[年报]滨江集团:2015年年度报告
杭州滨江房产集团股份有限公司 2015年年度报告 2016年04月 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主 管人员)张羽声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国 家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资 大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。 如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延 长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提 高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：在公司跨区域经 营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不 能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以3,111,443,890股为基数， 向全体股东每10股派发现金红利0.33元（含税），送红股0股（含税），不以公 积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9 第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 11 第四节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 27 第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 46 第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 52 第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 52 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 53 第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 59 第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 64 第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 168 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 杭州滨江房产集团股份有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 滨江集团 股票代码 002244 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 杭州滨江房产集团股份有限公司 公司的中文简称 滨江集团 公司的外文名称（如有） Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如有） Binjiang Group 公司的法定代表人 戚金兴 注册地址 浙江省杭州市庆春东路38号 注册地址的邮政编码 310016 办公地址 浙江省杭州市庆春东路38号 办公地址的邮政编码 310016 公司网址 www.binjiang.com.cn 电子信箱 office@binjiang.com.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李渊 李耿瑾 联系地址 浙江省杭州市庆春东路38号 浙江省杭州市庆春东路38号 电话 0571-86987771 0571-86987771 传真 0571-86987779 0571-86987779 电子信箱 office@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 组织机构代码 71957766-0 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 无变更 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 浙江省杭州市西溪路128号 签字会计师姓名 向晓三 蒋舒媚 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2015年 2014年 本年比上年增减 2013年 营业收入（元） 12,617,555,197.08 11,758,569,573.81 7.31% 10,381,916,409.04 归属于上市公司股东的净利润 （元） 1,002,862,807.10 829,044,722.00 20.97% 1,410,124,475.18 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 992,147,809.25 819,312,324.79 21.10% 1,212,602,083.15 经营活动产生的现金流量净额 （元） 8,048,609,243.17 -1,317,042,447.78 711.11% 405,373,880.04 基本每股收益（元/股） 0.37 0.31 19.35% 0.52 稀释每股收益（元/股） 0.37 0.31 19.35% 0.52 加权平均净资产收益率 12.02% 10.91% 1.11% 