[年报]16鑫苑02：2015年年度报告
鑫苑（中国）置业有限公司 公司债券 2015 年年度报告 二〇一六年四月 2 重要提示 本公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准 确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应 的法律责任。 重大风险提示 投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑各项可能对本期债 券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险 因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。 截至2015 年12 月31 日，公司面临的风险因素与募集说明书中 “第三节风险因素”章节没有重大变化。 3 目录 重要提示.......................................................................................................................................... 2 重大风险提示 .................................................................................................................................. 2 目录 ................................................................................................................................................. 3 释义 ................................................................................................................................................. 4 第一章 公司及相关中介机构简介 ................................................................................................. 5 一、 公司基本情况 ........................................................................................................... 5 二、 相关中介机构情况 ................................................................................................... 6 第二章 公司债券事项 ..................................................................................................................... 8 一、 公司债券基本情况 ................................................................................................... 8 二、 公司债券募集资金使用情况 ................................................................................. 10 三、 公司债券资信评级情况 ......................................................................................... 10 四、 公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 ......................................... 11 五、 公司债券债券持有人会议召开情况 ..................................................................... 11 六、 公司债券受托管理人履职情况 ............................................................................. 11 一、 主要会计数据和财务指标 ..................................................................................... 12 二、 主要资产和负债变动情况 ..................................................................................... 15 三、 受限资产情况 ......................................................................................................... 19 四、 其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 ......................................................... 21 五、 对外担保情况 ......................................................................................................... 21 （一）公司子公司提供担保的情况 ............................................................................. 21 （二）公司为购房人提供担保的情况 ......................................................................... 23 六、 银行授信情况 ......................................................................................................... 24 第四章 业务和公司治理情况 ....................................................................................................... 25 一、 公司业务情况 ......................................................................................................... 25 二、 报告期内公司经营情况 ......................................................................................... 27 三、 公司发展战略目标 ................................................................................................. 29 四、 报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事项 ............................. 31 五、 公司独立情况 ......................................................................................................... 31 六、 报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况 ............................................. 31 七、 报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保情况 ......... 31 八、 报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 ............................................... 31 第五章 重大事项 .......................................................................................................................... 32 一、 报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项 ................................. 32 二、 报告期内公司破产重整事项 ................................................................................. 32 三、 公司债券面临暂停或终止上市风险情况 ............................................................. 32 四、 公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董事、监 事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情况 ......................................... 32 五、 报告期内其他重大事项 ......................................................................................... 32 第六章 财务报告 ........................................................................................................................... 33 第七章 备查文件目录 ................................................................................................................... 34 一、 备查文件 ................................................................................................................. 34 二、 查阅地点 ................................................................................................................. 34 4 释义 在本年度报告中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义： 发行人、本公司、公 司、鑫苑中国 指 鑫苑（中国）置业有限公司 资信评级机构、评级 机构 指 联合信用评级有限公司 鑫苑控股，控股股东 指 鑫苑地产控股有限公司 报告期 指 2015 年 最近两年 指 2014 年、2015 年 《公司章程》 指 《鑫苑（中国）置业有限公司章程》 交易日 指 上交所的营业日 法定节假日、休息日 指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或 休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行 政区和台湾省的法定节假日和/或休息日） 元 指 如无特别说明，指人民币元 5 第一章 公司及相关中介机构简介 一、 公司基本情况 （一） 基本情况 公司中文名称： 鑫苑（中国）置业有限公司 公司中文名称简称： 鑫苑中国 公司外文名称： XINYUAN (CHINA) REAL ESTATE, LTD. 