[年报]15投资01：2015年年度报告
信达投资有限公司公司债券 2015年年度报告 2016年4月 重要提示 本公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 重大风险提示 投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑各项可能对本期债券的偿 付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅 读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。 截至2015年12月31日，公司面临的风险因素与募集说明书中“第二节风 险因素”章节没有重大变化。 目录 重要提示........................................................................................................................ 1 重大风险提示................................................................................................................ 2 目录............................................................................................................................... 3 释义............................................................................................................................... 5 第一章 公司及相关中介机构简介.............................................................................. 6 一、公司基本情况 .................................................................................................... 6 二、 相关中介机构情况 ........................................................................................... 7 第二章 公司债券事项................................................................................................. 9 一、公司债券基本情况 ............................................................................................ 9 二、公司债券募集资金使用情况 ............................................................................ 9 三、公司债券资信评级情况 .................................................................................. 10 四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 .................................. 10 五、公司债券债券持有人会议召开情况 .............................................................. 10 六、公司债券受托管理人履职情况 ...................................................................... 10 第三章 财务和资产情况........................................................................................... 12 一、主要会计数据和财务指标 .............................................................................. 12 二、主要资产和负债变动情况 .............................................................................. 14 三、受限资产情况 .................................................................................................. 15 四、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 .................................................. 15 五、 对外担保情况 ................................................................................................. 16 六、银行授信情况 .................................................................................................. 16 第四章业务和公司治理情况...................................................................................... 18 一、公司业务情况 .................................................................................................. 18 二、报告期内公司经营情况 .................................................................................. 18 三、公司发展战略目标 .......................................................................................... 22 四、报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事项 ...................... 23 五、公司独立情况 .................................................................................................. 23 六、报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况 ...................................... 23 七、报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保情况 .. 23 八、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 .................................. 24 第五章重大事项.......................................................................................................... 25 一、报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项 .......................... 25 二、报告期内公司破产重整事项 .......................................................................... 25 三、公司债券面临暂停或终止上市风险情况 ...................................................... 25 四、公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董 事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情况 .............. 