[公告]16华美02：募集说明书
北京华美乔戈里实业发展有限公司 （住所：北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-952） 2016年面向合格投资者公开发行公司债券 （第二期）募集说明书 主承销商 （住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼） 签署日： 年 月 日 声 明 本募集说明书依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、 《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格 式准则第 23 号 — 公开发行公司债券募集说明书（ 2015 年修订）》及其他现行 法律、法规的规定，并结合 发行人的实际情况编制。 本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在 任何虚假 记载 、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完 整。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保 证募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。 本公司全体董事、监事、高级管理人员 及 主承销商承诺本募集说明书及其 摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭 受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己 没有 过错的除外 。 本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误 导性陈述或者 重大遗漏，且公司债券 未能按时兑付本息的，主承销商承诺 负责组织募集说明书约定的相应还本付息 安排 。 受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及 受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使债券投资人遭受损失的，或者公司债 券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议 等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括 但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事 诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法 权益。受托管理人拒不履行、迟延履行或者不适当履行相关规定、约定及本声 明中载明的职责，给债券持有人造成损失的，受托管理人承诺对损失予以相应 赔偿。凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的信息披 露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政 府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风 险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之 相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《 中华人民共和国证券法》的规定，本期债券依法发行后，发行人经 营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自 行负责。 投资者认购或持有本期公司债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人 会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人权利义务的相关约 定。 除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未 在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募 集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计 师或其他专业顾问。 投资者在评价和购买 本期债券时，应审慎地考虑本募集说 明书第二节所述的各项风险因素。 重大事项提示 请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有 关章节。 一、经中国证监会（证监 许可 [201 6 ] 599 号文）核准，发行人获准在中国境 内向合格投资者公开发行面值总额不超过 10 亿元（含 10 亿元）的公司债券。 二、发行人将在本次债券发行结束后及时向深圳证券交易所提出上市交易 申请，并将申请在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌 （以下简称“双边挂牌”）。目前本次债券符合在深圳证券交易所双边挂牌的 上市条件，但本次债 券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级 等情况可能出现重大变化，公司无法保证本次债券双边挂牌的上市申请能够获 得深圳证券交易所同意，若届时本次债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权 选择在上市前将本次债券回售予公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投 资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担。本次债券不在除深圳证券交易 所以外的其它交易场所上市。 三、根据《公司债券发行与交易管理办法》相关规定，本期债券仅面向合 格投资者发行，公众投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资 者适当性管理，仅限合格投资者参与交 易，公众投资者认购或买入的交易行为 无效。 四、公 司 最近一期期末（ 2015 年 12 月 31 日）净资产为 7,398,240,096.63 元 （合并报表中所有者权益合计）；合并口径资产负债率为 78.07 % ，母公司口径 资产负债率 为 70.75 % 。公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 739,654,547.68 元（ 2013 年 、 2014 年 及 2015 年 合并报表中归属于母公司所有 者的净利润平均值）， 预计 不少于本期债券一年利息的 1.5 倍。 本期债券的发 行及挂牌上市安排见发行公告。 五、经东方金诚综合评定，公司的主体信用等级为 AA ，说明 发行人偿还 债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；本期公司债券 的信用等级为 AA ，说明本期债券 具备较强的偿还保障，到期不能偿还的风险 较低。 考虑到信用评级机构对发行人和本期债券的评级是一个动态评估的过程， 如果未来信用评级机构调低对发行人主体或者本期债券的信用评级，本期债券 的市场价格将可能随之发生波动从而给持有本期债券的投资者造成损失。 根据监管部门和 东方金诚 对跟踪评级的有关要求， 东方金诚 将在本期债券 存续期内，在每年 华美地产 发布年度报告后两个月内出具一次定期跟踪评级报 告；并在本期债券存续期内在认为 必要时及时启动不定期跟踪评级。跟踪评级 结果和跟踪评级报 告将在 东方金诚 网站（ www. d fratings.com ）予以 公布。发行 人亦将在深交所网站等监管部门指定媒体公布持续跟踪评级结果。 六、根据东方金诚所出具的信用评级报告，投资者需关注以下要点：公司 近三年来有息债务规模增长较快，整体债务负担较重；受区域房地产行业景气 下行及市场竞争压力等因素的影响，公司部分项目销售进度有所滞后；公司目 前待售房地产项目规模较大，面临一定的去库存压力。 七、本公司主体信用等级为 AA （评级展望为稳定），本期债券信用等级 为 AA ，本期债券符合进 行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将 按 证券登记机构的相关规定执行。 八、本 期 债券为无担保债券。尽管发行时，公司已根据实际情况安排 了诸 如设置偿债资金专项账户等多项 偿债保障措施来控制和 降低本期 债券 的 还本付 息 风险 ，但是在 本期 债券存续期内，由于不可控的市场、政策、法律法规变化 等因素可能导致目前拟定的偿债保障措施不完全或无法履行，债券持有人亦无 法通过保证人或担保物受偿本次债券本息，从而对债券持有人的利益造成不利 影响。 