公司外文名称缩写： XIN 法定代表人： 张勇 注册地址： 郑州经济技术开发区第五大街 129 号 办公地址： 北京市朝阳区建国路79 号华贸中 心2 号写字楼27 层 邮政编码： 100025 公司网址： http://www.xyre.com （二） 联系方式 信息披露事务负责人： 曹靖 联系地址： 北京市朝阳区建国路79 号华贸中 心2 号写字楼27 层 6 电话： 010-8588 9282 电子信箱： jing.cao@xyre.com （三） 登载年度报告的交易场所网址及年度报告备置地 投资者可至本公司查阅本年度公司债券年度报告，或访问上海证 券交易所网站（http://www.sse.com.cn）进行查阅。 （四） 报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理 人员的变更情况 1、公司控股股东、实际控制人变更情况 报告期内，本公司控股股东、实际控制人未发生变更。 2、公司董事、监事、高级管理人员的变更情况 报告期内，本公司董事、监事、高级管理人员未发生变更。 二、 相关中介机构情况 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年公司债券相关中介机构情况 如下所示： （一） 会计师事务所 会计师事务所名称： 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址： 北京市西城区裕民路18 号北环中心22 层 签字会计师姓名： 李冬梅、王永忻 7 联系电话： 010-8225 0666-4816 （二） 债券受托管理人 债券受托管理人名称： 中德证券有限责任公司 办公地址： 北京市朝阳区建国路81 号华贸中心1 号 写字楼22 层 联系人： 杨汝睿 联系电话： 010-5902 6653 （三） 资信评级机构 资信评级机构名称： 联合信用评级有限公司 办公地址： 天津市南开区水上公园北道38 号爱俪园 公寓508 联系人： 叶维武 联系电话： 010-8517 2818 8 第二章 公司债券事项 一、 公司债券基本情况 （一）基本情况 公司在本年度报告批准报出日未到期的公司债券情况如下所示： 9 债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余 额 利率 还本付息方式 交易场 所 付息兑 付情况 投资者适 当性安排 鑫苑（中国） 置业有限公 司公开发行 2015 年公司 债券（第一 期） 15 鑫苑 01 136126 2015 年12 月28 日 2020 年 12 月28 日 10 亿元 7.50% 单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。 每年付息一次，到期一次还本，最后一期利 息随本金的兑付一起支付。年度付息款项自 付息日起不另计利息，本金自本金兑付日起 不另计利息。本期债券本息支付将按照债券 登记机构的有关规定来统计债券持有人名 单，本息支付方式及其他具体安排按照债券 登记机构的有关规定办理 上海证 券交易 所 报告期 内不涉 及 合格投资 者 鑫苑（中国） 置业有限公 司公开发行 2016 年公司 债券（第一 期） 16 鑫苑 01 136197 2016 年1 月27 日 2021 年 1 月27 日 7 亿元 7.47% 单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。 每年付息一次，到期一次还本，最后一期利 息随本金的兑付一起支付。年度付息款项自 付息日起不另计利息，本金自本金兑付日起 不另计利息。本期债券本息支付将按照债券 登记机构的有关规定来统计债券持有人名 单，本息支付方式及其他具体安排按照债券 登记机构的有关规定办理 上海证 券交易 所 报告期 内不涉 及 合格投资 者 鑫苑（中国） 置业有限公 司公开发行 2016 年公司 债券（第二 期） 16 鑫苑 02 136266 2016 年3 月14 日 2021 年 3 月14 日 5 亿元 7.09% 单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。 每年付息一次，到期一次还本，最后一期利 息随本金的兑付一起支付。年度付息款项自 付息日起不另计利息，本金自本金兑付日起 不另计利息。本期债券本息支付将按照债券 登记机构的有关规定来统计债券持有人名 单，本息支付方式及其他具体安排按照债券 登记机构的有关规定办理 上海证 券交易 所 报告期 内不涉 及 合格投资 者 10 （二）公司债券其他情况的说明 鑫苑（中国）置业有限公司公开发行2015 年公司债券（第一期） （15 鑫苑01）期限5 年，第3 年末附发行人调整票面利率选择权及 投资者回售选择权，报告期末，本期债券尚未到行权日。 二、 公司债券募集资金使用情况 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年公司债券（第一期） 2015 年12 月28 日，公司发行了鑫苑（中国）置业有限公司 2015 年公司债券（第一期），发行规模10 亿元，发行期限5 年，扣 除发行费用后的募集资金用于补充流动资金和调整债务结构。报告期 内，公司按照募集说明书的规定，使用募集资金4 亿元偿用于补充流 动资金，剩余资金根据公司债务结构调整及资金使用的需要，本着有 利于优化公司债务结构的原则，拟安排用于偿还金融机构借款以改善 公司债务结构。 截至2015 年12 月31 日，鑫苑（中国）置业有限公司公开发行 2015 年公司债券（第一期）募集资金专项账户余额为5.96 亿元，本 期债券募集资金的使用与募集说明书的相关承诺一致，募集资金专项 账户运作规范。 三、 公司债券资信评级情况 本公司已委托联合信用评级有限公司担任鑫苑（中国）置业有限 公司2015 年公司债券跟踪评级机构，最新一期跟踪评级报告预计于 11 2016 年5 月31 日前披露至上海证券交易所网站。 四、 公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施与 募集说明书中“第五节偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。 五、 公司债券债券持有人会议召开情况 报告期内，公司债券无债券持有人会议召开事项。 六、 公司债券受托管理人履职情况 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年公司债券（第一期） 公司债券存续期内，债券受托管理人中德证券有限责任公司严格 按照《债券受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资金管 理运用情况、公司债券本息偿付情况等进行了持续跟踪，并督促公司 履行公司债券募集说明书中所约定义务，积极行使了债券受托管理人 职责，维护债券持有人的合法权益。 受托管理人预计将于公司每个会计年度结束之日起六个月内出 具本期债券受托管理事务年度报告，受托管理报告详见证监会指定的 信息披露网站（www.sse.com.cn）。 12 第三章 财务和资产情况 本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司最近两年财务和 资产情况。北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对本公司2014、 2015 年年度的财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审 计报告。本节所引用2014、2015 年度/末财务数据均摘自上述经审计 的审计报告。 一、 主要会计数据和财务指标 公司最近两年主要会计数据以及财务指标列示如下： 单位:千元 主要会计数据和财务指标 2015 年12 月 31 日/2015 年 2014 年12 月 31 日/2014 年 本期比上年 同期增减 （%） 总资产 28,408,865 23,624,681 20.25% 归属于母公司股东的净资产 6,481,482 5,847,032 10.85% 营业收入 6,916,344 5,446,093 27.00% 归属于母公司股东的净利润 646,622 491,672 31.51% EBITDA 993,560 801,922 23.90% 经营活动产生的现金流量净额 1,142,263 -3,437,523 133.23% 投资活动产生的现金流量净额 -254,642 -673,140 -62.17% 筹资活动产生的现金流量净额 524,885 3,805,198 -86.21% 期末现金及现金等价物余额 4,567,702 3,155,196 44.77% 流动比率 1.69 1.61 5.02% 速动比率 0.49 0.49 3.17% 资产负债率 77.19% 75.25% 2.57% EBITDA 全部债务比 13.64% 14.80% -7.82% 利息保障倍数 1.38 2.27 -39.34% 现金利息保障倍数 2.76 -6.65 -141.49% EBITDA 利息保障倍数 1.28 1.97 -34.90% 贷款偿还率 100% 100% - 利息偿付率 100% 100% - 注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。 上述财务指标的计算方法如下： 13 1、全部债务=长期债务+短期债务； 短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流 动负债； 长期债务=长期借款+应付债券； 2、EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊 销； 3、流动比率＝流动资产/流动负债； 4、速动比率＝（流动资产-存货净额）/流动负债； 5、资产负债率＝总负债/总资产； 6、EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务； 7、EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的 利息支出）； 8、利息保障倍数＝（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（计入 财务费用的利息支出+资本化利息支出）； 9、现金利息保障倍数：（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支 出+所得税付现）/现金利息支出； 10、贷款偿还率：实际贷款偿还额/应偿还贷款额； 11、利息偿付率：实际支付利息/应付利息。 （一）归属于母公司股东的净利润 2015 年末，公司归属于母公司股东的净资产同比增长31.51%， 主要原因为本公司2015 年部分老项目楼盘完成销售，并完成验收交 付，2015 年销售收入较2014 年有所增长了27%，导致净利润增加。 14 （二）经营活动产生的现金流量净额 公司经营活动现金流入主要是销售预售款、退后拍地保证金、其 他往来款等。公司经营活动现金流出主要是购买土地款、拍地保证金、 工程支付款、其他往来款。2015 年，经营活动产生的现金流量净额 同比增加133.23%，主要原因为2015 年公司销售较2014 年增长14.7 亿元，同时回款情况好导致2015 年销售商品提供劳务收到的现金较 2014 年增加。 （三）投资活动产生的现金流量净额 公司投资活动产生的现金流入主要为收回的投资现金及投资收 益；公司投资活动产生的现金流出主要为投资支付的现金。2015 年， 投资活动产生的现金流量净额同比减少62.17%。投资活动产生的现 金流入较2014 年增加2.8 亿元，而投资支付的现金较2014 年减少1.37 亿元，但总体上两年投资活动产生的现金流入小于投资支付的现金留 出，导致公司报告期内投资活动产生的现金流量净额均为负值； （四）筹资活动产生的现金流量净额 2015 年，筹资活动产生的现金流量净额同比减少86.21%。