[发行]诺安收益：更新招募说明书（2016年第1期）
诺安 全球 收益不动产 证券投资基金 招募说明书 （更新） 201 6 年 第 1 期 基金管理人：诺安基金管理有限公司 基金托管人：中国工商银行股份有限公司 重要提示 （一） 诺安全球收益不动产证券投资基金（以下简称“本基金”）经中国证券监督管理 委员会 2011 年 8 月 9 日 证监 许可 【 2011 】 1260 号 文核准公开募集，本基金的基金合同于 2011 年 9 月 23 日正式生效。 （二）基金管理人保证本《招募说明书》的内容真实、准确、完整。本《招募说明书》 经中国证监会核准，但中国证监会对本基金募集 的核准，并不表明其对本基金的价值和收益 作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。 （三）本基金投资于境外证券市场，基金净值会因为境外证券市场波动等因素产生波动。 在投资本基金前，投资者应全面认识本基金产品的风险收益特征，应充分考虑自身的风险承 受能力，并对于认购（或申购）基金的意愿、时机、数量等投资行为作出独立决策。 基金管 理人提醒投资者 “ 买者自负 ” 原则 , 在投资者作出投资决策后， 须承担基金投资中出现的各 类风险 ， 包括： 投资标的风险、汇率及外汇管制风险、政治风险、税务风险、法律风险等境 外投资风险；利率风险、流动性风险、操作风险、会计核算风险、交易结算风险、技术系统 运行风险、通讯风险、不可抗力风险等开放式基金风险。 （四）基金的过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人管理的其他基金的业绩并不构 成新基金业绩表现的保证。 基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证 本基金一定盈利，也不保证最低收益。 （五）本基金投资于全球范围内证券市场上市交易的REITs，但本基金本身并不是 REITs，也不会直接购买不动产。 （六）REITs主要以能够产生稳定收益的不动产为投资对象，其风险收益特征通常介于 股票和债券之间，但也会受不动产市场价格周期波动的影响，存在REITs的波动率大于股票 市场整体波动率的情况。 招募说明书(更新)已经基金托管人复核。招募说明书(更新)所载内容截止日为2016年 3月23日，有关财务数据和净值表现截止日为2015年12月31日(财务数据未经审计)。 目 录 第一部分 绪言 ................................ ................................ ................................ ............ 3 第二部分 释义 ................................ ................................ ................................ ............ 3 第三部分 风险揭示 ................................ ................................ ................................ .... 7 第四部分 基金的投资 ................................ ................................ .............................. 10 第五部分 基金的业绩 ................................ ................................ .............................. 21 第六部分 基金管理人 ................................ ................................ .............................. 22 第七部分 基金的募集 ................................ ................................ .............................. 35 第八部分 基金合同的生效 ................................ ................................ ...................... 35 第九部分 基金份额的申购与赎回 ................................ ................................ .......... 36 第十部分 基金的费用与税收 ................................ ................................ .................. 44 第十一部分 基金的财产 ................................ ................................ .......................... 47 第十二部分 基金资产估值 ................................ ................................ ...................... 49 第十三部分 基金的收益与分配 ................................ ................................ .............. 54 第十四部分 基金的会计与审计 ................................ ................................ .............. 55 第十五部分 基金的信息披露 ................................ ................................ .................. 56 第十六部分 基金合同的变更、终止与基金财产的清算 ................................ ...... 60 第十七部分 基金托管人 ................................ ................................ .......................... 63 第十八部分 境外托管人 ................................ ................................ .......................... 