[年报]华侨城Ａ:2015年年度报告
深圳华侨城股份有限公司 2015 年年度报告 2016 年 04 月 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人段先念、主管会计工作负责人王晓雯及会计机构负责人 ( 会计主 管人员 ) 丁友萍声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2016 年 4 月 20 日的公 司总股本为基数，向全体股东 每 10 股派发现金红利 0.7 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。 董事长致辞 尊敬的各位股东： 2015年是“我们的华侨城·创想三十周年”，是华侨城继往开来的一年。在华侨城成立30周年之际，华侨城股份公司董 事会、经营班子也进行了调整，华侨城进入新的发展阶段。 2015年，是公司步稳蹄急、奋发有为的一年。在复杂的经营形势下，公司上下团结一心，扎实苦干，主营业务稳中有增， 收入、利润均完成了年初预算的挑战目标，年收入和利润总额分别连续保持在300亿元和70亿元以上；公司年末总资产首次 突破千亿大关，资产负债率为整体上市以来的最低值。 2015年，是公司锐意进取、硕果累累的一年。公司坚守中国旅游领军品牌的使命，高举旅游大旗，全年全口径游客接待 量突破3300万人次，进一步巩固了“亚洲第一、世界前四”的行业地位；公司深化既有商业模式创新，打开“旅游+地产” 的边界，以一线城市为核心，先后在深圳、北京、南京和上海等地投入近300亿元获取优质资源，赢得市场先机，并为旅游 业务全国布点打下坚实的经济基础。 2015年，是公司突破发展，改革创新的一年。公司坚持创新发展路径和商业模式，管理输出常德水公园，标志着公司以 轻资产方式拓展旅游业务取得重要突破，也为在全国布点自然文化景区，展开“旅游+互联网+金融”模式奏响了序曲；公司 积极开展前期研究，“文化+旅游+城镇化”的发展模式日趋清晰，即将在成都、太原和深圳展开画卷。 2015年，是公司拥抱时代，自我超越的一年。公司加快混合所有制改革步伐，加快与互联网和资本市场融合。华侨城旅 游统一在线营销平台不断完善，先后与大型互联网平台公司建立伙伴关系；公司与民营企业合作，混合发展快速切入深圳城 市更新领域；公司先后入股成都文旅集团旗下文旅股份和体产公司，介入当地优质资源开发；公司作为战略投资者参与招商 局自贸区板块整体上市配套增发，成为新上市公司的前十大股东之一；华侨城亚洲探索通过收购城市核心成熟物业获得稳定 收益，香港华侨城参与发起金融租赁公司，推进产融结合；公司顺利完成上市以来最大规模的股本融资，引入前海人寿与钜 盛华作为公司战略投资者，并在年底启动公司债发行工作；公司下属华侨城文旅科技公司成功在新三板挂牌后，积极谋求主 板借壳上市，如获通过，公司将在A股新增一个上市平台，进一步改善公司估值体系。 2015年是难忘的，2016年是充满期待的。新常态下，互联网和金融正在全面渗透，改变既有的商业规则；文化产业进入 “文化+”的时代，焕发出新的生命力；旅游业千军进发，日趋兴旺，竞争也日趋激烈；房地产深度分化，繁荣和调整同在。 新常态下，企业发展的机遇前所未有，困难前所未有，挑战也前所未有。 2016年是“十三五”的开局之年。面对新常态，华侨城人有新精神：有危才有机，困难时刻显身手，具有“少年情怀” 的华侨城人，将点燃干事的激情，激励起再次创业的壮志。 面对新常态，华侨城人有新思维：“创新、协调、绿色、开放、共享”的五大发展理念是“指挥棒”，华侨城人将在新 的指挥棒下突出改革重点、调整发展战略、转变经营理念和模式。 面对新常态，华侨城人有新思路：“先人一步，高人一筹，赢在眼光，胜在思路”，在“文化+”的时代旋律下，华侨 城人将继续深化“旅游+地产”的创业模式，创新“旅游+互联网+金融”的补偿模式，深耕“文化+旅游+城镇化”的发展模 式；“有加有减，既加又减，该加就加，该减就减”，加快企业内外部的整合重组，投身国企改革，进一步加强产融结合。 面对新常态，华侨城人将有新举措：一是内抓协同整合，实施架构重组，推进扁平化，实现资源共享，释放协同效率， “让听得到炮声的人决定何时开炮”；二是实施资本市场重组，让华侨城的业务能力与资本市场更加直接对接，充分兑现资 源价值，让“旅游+地产”在资本市场上实现“1+1>2”；三是华侨城旅游通过“多条腿”走路，占领中国旅游的“领跑”地 位，老景区、欢乐谷、生态旅游景区、自然文化景区、以及其它参控股旅游公司齐头并进，实现华侨城旅游轻资产拓展，向 战略联盟要效益，实现“旅游+互联网+金融”的模式布局；四是“文化+旅游+城镇化”项目落地，因地制宜，为公司未来长 远发展储备战略资源；五是以“文化+互联网+金融”，助力华侨城进一步进入文化产业核心层，布局内容，取得关键技术； 六是继续在一线城市，通过多种方式获取“白菜心”优质资源，确保公司重要业绩来源的稳定增长；七是推动扶植自身业务 上市，收购兼并，参与资本运作等多种手段，实施公司参控股上市公司数量“倍增计划”，系统规划本公司与各所属上市公 司的发展功能定位，连通国内、国际两个资本市场；八是实体经济与金融资本相结合，实业经营与资本经营并举，产业资本 与金融资本并重，发展华侨城主导的金融保障体系，构建华侨城的大金融生态体系；在华侨城有业务优势领域，推动与各类 资本共同设立具有行业影响力的股权投资基金；九是积极开展“一带一路”沿线国家机会拓展，与产业链相关企业“编队出 海、联合舰队”的方式实现优势互补；十是加大市场化选人用人力度，加强向外部、向市场开放竞聘力度；创新考核激励机 制，对不同行业企业分类管理，分类考核。 “适应新常态，迈上新台阶”，2016年，是华侨城再出发的一年。公司上下的努力，就是持续为关心和支持华侨城的投 资者创造价值，为社会做出贡献。感谢投资者一直以来信任和支持华侨城的最好方式，就是华侨城团队用实际行动、用更好 的业绩、更好的资本市场表现来回报广大投资者和社会，让每个股东有更多的“获得感”，共同建设“我们的华侨城”！ 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................ ................................ ................................ ...... 10 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ................................ .. 14 第三节 公司业务概要 ................................ ................................ ................................ ...................... 16 第四节 管理层讨论与分析 ................................ ................................ ................................ .............. 31 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ .............................. 41 第六节 股份变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ .......... 47 第七节 优先股相关情况 ................................ ................................ ................................ .................. 47 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ................................ .......... 48 第九节 公司治理 ................................ ................................ ................................ .............................. 55 第 十节 财务报告 ................................ ................................ ................................ .............................. 60 第十一节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ................ 178 释义 释义项 指 释义内容 华侨城集团 指 华侨城集团公司 康佳集团 指 康佳集团股份有限公司 南磨房 指 北京南磨房旅游发展有限公司 华夏演出 指 深圳华夏演出有限公司 华夏艺术中心 指 深圳华夏艺术中心有限公司 东部华侨城 指 深圳东部华侨城有限公 司 茶艺度假 指 深圳东部华侨城茶艺度假有限公司 泰州华侨城 指 泰州华侨城有限公司 东部物业 指 深圳东部华侨城物业管理有限公司 东部置业 指 深圳东部华侨城置业有限公司 大鹏旅游 指 深圳大鹏华侨城旅游开发有限公司 华侨城房地产 指 深圳华侨城房地产有限公司 都市娱乐 指 深圳华侨城都市娱乐投资公司 上海天祥华侨城 指 上海天祥华侨城投资有限公司 上海万锦置业 指 上海万锦置业发展有限公司 北京四方 指 北京四方投资管理有限公司 侨建监理 指 深圳市侨建工程监理有限公司 华侨城物 业 指 深圳市华侨城物业服务有限公司 北京物业 指 北京华侨城物业服务有限公司 侨城加油 指 深圳市侨城加油站有限公司 侨香加油 指 深圳市侨香加油站有限公司 消防安装 指 深圳市华侨城消防安装工程有限公司 建筑安装 指 深圳特区华侨城建筑安装工程公司 华侨城高尔夫 指 深圳市华侨城高尔夫俱乐部有限公司 华侨城会所 指 深圳华侨城会所管理有限公司 上海浦深 指 上海浦深投资管理有限公司 天津华侨城 指 天津华侨城实业有限公司 天津丽湖 指 天津华侨城丽湖旅游开发有限公司 天津东丽湖 指 天津东丽湖华侨城旅游投资有限公司 西安华侨城 指 西安华侨城投资有限公司 曲江华侨城 指 西安曲江华侨城投资发展有限公司 创意园 指 深圳华侨城创意园有限公司 侨城装饰 指 深圳特区华侨城装饰工程公司 深圳欢乐谷 指 深圳华侨城欢乐谷旅游公司 威尼斯酒店 指 深圳威尼斯酒店 华侨城旅行社 