主要 原因是2014 年筹资活动现金流入较大，主要为银行借款；2015 年筹 资活动现金流入与2014 年持平，主要为新增银行借款与发行债券的 资金流入。与此同时，2015 年筹资活动现金流出较2014 年增加31.9 亿元，主要为偿还银行借款。 （五）期末现金及现金等价物余额 15 2015 年，期末现金及现金等价物余额同比增长44.77%，主要因 为2015 年新增债券及短期借款。 （六）利息保障倍数 2015 年，利息保障倍数同比减少39.34%，主要原因是2015 年随 着贷款增加利息支出增加。 （七）现金利息保障倍数 2015 年，现金利息保障倍数增加141.49%，主要原因是2014 年 为-6.65，而2015 年提高至2.76，2014 年公司需要投入大量资金购置 土地，使得经营活动产生的现金流量净额处在阶段性负数，2015 年 随着现金回流，经营活动产生的现金流量净额转正。 （八）EBITDA 利息保障倍数 2015 年，EBITDA 利息保障倍数减少34.90%，主要原因是公司 为补充流动资金及调整债务结构，2015 年发行公司债券，新增长短 期借款，导致利息增加，导致EBITDA 利息保障倍数降低。 二、 主要资产和负债变动情况 单位:千元 项目名称 本期期末数 本期期末 占总资产 的比例 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 本期期末金 额较上期期 末变动比例 货币资金 4,596,702 16.18% 3,160,207 13.38% 45.46% 以公允价值计量 且其变动计入当 期损益的金融资 产 500 0.00% 36,766 0.16% -98.64% 应收账款 36,914 0.13% 74,811 0.32% -50.66% 16 项目名称 本期期末数 本期期末 占总资产 的比例 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 本期期末金 额较上期期 末变动比例 预付款项 557,643 1.96% 398,952 1.69% 39.78% 应收利息 99,943 0.35% 3,031 0.01% 3197.84% 其他应收款 2,458,400 8.65% 2,835,337 12.00% -13.29% 存货 18,780,214 66.11% 15,381,713 65.11% 22.09% 持有至到期投资 700,000 2.46% 570,000 2.41% 22.81% 投资性房地产 662,730 2.33% 643,690 2.72% 2.96% 固定资产 358,905 1.26% 363,092 1.54% -1.15% 无形资产 15,099 0.05% 9,548 0.04% 58.14% 商誉 66,028 0.23% 66,028 0.28% 0.00% 长期待摊费用 37,487 0.13% 76,144 0.32% -50.77% 递延所得税资产 25,521 0.09% 5,362 0.02% 375.95% 短期借款 974,700 3.43% 1,927,550 8.16% -49.43% 应付票据 288,819 1.02% 15,011 0.06% 1,824.01% 应付账款 3,436,412 12.10% 2,445,674 10.35% 40.51% 预收款项 9,528,988 33.54% 7,955,178 33.67% 19.78% 应付职工薪酬 119,472 0.42% 101,365 0.43% 17.86% 应交税费 -412,147 -1.45% -384,546 -1.63% 7.18% 应付利息 4,054 0.01% 1,000 0.00% 305.41% 应付股利 4,940 0.02% 4,940 0.02% 0.00% 其他应付款 1,630,458 5.74% 1,509,240 6.39% 8.03% 一年内到期的非 流动负债 91,000 0.32% - 0.00% 100.00% 长期借款 5,025,930 17.69% 3,475,830 14.71% 44.60% 应付债券 993,280 3.50% - 0.00% 100.00% 长期应付款 137,512 0.48% 627,014 2.65% -78.07% 递延所得税负债 103,965 0.37% 99,392 0.42% 4.60% （一） 货币资金 2015 年，期末现金及现金等价物余额同比增长44.77%，主要因 为2015 年新增债券及短期借款。 17 （二）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 本公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为北 京鑫苑鑫都汇电子商务有限公司购买的华夏基金，报告期内变动为按 期末基金市值计算的公允值价值变动损益。 （三）应收账款 2015 年末，应收账款同比减少50.66%，2015 年部分老项目楼盘 销售量增加，并完成验收手续，售房款收回，致使2015 年应收账款 较2014 年有所下降。 （四）预付账款 2015 年末，公司预付款项同比增加39.78%，2015 年新建项目增 加，部分在建项目加快建设进程，致使预付施工方费用增加，导致 2015 年预付账款较2014 年有所增长。 （五）应收利息 2015 年末，应收利息同比增加3197.84%，主要原因是报告期内 2015 年委托贷款较2014 年有所增长，导致应收利息增加。 （六）无形资产 2015 年末，无形资产同比增加58.14%，主要原因是公司2015 年购入了新的ERP 系统。 （七）长期待摊费用 18 公司的长期待摊费用主要为办公楼装修费用。2015 年末，公司 长期待摊费用同比减少50.77%，主要原因为2015 年进行了持续摊销。 （八）固定资产 2015 年末，固定资产同比减少68.89%，主要原因是公司处置了 中环鑫融的全部股权，该公司的房屋建筑物及相关资产相应处置。 （九）递延所得税资产 2015 年末，递延所得税资产同比增长375.95%，主要原因是由于 2015 年补提坏账准备增加致使2015 年递延所得税资产较2014 年增 加。 （十）短期借款 2015 年末，短期借款减少和长期借款增加，主要原因是随着国 内利率水平的下降，公司逐渐倾向于中长期融资，降低融资成本。 （十一）应付票据 2015 年末，应付票据同比增加1824.01%，主要原因是2015 年新 建项目增加，部分在建项目加快建设进程，致使支付施工方费用增加， 使用票据结算的金额增加。 （十二）应付账款 2015 年末，应付账款同比增加40.51%，主要原因是公司项目按 照项目工程进度计提的应付工程款增加9 亿。 19 （十二）应付债券 2015 年12 月，公司通过向合格投资者公开发行 2015 年公司债 券第一期10 亿元。 截至2015 年12 月31 日，本公司不存在逾期未偿还债项。 三、 受限资产情况 截至本募集说明书签署之日，公司资产用于抵押、质押、担保 或其他限制用途安排情况如下： 单位：亿元 序 号 借款人 贷款人 借款 金额 借款 利率 （%） 借借款起 始日 借款结束 日 抵押/质 押情况 担保方 1 北京鑫苑万 众置业有限 公司 建设银行北 京城市建设 开发专业支 行 5 6.6 2014/1/24 2017/1/23 北京项目土 地抵押 2 成都鑫苑万 卓置业有限 公司 中信信托有 限责任公司 4.69 13 2014/12/31 2016/12/30 成都项目土 地及在建工 程抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 3 江苏嘉景置 业有限公司 东亚银行（中 国）有限公司 苏州分行 3.08 7.58 2015/4/29 2018/4/28 昆山项目在 建工程抵押 鑫苑（中国） 置业有限公 司、鑫苑地产 控股有限公司 4 江苏嘉景置 业有限公司 中国农业银 行股份有限 公司昆山分 行 0.4 6.6 2014/3/13 2016/5/18 昆山项目土 地抵押 5 上海俊鑫房 地产开发有 限公司 广发银行股 份有限公司 上海分行 3.98 11 2014/12/31 2016/12/30 上海项目土 地及在建工 程抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 6 上海俊鑫房 地产开发有 限公司 广发银行股 份有限公司 上海分行 2.4 8.4 2014/12/31 2015/2/16 2016/12/30 上海项目土 地及在建工 程抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 20 序 号 借款人 贷款人 借款 金额 借款 利率 （%） 借借款起 始日 借款结束 日 抵押/质 押情况 担保方 7 苏州鑫苑置 业发展有限 公司 上海银行苏 州分行 2.3 9.1 2014/4/30 2017/4/29 苏州项目土 地抵押、在 建工程抵 押、股权质 押 鑫苑（中国） 置业有限公司 8 三亚北大科 技园实业开 发有限公司 交银国际信 托有限公司 2.10 11.8 2015/6/16 2017/6/15 天津项目土 地抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 9 三亚北大科 技园实业开 发有限公司 中国民生信 托有限公司 2.5 12.28 2015/3/31 2017/3/31 三亚项目土 地及在建工 程抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 10 陕西中茂经 济发展有限 公司 中国民生银 行股份有限 公司总行营 业部 3 13 2015/2/6 2017/7/8 西安项目土 地及在建工 程抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 11 陕西中茂经 济发展有限 公司 中国民生银 行股份有限 公司西安分 行 4.09 8.05 2015/5/18 2018/4/25 西安项目土 地及在建工 程抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 12 济南鑫苑万 卓置业有限 公司 深圳平安大 华汇通财富 管理有限公 司 2 11.32 2014/6/27 2016/6/27 济南项目土 地抵押、股 权质押 鑫苑（中国） 置业有限公司 13 济南鑫苑万 卓置业有限 公司 平安银行股 份有限公司 济南分公司 2.8 9.5 2015/3/31 2018/3/20 济南项目土 地及在建工 程抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 14 山东鑫苑仁 居置业有限 公司 平安信托有 限责任公司 4.5 12 2015/6/26 2017/6/26 济南项目土 地抵押、股 权质押 鑫苑（中国） 置业有限公司 15 山东鑫苑置 业有限公司 中国工商银 行股份有限 公司山东省 分行营业部 2.50 11 2014/4/3 2016/4/3 济南项目土 地及在建工 程抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 16 徐州鑫苑置 业有限公司 中国工商银 行徐州淮海 西路支行 0.7 6.88 2013/10/21 2016/6/21 徐州项目土 地抵押 21 序 号 借款人 贷款人 借款 金额 借款 利率 （%） 借借款起 始日 借款结束 日 抵押/质 押情况 担保方 17 长沙鑫苑万 卓置业有限 公司 平安信托有 限责任公司 3 12 2015/5/20 2016/5/19 在建工程抵 押、股权质 押 鑫苑（中国） 置业有限公司 18 鑫苑物业服 务有限公司 中信银行股 份有限公司 郑州分行 3.54 9 2014/7/9 2017/7/9 河南现代城 商业及土地 抵押 河南鑫苑置业 有限公司 19 郑州晟道置 业有限公司 包商银行 5.3 11 2015/3/11 2017/3/13 晟道公司股 权质押；南 岗刘项目土 地抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 20 河南鑫苑全 晟置业有限 公司 万向信托有 限公司 2.37 11 2015/5/13 2017/5/13 河南全晟股 权质押；交 通学院项目 土地抵押 鑫苑（中国） 置业有限公 司、河南鑫苑 置业有限公司 21 荥阳鑫苑置 业有限公司 广发银行 0.21 8 2014/5/30 2016/5/29 荥阳项目土 地抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 22 荥阳鑫苑置 业有限公司 长安国际信 托股份有限 公司信托 0.7 9 2015/9/24 2017/9/24 荥阳项目土 地抵押，在 建工程抵押 鑫苑（中国） 置业有限公司 除上述资产抵押、质押等情况外，公司不存在其他资产受限情况。 