67 第十九部分 相关服务机构 ................................ ................................ ...................... 70 第二十部分 基金合同内容摘要 ................................ ................................ .............. 97 第二十一部分 基金托管协议的内容摘要 ................................ ............................ 116 第二十二部分 对基金份额持有人的服务 ................................ ............................ 133 第二十三部分 其他应披露事项 ................................ ................................ ............ 135 第二十四部分 招募说明书存放及查阅方式 ................................ ........................ 137 第二十五部分 备查文件 ................................ ................................ ........................ 137 第一部分 绪言 本招募说明书依据《中华人民共和国证券投资基金法》、《 公开募集证券投资基金运作 管理办法 》、《证券投资基金销售管理办法》、《证券投资基金信息披露 管理办法》等有关法律、 法规及《 诺安 全球 收益不动产 证券投资基金 基金合同》（以下简称 “ 基金合同 ” ）编写。 本招募说明书的内容涵盖 诺安 全球 收益不动产 证券投资基金 （以下简称 “ 本基金 ” ）的 投资目标、投资理念、投资策略、风险以及认购、申购和赎回的程序及费率等与投资本基金 有关的所有相关事项 ， 投资者在做出投资决策前应仔细阅读本招募说明书，并注意基金管理 人对本招募说明书披露的更新信息。 基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对 其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书 所载明的资料申请募 集的。基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息，或对本 招募说明书作任何解释或者说明。 本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会核准。基金合同是约定基 金合同当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取得基金份额，即成为 基金份额持有人和基金合同当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认 和接受，并按照《中华人民共和国证券投资基金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、 承担义务。基金投资人欲了解基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金 合同。 第二部分 释义 在《 诺安全球 收益不动产 证券投资基金 招募说明书》中，除非文意另有所指，下列词语 具有如下含义： 基金或本基金 指依据《基金合同》所募集的诺安全球 收益不动产 证券投资基 金 《招募说明书》 指《诺安全球 收益不动产 证券投资基金招募说明书》，即供基 金投资者选择并决定是否提出基金认购或申购申请的要约邀 请文件，及其定期的更新 中国 指中华人民共和国 ( 仅为《基金合同》目的不包括香港特别行 政区、澳门特别行政区及台湾地区 ) 法律法规 指中国现时有效并公布实施的法律、行政法规、部门规章及 规 范性文件 《基金法》 指《中华人民共和国证券投资基金法》 《销售办法》 指《证券投资基金销售管理办法》 《运作办法》 指《 公开募集证券投资基金运作管理办法 》 《信息披露办法》 指《证券投资基金信息披露管理办法》 《试行办法》 指《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》 《通知》 《 关于实施 < 合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办 法 > 有关问题的通知 》 元 指中国法定货币人民币元 《基金合同》 指《诺安全球 收益不动产 证券投资基金基金合同》及对该合同 的任何有效的修订和补充 《托管协议》 、托管协议 指基金 管理人与基金托管人签订的《诺安全球 收益不动产 证券 投资基金托管协议》及其任何有效修订和补充 《发售公告》 指《诺安全球 收益不动产 证券投资基金基金份额发售公告》 《业务规则》 指 《 诺安基金管理有限公司开放式基金业务规则 》 中国证监会 指中国证券监督管理委员会 银行监管机构 指中国银行业监督管理委员会或其他经国务院授权的机构 外管局 指国家外汇管理局 或其授权的代表机构 基金管理人 指诺安基金管理有限公司 基金托管人 指中国工商银行股份有限公司 境外托管人 指符合法律法规规定的条件，根据基金托管人与其签订的合 同，为 本基金提供境外资产托管服务的境外金融机构 基金份额持有人 指根据《招募说明书》和《基金合同》及相关文件合法取得本 基金基金份额的投资者 基金代销机构 指符合《销售办法》和中国证监会规定的其他条件，取得基金 代销业务资格，并与基金管理人签订基金销售与服务代理协 议，代为办理本基金发售、申购、赎回和其他基金业务的代理 机构 销售机构 指基金管理人及基金代销机构 基金销售网点 指基金管理人的直销网点及基金代销机构的代销网点 注册登记业务 指基金登记、存管、清算和交收业务，具体内容包括投资者基 金账户管理、基金份额注册登记、 清算及基金交易确认、发放 红利、建立并保管基金份额持有人名册等 基金注册登记机构 指诺安基金管理有限公司或其委托的其他符合条件的办理基 金注册登记业务的机构 《基金合同》当事人 指受《基金合同》约束，根据《基金合同》享受权利并承担义 务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有 人 个人投资者 指符合法律法规规定的条件可以投资开放式证券投资基金的 自然人 机构投资者 指符合法律法规规定可以投资开放式证券投资基金的在中国 合法注册登记并存续或经政府有关部门批准设立并存续的企 业法人、事业法人、社会团体和其他组织 投资者 指个人投资者、机构投资者和法律法规或中国证监会允许购买 开放式证券投资基金的其他投资者的总称 基金合同生效日 基金 