21.30% 2015年末 2014年末 本年末比上年末增减 2013年末 总资产（元） 42,230,217,558.73 38,245,772,847.60 10.42% 39,564,823,125.51 归属于上市公司股东的净资产 （元） 8,764,790,750.88 7,960,758,788.60 10.10% 7,280,434,066.60 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 2,769,908,456.62 3,175,254,075.21 2,447,397,325.44 4,224,995,339.81 归属于上市公司股东的净利润 288,806,305.33 229,494,465.81 166,506,997.41 318,055,038.55 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 284,015,931.35 235,252,901.96 150,606,723.13 322,272,252.81 经营活动产生的现金流量净额 -446,050,184.03 2,656,591,896.54 3,917,279,771.01 1,920,787,759.65 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2015年金额 2014年金额 2013年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） -37,383.44 -169,845.77 273,259,967.18 越权审批或无正式批准文件的税收返还、 减免 3,399,033.31 3,702,762.11 4,073,134.47 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 13,908,146.35 16,973,319.05 2,226,662.00 委托他人投资或管理资产的损益 874,132.32 718,406.57 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产、交易性金融负债和 784,099.89 可供出售金融资产取得的投资收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 966,267.16 -9,008,097.75 -18,717,963.68 减：所得税影响额 5,387,078.96 3,070,559.39 65,912,427.09 少数股东权益影响额（税后） 3,008,118.89 -520,719.07 -1,874,612.58 合计 10,714,997.85 9,732,397.21 197,522,392.03 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业的 房地产开发企业。商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。2015年公司销售额第一次突破200亿大关，达到233亿元， 较上年增长48.41%。2015年公司开发项目第一次落地上海。报告期内，公司武林壹号5-7号楼、金色黎明二期、上虞城市之 星、绍兴金色蓝庭、湘湖壹号二期交付，以及城市之星等部分现房销售结转， 2015年度公司营业收入126.18亿元，比上年 上涨7.31%，归属于母公司的净利润10.03亿元，比上年上涨20.97%。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 货币资金 主要系经营活动产生的现金流量净额大幅上升所致。 其他应收款 系对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款以及项目公司 支付股东的财务资助款增加所致。 可供出售金融资产 系投资沃安等金融资产增加所致。 投资性房地产 主要系金色黎明二期以及凯旋门项目转入增加原值所致。 存货 主要系本期新增开发成本以及部分项目完工交付转出共同影响所致。 2、主要境外资产情况 √ 适用 □ 不适用 资产的具体 内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安 全性的控制 措施 收益状况 境外资产占 公司净资产 的比重 是否存在重 大减值风险 可供出售金 融资产 境外投资 389,616,000.00 美国 投资 健全风险控 制制度并 有 效执行 项目处于建 设期，尚未 产生盈利 4.45% 否 其他情况说 明 公司于2015年2月13日与（美国）DARGEY DEVELOPMENT, LLC签订投资意向协议。根据意向协议的约 定,公司拟合计投资6,000万美元参与位于西雅图的3处物业的开发，该3处物业由DARGEY DEVELOPMENT, LLC及其关联方投资开发。2015年5月16日，公司全资子公司上海滨顺公司与POTALA TOWER SEATTLE, LLC、PATH OTHELLO, LLC、POTALA SHORELINE, LLC正式签署认购协议。并在报告期内完成了全部的 承诺投资。(1) POTALA TOWER SEATTLE, LLC：该公司从事位于华盛顿州金郡西雅图市第4大道2116号 的多用途物业项目开发。该项目为一幢41层建筑，开发完成后将包括一家拥有142间房间的精品酒店和339 套住宅公寓。该处物业预计总投资1.88亿美元。公司投入3,000万美元的股权投资，享受20%的初始投资人 股权权益。(2) PATH OTHELLO, LLC：该公司从事位于华盛顿州金郡西雅图市奥赛罗南街和马丁路德金南 大道西南角的多用途公寓物业项目开发，包括490套公寓单元。