[年报]华远地产:2015年年度报告
公司代码：600743 公司简称：华远地产 中英文全称组合 华远地产股份有限公司 2015年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人孙秋艳、主管会计工作负责人焦瑞云及会计机构负责人（会计主管人员）李延凌 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟定的2015年度利润分配预案为：以母公司为主体进行利润分配，按2015年12月31日公司总 股本1,817,661,006股为基数，每10股派发现金股利0.8元（含税），共计派发现金股利 145,412,880.48元。本次利润分配方案实施后母公司未分配利润余额287,486,139.16元，全部结 转以后年度分配。本次利润分配方案尚需经公司2015年度股东大会审议通过后实施。 六、 前瞻性陈述的风险声明 公司在本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投 资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述所存在的主要风险，详情请查阅第四节"管理层讨论与分析"部分。 目 录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 3 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 6 第四节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................. 8 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 26 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 36 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 39 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 40 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 46 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 49 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 52 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 139 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司、华远地产 指 华远地产股份有限公司 华远集团 指 本公司控股股东北京市华远集团有限公司 华远置业 指 本公司全资子公司北京市华远置业有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 华远地产股份有限公司 公司的中文简称 华远地产 公司的外文名称 Hua Yuan Property Co.,Ltd. 公司的法定代表人 孙秋艳 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张全亮 谢青 联系地址 北京市西城区北展北街11号华远企业 中心11号楼 北京市西城区北展北街11号华远企业中心 11号楼 电话 010-68036966 010-68036688-526 传真 010-68012167 010-68012167 电子信箱 zhangql@hy-online.com xieq@hy-online.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼 公司注册地址的邮政编码 100044 公司办公地址 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼 公司办公地址的邮政编码 100044 公司网址 www.hy-online.com 电子信箱 ir@hy-online.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网 址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 华远地产 600743 ST幸福 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所 （境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海南京东路61号新黄浦金融大厦4楼 签字会计师姓名 朱锦梅、张辉策 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：万元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年 同期增减 (%) 2013年 营业收入 744,900.24 675,983.64 10.20 472,842.67 归属于上市公司股东的净利润 73,049.71 66,162.28 10.41 65,607.28 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 72,286.27 65,819.35 9.83 65,836.01 经营活动产生的现金流量净额 -22,110.15 -150,310.42 85.29 -90,824.82 2015年末 2014年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2013年末 归属于上市公司股东的净资产 437,727.49 386,489.71 13.26 342,139.36 总资产 2,155,258.13 2,045,234.20 5.38 1,765,412.90 期末总股本 181,766.10 181,766.10 181,766.10 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同 期增减(%) 2013年 基本每股收益（元／股） 0.40 0.36 11.11 0.36 稀释每股收益（元／股） 0.40 0.36 11.11 