25 第六章财务报告.......................................................................................................... 26 第七章备查文件目录.................................................................................................. 27 释义 在本年度报告中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义： 信达投资、本公司、公司、发 行人 指 信达投资有限公司 中国信达、出资人、股东 指 中国信达资产管理股份有限公司 实际控制人、财政部 指 中华人民共和国财政部 董事或董事会 指 本公司董事或董事会 监事 指 本公司监事 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 牵头主承销商、债券受托管理 人 指 国海证券股份有限公司 联席主承销商 指 信达证券股份有限公司 发行人律师 指 上海市建纬律师事务所 德勤华永会计师事务所 指 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 安永华明会计师事务所 指 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 资信评级机构、大公 指 大公国际资信评估有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 登记公司、登记机构、债券登 记机构 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 公司章程 指 《信达投资有限公司章程》 公司法 指 《中华人民共和国公司法》 证券法 指 《中华人民共和国证券法》 管理办法 指 《公司债券发行与交易管理办法》 工作日 指 中华人民共和国境内商业银行的对公营业日 （不包括法定假日或休息日） 交易日 指 深圳证券交易所的正常交易日 法定假日 指 中华人民共和国的法定假日（不包括香港特别 行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定假 日） 元 指 人民币元 万元 指 人民币万元 亿元 指 人民币亿元 第一章 公司及相关中介机构简介 一、公司基本情况 （一）公司名称 公司中文名称：信达投资有限公司，简称信达投资 （二）公司法定代表人 公司法定代表人：李德燃 （三）信息披露事务负责人信息 信息披露事务负责人：彭毅 联系地址：北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦C座18层 电话号码：010-62157239 传真号码：010-62157345 电子信箱：pengyi@cinda.com.cn （四）公司其他信息 注册地址：北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 办公地址：北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦C座18层 邮政编码：100081 电子信箱：pengyi@cinda.com.cn （五）公司登载年度报告的交易场所网址及年度报告备置地 投资者可至本公司查阅本年度公司债券年度报告，或访问深圳证券交易所 网站（http://www.szse.cn/）进行查阅。 （六）报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员 的变更情况 1、公司控股股东、实际控制人变更情况 报告期内，公司控股股东及实际控制人均为中国信达资产管理股份有限公 司，未发生变更。 截至2015年12月31日，中国信达资产管理股份有限公司持有公司100%的股 权，较信达投资有限公司2016年公开发行公司债券（第一期）募集说明书（面 向合格投资者）中披露的信息一致。 2、公司董事、监事、高级管理人员的变更情况 截至2015年12月31日，公司董事、监事及高级管理人员，较信达投资有限 公司2016年公开发行公司债券（第一期）募集说明书（面向合格投资者）中披 露的信息一致。 二、相关中介机构情况 信达投资有限公司公司债券相关中介机构情况如下所示： （一）会计师事务所 会计师事务所名称：安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：北京东城区东长安街1号东方广场安永大楼16层 签字会计师姓名：顾珺、巩慧芳 （二）债券受托管理人 债券受托管理人名称：国海证券股份有限公司 办公地址：北京市海淀区西直门外大街168号腾达大厦1502室 联系人：于超 联系电话：010-88576720 （三）资信评级机构（跟踪评级机构） 资信评级机构名称：大公国际资信评估有限公司 办公地址：北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦A座29层 联系人：郑孝君、马红 联系电话：010-84583355 第二章 公司债券事项 一、公司债券基本情况 （一）基本情况 公司在本年度报告批准报出日未到期的公司债券情况如下所示： 债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 （亿元） 利率 （%） 特殊 条款 信达投资有限公司2015年面 向合格投资者公开发行公司 债券（第一期） 15投资01 112307 2015年12 月21日 2023年12 月21日 30 3.80 调整票面利率 及回售条款 信达投资有限公司2016年面 向合格投资者公开发行公司 债券（第一期） 16投资01 112323 2016年1月 20日 2024年1 月20日 20 3.70 调整票面利率 及回售条款 公司“15投资01”及“16投资01”均为面向合格投资者公开发行的公司 债券，其投资者适当，还本付息方式均为每年付息，到期一次还款，其中“15 投资01”附加第5年末调整票面利率及回售条款，“16投资01”附加第5年末 的调整票面利率及回售条款，报告期内均不存在相关条款的执行。 （二）公司债券其他情况的说明 公司已于2016年3月30日获得深圳证券交易所《关于信达投资有限公司 2016年非公开发行公司债券符合深交所转让条件的无异议函》，核准额度为人 民币100亿元，目前尚未发行。 公司子公司信达地产股份有限公司于2016年3月发行了信达地产股份有限 公司2016年公司债券（第一期）与信达地产股份有限公司2016年公司债券 （第二期），具体信息请见本年度报告第三章财务信息中“其他债券和债务融 资工具的付息兑付情况”披露。 二、公司债券募集资金使用情况 （一）信达投资有限公司2015年公开发行公司债券（第一期） 信达投资有限公司2015年公开发行公司债券（第一期）募集资金额度共计 30亿元，用于偿还金融机构贷款，截至本报告出具日，公司已经按照用途使用 完毕该募集资金。 （二）信达投资有限公司2016年公开发行公司债券（第一期） 信达投资有限公司2016年公开发行公司债券（第一期）募集资金额度共计 20亿元，用于补充营运资金，截至本报告出具日，公司严格按照募集说明书的 规定进行募集资金的使用，未使用部分公司已制定资金使用计划确保募集资金 用于募集说明书公告的用途。 三、公司债券资信评级情况 公司已委托大公国际资信评估有限公司担任信达投资有限公司公司债券跟 踪评级机构，预计最新跟踪评级报告出具的时间为2016年6月，大公国际资信评 估有限公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将在大公网站和交易所网 站予以公告。 截至目前，公司存续的公开发行债务融资产品在证监会认可的评级机构方 面均仅由大公国际资信评估有限公司进行过评级，不存在其他主体评级基于同 一个会计年度的数据但级别不同的情况。 四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明 书中“偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。 五、公司债券债券持有人会议召开情况 报告期内，公司债券无债券持有人会议召开事项。 六、公司债券受托管理人履职情况 公司债券存续期内，债券受托管理人国海证券股份有限公司严格按照《债 券受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资金管理运用情况、公司 债券本息偿付情况等进行了持续跟踪，并督促公司履行公司债券募集说明书中 所约定义务，积极行使了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。 受托管理人预计将于公司每个会计年度结束之日起六个月内出具本期债券 受托管理事务年度报告，受托管理报告详见公司网站，以及证监会指定的信息 披露网站。 