指 深圳华侨城国际旅行社有限公司 国际传媒 指 深圳华侨城国际传媒演艺有限公司 传媒广告 指 深圳华侨城传媒广告有限公司 文化演艺营销 指 深圳华侨城文化演艺营销有限公司 上海华侨城 指 上海华侨城 投资发展有限公司 北京华侨城 指 北京世纪华侨城实业有限公司 歌舞团演艺 指 深圳歌舞团演艺有限公司 云南华侨城 指 云南华侨城实业有限公司 武汉华侨城 指 武汉华侨城实业发展有限公司 哈克公司 指 深圳华侨城哈克文化有限公司 华侨城投资 指 深圳市华侨城投资有限公司 水电公司 指 深圳华侨城水电有限公司 华中发电 指 深圳市华中发电有限公司 旅游策划公司 指 深圳市华侨城旅游策划顾问有限公司 文化旅游科技 指 深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司 青岛华侨城 指 青岛华侨城实业有限公司 资产管理公司 指 深圳华侨城资产管理有限公司 华侨城大酒店 指 深圳华侨城大酒店有限公司 海景酒店 指 深圳海景奥思廷酒店有限公司 酒店置业 指 深圳市华侨城酒店置业有限公司 酒店管理公司 指 深圳市华侨城国际酒店管理有限公司 兴侨实业 指 深圳市华侨城兴侨实业发展有限公司 香港华侨城 指 香港华侨城有限公司 华侨城亚洲 指 华侨城（亚洲）控股有限公司 耀豪国际 指 耀豪国际有限公司 豪科投资 指 豪科投资有限公司 上海置地 指 华侨城（上海）置地有限公司 成都华侨城 指 成都天府 华侨城实业发展有限公司 华力控股 指 华力控股（集团）有限公司 深圳华力 指 深圳华力包装贸易有限公司 上海华励 指 上海华励包装有限公司 华励惠州 指 华励包装（惠州）有限公司 中山华励 指 中山华励包装有限公司 中山华力 指 中山华力包装有限公司 安徽华力 指 安徽华力包装有限公司 惠州华力 指 惠州华力包装有限公司 苏州华力 指 苏州华力环保包装科技有限公司 深圳华友包装 指 深圳华友包装贸易有限公司 华京投资公司 指 深圳市华京投资有限公司 深圳世界之窗 指 深圳世界之窗有限 公司 锦绣中华 指 深圳锦绣中华发展有限公司 长沙世界之窗 指 长沙世界之窗有限公司 星美机电 指 深圳星美机电科技实业有限公司 江通动画 指 江通动画股份有限公司 兴侨科技 指 深圳市华侨城兴侨科技发展有限公司 招商华侨城 指 深圳招商华侨城投资有限公司 招商华侨城物业 指 深圳招商华侨城物业管理有限公司 体育中心 指 深圳市华侨城体育中心有限公司 宁波华侨城 指 宁波华侨城投资发展有限公司 景区管理公司 指 深圳华侨城旅游景区管理有限公司 华侨城湖北旅行社 指 深圳华侨城国际旅行社 湖北有限公司 华港企业 指 华港企业有限公司 顺德华侨城 指 广东顺德华侨城实业发展有限公司 北京广盈 指 北京广盈房地产开发有限公司 福州华侨城 指 福州华侨城实业发展有限公司 创意文化酒店 指 深圳市华侨城创意文化酒店有限公司 重庆华侨城 指 重庆华侨城实业发展有限公司 重庆置地 指 重庆华侨城置地有限公司 江苏华侨城 指 江苏华侨城控股有限公司 资汇控股公司 指 资汇控股有限公司 豪力公司 指 豪力有限公司 钻石毛坯交易中心 指 深圳市钻石毛坯交易中心有限公司 恒祥基 指 深圳 市恒祥基房地产开发建设有限公司 华秦发展 指 华秦发展有限公司 华昌国际 指 华昌国际有限公司 西安置地 指 西安华侨城置地有限公司 成都文旅 指 成都文化旅游发展股份有限公司 侨城汇 指 侨城汇网络科技有限公司 南京华侨城 指 南京华侨城实业发展有限公司 北京侨禧 指 北京侨禧投资有限公司 成都华鑫环城 指 成都市华鑫环城实业有限公司 Oct vision inc 指 Oct vision inc 新南水门 指 深圳市新南水门投资有限公司 协跃房地产 指 深圳市协跃房地产开发有限公司 和冠房地产 指 深圳市和冠房地产开发有限公司 鸿怡达房地产 指 深圳市鸿怡达房地产开发有限公司 德恒基房地产 指 深圳市德恒基房地产开发有限公司 协豪房地产 指 深圳市协豪房地产开发有限公司 成都创盈 指 成都华侨城创盈企业管理有限公司 招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 华侨城 A 股票代码 000069 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳华侨城股份有限公司 公司的中文简称 华侨城 公司的外文 名称（如有） Overseas Chinese Town 公司的外文名称缩写（如有） OCT 公司的法定代表人 段先念 注册地址 深圳市南山区华侨城指挥部大楼 103 、 105 、 107 、 111 、 112 室 注册地址的邮政编码 518053 办公地址 广东省深圳市南山区华侨城办公大楼 办公地址的邮政编码 518053 公司网址 http://www.octholding.com 电子信箱 000069IR@chinaoct.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 曾 辉 陈 钢 联系地址 广东省深圳市南山区华侨城集团办公大楼 广东省深圳市南山区华侨城集团办公大楼 电话 0755 - 26909069 0755 - 26909069 传真 0755 - 26600936 0755 - 26600936 电子信箱 000069IR@chinaoct.com 000069IR@chinaoct.