0.36 扣除非经常性损益后的基本 每股收益（元／股） 0.40 0.36 11.11 0.36 加权平均净资产收益率（%） 17.73% 18.25% -0.52 21.03% 扣除非经常性损益后的加权 平均净资产收益率（%） 17.54% 18.16% -0.62 21.10% 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股 东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 九、 2015年分季度主要财务数据 单位：万元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 50,364.32 168,507.76 101,749.61 424,278.54 归属于上市公司股东的净利润 2,734.38 10,517.59 16,865.25 42,932.50 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益后的净利润 3,127.99 10,895.88 16,496.56 41,765.84 经营活动产生的现金流量净额 -22,976.03 61,922.44 -43,341.81 -17,714.75 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015年金额 附注（如 适用） 2014年金额 2013年金额 非流动资产处置损益 -14,166.52 七、39 -18,863.79 -11,776.97 计入当期损益的政府补助，但 与公司正常经营业务密切相 关，符合国家政策规定、按照 一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 6,037,500.00 企业取得子公司、联营企业及 合营企业的投资成本小于取得 投资时应享有被投资单位可辨 认净资产公允价值产生的收益 5,811,192.62 八、1 除同公司正常经营业务相关的 有效套期保值业务外，持有交 易性金融资产、交易性金融负 债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融 资产取得的投资收益 109,018.82 七、36 -11,892.96 288,519.39 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 -2,434,684.28 -1,332,159.49 -3,326,484.26 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 6,986,001.04 少数股东权益影响额 172,756.71 -49,077.20 所得税影响额 -2,995,678.67 -1,196,146.23 762,435.46 合计 7,634,439.72 3,429,360.33 -2,287,306.38 十一、 采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 交易性金融资产 1,625,371.66 1,734,390.48 109,018.82 109,018.82 合计 1,625,371.66 1,734,390.48 109,018.82 109,018.82 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 本公司的经营范围为：房地产开发、销售商品房；施工总承包、专业承包；物业管理；老 旧城区危房成片改造；土地开发；出租办公用房；出租商业用房；销售建筑材料、机械电器设 备、五金交电、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、制冷空调设备；信息咨询 （不含中介服务）；货物进出口、技术进出口、代理进出口。 公司主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及 住宅、写字楼、商业等多种物业类型。开发完成后的房地产产品以销售为主，自持少量投资性 物业，主要为商业业态。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。 本公司所处的房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关 联度较大，是国民经济的支柱产业之一。受益于人口红利和经济增长推动的需求上升和住房货 币化改革等政策红利带来的需求释放，中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长的“黄 金时代”。近年来，随着宏观经济发展进入“新常态”，房地产行业亦告别高速增长期，进入 “白银时代”，行业整体增速逐步放缓，利润率有所回落。但自2015年下半年以来，中央和 地方政府连续出台调整个人住房贷款政策以及房地产交易环节契税、营业税等政策措施，进一 步降低了非限购城市个人住房贷款一套房和二套房首付比例，特别是地方政府纷纷推出促进房 地产去库存的有针对性的政策。同时，货币政策稳健偏松的预期增强，资金供应充足，房地产 市场加杠杆政策促进了资金的活跃，流入房地产市场资金明显增多。这一系列政策措施对房地 产市场形成明显的利好，促进了房地产市场的回暖。 未来城镇化进程带来的人口流动依然是中国房地产行业发展的重要推动力。根据国家统计 局数据，过去10年来，中国城镇化比例以每年1至1.5个百分点的速度推进，到2015年已经 达到56.1%。城镇化比例每增长1个百分点，意味着约有超过1,300万人口涌进城市，无疑将 为中国城市带来巨大的住房和配套需求。在国内市场竞争日趋激烈的情况下，各城市、区域间 的房地产发展分化也将逐渐显著，一线和核心二线城市由于经济发展潜力较强、城市配套基础 设施齐全、教育和医疗等资源充足，将吸引更多人口及资本流入，为该地区房地产投资及销售 的增长提供有力支持，预计其市场表现也将会显著强于三、四线城市。同时，人均收入的增长、 新居民教育及知识水平的提升将促使消费者更加注重项目质量及品牌，品质良好的一线房企将 更受市场青睐。 作为国民经济的重要支柱产业，预计未来全国金融和行业政策也将继续支持房地产行业健 康稳定发展。利率下行的整体趋势将为房地产企业创造良好的金融环境，中央经济工作会议更 是提出消化库存、稳定房地产市场，并取消过时限制性措施，从政策上给予房地产业有效支持。 