该处物业预计总投资1.1亿美元。公司投入 1,500万美元的股权投资，享受27.5%的初始投资人股权权益。(3) POTALA SHORELINE, LLC：该公司从 事位于华盛顿州金郡海岸线市第155大道北900-904号和奥罗拉大道北15555-15565号的多用途公寓物业项 目开发，包括309套公寓单元。该处物业预计总投资7,000万美元。公司投入1,500万美元的股权投资，享 受40%的初始投资人股权权益。该三个公司因为美国项目公司及项目公司的合资股东涉及美国SEC诉讼案而 被法院冻结，目前公司正在进行关于Tower项目的重组事宜以及其他两个项目投资撤销事宜的商讨。 三、核心竞争力分析 公司的核心竞争力包括人员的精干高效，优秀的工程成本控制和财务成本控制能力，以及公司扁平化的高效管理。 1.人员的精干高效 公司一贯保持“团队精干高效、待遇相对优厚”的用人理念，这一理念以房地产业资源整合型、驾驭管理型的特点为基础， 有效避免了各种人浮于事、人员臃肿的现象产生。此外，在异地拓展的人员配置方面，公司新进一个城市，以开发30万方的 项目为例，标准开发团队配置规模15人，再增加一个项目增加9人。 2. 专业的工程成本控制能力 公司专业的工程成本控制能力首先得益于公司专业的管理团队。公司董事长戚金兴先生自参加工作开始就一直从事房地 产行业相关工作，具有20多年的房地产行业管理经验；不仅精于建筑设计，而且熟悉项目现场管理和工程预决算。总经理朱 慧明先生也是杭州滨江房屋建设开发公司的创始人之一，同样是从技术工作起步，并逐步成长为企业管理层。其次，公司一 直坚持在保证产品品质的基础之上进行工程成本控制，公司注重从设计入手，从设计出品质，从设计抓效益，把设计作为降 低成本的突破口。公司通过五大住宅标准化和公建标准化体系的建立，在造价上细化到每个分项成本，跟踪监控，不仅超过 要审批，而且低于正常水平也要审批，从而有效地保证产品品质的成功复制和成本控制。此外，在管理理念上始终强调和要 求团队不断提升在设计、管理过程中的预见性、超前性，在设计过程、管理过程中就能提前发现问题，提出问题，减少设计 上联系单，减少工程上的返工，工程质量的一步到位，就是在节省成本！ 3、优秀的财务成本控制能力 在财务成本控制方面，公司凭借良好的资产质量和信誉，近些年始终保持获取银行贷款方面的资金优势，基本没有采 用融资成本较高的房地产信托融资。公司一贯重视控制合理的贷款增速和保持合理的贷款总量，并始终保持同地区同规模企 业的最优惠利率水平。 4、公司扁平化的高效管理 公司始终保持二级管理的扁平化的组织架构，使公司董事会和管理层能快速有效进行决策，并使公司董事会和管理层 的决策能高效地传递和执行。分管项目的集团高层领导日常均在项目现场办公，直接坐阵现场管理和决策，每当销售、交付 等重大节点，均由公司总经理或者常务副总经理亲自任领导小组组长，确保每次销售、交付工作的完成质量和进度。在销售 定价上，董事长更会亲临一线直接听取销售部门全员的价格建议，并全面听取相关中层干部及公司高管的意见后进行决策。 使得公司上下始终保持着对市场的敏感，并且管理层能够对内部运营情况进行精准的掌握和控制。同时，公司一直保持着内 部的事情尽可能事不过夜的优秀作风和传统，从董事会开始到操作层，今天的事情绝不拖到明天，迟早要做的事情早做，绝 不拖沓。 第四节 管理层讨论与分析 一、概述 （一）政策与市场分析 2015年我国经济发展步入新常态，面对宏观经济下行、结构调整的压力，国家及政府有 关部门通过实施积极的财政政策、稳健的货币政策及相关的产业刺激政策全方位稳定经济增 长，房地产重新得到重视，针对房地产行业的利好政策不断，“去库存”被作为阶段性的国 家战略；同时，多次降准降息，为企业降低了融资成本，也增强了流动性。中央贯彻“分类 调控”，执行差别化政策，由行政调控逐步回归市场化管理，限购政策陆续退出，释放购买 力，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求。楼市总体回暖趋势基本明确，市场信心不断 增强，但市场分化凸显，一线城市及部分二线重点城市的市场复苏明显，改善型需求大量释 放，高端项目热销，房价出现快速上涨势头，而三四线城市库存压力仍然较大。 公司目前主要经营区域是杭州，未来将重点拓展上海市场，杭州和上海房地产发展情况 良好。杭州和上海房地产市场情况如下： 1、房地产投资与新开工情况 城市 投资 新开工 数值（亿元） 同比变动 数值（万平方 米） 同比变动 杭州 2,473 7% 2,031 -15.8% 上海 3,469 8% 2,605 -6.4% 数据来源：地方统计局 2、商品房市场情况 城市 销售金额 销售面积 销售均价 数值（亿 元） 同比变 动 数值（万平 方米） 同比变 动 数值(元/ ㎡) 同比变动 杭州 2,208 45% 1,380 42% 15,998 2% 上海 6,745 80% 2,911 43% 23,167 26% 数据来源：CRIC 3、截止2015年末，杭州库存去化周期为8.6个月，上海的库存去化周期为4.7个月。（数 据来源：CRIC） 2015年公司销售额第一次突破200亿大关，达到233亿元，较上年增长48.41%。2015 公司位列杭州市场销售金额第二名，占据杭州市场主要市场份额，具有较强的品牌影响力。 （二）2015年公司经营情况 报告期内，公司实现营业收入12,617,555,197.08元，比上年同期增长7.31%；实现利 润总额2,071,644,781.08元，比上年同期增长78.39%，实现归属于母公司所有者的净利润 1,002,862,807.10元，比上年增长20.97%。 2015年公司代建业务收入2.1亿元，同比增长75%。 2015年，公司取得良好成绩，具体包括： 一、调整开发区域。2015年9月，公司联合平安成功竞得上海宝山大场地块，土地投资 金额达34.65亿，开发项目第一次落地上海。 