （二）债券二：（ 1 5 中骏 02 、 136063.SH ） 本公司与 中国银行股份有限公司厦门市机场 支行、中国农业银行股份有限公 司厦门市思明支行、上海浦东发展银行股份有限公司厦门观音山支行、平安银行 股份有限公司厦门分行营业部 签署了《资金账户监管协议》，设立了募集资金账 户，确保募集资金专款专用。本次债券募集资金 15 亿元， 扣除 承销费用 募集 资 金 净额为 14.8 5 亿元 ， 已 使用 14.85 亿 元，用于 补充流动资金 ，与募集说明书 公 告的 用途、使用计划及其他约定一致。 募集资金的使用审批均依照公司内部控制 程序的相关规定执行。 四、公司债券资信评级机构情况 （一）债券一：（ 1 5 中骏 01 、 136010.SH ） 在本期债券有效存续期间 ， 大公国际 将对发行人进行定期跟踪评级以及不定 期跟踪评级。 大公国际 持续关注外部经营环境的变化、影响本公司经营或财务状况的重大 事件、本公司履行债务的情况等因素， 并 将 于 201 6 年 5 月 30 日 前对公司及公司 债券作出最新跟踪评级，并 披露在上海证券交易所网站和大公国际网站 ，提醒投 资者关注 。 （二）债券二：（ 1 5 中骏 02 、 136063.SH ） 在本期债券有效存续期间， 大公国际 将对发行人进行定期跟踪评级以及不定 期跟踪评级。 大公国际 持续关注外部经营环境的变化、影响本公司经营或财务状况的重大 事件、本公司履行债务的情况等因素， 并 将 于 2016 年 5 月 30 日 前对公司及公司 债券作出最新跟踪评级，并 披露在上海证券交易所网站和大公国际网站 ，提醒投 资者关注 。 五、已发行债券变动情况 （一）债券一：（ 1 5 中骏 01 、 136010.SH ） 截至 2015 年底，公司所发行债券未发生债券变动情况。 （二）债券二：（ 1 5 中骏 02 、 136063.SH ） 截至 2015 年底，公司所发行债券未发生债券变动情况。 六、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况 （一）债券一：（ 1 5 中骏 01 ） 报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明书 中 “增信机制、偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。 （二）债券二：（ 1 5 中骏 02 ） 报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明书 中“增信机制、偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。 七、公司债券持有人会议召开情况 （一）债券一：（ 1 5 中骏 01 ） 在本期债券存续期内，发行人未召开 15 中骏 01 债券持有人大会。 （二）债券一：（ 1 5 中骏 02 ） 在本期债券存续期内，发行人未召开 15 中骏 0 2 债券持有人大会。 八、公司债券受托管理人履职情况 （一）债券一：（ 1 5 中骏 01 ） 本期债券受托管理人为国泰 君安证券 股份有限 公司。在债券存续期内，严格 按照《债券受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资金管理运用情况、 公司债券本息偿付情况等进行了持续跟踪，并督促公司履行公司债券募集说明书 中所约定义务，积极行使了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。 受托管理人预计 将于 2015 年度 结束后六个月 内 披露报告期受托管理事务报 告 。投资者可以至受托管理人国泰君安查阅受托 管理事务报告 ，或访问上海证券 交易所网站（ ww.se.com.cn ）查阅该 报告 。 （一）债券二：（ 1 5 中骏 02 ） 本期债券受托管理人为国泰君安证 券 股份有限 公司。在债券存续期内，严格 按照《债券受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资金管理运用情况、 公司债券本息偿付情况等进行了持续跟踪，并督促公司履行公司债券募集说明书 中所约定义务，积极行使了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。 受托管理人预计 将于 2015 年度 结束后六个月 内 披露报告期受托管理事务报 告 。投资者可以至受托管理人国泰君安查阅受托 管理事务报告 ，或访问上海证券 交易所网站（ ww.se.com.cn ）查阅该 报告 。 