长远来看，随着宏观经济的中高速增长、全面二胎政策的放开、居民收入的不断提升以及 大量新兴房地产需求的不断涌现，仍可为行业整体的健康发展提供良好支持。 未来房地产行业集中度进一步提高也将是大势所趋，在细分及新兴领域的集中度甚至可能 超越传统房地产开发。能够顺应经济及社会结构发展趋势，并率先抓住机会的房地产企业将获 得更为广阔的发展前景。 华远地产是拥有三十年品牌实力的综合房地产开发企业，公司管理团队是国内最早从事房 地产开发的企业团队之一，经历了中国房地产市场三十年发展跌宕起伏的长期考验。本公司长 期致力于开发高品质的具有市场代表性的房地产产品，旗下领导数十家控股及参股公司，业务 涵盖房地产开发、销售、物业管理等多个领域，为市场提供多元化的产品与全方位的服务，从 而形成了以房地产开发、销售为主，物业管理、商业运营等为辅的良性经营格局。公司以“责 任地产，品质建筑”为理念，多年来开发了多个优质楼盘，形成了良好的社会口碑，成就了“华 远”这一房地产知名品牌。在区域布局上，公司植根一线及核心二线城市，可更好地受益于其 十足的经济发展潜力。公司房地产开发实力雄厚，曾多次获国务院发展研究中心企业研究所、 清华大学房地产研究所和中国指数研究院颁发“中国区域房地产品牌价值TOP10”，住房和城 乡建设部政策研究中心颁发“中国责任地产TOP100”，《楼市》杂志颁发的“地产杰出贡献 企业”、“十大房企品牌奖”等荣誉，同时信用资质受到广泛市场认可，连续多年荣获由六大 银行联合评选的“北京地产资信20强”等荣誉，形成了较强的品牌影响力。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 报告期内公司重大股权变更情况详见本报告第十一节“财务报告”第八、“合并范围的变 更”。 其中：境外资产0.79（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为0.00%。 本公司的全资子公司华远置业于2014年9月22日在英属维尔京群岛设立了全资子公司 “华远有限公司”，注册资本50,000港元，实际出资1港元（按当时汇率折合为人民币0.79 元），经营范围为投资咨询等商务服务业。 三、 报告期内核心竞争力分析 华远地产是一家完全依靠市场竞争成长起来的专业地产公司。在激烈的市场竞争格局中， 公司形成了诚信、规范、创新并举的经营风格，具有项目运作经验丰富的管理团队和良好的企 业资信，经营规范、机制灵活，具有较强品牌竞争力： 1、 广泛的品牌影响力 公司控股股东华远集团从20世纪80年代初进入房地产行业，是国内最早从事房地产开发 的企业之一，在多年的开发中逐步积累形成了"华远"这一房地产市场上的一线品牌。华远地产 承继了这一品牌，自2001年至今陆续在京城开发出海润国际公寓、尚都国际中心、盈都大厦、 静林湾、华远企业中心、华远首府、昆仑公寓、裘马都、九都汇、铭悦园、澜悦、和墅、西红 世、华中心等多个高品质项目。并在西安、青岛、长沙、天津开发了西安君城、海蓝城、锦悦、 青岛汤米公馆、长沙华中心、天津波士顿等项目，具有广泛品牌影响力和美誉度。 2、 高素质的管理团队，项目运作经验丰富 华远地产的管理团队继承了华远集团房地产运作的优良传统，具有丰富的项目运作经验。 公司经历了中国房地产市场三十年发展跌宕起伏的长期考验，能够灵活调动资源、转换经营策 略适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。高素质的管理团队 是公司实现盈利增长的重要因素。 3、 战略清晰，管理规范 公司致力于成为全国性的房地产综合服务运营商和令人尊敬的房地产品牌企业，为此公司 制定了清晰的区域发展策略、土地储备策略、资本及财务发展策略、项目开发策略以及公司管 理策略，确保公司业务的开发规模、盈利能力、品牌实力保持稳定的发展。同时公司建立了规 范健全的治理结构和内部控制体系，以保障发展目标得以有效实现。 4、 为客户提供全方位综合性服务 华远地产一直以来都恪守着“客户至上”的服务理念，通过创新服务、资源整合，搭建优 质服务平台，构建独具特色的华远生活方式，力求在为客户提供房地产产品的同时提供全方位 的综合性服务：公司持续推进“全员用户思维”的服务模式，在产品开发各环节都主动前置的 以客户需求为导向进行整体决策，同时公司各部门之间形成系统的客户服务职能体系，将“诚 信为本、客户至上、服务为先”的服务宗旨坚持贯穿于工作始末，积极为客户提供全方位高品 质的贴心服务；公司拥有一流的战略合作伙伴团队，在产品建设中积极推行战略合作采购以提 升产品品质；通过与担保公司的合作为客户提供房屋质量保修保函，为客户提供了项目品质的 有力保障；通过设立专门的无会费制客户会员俱乐部“华远会”，依托自身品牌号召力，签约 旅游、电器、装修等众多品牌商家，为客户提供独有的专属权利和优惠；2015年，华远“1+N” 战略全面落地，以为客户提供的高品质房屋为“1”，同时为客户提供 “N”种生活链条上的延 伸服务。该战略以重塑产品和服务的边界为主旨，不仅为客户奉献高品质居所，同时提供涵盖 生活全链条的多样化服务。在“1+N”战略指导下，华远地产成功牵手360公司、诺亚财富集 团以及医疗、教育等多类型企业，通过建立多元化、全方位的客户服务体系，为客户打造完善 便捷的品质生活。 5、 良好的企业资信和融资能力 华远创业三十年诚信经营在业界创立了良好的信誉，公司连续多年被北京市工商局评选为 “守信企业”、北京市国税局、地税局联合评定的北京市纳税信用A级企业、中国工商银行北 京分行、中国农业银行北京分行、中国银行北京分行、中国建设银行北京分行、北京银行、中 国光大银行北京分行六大金融机构联合评选的“北京地产资信20强”等。良好的信誉使得公 司能够持续从银行、信托、基金、证券市场等多渠道融资，确保公司能取得充足的项目开发资 金，保障公司的良好运营与发展。 第四节 管理层讨论与分析 一、管理层讨论与分析 自2014年以来，中国房地产行业结束了过去长达十几年的高速增长，告别“黄金时代”， 进入了以转型、过渡为核心的“白银时代”。同时，2016—2020年期间我国将进入国家发展 的第十三个五年计划，宏观经济发展进入“新常态”，预计将给中国带来新的发展机遇：经济 增速虽然放缓，实际增量依然可观；经济增长更趋平稳，增长动力更为多元；经济结构优化升 级，发展前景更加稳定；政府大力简政放权，市场活力进一步释放。在这样的经济新格局下， 预计房地产市场有望保持长期稳定的发展。 2015年房地产市场呈现出投资增速有所放缓以及价量稳增的两大特征。从投资方面来看， 当前开发商投资仍较为谨慎，投资增速有所放缓。