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.co m.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会秘书处 四、注册变更情况 组织机构代码 27937410 - 5 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 无变更 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西路 3 - 9 层 签字会计师姓名 汤其美 刘剑华 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐机构 代表人姓名 持续督导期间 中国国际金融股份有限公司 北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸 大厦 2 座 27 - 28 层 许佳、刘之阳 2016 年 1 月 6 日 — 2017 年 12 月 31 日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年 营业收入（元） 32,236,329,531.21 30,718,199,315.09 4.94% 28,156,382,086.85 归属于上市公司股东的净利润 （元） 4,640,665,057.21 4,774,465,095.86 - 2.80% 4,408,287,914.10 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 4,282,669,080.24 4,262,372,006.68 0.48% 3,929,574,368.46 经营活动产生的现金流量净额 （元） - 1,872,300,603.13 - 2,588,443,955.89 27.67% 7,197,969,658.09 基本每股收益（元 / 股） 0.63 70 0.6566 - 2.99% 0.6062 稀释每股收益（元 / 股） 0.6370 0.6566 - 2.99% 0.6062 加权平均净资产收益率 15.35% 18.40% - 3.05% 20.16% 2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末 总资产（元） 115,266,174,371.48 94,875,367,925.37 21.49% 87,878,764,490.05 归属于上市公司股东的净资产 （元） 38,085,838,456.73 28,118,636,0 27.07 35.45% 23,862,266,506.49 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 4,640,665,057.21 4,774,465,095.86 38,085,838,456.73 28,118,636,027.07 按国际会计准则调整的项目及金额 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 4,640,665,057.21 4,774,465,095.86 38,085,838,456.73 28,118,636,027.07 按国际会计准则调整的项目及金额 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 4,149,641,970. 57 6,011,691,370.26 7,275,276,121.70 14,799,720,068.68 归属于上市公司股东的净利润 516,091,721.02 898,326,171.83 1,076,857,972.02 2,149,389,192.34 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 511,149,898.31 896,889,858.88 1,072,898,166.80 1,801,731,156.25 经营活动产生的现金流量净额 - 1,537,289,079.88 1 ,689,851,735.32 8,381,056,403.31 - 10,405,919,661.88 九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 24,532,750.19 - 3,468,006.94 24,302,333.50 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一 432,059,192.58 443,209,167.72 365,910,4 89.28 标准定额或定量享受的政府补助除外） 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资 时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 339,878,475.07 处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 - 319,102.90 - 3,668,814.78 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 10,803,441.96 1,174,673.42 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 11,112,630.22 16,972,765.75 35,606,366.88 其他符合非 经常性损益定义的损益项目 - 7,085.15 289,998,010.59 - 241,032,431.05 减：所得税影响额 111,787,772.38 148,502,393.20 131,301,928.00 少数股东权益影响额（税后） - 2,086,261.51 96,600,793.80 - 87,844,381.32 合计 357,995,976.97 512,093,089.18 478,713,545.64 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 2015年公司完成营业收入322.36亿元，同比增长4.94%，实现净利润46.41亿元，同比下降2.80%，公司资产规模不断扩 大，年末总资产达到1152.67亿元，首次突破千亿元大关，较上年同比增长21.49%，年末资产负债率63%，是整体上市以来 的最低值。 在宏观经济增速“换挡”的背景下，公司从事的文化旅游、房地产、纸包装业务均面临不小的挑战。公司各业务板块把握 消费趋势变化，不断丰富产品内容，创新营销手段，主营业务保持平稳。公司2015年全口径游客接待量突破3300万人次，进 一步巩固了全球旅游景区集团“亚洲第一、世界第四”的行业地位。 此外，公司加强投资拓展，获取优质发展资源。一方面获取了北京、南京等重点城市土地资源，与第三方合作进入城 市更新领域；另一方面积极推进成都、南京、南昌等资源储备工作，并探索与有战略协调作用的文化旅游、金融行业相关企 业的合作。2015年，公司完成了58亿元股本融资，启动了公司债的发行工作，实施了新一期股权激励计划，为公司长期发展 奠定了坚实基础。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 年末预付款项占总资产 11.50% ，同比增加 246.91% 。主要系公司预付北京、南京 地价款 125 亿元。除此之外，其他主 要资产无重大变化。 2、主要境外资产情况 资产的具 体内容 形成原 因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安 全性的控制 措施 收益状 况 境外资产 占公司净 资产的比 重 是否存在 重大减值 风险 香港物业 购买 238,827,210.02 中国香港 对外出租 已按相关制 度管理 良好 0.57% 否 三、核心竞争力分析 一是独特的成片综合开发模式。公司各业务板块相互融合，文化旅游景区、酒店、住宅和商业地产以多种形式组成有 机整体，在业务布局、产品功能、盈利与资金回收等方面形成紧密联系和相互补充，产生明显的协同效应和集群优势。这种 综合开发模式，既有利于资源获取和统筹规划，又解决了长短期收益不均衡和短期现金回流的问题，实现比单个业务板块单 个运营产生更好的效益，具备更强的抗风险能力。 二是坚持创想文化和精品意识。创想文化是华侨城企业文化的内核。公司以创想精神为指引，紧紧依托国家经济社会 发展的大趋势，不断深化和丰富商业模式，持续推进产品创新，始终保持着独特性和创造性，引领行业之先。公司树立并坚 持精品意识，按照“品质华侨城、幸福千万家”的发展理念，打造精品，持续改善产品和服务品质，赢得市场青睐，品牌形象 不断提升。 三是国内领先的开发运营体系和人才队伍。公司是中国主题公园产业的开创者和领跑者，目前已经形成了以旅游景区 为主体，文化科技、文化演艺、旅游衍生品和旅行社等共同发展的文化旅游产业链条，是中国旅游业的一面旗帜。在主题公 园的规划设计、开发建设和运营管理方面，公司积累了丰富的经验，形成了一套成熟的技术和服务标准规范体系，拥有了一 支国内顶尖的管理和专业技术人才队伍。 第四节 管理层讨论与分析 一、概述 （一）宏观经济及行业发展状况 根据国家统计局数据，2015年面对错综复杂的国际形势和经济下行压力，全年国内生产总值同比增长6.9%，保持了总 体平稳的态势，我国宏观经济步入“新常态”，经济增长减速，经济结构优化，增长动力转换，产业结构有所调整。 从公司所处的文化旅游和房地产两大主营业务板块来看： 1、文化旅游行业：我国旅游业在过去几年得到了迅猛发展，产业规模持续扩大，产品体系日益完善，民众消费意愿和 消费能力显著提升，旅游消费已从最初的观光游为主转向观光游、休闲游、度假游并重，个性和特色消费方兴未艾，市场需 求多样化发展，消费潜力巨大。旅游业逐渐成为国民经济新的增长点。根据国家旅游局数据，2015年我国国内旅游接待总量 达到40亿人次，国内旅游总收入3.43万亿元，分别较上一年增长10.0%和13.2%。 2、房地产行业：2015年，面对宏观经济增长下行压力和房地产去库存压力，国内房地产相关政策总体趋向宽松，行业 运行环境相比上年有显著改善。中央多轮降准降息以及针对房地产市场推出了降首付、减免税费等政策，各地政府则采取了 取消限购、购房补贴等措施，意在支持居民家庭自助和改善型购房需求。