募集 达到法律规定及 《 基金合同 》约定 的条件， 基金管理 人聘请法定机构验资并办理完毕基金备案手续，获得中国证监 会书面确认之日 REITs 在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产 生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入 为主要收入来源，并且每年通常至少会将 90% 的净收益分配于 投资者的不动产投资工具 募集期 指自基金份额发售之日起不超过 3 个 月的期限 基金存续期 指《基金合同》生效后合法存续的不定期之期间 日 / 天 指公历日 月 指公历月 工作日 指上海证券交易所和深圳证券交易所的正常交易日 开放日 指销售机构办理本基金份额申购、赎回等业务的工作日 T 日 指申购、赎回或办理其他基金业务的申请日 T+ n 日 指自 T 日起第 n 个工作日（不包含 T 日） 认购 指在本基金募集期内投资者购买本基金基金份额的行为 发售 指在本基金募集期内，销售机构向投资者销售本基金份额的行 为 申购 指《基金合同》生效后，投资者根据基金销售网点规定的手续， 向基金管理人购买基金份额的 行为。本基金的日常申购自《基 金合同》生效后不超过 3 个月的时间开始办理 赎回 指《基金合同》生效后，基金份额持有人根据基金销售网点规 定的手续，向基金管理人卖出基金份额的行为。本基金的日常 赎回自《基金合同》生效后不超过 3 个月的时间开始办理 巨额赎回 指在单个开放日，本基金的基金份额净赎回申请（赎回申请总 数加上基金转换中转出申请份额总数后扣除申购申请总数及 基金转换中转入申请份额总数后的余额）超过上一日本基金总 份额的 10% 时的情形 基金账户 指基金注册登记机构给投资者开立的用于记录投资者持有基 金管理人管理的开放式基 金份额情况的账户 交易账户 指各销售机构为投资者开立的记录投资者通过该销售机构办 理 认购、申购、赎回、转换及转托管等业务而引起的基金份额 的变动及结余情况的账户 转托管 指投资者将其持有的同一基金账户下的基金份额从某一交易 账户转入另一交易账户的业务 基金转换 指投资者向基金管理人提出申请将其所持有的基金管理人管 理的任一开放式基金（转出基金）的全部或部分基金份额转换 为基金管理人管理的任何其他开放式基金（转入基金）的基金 份额的行为 定期定额投资计划 指投资者通过有关销售机构提出申请，约定每期扣款日、扣款 金额及扣款方 式，由销售机构于每期约定扣款日在投资者指定 银行账户内自动完成扣款及基金申购申请的一种投资方式 基金收益 指基金投资所得的股票红利、股息、债券利息、票据投资收益、 买卖证券差价、银行存款利息以及其他收益和因运用基金财产 带来的成本或费用的节约 基金资产总值 指基金所拥有的各类证券及票据价值、银行存款本息和本基金 应收的申购基金款以及其他投资所形成的价值总和 基金资产净值 指基金资产总值扣除负债后的净资产值 基金资产估值 指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值的过 程 货币市场工具 指银行存款、可转让存单、 银行承兑汇票、银行票据、商业票 据、回购协 议、短期政府债券等中国证监会、中国人民银行认 可的具有良好流动性 的金融 工具 公司行为信息 指证券发行人所公告的会或将会影响到基金资产的价值及权 益的任何未完成或已完成的行动，及其他与本基金持仓证券所 投资的发行公司有关的重大信息，包括但不限于权益派发、配 股、提前赎回等信息 指定媒体 指中国证监会指定的用以进行信息披露的全国性报刊和基金 管理人、基金托管人的互联网网站 不可抗力 指本合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件或 因素，包括但不限于洪 水、地震及其他自然灾害、战争、疫情、 骚乱、火灾、政府征用、没收、恐怖袭击、传染病传播、法律 法规变化 第三部分 风险揭示 本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内的 REITs ，但本基金本身不是 REITs ，也 不会直接购买不动产。本基金的基金净值会因为所投资 REITs 的价格波动等因素产生波动。 本基金投资中出现的风险分为如下两类：一是境外投资风险，包括投资标的风险、汇率 及外汇管制风险、政治风险、税务风险、法律风险等；二是开放式基金风险，包括利率风险、 流动性风险、操作风险、会计核算风险、交易结算风险、技术系 统运行风险、通讯风险、不 可抗力风险等。 （一）境外投资风险 1 、投资标的风险 本基金主要投资于 REITs ，该类金融产品主要以能够产生稳定租金收入的不动产为基础 资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，所以基础资产的租金水平、出租率情况、不 动产周期性波动无疑是投资于 REITs 最大的风险因素。此外，还存在其他一些特有风险，包 括：持仓过度集中风险，不动产管理风险，融资风险等。 （ 1 ）租金水平、出租率情况受经济周期的影响。 不动产市场属于内需型产业，受各国家或区域的总体经济周期的直接影响，因此以不动 产为基础资产的 R EITs 可能具有周期性风险，租金水平、出租率情况会随经济周期而出现波 动。 （ 2 ）租金水平、出租率情况受市场供需的影响 市场供需状况将对不动产的租金水平以及出租率产生影响。当市场供过于求时，不动产 的租金水平与出租率可能因此下降，从而影响基金收益水平。 （ 3 ）不动产周期性波动风险 一般来说， REITs 的预期风险与收益水平通常介于股票与债券之间。但 REITs 的风险收 益特征也会受到不动产的价格波动影响，若因宏观、政策等因素引起不动产价格产生周期性 波动，可能会出现 REITs 的风险大于股票的情况。 （ 4 ）持仓过度集中的 风险 REITs 的投资范围包含各类业态，如购物中心、租赁型公寓、工业设施、办公楼、酒店、 仓储、及医疗保健等，本基金会通过分散投资于不同业态、不同地区、不同行业租户的 REITs ， 以降低单一业态、地区、租户对基金的影响，但不表示业态、地区以及租户的集中度风险被 完全分散。 （ 5 ）不动产管理风险 不动产管理是 REITs 的重要组成部分，不动产的管理水平会在一定程度上影响不动产租 金的可持续性、增长速度以及出租率。 REITs 可能会因为不动产管理的不完善而影响 收益水 平。 （ 6 ）融资风险 REITs 通常需要将 90% 以上的 收益分配给股东，当基金需要购买新资产或偿还到期债务 时，需要从市场上融资，但公司可能由于评级、市场状况等因素的变化，不能以较低的收益 率水平从市场上融资，进而增加公司营运成本。 2 、汇率及外汇管制风险 本基金以人民币募集和计价 , 经过换汇后投资于全球市场以外币计价的金融工具。外币 相对于人民币的汇率变化将会影响本基金以人民币计价的基金资产价值 , 从而导致基金资产 面临潜在风险。