2015年全年房地产开发投资完成额95,979 亿元，同比增长0.99%，增速较去年同期下滑约9.5个百分点；全年新开工房屋面积15.45亿 平方米，同比降低14%；年内土地购置面积2.28亿平方米，为近5年内的最低水平；土地购 置费用较去年全年略有增长，涨幅为1.24%，侧面体现出地价不断增长的态势。从销售方面来 看，宽松的货币环境和支持性的行业政策促进了全国商品房销售自上年低位反弹，为未来年度 投资的回升打下坚实基础。2015年全国实现商品房销售面积12.85亿平方米、销售金额 87,280.84亿元，同比增长6.5%和14.4%；百城住宅价格指数自2015年8月起同比止跌回升， 截至2015年末较上年同期上涨4.15%。 就区域发展情况而言，各地区及城市间分化较为明显，一线和核心二线城市市场表现显著 强于三、四线城市。2015年百城住宅价格指数中，一线城市价格指数同比上涨17.2%，二、三 线城市分别同比下跌0.53%和1.09%，城市分化仍然显著(以上统计数据来自于WIND资讯)。 2015年，公司主要业务所在城市北京、西安、长沙和天津房地产市场销售和投资等运行 情况有所分化。各城市具体市场表现分析如下： 1、北京：整体向好。根据WIND数据，北京市2015年全年商品房销售面积达到1,554.25 万平方米，销售额3,517.65亿元，同比分别增长6.9%和28.4%；此外，中国指数研究院数据 显示，截至2015年末，北京市商品房去化周期约为12.43个月，较上年末缩短2.2个月，供 求情况较为健康，市场前景乐观。受市场需求回暖提振，全年商品房新开工面积2,706.91万 平方米，同比增长10.5%，开发投资4,177.05亿元，同比增长12.4%；全年房屋施工和竣工面 积有所下降，分别为12,993.08万平方米和2,631.45万平方米，同比分别下降4.4%和13.8%。 土地市场供应则较为紧张，全年土地购置面积390.96万平方米，同比下滑32.7%。 2、西安：企稳回升。根据WIND数据，2015年商品房销售额1,146.01亿元、销售面积1,762.7 万平方米，分别同比增长4.5%和3.9%；销售去化虽仍面临压力，但下半年尤其是4季度以来 商品房去化速度不断上升，根据中国指数研究院数据统计，截至2015年底西安市商品房去化 周期约为21.85个月。投资方面，全年商品房开发投资额小幅上升，房屋新开工面积、施工面 积基本与上年持平，年内竣工面积有所下滑。土地市场成交亦小幅下降，土地购置面积300.34 万平方米，同比减少10.6%。 3、长沙：规模增长。WIND数据显示，全年商品房销售额1,117.22亿元、销售面积1,907.91 万平方米，分别较去年同期增长20.3%和25.7%；商品房去化周期基本与上年年底持平，中国 指数研究院数据库显示，截至2015年底全市商品房去化周期约为20.64个月。 4、天津：明显回暖。中国指数研究院数据统计显示，截至2015年底全市商品房去化周期 约为22.05个月，较去年同期缩短21.79个月。年内开发投资额同比上升10.1%至1,871.55 亿元，新开工面积、施工面积和竣工面积基本与上年持平，土地市场热度上升，全年全市土地 购置面积173.98万平方米，同比大幅上升41.7%。 就行业发展而言， 2015年可谓是压力与机遇并存的一年。随着市场环境的改变，行业发 展规则和格局也在不断重构，促使房地产企业积极求变，探索新业务发展方向并寻求与其他行 业的跨界合作，如积极探索轻资产及管理费业务模式，大力发展健康、医疗、养老地产，设立 房地产基金、推进资产证券化，借力互联网概念、深化线上线下融合等。同时，房地产服务业 成为新的行业热点，多家地产公司甚至已筹划或开展了房地产服务业务的分拆上市。整体而言， 整个房地产行业正在发生不断的变化，并且在变化中不断发展前行。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现开复工面积296.7万平方米，同比增长27.6%。其中新开工103万平 方米，同比增长83.3%；竣工133.6万平方米，同比增长93.1%。完成销售签约额47.1亿元， 销售签约面积37.6万平方米。 报告期内，公司已完工、在建和拟建项目均在按计划推进。报告期内主要开发项目进展情 况如下： 已完工在售项目 西安海蓝城一期项目 海蓝城一期项目邻近城市交通主干道-东、北二环，与政府重点推进发展的经开区、大明 宫遗址公园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集。项目由公司100% 控股的西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发，总建筑面积约17万平方米，规划性质为住宅、 商业。项目已于2012年6月竣工入住。截至报告期末，项目累计销售率为87%。 西安海蓝城二期项目 海蓝城二期项目位于海蓝城一期北侧，由公司100%控股的西安曲江唐瑞置业有限公司负 责开发。项目总建筑面积约27万平方米，规划性质为住宅、商业。项目分东西两区，其中项 目东区约20.5万平方米已于2014年10月竣工。截至报告期末，累计销售率为84%；项目西 区约6.6万平方米于2014年4月开工，截至报告期末已竣工入住，累计销售率为47%。 北京铭悦园项目 项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有 99%权益。总建筑面积40.2万平方米，功能为住宅、商业，住宅中包含定向安置房及限价商品 房合计总建筑面积19万平方米（其中地上建筑面积15.7万平方米）。截至报告期末，项目已 全部竣工入住，累计销售率已超过99%。 北京澜悦项目 项目位于北京密云县密云镇，由公司100%控股的北京馨悦致远房地产开发有限公司负责 开发。总建筑面积约11万平方米，规划性质为住宅、商业，包含1.5万平方米限价商品住房。 项目于2013年9月开工，截至报告期末已经全部竣工并办理入住，并已基本完成销售。 西安海蓝城三、四期项目 海蓝城三号地位于海蓝城二期项目北侧，由西安唐明宫置业有限公司负责开发，公司享有 51%权益。项目总规模约66万平方米，分三期开发，即海蓝城三、四、五期。 其中海蓝城三期项目总建筑面积约20.9万平方米，规划性质为住宅、商业，于2013年 11月开工、12月开盘销售。截至报告期末已竣工入住。项目累计销售率为43%。 海蓝城四期项目总建筑面积约13.3万平方米，规划性质为住宅、商业，于2014年5月开 工，于2014年8月开盘销售。截至报告期末已竣工入住。项目累计销售率为52%。 天津波士顿44#地项目 天津波士顿44#地项目位于天津市津南区辛庄镇。