未来，公司区域发展战略为：1、在上海市场采取“进攻”战略。有适合公司发展的好项 目，公司会以多种合作模式积极获取。2、在杭州市场采取“相持”战略。公司要保持杭州市 场地位，采取独立开发、合作、代建等多种模式，保持楼盘数，保持销售数，保持在杭州前 三地位。3、对金华、衢州、绍兴、上虞等城市的现有项目快速去化。未来三、四线城市如有 适合项目，将采取快速开发去化战术。 二、研发新产品。公司的精装修产品已经确立了“省内标杆、全国领先”的地位。从金 色海岸1.0精装修到武林壹号2.0精装修，公司在产品上不断做加法。2015年，公司武林壹 号、湘湖壹号的完美交付，得到了市场和行业的高度认可。滨江.华家池公寓为代表的3.0精 装修，更是在实用功能上做大幅度提升，真正体现了滨江作为“行业推动者、区域领跑者” 地位。 三、大战略合作得到加强。2015年公司首次和央企展开合作，并以多种形式参与了土地 竞拍。2015年公司直接合作竞拍土地7幅，代建项目4个。 四、销售出彩。2015年公司的楼盘以武林壹号为龙头，仅五月、六月、七月三个月的销 售高峰期，即实现全年50%销售额，加上其他楼盘的热销，最终全年历史性地突破200亿销 售大关。全年武林壹号销售额超45亿，钱塘印象销售额超30亿，万家名城、平湖万家花城、 萧山东方海岸三个项目销售超千套。 五、综合品牌实力提升。公司十多年积累的品牌之路，主要有三个高点：第一个高点金 色海岸项目的成功。第二个高点是2008年公司上市。第三个高点是滨江的现在，公司的社会 认可度、客户美誉度、员工满意度都达到了优良标准。未来公司的定位是做浙江名牌，创中 国名牌。 报告期内，公司新增土地储备情况如下： 区域 项目名称 宗地编号 土地面积 （平方米） 计容建筑面积 （平方米） 成交价格 （万元） 权益比例（%） 上海 公园之星 宝山区大场镇祁连社 区121601单元B3-03 地块 60249.8 120499.6 346500 30 杭州 东方星城 杭政储出【2015】3 号地块 48780 126828 128222 30 江南之星 萧政储出【2015】12 号地块 90600 253680 191045 33 平湖 万家花城 平湖G1地块 32772 97988.28 12609 35.1 平湖G2地块 50739 151709.61 19522 新07省道东侧、池海 路南侧、梅园路西侧 地块 38286.6 109116.81 14162 新07省道东侧、池海 路南侧、梅园路西侧 地块 64260.8 183143.28 25294 报告期内，公司主要销售和结算项目情况如下： 序 号 项目名称 权益比例 可供出售面积（万 平方米） 2015年销售面积 （万平方米） 2015年结算面 积（万平方米） 1 华家池公寓 51% 18.71 3.15 尚未结算 2 萧山东方海岸 50% 21.63 10.57 尚未结算 3 平湖万家花城 35.1% 92.15 10.56 尚未结算 4 金色江南 100% 9.59 3.94 尚未结算 5 西溪明珠 100% 6.94 1.01 尚未结算 6 湘湖壹号 50% 23.65 2.23 1.96 7 武林壹号 50% 33.07 7.28 5.04 8 金色黎明二期 51% 14.09 1.01 12.85 9 金色黎明三期 51% 13.86 8.49 尚未结算 10 城市之星 100% 22.28 1.38 1.85 11 千岛湖东方海岸 100% 19.01 2.93 尚未结算 12 万家星城 100% 49.38 3.31 3.88 13 金华金色蓝庭 100% 15.34 1.95 4.55 14 绍兴金色蓝庭 100% 10.38 3.79 5.10 15 衢州春江月 100% 13.56 1.11 0.71 16 衢州月亮湾 100% 25.27 5.43 0.57 17 上虞城市之星 100% 18.71 9.76 7.21 截止2015年末，公司在建项目情况如下： 序 号 项目名称 权益 比例 土地面 积（万平 方米） 计容建筑面积 （万平方米） 项目状态 已完工 面积 预计总投资 额（亿元） 截至报告期 末已投资额 （亿元） 1 武林壹号 50% 10.41 33.4 在建 25.03 110.76 79.28 2 湘湖壹号 50% 24.13 23.89 在建 16.51 59.47 38.54 3 华家池 51% 4.73 18.9 在建 0 72.13 49.61 4 西溪明珠 100% 7.14 7.01 在建 0 23.2 22.62 5 金色江南 100% 3.87 9.69 在建 0 13.84 12.41 6 萧山东方海岸 50% 8.74 21.85 在建 0 25.18 16.84 7 千岛湖东方海岸 100% 25.72 19.2 在建 0 19 10.67 8 平湖万家花城项目 35.1% 45.99 93.08 在建 0 46.67 23.33 9 衢州月亮湾 100% 18.23 25.53 在建 3.65 24.55 17.32 报告期内，公司竣工项目情况如下： 序 号 项目名称 权益比例 土地面积（万平 方米） 计容建筑面积（万 平方米） 项目状态 已完工面积 1 金色黎明二期 51% 5.93 14.23 竣工 14.23 2 金色黎明三期 51% 5.83 14 竣工 14 3 绍兴金色蓝庭 100% 8.74 15.45 竣工 15.45 4 上虞城市之星 100% 9.45 18.9 竣工 18.9 报告期内，公司新增代建项目情况如下： 项目名称 项目所在城市 委托方 委托开发管理费 （万元） 西湖天地二期项 目 杭州 杭州西湖天地开发有限公司 7500 大江之星 杭州 浙江华成置业发展有限公司 4000 象牙海岸 杭州 浙江亚飞置业有限公司 4800 铂金海岸 杭州 杭州天名房地产有限公司 9000 报告期内，公司自持商办房地产出租情况如下： 