此外 , 部分国家 / 地区可能对外汇实施管制 , 从而带来一定的货币汇兑风险。 3 、政治风险 不同国家或地区的财政政策、货币政策、产业政策、地区发展政策等 宏观政策发生变化， 会导致市场波动进而影响基金收益，产生风险。如政府更迭、政策调整、制度变革、国内出 现动乱、对外政治关系发生危机等，都可能对本基金所参与的投资市场或投资产品造成直接 或者是间接的负面冲击。 4 、税务风险 由于各个国家 / 地区在税务方面的法律法规存在一定差异，当投资某个国家 / 地区市场 时，该国家 / 地区可能会要求基金就股息、利息、资本利得等收益向当地税务机构缴纳税金， 该行为会使基金收益受到一定影响。此外，各个国家 / 地区的税收规定可能发生变化，或者 实施具有追溯力的修订，从而导致基金向该国家 / 地区缴纳在基金 销售、估值或者出售投资 当日并未预计的额外税项。 5 、法律风险 由于各个国家 / 地区适用不同法律法规的原因，可能基金的某些投资行为在部分国家 / 地区受到限制或合同不能正常执行，或者由于税制、破产制度的改变等法律上的原因，给交 易者带来损失的可能性。 （二）开放式基金风险 1 、利率风险 利率风险是指由于利率变动而导致的证券价格和证券利息的损失。利率风险是货币市场 投资所面临的主要风险，国家或地区的利率变动还将影响该地区的经济与汇率等。 本基金主要投资于海外证券市场，因此利率风险相对较低，但是利率波动会通过对所投 资的上 市公司财务状况及证券价格的影响来传导到本基金。 2 、流动性风险 流动性风险是指金融资产不能迅速变现，而可能遭受折价损失的风险。由于开放式基金 的特殊要求，本基金必须保持一定比例的现金以应付赎回的要求。由于全球证券市场波动性 较大，在市场下跌时经常出现交易量急剧减少的情况，如果在这时出现较大数额赎回申请， 则基金资产变现困难成本很高，基金面临流动性风险，可能影响基金份额净值。同时 , 由于 本基金涉及跨境交易 , 其赎回到账期通常需要比国内开放式基金更长的时间。 3 、操作风险 操作风险是指那些由于不合理的内部程序或人为操作 造成的风险。这种风险可能来自基 金管理人、境外投资顾问、基金托管人、境外资产托管人、登记结算机构、销售机构、证券 交易所、证券登记结算机构等等。 以下事件有可能引发操作风险： (1) 内部程序出错造成的资产计量错误； (2) 员工的操作造成的错误； (3) 违规操作造成的损害，如市场操纵、内幕交易、利益输送等。 4 、会计核算风险 会计核算风险主要是指由于会计核算及会计管理上违规操作或工作疏忽形成的风险，如 经常性的串户、账务记重、透支、过失付款、资金汇划系统款项错划、日终轧账假平、会计 备份数据丢失、利息计算错误 等，这些由于客观原因与非主观故意造成的行为过失将对基金 收益造成影响。 另外，由于各个国家 / 地区对上市公司日常经营活动的会计处理、财务报表披露等会计 核算标准的规定存在一定差异 , 可能给本基金投资带来潜在风险。 5 、交易清算风险 清算风险主要因为国际结算的支付方式和时间的差异，造成划付款项的延误和错划，进 而影响到投资者的申购赎回及基金资产的安全。 6 、技术系统运行风险 在开放式基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影 响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自 基金管理人、基 金托管人、境外托管人、登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等等。 7 、通讯风险 通讯风险是指境外投资管理活动对远距离、跨时区的通讯系统要求较高，技术失误或自 然灾害等因素造成的通讯故障可能会影响到本基金投资管理活动的准确性和时效性，从而导 致基金资产受到损失。 8 、不可抗力风险 战争、自然灾害等不可抗力因素的出现 , 将会严重影响证券市场的运行 , 可能导致基金资 产的损失。金融市场危机、行业竞争、代理机构违约等超出基金管理人自身直接控制能力之 外的风险 , 可能导致基金或者基金份额持有人利益 受损。 第四部分 基金的投资 一、投资目标 本基金主要投资于全球范围内的 REITs ，通过积极的资产配置和精选投资，在严格控制 投资风险的前提下，追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增值。 二、投资范围 本基金主要投资于 已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市 场挂牌交易 的房地产信托凭证（可简称“ REITs ”）、货币市场工具以及中国证监会允许本基 金投资的其他金融工具。此外，本基金为对冲本外币的汇率风险，还可以投资于外汇远期合 约、外汇互换协议、期权等金融工具。 本基金主要投资的 REITs 是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以 能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且 每年通常至少会将 90% 的净收益分配于投资者的金融工具。 上述提及的不动产主要包括综合（ diversified ）、医疗保健（ health care ）（含医院、 养老院、护理中心等）、仓储（ storage ）、零售（ retail ）、写字楼（ office ）、酒店（ hotel ）、 工业设施（ industrial facility ）、租赁型公寓（ apartment ）、特殊用途（ special ty ）等 业态类别。 本基金投资于 REITs 的比例不低于基金资产的 60% ；现金或者到期日不超过一年的政府 债券的投资比例不低于基金资产净值的 5% 。 本基金不直接购买不动产，也不投资于以抵押贷款利息收入为主要收入来源的抵押类 REITs （ Mortgage REITs ） 。 如法律法规或监管机构以后允许基金投资其它品种，基金管理人在履行适当程序后，可 以将其纳入投资范围。如法律法规或中国证监会变更投资品种的比例限制的，基金管理人在 与基金托管人协商一致并履行相关程序后，可相应调整本基金的投资比例 限制 规定，不需经 基金份额持 有人大会审议。 三、 投资理念 REITs 是海外成熟的不动产投资工具，因其具备收入稳定、业态丰富、专业管理以及高 分红、高流动性、高透明度等特征，受到了全球投资者的青睐。 本基金通过遴选全球范围内的 REITs ，在合理分散投资的基础上，努力构建具备收益增 长潜力的组合，为基金持有人提供一类风险可控、收益稳定的海外不动产投资工具。 四、投资策略 本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。 首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立 REITs 备选库，并且根据不同业态以 及不同类型，对备选库中的 REITs 进行有效分类，从而进一步实施资产配置策略。 