在政策的积极助推下，居民购房意愿被激发，需求 得以释放，市场自二季度开始出现明显回暖趋势。根据国家统计局数据，2015年全国商品房销售面积12.85亿平方米，同比 增长6.5%；商品房销售额创历史新高，达到8.73万亿元，同比增长14.4%。尽管不同城市的表现有着明显差异，但大致来说， 一线城市和部分热点二线城市量价齐升，市场持续走热，市场需求旺盛。 （二）公司经营情况回顾 过去一年里，面对复杂多变的经营形势，公司抢抓机遇、奋发有为，实现各主营业务平稳发展，经营指标保持高位运 行，并且在经营管理、投资发展、资本运作等多个方面积极探索新方法、新途径，取得了新的成绩。 1、主营业务稳健发展。 （1）旅游综合业务方面：2015年，公司实现全口径游客接待量突破3300万人次，进一步巩固了“亚洲第一、世界第四” 的行业地位。欢乐谷主题公园的各项指标稳健增长，品牌影响力不断提升；世界之窗、锦绣中华深挖业绩潜力，不断刷新经 营记录；东部华侨城旅游业务实现增长，并作为广东省唯一入选的景区，荣获全国首批“国家级旅游度假区”荣誉；各商务酒 店经营指标保持高位运行，稳居市场领先地位。 （2）房地产业务方面：深圳本部推出的香山美墅一期和燕晗山苑项目、上海置地、上海天祥持续热销，为公司整体业绩 打下坚实基础；招华曦城等均保持过去几年的稳定表现；西安项目出现较大增长。 （3）纸包装及新业务方面：纸包装业务在积极开拓电商等客户资源的同时，发挥集中采购优势，严控成本，保持了各项 指标的稳定。新业务板块中，文旅科技公司2015年经营指标创成立以来新高，订单数量持续增长；哈克公司2015年共开业五 家麦鲁小城，全国连锁初具规模。 2、经营创新持续推进。 （1）加快现有业务与互联网的合作。华侨城旅游OTM在线营销平台建设在不断完善中。2015年OTM平台共实现销售额 3.2亿元，成交订单263万份；先后与百度直达号和阿里旅行建立战略合作伙伴关系，借助其线上巨大的用户流量和先进的支 付平台、信用体系，在线上售票、景区导航、大数据运用等方面进行深度合作，实现双方优势资源的互补；物业公司电商平 台成立，其微信服务号和手机APP于2015年内完成上线，物业多元化经营取得新进展。 （2）管理输出项目落地。景区管理公司借助华侨城人才和管理经验优势，为湖南常德欢乐水世界公园的前期建设和后 期管理提供了全程咨询服务，该水公园于2015年暑期顺利开业。本次合作标志着公司在旅游管理业务以轻资产方式进行拓展 方面取得了重要突破。 3、投资拓展成果显著。 2015年，公司及下属子公司创新投资发展模式，积极探索城镇化、城市更新、股权收购等多种手段，获取优质发展资 源： （1）公司相继在北京、南京和上海拍得优质地块，这是华侨城时隔多年再次在北京、上海获取土地资源和首次进入南 京这一长三角重要城市； （2）公司收购了花伴里集团下的旧改平台恒祥基公司51%的股权，有效拓宽了公司在深圳获取土地资源的渠道，公司第 一个旧改项目已于2015年11月开盘销售； （3）参股与公司发展有战略协调效应的上市公司、文化旅游类公司、金融企业等。2015年公司作为战略投资者参与了招 商局集团自贸区板块整体上市配套增发，成为新上市公司的前十大股东之一；成都公司与成都文旅集团开展全面合作、先后 入股其旗下文旅股份和体产公司，谋求介入当地优质资源的开发；香港公司参与发起金融租赁公司，推进产融结合。 4、资本运作实现突破。 公司利用A股市场回暖形成的融资窗口，推出增发方案，并根据市场变化及时对方案进行调整，顺利完成股本融资58 亿元，优化了公司资本结构，增强了融资能力。年底公司还启动了不超过130亿元公司债的发行工作。公司下属的华侨城文 旅科技公司在上市方面取得了重大进展，继文旅科技于10月份成功在新三板挂牌后，公司又积极推动实现其主板上市，为进 一步掌握资源、继续做大做强文化旅游业务、促进公司估值体系重构、实现国有资产的保值增值添砖铺路。 5、股权激励成功实施。 2015年10月，公司向两百余名中高层管理人员和骨干员工授予了限制性股票，成功实施了新一轮股权激励计划。公司希 望借助长效激励机制，进一步激发干部员工的进取精神和创业精神。 6、公司房地产及相关业务经营情况。 （1）土地储备情况 公司土地储备丰富，截至报告期末，公司旅游综合及房地产业务累计土地储备604.09万平方米，规划总面积778.79万平 方米；其中报告期内新增土地储备208.4万平方米，具体情况如下： 城市 土地面积（万m2） 规划总建筑面积（万m2） 北京 11.76 23.94 南京 46.6 111.8 宁波 27.27 57.65 顺德 27.76 51.73 重庆 95.01 170.19 小计 208.4 415.31 （2）报告期房地产业务开发情况 截至报告期末，公司房地产业务开发总占地面积85.61万平方米，规划总建筑面积260.8万平方米；2015年新开工建筑面 积44.51万平方米，竣工面积8.78万平方米；截至报告期末累计竣工面积54.73万平方米。