按业态区分 项目名称 权益比例 （%） 楼面面积（m2） 出租率 商铺 星城大厦商铺 100 4934.98 29.7% 商铺 万家星城一期底商 100 1992.77 62.8% 商铺 万家星城二期底商 100 8790.89 83.5% 商铺 万家星城三期底商 100 17042.83 77.1% 商铺 金色黎明一期底商 100 5606.95 77.2% 商铺 金色黎明二期底商 50 7097.11 45.1% 商铺 曙光之城底商 100 5445.07 70.2% 商铺 凯旋门商铺 100 6368.79 100.0% 商铺 金色海岸商铺 100 81.71 100.0% 商铺 御景苑底商 100 259.87 100.0% 写字楼 庆春发展大厦写字楼 100 13896.14 83.5% 写字楼 新城时代广场A座 100 27943.69 91.5% 写字楼 星城大厦写字楼 100 20605.91 100.0% 写字楼 凯旋发展大厦 100 17345.53 39.1% 商业裙房 庆春发展大厦商场 100 4028.66 100.0% 商业裙房 文景苑商场 100 6768.00 100.0% 商业裙房 新城市广场 100 14926.90 100.0% 商业裙房 新城时代广场B座 100 12037.62 100.0% 商业裙房 新城时代广场D座 100 1720.24 100.0% 截止报告期末，公司融资情况如下： 序 号 项目 期末余额（万元） 融资成本区间 期限结构 1 银行贷款 547952 平均基准利率上浮20% 1年内到期：17752万元 长期借款：530200万元 2 债券 90000 5.10% 3年 二、主营业务分析 1、概述 参见“管理层讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 12,617,555,197.08 100% 11,758,569,573.81 100% 7.31% 分行业 房地产业 12,061,973,413.11 95.60% 11,346,569,155.11 96.50% 6.31% 酒店业 171,048,936.62 1.36% 161,395,300.13 1.37% 5.98% 物业服务业 172,129,604.15 1.36% 128,207,635.33 1.09% 34.26% 其他 212,403,243.20 1.68% 122,397,483.24 1.04% 73.54% 分产品 房地产业 12,061,973,413.11 95.60% 11,346,569,155.11 96.50% 6.31% 酒店业 171,048,936.62 1.36% 161,395,300.13 1.37% 5.98% 物业服务业 172,129,604.15 1.36% 128,207,635.33 1.09% 34.26% 其他 212,403,243.20 1.68% 122,397,483.24 1.04% 73.54% 分地区 杭州地区 10,355,018,385.08 82.07% 10,125,496,512.81 86.11% 2.27% 衢州地区 166,253,224.00 1.32% 490,374,477.00 4.17% -66.10% 绍兴地区 1,490,954,852.00 11.81% 192,228,820.00 1.63% 675.61% 金华地区 605,328,736.00 4.80% 950,469,764.00 8.08% -36.31% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产业 12,061,973,413.11 8,253,832,475.63 31.57% 6.31% -7.34% 10.07% 分产品 房地产业 12,061,973,413.11 8,253,832,475.63 31.57% 6.31% -7.34% 10.07% 分地区 杭州地区 10,355,018,385.08 6,628,845,622.99 35.98% 2.27% -14.20% 12.29% 绍兴地区 1,490,954,852.00 1,251,271,229.51 16.08% 675.61% 852.88% -15.61% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2015年 2014年 同比增减 房地产 销售量 亿元 233 157 48.41% 库存量 亿元 305.35 330.13 -7.51% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 2015年公司采取有效的销售策略，把握销售节奏，实现良好销售，公司2015年累计销售金额较2014年增长48.41%。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产业 8,253,832,475.63 96.58% 8,907,200,922.50 97.74% -7.34% 酒店业 92,613,663.93 1.08% 89,866,174.73 0.99% 3.06% 物业服务业 143,421,922.33 1.68% 106,071,990.94 1.16% 35.21% 其他 55,799,597.53 0.65% 10,275,419.42 0.11% 443.04% 单位：元 产品分类 项目 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产业 8,253,832,475.63 96.58% 8,907,200,922.50 97.74% -7.34% 酒店业 92,613,663.93 1.08% 89,866,174.73 