其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为 REITs 以及货币市场工具，本基 金将根据海外市场环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配 置；在国家资产配置方面，本基金将会根据不同国家 REITs 市场的发展情况、宏观经济、货 币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例；在周期 / 弱周期 类资产配置方面，本基金还会根据标的 REITs 所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类 REITs 间的配置比例。 再次，本基金将主要采取定性与定量相结 合的方式进行 REITs 的遴选。定性层面，本基 金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的 REITs 进行研判；定量层面，本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的 REITs 进行分析。 最后，本基金将综合考量 REITs 的区域、业态集中度等特征，对组合在国家和业态层面 进行再平衡，最终构建投资组合。 （一） REITs 备选库的建立 目前全球推出 REITs 的主要国家和地区为美国、澳大利亚、法国、英国、日本、新加坡、 加拿大、荷兰、香港等地。其中，美国为 REITs 的发源地，也是目前全球最大的 REITs 市场。 本基金将不同业态的 REITs 主要划分为两种类型，一是周期型 REITs （如写字楼、酒店、 租赁式公寓等）；二是弱周期型 REITs （如医疗、仓储等）。 本基金将主要根据市值规模及流动性等指标建立 REITs 备选库，并且根据不同业态以及 不同类型，对备选库中的 REITs 进行有效分类，进一步实施资产配置策略。 （二）资产配置策略 在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为 REITs 以及货币市场工具，本基金将根 据海外市场环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置； 在国家资产配置方 面，本基金将会根据不同国家 REITs 市场的发展情况、宏观经济、货 币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例； 在周期 / 弱周期类资产配置方面，本基金还会根据标的 REITs 所在国的经济周期决定在 周期类和弱周期类 REITs 间的配置比例，在经济复苏和繁荣时期，适当增大周期类 REITs 的配置比例，而在经济下滑和衰退时期，适当增大弱周期类 REITs 的配置比例。 （三） REITs 精选策略 本基金主要采取定性与定量相结合的方式进行 REITs 的遴选。定性层面，本基金主要从 标的业态、租约状况、资产质量、管 理能力、分红能力等五个维度对标的 REITs 进行研判； 定量层面，本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的 REITs 进行分析。 1 、定性研判 （ 1 ）标的业态 本基金通过对业态基本面的深入研究，决定基金资产在不同业态之间的配置 , 主要考虑 因素有：产业政策、行业趋势、区域特征。 本基金将根据 REITs 所在地政府对于不同业态的产业政策、不同业态所处行业的发展趋 势、不同业态所在区域的租金收益情况和资产价格特征等对相关业态进行分析，精选出标的 业态符合政府产业政策、行业发展趋势良好、所在区域租金收益以及资产价格合理的 R EITs 。 （ 2 ）租约状况 由于 REITs 大部分的收入来自于租金收入，所以租约状况对于 REITs 来说至关重要，本 基金主要从四个维度考察标的 REITs 的租约状况：空置率、租金收入持续稳定增长能力、租 约的长短结构以及租户的质量问题。本基金将精选空置率较低、租金收入有持续稳定增长能 力、租约较长、租户质量较好的 REITs 进行重点投资。 此外，我们还会考虑标的 REITs 租约的集中度风险问题，主要从区域与租户两个维度来 评价集中度风险。一般来说，若 REITs 标的资产组合的大多数租金收入或净运营收入来自于 一个或两个相同的区 域（或租户），则认为其缺乏多样性，适当地予以降低配置。 （ 3 ）资产质量 本基金考察 REITs 资产质量时，主要从现金流情况、资本结构、融资能力等三个方面进 行。 （ 4 ）管理能力 本基金对于 REITs 管理能力的评价主要从公司治理的合理性和透明度、管理团队的稳定 性和激励机制、历史业绩表现、兼并收购能力等层面进行分析。 （ 5 ）分红能力 本基金对于 REITs 分红能力的评价主要从分红比率以及分红的持续增长性来进行判断。 2 、定量分析 定量层面，本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的 REITs 进行分析： （ 1 ）估值 指标 目前国际上通行的对 REITs 及不动产的估值指标至少包括 ： 1 ） P/FFO 指标：类似于一般上市公司的市盈率（ P/E ）指标。 FFO 为运营现金流（ Funds From Operation ） , 其定义为净利润（根据通用会计准则计算）减去不动产出售损益，再加 上折旧与摊销。由于不动产的折旧和摊销费用一般较高，而 FFO 可对折旧及摊销进行调整， 并且降低了出现负值的可能性，所以 FFO 是比净利润更好的衡量 REITs 盈利能力的指标。 2 ） P/NAV 指标：类似于一般上市公司的市净率（ P/B ）指标。 NAV 为净资产价格（ N et A sset V alue ），为资产的 现金流折现价值 减去 负债 。对于 REITs 而言，账面价值不能很好反映其资 产的实际价值， NAV 更为适合。 3 ） 资本化率 指标（ C ap rate ）： 是指把资本投入到 不动产 所带来的回报率 ，具体为净运 营收入除以不动产的市场价格。 （ 2 ）第三方评级指标 本基金还会结合第三方机构对于 REITs 的评级指标（如穆迪、晨星等），对标的 REITs 进行定量分析。 （ 四 ）组合构建策略 经过以上对 REITs 的遴选之后，为控制 REITs 过度集中于某些区域或业态的风险，本基 金将综合考量 REITs 所在区域、业态集 中度，对组合在区域和业态层面进行再平衡，最终构 建投资组合。 （ 五 ）现金管理策略 现金管理是本基金投资管理的一个重要环节，主要包含以下三个方面的内容：现金流预 测、现金持有比例管理、现金资产收益管理。 