主要项目情况如下： 城市 项目名称 权益比例 占地面积 （万m2） 规划总面 积（万m2） 预计总投资 额（亿元） 截至15年末累 计实际总投资 （亿元） 15年新开工 建筑面积（万 m2） 15年竣工建 筑面积（万 m2） 截至15年末累 计竣工建筑面 积（万m2） 项目进 度 深圳 本部 100% 33.38 105.45 146.06 49.62 26.80 5.53 10.64 在建 宝亭锦园 51% 2.05 12.43 10 3.99 12.43 - - 在建 水门逸欣园 51% 1.50 5.69 4 2.15 5.28 - - 在建 红山 50% 10.99 17.58 62.37 30.56 - - - 在建 上海 苏河湾 83.16% 7.10 28.22 138.41 118.09 - - 15.19 在建 新浦江城 86.12% 15.16 29.32 34.87 8.78 - - - 在建 西康路989 100% 4.01 16.45 47.74 9.76 - - 7.79 在建 西安 天鹅堡 60% 11.42 45.66 45 30.95 - 3.25 21.11 在建 此外，报告期内公司一级土地开发面积5.83万平方米，实现收入7816.7万元。 （3）报告期房地产业务销售情况 公司产品立足中高端、走高品质、精品化、差异化路线，具有独特的竞争优势，在区域市场或细分市场中处于领先地 位。2015年公司实现签约面积37.08万平方米，结算面积32.59万平方米，报告期期末未售面积37.57万平方米。主要项目情况 如下： 城市 项目名称 权益 签约面积（万m2） 结算面积（万m2） 深圳 本部 100% 11.56 12.96 曦城 50% 2.51 2.45 水门逸欣园 51% 2.49 - 上海 苏河湾 83.16% 3.80 3.78 新浦江城 86.12% 5.09 6.49 西安 108坊 91.73% 2.76 2.01 天鹅堡 60% 8.87 4.90 （4）报告期主要租赁项目情况 截至报告期末，公司主要租赁项目情况如下： 项目 类型 权益比例 已竣工建筑面积（万m2） 可出租面积（万m2） 平均出租率 本部 商业/写字楼 100% 17.5 17.5 93% 创意园 商业 100% 10.1 10.1 98% 欢乐海岸 商业/写字楼 100% 16.9 16.9 97% （5）报告期房地产业务融资情况 2015年，公司利用银行贷款、各方股东按股权同比例提供股东借款、信托贷款等方式开展地产业务融资，借款期限主要 为3-5年期中长期借款，利率区间主要按中国人民银行同期贷款基准利率进行浮动。 二、主营业务分析 1、概述 参见 “ 管理层讨论与分析 ” 中的 “ 一、概述 ” 相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2015 年 2014 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 32,236,329,531.21 100% 30,718,199,315.09 100% 4.94% 分行业 旅游综合业务 12,320,576,988.48 38.22% 15,150,123,876.33 49.32% - 18.68% 房地产业务 19,201,028,530.54 59.56% 14,909,939,294.91 48.54% 28.78% 纸包装 业务 823,034,289.30 2.55% 832,283,394.71 2.71% - 1.11% 内部抵消 - 271,682,021.85 - 0.84% - 262,217,560.60 - 0.85% 3.61% 其他业务 163,371,744.74 0.51% 88,070,309.74 0.29% 85.50% 分产品 旅游综合业务 12,320,576,988.48 38.22% 15,150,123,876.33 49.32% - 18.68% 房地产业务 19,201,028,530 .54 59.56% 14,909,939,294.91 48.54% 28.78% 纸包装业务 823,034,289.30 2.55% 832,283,394.71 2.71% - 1.11% 内部抵消 - 271,682,021.85 - 0.84% - 262,217,560.60 - 0.85% 3.61% 其他业务 163,371,744.74 0.51% 88,070,309.74 0.29% 85.50% 分地区 华北地区 1,221,343,494.80 3.79% 3,041,634,1 56.18 9.90% - 59.85% 西北地区 792,516,811.50 2.46% 494,054,025.00 1.61% 60.41% 西南地区 2,465,834,544.69 7.65% 2,033,823,926.67 6.62% 21.24% 华东地区 6,478,603,542.26 20.10% 4,655,622,560.89 15.16% 39.16% 华中地区 3,627,521,929.66 11.25% 3,515,463,816.79 11.44% 3.19% 华南地区 17,758,819,485.41 55.09% 17,151,748,080.42 55.84% 3.54% 内部抵消 - 271,682,021.85 - 0.84% - 262,217,560.60 - 0.85% 3.61% 其他业务 163,371,744.74 0.51% 88,070,309.74 0.29% 85.50% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年 同 