0.99% 3.06% 物业服务业 143,421,922.33 1.68% 106,071,990.94 1.16% 35.21% 其他 55,799,597.53 0.65% 10,275,419.42 0.11% 443.04% 说明 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 合并范围增加 公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例 滨润公司 设立 2015-03-09 180,000,000.00 30.00% 上海滨顺公司 设立 2015-04-30 450,000,000.00 100.00% 香港公司 设立 2015-07-06 USD10,000,000.00 100.00% BinShun Limited Liability Company 设立 2015-7-14 USD600,000.00 100.00% Binjiang Limited Partnership 设立 2015-7-14 USD59,400,000.00 100.00% Binjiang Othello Corp 设立 2015-7-20 USD15,000,000.00 100.00% Binjiang Shoreline Corp 设立 2015-7-20 USD15,000,000.00 100.00% Binjiang Tower Corp 设立 2015-7-20 USD30,000,000.00 100.00% （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 344,881,651.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.48% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 客户一 90,000,000.00 0.39% 2 客户二 85,501,051.00 0.37% 3 客户三 61,639,238.00 0.26% 4 客户四 56,043,937.00 0.24% 5 客户五 51,697,425.00 0.22% 合计 -- 344,881,651.00 1.48% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 972,968,740.00 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 14.69% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 供应商一 228,601,818.00 3.45% 2 供应商二 219,965,569.00 3.32% 3 供应商三 214,608,971.00 3.24% 4 供应商四 163,000,000.00 2.46% 5 供应商五 146,792,382.00 2.22% 合计 -- 972,968,740.00 14.69% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2015年 2014年 同比增减 重大变动说明 销售费用 120,119,521.46 117,167,053.34 2.52% 主要系中介机构费用增加所致。 管理费用 257,863,128.62 233,340,584.71 10.51% 主要系办公费、差旅费以及投资性房 产折旧增加所致。 财务费用 167,942,771.19 200,905,629.36 -16.41% 主要系合作开发项目的外部股东计 提利息在项目开工后，资本化增加而 计入损益利息减少以及本期归还了 部分借款所致。 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2015年 2014年 同比增减 经营活动现金流入小计 17,016,425,473.44 8,409,004,225.67 102.36% 经营活动现金流出小计 8,967,816,230.27 9,726,046,673.45 -7.80% 经营活动产生的现金流量净 额 8,048,609,243.17 -1,317,042,447.78 711.11% 投资活动现金流入小计 185,562,298.53 1,284,049,566.41 -85.55% 投资活动现金流出小计 3,981,592,444.89 325,479,481.20 1,123.30% 投资活动产生的现金流量净 额 -3,796,030,146.36 958,570,085.21 -496.01% 筹资活动现金流入小计 5,215,363,000.00 6,197,512,549.47 -15.85% 筹资活动现金流出小计 7,767,911,176.14 5,999,699,025.58 29.47% 筹资活动产生的现金流量净 额 -2,552,548,176.14 197,813,523.89 -1,390.38% 现金及现金等价物净增加额 1,698,162,075.83 -160,658,838.68 1,157.00% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 1、经营活动产生的现金流量净额较上年同期大幅上升，主要系本期销售商品、提供劳务收到的现金大幅增加所致。 2、投资活动产生的现金流量净额较上年同期大幅下降，主要原因是本期支付合作开发项目的外部股东财务资助款增加以及 对外投资增加所致。 3、筹资活动产生的现金流量净额较上年同期大幅下降，主要原因系本期归还合作项目外部股东投入的项目合作款较多所致。 