准确预测未来几个交易日的现金流动是做好现金管理的前提，基金管理人将合理把握因 基金的申购赎回等因素引起的现金流变化，编制基金现金流量表。 持有一定比例的现金资产是基金保持流动性的必然要求，但现金资产的持有将会影响到 本基金的跟踪效果，形成现金拖累。基金管理人将在保证基金流动性需求的前提下，制定合 理的现金资产持有比例。 对于基金持有的现金资产，基金管理人将在保证基金流动性需求的前提下，提高现金资 产使用效率，尽可能提高现金资产的收益率。 五、 投资决策依据和决策程序 （一）决策依据 1 、国家有关法律、法规和本基金合同的有关规定。依法决策是本基金进行投资的前提； 2 、全球宏观经济发展态势、区域经济发展情况，各国微观经济运行环境和 REITs 市场 走势等因素是本基金投资决策的基础； 3 、投资对象收益和风险的配比关系。在充分权衡投资对象的收益和风险的前提下做出 投资决策，是本基金维护投资者利益的重要保障； 4 、投资方式。本基金在投资决策 委员会领导下，通过投资团队的共同努力，由基金经 理具体执行投资计划，争取良好投资业绩。 （二）决策程序 本基金主要投资于全球范围内的 REITs ，通过积极的资产配置和精选投资达成投资目 标。 总体上，本基金的投资组合构建的具体流程如下： 1 、 投资原则的制定 投资决策委员会在遵守国家有关法律、法规和基金合同的有关规定的前提下，根据研究 人员和基金经理的有关报告，决定基金投资的主要原则，对基金投资组合的资产配置比例等 提出指导性意见。 2 、 备选基金库筛选 本基金将主要根据市值规模及流动性等指标建立 REITs 备选库，并且根据 不同业态以及 不同类型，对备选库中的 REITs 进行有效分类。 3 、资产配置 在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为 REITs 以及货币市场工具，本基金将根 据海外市场环境的变化，在保持长期资产配置 稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置；在 国家资产配置方面，本基金将会根据不同国家 REITs 市场的发展情况、宏观经济、货币走势、 地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例；在周期 / 弱周期类资产配 置方面，本基金还会根据标的 REITs 所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类 REITs 间的 配置比例。 4 、 REIT s 精选 本基金主要采取定性与定量相结合的方式进行 REITs 的遴选。定性层面，本基金主要从 标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的 REITs 进行研判； 定量层面，本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的 REITs 进行分析。 5 、 组合构建 经过以上对 REITs 的遴选之后，为控制 REITs 过度集中于某些区域或业态的风险，本基 金将综合考量 REITs 所在区域、业态集中度，对组合在区域和业态层面进行再平衡，最终构 建投资组合。 6 、现金管理 持有一定比例的现金资产是基金保持流动性的必然要求，但 现金资产的持有将会影响到 本基金的跟踪效果，形成现金拖累。本基金将综合考虑基金申购赎回、金价波动等因素，在 保证基金流动性需求的前提下，通过量化模型计算出最佳现金持有量，从而提高现金资产使 用效率，缩小本基金的跟踪误差。 7、风险控制与评估 风险控制办公会定期召开会议，听取投资管理部、基金经理、风险控制人员对基金投资 组合进行的风险评估，并提出风险控制意见。 六 、 投资限制 （一）禁止行为 为维护基金份额持有人的合法权益，本基金禁止从事下列行为： 1 、承销证券； 2 、向他人贷款或提供担保； 3 、 从事承担无限责任的投资 ； 4 、 购买不动产 ； 5 、 购买房地产抵押按揭 ； 6 、 购买贵重金属或代表贵重金属的凭证 ； 7 、 购买实物商品 ； 8 、 除应付赎回、交易清算等临时用途以外，借入现金 ； 9 、 利用融资购买证券，但投资金融衍生品除外 ； 10 、 参与未持有基础资产的卖空交易 ； 11 、购买证券用于控制或影响发行该证券的机构或其管理层； 12 、直接投资与实物商品相关的衍生品； 13 、向基金管理人、基金托管人出资或者买卖其基金管理人、基金托管人发行的股票或 债券； 14 、买卖与基金管理人、基金托管人有控股关系的股东或者与基金管理人、基金托管人 有其他 重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券； 15 、从事内幕交易、操纵证券价格及其他不正当的证券交易活动； 16 、当时有效的法律法规、中国证监会及《基金合同》规定禁止从事的其他行为。 如 法律法规或监管部门 取消上述禁止性规定，本基金管理人在履行适当程序后可不受上 述规定的限制 。 （二）投资组合限制 本基金的投资组合将遵循以下限制： 1 、 基金持有同一家银行的存款不得超过基金净值的 20% 。在基金托管账户的存款可以不 受上述限制。 2 、 基金持有同一机构（政府、国际金融组织除外）发行的证券（不包括境外基金）市 值 不得超过基金净值的 10% 。 3 、 基金持有与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录国家或地区以外的其他国家或 地区证券市场挂牌交易的证券资产不得超过基金资产净值的 10% ，其中持有任一国家或地区 市场的证券资产不得超过基金资产净值的 3% 。 4 、 基金不得购买证券用于控制或影响发行该证券的机构或其管理层。 同一基金管理人 管理的全部基金不得持有同一机构 10% 以上具有投票权的证券发行总量。 前项投资比例限制应当合并计算同一机构境内外上市的总股本，同时应当一并计算全球 存托凭证和美国存托凭证所代表的基础证券，并假设对持有的股本权证 行使转换。 5 、 同一 基金管理人 管理的全部基金持有任何一只境外基金，不得超过该境外基金总份 额的 20 ％。 6 、 为应付赎回、交易清算等临时用途借入现金的比例不得超过基金资产净值的 10% 。 7 、 每只境外基金投资比例不超过 本基金基金 资产净值的 20 ％。 本基金 投资境外伞型基 金的，该伞型基金应当视为一只基金。 8 、相关法律法规以及监管部门规定的其它投资限制。 若基金超过上述 1 - 7 项 投资比例限制，应当在超过比例后 30 个工作日内采用合理的商业 措施减仓以符合投资比例限制要求。 《基金法》及其他有 关法律法规或监管部门 取消 上述限制 的 ， 履行适当程序后，基金不 受上述限制 。如法律法规或中国证监会变更投资品种的比例限制的，基金管理人在与基金托 管人协商一致并履行相关程序后，可相应调整本基金的投资比例上限规定，不需经基金份额 持有人大会审议。 