九、公司债券属于利率敏感型投资品种。受国家宏观经济政策、经济总体 运行状况以及国际经 济环境变化的影响，债券市场利率存在波动的可能性。因 本期债券采用固定利率的形式且期限相对较长，市场利率波动可能使本期债券 实际投资收益具有一定的不确定性。 十、本期债券发行结束后拟在深交所上市。由于本期债券具体交易流通的 审批事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，公司无法保证本期债券能够按 照预期上市交易，也无法保证本期债券能够在二级市场有活跃的交易，可能会 出现公司债券在二级市场交易不活跃甚至无法持续成交的情况，投资者可能会 面临债券流动性风险。 十一、遵照《公司法》、《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规 的规定以及本 募集说明书的约定，为维护债券持有人享有的法定权利和债券募 集说明书约定的权利，公司已制定《债券持有人会议规则》，投资者通过认购、 交易或其他合法方式取得本期公司债券，即视作同意公司制定的《债券持有人 会议规则》。债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对 全体本期债券持有人（包括未出席会议、出席会议但明确表达不同意见或弃权 以及无表决权的债券持有人）具有同等的效力和约束力。在本期债券存续期间， 债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受 托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做 出的决议和主张。 十二、为明确约定发行人、债券持有人及债券受托管理人之间的权利、义 务及违约责任，公司聘 请 了中信建投证券担任本期公司债券的债券受托管理人， 并订立了《债券受托管理协议》，投资者认购、交易或者其他合法方式取得本 期债券视作同意公司制定的《债券受托管理协议》。 十三、公司所在房地产行业存在资产负债率普遍偏高的特点。截至 2013 年 末 、 2014 年末 和 2015 年末 ，发行人合并报表资产负债率分别为 81.96% 、 82.06% 和 78.07 % 。由于发行人资产负债率较高，财务杠杆比率较高，如果发行人流动 资金紧张，则可能影响发行 人的财务状况和项目正常运转，从而对本次债券偿 付造成不利影响。 十四、公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完工开发产品、 在开发产品和拟开发土地等构成。 截至 2013 年末 、 2014 年 末和 2015 年 末 ， 公司存 货余额分别为 217.58 亿元 、 264. 32 亿元 和 273.30 亿元，占总资产的比例分别为 78.35% 、 81.00 % 及 84.40 % ，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。截至 201 5 年 12 月 3 1 日 ，公司未计提存货跌价准备。但未来若房地产行业不景气，开发 项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失 风险，从而对 公司的盈利能力产生不利影响。 十五、201 3 - 201 5 年度，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 - 705,704.46 万元、 - 375,948. 47 万元和 - 2,569.38 万元。 公司房地产开发业务属于资金密集型业 务，建设周期长 ， 项目前 期 土地购置、 建 安投入与销售回款存在一定的时间错配， 公司房地产开发业务近年来 发 展较快 ，导致经营活动 现金流出规模 较 大，因而经 营活动现金量净额 出现 负值。如果未来宏观 经 济环境发生较大不利变化，将对公 司应收账款的回 收 、房地产销售 收款产生 不利影响， 可能 导致公司经营活动现金 流量 产生 一定的 波动。 十六、截至 201 5 年 12 月 31 日 ，发行人所有权或使用权受到限制的资产总额为 161.41 亿元，占公司资产总额比例为 47.84 % ，比例较高。上述受限资产主要是发 行人因借款抵押的部分存货（还包括少量预售房款监管资金）。同时，发行人多 家子公司股权存在被质押用于取得金融机构借款。若发行人无法按时偿还相关金 融机构借款，相应抵押、质押资产将面临转移风险，可能对发行人正常经营造成 不利影响。 十七、截至 2015 年 12 月 31 日，公司有息债务融资余额为 127.97 亿元， 其中短期借款余额为 0 亿元、一年内到期的非流动负债余额 40.42 亿 元，短期 债务偿还压力较大。截至本募集说明书签署日，公司已经就上述临近到期的债 务制定了偿还及补充融资计划。在本期债券存续期内，公司有可能出现流动资 金紧张、短期偿债压力大的情况，进而可能影响其财务状况及项目正常运转， 对债券偿付造成不利影响。 十八、房地产行业受经济发展周期及国家宏观调控政策的影响较大。一般 而言，在宏观经济周期的上升阶段，行业投资前景和市场需求都将看好；反之， 则会出现市场需求萎缩，经营风险增大，投资收益下降。同时，为保持房地产 行业持续、稳定、健康的发展，政府根据房地产行业发展状况利用行政、税收、 金融、信 贷等多种手段对房地产市场进行调控，政府出台的政策将影响房地产 市场的总体供求关系与产品供应结构，并对房地产市场及房地产企业的经营造 成影响。 发行人作为房地产企业，也受到经济发展周期及国家宏观调控政策的影响， 其经营业绩和财务状况都将可能随之波动。 十九、房地产行业具有地域性特征，不同的区域市场，消费群体的购买力 水平、消费心理、消费偏好及政府调控政策各有差异。目前发行人的主要房地 产项目及土地储备集中在北京、河北、上海、珠海、青岛、宁波等省市。如果 该等地区的房地产市场出现价格波动或当地政府出台新的房地产调控政策，将 会对发 行人的房地产项目销售及经营业绩造成影响。 二十、除本次拟面向合格投资者公开发行公司债券不超过人民币 10 亿元 （含 10 亿元）外。经中国证监会（证监许可 [2015]2680 号）核准，发行人获准 面向合格投资者公开发行面值总额不超过 15 亿元公司债券。截至本募集说明书 签署日，面向合格投资者公开发行 15 亿元公司债券已发行完毕，发行规模 15 亿元，起息日 为 2016 年 3 月 14 日，发行利率 6.08% ， 所募集资金已按照《北 京华美乔戈里实业发展有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第 一期）募集说明书》中募集资金运用计划的约定，置换预先偿还金融机构借款 的自筹资金88,405万元，剩余募集资金补充公司流动资金。同时，经深交所出 具的《关于北京华美乔戈里实业发展有限公司 2015 年非公开发行公司债券符合 深交所转让条件的无异议函》（深证函 [2015]596 号）核准，公司拟面向合格投 资者非公开发行公司债券不超过人民币 25 亿元（含 25 亿元），发行期限为 3 年，截至本募集说明书签署日，面向合格投资者非公开发行公司债券（第一期） 已发行完毕，发行规模 12.50 亿元，发行利率 8.10% ，所募集资金已 按照《北京 华美乔戈里实业发展有限公司 201 6 年非公开发行 公司债券 （第一期） 募集说明 书》中募集资金运用计划的约定偿还了华润深国投信托有限公司的借款。上述 债券发行募集资金计划用于补充流动资金、偿还金融机构借款用途，有利于公 司优化财务结构，降低财务费用，从而有利于公司长远发展。 目 录 释 义 ................................ ................................ ................................ ................................ ............. 10 第一节 发行概况 ................................ ................................ ................................ ........................... 12 一、 发行人简介 ................................ ................................ ................................ ................... 1 2 二、 公司债券发行核准情况 ................................ ................................ ............................... 12 三、 本期债券的主要条款 ................................ ................................ ................................ ... 13 四、 本次债券发行有关机构 ................................ ................................ ............................... 16 五、 认购人承诺 ................................ ................................ ................................ ................... 17 六、 发行人与本次债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之 间的股权关系或其他利害关系 ................................ ................................ ............................. 18 第二节 风险因素 ................................ ................................ ................................ ........................... 19 一、 与本期债券有关的风险 ................................ ................................ ............................... 19 二、 与发行人相关的风险 ................................ ................................ ................................ ... 20 第三节 发行人及本期债券的资信状况 ................................ ................................ ....................... 28 一、本期债券信用评级情况 ................................ ................................ ................................ . 28 二、公司债券信用评级报告主要事项 ................................ ................................ ................. 28 三、公司资信情况 ................................ ................................ ................................ ................. 29 第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 ................................ ................................ ........... 32 一、 增信机制 ................................ ................................ ................................ ....................... 32 二、 债券持有人及债券受托管理人对增信机制的持续监督安排 ................................ ... 32 三、 偿债计划 ................................ ................................ ................................ ....................... 32 四、 偿债资金来源 ................................ ................................ ................................ ............... 33 五、 偿债应急保障方案 ................................ ................................ ................................ ....... 34 六、 偿债保障措施 ................................ ................................ ................................ ............... 35 七、 违约责任 ................................ ................................ ................................ ....................... 36 第五节 发行人基本情况 ................................ ................................ ................................ ............... 38 一、发行人基本情况 ................................ ................................ ................................ ............. 38 二、历史沿革及股本变动情况 ................................ ................................ ............................. 38 三、公司组织结构及权益投资情况 ................................ ................................ ..................... 41 四、公司控股股东和实际控制人基本情况 ................................ ................................ ......... 53 五、董事、监事和高级管理人员的基本情况 ................................ ................................ ..... 55 六、公司主营业务情况 ................................ ................................ ................................ ......... 57 七、公司治理 ................................ ................................ ................................ ......................... 75 八、公司最近三年法违规情况及董事、监事、高级管理人员任职资格 ......................... 76 九、关联方及关联交易 ................................ ................................ ................................ ......... 77 十、最近三年内是否存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用，或者为 控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情形 ................................ ......................... 87 十一、会计核算、财务管理、风险控制、重大事项决策等内部管理制度的建立及运行 情况 ................................ ................................ ................................ ................................ ......... 87 十二、发行人信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排 ................................ ..... 88 第六节 财务会计信息 ................................ ................................ ................................ ................... 89 一、 最近三年的会计报表 ................................ ................................ ................................ ... 89 二、 合并报表的范围变化 ................................ ................................ ................................ ... 99 三、 最近三年主要财务指标 ................................ ................................ ............................. 100 四、 公司财务状况分析 ................................ ................................ ................................ ..... 102 五、有息债务情况 ................................ ................................ ................................ ............... 127 六、本次发行公司债券后公司资产负债结构的变化 ................................ ....................... 127 七、资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项 ................................ ................... 128 八、资产权利限制情况 ................................ ................................ ................................ ....... 132 第七节 本次募集资金运用 ................................ ................................ ................................ ......... 135 一、募集资金运用计划 ................................ ................................ ................................ ....... 135 二、本期债券募集资金运用 对公司财务状况的影响 ................................ ....................... 135 三、募集资金专项账户管理安排 ................................ ................................ ....................... 136 第八节 债券持有人会议 ................................ ................................ ................................ ............. 137 一、 债券持有人行使权利的形 式 ................................ ................................ ..................... 137 二、 《债券持有人会议规则》的主要内容 ................................ ................................ ..... 137 第九节 债券受托管理人 ................................ ................................ ................................ ............. 147 一、债券受托管理人聘任及受托管理协议 签订情况 ................................ ....................... 147 二、受托管理协议的主要内容 ................................ ................................ ........................... 148 第十节 发行人董事、监事、高级管理人员及有关中介机构声明 ................................ ....... 164 第十一 节 备查文件 ................................ ................................ ................................ ..................... 172 释 义 在本募集说明书中，除非另有说明，下列简称具有如下特定含义： 华美 地产 、本公司、公司、发行 人 、甲方 指 北京华美乔戈里实业发展有限公司 （以及 更名前的 北京华美乔戈里房地产 投资 有限公司 ） 实际控制人 指 崔巍 股东会 指 北京华美乔戈里实业发展有限公司 股东会 董事会 指 北京华美乔戈里实业发展有限公司 董事会 监事会 指 北京华美乔戈里实业发展有限公司 监事会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 主承销商 、债券受托管理人、中 信建投证券 、乙方 指 中信建投证券股份有限公司 嘉源 律师 指 北京 市 嘉源 律师事务所 大华 会计师 指 大华 会计师事务所（特殊普通合伙） 资信评级机构 / 东方金诚 指 东方金诚 国际信用评估有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 登记公司、登记机构 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 北京卡达普 指 北京卡达普投资有限公司 北京安纳托利亚 指 北京安纳托利亚投资有限公司 工商银行 指 中国工商银行股份有限公司 交通银行 指 交通银行股份有限公司 中信银行 指 中信银行股份有限公司 本次债券、 本期债券、 本次公司 债券 、 本期公司债券 指 经公司股东和董事会审议通过，向合格投资者公开 发行的不超过人民币 10 亿元（含 10 亿元）的 北京 华美乔戈里实业发展有限公司 201 6 年公司债券 管理办法 指 《公司债券发行与交易管理办法》 公司章程 指 《北京华美乔戈里实业发展有限公司 公司章程》 公司法 指 《中华人民共和国公司法》 证券法 指 《中华人民共和国证券法》 受托管理协议 指 《 北京华美乔戈里实业发展有限公司 2015 年面向 合格投资者公开发行公司债券（第二期）之债券受 托管理协议 》 债券持有人会议规则 指 《 北京华美乔戈里实业发展有限公司 2015 年面向 合格投资者公开发行公司债券（第二期）债券持有 人会议规则 》 报告期、最近三年 指 201 3 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 交易日 指 深圳证券交易所的正常交易日 法定假日 指 中华人民共和国的法定假日（不包括香港特别行政 区、澳门特别行政区和台湾省的法定假日） 元 指 人民币元 本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差 异，这些差异是由于四舍五入造成的。 第一节 发行概况 一、发行人简介 中文名称：北京华 美乔戈里实业发展有限公司 法定代表人：崔巍 住所：北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街 1 号 - 952 办公地址 ： 北京市 丰台 区 榴乡路 88 号石榴中心 1 号楼 邮政编码 ： 100 079 成立日期：2008 年 12 月 4 日 注册资本：人民币125,000 万元 电话号码：010-89028902 传真号码：010-89028902 互联网网址：http://www.k2dichan.com/ 电子信箱：k2public@chinak2.com.cn 经营范围：物业管理；建设工程项目管理；销售食品；房地产开发；销售 自行开发的商品房 ；出租办公用房；出租商业用房；房地产信息咨询；企业管 理；计算机系统服务；数据处理（数据处理中的银行卡中心、 PUE 值在 1.5 以 上的云计算数据中心除外）；基础软件服务；应用软件服务；技术推广；销售 建筑材料、五金交电、机械设备、日用品、文化用品、工艺品。