4、现金及现金等价物净增加额较上年同期大幅上升，主要系经营活动产生的现金流量净额大幅增加所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □ 适用 √ 不适用 三、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 874,132.32 0.04% 否 公允价值变动损益 0.00 0.00% 否 资产减值 168,665,363.29 8.14% 主要系西溪明珠项目根据已 签约销售价格及预计销售价 格为基础减去相应成本及费 用等确定可变现净值计提的 减值损失。 否 营业外收入 29,069,178.25 1.40% 主要系收到违约金收入。 否 营业外支出 23,852,202.58 1.15% 否 四、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2015年末 2014年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比 例 金额 占总资产比 例 货币资金 3,575,247,517.07 8.47% 1,877,209,236.82 4.91% 3.56% 主要系经营活动产生的现金流量净 额大幅上升所致。 应收账款 77,692,822.95 0.18% 73,458,069.00 0.19% -0.01% 存货 30,534,731,542.18 72.31% 33,012,576,398.61 86.32% -14.01% 主要系本期新增开发成本以及部分 项目完工交付转出共同影响所致。 投资性房地产 1,945,119,538.78 4.61% 1,200,597,670.43 3.14% 1.47% 主要系金色黎明二期以及凯旋门项 目转入增加原值所致。 长期股权投资 0.00% 固定资产 300,724,049.30 0.71% 355,962,591.88 0.93% -0.22% 在建工程 676,919.79 0.00% 112,521.79 0.00% 0.00% 短期借款 0.00% 长期借款 5,302,000,000.00 12.55% 4,532,634,322.50 11.85% 0.70% 2、以公允价值计量的资产和负债 □ 适用 √ 不适用 五、投资状况分析 1、总体情况 √ 适用 □ 不适用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 1,209,616,000.00 -449,900,000.00 368.86% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 被投资 公司名 称 主要业 务 投资方 式 投资金 额 持股比 例 资金来 源 合作方 投资期 限 产品类 型 截至 资产 负债 表日 的进 展情 况 预计 收益 本期投 资盈亏 是否涉 诉 披露日 期（如 有） 披露索 引（如 有） 杭州沃 安供应 根据海 外客户 增资 100,000,000.0 10.00% 自有资 金 杭州沃 安实业 长期 供应链 管理 已完 成 17,757.04 否 2015年 03月16 公告编 号： 链管理 有限公 司 （主要 为北美 的 AXST 公司， SBCK 等）的 需求， 确定生 产工 厂、设 计公 司、自 主采购 原材 料，并 完成采 购、生 产、销 售、出 口上下 游供应 链整体 服务。 0 有限公 司、艾 柯瑟伦 株式会 社 日 2015－ 014 上海滨 顺投资 管理有 投资管 理，实 业投 资，投 资咨 询，商 务信息 咨询。 新设 500,000,000.00 100.00% 自有资 金 无 长期 投资管 理，实 业投 资，投 资咨 询，商 务信息 咨询。 截至 报告 期末 投入 450,000,000 元 -84,730.05 否 2015年 05月12 日 公告编 号： 2015－ 032 合计 -- -- 600,000,000.00 -- -- -- -- -- -- 0.00 -66,973.01 -- -- -- 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 4、以公允价值计量的金融资产 □ 适用 √ 不适用 5、募集资金使用情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □ 适用 √ 不适用 七、主要控股参股公司分析 √ 适用 □ 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 杭州滨绿房 地产开发有 限公司 子公司 房地产业 138914万元 10,096,995,889.31 2,230,278,473.88 3,653,828,934.00 1,246,173,764.04 935,525,218.11 杭州滨江盛 元房地产开 发有限公司 子公司 房地产业 50000万元 3,278,262,133.90 760,740,723.42 693,106,390.00 194,618,187.67 147,851,445.20 杭州滨江三 花房地产开 发有限公司 子公司 房地产业 30000万元 2,768,295,664.81 257,915,738.26 2,503,909,571.00 178,563,999.89 132,082,652.69 杭州滨江房 产建设管理 有限公司 子公司 服务业 1000万元 490,062,613.14 210,719,529.10 235,025,372.18 154,933,990.05 115,925,211.94 杭州滨凯房 地产开发有 限公司 子公司 房地产业 1000万元 784,461,695.79 338,709,873.15 1,124,107,043.50 