七 、业绩比较基准 本基金的业绩比较基准为 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index 。该 指数由富时指数有限公司（ FTSE ）与欧洲公共不动产协会（ EPRA ）、全美不动产协会 （ NAREIT ）合作编制，指数成分涵盖美国、英国、法国、澳大利亚、加拿大、日本、香 港、 新加坡等重要 REITs 市场，能够反映全球市场上市交易 REITs 的投资表现。该指数于 2005 年 2 月推出，涵盖的交易货币包括欧元、英镑、美元、日元等世界主要货币。截止到 2011 年 7 月 21 日，该指数分布的国家 （或地区） 分布 为： 美国占 59.99% ，澳大利亚占 11.05% 、 英国占 6.88% 、法国占 5.70% 、加拿大占 5.35% 、日本占 4.03% 、新加坡占 2.60% 、香港占 1.45% 。该指数数据可以从 Bloomberg 或 Reuters 得到， Bloomberg 代码 TERGLU ， Reuters 代码 .TFTERGLU 。 如果今后法律法规发生变化，或者指数编制单位停止计算编制该指数或更改指数名称， 或者有更权威的、更能为市场普遍接受的业绩比较基准推出，或者是市场上出现更加适合用 于本基金业绩基准的指数时，经与基金托管人协商一致，在履行适当程序后，本基金可以变 更业绩比较基准并及时公告。 八 、风险收益特征 本 基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券交易所上市的 REITs 。一般来说，其 在证券投资基金中属于较高风险和预期收益的基金品种 。 九 、基金管理人代表基金行使股东和债权人权利的处理原则及方法 1 、不谋求对上市公司的控股，不参与 所投资上市公司的经营管理； 2 、有利于基金资产的安全与增值； 3 、基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使股东权利，保护基金份额持有人的 利益； 4 、基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使债权人权利，保护基金份额持有人 的利益。 十、基金投资组合报告 本投资组合报告所载数据截止日为 201 5 年 12 月 31 日，本报告中所列财务数据未经审 计。 ( 一 ) 报告期末基金资产组合情况 序 号 项目 金额（人民币元 ） 占基金总资产的比例（ % ） 1 权益投资 67,675,935.22 77.72 其中：普通股 - - 优先股 - - 存托凭证 房地产信托 凭证 67,675,935.22 77.72 2 基金投资 - - 3 固定收益投资 - - 其中：债券 - - 资产支持证 券 - - 4 金融衍生品投资 - - 其中：远期 - - 期货 - - 期权 - - 权证 - - 5 买入返售金融资产 - - 其中：买断式回购的 买入返售金融资产 - - 6 货币市场工具 - - 7 银行存款和结算备 付金合计 17,967,091.64 20.63 8 其他 资产 1,431,729.85 1.64 9 合计 87,074,756.71 100.00 ( 二 ) 报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布 国家（地区） 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％） 美国 67,669,747.35 79.72 新加坡 6187.87 0.01 合计 67,675,935.22 79.73 注： 本表所列项目为房地产信托凭证 ( 简称 REITs) 投资。 ( 三 ) 报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合 行业类别 公允价值（人民 币元） 占基金资产净值比例（％） 公寓类 18,990,338.39 22.37 多元化类 3,251,689.15 3.83 医疗类 3,313,197.06 3.90 写字楼类 8,913,530.56 10.50 地方性商业中心 11,224,347.60 13.22 购物中心 1,285,731.18 1.51 个人仓储类 14,871,045.44 17.52 物流 \ 工业 5,826,055.84 6.86 合计 67,675,93 5.22 79.73 注： ①本表所列项目为房地产信托凭证（简称 REITs ）； ②本基金对以上行业分类采用全球行业分类标准（ GICS ）。 ( 四 ) 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资明 细 序 号 公司名称 ( 英文 ) 公司名称 ( 中文 ) 证券 代码 所在证 券市场 所属 国家 ( 地 区 ) 数量 （股） 公允价值（人民 币元） 占基金 资产净 值比例 （％） 1 EXTRA SPACE STORAGE INC Extra Space Storage Inc EXR US US exchange U S 25,962 14,871,045.44 17.52 2 SIMON PROPERTY GROUP INC Simon Property SPG US US exchange US 6,360 8,030,235.11 9.46 3 ESSEX PROPERTY TRUST INC 埃塞克斯房 地产信托公 司 ESS US US exchange US 4,000 6,218,531.10 7.33 4 PROLOGIS INC 普洛斯公司 PLD US US exchange US 20 ,904 5,826,055.84 6.86 5 EQUITY RESIDENTIAL 公寓物业权 益信托 EQR US US exchange US 10,000 5,298,128.24 6.24 6 DOUGLAS EMMETT INC Douglas Emmett 股份 有限公司 DEI US US exchange US 22,283 4,511,648.99 5.32 7 SL GREEN REALTY CORP SL Green 房地产公司 SLG US US ex change US 6000 4,401,881.57 5.19 8 AMERICAN CAMPUS COMMUNITIES American Campus Communitie s ACC US US exchange US 15,500 4,160,904.07 4.90 9 WELLTOWER INC WELLTOWER INC HCN US US exchange US 7,500 3,313,197.06 3.90 10 BOSTON 波士顿地产 BXP US US US 4,000 3,312,774.98 3.90 PROPERTIES INC 公司 exchange 注 : ①本表所列项目为房地产信托凭证 ( 简称 REITs) ； ②本基金对以上证券代码采用当地市场代码。 ( 五 ) 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合 本项主要列示按国际权威评级机构（标普、穆迪）的债券信用评级情况。本基金本报告 期末未持有此类债券。 ( 六 ) 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细 本基金本报告期末未持有债券。 ( 七 ) 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大 小排名的前十名资产支持证券投资明细 本基金本报告期末未持有资产支持证券。 ( 八 ) 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名金融衍生品投资明细 本基金本报告期末未持有金融衍生品投资。 ( 九 ) 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细 本基金本报告期末未持有基金投资。 ( 十 ) 投资组合报告附注 1 、本基金本期投资的前十名证券中没有发行主体被证监部门立案调查的 , 或者在报告编 制日前一年内受到公开谴责、处罚的证券。 2 、本基金本报告期末未持有股票。 3 、其他资产构成 序号 名称 金额（人民币元） 1 存出保证金 - 2 应收证券清算款 - 3 应收股利 235,518.52 4 应收利息 2,866.39 5 应收申购款 1,193,344.94 6 其他应收款 - 7 待摊费用 - 8 其他 - 9 合计 1.431,729.85 注：本表所列“应收股利”为投资“房地产信托凭证”（简称 REITs ）产生的收益。 4 、报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细 本基金本报告期末未 持有可转换债券。 5 、报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明 本基金本报告 期末未持有股票。 6 、投资组合报告附注的其他文字描述部分 由于四舍五入原因，分项之和与合计可能有尾差。 第五部分 基金的业绩 基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产 , 但不保证 基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险 , 投 资者在做出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书。 一、 本报告期基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较 阶段 净值增 长率① 净值增 长率标 准差② 业绩比较 基准收益 率③ 业绩比较基 准收益率标 准差④ ①－③ ②－④ 2011. 0 9.23 ～ 2011.12.31 0.40% 0.0 3 % 8. 63 % 1.71% - 8. 23 % - 1.6 8 % 2012.01.01 ～ 201 2 . 12 .3 1 3.69% 0.59% 22.57% 0.74% - 18.88% - 0.15% 2013. 0 1. 0 1 ～ 2013. 12 . 31 - 4.32% 0.91% - 0.42% 0.82% - 3.90% 0.09% 2014.01.01 ～ 2014. 12 . 31 29.52% 0.73% 23.79% 0.55% 5.73% 0.18% 2015.01 .01 ～ 2015. 12 . 31 13.64% 1.02% 7.47% 0.93% 6.17% 0.09% 2011. 09 . 23 ～ 201 5 . 12 . 31 46.60% 0.80% 76.40% 0.87% - 29.80% - 0.07% 注：本基金的业绩比较基准为 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index 。 二、自基金合同生效以来基金份额累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率变 动的比较 注：本基金的建仓期为 6 个月，建仓期结束时各项资产配置符合合同约定。 第六部分 基金管理人 一、 基金管理人概况 公司名称：诺安基金管理有限公司 住所：深圳市深南大道 4013 号兴业银行大厦 19 — 20 层 法定代表人：秦维舟 设立日期： 2003 年 12 月 9 日 批准设立机关及批准设立文号：中国证监会证监基金字 [2003]1 32 号 组织形式：有限责任公司 注册资本： 1.5 亿元人民币 存续期限：持续经营 电话： 0755 － 83026688 传真： 0755 － 83026677 联系人： 王嘉 股权结构： 股东单位 出资额 ( 万元 ) 出资比例 中国对外经济贸易信托投资有限公司 6000 40 ％ 深圳市捷隆投资有限公司 6000 40 ％ 大恒新纪元科技股份有限公司 3000 20 ％ 合 计 15000 100 ％ 二、 证券投资基金管理情况 截至 201 6 年 3 月 23 日 ，本基金管理人共管理 四十 七 只开放式基金：诺安平衡证券投资 基金、诺 安货币市场基金、诺安 先锋混合型 证券投资基金、诺安优化收益债券型证券投资基 金、诺安价值增长 混合型 证券投资基金、诺安灵活配置混合型证券投资基金、诺安成长 混合 型 证券投资基金、诺安增利债券型证券投资基金、诺安中证 100 指数证券投资基金、诺安中 小盘精选 混合型 证券投资基金、诺安主题精选 混合型 证券投资基金、诺安全球黄金证券投资 基金、上证新兴产业交易型开放式指数证券投资基金、诺安上证新兴产业交易型开放式指数 证券投资基金联接基金、诺安保本混合型证券投资基金、诺安多策略 混合型 证券投资基金、 诺安全球收益不动产证券投资基金、诺安油 气能源股票证券投资基金（ LOF ）、诺安新动力灵 活配置混合型证券投资基金 、 诺安中证创业成长指数分级证券投资基金 、 诺安汇鑫保本混合 型证券投资基金 、诺安双利债券型发起式证券投资基金、中小板等权重交易型开放式指数证 券投资基金 、诺安纯债定期开放债券型证券投资基金、诺安鸿鑫保本混合型证券投资基金、 诺安信用债券一年定期开放债券型证券投资基金、诺安稳固收益一年定期开放债券型证券投 资基金 、 诺安泰鑫一年定期开放债券型证券投资基金、诺安中证 500 交易型开放式指数证券 投资基金、诺安优势行业灵活配置混合型证券投资基金 、诺安天天宝货币 市场基金、诺安理 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