第四节 公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 截至 2 015 年底 ， 除 在上海证券交易所 上市 的债券外，本公司 不存在其他债 券和 债务融资工具 ， 不存在延迟支付债券利息或本金的情况。 第五节 财产和资产情况 一、主要会计数据和财务指标 单位 : 万 元 币种 : 人民币 2015 年 2014 年(经重述) 本年比上年增减 总资产 2,873,162.95 2,492,816.61 15.26% 归属于母公司股东的净资产 616,466.62 570,982.77 7.97% 营业收入 738,378.33 700,184.18 5.45% 归属于母公司股东的净利润 52,454.87 83,678.17 -37.31% 息税折旧摊销前净利润（EBITDA） 176,683.30 236,065.39 -25.15% 经营活动产生的现金流量净额 239,066.64 64,225.57 272.23% 投资活动产生的现金流量净额 -233,117.76 -133,141.72 75.09% 筹资活动产生的现金流量净额 113,890.85 84,027.74 35.54% 期末现金及现金等价物余额 390,044.57 270,204.84 44.35% 流动比率 1.64 1.46 12.83% 速动比率 0.52 0.50 3.02% 资产负债率 63.86% 61.33% 4.12% EBITDA 全部债务比 27.13% 50.61% -46.40% 利息保障倍数 4.31 5.77 -25.30% 现金利息保障倍数 5.28 2.91 81.65% EBITDA 利息保障倍数 4.41 5.90 -25.23% 贷款偿还率 100.00% 100.00% 0% 利息偿付率 100.00% 100.00% 0% 注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。 上述财务指标的计算方法如下： 1、EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销； 2、流动比率＝流动资产/流动负债； 3、速动比率＝（流动资产-存货净额）/流动负债； 4、资产负债率=总负债/总资产； 5、EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务； 6、利息保障倍数＝（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（计入财务费用的利息 支出+资本化利息支出）； 7、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现） /现金利息支出； 8、EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）； 9、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额； 10、利息偿付率=实际支付利息/应付利息； （一） 归属于母公司股东的净利润 报告期内，公司 归属于母公司股东的净利润 比 2014 年度 减少 31,23.30 万 元， 降幅为 37.31 % ，主要是由于 公司 2015 年毛利率下降以及投资性房地产公允价值 收益较去年下降导致 。 （ 二 ）经营活动产生的现金流量净额 报告期内，公司经营活动现金流量净额比 2014 年度 大幅增加 174,841.0 7 万 元， 增 幅为 272.23 % ，主要是由于 公司 2015 年合约销售额大幅增加导致 。 （ 三 ）筹资活动产生的现金流量净额 报告期内，公司筹资活动现金流量净额比 2014 年度增加 29,863.1 万 元， 增 幅 为 35.54 % 。 主要是报告期内公司进一步优化并调整债务融资结构，发行公司 债券筹资的增加。 （ 四 ） 投资活动产生的现金流量净额 报告期内，公司 投资 活动现金流量净额比 2014 年度 减少 99,976.04 万 元， 降 幅 为 75.09 % ，主要是由于 公司 2015 年加大对一线城市和 优质 二线城市项目的投 资导致 。 主要新增项目有： 1 、天津柏景湾 项目，项目总建筑面积 11.75 万平方 米，地价 6.02 亿元 ； 2 、上海市普陀区 天悦 地块项目，项目总建筑面积 8.07 万 平方米，地价 16.67 亿元 ； 3 、北京市昌平区百善三角地项目，项目总建筑面积 8.39 万平方米，地价 5.04 亿元 ； 4 、南昌尚城项目，项目总建筑面积 17.93 万平 方米，地价 6.30 亿元。 （ 五 ）期末现金及现金等价物余额 报告期末，公司现金及现金等价物余额 （不含受限制货币资金） 比 2014 年 大幅增加 119,839.73 万 元， 增 幅为 44.35 % ，主要是公司 经营情况良好，经营性 现金流净额大幅增加导致 。 （ 六 ） 资产负债率 报告期末，公司资产负债率为 63.86 % ，比 2014 年末 上升 4.12% ， 公司发行 2015 年 公司债券 后，公司的资产负债率变动不大，对公司债券的偿还能力影响 不大 。 （ 七 ） EBITDA 全部债务比 报告期内，公司 EBITDA 全部债务比 2014 年 下降 46.40 % ，主要是由于公 司发行 2015 年 公司债券导致负债增加及本年公司 毛利 下滑 导致 。 （ 八 ）现金利息保障倍数 报告期内，公司现金利息保障倍数比 2014 年 上升 81.65 % ，主要是由于公司 销售商品收到的现金 大幅增加 导致的经营活动产生的现金流量净额 大幅增加 所 致。 二、主要资产及负债变动情况 截至 2015 年 12 月 31 日公司主要资产及负债变动情况如下表所示： 资产负债明细表 单位：万元， 币种：人民币 项目 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 （经重述） 本年比上年增 减 一、流动资产 货币资金 501,967.02 363,345.76 38.15% 应收账款 9,952.23 29,90.96 - 66.82% 预付款项 4,618.45 6,845.20 - 32.53% 应收利息 - 14.13 - 10.0% 其他应收款 154,431.02 210,02.6 - 26.46% 存货 1,453,63.27 1,29,710.68 18.21% 其他流动资产 - 40,0.0 - 10.0% 流动资产合计 2,124,631.9 1,879,909.38 13.02% 二、非流动资产 长期股权投资 69,317.98 51,389.37 34.89% 投资性房地产 316,250.0 296,820.0 6.5% 固定资产 12,234.53 14,17.78 - 13 .34% 无形资产 258,504.2 186,73.24 38.4% 递延所得税资产 11,352.37 17,278.84 - 34.30% 其他非流动资产 80,871.86 46,568.0 73.6% 非流动资产合计 748,530.96 612,907.23 22.13% 三、资产总计 2,873,162.95 2,492,816.61 15.26% 四、流动负债 短期借款 68,10.0 63,60.0 7.08% 应付账款 172,751.14 127 ,315.91 35.69% 预收款项 648,959.40 449,832.73 44.27% 应付职工薪酬 913.46 594.58 53.63% 应交税费 - 27,869.91 19,910.75 - 239.97% 应付利息 2,389.17 68.85 246.84% 其他应付款 343,572.18 42,125.63 - 18.61% 一年内到期的非流动负债 83,191.28 205,781.6 - 59.57% 五、流动负债合计 1,292,06.72 1,289,850 .09 0.17% 六、非流动负债 长期借款 153,57.0 197,040.72 - 22.06% 应付债券 346,381.09 - 10.0% 递延所得税负债 39,982.69 39,484.01 1.26% 其他非流动负债 2,731.49 2,484.24 9.95% 七、非流动负债合计 542,672.27 239,08.98 127.05% 八、负债合计 1,834,678.9 1,528,859.07 20.0% （一） 货币资金 报告期末，货币资金余额较上 年增长 138,621 .26 万元，增长幅度为 38.15 % ， 主要是由于 公司 2015 年合约销售额大幅增加导致 。 （二） 应收账款 报告期末，应收账款余额较上年减少 20,038.73 万元，降幅为 66.82 % ， 主 要是由于 公司加强了客户欠款的催收工作，梳理了相关的流程，加快了客户的回 款进度 。 （三） 其他应收款 报告期末，其他应收款余额较上年减少 55,571.64 万元，降幅为 26.46 % ， 主要是由于 公司加强关联方其他应收款项的梳理，收回了公司于 2015 年公司债 券发行前拆借给公司关联方的款项 。 （四） 存货 报告期末，存货余额较上年增加 2 23,95 2.59 万元，增幅为 18.21 % ， 主要 是由于 公司加大了对一线城市的投资，公司开发成本较去年增加 71, 63 8.83 万元， 以及 2015 年完工的项目较多，公司开发产品较去年增加 152,31 3.75 万元。 （五） 无形资产 报告期末，无形资产余额较上年增加 71,7 0.97 万元，增幅为 38.4 % ， 主 要是由于 公司加大了对一二线城市的投资， 天津柏景湾项目新增土地款投入 62,501 .3 万元 。 （六） 其他非流动资产 报告期末，其他非流动资产余额较上年增加 34,303.86 万元，增幅为 73.6 % ，其他非流动资产为预付土 地出让金。 主要是由于 公司加大了对一二线城 市的投资，主要新增项目有： 1 、上海市普陀区 天悦 地块项目，项目总建筑面积 8.07 万平方米，地价 16.67 亿元 ，预付土地出让金 3.3 亿元 ； 2 、北京市昌平区 百善三角地项目，项目总建筑面积 8.39 万平方米，地价 5.04 亿元 ，预付土地出 让金 1.60 亿元 ； 3 、南昌尚城项目，项目总建筑面积 17.93 万平方米，地价 6.30 亿元 ，预付土地出让金 3.15 亿元 。 （七） 应付账款 报告期末，应付账款余额较上年增加 45,435 .23 万元，增幅为 35.69 % 。主 要是由于公司开发项目增加，相应的应付 施工方的工程款增加导致，所有的应付 账款全部为未到结算期的正常款项。 （八） 预收账款 报告期末，预收账款余额较上年增加 19,12 6.68 万元，增幅为 44.27 % 。 主要是由于房地产行业是项目预售制，公司项目预售以及回款较去年增幅较大导 致，说明公司运营情况良好。 （九） 应付利息 报告期末，应付利息余额较上年增加 1,70 .32 万元，增幅为 246.84 % 。主 要是由于公司发行 2015 年公司债导致利息支出增加。 （十） 一年内到期的非流动负债 报告期末，一年内到期的非流动负债余额较上年减少 12,590 .37 万元，降 幅为 59.57 % 。主要是公司将 2015 年公司债募集的资金用于偿还原有借款，降低 融资成本，调整融资结构，降低 了一年内到期 非流动 负债 的 比率 ，公司短期偿债 压力降低 。 （十一） 长期借款 报告期末，长期借款余额较上年减少 43,46 3.72 万元，降幅为 22.06 % 。主 要是公司将 2015 年公司债募集的资金用于偿还原有借款，降低融资成本，调整 融资结构， 长期借款金额相应减少 。 三 、会计师事务所是否对财务报告出具非标准无保留意见 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 对本公司 2015 年度财务报告进行 了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。 四 、其 他受限资产情况 截至本报告期末，本公司所有权受限制的资产明细如下： 单位 : 万 元 币种 : 人民币 项目 数额 用途 受限形式 货币资金 11,92 .45 监管账户 / 保证金 担保、质押 存货 646,82 7.71 取得银行贷款 抵押 长期股权投资 35,767 .49 取得银行贷款 质 押 投资性房地产 40,690 .0 取得银行贷款 抵押 固定资产 5,103 .39 取得银行贷款 抵押 无形资产 67,912 .48 取得银行贷款 抵押 合计 908, 22 3.53 除此以外，发行人不存在其 他任何具有可对抗第三人的优先偿付负债的情 况。 五 、对外担保情况 截至本报告期末，本公司对外担保变动情况如下： 单位 : 万 元 币种 : 人民币 2015 年 2014 年 本年比上年增减 对外担保 279 , 30 .0 206,0 .0 35.58 % 公司对外担保金额增加主要是上海中骏创富房地产有限公司的担保由 170,0 .0 万元增加到 208,0 .0 万元。对外担保的公司 为本公司的关联企业 ， 目前 被 担保公司运营正常，对公司偿债能力不构成影响。