项目通过股权收购方式获取，公司于报 告期内收购了持有该项目的菱华阳光（天津）房地产开发有限公司100%股权。项目规划总建 筑面积约19.7万平方米，规划性质为住宅及配套商业。项目已于2015年11月竣工入住。截 至报告期末，项目累计销售率为91%。 在建项目 北京铭悦好天地项目 项目位于通州区梨园镇，紧邻华远铭悦园项目，由公司100%控股的北京华和房地产开发 有限公司负责开发。项目规划总建筑面积约15.8万平方米，规划性质为住宅、商业，包含保 障房约6.4万平方米（其中限价商品房2.2万平方米、经济适用房4.2万平方米），写字楼及 商业约5.8万平方米，其余为地下车库等附属配套设施。项目于2013年6月开工，截至报告 期末项目已进入收尾阶段，除7～9#楼计划2016年中竣工外其余已全部竣工入住。该项目公 司保留约2.0万平方米用作自持经营，可售部分累计销售率为89%。 北京和墅项目 项目位于大兴新城孙村，由公司100%控股的北京尚居置业有限公司负责开发。总建筑规 模约18.8万平方米（其中地上建筑面积约14.8万平方米），规划性质为住宅，包含自住型商 品房9.2万平方米、限价房4.5万平方米，商品住宅1.8万平方米及车库等附属配套设施。其 中自住型商品房和限价房已于2014年开工建设，并于2014年年底开始销售，目前已经竣工入 住。商品住宅及配套设施正在进行机电、市政和内外装施工，预计2016年竣工入住。项目累 计销售率为67%。 北京华中心项目（原北京门头沟项目） 项目位于门头沟区龙泉镇，由北京新都致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有100% 权益。总建筑规模约30.3万平方米（其中地上建筑面积20.2万平方米），规划性质为住宅、 商业。包含1.5万平方米自住型商品房、0.6万平方米经济适用房、2.7万平方米还建住宅及 5.3万平方米还建商业（均为地上建筑面积）、商品住宅及商业用房10.1万平方米以及车库 等附属配套设施。其中，自住型商品房、经济适用房及还建住宅已于2014年底开工建设。2015 年3月开始自住型商品的销售。截至报告期末项目已全部开工，正在结构、机电和内外装施工， 累计销售率为6%。 北京西红世项目（原北京西红门项目） 项目位于北京市大兴区西红门，由北京上和致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有 50%权益。项目总建筑面积约16.4万平米，规划用途为商业、办公。项目已于报告期内开工， 目前正在进行结构、机电和内外装施工。项目于2015年12月开盘销售，计划2016年竣工入 住。该项目公司保留约6.2万平方米用作自持经营，可售部分累计销售率为7%。 西安海蓝城五期项目 项目总建筑面积约31.1万平方米，规划性质为住宅、商业，由西安唐明宫置业有限公司 负责开发，公司享有51%权益。项目于2015年一季度开工建设，截至报告期末，项目正在按 计划进行结构施工。计划于2016年中开始销售。 西安海蓝城六期项目 项目位于海蓝城三号地东侧，由公司100%控股的西安骏华房地产开发有限公司负责开发。 项目总建筑面积约20.9万平方米，规划性质为住宅，已于2014年9月开工。 西安锦悦一期项目（原西安锦悦项目） 项目位于西安市未央区，西临太华北路，在凤城二路与凤城三路之间，由公司100%控股 的西安鸿华房地产开发有限公司负责开发。总建筑面积约17万平方米，规划性质为住宅及商 业。项目于2013年8月开工，截至报告期末已竣工入住，项目累计销售率为58%。 西安锦悦二期项目 项目紧邻西安锦悦一期项目，由公司100%控股的西安鸿华房地产开发有限公司负责开发。 规划总建筑面积约6.3万平方米，规划性质为商业、服务业等综合用地。项目于2015年开工， 截至报告期末正在进行结构、机电和内外装施工，计划2016年上半年开始销售。 长沙华中心三～五期项目 长沙华中心项目紧邻长沙市湘江大道，占地总面积11.49万平方米，规划总建筑面积约120 万平方米(最终以通过规划审批的面积为准)。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化的城 市商务、文化及居住核心区，建成后将成为长沙市文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、 居住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、 长沙人韵投资有限公司开发建设，公司分别享有三个公司93%权益。项目分为南区、北区，南 区尚未开始拆迁，在继续控规方案研究；北区已完成拆迁，分五期进行建设开发。 一期项目规划建筑面积12.1万平方米，为总高198米的超高层高档公寓及商场，已竣工 并基本完成销售。 三、四期项目总建筑面积约50.2万平方米，由主楼263米高的一组超高层大厦及七层裙 楼组成，功能为五星级酒店、写字楼、商业和高级公寓，2012年5月开工，截至报告期末， 裙房商场约9万平方米及部分车库已在2012年定制销售给长沙海信广场实业有限公司，并在 2015年竣工，商业开始营业；公寓塔楼于2015年末竣工入住；写字楼塔楼正在进行工程收尾， 预计于2016年中竣工入住；住宅塔楼正在进行内部精装修施工，预计2016年下半年竣工入住。 公寓部分已于2014年3月开始销售，四期写字楼于2014年8月开始销售，三期住宅也于2015 年下半年开始销售。其中四期项目公司保留约10.3万平方米用作自持经营。三、四期可售部 分累计销售率为44%。 五期项目总建筑面积约9.9万平方米，规划性质为商业、办公，于2013年8月签订整售 协议，将写字楼部分约5万平方米定制销售给北京银行。项目已于2014年5月开工，截至报 告期末，项目已完成主体结构施工，正在进行机电和内外装施工，计划2016年竣工。该项目 公司保留约3.3万平方米商业及车位用作自持经营，可售部分已基本完成销售。 天津波士顿43#地项目 位于天津市津南区辛庄镇。项目通过股权收购方式获取，公司于报告期内收购了持有该项 目的阳菱光辉（天津）房地产开发有限公司100%股权。项目规划总建筑面积约13.6万平方米， 规划性质为住宅。项目已于2014年9月开工， 2016年4月开盘销售，预计将于2016年12 月竣工入住。 天津波士顿37#地项目 天津波士顿37#地项目位于天津市津南区辛庄镇。项目通过股权收购方式获取，公司于报 告期内收购了持有该项目的菱华阳光（天津）房地产开发有限公司100%股权。项目规划总建 筑面积约1.5万平方米，规划性质为商业。项目已于2015年12月开工，预计2017年竣工。 