146,801,711.12 114,469,175.36 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 杭州滨润房地产开发有限公司 设立 报告期内实现净利润 -13,157,758.19 元 上海滨顺投资管理有限公司 设立 报告期内实现净利润 -84,730.05元 滨江香港有限公司 设立 报告期内实现净利润 -17,574.38 元 BinShun Limited Liability Company 设立 报告期内实现净利润 -521.07 元 Binjiang Limited Partnership 设立 报告期内实现净利润 -18316.90 元 Binjiang Othello Corp 设立 Binjiang Shoreline Corp 设立 Binjiang Tower Corp 设立 主要控股参股公司情况说明 八、公司控制的结构化主体情况 □ 适用 √ 不适用 九、公司未来发展的展望 (一)2016年及未来五年的发展战略 2016年以及未来五年的战略：打造“实力滨江”！这个“实力”不仅仅是经济实力，还是包 括品牌实力、管理实力、控制实力、服务实力等等在内的综合实力。 第一，未来五年公司目标是保持250亿左右销售，不低于200亿。第二，要加大在上海投 资。第三，继续保持杭州前三的市场地位。第四，加快三四线城市的库存去化。第五，公司 在未来的业务标准和业务控制上，坚持“4-4-2”战略，即自有业务占40%、合作业务占40%、 商业代建业务控制在20%以内。 （二）2016年的具体目标 2016年公司的具体目标：销售额确保200亿，争取250亿。计划新增土地储备额度80亿元， 新增代建项目2-3个。 （三）2016年公司的具体工作 2016年公司具体工作上，坚持“一个中心，三个突破”。一个中心：继续保持以销售为中 心。三个突破：时间突破、品牌突破、金融投资突破。 一，时间突破。在保持管理上、成本控制上、战斗力上、服务上、品质上的优势下加快 开发速度。当前的房地产市场，合作开发已经成为大趋势，开发速度直接关系到项目利润回 报，是选择合作伙伴的一项重要指标。因此时间突破的意义不仅仅是在项目，更是公司的一 项战略，是公司整体战斗力的体现。 二、品牌突破。滨江集团通过13年的品质建设，8年的标准化管理，从细节服务、行业认 可度、客户美誉度都有了极大提高。2016年公司定位要做浙江名牌，创中国的名牌！名牌不 能有一点的瑕疵，它比品牌有更高的要求，立面更美观，户型更实用，环境更舒适，品质更 精美，配套服务更周全。 三、金融投资突破。在保持房地产主业平稳发展基础上，加大金融投资力度，做到以房地 产为主，服务业、金融投资“一体两翼”均衡发展。目前，公司已经逐步组建形成了三支金融 投资团队，在整个投资领域中涵盖了一级、一级半、二级市场，投资周期长、中、短结合。 2016年投资规模计划在20亿-60亿，投资方向上主要涵盖大健康、环保、文化、工业4.0等方向。 十、接待调研、沟通、采访等活动 1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 √ 适用 □ 不适用 接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引 2015年01月07日 实地调研 机构 详见公司于2015年1月8日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年02月09日 实地调研 机构 详见公司于2015年2月10日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年03月05日 实地调研 机构 详见公司于2015年3月6日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年03月06日 实地调研 机构 详见公司于2015年3月6日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年03月09日 实地调研 机构 详见公司于2015年3月10日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年03月11日 实地调研 机构 详见公司于2015年3月12日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年03月12日 实地调研 机构 详见公司于2015年3月13日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年03月13日 实地调研 机构 详见公司于2015年3月16日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年04月30日 实地调研 机构 详见公司于2015年5月4日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年05月08日 实地调研 机构 详见公司于2015年5月11日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年09月11日 实地调研 机构 详见公司于2015年9月14日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年09月14日 实地调研 机构 详见公司于2015年9月16日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年11月06日 实地调研 机构 详见公司于2015年11月9日在巨潮资 讯网上披露的投资者关系活动记录表 2015年11月18日 实地调研 机构 详见公司于2015年11月20日在巨潮（未完）  |