第三章 财务和资产情况 本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司最近两年财务和资产情况。 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）对本公司2014年年度的财务报表进行 了审计，安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)对本公司2015年年度的财务报表 并进行了审计出具了标准无保留意见的审计报告。本节所引用2014、2015年度 财务数据均摘自上述经审计的审计报告。 一、主要会计数据和财务指标 公司最近两年主要会计数据以及财务指标列示如下： 单位：万元 主要会计数据和财务指标 2015年末/度 2014年末/度 同期变化 总资产 8,366,860.77 5,886,290.04 42.14% 归属于母公司股东的净资产 1,201,001.60 1,083,483.27 10.85% 营业收入 1,111,272.60 690,378.26 60.97% 归属于母公司股东的净利润 186,409.72 138,008.92 35.07% EBITDA 507,852.90 349,955.78 45.12% 经营活动产生的现金流量净额 -46,869.54 -937,370.99 94.62% 投资活动产生的现金流量净额 -1,306,021.65 -181,668.29 -618.90% 筹资活动产生的现金流量净额 1,676,620.09 1,025,648.51 63.46% 期末现金及现金等价物余额 669,907.61 346,177.64 93.52% 流动比率 1.75 1.94 -9.79% 速动比率 0.75 0.56 33.93% 资产负债率 79.66 74.01 7.63% EBITDA 全部债务比 0.10 0.12 -12.59% 利息保障倍数 1.40 1.49 -5.43% 现金利息保障倍数 1.32 -9.24 -- EBITDA利息保障倍数 1.46 1.57 -7.21% 贷款偿还率 100% 100% 0.00% 利息偿付率 100% 100% 0.00% 注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。 上述财务指标的计算方法如下： 1、EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销； 2、流动比率＝流动资产/流动负债； 3、速动比率＝（流动资产-存货净额）/流动负债； 4、资产负债率=总负债/总资产 5、EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务 6、利息保障倍数＝（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（计入财务费用的利息支 出+资本化利息支出） 7、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/ 现金利息支出 8、EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出） 9、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额 10、利息偿付率=实际支付利息/应付利息 （一）总资产 2015年末，公司总资产同比增长42.14%，主要原因为公司2015年末货币资 金余额、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、预付账款及可供 出售金融资产余额均较2014年末有明显的上升。 （二）营业收入 2015年末，公司营业收入同比增长60.97%，主要原因为公司房地产销售收 入、债权投资利息收入和基金管理收入均有较大幅度的上升。 （三）EBITDA 2015年末，公司EBITDA同比增长45.12%，主要原因为随着公司业务的开 展，利润总额有了较大的提升，从而EBITDA同比上涨幅度较大。 （四）经营活动产生的现金流量净额 近年来，公司经营性现金流量净额为负，主要原因为公司房地产行业及对 外投资业务的特殊性，公司项目投资、工程支出与销售、投资回款之间存在时 间滞后，2015年度，公司经营活动产生的现金流与2014年度相比增加了 94.62%，主要是由于公司2015年度因销售商品、提供劳务收到的现金较2014年 度有了大幅上升，导致经营活动产生的现金流净流出的规模减小。 （五）投资活动产生的现金流量净额 2015年度，公司投资活动产生的现金流量净额为负，主要原因为公司对外 投资规模的扩大，公司由于业务扩展，投资规模扩大，导致投资活动产生的现 金流净流出较2014年末增加了618.90% （六）筹资活动产生的现金流量净额 2015年末，公司筹资活动产生的现金流量净额同比增长63.46%，主要是因 为公司取得借款收到的现金较2014年度有较大的增长。 （七）期末现金及现金等价物余额 2015年末，公司期末现金及现金等价物余额同比增长93.52%，主要原因为 发行人经营活动净流出的现金较2014年度减少了890,501.45万元，筹资活动净流 入的现金较2014年度增加了650,971.59万元，投资活动净流出的现金较2014年度 增加了1,124,353.36万元。 （八）速动比率 2015年末，公司速动比率同比增长33.93%，主要原因为公司流动资产中货 币资金、预付账款等同比增加较多所致。 （九）现金利息保障倍数 2015年末，公司现金利息保障倍数由负数转变为正数，主要原因为公司 2015年经营活动净流出的现金较2014年度减少了890,501.45万元，减少幅度较 大。 二、主要资产和负债变动情况 单位：万元 项目 2015年末 2014年末 变动比例 货币资金 697,666.02 398,410.66 75.11% 以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融资产 386,397.92 173,488.10 122.72% 应收账款 202,873.24 332,641.38 -39.01% 预付款项 657,456.74 33,482.41 1863.59% 其他应收款 63,730.30 101,796.94 -37.39% 项目 2015年末 2014年末 变动比例 存货 3,189,852.20 3,034,438.53 5.12% 可供出售金融资产 1,281,141.29 560,307.76 128.65% 投资性房地产 257,179.01 226,725.46 13.43% 固定资产 73,588.39 79,406.54 -7.33% 商誉 21,198.36 12,132.04 74.73% 短期借款 1,205,545.15 478,214.00 152.09% 应付账款 176,944.77 330,189.08 -46.41% 预收款项 731,497.32 445,859.41 64.06% 应交税费 79,080.61 77,010.52 2.69% 其他应付款 151,499.22 316,057.55 -52.07% 一年内到期的非流动负债 685,185.96 428,071.91 60.06% 长期借款 2,097,861.95 1,791,465.14 17.10% 应付债券 597,361.75 - -- 三、受限资产情况 截至2015年12月31日，公司受限资产总计1,611,375.84万元，具体情况 如下： 单位：万元 受限资产 受限原因 2015年末账面价值 存货 抵押 1,228,607.73 投资性房地产 抵押 151,413.37 固定资产 抵押 27,366.14 货币资金 质押 27,403.33 长期股权投资 质押 176,585.27 总计 1,611,375.84 四、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 截至2015年12月31日的已发行且在存续期内的其他债券信息如下： 序号 发行人 债券名称 发行 规模 票面利率 起息日 到期日 偿还情况 序号 发行人 债券名称 发行 规模 票面利率 起息日 到期日 偿还情况 1 信达地产股份 有限公司 信达地产股份有限公司2015年度 第一期中期票据 15亿元 5.80% 2015-06-05 2020-06-05 未到期 2 信达地产股份 有限公司 信达地产股份有限公司2015年度 第二期中期票据 14亿元 5.50% 2015-08-26 2020-08-26 未到期 3 信达地产股份 有限公司 信达地产股份有限公司2015年度 第三期中期票据 1亿元 5.50% 2015-12-15 2020-12-15 未到期 此外，公司子公司信达地产股份有限公司于2016年3月发行了信达地产股 份有限公司2016年公司债券（第一期）与信达地产股份有限公司2016年公司 债券（第二期），规模共计30亿元，具体信息如下： 序号 发行人 债券名称 发行 规模 票面利率 起息日 到期日 偿还情况 1 信达地产股 份有限公司 信达地产股份有限公司2016年公 司债券（第一期） 25亿元 3.80% 2016-03-01 2021-03-01 未到期 2 信达地产股份 有限公司 信达地产股份有限公司2016年公 司债券（第二期） 5亿元 3.50% 2016-03-15 2021-03-15 未到期 五、对外担保情况 截至2015年12月31日，公司对外担保总额为70,470万元，具体情况如下 所示： 截至2015年末公司对外担保明细 单位：万元 序号 担保单位 担保对象 担保方式 担保关系 金额 1 嘉兴市信达建设房地产开发 有限公司 嘉兴浅水湾置业有限公 司 连带责任担保 联营企业担保 1,470.00 2 海南建信投资管理股份有限 公司 海南金萃房地产开发有 限公司 连带责任担保 联营企业担保 34,000.00 3 海南建信投资管理股份有限 公司 北京首泰金信股权投资 基金 连带责任担保 非关联方担保 35,000.00 合计 此外，公司为关联方中国金谷国际信托有限责任公司以及宁波秋实投资管 理合伙企业（有限合伙）提供增信服务，提供的增信金额分别为50,000.00万元 和111,995.00万元。 