拟建项目 长沙华中心二期项目 项目总建筑面积约12万平方米，2015年4月已完成全部拆迁工作，截至报告期末在按计 划进行定位研究、规划方案设计、前期报建咨询等工作，计划2016年开工建设。 北京苹果园项目 该项目是公司于2015年11月新获取的项目，位于北京市石景山苹果园，总占地面积约3.5 万平方米，总建筑面积约22万平方米。报告期末正在进行报建手续和规划设计工作。计划于 2016年底开工建设。 西安枫悦项目 该项目是公司于2016年1月新获取的项目，位于西安市未央区，太华路与凤城五路交汇 处东侧，总占地面积约9.2万平方米，总建筑面积约40万平方米，包含住宅、商业等多种业 态，由公司控股的西安泽华房地产开发有限公司负责开发，公司享有100%权益。计划于2016 年开工建设并开盘销售。 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 7,449,002,419.74 6,759,836,400.35 10.20 营业成本 5,710,305,275.88 5,133,257,289.06 11.24 销售费用 161,114,177.08 138,846,007.42 16.04 管理费用 107,352,446.44 109,234,186.99 -1.72 财务费用 -5,634,775.25 8,242,269.87 -168.36 经营活动产生的现金流量净额 -221,101,472.24 -1,503,104,222.37 85.29 投资活动产生的现金流量净额 -655,734,912.87 -46,751,327.91 -1,302.60 筹资活动产生的现金流量净额 -35,524,081.25 1,444,368,304.52 -102.46 研发支出 2,275,076.80 1,549,238.00 46.85 1. 收入和成本分析 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:万元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比上 年增减（%） 房地产 744,147.45 571,030.53 23.26 10.25 11.24 减少2.85个 百分点 其他 752.79 100.00 -27.27 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比上 年增减（%） 开发产品 735,552.82 567,326.10 22.87 10.32 11.19 减少2.58个 百分点 租赁产品 8,594.63 3,704.42 56.90 5.10 20.01 减少8.60个 百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比 上年增减 （%） 营业成本比 上年增减 （%） 毛利率比上 年增减（%） 华北地区 451,071.05 369,719.22 18.04 31.32 24.23 增加4.68个 百分点 华东地区 2,208.34 1,587.71 28.10 -5.68 7.09 减少8.57个 百分点 华中地区 68,134.19 40,289.43 40.87 -64.61 -62.99 减少2.59个 百分点 西北地区 222,733.87 159,434.17 28.42 63.07 51.30 增加5.57个 百分点 (2). 成本分析表 单位：万元 分行业情况 分行业 成本构成项 目 本期金额 本期占总成 本比例(%) 上年同期金 额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房地产 房地产开 发、租赁成 本 571,030.53 100.00 513,325.73 100.00 11.24 本期项目 结算增加 相应结转 成本增加 其 他 其他成本 分产品情况 分产品 成本构成项 目 本期金额 本期占总成 本比例(%) 上年同期金 额 上年同期 占总成本 本期金额 较上年同 情况 说明 比例(%) 期变动比 例(%) 开发产品 房地产开发 成本 567,326.10 99.35 510,239.08 99.40 11.19 本期项目 结算增加 相应结转 成本增加 租赁产品 租赁成本 3,704.42 0.65 3,086.65 0.60 20.01 2. 费用 单位：元 项目 本期数 上年同期 增减额 增减幅 度(%) 主要原因 销售费用 161,114,177.08 138,846,007.42 22,268,169.66 16.04 本期在售项目增 多、销售力度加大 所致 管理费用 107,352,446.44 109,234,186.99 -1,881,740.55 -1.72 公司有效控制经营 费用所致 财务费用 -5,634,775.25 8,242,269.87 -13,877,045.12 -168.36 本期借款利息资本 化增加，存款利息 收入增加所致 3. 研发投入 研发投入情况表 单位：元 本期费用化研发投入 2,275,076.80 本期资本化研发投入 研发投入合计 2,275,076.80 研发投入总额占营业收入比例（%） 0.03% 4. 现金流 单位：万元 项目 本期数 上年同期 增减额 增减幅度(%) 主要原因 经营活动产生的现金流 量净额 -22,110.15 -150,310.42 128,200.28 85.29 本期现金流出较 上年减少所致 投资活动产生的现金流 量净额 -65,573.49 -4,675.13 -60,898.36 -1302.60 本期对外投资较 上期增加所致 筹资活动产生的现金流 量净额 -3,552.41 144,436.83 -147,989.24 -102.46 本期融入资金减 少所致 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 资产及负债状况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数 上期期末数 上期期末数 本期期末金额 情况说明 占总资产的 比例（%） 占总资产的 比例（%） 较上期期末变 动比例（%） 货币资金 190,641.85 8.85 290,523.13 14.20 -34.38 偿还借款及增加土 地储备所致 应收账款 11,084.78 0.51 37,240.50 1.82 -70.23 已结算收入应收尾 款陆续收回所致 预付账款 16,316.62 0.76 25,118.75 1.23 -35.04 