（销售食品以 及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。） 二、公司债券发行核准情况 （一）本次债券发行经发行人于 2015 年 10 月 23 日 召开 的 董事会 和 2015 年 11 月 9 日 召开 的 股东会 审议通过 ，同意发行人申报发行 不超过人民币 10 亿 元（含 1 0 亿元） 的 公司债券 。 （二）经中国证监会（证监许可 [201 6 ] 599 号文）核准，发行人获准在中国 境内向合格投资者公开发行面值总额不超过 1 0 亿元（含 1 0 亿元）的公司债券。 三、本期债券的主要条款 （一）发行主体： 北京华美乔戈里实业发展有限公司 。 （二）债券名称： 北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016 年 面向合格投 资者公开发行 公司债券 （第二期） 。 （三）发行总额 ： 本期 债券 发行规模 人民币 1 0 亿 元（含 1 0 亿元） ，将 在中国证监会核准发行之日起六个月内一次发行完毕。 （四）债券期限： 本 期 债券的期限为 5 年，债券存续期第 3 年末附发行 人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。 （五）债券利率或 其确定方式、定价流程： 本期债券票面利率 将由发行 人和簿记管理人根据网下利率询价结果在预设利率区间内 协商确定 ，在债券 存续期限前 3 年保持不变；如发行人行使上调票面利率选择权，则未被回售 部分债券在存续期限后 2 年的票面利率为债券存续期限前 3 年票面利率加上 上调基点，在债券存续期限后 2 年固定不变；如发行人未行使上调票面利率 选择权，则未被回售部分债券在存续期限后 2 年的票面利率仍维持原票面利 率不变。 （六）上调票面利率选择权： 发行人有权决定是否在本期债券存续期的 第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面利率。发行人将于本期债券存续期内第 3 个 计息年度付息日前的第 30 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体 上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若发行人未行 使利率上调权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。 （七）回售选择权： 发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调 幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券存续期内第 3 个计息年度的投资 者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行 人或选择继续持有本期债券。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付 日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作 。 （八）回售登记期： 投资者选择将持有的本期债券全部或部分回售给本 公司的，须于公司发出关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告 之日起 5 个交易日内进行登记；若投资者未做登记，则视为继续持有本期债 券并接受上述上调。 （九）票面金额和发行价格： 本期债券面值 100 元，按面值发行。 （十）发行方式： 本次 债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方 式。 本次债券 没有分期 安排，在 发行 申请获得核准后 一次 性 完成 发行 。 （十一）发行对象、配售规则： 本期债券向合格投资者公开发行；具体 发行对象和配售规则安排请参见发行公告。 （十二）债券形式： 实名制记账式公司债券 。投资者认购的本期债券在 证券 登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人 可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。 （十三）还本付息方式： 本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期 不另计利息。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一 起支付。 （十四）发行首日： 2016 年 5 月 2 6 日。 （十五）起息日： 2016 年 5 月 2 6 日 。 （十六）本息 支付方式 ：本期债券的本息支付将按照 证券登记机构 的有 关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照 证券登记 机构 的相关规定办理。 （十七）付息日： 2017 年至 20 21 年 每年的 5 月 2 6 日 为上一个计息年度 的付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个 交易日 ）。如 投资者行使回售权，则其回售部分债券的付息日为 2017 年至 201 9 年每年的 5 月 2 6 日 （如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个 交易日 ）。 （十八）兑付日： 20 21 年 5 月 2 6 日 （如遇法定节假日或休息日，则顺 延至其后的第 1 个 交易日 ）。如投资者行使回售权，则其回售部分债券的兑 付日为 201 9 年 5 月 2 6 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个 交易日 ）。 （十九）支付金额： 本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投 资者截至利息 登记日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积， 于兑付日向投资者支付的本息为投资者截至兑付登记日收市时投资者持有 的本期债券最后一期利息及等于票面总额的本金。 （二十）募集资金专项账户： 发行人在银行开设募集资金使用专项账户， 用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。 （二十一）担保人及担保方式 ： 本期债券 为无 担保 债券 。 （二十二）信用级别及资信评级机构： 经 东方金诚 综合评定，公司的主 体信用等 级为 AA ，本期公司债券信用等级为 AA 。 （二十三）主承销商： 中信建投证券股份有限公司。 （二十四）承销方式： 本期债券由主承销商负责组建承销团，以余额包 销的方式承销。 （二十五）债券受托管理人： 中信建投证券股份有限公司。 （二十六）上市 安排： 发行公告刊登日期 ： 201 6 年 5 月 2 4 日； 预计发行日期： 2016 年 5 月 2 6 日至 2016 年 5 月 2 7 日； 网下认购期： 2016 年 5 月 2 6 日至 2016 年 5 月 2 7 日； 本期债券发行结束后，发行人将向深交所提出关于本期债券上市交易的 申请。具体上市时间将另行公告。 （二十七）拟上市地： 深圳证券交易所。 （二十八）募集资金用途： 本期债券募集资金扣除发行费用后，拟 全部 用于偿还 金融机构 借款。 （二十九）公司债券上市或转让安排： 公司债券发行完毕后将申请在深 圳证券交易所上市交易。 （三十）质押式回购安排： 本公司主体信用等级为 AA （评级 展望为稳 定） ，本期债券信用等级为 AA ，本期债券符合进行质押式回购交易的基本 条件，具体折算率等事宜将按 证券登记机构的相关规定执行。 （三十一）税务提示： 根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投 资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。 