六、银行授信情况 公司资信状况良好，与建设银行、招商银行、民生银行、江苏银行等多家 银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至2015 年12月31日，公司获得主要贷款银行的授信额度为428.47亿元，其中未使用 授信额度为203.76亿元，占总授信额度47.6 %。 报告期内，公司银行贷款均已按期偿还，不存在逾期偿还贷款的情况。 第四章业务和公司治理情况 一、公司业务情况 （一）公司主要业务介绍 发行人主营业务以房地产开发为核心，同时从事对外投资业务。房地产开 发业务方面，发行人对上海、宁波、安徽、重庆、沈阳、海南等区域实施深耕 战略，不断拓展长三角、中部地区及珠三角业务；对外投资业务方面，发行人 以集团不良资产经营为依托、以资产管理为战略方向、以房地产金融为业务重 点进行对外投资业务，主要集中于股权投资、夹层投资以及另类资产管理等。 （二）公司所处行业情况介绍 房地产业的产业链较长、产业关联度较大，联系着国民经济的方方面面， 据统计与此相关的产业和部门达50多个，相关的产品、部门品件多达成百上千 种。例如，与上游产业部门相联系的有建材工业、冶金、化工、森林、机械、 仪表等生产资料工业部门；与中游产业部门相联系的有建筑工业、建筑机械工 业、安装、装潢、厨厕洁具、园林绿化以及金融业等；与下游产业部门相联系 的有家用电器、家具、通信工具等民用工业，以及商业、文化、教育等配套设 施和其他服务业等。这种高度关联性，使得房地产业的发展具有带动其他产业 和整个国民经济增长的重大作用，从而具备支柱产业的特征。 我国的房地产市场自1999年住房制度改革以来进入了高速发展期，在经历 了2008年的金融危机后，随着2009年国家刺激房地产消费政策的出台和购房 者积压了一年的刚性需求的释放。2010年以来，为抑制过快上涨的房价，国务 院先后出台了“新国十条”，“新国八条”、“新国五条”等多项调控政策，房地产市 场再次进入调整阶段。 二、报告期内公司经营情况 （一）主要经营业务 1、公司主营业务收入构成情况 单位：万元、% 2015年度 2014年度 金额 占比 金额 占比 房地产销售收入 755,600.59 67.99 421,948.36 61.12 利息收入 154,864.22 13.94 67,862.98 9.83 酒店经营收入 49,555.72 4.46 48,226.61 6.99 租赁收入 42,006.91 3.78 42,269.87 6.12 基金管理收入 36,542.69 3.29 22,188.77 3.21 处置投资性房地产收入 31,913.32 2.87 49,648.02 7.19 物业管理收入 16,847.16 1.52 16,177.95 2.34 商品销售收入 7,928.34 0.71 11,992.24 1.74 代收费收入 164.00 0.01 0.00 0.00 其他 15,849.67 1.43 10,063.48 1.46 合计 1,111,272.60 100.00 690,378.26 100.00 公司主营业务成本构成情况 单位：万元、% 2015年度 2014年度 金额 占比 金额 占比 房地产销售成本 554,458.61 88.85 272,664.98 76.19 酒店经营成本 23,025.32 3.69 22,162.24 6.19 物业管理成本 16,971.28 2.72 15,704.91 4.39 租赁成本 10,911.64 1.75 13,851.91 3.87 处置投资性房地产成本 10,328.24 1.65 22,079.64 6.17 商品销售成本 6,398.42 1.03 9,688.77 2.71 其他 1,978.01 0.32 1,742.05 0.49 合计 624,071.51 100.00 357,894.52 100.00 2、利润表构成 单位：万元 项目 2015年度 2014年度 较上年变动 幅度（%） 营业收入 1,111,272.60 690,378.26 60.97% 营业成本 624,071.51 357,894.52 74.37% 财务费用 159,848.81 84,744.93 88.62% 资产减值损失 42,682.56 32,272.19 32.26% 加：公允价值变动损益 556.93 -2,826.61 -- 投资收益 258,737.39 184,484.50 40.25% 营业利润 321,917.37 226,871.91 41.89% 营业外收入 8,152.68 13,713.92 -40.55% 营业外支出 5,423.64 555.41 876.52% 净利润 239,703.26 178,816.11 34.05% 归属于母公司所有者的净利润 186,409.72 138,008.92 35.07% （1）营业收入 2015年，公司营业收入同比增长60.97%，主要原因是公司房地产销售收入 及债权投资利息收入的大幅度增长。 （2）营业成本 2015年，公司营业成本同比增长74.37%，主要原因为公司房地产销售成本 较2014年相比增长281,793.63万元，增幅达103.35%。 （3）财务费用 2015年，公司财务费用同比增长88.62%，主要原因是公司在2015年发生 了较大规模的债务融资。 （4）资产减值损失 2015年，公司的资产减值损失同比增长32.26%，主要原因是公司债权投资 规模增加导致按公司会计政策计提的拨备相应增加所致。 （5）公允价值变动损益 2015年，公司的公允价值变动损益由负转正，主要原因是公司2015年度以 公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产及金融负债公允价值发生变动 所致。 （6）投资收益 2015年，公司投资收益同比上升40.25%，主要原因是公司2015年可供出 售金融资产收益的大幅增长。 （7）营业利润 2015年，公司营业利润同比上升41.89%，主要原因是公司2015年营业收 入的上升较营业成本的上升幅度较高。 （8）营业外收入 2015年，公司营业外收入同比减少-40.55%，主要原因是处置非流动资产利 得数等其他费用大幅下降。 （9）营业外支出 2015年，公司营业外支出同比增长876.52%，其主要原因为本集团之子公 司海南建信之联营企业首泰金信（北京）股权投资基金管理有限公司出资人民 币100万元设立北京首泰金信股权投资基金(有限合伙)，募集资金人民币3.51 亿元用于投资海南金萃房地产开发建设的海南省马袅湾滨海国际旅游区项目。 其中，宁波首泰成信投资合伙企业和上海浦银安盛资产管理公司作为有限合伙 人。海南建信对首泰诚信和浦银安盛提供增信承诺，海南建信对该承诺事项确 认预计负债人民币5,144.65万元计入营业外支出。 （10）净利润及归属于母公司所有者的净利润 2015年，公司净利润同比上升34.05%，归属于母公司所有者的净利润同比 上升35.07%，主要原因是公司2015年度的收入及投资收益较2014年度都有较 高增长所致。 （二）投资状况 房地产板块，发行人在2015年度在建项目28个，项目用地面积共计 119.15万平方米，总建筑面积共计317.60万平方米，各项目总投资额共计 2,393,800万元，2015年实际投资额共计430,441万元。新开工项目共计12个， 项目用地面积共计50.02万平方米，总建筑面积共计123.11万平方米，各项目 总投资额共计989,100万元，2015年实际投资额共计154,553万元。 投资业务板块，发行人在2015年继续调整投资结构，优化投资方式，抓住 行业特殊机遇，不断强化房地产金融核心业务。一是深入推进“优质客户”战 略，筛选操盘能力强、品牌知名度高的优质客户，量身定制综合金融服务方 案，建立稳固合作关系。