预付工程款减少所 致 其他应收 款 49,675.81 2.30 4,922.60 0.24 909.14 本期合作项目款增 加所致 其他流动 资产 33,068.85 1.53 20,982.02 1.03 57.61 本期缴纳税费所致 应付账款 159,650.32 7.41 121,391.88 5.94 31.52 本期项目结算所致 应付职工 薪酬 46.98 0.00 1,862.59 0.09 -97.48 本期支付应付未付 工资所致 应付利息 8,543.59 0.40 1,649.89 0.08 417.83 本期计提到期还本 付息的公司债券利 息所致 应付债券 287,741.68 13.35 100.00 本期公司发行公司 债券所致 递延所得 税负债 3,039.96 0.14 1,159.22 0.06 162.24 本期对会计与税法 产生的时间性差异 计提递延所得税负 债所致 (四) 行业经营性信息分析 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用□不适用 序 号 持有待开发土地 的区域 持有待开发 土地的面积 (平方米) 一级土 地整理 面积(平 方米) 规划计容 建筑面积 (平方米) 是/否 涉及 合作 开发 项目 合作开发 项目涉及 的面积(平 方米)（建 筑面积） 合作开 发项目 的权益 占比(%) 1 北京门头沟项目 * 27,641 96,744 是 96,744 21 2 北京石景山苹果 园项目 35,245 123,357 否 3 北京通州区西小 马一级土地整理 项目 66,905 103,788 是 103,788 50 4 长沙华中心二期 项目 13,010 80,204 是 80,204 93 5 长沙华中心项目 南区 53,000 109,000 是 109,000 93 注：1、报告期内房地产储备情况以截至报告期末已取得但尚未开工的项目为统计口径； 2、北京门头沟项目为公司与多家房企共同出资组建的北京兴佰君泰房地产开发有限公司 所开发的项目，公司不负责操盘，持有项目公司21%权益。 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地 区 项目 经营 业态 在建项目/ 新开工项目 /竣工项目 项目 用地面积 (平方米) 项目 规划计容 建筑面积 (平方米) 总建筑 面积 (平方米) 在建建 筑面积 (平方米) 已竣工 面积 (平方米) 总投资额 报告期 实际 投资额 1 北 京 铭悦园 住宅、 保障 房、配 套商业 竣工项目 129,029 311,808 401,874 401,874 369,394 7,890 2 北 京 铭悦好 天地 保障 房、商 业、办 公 在建项目 59,119 122,798 158,229 50,408 107,821 199,267 24,465 3 北 京 澜悦 住宅、 配套商 业、保 障房 竣工项目 45,181 91,996 110,527 110,527 93,480 12,051 4 北 京 和墅 住宅、 保障房 在建项目 99,000 148,500 188,314 43,775 144,539 205,009 27,431 5 北 京 华中心 综合体 在建项目 70,431 201,697 302,892 302,892 501,981 44,561 6 北 京 西红世 办公、 商业 在建项目 40,904 122,714 163,514 163,514 261,753 27,701 7 西 安 海蓝城 一、二 期 住宅、 商业 竣工项目 132,517 342,820 437,179 437,179 236,034 14,635 8 西 安 海蓝城 三期 住宅、 商业 竣工项目 59,896 166,619 208,541 208,541 411,948 82,794 9 西 安 海蓝城 四期 住宅、 商业 竣工项目 34,867 88,843 132,945 132,945 10 西 安 海蓝城 五期 住宅、 商业 在建项目 63,962 220,391 310,596 310,596 11 西 安 海蓝城 六期 住宅 在建项目 53,160 166,191 209,091 209,091 127,615 11,112 12 西 安 锦悦一 期 住宅、 商业 竣工项目 34,807 121,824 170,331 170,331 98,487 11,928 13 西 安 锦悦二 期 办公、 商业 在建项目 10,386 57,123 63,295 63,295 54,757 7,775 14 长 沙 华中心 三期 住宅、 商业 在建项目 29,341 394,610 502,260 242,013 260,247 631,931 108,677 15 长 沙 华中心 四期 商业、 办公、 酒店 在建项目 16 长 沙 华中心 五期 商业、 办公 在建项目 9,888 68,857 98,895 98,895 17 天 津 波士顿 43#地 住宅 在建项目 55,295 110,588 135,588 135,588 96,988 8,702 18 天 津 波士顿 44#地 住宅、 商业 竣工项目 79,172 158,345 196,800 196,800 153,377 16,616 19 天 津 波士顿 37#地 商业 在建项目 12,802 23,044 14,640 14,640 3. 报告期内房地产销售情况 √适用□不适用 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 (平方米) 已预售面积 (平方米)* 1 北京 铭悦园 住宅、保障房、配套商业 44,106 36,206 2 北京 铭悦好天地 保障房、商业、办公 34,229 21,691 3 北京 澜悦 住宅、配套商业、保障房 45,334 45,145 4 北京 和墅 住宅、保障房 71,452 41,614 5 北京 华中心 保障房、住宅、商业、酒店 183,522 19,110 6 北京 西红世 公寓、办公、商业 81,245 5,728 7 西安 君城 商业、剩余车位 31,423 10,407 8 西安 海蓝城一期 住宅、商业 19,395 3,574 9 西安 海蓝城二期东区 住宅、商业 36,482 5,616 10 西安 海蓝城二期西区 住宅、商业 42,801 13,682 11 西安 海蓝城三期 住宅、商业 142,674 27,767 12 西安 海蓝城四期 住宅、商业 99,970 44,325 13 西安 海蓝城五期 住宅、商业 289,048 14 西安 锦悦一期 住宅、商业 101,455 34,533 15 长沙 华中心一期 住宅、商业 5,796 5,324 16 长沙 华中心三期 住宅、公寓、商业 167,124 19,925 17 长沙 华中心四期 商业、办公、酒店 57,224 3,010 18 天津 波士顿44#地项目 住宅、商业 79,850 36,112 注*：已预售面积按报告期内完成的销售面积填报。 