四、本次债券发行有关机构 （一）主承销商 ：中信建投证券股份有限公司 住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼 法定代表人：王常青 项目负责人：张林 项目组成员：庄云志、王珂 联系电话：010-85130371 传真：010-65608451 （二）律师事务所： 北京市嘉源律师事务所 住所：北京西城区复兴门内大街158号远洋大厦F408室 负责人：郭斌 联系人：黄小雨、邹小凤 联系电话：010-66413377 传真：010-66412855 （三）会计师事务所： 大华 会计师事务所（特殊普通合伙） 住所：北京市海淀区西四环中路十六号院7号楼12层 执行事务合伙人：梁春 联系人：付丽君、徐瑞星 电话：010-58350011 传真：010-58350006 （四）资信评级机构： 东方金诚国际 信用 评估有限公司 住所：北京市西城区德胜门外大街83号701室（德胜园区） 法定代表人：罗光 联系人：李燕勃、卢宏亮 联系电话：010-62299800 传真：010-65660988 （五）债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司 住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼 法定代表人：王常青 联系人：张林 联系电话：010-85130371 传真：010-65608451 （六）资金监管银行 ： 中信银行 股份有限公司 营业网点 ：中信银行北京金泰国际支行 负责人：李津 联系人：宋颖 联系地址：北京市朝阳区广渠路 11 号院金泰国际大厦 联系电话： 010 - 87213671 传真： 010 - 87213539 （七）申请上 市的交易所：深圳证券交易所 住所：深圳市福田区深南大道 5045 号 总经理： 王建军 电话： 0755 - 82083333 传真： 0755 - 82083275 邮政编码： 518010 （八）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 住所：深圳市深南中路1093号中信大厦18楼 总经理：戴文华 电话：0755-25938000 传真：0755-25988122 邮政编码：518031 五、认购人承诺 购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人、二级市场的购买人和 以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出如下承诺： （一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束； （二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变 更； （三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并 由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。 六、发行人与本次债券发行有关的中介机构及其负责人、 高级管理人员及经办人员之间的股权关系或其他利害关系 发行人与本次债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人 员之间不存在直接或间接的股权关系及其他利害关系。 第二节 风险因素 投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑下述各项风险因素： 一、与本期债券有关的风险 （一）利率风险 受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策、资金供求关系以及 国际经济环境变化等多种因素的影响，在本期债券存续期内，可能跨越多个利 率调整周期，市场利率存在波动的可能性，投资者持有债券的实际收益具有不 确定性。 （二）流动性风险 由于本期债券具体交易流通的审批事宜需要在本期债券发行结束后进行， 发行人将在本期债券发行结束后及时向深交所办理上市交易流通事宜，但发行 人无法保证本期债券上市交易的申请一定能够获得交易所的同意，亦无法保证 本期债券会在债券二级市场有活跃的交易。如果交易所不同意本期债券上市交 易的申请，或本期债券上市后在债券二级市场的交易不够活跃，投资者将可能 面临流动性风险 。 （三）偿付风险 由于本期债券期限较长，在本期债券存续期内，公司所处的宏观经济环境、 资本市场状况、国家相关政策等外部环境以及公司本身的生产经营存在着一定 的不确定性，可能导致公司不能从预期的还款来源中获得足够资金按期、足额 支付本期债券本息，可能会使投资者面临一定的偿付风险。 （四）本期 债券安排 所特有的 风险 本期债券为无担保债券。尽管发行时，公司已根据实际情况安排了诸如设 置偿债资金专项账户等多项偿债保障措施来控制和降低本期债券的还本付息风 险，但是在本期债券存续期内，由于不可控的市场、政策、法律法规变化等因 素可能导致目前拟定的偿债保障措施不完全或无法履行，债券持有人亦无法通 过保证人或担保物受偿本次债券本息，从而对债券持有人的利益造成不利影响。 （五）资信风险 发行人目前资信状况良好，最近三年的贷款偿还率和利息偿付率均 为 100% ， 能够按约定偿付贷款本息，目前发行人不存在银行贷款延期偿付的状况。 最近三年，发行人与主要客户 发生重要业务往来时，未发生严重违约行为。在 本期债券存续期内，如果由于发行人自身的相关风险或不可控制的因素使发行 人的财务状况发生不利变化，可能会导致发行人出现不能按约定偿付到期债务 本息或在业务往来中发生严重违约行为的情况，亦将可能使本期债券投资者受 到不利影响。 （六）评级风险 经 东方金诚 综合评定，公司的主体信用等级为 AA ， 说明发行人偿还债务 的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低 ；本期公司债券的信 用等级为AA， 说明本期债券 具备较强的偿还保障，到期不能偿还的风险较低。 但在本期债券存续期内，仍有可能由于种种 原因，发行人的主体信用评级 和 / 或本期债券的信用评级发生负面变化，这将对本期债券投资者产生不利影 响。 二、与发行人相关的风险 （一）财务风险 1 、资产负债率较高的风险 截至 2 013 年末、 2014 年末和 2015 年末，公司负债总额分别为 2,276,171.34 万 元、 2,569,841.04 万元和 2,634,081.60 万元， 合并报表资产负债率分别为81.96%、 82.06%及78.07%。虽然公司资产负债率较高的情况在较大程度上是由于预售房 款较多所致，也符合房地产行业的惯例，但公司的财务杠杆比率仍然偏高，如 果公司流动资金紧张，则可能影响公司的财务状况和项目的正常运转，从而对 本次债券偿付造成不利影响。 2 、 经营活动产生的现金流量净额为负的风险 由于房地产行业的特殊性，拥有一定面积的土地储备是保证公司后续经营、 发展的基础，由于报告期内公司业务快速扩张，土地储备和房地产开发支出增 长高于销售资金回笼增长，致使2013年、2014年及2015年公司经营活动产生的 现金流量净额为负。如果公司经营活动产生的现金流量净额持续为负数，可能 使公司面临一定的偿债风险。 3 、存货变现风险 截至 2013 年末、 2014 年末和 2015 年末，公司存货余 额分别为 2,175,807.53 万元、 2,643,193.91 万元和 2,732,965.21 万元，规模较大。 如果未来公司产品市 场销售不畅，将会影响公司存货变现能力，从而对公司应急偿债能力产生不利 影响。 4 、存货跌价风险 截至 2013 年末、 2014 年末和 2015 年末，公司存货余额占总资产的比重分 别为 78.35% 、 81.00 % 及 84.40 % ，占比较高。 公司存货主要是房地产项目开发 成本和开发产品。根据公司采取的会计政策，存货按成本和可变现净值孰低的 原则计价，并对存货成本高于可变现净值的差额部分计提存货跌价准备。公 司 在房地产市场激烈竞争和宏观调控的大环境下，存货的市场销售价格面临波动 的风险，公司计提的存货跌价准备随之变化，从而影响公司当期损益，可能对 公司盈利能力产生不利影响。 5 、 债务融资 规模较大的 风险 截至 2015 年 12 月 31 日，公司债务融资余额为 127.97 亿元，占资产总额 的 37.93 % ，规模及占比均较大。其中，短期借款余额为 0 亿元、一年内到期的 非流动负债余额 40.42 亿元，公司已经就上述临近到期的债务制定了偿还及补 充融资计划。若公司流动资金紧张，可能影响其财务状况及项目正常运转，从 而对本次债券偿付造成不利影响。 6 、提供按揭贷款担保的风险 购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付款方式，办理按揭贷款的银 行可能会 要 求开发商为购房人的按揭贷款提供担保。