保利地产、合正地产、恒大地产、康桥地产、东润集 团、中信国安、中昂集团、明君集团等一批优质客户均与公司建立了深层次合 作关系。二是以一线城市和有产业支撑能力及人口导入能力的二线重点城市为 主要区域，规避行业风险，把握发展机遇，建立了以北京、深圳、郑州、成都 等一线城市和二线核心城市为主的业务开拓体系。三是扩大客户开发渠道，通 过与各银行、操盘能力强品牌房地产开发商、专业房地产金融投资公司等机构 合作成立基石投资基金方式，增强客户开发能力。四是综合运用股权投资、基 金投资等各类投资工具，创新交易结构和交易模式，加强与社会各类资金合作 力度，充分运用自身专业优势，大力拓展杠杆、基金等综合投资方式，扩大投 资收益。发行人及下属子公司2015年投资余额较年初净增加约81亿元。其 中，认购金谷信托计划份额29亿元，投资中昂集团的北京门头沟中昂时代广场 项目6.5亿元，认购保利地产发起的信保基金二期8亿元份额，投资明君集团 成都CCPARK项目16亿元，投资合正地产龙岗龙腾项目11.99亿元。 三、公司发展战略目标 发行人深入践行科学发展观，紧密围绕“调结构、谋发展、求持续”的经营 战略，以“发展、协同、创新”为主线，积极应对挑战，主动抢抓机遇，创新体 制机制，完善盈利模式，努力做大做强，强化基础管理，切实防范风险，取得 较好的经营业绩。 在房地产业务板块，发行人将依托信达系统资源、上市公司优势及专业团 队的优势，在未来3-5年内以房地产开发业务为核心，以持有型物业经营、房 地产金融业务和物业服务为支持，坚持房地产主业与资本运营协调发展和良性 互动的发展模式，继续巩固既有区域市场地位，同时以市场为导向，以经济效 益为核心，抓住机遇逐步进入其他区域，扩大公司的市场影响力.。 在投资业务板块，面对着存在多重压力和挑战的经营形势，发行人着眼于 长远发展，科学研判形势，适时调整经营策略，坚定不移地走健康持续发展之 路。主要包括以下几点措施： 1、调整优化投资结构，拓宽经营发展渠道。强化证券和直投业务，加大特 殊机遇投资，调整房地产投资结构，提高资金使用效益，推动另类资产管理业 务发展，加快低效资产处置，支持投资类子公司发展。 2、持续完善经营机制，激发经营发展活力。持续健全考核评价机制，持续 完善绩效分配机制，持续改进授权管理机制，持续推动创新激励机制，持续加 强风险问责机制，持续深化人力资源配臵机制，持续强化集团协同机制。 3、切实加强风险管控，巩固经营发展成果。规范尽调程序，优化交易结 构，加强节点控制，深化内控系统，强化投后管理，确保流动性安全。 4、加强基础管理，强化经营发展保障。深入推进信息化建设，继续加强员 工队伍管理，进一步关心服务员工，加强审计监督力度，坚决抓好安全工作。 四、报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事项 报告期内，公司与主要客户发生业务往来时，未有严重违约事项发生。 五、公司独立情况 报告期内，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面不存 在不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况。 六、报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况 报告期末，公司不存在未收回的非经营性往来占款及资金拆借情况。 七、报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保情况 报告期内，公司不存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保 的行为。 八、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 报告期内，本公司在公司治理、内部控制等方面，均不存在违反《公司 法》、《公司章程》规定的情况。同时，公司亦不存在违反募集说明书中约定 或承诺的情况。 第五章重大事项 一、报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项 报告期内，本公司不存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业务活动、 未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼、仲裁事项及行政处罚案件。 二、报告期内公司破产重整事项 报告期内，本公司不存在破产重整事项。 三、公司债券面临暂停或终止上市风险情况 报告期内，本公司债券不存在面临暂停或终止上市风险的情况。 四、公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董 事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情况 报告期内，本公司控股股东首创集团不存在对公司财务状况、经营成果、 声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼、仲裁事项及行政 处罚案件。 五、报告期内其他重大事项 报告期内，公司无其他重大事项。 第六章财务报告 本公司2015年经审计的财务报告请参见附件。 第七章备查文件目录 一、备查文件 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主 管人员）签名并盖章的财务报表； （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； （三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正 本及公告的原稿； （四）按照境内外其他监管机构、交易场所等的要求公开披露的年度报 告、年度财务信息。 二、查阅地点 本公司在办公场所置备上述备查文件原件。 信达投资有限公司 已审财务报表 2015年 12月 31日 信达投资有限公司 目 录 页 次 一、 审计报告 1 二、 已审财务报表 合并资产负债表 2 - 3 公司资产负债表 4 - 5 合并利润表 6 公司利润表 7 合并现金流量表 8 公司现金流量表 9 合并所有者权益变动表 10 - 11 公司所有者权益变动表 12 财务报表附注 13 - 126 一、 基本情况 信达投资有限公司 (以下简称 “本公司 ”)是一家于 2000年 8月 1日在北京注册成立的有限责任公司， 本公司的母公司为中国信达资产管理股份有限公司 (以下简称 “信达资产 ”)。 营业期限为 2000年 8月 1日至 2050年 7月 31日，本公司 注册地址为 北京市西城区闹市口大街 9号院 1号楼， 本公司及其 子公司 (以下简称 “本集团 ”)主要经营范围包括：对外投资；商业地产管理、酒店管理、物业管理、资 产管理；资产重组；投资咨询；投资顾问。 二、 财务报表的编制基础 本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则 — 基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、 应用指南、解释以及其他相关规定 (统称 “企业会计准则 ”)编制。 本财务报表以持续经营为基础列报。 编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按照相 关规定计提相应的减值准备。 遵循企业会计准则的声明 本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本集团及本公司于2015年12月31日 的合并及公司财务状况以及2015年度的合并及公司经营成果和现金流量。 三、 重要会计政策和会计估计 1. 会计期间 本集团会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。 2. 记账本位币 本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人民币元为 单位表示。 3. 企业合并 企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为 同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。 3.1 同一控制下的企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控 制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并 方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)，按 合并日在最终控制方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价 值与支付的合并对价的账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积中的资本溢价，不足冲 减的则调整留存收益。 