4. 报告期内房地产出租情况 √适用□不适用 截至2015年12月31日，公司用于出租的主要房产面积共计约5.35万平方米，出租率为 93.29%，1～12月完成租金收入4,666.16万元，每平方米每月（不含车位）的平均基本租金 约68.37元。其中，5年以上长期租约收入4,300.08万元，占总租金收入的97.99%。 期限 出租面积（平方米） 租金收入 （万元） 平均租金(元 /平方米·月) 出租率 长期租约(5年以上) 52,500.40 4,300.08 68.25 93.22% 中期租约(3～5年) —— —— —— —— 短期租约(3年以内) 984.00 88.13 74.64 97.49% 合计 53,484.40 4,388.21 68.37 93.29% 注：1.长期租约和中期租约均为商业，短期租约为少量住宅散房。 2.公司出租物业主要位于北京，长沙、西安有少量商业物业。 3.不含公司代理出租物业的租赁面积及收入。 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 1,116,221.90 7.72 83,390.13 6. 其他说明 □适用√不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 单位：万元 报告期内对外投资额 113,538.27 上年同期对外投资额 10,813.80 对外投资额增减变动情况 102,724.47 对外投资额变动比例 949.94% (1) 重大的股权投资 单位：万元 名 称 持股比例（%） 投资成本 期末净资产 本期净利润 菱华阳光（天津）房地产开发有限公司 100.00 62,786.00 63,968.38 10,195.68 阳菱光辉（天津）房地产开发有限公司 100.00 36,707.00 36,686.74 -432.51 北京新都致远房地产开发有限公司 100.00 19,608.00 18,582.31 -805.50 北京上和致远房地产开发有限公司 50.00 10,000.00 19,721.09 -214.13 北京华远锦程投资管理有限公司 100.00 1,027.27 1,069.06 7.92 北京兴佰君泰房地产开发有限公司 21.00 210.00 603.79 -396.21 (2) 以公允价值计量的金融资产 单位：元 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 交易性金融资产 1,625,371.66 1,734,390.48 109,018.82 109,018.82 (六) 重大资产和股权出售 1、华远嘉利： 2015年3月31日，北京市华远置业有限公司（以下简称“华远置业”）、北京华远浩利投资 股份有限公司、北京莱福阳光投资有限公司与北京华谊兄弟娱乐投资有限公司签订协议书，北京 华谊兄弟娱乐投资有限公司受让北京华远嘉利房地产开发有限公司（以下简称“华远嘉利”）的全 部股权及债权；华远嘉利于2015年11月24日完成工商变更手续，转让后，华远置业不再持有华 远嘉利的股权。 2、青岛华安： 2015年6月，公司的全资子公司华远置业与青岛安华机电设备有限公司（简称“安华机电”） 签订股权转让协议，将持有青岛市华安房地产开发有限公司（以下简称“青岛华安”）的51%股 权转让给安华机电，转让后，华远置业不再持有青岛华安股份。 (七) 主要控股参股公司分析 （1）主要控股子公司情况 单位：万元 公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润 北京金秋莱太房地产 开发有限公司 房地产开发 九都汇项目 10,000 19,940.59 15,794.21 174.12 北京新通致远房地产 开发有限公司 房地产开发 铭悦园项目 15,000 75,939.57 24,513.20 5,083.03 北京华和房地产开发 有限公司 房地产开发 铭悦好天地项目 5,000 98,223.80 7,595.05 7,928.71 北京馨悦致远房地产 开发有限公司 房地产开发 澜悦项目 2,000 29,029.72 6,865.30 14,935.02 北京新都致远房地产 开发有限公司 房地产开发 北京华中心项目 19,608 337,021.88 18,582.31 -805.50 北京尚居置业房地产 开发有限公司 房地产开发 和墅项目 2,000 198,696.28 953.51 -877.84 北京上和致远房地产 开发有限公司 房地产开发 西红世项目 20,000 153,909.00 19,721.09 -214.13 北京新润致远房地产 开发有限公司 房地产开发 苹果园项目 5,000 169,392.95 4,999.25 -0.75 西安万华房地产开发 有限公司 房地产开发 君城项目 35,638 54,900.96 47,512.37 1,505.37 西安曲江唐瑞置业有 限公司 房地产开发 海蓝城一、二期项 目 5,000 61,866.14 12,124.14 2,735.85 西安唐明宫房地产开 发有限公司 房地产开发 海蓝城三～五期项 目 10,000 201,072.19 26,338.37 17,498.93 西安鸿华房地产开发 有限公司 房地产开发 锦悦项目 2,000 81,708.41 4,978.59 11,056.17 西安骏华房地产开发 有限公司 房地产开发 海蓝城六期项目 1,000 44,888.75 2,171.31 -44.15 长沙橘韵投资有限公 司 房地产开发 长沙华中心项目 28,500 402,493.40 112,407.12 12,812.81 菱华阳光（天津）房 地产开发有限公司 房地产开发 天津波士顿（44#、 37#）项目 53,000 88,054.18 63,968.38 10,195.68 阳菱光辉（天津）房 地产开发有限公司 房地产开发 天津波士顿（43#） 项目 31,000 50,511.17 36,686.74 -432.51 （2）重要被投资公司情况 被投资单位 （未完）  |