对外担保明细如下表： 单位 : 万 元 币种 : 人民币 序号 被担 保人 名称 注册资本 （万元） 主要业务 资信 情况 被担保债务 到期日期 担保类 型 担保金额 （万元） 1 石狮市闽 南黄金海 岸渡假村 有限公司 80,0 .0 房地产开 发 正常 2016/12/25 保证 6 ,0 .0 2 石狮市闽 南黄金海 岸渡假村 有限公司 80,0 .0 房地产开 发 正常 2016/7/9 保证 50,0 .0 3 上海中骏 创富房地 产有限公 司 180,0 .0 房地产开 发 正常 2017/10/12 保证 120,0 .0 4 上海中骏 创富房地 产有限公 司 1 80,0 .0 房地产开 发 正常 2020/8/16 保证 88,0 .0 5 泉州骏辉 房地产开 发有限公 司 25,0 .0 房地产开 发 正常 2017/7/24 保证 15,30 .0 合计 279,30 .0 （1） 石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司 石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司成立于 193 年 2 月 22 日，注册资本 8 亿元人民币，注册类型为有限责任公司（台港澳法人独资），由 本公司 的控股 东中骏置业控股有限公司 投资控股 。经营范围：综合开发建设及经营石狮闽南黄 金 海岸经济区，商住楼，海滨浴场，游乐场，旅游俱乐部，健身中心等配套设施。 项目名称为石狮中骏黄金海岸，目前部分项目已完工、部分项目在建预售中、部 分项目待建。 截至 2015 年末，该公司总资产为 180,318.81 万元，总负债为 102,69.17 万 元，净资产为 77,619.64 万元； 2015 年度，实现营业收入 11,717.23 万元，净利 润为 - 2,718.40 万元。 （2） 上海中骏创富房地产有限公司 上海中骏创富房地产有限公司成立于 2013 年 12 月 20 日，是 本公司 的关联 企业，其注册资本为 18 亿元人民币 ，公司持有其 20% 的 股权，其经营范围包括 在上海市虹桥商务区核心区北片区 01 、 03 号地块内从事办公楼、商业楼的开发、 建造、出租、出售；配套设施的经营和管理；物业管理；停车场管理 。 项目名称 为中骏广场，目前项目 03 号地块已预售， 01 号地块 待建 。 截至 2015 年末，该公司总资产为 484,798.18 万元，总负债为 305,960.73 万 元，净资产为 178,837.45 万元； 2015 年度，实现营业收入 0 万元，净利润为 - 1,317.01 万元。 （3） 泉州骏辉房地产开发有限公司 泉州骏辉房地产开发有限公司成立于 2013 年 6 月 5 日，注册资本 2.5 亿元 人民币，注册类型为有限责任公司（台港澳与境内合资），由 本公司 的控股东 中骏置业控股有限公司 投资控股 。经营范围为：在泉州市鲤城区金龙街道古店社 区 2013 - 8 号地块开发、出租、出售、物业管理。项目名称为泉州中骏商城，目 前项目在建预售中。 截至 2015 年末，该公司总资产为 109,316.71 万元，总负债为 71,249.09 万元， 净资产为 38,067.62 万元； 2015 年度，实现营业收入 263.38 万元，净利润为 14,0.74 万元 ，利润主要来自于公司投资性房地产增值 21 , 015 . 86 万元 六 、银行授信情况 公司 具有良好的信用状况，在各大银行均具有良好的信誉，获得了各大银行 较高的授信额度。截至 2015 年 12 月 31 日，发行人在金融机构的授信额度总 额为 494,368 .28 万元，其中已使用授信额度 393,868 .28 万元，未使用额度 10,50 .0 万元。报告期内，公司均已按时还本付息，不存 在任何违约事项， 不 存在逾期未偿还债项。 第六节 公司业务和公司治理情况 一、报告期内公司从事的主要业务 公司为中骏置业最主要的境内运营平台，中骏置业在中国房地产界具有较强 的品牌影响力，在《 201 6 年中国房地产开发企业 50 强测评研究报告》中列第 44 位，位居中国房地产开发企业 50 强； 2016 年中国房地产开发企业区域营运 10 强中位居第 2 名； 在《 2015 中国房地产上市公司测评研究报告》中荣膺“ 2015 中国房地产上市公司综合实力 10 强”第 45 位，同时位列“ 2015 中国房地产公 司风险控制 5 强”第 3 名。 公司主要业务包括房地产开发、物业服务 和投资管理 等。至今已发展成为中 国知名的大型综合性集团企业 。 本公司在厦门、上海成立双运营总部， 实施以“长 三角经济圈 、 环渤海经济圈、 珠三角经济圈 及 海峡西岸经济圈的一二线城市 ”为 重心 的 区域聚焦 战略，以住宅 开发、商业中心为核心业务发展线，发挥综合运行 优势，创新业务发展模式，积累优质土地资源。 截止 2015 年 12 月 31 日，公司 土地储备面积 52 万平方米，土地储备成本 172 亿元。其中 北京、上海两个一线 城市的土地成本占比达 58% ，预计未来一线城市的销售贡献将达 58% 以上。