三、 重要会计政策和会计估计 (续 ) 3. 企业合并 (续) 3.2 非同一控制下的企业合并 参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非 同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其 他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。 非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。 支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的 公允价值之和大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成 本减去累计减值损失进行后续计量。支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与 购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价 值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支付的合并对 价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计 量进行复核，复核后支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有 的被购买方的股权的公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其 差额计入当期损益。 4. 合并财务报表 合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司截至2015年12月31日止 年度的财务报表。子公司，是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本 公司所控制的结构化主体等)。 编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。本集团内部各公司之间的 所有交易产生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。 子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其 余额仍冲减少数股东权益。 对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控 制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确 定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。 对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初纳 入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形 成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。 如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否控制 被投资方。 不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。 三、 重要会计政策和会计估计 (续 ) 5. 现金及现金等价物 现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限 短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。 6. 商誉 因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。 商誉至少在每年年度终了进行减值测试。 对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账 面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分 摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失 金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商 誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之中的较 高者。 商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。 7. 金融工具 金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。 7.1 金融工具的确认和终止确认 本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分) ，即从 其账户和资产负债表内予以转销： (1) 收取金融资产现金流量的权利届满； (2) 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手”协议”下承担了及时将收取的现金流量全额 支付给第三方的义务；并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实 质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控 制。 如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一 债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修 改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。 以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照 合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺 买入或卖出金融资产的日期。 三、 重要会计政策和会计估计 (续 ) 7. 金融工具 (续) 7.2 金融资产分类和计量 本集团的金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有 至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产、被指定为有效套期工具的衍生工具。金融资产 在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易 费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。 金融资产的后续计量取决于其分类： 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公 允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。交易性金融资产，是指满足下列条件之一的金融资 产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出售；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部 分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；属于衍生工具，但是，被指 定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公 允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。对于此类 金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。与以公允价 值计量且其变动计入当期损益的金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。 只有符合以下条件之一，金融资产才可在初始计量时指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的 金融资产： (1) 该项指定可以消除或明显减少由于金融工具计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或 计量方面不一致的情况。 (2) 风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行管理、 评价并向关键管理人员报告。 (3) 包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重 大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆。 (4) 包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混 合工具。 在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具投资，不得指定为以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产。 企业在初始确认时将某金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产后，不能 重分类为其他类金融资产；其他类金融资产也不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融资产。 持有至到期投资 持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到 期的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销 或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。 贷款和应收款项 贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。对于此 类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均 计入当期损益。 三、 重要会计政策和会计估计 (续 ) 7. 金融工具 (续) 7.2 金融资产分类和计量 (续) 可供出售金融资产 可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融资产类 别以外的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率 法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损 益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认或发生 减值时，其累计利得或损失转入当期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当期 损益。 对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按成本计量。 7.3 金融负债分类和计量 本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他 金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损 益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。 金融负债的后续计量取决于其分类： 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公 允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债，是指满足下列条件之一的金融负 债：承担该金融负债的目的是为了在近期内回购；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部 分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；属于衍生工具，但是，被指 定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公 允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。对于此类 金融负债，按照公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。 只有符合以下条件之一，金融负债才可在初始计量时指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的 金融负债： (1) 该项指定可以消除或明显减少由于金融工具计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或 计量方面不一致的情况。 (2) 风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行管理、 评价并向关键管理人员报告。 (3) 包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重 大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆。 (4) 包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混 合工具。 企业在初始确认时将某金融负债划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债后，不能 重分类为其他金融负债；其他金融负债也不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融负债。 其他金融负债 对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。 三、 重要会计政策和会计估计 (续 ) 7. 金融工具 (续) 7.4 衍生工具 衍生金融工具，包括远期收购合同等。衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以 公允价值进行后续计量。衍生工具的公允价值变动计入当期损益。 7.5 权益工具 权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含再融 资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。与 权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。 本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股利不影响所有者权益总额。 7.6 金融工具抵销 同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已 确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产 和清偿该金融负债。 7.7 金融资产减值 本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的， 计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金 融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产发生减值 的客观证据，包括发行人或债务人发生严重财务困难、债务人违反合同条款(如偿付利息或本金发生 违约或逾期等)、债务人很可能倒闭或进行其他财务重组，以及公开的数据显示预计未来现金流量确 已减少且可计量。 以摊余成本计量的金融资产 发生减值时，将该金融资产的账面价值通过备抵项目减记至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未 来信用损失)现值，减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率(即 初始确认时计算确定的实际利率)折现确定，并考虑相关担保物的价值。减值后利息收入按照确定减 值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利率计算确认。 对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失， 计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进 行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有 类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在 具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。 