公司向银行提供商品房按 揭贷款担保为阶段性担保，担保时间自银行按揭借款放款之日起至购房人所购 商品房的房产证办理完毕并送至银行抵押之日为止。 截至2015年12月31日，公司及子公司为商品房购买人按揭贷款326,830.00 万元提供阶段性担保。在担保期间内，如果购房人无法继续偿还银行贷款，且 其抵押物价值不足以抵偿相关债务，公司将存在承担 代为偿还银行贷款差额部 分（房产拍卖价与 购房人未归还的银行贷款之间的差额）损失的风险。 7 、受限资产占比较高风险 因业务发展需要，公司及子公司的部分资产通过抵质押手段获取金融机构 借款，主要抵质押资产为存货。 截至 2015 年 12 月 31 日，发行人受限资产总计 161.41 亿元，占期末总资产的 47.84 % 。 发行人受限资产规模较大，如果该部分 资产因融资问题产生纠纷，将对发行人正常经营造成不利影响，从而影响本期 债券按时还本付息。 8 、短期负债余额较高的风险 截至2015年12月31日，公司一年内到期的非流动负债合计404,248.00万 元，占有息债务的31.59%，公司短期负债余额较高主要系债务集中到期的因素 导致，公司目前已计划并落实替代融资方案。未来公司仍有可能面临金融机构 借款在某段时间内集中到期的财务风险，如果公司不能及时落实后续融资安排， 则面临一定的财务风险。 （二）政策风险 1 、宏观经济 和 行业周期 波动 的风险 公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期 以来受到政府和社会各界的密切关注。从中长期的角度 看 ，行业可能受到宏观 经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基 本面的影响。从中短期的角度 看 ，政策层面对于行业的周期波动 可能带来一定 影响。 2 、政策调控 风险 房地产行业受国家宏观政策影响较大，如果公司不能及时适应宏观政策的 变化，则有可能对公司的经营管理、盈利能力、未来发展造成不利的影响。 为保持房地产行业持续、稳定、健康的发展，政府可以利用行政、税收、 金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。从 2002 年以来，国家相继采 取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应 结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引导。 政府出台的政策将影响房地产市场的总体供求关系与产品供应结构，对房地产 市 场造成较大影响，对房地产开发企业各个业务环节，如土地取得、贷款申请、 项目预售、税收等产生影响，并对消费者的购房需求产生一定的压制或刺激作 用，影响到开发商的房地产产品销售业绩。如果公司不能及时适应政策的变化， 则有可能对企业的经营与发展造成不利影响。 3 、土地政策变化的风险 近年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，政府分别从土地 供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了调控。 自 2006 年以来， 国家加大了对土地出让的规范力度，相继出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地 使用权规范》和《协议出让国有土地使用 权规范》等一系列土地出让政策。 2008 年 1 月，《国务院关于促进集约节约用地的通知》（国发 [2008]3 号）发布，进 一步强调了集约节约用地的基本原则，要求严格执行闲置土地处置政策，严格 落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。 由于土地是开发房地产的必需 资源，如果未来国家执行更加严格的土地政策，从严控制土地的供应，严格的 土地政策将对未来的市场供求产生重大影响，从而对发行人房地产开发业务开 展带来重大影响。 4 、税收政策变化的风险 政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。目前， 国家已经从土地持有、 开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税 收调控措施，若国家进一步提高相关税费标准或对个人在房产的持有环节进行 征税，如开征物业税，将进一步影响商品房的购买需求，也将对房地产市场和 发行人产品的销售带来不利影响。 5 、房地产企业融资政策变化的风险 房地产行业是一个资金密集型行业，资金占用周期较长，外部融资是房地 产企业重要的资金来源。因此外部融资渠道和融资成本已经成为影响其盈利能 力的关键因素之一。如果未来受政策影响，发行人融资渠道进一步受到限制， 公司融资成本将相应增加，进而对发行人盈利能力和健康发展造成负面 影响。 6 、限购政策变化的风险 为抑制房地产价格快速上涨，近年来全国各主要一、二线城市和部分三线 城市均出台了住房限购政策。限购政策的出台或取消、执行标准和执行力度的 改变均可能引起市场供需结构的波动，进而对房地产行业和企业的平稳发展产 生影响。 7 、购房按揭贷款政策变化的风险 目前消费者已普遍采用银行按揭贷款方式购房，因此购房按揭贷款政策的 变化对房地产销售有非常重要的影响。如果未来银行按揭贷款利率上升，这将 会大幅提高购房的按揭融资成本，降低潜在客户的购买力；如果未来银行调高 按揭贷款首付比例，或增加其他限制性条件 ，这将导致潜在的购房者较难或无 法获得按揭融资支持。若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的 购买力和购房按揭贷款的获得，将对公司产品销售产生不利影响。 8 、环境保护政策变化的风险 房地产项目在施工过程中不同程度地影响周边环境，产生粉尘、噪音、废 料等。虽然发行人根据我国有关法律法规的要求，所有房地产项目施工前均进 行环境影响评价，并向地方主管部门提交环境影响评价报告书（表），完成环 境影响评价备案或取得批复，但是随着我国环境保护力度日趋提升，发行人可 能会因环境保护政策的变化而增加环保成本，部分房地产项目进度 亦可能会延 迟，进而对发行人经营造成不利影响。 （三）经营风险 1、项目开发风险 房地产开发是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投入资金大、涉及 部门和单位多的特点。开发过程从市场调研、投资决策、市场定位、项目策划、 规划设计到建材采购、建设施工，涉及项目咨询、规划设计单位、建材供应商、 建筑施工单位等多家合作方，并接受多个政府部门（国土、规划、建设、房管、 环保、消防等）的审批和监管，完成房地产开发项目的时间及成本受多项因素 的影响而变化。这些因素包括（但不限于）设计方案、建材、设备、工艺技术 及劳工短缺、天气状况、天灾、劳工纠纷、承包商争执、意外事故、市场状况 改变、向有关当局申领所需的牌照、批准及批文延误，以及其他问题及情况。 尽管公司的管理和业务人员多是房地产行业资深人员，拥有丰富的专业知识和 实践经验，能够较好地把握房地产开发的系统工程，但如果一旦出现意外，仍 然会直接或间接地对整个项目开发产生影响。 2、土地、原材料及劳动力成本上升风险 近年来，受到国内外经济形势的影响，房地产项目的土地、原材料和劳动 力成本均有较大幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。尽管公司采 取了一系列措施对业务成本进行有效控制，以抵御土地、原材料和劳动力成本 上升的影响，但是由于房地产项目的开发周期较长，在项目开发过程中，土地 价格、原材料价格、劳动力工资等生产要素价格的波动仍然存在，并都会在一 定程度上影响项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。 3、工程质量风险 房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工、材料、监理、销售和物业管理 等诸多方面，尽管公司一直以来均致力于加强对项目的监管控制及相关人员的 责任意识和专业培训，制定了各项制度及操作规范，建立了完整的质量管理体 系和控制标准，并以招标方式确定设计、施工和监理等专业单位负责项目开发 建设的各个环节，但其中任何一个方面的纰漏都可能导致工程质量问题，从而 损害公司的品牌声誉和市场形象，并给公司造成一定的经济损失。 4、房地产项目销售风险 房地产项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、楼 盘供应情况等多种因素影响。由于房地产项目具有开发周期长、市场需求多元 化、市场竞争环境复杂、受宏观经济政策影响较大等特点，公司不能保证所开 发的产品完全符合市场需求并且销售顺畅；此外，由于住房属于居民消费中特 殊的大宗商品，在宏观经济不景气或购房人预期房价下跌的情况下，购房人可 能出现延迟购买、延迟付款的现象，从而影响公司销售回款的速度，给公司的 经营带来困难。 