公 司于 2016 年 2 月 26 日竞得北京市门头沟一块商住用地，项目总建面积 263,191 平方米，总地价 39.48 亿元， 10% 持股。加上本项目后，北京、上海两个一线城 市的土地成本占比达 66% 。 经过多年积累，公司房地产业务的规模及运营能力不断提升，经营业绩 逐年 稳步上升。 2012 - 2015 年公司分别实现营业收入 363,249.39 万元、 685,823.07 万 元、 70 , 184. 1 8 万元、 738 , 378.3 万元，年均复合增长率达 26.68% ，业务高速发 展。随着中国经济的快速发展，居民收入的日益增长，城市化进程的不断深入， 公司将抓住行业未来发展之宏机，在中国房地产市场分化转型的发展阶段，加快 战略转型，并通过不断创新，持续提升公司的差异竞争优势，为客户、为股东、 为员工、为合作伙伴持续创造价值，为成为中国最具价值的地产综合营运商而不 懈努力。 二、报告期内的主要经营情 况 （ 一） 公司 主要经营业务 报告期内各期，销售房地产收入占公司营业收入的比例均超过 96% 。从公司 营业收入的构成来看，公司的营业收入主要来自销售房地产收入、租赁收入、物 业管理费收入等业务，其他业务收入在公司总体营业收入中占比较小。 最近两年公司主营业务收入按业务板块划分构成情况如下： 单位：万元，% 业务板块 2015 年度 2014 年度（经重述） 金额 占比% 金额 占比% 销售房地产收入 711,538.41 96.37 673,807.88 96.23 租赁收入 7,074.52 0.96 3,935.28 0.56 物业管理费收入 2,651.96 0.36 1,362.00 0.19 其他 17,113.45 2.32 21,079.02 3.01 合计 738,378.33 100.00 700,184.18 100.00 公司房地产开发项目以住宅地产为主，商业地产为辅，住宅地产的营业收入 占公司销售房地产收入的比例均超过 90% 。经过多年的发展，公司住宅类产品已 形成系统的、成熟的产品系列，主要包括四季系列、蓝湾系列、天字系列三大产 品线。 四季系列以刚性需求为主，代表产品有四季阳光 、四季花城等；蓝湾系列以 改善型需求为主，代表产品有蓝湾半岛、蓝湾香郡等；天字系列为豪宅产品，面 对高端客户，是厦门中骏开发的顶级住宅，代表作有天峰、天誉等。上述三大产 品在户型面积、建筑标准、小区会所、大堂、前室装修标准以及景观建设标准等 方面均已形成相应的标准化文件，能够满足公司快速开发的要求。 公司商业地产收入来源为厦门冠骏航空仓储服务有限公司、厦门中骏商业管 理 有限 公司、福建省海峡西岸投资有限公司、中骏（泉州）房地产开发有限公司、 泉州世界城物业管理公司。 最近两年公司营业收入、成本、费用、现金流等项目变动情况 如下： 单位：万元 项目 2015 年 2014 年（经重述） 同比增减 营业收入 738,378.3 70,184.18 5.45% 营业成本 513,185.47 434,627.04 18.07% 营业税金及附加 54,679.17 74,013.42 - 26.12% 销售费用 22,78.27 18,47.8 23.3% 管理费用 19,920.79 19,317.09 3.13% 财务费用 7,41.56 782.92 850.49% 经营活动产生的现金流量净额 239,0 66.64 64,25.57 272.23% 投资活动产生的现金流量净额 - 23,17.76 - 13,141.72 75.09% 筹资活动产生的现金流量净额 113,890.85 84,027.74 35.54% （ 1 ）财务费用 报告期内，公司 财务费用 比 2014 年度 大幅增加 6,658.64 万 元， 增 幅为 850.49 % ，主要是由于 公司 2015 年 部分在建工程项目 已 完工 ， 已完工 项目 借款利 息费用化导致。 （ 2 ） 经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额和筹资 活动产生的现金流量净额 该三项指标 增幅超过 30% ，其变动原因请参见“第五节财产和资产情况”中 的“一、主要会计数据和财务指标”。 （二） 公司投资 状况 公司 2015 年新增 两家 合营企业和一家联营企业，分别为北京锦昊方圆置业 有限公司 、 泉州兆悦置业有限公司 和天津梅江秋实置业有限公司 。北京锦昊方圆 置业有限公司成立于 2015 年 1 月 7 日，注册资本 90,0 万元 人民币 ，开发项目 为北京市 丰台区樊家村 3 号地 块，公司持股比率为 16.5% 。