本集团对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复， 且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该 转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 三、 重要会计政策和会计估计 (续 ) 7. 金融工具 (续) 7.7 金融资产减值 (续) 可供出售金融资产 如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失， 予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本 金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。 可供出售权益工具投资发生减值的客观证据，包括公允价值发生严重或非暂时性下跌。“严重”根 据公允价值低于成本的程度进行判断，“非暂时性”根据公允价值低于成本的期间长短进行判断。 存在发生减值的客观证据的，转出的累计损失，为取得成本扣除当前公允价值和原已计入损益的减 值损失后的余额。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回，减值之后发生的公允 价值增加直接在其他综合收益中确认。 在确定何谓“严重”或“非暂时性”时，需要进行判断。本集团根据公允价值低于成本的程度或期 间长短，结合其他因素进行判断。 对于可供出售债务工具投资，其减值按照与以摊余成本计量的金融资产相同的方法评估。不过，转 出的累计损失，为摊余成本扣除当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。减值后利息收 入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利率计算确认。 可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回，减值之后发生的公允价值增加直接在其 他综合收益中确认。 对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减 值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。 以成本计量的金融资产 如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市 场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减 值损失一经确认，不再转回。 7.8 金融资产转移 本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留 了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。 本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放 弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控 制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。 三、 重要会计政策和会计估计 (续 ) 8. 存货 本集团的存货主要包括库存材料、在建开发产品、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产 品等。存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装 工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。 存货发出时，在建开发产品、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等采用个别计价法 确定其实际成本。其他存货采用加权平均法确定其实际成本。 低值易耗品和包装物采用一次转销法进行摊销。 于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价 准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高 于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计 入当期损益。 可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售 费用以及相关税费后的金额。 存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。 存货盘存制度为永续盘存制。 9. 长期股权投资 长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。长期股权投资在取得时以初始投 资成本进行初始计量。 本 集团 能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本 集团 个别财务报表中采用成本法核算。控 制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用 对被投资方的权力影响回报金额。 采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的成 本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。 本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指 按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致 同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够 控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。 采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被 投资单位可辨认净资产公允价值 份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投 资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。 三、 重要会计政策和会计估计 (续 ) 9. 长期股权投资 (续) 采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合 收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被 投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团 的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照应享有的比例 计算归属于投资方的部分 (但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认 )，对被投资单位的净利 润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利 润或现金 股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏 损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为 限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以 外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。 处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股 权投资，终止采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资 产或负 债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他 所 有者权益 变动而确认的 所有者权益 ，全部转入当期损益；仍采用权益法的，原权益法核算的相关其 他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例转入当期 损益，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他 所有者权益 变动而确认的 所有者 权益 ，按相应的比例转入当期损益。 10. 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的建筑物等。（未完）  |