四、 其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 截至2015 年12 月31 日，鑫苑中国未发行其他债券、私募债、 短期融资券及中期票据等其他债务融资工具。 五、 对外担保情况 （一）公司子公司提供担保的情况 截至2015 年12 月31 日，发行人担保总额（包括对子公司的担 保）为514,283 万元，占期末归属母公司净资产比例为79.9%，均为 对其子公司的担保。公司及其控股子公司无违规对外提供担保情形。 截至2015 年12 月31 日，公司提供担保情况如下: 22 单位：万元 被担保人 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已 经履行完毕 陕西中茂经济发展有限 公司 30,000 2015/2/6 2017/7/8 否 陕西中茂经济发展有限 公司 40,900 2015/5/18 2018/4/25 否 山东鑫苑置业有限公司 24,970 2014/4/3 2016/4/3 否 济南鑫苑万卓置业有限 公司 20,000 2014/6/27 2016/6/27 否 济南鑫苑万卓置业有限 公司 28,000 2015/3/31 2018/3/20 否 山东鑫苑仁居置业有限 公司 45,000 2015/6/26 2017/6/26 否 成都鑫苑万卓置业有限 公司 46,890 2014/12/31 2016/12/30 否 江苏嘉景置业有限公司 30,798 2015/4/29 2018/4/28 否 上海俊鑫房地产开发有 限公司 24,000 2014/12/31 2016/12/30 否 上海俊鑫房地产开发有 限公司 39,755 2014/12/31; 2015/2/16 2016/12/30 否 苏州鑫苑置业发展股份 有限公司 23,000 2014/4/30 2017/4/29 否 长沙鑫苑万卓置业有限 公司 30,000 2015/5/20 2016/5/19 否 荥阳鑫苑置业有限公司 2,100 2014/5/30 2016/5/29 否 荥阳鑫苑置业有限公司 7,000 2015/9/24 2017/9/24 否 河南鑫苑全晟置业有限 公司 23,300 2015/5/13 2017/5/13 否 郑州晟道置业有限公司 52,600 2015/3/11 2017/3/13 否 三亚北大科技园实业开 发有限公司 20,970 2015/6/16 2017/6/15 否 三亚北大科技园实业开 发有限公司 25,000 2015/3/31 2017/3/31 否 合计 514,283 23 （二）公司为购房人提供担保的情况 按照房地产行业的惯例，在购房人以银行按揭方式购买商品房的 情况下，购房人可以通过支付首期房款、将所购商品房抵押取得银行 贷款。在产权证办理完毕前，银行还要求开发商提供购房人抵押借款 的阶段性担保（购房人办理完产权证后，该类担保将自动解除）。 截至2015 年12 月31 日，公司为购房人提供银行按揭贷款担保 的余额为9.83 亿元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银 行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相 应递减。担保期限自购房人与银行签订的借款合同生效之日起，至公 司为购房人办理完毕所购住房的《房屋产权证》及房屋抵押登记，并 将《房屋产权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。 24 六、 银行授信情况 截至2015 年12 月31 日，公司及子公司（合并口径）银行授信 情况: 授信银行 授信额度（万元） 已使用数额（万元） 建设银行 178,000 69,538 工商银行 83,970 73,940 农业银行 17,000 17,000 中国银行 50,000 50,000 东亚银行 45,000 34,720 民生银行 80,300 76,300 广发银行 110,455 105,555 上海银行 60,000 53,000 焦作银行 7,000 7,000 中信银行 40,000 40,000 平安银行地产事业部 153,000 151,500 中国民生信托有限公司 25,000 25,000 中信信托有限责任公司 52,000 51,890 交银国际信托有限公司 21,000 20,970 平安信托有限责任公司 80,000 75,000 中国信达资产管理股份有限公司 56,200 56,200 合计 1,058,925 907,613 截至2015 年12 月31 日，本公司已获得中国建设银行、工商银 行等多家银行共计105.89 亿元的授信额度，尚有15.13 亿元额度未使 用。此外，公司与平安银行股份有限公司签订了50 亿元的战略合作 协议，与平安信托有限责任公司签订了50 亿元的拿地基金合作协议， 与中信信托有限责任公司签订了30 亿元的战略合作协议，与各类型 金融机构保持了良好的合作关系。报告期内，本公司均已按时还本付 息，不存在任何违约事项，本公司不存在逾期未偿还债项。 25 第四章 业务和公司治理情况 一、 公司业务情况 （一） 公司主要业务介绍 公司主要从事房地产开发与经营业务，以精品住宅开发和商业综 合体建设运营为主营业务，在国内坚持“做大做强”的发展理念，立 足于一线城市和主要二线城市，以深耕区域中心城市为市场拓展策 略，通过区域聚焦稳步提升市场份额和土地储备。通过对商业综合体 和社区商业等多条商业产品线的组合落地，公司为客户提供全方位的 生活服务产品，通过对自持集中商业和散售商业的科学配比，形成优 良的资产结构和收益模式。从公司成立至今，公司已开发项目涵盖国 内外多个城市，积累了丰富的房地产开发经验。 公司的经营范围为：房地产开发与经营（土地成片开发、高档宾 馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心、大型主题公园等国家限制外 资经营的除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展 经营活动）根据住建部《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房 地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；各资 质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得 越级承担业务。其中，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；二级资 质及以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25 万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、直辖市、自治区人民政府建 26 设行政主管部门确定。 （二） 公司所处行业情况介绍 公司所处行业为房地产行业。2015 年，伴随宏观经济走势，房 地产市场出现进一步调整和分化。一方面，随着房产价格单边上涨时 代的结束，商品房成交量在年初出现一定回落，二季度之后在市场需 求回升的推动下成交量开始企稳；另一方面，一线城市及热点二线城 市凭借改善型需求的释放，加速调整回暖，三、四线城市则依然保持 较高库存，不同级别城市间房地产市场的分化格局更加明显。政策面， 政府通过出台“330 新政”、降低购房首付比例、降准降息、推行公积 金异地贷款等系列优惠政策，降低购房门坎，刺激购房需求，为市场 回暖提供政策支持。 鑫苑（中国）置业有限公司采用 “不囤地、不捂盘、零库存” 项目运作模式，通过“快速拿地、快速建设、快速销售”的开发策略 实现公司高速增长。在市场准入方面，公司锁定国内一线城市，以及 具有良好经济基础、发展潜力和人口基数的二线发达城市，以城市扩 张升级和城镇化进程为发展契机，在所进驻城市实行战略深耕和纵深 发展，通过滚动持续开发，不断扩大在当地的市场份额、品牌积淀和 客户基础。同时，以进驻城市为中心和原点，逐步辐射周边市镇或区 域，形成以点带面的区域化发展和扩张，通过同区域内管理资源和业 务资源的共享，以及管理权限向业务前端的延伸和下探，有效提升区 域公司的能动性和竞争力。 27 二、 报告期内公司经营情况 （一）主要经营业务 1、分业务板块的营业收入、营业成本构成情况 单位：千元 业务类型 营业收入 占比 营业成本 占比 毛利率 房地产销售 6,563,078 94.89% 4,642,423 96.07% 29.26% 物业收入 221,419 3.20% 177391 3.67% 19.88% 租赁收入 131,848 1.91% 12614 0.26% 90.43% 合计 6,916,344 100.00% 4,832,428 100.00% 30.13% 2、利润表构成 单位：千元 项目 二零一五年度 二零一四年度 较上年变 动幅度 （%） 一、营业总收入 6,916,344 5,446,093 27.00% 其中：营业收入 6,916,344 5,446,093 27.00% 二、营业总成本 6,058,567 4,780,001 26.75% 其中：营业成本 4,832,428 3,548,859 36.17% 营业税金及附加 495,894 581,981 -14.79% 销售费用 351,417 238,520 47.33% 管理费用 447,405 555,713 -19.49% 财务费用 58,192 5,569 944.92% 资产减值损失 -5,202 1,383 -476.07% 加：公允价值变动收益（损 失以“－”号填列） 19,041 91,361 -79.16% 投资收益（损失以“－”号填 列） 102,526 60,664 69.01% 三、营业利润（亏损以“－” 号填列） 857,777 666,092 28.78% 加：营业外收入 11,835 25,056 -52.76% 减：营业外支出 18,258 12,611 44.78% 四、利润总额（亏损总额以 “－”号填列） 851,355 678,537 25.47% 28 减：所得税费用 230,458 196,859 17.07% 五、净利润（净亏损以“－” 号填列） 620,897 481,678 28.90% 归属于母公司所有者的净利润 646,622 491,672 31.51% 少数股东损益 -25,725 -9,994 157.40% （1）营业成本 2015 年，公司营业成本同比增长36.17%， 2015 年以来，公司 对房地产市场的开拓、开发力度不断加大，房地产开发项目销售收入 增长，并完成验收交付, 产品开发成本相应予以结转，从而使得开发 项目销售成本不断增加。 （2）销售费用 2015 年，销售费用同比增长47.33%，主要原因是2015 年部分新 建楼盘进行预售，相关的销售、宣传、广告等费用较2014 年有所增 加。 （3）财务费用 2015 年，财务费用同比增加944.92%，主要原因2015 年新建项 目增加，部分在建项目加快建设进程，用于项目建设的贷款增加，利 息支出相应增加。 （4）资产减值损失 公司的资产减值损失为存货跌价准备。以前年度计提坏账款项在 2015 年收回，冲销收回款项的坏账，致使资产减值损失减少。 29 （5）公允价值变动收益 2015 年，公允价值变动收益同比减少79.16%，主要原因是公司 持有的投资性房地产公允价值变动。 （6）投资收益 2015 年，对联营企业和合营企业的投资收益同比增加69.01%， 主要原因是2015 年度，物业公司收益增加，鑫苑置业获得的利润分 配增加。 （7）营业外收入 2015 年，营业外收入同比减少52.76%，主要因为2015 年客户违 约减少，客户违约赔款收入减少。 （8）少数股东损益 2015 年，少数股东损失同比增长157.40%，主要原因是本公司的 少数股东公司陕西中茂2015 年亏损加大导致。 （二）投资状况 报告期内，公司不存在重大股权投资及重大的非股权投资项目。 三、 公司发展战略目标 1、未来业务目标 公司以精品住宅开发和商业综合体建设运营为主营业务，在国内 坚持“做大做强”的发展理念，立足于一线城市和主要二线城市，以 30 深耕区域中心城市为市场拓展策略，通过区域聚焦稳步提升市场份额 和土地储备。通过对商业综合体和社区商业等多条商业产品线的组合 落地，公司为客户提供全方位的生活服务产品，通过对自持集中商业 和散售商业的科学配比，形成优良的资产结构和收益模式。 在主营业务不断壮大的基础上，公司积极探索地产相关多元化业 务，以期与主营业务互为补充，通过创新产品模式的孵化和研发，形 成新的业务增长点。以地产业务为平台和切入点，公司现已逐步涉足 养老养生、文化旅游、电子商业、文化影视等领域，并取得良好的开 端和发展势头，为公司未来新型产品线的形成和落地打下了良好的基 础。 公司以“创建美好家园是我们的共同心愿”为使命，秉承以人为 本的服务理念，打造行业领先的金牌物业管理服务。公司运用互联网 思维对社区服务体系进行全面的升级和改造，通过线下体验中心和线 上APP 的互动结合，为客户带来全新的智慧社区生活体验。未来， 公司的物业管理服务将在全国范围内逐步扩大市场份额和品牌影响 力，为公司轻资产运营和管理输出业务的发展成熟打下基础。 （二）公司的发展战略 在业务纵深方面，公司积极推动创新，探索地产相关多元化业务， 开工建设大型商业地产及试水养老地产模式，通过对商业综合体和社 区商业等多条商业产品线的组合落地，为客户提供全方位的生活服务 产品，为公司打造持续竞争优势和推动长远发展创造了新的内生动 31 力。 四、 报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事 项 报告期内，公司与主要客户发生业务往来时，未有严重违约事项 发生。 五、 公司独立情况 报告期内，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等 方面不存在不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况。 六、 报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况 报告期末，公司不存在未收回的非经营性往来占款及资金拆借情 况。 七、 报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提 供担保情况 报告期内，公司不存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方 提供担保的行为。 八、 报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 报告期内，本公司在公司治理、内部控制等方面，均不存在违反 《公司法》、《公司章程》规定的情况。同时，公司亦不存在违反募集 说明书中约定或承诺的情况。 32 第五章 重大事项 一、 报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项 报告期内，本公司不存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业 务活动、未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼、仲裁事项及行政 处罚案件。 二、 报告期内公司破产重整事项 报告期内，本公司不存在破产重整事项。 三、 公司债券面临暂停或终止上市风险情况 报告期内，本公司债券不存在面临暂停或终止上市风险的情况。 四、 公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案 调查，公司董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取 强制措施的情况 报告期内，未见鑫苑（中国）置业有限公司及其控股股东、实际 控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，或公司董事、监事及高级管理 人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情况。 五、 报告期内其他重大事项 报告期内，除披露事项外，未见其他重大事项。 33 第六章 财务报告 本公司2015 年经审计的财务报告请参见附件。 34 第七章 备查文件目录 一、 备查文件 （一） 载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会 计主管人员）签名并盖章的财务报表； （二） 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告 原件； （三） 报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文 件的正本及公告的原稿； （四） 按照境内外其他监管机构、交易场所等的要求公开披露的年 度报告、年度财务信息。 二、 查阅地点 本公司在办公场所置备上述备查文件原件。 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第15 页，共60 页 鑫苑（中国）置业有限公司 2015年度财务报表附注 （金额单位：人民币元） 一、公司基本情况 鑫苑（中国）置业有限公司（以下简称“公司”）由鑫苑地产有限公司（外国企业）出资，于 2006 年4 月10 日经郑州市工商行政管理局登记注册，领取企独豫郑总字第410198400000641 号法 人营业执照。公司注册地址：郑州经济技术开发区第五大街129 号；法定代表人：张勇；注册资 本：30700 万美元；经营范围：房地产开发与经营。 二、本年度合并财务报表范围 本期纳入合并范围的子公司包括22 家1 级子公司，29 家2 级子公司，4 家3 级子公司。具体 见本附注“八、在其他主体中的权益” 三、财务报表编制基础 （一）编制基础 公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则— 基本准则》41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以 下简称“企业会计准则”）以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则 第15 号——财务报告的一般规定》(2014 年修订)的披露规定编制财务报表。 （二）持续经营 公司自本报告期末起12 个月内具有持续经营能力。 四、重要会计政策及会计估计 （一）遵循企业会计准则的声明 本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务 状况、经营成果、现金流量等有关信息。 （二）会计期间 自公历1 月1 日至12 月31 日止为一个会计年度。 （三）记账本位币 本公司的记账本位币为人民币，编制财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定记 账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。 （四）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 1、同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同 一控制下的企业合并。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面 价值计量。被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，合并方在合并日按照本公司会计政策 进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第16 页，共60 页 在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额， 调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、 法律服务费等，于发生时计入当期损益。 企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不 足冲减的，冲减留存收益。 通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，属于“一揽子交易”的，本公司将各项交易作 为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，取得控制权日，按照下列步骤 进行会计处理： (1)确定同一控制下企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。在合并日，根据合并后 应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初 始投资成本。 (2)长期股权投资初始投资成本与合并对价账面价值之间的差额的处理。合并日长期股权投 资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对 价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本 溢价）不足冲减的，冲减留存收益。 (3)合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认 的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产 或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其 他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转 入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者 权益应按比例结转，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合 收益和其他所有者权益应全部结转。 (4)在合并财务报表中的会计处理见本附注四、（五）。 2、非同一控制下企业合并 参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合 并。 购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。公 允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。 购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有 负债的公允价值。 购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商 誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当 期损益。 企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原已确认的资 产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按公允价 值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为无形资产并按公允价值计量；取得的被 购买方除或有负债以外的其他各项负债，履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价 值能够可靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允价值能可 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第17 页，共60 页 靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。 