泉州兆悦置业有限公 司成立于 2015 年 11 月 4 日，注册资本 5,0 万元 人民币 ，开发项目为泉州市洛 江区中泱天成项目，公司持股比率 为 30% 。 天津梅江秋实置业有限公司成立于 2015 年 11 月 4 日，注册资本 5,0 万元人民币，公司持股比率为 25% 。 公司 2015 年继续加大一线城市以及 优质 二线城市投资，主要新增项目有： 1 、 天津柏景湾项目，项目总建筑面积 11.75 万平方米，地价 6.02 亿元。 2 、上海市 普陀区 天悦 地块项目，项目总建筑面积 8.07 万平方米，地价 16.67 亿元。 3 、北 京市昌平区百善三角地项目，项目总建筑面积 8.39 万平方米，地价 5.04 亿元。 4 、 南昌尚城项目，项目总建筑面积 17.93 万平方米，地价 6.30 亿元。 三、公司未来发展 （一）行业格局和趋势 1. 政策环境：央行实施多次双降政策，全面利好房地产行业。国内企业债 市审批放宽，有利房企降低财务成本。国务院定调促消费、去库存，市场运行环 境日趋宽松，有效推动市场需求释放。 2. 市场表现：市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓 解。改善需求显著释放，一线及 优质 二线城市高价位楼盘成交占比提升，但三四 线城市库存压力仍然巨大。 3. 土地市场：城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线城市土地市场遇 冷。 4. 房企表现：品牌房企业绩稳步增长，市场领先优势进一步彰显。房地产 企业日渐分 化，行业集中度进一步提升。 （二）公司未来发展战略及下一年度经营计划 公司 以 “ 专筑你的感动 ” 为企业宗旨，以满足客户需求为企业使命，孜 追求产品的卓越品质。 坚持 品牌化、专业化及市场化运作的经营 方针 ，建立客户 导向的经营体系，通过与国际知名团队合作，引入先进的建筑和园林景观规划设 计理念，不断提升项目的优质生活空间，为客户提供最满意的产品和服务。 公司未来的发展战略，一是 以“长三角经济圈、环渤海经济圈、珠三角经济 圈及海峡西岸经济圈的一二线城市”为重心的区域聚焦战略，加大北京、上海、 深圳等一线城市的投入占比， 集中资 源进行开发，保持合理的增长速度，在兼顾 利润的同时扩大规模和市场占有率；二是在传统的住宅开发之外，加大在一线城 市商业地产的开发力度，在开发的同时增加一线城市持有型商业物业，增加未来 长期稳定的收入。三是在企业内部管理上，每年都在根据战略目标提出新的管理 升级计划，并且引入互联网的技术和思维，以更好的适应市场的变化， 进一步拓 展及深耕国内市场，提升品牌知名度，为行业、为社会、为客户做出更大的贡献。 坚持积极稳健的经营理念，以“土地获取、产品定位、销售节奏、成本管控” 为经营管理核心要素，全面落实 2016 年各项工作计划： 1 、 完善战略布局，拓宽土地获取渠道，加强产品创新，提升优质土地获取 能力 。 2 、 加快人力资源建设步伐，突破选人瓶颈，优化人力资源配置，提升组织 能力 3 、 创新营销模式，提高产品精准定位及营销精准能力，打造狼性营销团队 4 、 加强成本管控，降低财务及各项成本，提高精细化管理水平，提升运营 效率，实现企业利润最大化 5 、 提高资产运营管理规模及效益，建立可持续发展模式 6 、 部署行业转型，适度开展多元化经营，构建金融投资平台 四、严重违约事项 截至 2015 年底 ， 发行人 与主要客户发生业务往来时，未发生严重违约事 项。 五、独立性情况 截至 2015 年底 ， 发行人 与控股东在业务、人员、资产、机构、财务等方 面不存在不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况。 六、非经营性往来占款 截至 2015 年底 ， 发行人 不存在非经营性往来占款或资金拆借的情形，或者 违规为控股东、实际控制人及其关联方提供担保的情形。 七、违法违规情况 截至 2015 年底 ， 发行人 在公司治理、内部控制等方面不存在违反《公司法》、 《公司章程》规定的情况。 第七节 公司重大事项 一、公司涉及的重大诉讼事项 报告期内，本公司没有正在进行的或未决的会对公司财务状况 及运营情况产 生重大不利影响的任何诉讼、仲裁或行政程序。 报告期内，本公司债券不存在面临暂停或终止上市风险的情况。 报告期内， 本公司并无破产重组以及控股东、实际控制人 、董事、监事、 高级管理人员涉嫌犯罪 等应披露重大事项发生。 二、募集说明书中约定的其他重大事项 序号 相关事项 是否发生 前述事项 （未完）  |