5、房地产项目运作与产品质量风险 近年来，华美地产的房地产业务保持了快速发展的态势。尽管公司的管理 和业务人员多是房地产行业资深人员，拥有丰富的专业知识和实践经验，但在 公司房地产开发规模逐渐扩大的情况下，仍然存在着公司不能及时建立起与规 模相适应的组织模式和管理制度、形成有效的激励与约束机制来吸引足够的优 秀人才，从而妨碍公司顺利运营、影响项目开发和产品质量的风险。 （四）管理风险 1 、公司 跨区域经营过程中的风险 公司地产开发业务立足于北京地区向全国辐射，目前业务已覆盖北京、上 海、青岛、珠海、廊坊等多个城市和地区，开始由区域性房地产商逐步转为全 国性房地产开发企业。由于房地产开发具有地域性强的特征，各地气候、地质 条件、居住生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发政策和管理法规等都存 在一定的差异。为保证项目开发的顺利进行，公司需熟悉、适应当地开发环境 并采取适当的应对措施，规避区域差异造成的经营风险。目前公司已建立 较为 完善的内部管理体系，日常运营状况良好。但 不同地区公司的集中统一管理、 员工队伍稳定和建设，也对公司的管理能力提出较高要求。若公司未来不能持 续保持和提高管理水平和管理效率，充分发挥规 模优势，将对公司经营业绩和 持续发展造成不利影响。 2 、人力资源管理风险 公司业务的开拓和发展在很大程度上依赖于核心经营管理人员，其产业经 验及专业知识对公司的发展十分关键。公司的管理团队具有丰富的项目运作经 验，能够灵活调动资源、转换经营策略适应房地产周期波动。若公司无法吸引 和留任核心管理人员，持续有效的加强人才的培养和储备，将对公司未来的业 务发展造成一定的不利影响。 3 、子公司管理风险 截至 2015 年 12 月 3 1 日，公司拥有全资和控股子公司 42 家，公司子公司 数量较多，覆盖区域较广，管理体系较为复杂。虽然公司对子 公司运营管理形 成了较为完善的内部管理机制，但若管理体系不能有效运作，则将对公司的业 务开展、品牌声誉产生一定不利影响。 4 、 信息披露与公司治理风险 公司 目前 已经建立了较为完善的内部控制制度和公司治理结构，但相比于 上市公司 而言 ， 发行人在 公司治理方面 的 规范运作 水平仍 需进一步提高 ；如果 公司 在 公司日常生产经营中 不能严格遵守相关 制度 进行 规范决策，则 有 可能存 在 越级决策、超限 决策等 风险 。 公司 已制定 了 信息披露 事务 方面的规范 制度 ， 并将严格按照公司债 的 规范性 要求进行信息披露， 但 和上市公司相比在 信息披 露 方面 仍 缺乏 一定的 规范运作 经验 ， 发行人 亦 可能存在 信息披露 不全面、不及 时、不规 范 等风险。 发行人 将 借本次公司债券 发行 的契机，努力 进一步 提升自 身 公司 治理的完善水平和信息披露的规范性标准，尽量避免上述风险。 第三节 发行人 及本期债券 的资信状况 一、本期债券信用评级情况 经 东方金诚 综合评定，本期债券信用等级为 AA ，本公司主体信用等级为 AA 。 二、公司债券信用评级报告主要事项 （一）信用评级结论及标识所代表的涵义 根据 东方金诚 对于信用等级的符号及定义的阐释，公司主体长期信用等级 和债券信用评级等级各划分成 9 级，分别用 AAA 、 AA 、 A 、 BBB 、 BB 、 B 、 CCC 、 CC 和 C 表示，其中， 除 AAA 级， CCC 级（含）以下等级外，每一个 信用等级可用 “+” 、 “ － ” 符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 东方金诚 评定发行人的主体信用等级为 AA ，本级别的涵义为发行人 偿还 债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 东方金诚 评定 本期债券信用等级为 AA ，本级别的涵义为本期债券 具备较强的偿还保障，到 期不能偿还的风险较低。 （二）评级报告的内容摘要及揭示的主要风险 1 、 优势 京津冀一体化以及通州区北京副中心建设为区域内房地产开发企业提供了 较好的发展机遇； 公司房地产项目的区域分 布以北京市及其邻近地区为主，其中北京市通州 区项目占比较大，具有较好的开发前景； 公司近年来房地产新开工面积、在建面积和销售面积逐年增加，已签约销 售但尚未结转的预收房款金额较大，为后续房地产项目开发提供了较好保障； 公司目前土地储备均位于北京市及其邻近地区和上海市，具有较好的开发 前景，且获取成本相对较低。 2 、 关注 公司近三年来有息债务规模增长较快，整体债务负担较重； 受区域房地产行业景气下行及市场竞争压力等因素的影响，公司部分项目 销售进度有所滞后； 公司目前待售房地产项目规模较大，面临一定的去库存压力 。 （三）跟 踪评级 根据主管部门有关规定和东方金诚的评级业务管理制度，在本期债券的存续 期内 , 东方金诚将在 华美地产 年度报告公布后的两个月内进行一次定期跟踪评 级，并根据有关情况进行不定期跟踪评级。 华美地产 应按东方金诚跟踪评级资料清单的要求，提供有关财务报告以及其 他相关资料。 华美地产 如发生可能对信用等级产生较大影响的重大事件，应及时 通知东方金诚并提供有关资料。 东方金诚将密切关注 华美地产 的经营管理状况、外部经营环境的变化及影响 其经营或财务状况的重大事件，在发生可能影响本次评级报告结论重大事项时， 东方金诚将及时评估其对信用等 级产生的影响，并决定是否启动不定期跟踪评级 程序，以确认调整或维持 华美地产 主体及债券信用等级。不定期跟踪评级报告将 在东方金诚启动不定期跟踪评级程序后 10 个工作日内出具。 如 华美地产 不能及时提供上述跟踪评级资料及情况，东方金诚将根据有关情 况进行分析，必要时可撤销信用等级，直至 华美地产 提供相关资料。 东方金诚的跟踪评级报告及评级结果将通过东方金诚网站 (http://www.dfratings.com) 、深圳证券交易所网站（ http://www.szse.cn ）和监管部 门指定的其他媒体上予以公告 , 且在交易所网站公告 披露时间不得晚于在其他交 易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。东方金诚的跟踪评级报告及评级结 果将根据监管要求向相关部门报送。 三、公司资信情况 （一）获得主要贷款银行的授信情况 公司资信状况良好， 与 工行、建行、交行、广发、兴业、中信、招行、平 安等 多家 银行 合作并进入其房地产开发授信准入名单； 和 平安信托有限责任公 司、中国东方资产管理公司、 华润深国投信托有限公司、杭州工商信托股份有 限公司、 交银国际信托 有限责任公司等多家 非银行金融机构 均建立了长期稳定 的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至 2015 年 12 月 3 1 日，公司获 得主要贷款银行的授信额度为 81.30 亿 元 ，其中已使用授 信额度 71 亿元 。 公司 按时归还银行贷款本息 ， 近 三 年的贷款偿还率和利息偿付率均为 100% ，不存在 逾期而未偿还的债务 。 （二）近三年与主要客户业务往来情况 公司与主要客户及供应商 在近三年的业务往来中未发生严重违约。 （三）近三年债券的发行及偿还情况 截至本募集说明书签署日，发行人发债情况如下： 单位：亿元 债券名称 发行规模 债券余额 发行利率 期限 起息日 到期日 备注 16 华美 S1 12.50 12.50 8.10% 2+1 2016 - 1 - 1 8 2019 - 1 - 18 存续期 16 华美 01 15.00 15.00 6.08% 2+1 2016 - 3 - 14 20 1 9 - 3 - 14 存续期 （四）本次发行后的累计 公开发行 公司债券余额及其占发行人最近一 年 净 资产的比例 除本次拟面向合格投资者公开发行公司债券不超过人民币 10 亿元（含 10 亿元）外。经中国证监会（证监许可 [2015]2680号）核准，发行人获准面向合 格投资者公开发行面值总额不超过 15 亿元公司债券。截至本募集说明书签署 日，面向合格投资者公开发行 15 亿元公司债券 已发行完毕，发行规模 15 亿元， 发行 利率 6 .08% 。 本期债券 发行 完毕 后累计 公开发行 公司债券余额为 25 亿元，占发行人最近 一 年 （ 2015 年 12 月 31 日）净资产的比例为 33.79 % ，具体如下： 单位：万元 债券项目 发行规模 净资产（ 2015. 12 .3 1 ） 占比 面向合格投资者公开发行公 司债券（第一期） 150,000.00 739,824.01 20.28% 面向合格投资公开发行公司 债券（第二期） 100,000.00 739,824.01 13.52% 合计 250,000.00 739,824.01 33.79 % （五）影响债务偿还的主要财务指标 发行人最近三年 主要财务指标如下表： 单位：万元 项目 （未完）  |