对合并中取得的被购买方资产进行初始确认时，对被购买方拥有的但在其财务报表中未确认 的无形资产进行充分辨认和合理判断，满足以下条件之一的，应确认为无形资产：(1)源于合同性 权利或其他法定权利；(2)能够从被购买方中分离或者划分出来，并能单独或与相关合同、资产和 负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。 购买方在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产 确认条件的，不予以确认。购买日后12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关 情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关 的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以 外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。 非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以 及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性 证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 购买方通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，属于“一揽子交易”的，本公司将各 项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在个别财务报表中， 以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为改按成本法 核算的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综 合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处 理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者 权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。其中，处置后的剩余股权根据长期股权投资 准则采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益应按比例结转，处置后的剩余 股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益应全部结 转。在合并财务报表中的会计处理见本附注四、（五）。 购买日之前持有的股权投资，采用金融工具确认和计量准则进行会计处理的，将该股权投资 的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本，原持有股权的公允价 值与账面价值的差额与原计入其他综合收益的累计公允价值变动全部转入改按成本法核算的当 期投资损益。 3、将多次交易事项判断为一揽子交易的判断标准 本公司将多次交易事项判断为一揽子交易的判断标准如下： (1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； (2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； (3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； (4)一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。 （五）合并财务报表的编制方法 本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，控制是指投资方拥有被投资方的权力， 通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金 额。相关活动，是指对被投资方的回报产生重大影响的活动。 被投资方的相关活动根据具体情况进行判断，通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资产 的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等。 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第18 页，共60 页 在综合考虑被投资方的设立目的、被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决策、本公 司享有的权利是否使其目前有能力主导被投资方的相关活动、是否通过参与被投资方的相关活动 而享有可变回报、是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额以及与其他方的关系等基础 上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事实和情况的变化导致控制所涉及的相关要素发生变 化的，将进行重新评估。 在判断是否拥有对被投资方的权力时，仅考虑与被投资方相关的实质性权利，包括自身所享 有的实质性权利以及其他方所享有的实质性权利。 本公司以自身和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料将整个企业集团视为一个会 计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，已按照统一的会计政策及会计期间， 反映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。合并程序具体包括：合并母公司与子公司的 资产、负债、所有者权益、收入、费用和现金流等项目；抵销母公司对子公司的长期股权投资与 母公司在子公司所有者权益中所享有的份额；抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部 交易的影响，内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失；站在企业集团角度 对特殊交易事项予以调整。 子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者 权益项目下以“少数股东权益”项目列示。 子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东 损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总 额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。 子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份 额的，其余额仍冲减少数股东权益。 向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。 子公司向母公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对该子公司的分配比例在 “归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未 实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和 “少数股东损益”之间分配抵销。 本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并报表时，调整合 并资产负债表的期初数，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入 合并利润表，现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后 的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。 本公司在报告期内因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资 产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、 费用、利润、现金流量纳入合并利润表和合并现金流量表。 本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的 期初数，该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表，现金流量纳入合 并现金流量表。 母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得 的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资 产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收 益。 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第19 页，共60 页 通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，不属于“一揽子交易”的，取得控制权日，合 并方在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制 之日熟晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，分别冲减比较 报表期间的期初留存收益或当期损益。 通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，不属于“一揽子交易”的，在合并财务报表中， 对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价 值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下 的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。由于被投资方重新 计量设定收益计划净负债或资产变动而产生的其他综合收益除外。 母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处 置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之 间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩 余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允 价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的 份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关 的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。 通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直 至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交 易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资 产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当 期的损益。 合并所有者权益变动表根据合并资产负债表和合并利润表编制。 （六）现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时，将库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。现金等价物是 指持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金及 价值变动风险很小的投资。 （七）金融工具 金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。 1、金融工具的分类 管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公 允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供 出售金融资产；其他金融负债等。 2、金融工具的确认依据和计量方法 取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利 息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动 计入其他综合收益。对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第20 页，共60 页 公允价值不能可靠计量的股权投资，作为可供出售金融资产列报，按成本进行后续计量。 处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原其他 综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。 3、金融资产转移的确认依据和计量方法 发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终 止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融 资产。 在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公 司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。 4、金融负债终止确认条件 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若 与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的 合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。 5、金融资产和金融负债公允价值的确定方法 采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部直接参考活跃市场中的报价。 6、金融资产减值 除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，于资产负债表日对金融资产的账面 价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。 （八）应收款项坏账准备 期末如果有客观证据表明应收款项发生减值，则将其账面价值减记至可收回金额，减记的金 额确认为资产减值损失，计入当期损益。可收回金额是通过对其未来现金流量（不包括尚未发生 的信用损失）按原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值（扣除预计处置费用等）。原实 际利率是初始确认该应收款项时计算确定的实际利率。短期应收款项的预计未来现金流量与其现 值相差很小，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。 1、 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项： 单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额重大是指：单项金额大于1000 万元（含1000 万元）的应收款 项。 单项金额重大并单项计提坏账准备的 计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提 坏账准备。 2、 按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项 对于单项金额非重大的应收款项，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特 征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本期各项组合计提坏账准备的比例， 据此计算本期应计提的坏账准备。 确定组合的依据 备用金、押金及保证金组合 按款项性质划分组合。 政府组合 按款项性质划分组合。 关联方组合 按关联方划分组合。 账龄组合 除关联方组合、备用金、押金及保证金组合单项金额重大并已单项计提 坏账准备、单项金额虽不重大但已单项计提坏账准备的的应收款项之外， 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第21 页，共60 页 其余应收款项按账龄划分组合。 按组合计提坏账准备的计提方法 关联方组合 单独进行减值测试。 政府组合 单独进行减值测试。 备用金、押金及保证金组合 单独进行减值测试。 账龄组合 按账龄分析法。 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的： 账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%） 1 年以内（含1 年） 5 5 1－2 年 10 10 2－3 年 30 30 3－4 年 50 50 4－5 年 80 80 5 年以上 100 100 3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款： 单项计提坏账准备的理由 账龄时间较长且存在客观证据表明发生了减值 坏账准备的计提方法 根据预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。 （九）存货 1、存货的分类 存货分类为：开发成本、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、拟开发土地、周转房、 工程施工、周转材料、库存商品、原材料等。 2、取得和发出存货的计价方法 取得存货时按照成本进行计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。 存货发出时按加权平均法计价。 房地产开发成本于开发项目完工后按实际成本结转为开发产品；发出开发产品按可售面积平 均分摊法核算。 3、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。 库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货 的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料 存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、 估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有 的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超 出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。 期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类 别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目 的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价 准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第22 页，共60 页 4、存货的盘存制度 采用永续盘存制。 5、低值易耗品和包装物的摊销方法 (1)低值易耗品采用一次转销法； (2)包装物采用一次转销法。 6、开发成本的核算方法 本公司开发项目的成本包括： 土地征用及拆迁补偿费：归集开发房地产所购买或参与拍卖土地所发生的各项费用，包括土 地价款、安置费、原有建筑物的拆迁补偿费、契税、拍卖服务费等。 (1)前期工程费：归集开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘查、测绘、场地 平整等费用。 (2)基础设施费：归集开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、 环卫设施、光彩工程以及道路等基础设施费用。 (3)建筑安装工程费：归集开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程 费和设备费。 (4)配套设施费：归集在开发项目内发生的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔（箱）、自行 车棚、治安消防室、配电房、公厕、幼儿园、学校、娱乐文体设施、会所、居委会、垃圾房等设 施支出。 开发间接费用：归集在开发项目现场组织管理开发工程所发生的不能直接确定由某项目负担 的费用，月末需按一定标准在各个开发项目间进行分配。包括：开发项目完工之前所发生的借款 费用、工程管理部门的办公费、电话费、交通差旅费、修理费、劳动保护费、折旧费、低值易耗 品摊销，周转房摊销、管理机构人员的薪酬、以及其他支出等。 开发项目竣工时，经有关政府部门验收合格达到交房条件时，计算或预计可售住宅、商铺、 写字间及车位等开发产品的总可售面积，并按各开发产品的可售面积占总可售面积的比例将归集 的开发成本在各开发产品之间进行分摊，计算出各开发产品实际成本。尚未决算的，按预计成本 计入开发产品，并在决算后按实际成本数与预计成本的差额调整开发产品。 7、意图出售而暂时出租的开发产品和周转房的摊销方法 意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊 销。 意图出售而暂时出租的开发产品的摊销额作为出租房屋经营期间的费用，计入当期经营成 本。 周转房的摊销额作为开发期间的费用，计入土地、房屋的开发成本。 8、开发用土地的核算方法 开发用土地为本公司购入的计划用于房地产开发的土地使用权，在“存货-拟开发土地”项目核 算，待该项土地开发时再将其账面价值转入“存货-开发成本”项目核算。 纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本。 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第23 页，共60 页 连同房产整体开发的项目，按开发项目占地面积计算分摊计入项目的开发成本，如果项目各 种类型开发项目的容积率差异较大导致按占地面积计算分摊不合理的，则按开发项目建筑面积计 算分摊。 9、公共配套设施费用的核算方法 不能有偿转让的公共配套设施：按实际发生额核算。能够认定到所属开发项目的公共配套设 施，直接计入所属开发项目的开发成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集， 在公共配套设施项目竣工决算时，该单独归集的开发成本按开发产品可售面积分摊并计入各受益 开发项目中去；如果公共配套设施晚于有关开发项目完工的，则先由有关开发项目预提公共配套 设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成 本。 能有偿转让或拥有收益权的公共配套设施：以各配套设施项目作为独立成本核算对象，归集 所发生的成本。 （十）长期股权投资 1、长期股权投资的分类及其判断依据 (1)长期股权投资的分类 长期股权投资分为三类，即是指投资方对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以 及对其合营企业的权益性投资。 (2)长期股权投资类别的判断依据 ① 确定对被投资单位控制的依据详见本附注四、（六）； ② 确定对被投资单位具有重大影响的依据： 重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其 他方一起共同控制这些政策的制定。 公司通常通过以下一种或几种情形判断是否对被投资单位具有重大影响： A.在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表。在这种情况下，由于在被投资单位的 董事会或类似权力机构中派有代表，并相应享有实质性的参与决策权，投资方可以通过该代表参 与被投资单位财务和经营政策的制定，达到对被投资单位施加重大影响。 B.参与被投资单位财务和经营政策制定过程。这种情况下，在制定政策过程中可以为其自身 利益提出建议和意见，从而可以对被投资单位施加重大影响。 C.与被投资单位之间发生重要交易。有关的交易因对被投资单位的日常经营具有重要性，进 而一定程度上可以影响到被投资单位的生产经营决策。 D.向被投资单位派出管理人员。在这种情况下，管理人员有权力主导被投资单位的相关活动， 从而能够对被投资单位施加重大影响。 E.向被投资单位提供关键技术资料。因被投资单位的生产经营需要依赖投资方的技术或技术 资料，表明投资方对被投资单位具有重大影响。 公司在判断是否对被投资方具有重大影响时，不限于是否存在上述一种或多种情形，还需要 综合考虑所有事实和情况来做出综合的判断。 投资方对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第24 页，共60 页 ③ 确定被投资单位是否为合营企业的依据： 本公司的合营企业是指本公司仅对合营安排的净资产享有权利。 合营安排的定义、分类以及共同控制的判断标准详见本附注四、（七）。 2、长期股权投资初始成本的确定 (1)企业合并形成的长期股权投资 同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益 性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的 账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价 之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲 减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，按照发行股份的面值总额作为 股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公（资本溢价或 股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。 非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成 本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及 发行的权益性证券的公允价值。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费 用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业 合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项 投资的初始投资成本。本公司将合并协议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照 其在购买日的公允价值计入企业合并成本。 合并方或购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管 理费用于发生时计入当期损益。 (2)其他方式取得的长期股权投资 以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投 资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成 本。 在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提 下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本， 除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换 出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。 3、长期股权投资的后续计量及损益确认方法 本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算。 采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资 的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。 对合营企业和联营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有 被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资 成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第25 页，共60 页 长期股权投资的成本。 本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收 益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；本公司按照 被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值； 本公司对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长 期股权投资的账面价值并计入所有者权益。 本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的 公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。 被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期 间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。 本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被 投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。 被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确 认收益分享额。 本公司计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的 未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投 资收益。 本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第8 号——资产减值》 等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认交易损失。 本公司因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的， 按照《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上 新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金 融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转 入改按权益法核算的当期损益。 本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的 剩余股权改按《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大 影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认 的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基 础进行会计处理。 本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表 时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并 对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实 施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》的有关规 定进行会计处理。 处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核 算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础， 按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。 （十一）投资性房地产 1、投资性房地产的初始计量 本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出 租的建筑物。 鑫苑（中国）置业有限公司2015 年度财务报表附注 第26 页，共60 页 本公司对没有正式明确以出租获取租金作为长期持有目的的出租开发产品，不确认为投资性 房地产，在“存货-意图出售而暂时出租的开发产品”项目核算；对于以出租为目的的开发产品，将 其账面价值转入投资性房地产核算。 本公司的投资性房地产按其成本进行初始计量，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相 关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到 预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 2、投资性房地产的后续计量 本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 (1)选择公允价值模式计量的依据 公司采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件： ①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； ②公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对 投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 本公司目前投资性房地产项目主要位于郑州市、济南市核心区，主要为成熟商业区的商业物 业，有较为活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采 用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。 (2)公允价值确定原则 公司针对不同物业市场交易情况，采用以下不同的估价方法： ①公司投资性房地产本身有交易价格时，以公司投资性房地产管理部门商业物业经营部提供 的同期成交价格或报价为基础，确定其公允价值。 ②公司投资性房地产本身无交易价格时，由公司投资性房地产管理部门商业物业经营部进行 市场调研，并出具市场调研报告，以市场调研报告的估价结论确定其公允价值。必要时，公司聘 请具有相关资质的评估机构，对本公司投资性房地产采用收益法并参考公开市场价格进行公允价 值评估，以其评估金额作为本公司投资性房地产的公允价值。 ③公司估价时，应从投资性房地产所在城市的政府房地产管理部门、权威机构，或具有相关（未完）  |