期增减 分行业 旅游综合行业 12,320,576,988.48 7,083,546,137.77 42.51% - 18.68% - 7.61% - 6.89% 房地产行业 19,201,028,530.54 7,654,662,401.60 60.13% 28.78% 51.37% - 5.95% 分产品 旅游综合行业 12,320,576,988.48 7,083,546,137.77 42.51% - 18.68% - 7.61% - 6.89% 房地产行业 19,201,028,530.54 7, 654,662,401.60 60.13% 28.78% 51.37% - 5.95% 分地区 华东地区 6,478,603,542.26 3,788,018,833.80 41.53% 39.16% 56.72% - 6.55% 华中地区 3,627,521,929.66 1,940,099,289.00 46.52% 3.19% - 0.69% 2.09% 华南地区 17,758,819,485.41 6,989,899,079.83 60.64% 3.54% 4.29% - 0.28% （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 行业分类 项目 单位 2015 年 2014 年 同比增减 纸包装行业 销售量 万吨 14.14 14.35 - 1.49% 生产量 万吨 14.23 14.88 - 4.37% 库存量 万吨 0.36 0.27 32.00% 房地产业务 销售量 万平方米 32.59 25.82 26.22% 生产量 万平方米 44.51 83.56 - 46.73% 库存量 万平方米 58.46 46.54 25.61% 相关数据同比发生变动 30% 以上的原因说明： 1、纸包装的库存量增加主要是因为国家燃煤锅炉整改，为不影响客户订单，提前生产增加库存。 2、房地产业务的生产量同比减少是因为房地产开工节奏有所调整。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2015 年 2014 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 旅游综合业务 7,083,546,137.77 46.94% 7,666,827,222.96 58.00% - 7.61% 房地产业务 7,654,662,4 01.60 50.73% 5,056,901,309.40 38.25% 51.37% 纸包装业务 728,843,050.50 4.83% 734,102,706.08 5.55% - 0.72% 内部抵消 - 382,080,982.47 - 2.53% - 241,176,862.41 - 1.82% 58.42% 其他业务 5,238,665.56 0.03% 2,932,401.72 0.02% 78.65% 单位：元 产品分类 项目 2015 年 2014 年 同比增减 金额 占营业成本比 重 金额 占营业成本比重 旅游综合业务 7,083,546,137.77 46.94% 7,666,827,222.96 58.00% - 7.61% 房地产业务 7,654,662,401.60 50.73% 5,056,901,309.40 38.25% 51.37% 纸包装业务 728,843,050.50 4.83% 734,102,706.08 5.55% - 0.72% 内部抵消 - 382,080,982.47 - 2.53% - 241,176,862.41 - 1.82% 58.42 % 其他业务 5,238,665.56 0.03% 2,932,401.72 0.02% 78.65% 说明 （6）报告期内合并范围是否发生变动 本公司本年度增加14家合并单位，其中新设成立7家：南京华侨城、oct vision inc、华秦发展、华昌国际、西安置地、成 都创盈、成都华鑫环城；收购兼并7家：恒祥基、新南水门、协跃房地产、和冠房地产、鸿怡达房地产、德恒基房地产、协 豪房地产。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要 销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 408,039,075.40 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.27% 公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 客户一 88,780,229.17 0.28% 2 客户二 86,908,815.23 0.27% 3 客户三 82,367,356.00 0.26% 4 客户四 76,888,777.00 0.24% 5 客户五 73,093,898.00 0.23% 合计 -- 408,039,075.4 0 1.27% 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 2,234,320,610.60 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 9.69% 公司前（未完）  |